Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Årsrapport 2006

2 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Daglig leder har ordet Revisjonsberetning Årsberetning Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper/Noter Side 3 4 5 7 8 9 10

3 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Daglig leder har ordet 2006 har vært et begivenhetsrikt år for eiendomsfondet. Eiendomsmarkedet utviklet seg meget positivt gjennom året og det har vært stor etterspørsel fra flere nyetablerte eiendomsselskaper og fondsaktører. I løpet av året har fondet kjøpt 21 eiendommer og levert en avkastning til investor på 34 %. Ved utgangen av året bestod eiendomsporteføljen av i alt 31 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 3 600 millioner. Eiendomsmarkedet Stor etterspørsel førte til rekordhøy omsetning av næringseiendom i 2006. Det er anslått at det ble gjennomført transaksjoner for ca NOK 68 milliarder i 2006, en økning på ca 55 prosent fra 2005 og hele 200 prosent høyere enn i 2004. Omsetningen av næringseiendom har vært preget av økt etterspørsel fra flere nyetablerte eiendomsselskaper og fondsaktører. Aktiviteten i leiemarkedet har vært sterk og kontorleiene har steget kraftig. I Oslo økte leieprisene for prestisjelokaler med over 25 prosent i 2006 og kontorleiene i de øvrige storbyene har også utviklet seg meget positivt. Forventning om fortsatt nedgang i ledigheten innenfor kontorsektoren sannsynliggjør en positiv leieutvikling i årene som kommer. Eiendomsporteføljen Ved inngangen av året eide fondet 10 eiendommer for samlet ca. NOK 500 millioner. Forvalter har i løpet av året kjøpt og overtatt ytterligere 21 eiendommer til en verdi av ca. 3 100 millioner. Investeringene er gjennomført i henholdt til fondets investeringsstrategi som er utarbeidet av UNION Eiendomskapital og godkjent av fondets styrende organer. Eiendomsporteføljen er godt diversifisert, både med hensyn til eiendomstype, leietakere og geografisk beliggenhet. Kombinert med solide leietakere med lange leiekontrakter gir dette fondet et godt utgangspunkt for å levere en trygg og god fremtidig avkastning. Dette gjelder både utvikling av bygg og reforhandling av leieavtaler. Året som kommer Fondet har kommet godt i gang i 2007. Årets første emisjon er allerede gjennomført og det er mye som tyder på at emisjonen blir fulltegnet. Fondet har så langt kjøpt 15 nye eiendommer for ca. NOK 2 000 millioner og forvalter jobber i disse dager aktivt med nye investeringer for fondet. UNION Eiendomskapital er optimistiske til fondets fremtidige utvikling. Vi tror at fortsatt økonomisk vekst og et attraktivt leiemarked vil resultere i en attraktiv egenkapitalavkastning for fondets investorer de kommende år. Våre prognoser for eiendomsmarkedet viser en årlig avkastning på 9,5 prosent de neste tre årene som tilsvarer en forventet egenkapitalavkastning for fondet på 15-20 prosent. Lars Even Moe Daglig leder Storebrand Eiendomsfond AS Fondets eiendomsportefølje leverte en avkastning på 34 prosent i 2006, inkludert utdeling på 8 prosent. Dette var i overkant av fondets langsiktige avkastningsmål og er et resultat av et godt marked og fondets evne til å kjøpe gode eiendommer til under markedspris. At eiendomsporteføljen økte ved samtlige kvartalsvise verdivurderinger er et godt bevis på dette. Samtidig har fondet en høy investeringshastighet og en meget konkurransedyktig finansiering. I tillegg har forvalter forhandlet flere nye leiekontrakter som har bidratt til å skape økte verdier i porteføljen. Forvalter arbeider kontinuerlig for å hente merverdier ut av porteføljen.

