TILSTANDSRAPPORT BOLIG Bygningsteknisk gjennomgang med - teknisk verdi Enebolig SERTIFISERT TAKSTMANN Heiki Nygård Telefon: 901 43 848 E-post: heikiny@online.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 999 630 642 Dato befaring: 29.03.2019 Utskriftsdato: 29.04.2019 Oppdrag nr: 14704 8c2b3d er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Forutsetninger TILSTANDSRAPPORT BOLIG OG DENS AVGRENSNINGER Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av og er utført i henhold til sine regler. Eventuelt angitt låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Tilstandsrapporter bolig. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte sitt sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en felles klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Tilstandsrapport bolig med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Tilstandsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 13
LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Rapporten er basert på en visuell besiktigelse, og det er ikke flyttet på gjenstander under befaring og det er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Varme- og lydisolering er angitt iht. byggeårets krav. Grunnforhold/setningsskader er ikke kontrollert. Forøvrig ingen skader observert eller gjort kjent for takstmannen ved befaring utover normal slitasje med mindre annet er opplyst. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen kun enkle fuktsøk og fuktmålinger med fuktindikator Protimeter MMS 2. Tilstandsgrad (TG) gis samlet til kategorisert bygningsdel, men det gjøres oppmerksom på eventuelle bygningsdeler innenfor kategorien, som gis annen TG. Er denne TG dårligere enn samlet vurdering opplyses dette også om i oppsummering tilstand. TG 1 er i utgangspunktet gitt hvis alt er i orden, men det gjøres oppmerksom på at alder ansees også som et symptom. Dvs. har en bygningsdel ikke synlige skader/mangler/feil, men er av den alder som er normal forventet levetid, vil bygningsdelen få tilstandsgrad 2. Rapporten tar ikke stilling til feil/skader sett i forhold til mangelbegrepet i avhendingsloven. Grunnbokutskrift, seksjonsbegjering, statutter og kommunal info er ikke fremskaffet med mindre annet er opplyst, og det forutsettes at evt. tinglyste heftelser ikke har betydning for eiendommens verdi. Erfaringsmessig foreligger det sjeldent midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eldre boliger, hvis ikke annet er nevnt i rapporten er dette ikke undersøkt. Adkomstarealer, tomteopparbeidelser og frittstående bygninger er tatt med i takstmannens kalkulasjonsnøkkel. Det er ikke tatt hensyn til andre forhold utover nevnte opplysninger som kan ha betydning for verdivurderingen. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler som isolasjon, piper, ventilasjon, el-anlegg, vann og avløp osv. Det er ikke utført en nøyaktig kalkulasjon på fradragsposten for alder, feil og vedlikeholdsmessige mangler. Dette er kun skjønnsmessig vurdert. Iht. NTF sine retningslinjer regnes det et aldersfradrag på 0,75% av teknisk nyverdi fra byggeåret. Teknisk nyverdi er hva det koster å føre opp boligen iht. dagens tekniske forskrift. Det er også ca. 10-15% mer kostbart å bygge iht. dagens tekniske forskrift, og dette må hensyntas når fradraget vurderes. Dette gjenspeiles da i fradragsposten for elde og slitasje. Kalkylen tar selvfølgelig hensyn til eventuelt oppgraderinger som er blitt utført opp igjennom årenes løp. Takstmann viser til kjøpers undersøkelsesplikt, denne rapporten erstatter ikke på noen måte plikten til å undersøke eiendommen grundig, jmf avhendingslovens 3-10, 2. ledd. Side: 3 av 13
