Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Hyttesone B 104 3294 STAVERN Gnr. 4031 Bnr. 38 0712 Larvik kommune Byggeår 1959 Benevnelse BRA Fritidseiendom/hytte 43 m² Uthus/Anneks 15 m² Tomteareal 517 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 492 193 05.04.2019 Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av12
Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Hyttesone B 104 Postnr./sted 3294 STAVERN Kommune 0712 Larvik Gnr 4031 Bnr 38 Fnr Snr Hjemmelshaver Tove Svea Schaal, Winfried Svea Schaal Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 05.04.2019 Tilstede / opplysninger gitt av Undertegnede takstingeniør Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom 1959 Uthus Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eiers egenerklæringsskjema ble ikke fremlagt på befaringsdagen og er derfor ikke gjennomgått. Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av12
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Hytte på to etasjer fra 1959, med tilbygg i nyere tid. Hytten ligger i et rolig område på Hyttesone B v/stretere i Stavern, med kort avstand til strender og fine naturområder. Det er noe kjørevei til Stavern sentrum med butikker og dagligvare. Det er lagringsplass i uthus. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/platting. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har innkjøring fra Helgeroveien og inn til Hyttesone B. Det er muligheter for parkering på parkeringsplass v/hytten. Det er offentlig vann og avløp. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Hytte - Uthus Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted Bygget har følgende byggemetode: Det er oppført i standard trekonstruksjoner/reisverk, det er liggende kledning på fasader. Takkonstruksjon er ukjent, det er takstein som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2019 - Montert stedvis ny kledning på fasader 2019 - Malt utvendige fasader 2019 - Utbedret noe vannbrett og skade på vindu i 2 etg. 2009 - Pusset opp bad 2009 - Pusset opp kjøkken 2009 - Pusset opp innvendige overflater m/nytt gulv (heltre eik) i 1 etg. 2009 - Nye sikringer i el.skap Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Veggkonstruksjoner/fasader - Manglende vannbrett og kledning mot bakkenivå Vinduer og dører - Vinduer og dører med preg av elde Taktekking - Elde og slitasje Renner, deler og beslag - Elde og slitasje Terrasse, balkong og utv. trapp - Etasjeskillere - Noe skjevheter, elde Bad - Manglende utførelse på baderomsplater mot lister, slitasje Kjøkken - Manglende avtrekk og vaskemaskin på kjøkken Uthus/anneks - Slitasje Tilstandsgrad 3 (Kraftige symptomer): Vinduer og dører - Sprukket glass i ett vindu Taktekking - Manglende utførelse v/takfot (ikke montert takfotbeslag) og v/pipe Renner, deler og beslag - Manglende takrenner/nedløp v/bad Bad - Manglende avtrekk Uthus/anneks - Noe råte og mangler Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): 2 ETG: Det er ikke medberegnet noe araler for 2 etg. pga. lav takhøyde (ca. 180-188 cm). Målbar høyde er 190 cm. Det er kun beskrevet type rom i rapport. Hyttens plan og rominndeling: 2 ETG: Gang, 2 x soverom 1 ETG: Spisestue/kjøkken, stue, bad Side4av12
Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Fritidseiendom/hytte Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2 etg. 0 0 0 0 Gang, 2 x soverom 1 etg. 48 43 43 0 Spisestue/kjøkken, stue, bad Sum 48 43 43 0 Uthus/Anneks Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg. 17 15 0 15 Uthus/anneks Sum 17 15 0 15 Sum alle bygninger 65 58 43 15 Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 2 ETG: Det er ikke medberegnet noe araler for 2 etg. pga. lav takhøyde (ca. 180-188 cm). Målbar høyde er 190 cm. Det er kun beskrevet type rom i rapport. 1 ETG: Spisestue/kjøkken: 18,1 Stue: 21,3 Bad: 2,4 Kommentarer til planløsningen Hytten har en grei planløsning. Den har ikke livsløpsstandard bl.a. pga. diverse oppholdsrom er fordelt over flere etasjer. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 517 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Side5av12
Hytte på to etasjer fra 1959, med tilbygg i nyere tid. Hytten ligger i et rolig område på Hyttesone B v/stretere i Stavern, med kort avstand til strender og fine naturområder. Det er noe kjørevei til Stavern sentrum med butikker og dagligvare. Det er lagringsplass i uthus. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/platting. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har innkjøring fra Helgeroveien og inn til Hyttesone B. Det er muligheter for parkering på parkeringsplass v/hytten. Det er offentlig vann og avløp. Sted og dato Larvik, 10.04.2019 Petter Christiansen Side6av12
Bygg A: Fritidseiendom Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med liggende vestlandskledning. Det er stedvis skiftet ny kledning i 2019. Kledning ligger stedvis noe langt ned mot bakkenivå og er utsatt for fuktoppsug. Det er ikke montert vannbrett bl.a. over vindu v/spisestue. Trolig lite lufting og isolasjon i yttervegger ihht. byggeår. Det er i følge selger malt utvendige fasader i 2019. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Manglende vannbrett og kledning mot bakkenivå: Resterende: Levetid Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. Levetiden er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. TG 1 settes ut fra totalvurdering. Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Hytten er oppført med følgende vinduer og dører. * Sidehengslede vinduer * Fastkarm vinduer * Topphengslede vinduer * Balkongdør i stue * Ytterdør til spisestue/kjøkken * Innerdører av typen heltre dører Det er vinduer og dører av forskjellig alder. Det ble observert vinduer og dører fra 1989, 2005 og 2008. Trolig noe av eldre dato i tillegg til dette. Vinduer og dører bar noe preg av slitasje og det ble observert sprukket glass på soverom (sør 2 etg). Sprukket glass: Vinduer og dører med preg av elde: Resterende av nyere dato som er i god stand: TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side7av12