4 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Revisjonsberetning

5 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Årsberetning Virksomhetens art Storebrand Eiendomsfond AS ble stiftet 31. august 2005. Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. Selskapet er eiet av Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,6 %) og Storebrand Privat Investor ASA (98,4 %). Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetting er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Lokaliseringen er presentert ytterligere i notene til årsregnskapet. Fondet skal hente inn kapital i kvartalsvise emisjoner frem til senest 30. juni 2008 gjennom ovennevnte eierselskaper. Investeringsvirksomheten gjennom 2006 er gjort med utgangspunkt i Storebrand Eiendomsfond AS` investeringsstrategi fastsatt av styret. Investeringsbeslutningene er i tråd med Storebrand Eiendomsfond AS` vedtekter truffet av investeringskomiteen, som består av Carl Erik Krefting, Gunnar Bøyum, Kristian Krogenæs, Hans Thrane-Nilsen, Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad. Forvaltningen av eiendomsporteføljen utføres av UNION Eiendomskapital AS, basert på en forvaltningsavtale inngått mellom Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Eiendomskapital AS. Styret i selskapet har gjennom 2006 i tillegg til å følge opp investeringsstrategien hatt hovedfokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i forvaltningsavtalen. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Storebrand Eiendomsfond AS er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Status og resultat Ved utløp av fjerde kvartal 2006 var det tegnet og innbetalt en netto kapital som beskrevet i prospektene for eierselskapene på samlet TNOK 1 401 571 til Storebrand Eiendomsfond AS. TNOK 249 869 av dette er kapital fra 2005. Med en belåningsgrad på 70 % gir dette selskapet en investeringsevne på TNOK 4 671 190. Storebrand Eiendomsfond AS har i løpet av år 2006 kjøpt og overtatt 21 eiendomsselskaper. Samlet kjøpesum for aksjer og andeler vedrørende disse eiendomsselskapene er på TNOK 1 710 072. Ved kjøpstidspunktet hadde disse eiendommene en verdi på TNOK 2 915 468. Per 31.12.2006 var verdien på de samme eiendommene samlet TNOK 3 040 235. Eiendomsverdien for hele perioden var per 31.12.2006 verdsatt til TNOK 3 605 986 av Akershus Eiendom og Eiendomsconsult. Storebrand Eiendomsfond AS fikk i 2006 et negativt driftsresultat på TNOK 20 948, mens konsernet fikk et positivt driftsresultat på TNOK 47 063. Sammenlignbare tall for 2005 var hhv. TNOK 513 og TNOK 430. Resultat før skatt ble positivt med TNOK 8 205 for morselskapet mens det for konsernet ble et positivt resultat før skatt på TNOK 3 096. I 2005 var resultat før skatt negativt med TNOK 452 i morselskapet og negativt med TNOK 363 for konsernet. Årsresultatet endte i samme periode på TNOK 4 538 for morselskapet og TNOK 1 767 for konsernet. Leieinntektene for konsernet endte på TNOK 114 959 pr. 31.12.2006 mot TNOK 2 142 pr. 31.12.2005. Økningen forklares med den sterke vekstfasen Storebrand Eiendomsfond AS er inne i. Styret foreslår følgende disponeringer for Storebrand Eiendomsfond AS: Morselskap 2006 (Tall i TNOK) Avsetning til utbytte 109 489 Overført til/(fra) annen egenkapital (104 951) Sum disponert 4 538 Selskapets likvide midler er plassert i bank og vurderes å ha lav risiko. Per 31.12.2006 hadde morselskapet en bankbeholdning på TNOK 252 920. Tilsvarende beløp for konsernet var TNOK 373 397. Bokført verdi av varige driftsmidler er pr. 31.12.2006 på TNOK 3 214 607 for konsernet. Som er en økning på TNOK 2 703 845 sammenliknet med 31.12.2005. Morselskapets totalkapital pr. 31.12.2006 var på TNOK 3 334 725 per 31.12.2006. Av dette var 58,20 % langsiktig gjeld og 3,95 % kortsiktig gjeld. Konsernets totalkapital pr. 31.12.2006 var på TNOK 3 633 151. Av dette var TNOK 57,80 % langsiktig gjeld og 4,80 % kortsiktig gjeld.