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Konklusjon tilstand Enebolig over 1-plan med 1. etasje og kaldtloft. Utgang fra stue til syd-vestvendt terrasse. Konklusjon; Enebolig oppført i 1999. Boligen har vært i familiens eie siden 2000. Eiendommen har en fin beliggenhet i området med friareal mot øst. Boligen er blitt oppgradert og oppusset i nyere tid med. bl.a nytt laminatgulv i stue og kjøkken i 2019. De fleste vegger er malt i 2019. Ny innvendige ører i 2019. Ellers fremstår boligen for det meste med standard fra byggeåret. Noe utbedringer og oppgradering/moderniseringsbehov for å tilfredsstille dagens krav til standard må påregnes mtp. alder og som en naturlig del av en bygnings aldringsprosess. Basert på en visuell befaring, stikktakinger, enkle fuktmålinger, nivellering, opplysninger fra rekvirent og offentlige registre, vil undertegnede bemerke følgende større oppgraderinger/vedlikehold som må forventes sett utifra alder/forsømt vedlikehold på bygningsdeler og det undertegnede observerte befaringsdag. Det gjengis hovedsakelig enkelt større tilstandssvekkelser, som hvor TG 3 er gitt og umiddelbar utbedring er nødvendig, og TG2, hvor større påkostninger som kan/må påregnes i nærmere fremtid. For detaljer og ytterligere informasjon må det leses i konstruksjoner/bygningsdeler: TG3: - Yttervegger: TG 3 isolert sett til hjørnet mot nordøst. TG2: - Yttervegger: TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. - Terrassedør: TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. - Utvendige beslag: TG 2 er gitt med tanke på observasjoner. - Terrasse: TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. - Kjøkkeninnredning: TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid - Varmtvannsbereder: TG 2 er gitt til varmtvannsbereder med tanke på alder og normal forventet brukstid. - Ventilasjon: TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. - Bad: TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Det bemerkes at ovennevnte er et utdrag av det inntrykket undertegnede fikk befaringsdag. Det anbefales at rapporten leses i sin helhet da det er flere detaljer undertegnede har påpekt som ikke er nevnt ovenfor. Bygninger som er av eldre dato kan ha skjulte feil og mangler som ikke er mulig å oppdage ved visuell befaring. Særlig kritiske punkter som drenssystem, krypkjellere, membraner i våtrom, utvendig vann-og avløpsledninger, isolasjon i gulv, vegger og tak. Ved event. salg av eiendommen er det viktig å gi kjøperen informasjon om at eldre hus er bygget iht. andre krav og byggeskikker enn de som gjelder i dag. Endring i bruk, kombinert med elde og utidsmessighet, kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil og mangler som en ikke kan se ved en visuell befaring. DRØBAK, 29.04.2019 Heiki Nygård Tømrermester og Takstmann MNTF Side: 4 av 13
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Thomas G. Englesen Takstmann: Heiki Nygård Befaring/tilstede:. - Thomas G. Englesen. Hjemmelshaver. Tlf. 90622328 - Heiki Nygård. Tømrermester og Takstmann MNTF. Tlf. 90143848 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Enebolig Hjemmelsovergang: 07.12.1999 Type: Fritt salg Beløp: 120 000 Oppl. iht. eiendomsverdi.no Beliggenhet: Eiendommen er beliggende i et veletablert og barnevennlig boområde på Fagerstrand. Eiendommen er beliggende syd-vestvendt med gode sol- og lysforhold. Umiddelbar nærhet til skole. Kort vei til div. forretninger i Fagerstrand, badestrand og båtmarina, samt tur og rekreasjonsområder langs sjøen og i utmark. Forretningssenter på Vinterbro, Tangen, eller i Drøbak. Kort vei til bussholdeplass med buss bl.a til Tangen brygge og båt videre til Aker brygge og Lysaker. Om tomten: Eiendommen er på 393,4 m² og er skrånende mot sydvest. Eiendommen er opparbeidet med plenarealer, beplantninger, trær og gruslagt gårdsplass. Biloppstillingsplasser på egen eiendom. Eik på hjørnet av eiendom er fredet. Regulering: Eiendommen er beliggende i et uregulert område avsatt til LNFR (Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift samt for boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan KP2014. Oppl. iht. GIS/LINE Follokart.no. Det anbefales å sette seg inn i kommuneplanens bestemmelser for nærmere opplysninger om begrensningene