Levetid Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak og takstein er trolig av eldre dato, alder er ukjent. Det er benyttet tekking med dobbeltkrummet betong takstein. Vindskier og gesimser bar noe preg av slitasje. Det ble observert manglende utførelse v/takfot (ikke montert takfotbeslag) og v/pipe. Det bør påregnes noe utbedringer. Mangler: Resterende: TG:3 Levetid Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Renner, nedløp og beslag TG 2 Takrenner, nedløp og beslag er av ukjent alder. Det ble observert noe slitasje og elde, samt manglende takrenner/nedløp v/bad. Det bør påregnes utbedringer. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Mangler: Resterende: TG:3 Levetid Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Det ligger en ca. 19 m2 stor terrasse på sør siden av hytten, den har adkomst fra stue og til hage. Ved inngangsparti ligger det en terrasse på ca. 10 m2. De er oppført i trekonstruksjoner, det er benyttet Thermoask som dekke. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Det er laget en platting på ca. 11-12 m2 på tomten. Den er oppført i trevirke, det er Thermoask som dekke. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Hytten har pipestokk fra byggeår. Den er oppført i teglstein. Feieluke ble observert utvendig på øst fasade. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn i stue. Det ble ikke observert noen sprekker eller andre skader på pipens synlige sider. Noe manglende utførelse v/taktekking. Det ble observert at pipe hadde beslag mot tak. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Side8av12
Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 3-13 mm i gang og på soverom (sør) i 2 etg, 3-9 mm i spisestue i 1 etg. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Det må sies at det var noe vanskelig å besiktige gulv pga. lagrede gjenstander. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: Skjevheter/avvik mellom 11-22 mm: TG:0 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Bad - 1 etg. TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra kjøkken. Det er i følge selger pusset opp i 2009. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Trevirke (Thermoask), det er belegg under tregulv i følge selger Vegger: Baderomsplater Himling: Panel Av installasjoner finnes toalett, dusjnisje og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner bar noe preg av overflateslitasje. Det ble ikke brukt krysslaser for å kontrollere fall på gulv da det ikke ble observert sluk i rommet. Det er sluk i rommet i følge selger, dette ligger synlig under tregulv. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er laget dusjnisje i rommet, noe som i utgangspunktet kan være en risikoløsning med tanke på fukt i konstruksjonen. Det anbefales alltid å bruke dusjkabinett. Det er ikke montert avtrekk i rommet, det er ikke tilluft v/dør. Det bør monteres periodisk avtrekk på yttervegg. Det er montert vv-tank i rommet. Baderomsplater er montert mot bl.a. dørlister, dette bør monteres under lister. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Manglende avtrekk: Slitasje og utførelse på baderomsplater: Resterende: Levetid Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side9av12
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger med tilkomst fra spisestue/stue. Det er i følge selger pusset opp i 2009. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Heltre Vegger: Panel Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner Benkeplate: Heltre Kjøkken - 1 etg. TG 1 Innredningen har minimal overflateslitasje og fremstår som i god stand. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ikke montert ventilator over komfyr, dette bør monteres. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Det er montert vaskemaskin i rommet. Det er ikke sluk i rommet, det bør monteres vannføler ihht. vannlekkasje. Manglende avtrekk og vaskemaskin på kjøkken: Resterende: TG 1 settes ut fra totalvurdering. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Det var mye lagrede gjenstander på befaringsdagen, besiktigelse ble begrenset ihht. dette. Selger opplyser at det er pusset opp i 2009 med bl.a. nye gulv (heltre eik) i 1 etg. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Heltre (eik+furu) Vegger: Panel Himling: Panel Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Heltre trapp fra 1-2 etg. Det ble ikke funnet noen feil eller mangler på trappen. Det ble ikke observert knirk. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Trappen er noe smal. Side10av12
VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. Det er kommunalt vann- og avløp. Hovedkran ble ikke observert. Vanntrykket ble ikke kontrollert. Det settes ingen tilstandsgrad på dette. CTC VV-tank på 35 liter. Den står plassert på bad. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Levetid Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Spisestue/kjøkken Alder: Nye sikringer i 2009 i følge selger Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Nei Hovedsikring: 50A Jordfeilbryter: Ja Løse ledninger: Ikke observert Varmekabler: Nei Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tilnærmet flat tomt. Det settes ingen TG på dette. Bygg B: Uthus Tilstandsrapport Side11av12
Uthus/anneks TG 2 Det er oppført et uthus på ca. 17m2 på tomten. Det er oppført i trekonstruksjoner, det er taktekking av trevirke (over/underligger). Det ble observert manglende takrenner/nedløp. Kledning/konstruksjon ligger stedvis langt ned mot bakkenivå og er utsatt for fuktoppsug. Det ble observert råte på flere fasader på befaringsdagen. Det bør påregnes noe utbedringer på sikt. Råte og mangler: Slitasje: Resterende: TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side12av12