6 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Egenkapitalen for Storebrand Eiendomsfond AS pr. 31.12.2006 er hhv. TNOK 1 260 580 for morselskapet og TNOK 1 259 128 for konsernet. Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift og bebygning blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Selskapet har ingen ansatte. Styret består av 3 personer, hvorav 2 er menn. Styrets leder er kvinne. deres evne til å betjene leien, har stor betydning for risikoen knyttet til bortfall av husleie/ inntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger til en stor grad av konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Likviditetsrisiko Selskapet og konsernet vurderer likviditeten i selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer selskapet og konsernets likviditetsrisiko. Hendelser etter regnskapsårets avslutning. Det er stor interesse for eiendomsinvesteringer blant private investorer, og selskapet gjennomfører neste emisjon gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA i perioden 15. januar 2007 til 16. mars 2007. 6. februar 2007 brøt det ut brann i lokalene til StorCash i Brobekkveien 80 hvor en av Storebrand Eiendomsfond AS sine eiendommer ligger. Arealet på 3.700 kvm som ble brannskadet var en del av en større bygningsmasse, men var bygget som en egen branncelle slik at brannen ikke spredte seg til andre deler av bygget. Det ble allerede samme dag stillet to arealer på hhv 1 500 kvm og 700 kvm til rådighet til Brobekk Storcash slik at de i løpet av få dager kunne åpne ny butikk på området. Storebrand Eiendomsfond har fullverdiforsikret alle eiendommer og har også 36 måneders avbruddsforsikring for husleietap. Styret er av den oppfatning av at dette ikke vil ha noen økonomiske konsekvenser for fondet. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet. Forskning og utvikling Verken morselskapet eller selskapene i konsernet er berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Fremtidig utvikling UNION Eiendomskapital AS, som er selskapets forvalter, har utarbeidet avkastnings-prognoser for eiendomsmarkedet de neste 3 år. Det forventes på bakgrunn av dette at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en konkurransedyktig avkastning i årene som kommer. Styret forventer derfor en fortsatt positiv utvikling for selskapet. Oslo, 5. mars 2007 Lars Even Moe Daglig leder/styremedlem Finansiell risiko Markedsrisiko Selskapet og konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer og dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad og verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Selskapet er eksponert mot endringer i rentenivået. Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem Siv Blanca Børge-Ask Styrets leder Kredittrisiko Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed

7 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Resultatregnskap Morselskap Konsern 2006 2005 Tall i NOK 1 000 Note 2006 2005 Driftsinntekt - - Leieinntekt 1 114 959 2 142 0 - Sum Driftsinntekter 114 959 2 142 Driftskostnad - - Avskrivning på varige driftsmidler 5 33 609 481 20 948 513 Annen driftskostnad 6,7 34 287 1 231 20 948 513 Sum driftskostnader 67 896 1 711 (20 948) (513) Driftsresultat 47 063 430 Finansposter 74 056 1 130 Finansinntekt 3 5 977 275 (44 903) (1 069) Finanskostnad 3 (49 944) (1 069) 29 153 61 Netto finansposter (43 967) (794) 8 205 (452) Resultat før skatt 3 096 (363) (3 667) 127 Skatter 11 (1 329) 102 4 538 (326) Årsresultat 1 767 (262) 109 489 0 Avsetning til utbytte 9 109 489 0 (104 951) (325) Overført til/(fra) annen egenkapital 9 (107 722) -262 4 538 (325) Sum disponert 1 767 (262) Oslo, 5. mars 2007 Lars Even Moe Siv Blanca Børge-Ask Gustav Heiberg Simonsen Styremedlem Styrets leder Styremedlem Daglig leder

8 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Balanse pr. 31. desember Morselskap Konsern 2006 2005 Tall i NOK 1 000 Note 2006 2005 EIENDELER Anleggsmidler - 2 835 Utsatt skattefordel 11 0 0 2 835 Sum immaterielle eiendeler 0 - - Tomter, bygninger mv. 5,13 3 212 475 510 541 - - Inventar, kontormaskiner mv. 5,13 2 132 221 0 - Sum varige driftsmidler 3 214 607 510 762 1 223 778 433 630 Fordringer på konsernselskap 4 1 758 364 75 337 Aksjer i datterselskaper 10,13 2 982 142 508 967 Sum finansielle anleggsmidler 0 0 2 982 142 511 802 Sum anleggsmidler 3 214 607 510 762 Omløpsmidler - - Kundefordringer 3 434 924 20 605 3 260 Andre fordringer 41 713 3 410 79 058 2 354 Fordringer på konsernselskap 252 920 89 869 Bankinnskudd 373 397 92 671 352 583 95 482 Sum omløpsmidler 418 544 97 005 3 334 725 607 285 SUM EIENDELER 3 633 151 607 767 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital 114 823 24 741 Aksjekapital 8 114 823 24 741 551 034 224 465 Overkursfond 551 034 224 465 594 723 - Annen innskutt egenkapital 593 271-1 260 580 249 206 Sum innskutt egenkapital 1 259 128 249 206 - (326) Annen egenkapital / (udekket tap) 0 (262) 0 (326) Sum opptjent egenkapital 0 (262) 1 260 580 248 880 Sum egenkapital 9 1 259 128 248 944 Gjeld - - Utsatt skatt 11 85 846 155 0 - Sum avsetning for forpliktelser 85 846 155 Annen langsiktig gjeld 15 000 1 942 361 355 740 Gjeld til kredittinstitusjoner 12,13 2 098 818 355 740 1 942 361 355 740 Sum langsiktig gjeld 2 113 818 355 740 109 489 - Avsatt utbytte 109 489 22 295 2 664 Kortsiktig gjeld 4 64 870 2 928 131 784 2 664 Sum kortsiktig gjeld 174 359 2 928 2 074 145 358 404 Sum gjeld 2 374 023 358 823 3 334 725 607 285 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 633 151 607 767

