VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 1: Bnr 629 (snr: 3) Kommune: 0104 MOSS KOMMUNE Adresse: Balaklava 19, 1513 MOSS MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 2 700 000 LÅNEVERDI: KR. 2 300 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Balaklava 19: 85 m² 85 m² Utskriftsdato: 12.06.2019 Oppdragsnr. 5444 Dato befaring: 11.06.2019 Referansenr. ee6720b Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Moss Eiendomstaksering AS Oakhill 35, 1570 DILLING Telefon: 90 84 48 18 Organisasjonsnr: 915 580 378 Sertifisert takstmann: Moss Eiendomstaksering AS Kristian Østmark ingeniør / aut. takstmann NTF Telefon: 908 44 818 E-post: takst@mosseiendomstaksering.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund ee6720b
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/ Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands - og eiendomsinformasjon fra rapporten.les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/ee6720b Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 2 700 000 Anbefalt låneverdi Kr. 2 300 000 Markedsvurdering Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt forhold vedrørende vedlikehold etc. registrert på befaringen. Eiendommens beliggenhet er avgjørende for verdisettingen og det er hensyntatt forhold som nevnt ovenfor når det gjelder beliggenhet og tilstand. Oppdr. nr: 5444 Befaringsdato: 11.06.2019 Side: 2 av 5
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Ida Madeleen Moe Kristian Østmark Befaring/tilstede: Befaringsdato: 11.06.2019. - Ida Madeleen Moe. - Kristian Østmark. Tlf. 908 44 818 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Etablert og attraktivt boligområde på Jeløy. Gangavstand til barnehage, skole, idrettsanlegg og populære turområder. Bebyggelsen: 4-mannsbolig med seksjonerte leiligheter oppført i 1957 i trekonstruksjoner i 2 etasjer og loft over kjelleretasje. Beskrevet seksjon i 2. etasje og innredet loftsetasje. Utgang til stor sydvendt veranda på 20 kvm med gode solforhold og noe sjøutsikt over Mossesundet. Leilighet med oppussede overflater i 2019, montert nye panelovner i -16, nytt dusjkabinett i -17. Leiligheten ble utvidet i antatt 2009 med innredet loftsetasje, montert takvindu, samt brannstige på fasade. VV-bereder 200 liter fra -08. Seksjonen disponerer ideell del av lagringsplass på kaldloft, samt bod i kjeller og felles vaskekjeller. Biloppstillingsplass på eiendommen. Sameiet har jevnlig utført oppgraderinger og vedlikehold som blant annet etterisolering, ny kledning g skiftet vinduer/terrassedører i 2010, omlagt tak i -07, utbedret verandaer senest i 2017 og 2019, drenering i 2014, asfaltert gårdsplassen i 2016. Om tomten: Felles eiet tomt på 1049 kvm opparbeidet med asfaltert gårdsplass, plen og beplantning. Sydvendt orientert eiendom med gode solforhold. Andre forhold: Månedlig felleskostnad kr. 3.000,- som inkluderer blant annet bygningsforsikring, felles lån, strøm og vedlikehold fellesarealer. Planlagte utbedringer som dekkes av oppspart vedlikeholdskonto ; Rehabilitering pipe, utbedring verandaer og event. kjellervinduer. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, og det forutsettes at dagens innredning og bruk er ihht. byggemelding. Heftelsesanmerkninger, offentlige pålegg er ikke vurdert med mindre det er angitt i taksten. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0104 MOSS Gnr: 1 Bnr: 629 Seksjon: 3 Eiet/festet: Eiet Sameiets navn: Sameiet Balaklava 19 Andel formue: 37 192 Andel fellesgjeld: 178 816 Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Ida Madeleen Moe Balaklava 19, 1513 MOSS Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier Forretningsfører Infoland.no Oppdr. nr: 5444 Befaringsdato: 11.06.2019 Side: 3 av 5