m.v. Adkomstvei: Privat asfaltert adkomstvei. Tilknytning vann: Kommunalt vann. Privat stikkledning antatt fra byggeåret. Tilknytning avløp: Kommunalt avløp. Privat stikkledning antatt fra byggeåret. Matrikkeldata 0216 NESODDEN Gnr: 23 Bnr: 164 Eiet/festet: Festet Areal: 393,4 m² Arealkilde: Tomteareal iht. eiendomsverdi.no Hjemmelshaver: Thomas G. Englesen 1/1 Fester Odd Paul Paulsen 1/1 Grunneier Kirkeliveien 40, 1454 FAGERSTRAND Kommentar: Bygningsstatus: Tomannsbolig, vertikaldelt tatt i bruk. Eiendom etablert: 07.12.1999. Oppl. iht. Eiendomsverdi.no. Eldre bolig anses derfor med brukstillatelse iht. registrering i eiendomsregisteret som "tatt i bruk", men det bemerkes at dokumentasjonen mangler. Fom. 1. juli 2015 er byggereglene forenklet, og det vil ikke utstedes ferdigattest på tiltak omsøkt før 01. januar 1998. Festeopplysn.: Festekontrakt inngått år: 1999 Utløper år: 2098 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Eiendomsverdi.no 28.03.2019 Eiendomsinfo på nett Innhentet GIS/LINE Follokart.no 28.03.2019 Eiendomsinfo på nett Innhentet Sider Vedlagt Eiers oppl. Egenerklæring Ikke fremvist Side: 5 av 13
Kommentar egenerklæring Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. Egenerklæringen er en del av selgers salgsoppgave og er ikke vedlagt takstrapporten. Det ble ikke registrert avvik mellom det som kommer frem av egenmeldingsskjemaet og egne observasjoner/vurderinger som ble gjort befaringsdag. Andre forhold Forsikring: Selskap: If. Type: Fullverdi. Årlig premie: 3 098. Bygningsforsikring. Innboforsikring kommer i tillegg. Ligningsverdi: Ligningsverdi iht. eier. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1999 Kilde: Iht. eiendomsverdi.no Anvendelse: Boligformål. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² 1. etasje Totalt 75 Primær P-ROM 69 Sekundær S-ROM 65 Kommentar 4 Takhøyde ble målt til ca. 2,37m i stuen. Bod er trukket ut av primærarealet iht målereglene. Kaldtloft Sum bygning: Adkomst til kaldtloft via innv. takluke m/nedfellbar stige i gang. 75 69 65 4 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Bta. er skjønnsmessig beregnet ved tillegg av yttervegger og er ca. angitt. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bad, gang, stue/kjøkken, 2 soverom Bod Kaldtloft Side: 6 av 13
Konstruksjoner Enebolig Bygning generelt - Enebolig Bygning, generelt Bygningen er fundamentert med grunnmur i Leca og støpt plate på mark til sprengsteinsfylling/ fjell og antatt fast byggegrunn. Yttervegger er oppført i tradisjonell bindingsverk utvendig kledd med panel. Takkonstruksjon er av type saltak tekket med betongtakstein. Referansenivået på rapporten og tilstandsgrader er vurdert utfra Teknisk forskrift på oppføringstidspunktet. Det bemerkes at Takstmannen likevel kan kommenterer enkelte bygningsdeler hvis de er i strid med dagens byggeregler Teknisk forskrift 17. Etterfølgende bygningsdeler med normal bruksslitasje fra byggeår og bygningsdeler med opplyst alder iht. eier hvis ikke annet er beskrevet. Grunn og fundamenter - Enebolig Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Andre deler av grunn og fundamenter Grunnmuren på bygningen er av type grunnmur i Leca fra byggeåret. Det ble ikke registrert riss eller sprekkdannelse som antas å ha betydning for tilstand på synlige steder på kontrollstedene. Stedvis fritt eksponert grunnmur innvendig. Begrenset inspeksjonsmulighet. Totalt sett betraktes grunnmur å ivareta opprinnelig tiltenkt funksjon og fremstår i normal forventet stand på bakgrunn av visuelle observasjoner. TG 1 er gitt med tanke på observasjoner. Grunn og fundamenter, generelt Bygningen er fundamentert med betongsåle/støpt betongdekke til sprengsteinsfylling/fjell og antatt fast byggegrunn. Det er ikke nøyaktig kjennskap til hvilken type byggegrunn det er på denne eiendommen. På inspiserte steder ble det ikke påvist svekkelser. Det tyder på at byggegrunn kan være stabil. Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noen som helst geotekniske undersøkelser og derved er det kun svært begrensede muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet som kan gjøres. Det er trolig fuktsperre mot grunn med mulig kapillærbrytende lag av kult eller lignende. Utfra registrerte forhold synes fundamenteringsmetoden å være tilfredsstillende til opprinnelig tiltenkt funksjon. TG vurderes ikke for grunn og fundamenter. Drenering - Enebolig Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Lokal overvannshåndtering med overvann til terreng. Det er ikke etablert drenssystem rundt bygningen. Ingen synlige fuktsikring utvendig og TG er ikke vurdert da det antas at det ikke er etablert drenssystem rundt boligen. Side: 7 av 13
Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Yttervegger er oppført i tradisjonelt bindingsverk utvendig kledd med panel. Ytterkledningen er fra byggeåret. Ytterkledningen ble sist utvendig overflatebehandlet i ca 2015. Fukt i stender/bunnsvill i hjørnet mot nordøst bobler innvendig i tapet på lite soverom. Det ble målt vektprosent med slagelektrode med utslag på 26,4% vektprosent. Fuktmålingene viser at treverket er vått. Det finnes fritt vann til stede, og gode forhold for sopp, råte og mugg. Det er trolig lagret snø inntil husveggen. Utbedringer bør foretas før ytterligere skade oppstår. Stedvis avskalling av maling mot syd. Belistning rundt vinduer står helt ned til vannbrettbeslag. Det ble ikke observert andre større avvik/deformasjoner på yttervegger befaringsdag. Ytterkledning virker å være normalt godt vedlikeholdt. Befaringen baserer seg på stikkprøver og utføres normalt sett fra bakkeplan. TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. TG 3 isolert sett til hjørnet mot nordøst. Antatt normal levetid for trepanel, 40-60 år. Antatt normal levetid for trepanel, reparasjon 20-60 år. Vinduer og dører - Enebolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Utskifting/vedlikehold: Vinduer i tre med 2-lags isolerglass hovedsakelig fra byggeåret. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Vinduer med normal bruksslitasje og ingen større avvik ble registrert befaringsdag. TG 1 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Ytterdører og porter Utskifting/vedlikehold: Ytterdør i tre med glassfelt fra byggeåret Terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra byggeåret Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Terrassedør er noe treg og tetter dårlig. Noe slitt utvendig. Ytterdører med normal bruksslitasje og ingen større avvik ble registrert befaringsdag. TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Innvendige dører Utskifting/vedlikehold: Innvendige dører i hvit profilert utførelse fra 2019. Normal tid før utskifting av tredør er 30-50 år. Innvendige dører med normal bruksslitasje med tanke på alder. TG 1 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Takkonstruksjon - Enebolig Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Side: 8 av 13
Takkonstruksjoner Takkonstruksjon i tre av type saltak. Råloft/kaldtloft luftet via raftet og med luker i gavlvegg. Enkelte vepsebol. Takkonstruksjon og kaldtloft vurderes å ha normal forventet kvalitet og slitasjegrad i forhold til alder og utførelsesmetode. Kaldtloftet virket tørt befaringsdag og ingen skader ble avdekket ved inspeksjon. Kontrollen av kaldtloft er basert på stedvise stikkprøver i trekonstruksjoner med syl, samt måling av vektprosent i trevirke/organisk materiale. Vektprosent målt i taksperre ble målt til 10%, noe som er godt innenfor akseptabelt nivå. TG 1 er gitt med tanke på alder og observasjoner. Taktekking - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Utskifting/vedlikehold: Yttertaket er tekket med betongtakstein med undertak av su-takplater, sløyfer og lekter. Taktekking fra byggeåret. Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30-60 år. Noe mosegrodd mot nord. Taktekking anses å ha sin tiltenkte funksjon uten større negative avvik utfra alder tatt i betraktning. Inspeksjon av yttertak er utført fra bakkeplan og innvendig loft der dette er mulig. TG 1 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Renner, nedløp og beslag - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Utskifting/vedlikehold: Takrenner, nedløp og beslag er av type plastbelagt stål fra byggeåret. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25-35 år. Vannbrettbeslag under vindu i stu heller innover. Det er ikke beslag under inngangsdør, dette anbefales montert. Takrenner, nedløp og beslag med normal bruksslitasje. Det bemerkes at kontrollen ble utført fra bakkenivå. Ingen store unormale avvik ble observert foruten normal bruksslitasje. Det var oppholdsvær på befaringsdagen slik at renner og nedløpsfunksjon er vanskelig å stadfeste med sikkerhet. TG 2 er gitt med tanke på observasjoner. Terrasse, balkonger, trapper ol - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til treterrasse på ca. 24 m². Rekkverk i tre. Terrasse fra byggeåret. Noe skjevheter i gulv. Terrasse med noe vedlikeholdsbehov ellers ingen større bemerkninger foruten normal bruksslitasje. TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Antatt normal levetid/påregnelig reparasjon for balkong/terrasse i tre 25-50 år. Side: 9 av 13
Piper og ildsteder - Enebolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Ildsted av type vedovn plassert i stue fra byggeåret. Lecapipe med feieluke plassert i stuen. Det foreligger ingen dokumenterte branntilsyn av det branntekniske i boligen i den senere tid. Pipe og ildsted med normal bruksslitasje og ingen større bemerkninger. Piper og ildsteder er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Evt. inspeksjon av brann-/feiervesen anbefales. Ingen større negative avvik ble observert. TG 1 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Kjøkken - Enebolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Kjøkken er utstyrt med Sigdal kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminat benkeplate, fliser over benk, utslagsvask med ett-greps blandebatteri, kjøkkenventilator og opplegg for oppvaskmaskin. Lys under overskap. Kjøkkeninnredning byggeåret. Det mangler en skuffefront. Løse endelister på benkeplate mot komfyr. Kjøkkenet vurderes å være i funksjonell stand, men med noe bruksslitasje og ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner. Det bemerkes at utstyr ikke er funksjonstestet. TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Antatt normal levetid for blandeventil 10-25 år. Antatt normal levetid for utslagsvask 20-50 år. Antatt normal levetid hvitevarer 8-16 år. Det bemerkes variabel levetid på hvitevarer og TG vurderes ikke for hvitevarer. Innvendige overflater - Enebolig Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv Innvendige gulv er hovedsakelig overflatebehandlet med laminat og fliser. Fliser på bad. Laminat i stue og kjøkken fra 2019. Øvrige overflater er fra byggeåret. Sprekker i fuger, en flis og flisboom i entre. Øvrige overflater med normal bruksslitasje med tanke på alder og ingen større avvik ble registrert. Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje. TG 1 er gitt med tanke på ovennevnte visuelle observasjoner. Overflater på innvendige vegger Utskifting/vedlikehold: Innvendige vegger er hovedsakelig overflatebehandlet med malt panel og malt strie. Fliser på bad. Overflater hovedsakelig fra byggeåret, sist malt i 2019. Normal tid før maling av trepanel, malt er 8-16 år. Enkelte bobler i strie/tapet. Se punkt yttervegg ang fukt. Overflater med normal bruksslitasje med tanke på alder og ingen større avvik ble registrert. Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje. TG 1 er gitt med tanke på ovennevnte visuelle observasjoner. Side: 10 av 13