9 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Kontantstrømoppstilling Morselskap Konsern 2006 2005 Tall i NOK 1 000 2006 2005 8 205 (452) Ordinært resultat før skattekostnad 3 096 (363) - - Konsernbidrag til reduksjon kostpris aksjer - - - - Ordinære avskrivninger 33 609 481 0 - Endring i kundefordringer (2 510) (924) 19 631 2 664 Endring i annen kortsiktig gjeld 61 942 2 928 (56 740) (5 613) Endring av andre tidsavgrensninger (38 303) (444) (28 904) (3 401) Tilført fra årets virksomhet 57 834 1 677 - - Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler (2 640 740) (511 243) (1 710 072) (70 937) Utbetalt ved kjøp av aksjer - - - (4 400) Utbetalt ved stiftelse av datterselskaper - - (790 148) (433 630) Utbetalt lån til datterselskaper - - (2 500 220) (508 967) Netto likviditetsendring fra investeringer (2 640 740) (511 243) 1 586 621 355 740 Innbetalt ved opptak av lån 1 758 078 355 740 1 145 184 256 171 Innbetalt ved emisjoner 1 145 184 256 171 (39 630) (9 674) Emisjonskostnader (39 630) (9 674) 2 692 175 602 237 Netto likviditetsendring fra finansiering 2 863 632 602 237 163 051 89 869 Netto Likviditetsendring gjennom året 280 726 92 671 89 869 0 Beholdning av kontanter inngående balanse 92 671 0 252 920 89 869 BEHOLDNING AV KONTANTER 31.12 373 397 92 671

10 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapsperiode Resultatregnskapet for morselskap og konsern inneholder regnskapstall fra 01.01.2006 frem til 31.12 2006. I konsernregnskapet medtas resultat for oppkjøpte selskaper fra oppkjøpstidspunktet Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Storebrand Eiendomsfond AS og dets datterselskaper som vist i note 9. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som føres opp i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskaper Datterselskapet vurderes etter kostmetoden i morselskapets selskapsregnskap. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Konsernbidrag til datterselskap regnskapsføres som økning av morselskapets kostpris etter fradrag for skatt. Konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres som inntekt i morselskapet samme år i den utstrekning konsernbidraget representerer opptjening i eierperioden. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Tomter avskrives ikke idet de anses og ikke ha verdifall. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Skatt Skatten i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% av forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. I den grad konsernbidrag ikke er resultatført er skatteeffekten av konsernbidraget ført direkte mot investering i balansen. Utsatt skatt på merverdier ved oppkjøp vurderes til nåverdi som tilsvarer en skattesats på 7%. Egenkapitalkostnader Utgifter ved stiftelse av selskapet og senere emisjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Renter Rentekostnad ved bruk av rentebytteavtaler kostnadsføres etterhvert som de påløper. Urealiserte gevinster/tap på slike posisjoner regnskapsføres ikke. Leietakertilpasninger Leietakertilpasninger dekket av gårdeier aktiveres og avskrives normalt over rest leieperiode. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Andre anleggsmidler enn driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