Bygninger på eiendommen Balaklava 19 Bygningsdata Byggeår: 1957 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Hovedplan 71 67 67 Innredet loftsetasje 19 18 18 Sum bygning: 90 85 85 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Hovedplan Innredet loftsetasje Entré/gang, stue, kjøkken, bad, 2 soverom Trapperom, loftsstue, soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Balaklava 19 Bygning, generelt 4-mannsbolig med seksjonerte leiligheter oppført i 1957 i trekonstruksjoner i 2 etasjer og loft over kjelleretasje. Sameiet har utført oppgraderinger og vedlikehold som blant annet etterisolering, ny kledning g skiftet vinduer/terrassedører i 2010, omlagt tak i -07, utbedret verandaer senest i 2017 og 2019, drenering i 2014, asfaltert gårdsplassen i 2016. Fasader med liggende kledning. Saltak tekket med takstein. Montert stigtrinn, snøfangere, pipe med helbeslag, renner og nedløp i stål. Grunnmur utvendig fuktsikret med knotteplast (Platon). Vinduer Vinduer med ramme og karm i tre med hhv. 2- og 3-lags isolerglass. Takvindu i loftsstue. Overflater på innvendige gulv Laminatgulv generelt. Bad med flislagt gulv med gulvvarme. Enkelte ujevnheter/skjevheter i undergulv, spes. på soverom i loftsetasjen. Overflater på innvendige vegger Vegger med panelplater, malt strie og tapetserte overflater. Bad med flislagte vegger. Overflater på innvendig himling Himlinger med panelplater og trepanel. Trapper og ramper Tretrapp med åpne opptrinn, rekkverk på ene siden i trapp. Returrekkverk mangler i loftsetasjen, usikret åpning. Barnesikringslist underkant av trinn mangler, lysåpning opptrinn 16 cm, forskriftskrav tilsier max. 10 cm. Balkonger, terrasser ol. Stor sydvendt veranda på 20 kvm oppført i trekonstruksjon med behandlede terrassebord på tettesjikt av asfaltbasert banebelegg med avrenning til utvendig renne. Montert elektrisk drevet terrassemarkise. Sameiet har planlagt utbedring av utetthet i veranda. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt pipe med dekorskifer, tilknyttet peisovn. Kjøkkeninnredning Skapinnredning med rettprofilerte fronter i heltre eik, laminat benkeplate, benkebeslag med 2 kummer. Fliser på vegg over benk. Ventilator over kokesone. Røropplegg for oppvaskmaskin. Integrert platetopp og stekeovn. Innredning og garnityr for våtrom Flislagte overflater, etablert gulvvarme. Gulvklosett, dusjkabinett, servantskap. Mekanisk avtrekk, begrenset tilluft ved spalteventil i vinduskarm. Sluk under dusjkabinett, slank og fall ved sluk ikke besiktiget. VVS-installasjoner, generelt Oppdr. nr: 5444 Befaringsdato: 11.06.2019 Side: 4 av 5
Seksjonen har egen separat VV-bereder 200 liter, produsert i 2008, montert på loft. Montert sentralstøvsuger. Avløp tilknyttet bygningens avløp i soil. Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer, jordfeilbryter. Elvarme, generelt Boligen er elektrisk oppvarmet, supplert med peisovn. Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. Kr. 3 000) Kr. 36 000 Kommunale avgifter/e.skatt, stipulert (pr. mnd. Kr. 417) Kr. 5 000 Vedlikeholdskostnader, stipulert (pr. mnd. Kr. 250) Kr. 3 000 Sum årlige kostnader Kr. 44 000 Teknisk verdi bygninger Balaklava 19 Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 1 870 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 450 000 Sum teknisk verdi Balaklava 19 Kr. 1 420 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 420 000 DILLING, 12.06.2019 Moss Eiendomstaksering AS Kristian Østmark ingeniør / aut. takstmann NTF Telefon: 908 44 818 Oppdr. nr: 5444 Befaringsdato: 11.06.2019 Side: 5 av 5