Overflater på innvendig himling Innvendige himlinger er hovedsakelig overflatebehandlet med malte takplater. Overflater hovedsaklig fra byggeåret. Overflater med normal bruksslitasje med tanke på alder og ingen større avvik ble registrert. Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje. TG 1 er gitt med tanke på ovennevnte visuelle observasjoner. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Enebolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Andre VVS-installasjoner Varmtvannsbereder på 116 liter plassert i bod fra byggeåret. Varmtvannsbereder vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand med normal bruksslitasje med tanke på at den fungerer normalt. Det bemerkes at utstyr ikke er funksjonstestet. Undertegnede har begrenset kompetanse til å vurdere berederens eksakte tilstand. Dette krever spesialutstyr, og på denne rapportens undersøkelsesnivå (nivå 1) er dette ikke vektlagt. Om ønskelig må dette bestilles spesielt. Normalt vil fabrikkår indikere tilstanden og samtidig forventet levetid ut fra en gjennomsnittsbetraktning. Brukerfrekvens, vedlikehold og kvalitet vil være avgjørende for levetid. TG er derfor kun enkelt vurdert. TG 2 er gitt til varmtvannsbereder med tanke på alder og normal forventet brukstid. Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk 15-30 år. VVS-installasjoner, generelt Vannrør er av type plast rør i rør og avløpsrør er av type plast. VVS i boligen er hovedsaklig fra byggeåret. Stoppekran og vannmåler plassert i bod. Fordelerstokk for vannrør plassert i bod. VVS vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand med normal bruksslitasje og ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner. Det bemerkes at utstyr ikke er funksjonstestet. Undertegnede har begrenset kompetanse til å vurdere eksakt tilstand på VVS. Dette krever spesialutstyr, og på denne rapportens undersøkelsesnivå (nivå 1) er dette ikke vektlagt. Om ønskelig må dette bestilles spesielt av kvalifisert personell. Normalt vil alder indikere tilstanden og samtidig forventet levetid ut fra en gjennomsnittsbetraktning. Levetid vil være høyst usikker og forskjellig. Brukerfrekvens, vedlikehold og vannkvalitet vil være avgjørende for levetid. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være usikker. Videre bemerkes at bunnledninger av den årsak følgelig heller ikke er kontrollert. TG 1 er gitt generelt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Forventet levetid for kobberrør/plastrør er 25-50 år. Forventet levetid på galvanisert jernrør /soilrør er 30-60 år. Varme, generelt Vedfyring og elektrisk oppvarming av boligen. Gulvvarme på bad og entre. Bygningen er trolig isolert med isolasjonsmatter etter datidens gjeldende krav til isolasjon. Dette kan følgelig ikke med sikkerhet stadfestes da dette ligger skjult i byggkonstruksjonen. Varmekilder er ikke funksjonstestet av takstmann og det er ikke foretatt kontroll om hvorvidt alle rom har en varmekilde. TG vurderes ikke for varme. Luftbehandling, generelt Kjøkkenventilator med utlufting på yttertak/yttervegg. Flexit boligventilasjon med avtrekk fra våtrom som styres fra kjøkkenventilator. Forøvrig naturlig ventilasjon med stedvise lufteventiler i topp av vinduer. Det bemerkes at normal forventet brukstid for ventilasjonsanlegg er mer enn 50%. Ikke tilluft til bad. Ny vifte på kjøkken blir montert. Ventilasjonen vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand med normal bruksslitasje og ingen større negative avvik ble observert befaringsdag basert på en visuell befaring. Ventilasjonen i boligen er iht. referansenivået når boligen ble oppført. TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Antatt normal levetid for ventilasjonsaggregat og el. mekanisk avtrekksvifte 10-20 år. Side: 11 av 13