11 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Noter Alle beløp i NOK 1000 hvis ikke annet er angitt. Note 1: Virksomhetsområde Selskapets og konsernets virksomhet er kjøp, utleie, forvaltning og salg av fast eiendom. All virksomhet er i Norge. Note 2: Store enkelttransaksjoner Konsernet har gjennomført 4 emisjoner og kjøpt følgende eiendommer/eiendomsselskaper i 2006: Grensen 5-7 Karl Johansgt 12 Kirkegt 34 Keysersgt 1 Adolph Tidemandsgt 12 Spannaveien 148 Ole Deviksvei 18 Brobekkveien 80 Alf Bjercesvei 14 Bilittveien 6 Ærfuglveien 2 Jacobsgt 2 Energiveien 16 Moeveien 53-55 Kjellerholen 7 Energiveien 14 Rabekkgata 6 Bogstadveien 29 Brennaveien 18 Industriveien 7 Sverdrupsgate 27 Oslo Oslo Oslo Oslo Lillestrøm Stavanger Oslo Oslo Oslo Ås Tromsø Ullensaker Ullensaker Sandefjord Ullensaker Ullensaker Moss Oslo Nittedal Trondheim Stavanger Samlet kjøpesum inkludert omkostninger for aksjer og andeler er TNOK 1 710 072. Note 3: Spesifikasjon av resultatposter Morselskap Konsern 2006 2005 2006 2005 Finansinntekt Renteinntekter 4 564 263 5 977 275 Renteinntekter fra konsernselskap 27 582 866 - Konsernbidrag 41 910 866 - Sum finansinntekt 74 056 1 130 5 977 275 Finanskostnad Rentekostnader, inkl. etableringsgebyr 44 903 1 069 (49 944) 1 069 Sum finanskostnad 44 903 1 069 (49 944) 1 069

12 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Note 4: Spesifikasjon av balanseposter Morselskap Konsern 2006 2005 2006 2005 Fordringer på konsernselskap 1 223 778 433 630 - - Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 9 472 23 17 915 394 Skyldige offentlige avgifter 0 0 3 615 - Kortsiktig gjeld til konsernselskap 0 833 - Annen kortsiktig gjeld / andre påløpne kostnader 12 823 1 809 43 340 2 533 Sum kortsiktig gjeld 22 295 2 664 64 870 2 928 Note 5: Varige driftsmidler Konsern Tomter Bygninger Maskiner og Inventar Sum Anskaffelseskost 01.01 43 651 467 371 221 511 243 Tilgang 482 121 2 252 993 2 340 2 737 454 Sum anskaffelseskost 31.12 525 772 2 720 364 2 561 3 248 697 Akk. avskrivninger 31.12 - (33 661) (429) (34 090) Balanseført verdi 31.12.2006 525 772 2 686 703 2 132 3 214 607 Årets avskrivninger - 33 183 426 33 609 Økonomisk levetid - 25-50 år 3-5 år Avskrivningsplan - Lineær Lineær Note 6: Ytelser til ledende personer, revisor mv. og antall ansatte Antall ansatte Selskapene i konsernet har, med unntak for daglig leder i morselskapet, ikke ansatte. Ytelser til ledende personer Daglig leder i morselskapet mottar ikke lønn eller andre ytelser fra selskapet, men honoreres indirekte gjennom forvaltningshonorar til tilrettelegger. Styremedlemmer i selskapene i konsernet har ikke mottatt styrehonorar. Daglig leder og styret har ingen avtale om bonus, sluttvederlag e.l. Kostnadsført honorar til revisor Morselskap Konsern Lovpålagt revisjon 185 917 Andre attestasjonstjenester 21 102 Utarbeidelse av årsregnskap og ligningsoppgaver, samt skatterådgivning - - Andre tjenester utenfor revisjonen 204 233 Sum kostnadsført 410 1 252 Revisor har i tillegg bistått med finansiell gjennomgang ved oppkjøp. Honorar for dette arbeid utgjør Tnok 710 for 2006.

13 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Note 7: Spesifikasjon av annen driftskostnad Morselskap Konsern 2006 2005 2006 2005 Annen driftskostnad Revisjonshonorarer 410 95 1 252 95 Etablering- og oppstartskostnader 2 803 186 2 803 176 Forvaltningshonorar 15 563 232 15 563 232 Diverse honorarer 1 915-1 915 - Øvrige kostnader 257-257 - Eiendomsdrift - - 12 497 728 Sum annen driftskostnad 20 948 513 34 287 1 231 Note 8: Aksjekapital og aksjonærinformasjon (Denne note beløp i hele tall) Aksjekapitalen i Storebrand Eiendomsfond AS består av 114 822 771 aksjer à kr. 1, totalt kr. 114 822 771 Det foreligger aksjonæravtale som bl.a. regulerer valg av de tre styremedlemmer i selskapet, hvoretter Storebrand Bank ASA, UNION Eiendomskapital AS og investorene velger hvert sitt styremedlem. For øvrig har aksjene like rettigheter. Aksjonærer pr. 31.12.2006 Aksjer Eierandel Storebrand Privat Investor ASA 112 935 120 98,4 % Storebrand Institusjonell Investor ASA 1 887 651 1,6 % Totalt antall aksjer 114 822 771 100,0 % Medlemmer av selskapets styre eier indirekte følgende aksjeandeler Styrets leder, Siv Blanca Børge-Ask 0,000% Styremedlem og daglig leder, Lars Even Moe v/ Laboremus Invest AS 0,012% Styremedlem, Gustav Heiberg Simonsen 0,004% Note 9: Egenkapitalbevegelse Konsern Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenk. Sum Egenkapital pr 01.01.2006 24 741 224 465-262 248 944 Kapitalutvidelser 90 082 1 055 103 1 145 185 Emisjonskostnader -28 534-28 534 Kapitalnedsettelse -700 000 700 000 0 Årets resultat 1 767 1 767 Avsatt utbytte -107 984-1 505-109 489 Andre endringer 1 255 1 255 Egenkapital 31.12.2006 114 823 551 034 593 271 0 1 259 128

14 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Note 9: Egenkapitalbevegelse Morselskap Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenk. Egenkapital 01.01.2006 24 741 224 465 0-325 248 881 Kapitalutvidelser 90 082 1 055 103 1 145 185 Emisjonskostnader -28 534-28 534 Kapitalnedsettelse -700 000 700 000 0 Årets resultat 4 538 4 538 Avsatt utbytte -105 276-4 213-109 489 Egenkapital 31.12.2006 114 823 551 034 594 723 0 1 260 580 Sum Note 10: Aksjer i datterselskaper Aksjer eiet direkte av morselskapet Stemmeandel kontor verdi Stanseveien 21 AS 100% Oslo 2 000 Landøyveien 2 AS 100% Oslo 879 Stasjonsveien 20 Eiendom AS 100% Oslo 2 000 Vestre Rosten 79 AS 100% Oslo 68 766 Hageeiendom Vestfold AS 100% Oslo 100 Kjøpmannsgt 30-34 AS 100% Oslo 100 Borgenveien 42 AS 100% Oslo 100 Storebrand Eiendomsfond ANS - Andeler AS 100% Oslo 100 Grensen 5-7 AS 100% Oslo 193 233 Karl Johansgt 12 AS 100% Oslo 78 989 Kirkegt 34 AS 100% Oslo 87 003 Keysersgt 1 AS 100% Oslo 51 676 Adolph Tidemandsgt 12 AS 100% Oslo 17 344 Plantica Eiendom ANS 100% Oslo 44 024 Ole Deviksvei 18 DA 100% Oslo 8 988 Brobekkveien 80 AS 100% Oslo 598 240 Alf Bjercesvei 14 AS 100% Oslo 75 524 Bilittveien 6 AS 100% Oslo 98 309 Ærfuglveien 2 AS 100% Oslo 9 862 Jacobsgt 2 AS 100% Oslo 15 455 Energiveien 16 AS 100% Oslo 13 575 Moeveien 53-55 AS 100% Oslo 48 879 Kjellerholen 7 ANS 100% Oslo 15 286 Energiveien 14 AS 100% Oslo 22 351 Høyden Eiendom KS 100% Oslo 59 601 Bogstadveien 29 KS 100% Oslo 28 700 Brennaveien 18 AS 100% Oslo 61 205 Industriveien 7 AS 100% Oslo 124 503 Sverdrupsgate 27 AS 100% Oslo 31 271 Union Nystiftet Fond 5 AS 100% Oslo 100 Union Nystiftet Fond 6 AS 100% Oslo 100 Union Nystiftet Fond 7 AS 100% Oslo 100 Sum aksjer i datterselskap 1 758 364