Sanitærinstallasjoner, generelt Bad er utstyrt med baderomsinnredning med servant og ett-greps bl. batteri, speil, lys, dusjhjørne med forheng og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Bad fra byggeåret med flislagt gulv og flislagte vegger i dusjsone, ellers malt strie med sokkelflis på vegger. Utette rørgjennomføringer i servantskap. Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på våtrommets oppbygning befaringsdag. Pga. manglende dokumentasjon kan undertegnede selvfølgelig ikke gi noen form for tetthetsgaranti. Ytterligere undersøkelser anbefales. Badet vurderes å være i funksjonell stand med normal bruksslitasje og ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner, men det bemerkes at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert. Det bemerkes at utstyr ikke er funksjonstestet. TG 2 er gitt med tanke på alder, observasjoner og normalt forventet brukstid. Antatt normal levetid for fliser med tettesjikt 10-20 år. Antatt normal levetid for malt glassfiberstrie 3-10 år (frarådes). Antatt normal levetid for blandebatteri 10-25 år. Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, toalett, badekar 20-50 år. Elektriske anlegg - Enebolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Sikringsskap plassert i bod, utstyrt med automatsikringer, automatisk måler og innholdsfortegnelse. Innmat sikringsskap fra byggeåret. El-anlegg i boligen er hovedsakelig fra byggeåret. Strømtilførsel til boligen via nedgravd kabel. El-anlegg vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand med normal bruksslitasje og ingen større negative avvik ble observert befaringsdag basert på en visuell befaring. El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Eventuelt inspeksjon av autorisert elektriker anbefales. Eier av boligen har ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med produsentens anvisninger. TG vurderes ikke for el-anlegg da bruk er avgjørende for tilstanden, som eventuelt må vurderes av en el-fagmann. Antatt normal levetid for el-anlegg 20-40 år. Diverse utstyr - Enebolig Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Annet fast inventar - Røykvarsler. - Brannslange i bod. - Kabel-TV fra Get. - Utestikk. - Utekran. - Utelys. - Diverse belysning og panelovner. Utstyret er ikke funksjonstestet, men fremstår uten nødvendige bemerkninger. TG vurderes ikke for inventar/utstyr. Side: 12 av 13
Terrengforhold - Enebolig Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Utendørs, generelt Terreng hovedsakelig tilnærmet flatt rundt boligen. Generell anbefaling for utvendig terreng; Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende helningsgrad ut fra ringmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra bygningens grunnmur. TG er ikke vurdert. Annet - Enebolig Annet Det er ikke utført radontest av boligen. Statens strålevern anbefaler at radonnivået i boligen din er så lavt som det er praktisk mulig å få til. Det bør utføres tiltak for å redusere radonnivået når årsmiddel radonkonsentrasjon i ett eller flere oppholdsrom overstiger tiltaksgrensen på 100 Bq/ m³. Radonnivået i oppholdsrom bør alltid være lavere enn grense- verdien på 200 Bq/m³. For boliger som leies ut er tiltaksgrensen på 100 Bq/m³ og grenseverdien på 200Bq/m³ et forskrifts krav. (strålevernforskriften 6 femte ledd). TG er ikke vurdert da dette punktet kan betegnes som en opplysning/anbefaling, og det er nødvendig med ytterligere undersøkelser. Radonmåling anbefales på generelt grunnlag. Beregninger Årlige kostnader Bygningsforsikring. Premiebeløp iht. eier. Avhenger av kundeforhold. (pr. mnd. 258) Kommunale avgifter. Eiers årlige stipulerte kostnader. Avhenger av vannforbruk. (pr. mnd. 662) 3 098 7 946 Strøm. Stipulert ca. forbruk basert på eiers årlige forbruk. Avhenger av strømforbruk. (pr. mnd. 1 250) 15 000 Vedlikeholdskostnader. Stipulerte ca. årlige kostnader. (pr. mnd. 1 250) 15 000 Festeavgift (pr. mnd. 171) 2 050 Vel-avgift (pr. mnd. 183) Sum årlige kostnader 2 200 45 294 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 685 250 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Enebolig - 450 000 Sum teknisk verdi bygninger 1 235 250 1 235 250 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 1 300 000 2 535 250 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 13 av 13