15 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Note 11: Skatter Avstemming mellom regnskapsmessig overskudd og skattepliktig inntekt Morselskap 2006 2005 Morselskap Resultat før skattekostnad 8 205 (452) Inntekstsført konsernbidrag (41 910) Endring i midlertidige forskjeller 4 719 - Permanente forskjeller (39 610) (9 674) Anvendt fremførbart underskudd (9 975) - Mottatt / (avgitt) konsernbidrag 79 057 - Skattepliktig inntekt / (underskudd) 486 (10 126) Skatter i resultatregnskapet 2 006 2 006 2 005 2 005 består av følgende Morselskap Konsern Morselskap Konsern Årets betalbar skatt 136 136 - - Årets resultatførte endring i utsatt skatt / utsatt skattefordel 3 531 1 193 (127) (102) Sum årets skatter kostnad /(inntekt) 3 667 1 329 (127) (102) Midlertidige forskjeller pr. 31.12.2006 består av Morselskap Konsern Morselskap Konsern Driftsmidler 28% - 15 954-8 020 Driftsmidler 7% - 1 200 597-42 351 Sum midlertidige forskjeller - 1 216 551-50 371 Underskudd til fremføring 28% - (9 508) (10 126) (18 056) Sum midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring - 1 207 043 (10 126) 32 315 Utsatt skatt, 28% - 4 467-2 246 Utsatt skatt, 7% - 84 042-2 965 Utsatt skattefordel, 28% 0-2 662-2 835-5 056 Netto balanseført utsatt skatt / (utsatt skattefordel) - 85 847 (2 835) 154 Note 12: Langsiktig gjeld Avdragsstruktur 2007 2008 2009 2010 2011 og senere Mor og konsern Avdrag til forfall - - - - 2 098 818

16 Årsrapport 2006 - Storebrand Eiendomsfond AS Note 13: Pantstillelser Morselskap Konsern Gjeld sikret med pant 1 942 361 2 098 818 Bokført verdi av pantsatte eiendeler (tomt, bygg og inventar) 3 214 607 Morselskapets gjeld er også sikret i aksjene i datterselskaper Av konsernets bankinnskudd er Tnok 78 273 sperret som sikkerhet for oppføring av nybygg Note 14: Finansiell markedsrisiko Selskapets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Selskapet er ikke eksponert for valutarisiko og det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler. For å redusere renterisikoen benyttes rentesikringsinstrumenter. Pr. 31.12.06 er det inngått avtale om 5,8 års rentesikring for ca 58 % av selskapets låneportefølje. Minimum 50 % av selskapets låneportefølje skal være rentesikret til enhver tid. Note 15: Nærstående parter Transaksjoner i konsernet Interne lån av langsiktig art renteberegnes mellom selskapene i konsernet med morselskapets rentesats ovenfor dets eksterne kredittgiver med tillegg av et påslag på 0,25 %. Styre, ledelse og eiere UNION Eiendomskapital AS som er eiet av enkelte av styremedlemmene har inngått forvaltningsavtale med selskapet. Forvaltningshonoraret utgjør 0,8 til 0,85 % pr. år av totalkapitalen (verdijustert egenkapital tillagt gjeld) og beregnes på kvartalsvis basis. Forvalter har rett på suksesshonorar dersom egenkapitalavkastningen overstiger 12% pr. år. Ved oppnåelse av egenkapitalavkastning utover de forventede 12 % per år skal Forvalter motta et suksesshonorar på 10 % av meravkastningsintervallet 12 % til 14 %. Ved oppnåelse av en egenkapitalavkastning fra og med 14 % skal Forvalter i tillegg motta en 20 % andel av meravkastningen for det overstigende som suksesshonorar. Suksesshonorar skal beregnes når siste eiendom er solgt, og forfaller til betaling ved overlevering av den siste eiendommen. Bringes avtalen med Forvalter til opphør har Forvalter rett til å motta suksesshonorar for perioden frem til og med opphørstidspunktet. På grunn av fremtidig utvikling mv. er det knyttet usikkerhet til suksesshonorarets størrelse. Suksesshonoraret er knyttet til og beregnes av ikke realisert og ikke regnskapsført egenkapitalavkastning. Av disse grunner er derfor suksesshonoraret ikke kostnadsført/avsatt UNION Eiendomskapital AS har i 2006 tilrettelagt emisjoner i selskapet. For dette har selskapet mottatt tilretteleggingshonorar på Tnok 38 361. Eierne av UNION Eiendomskapital AS eier indirekte aksjer i selskapet.

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no