1 Fagerheimen Borettslag Til beboerne i Fagerheimen Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2012. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Fagerheimen Borettslag Til behandling foreligger: Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Fagerheimen Borettslag avholdes 15 April 2013 kl. 18:30 på Grünerløkka Skole 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Endring av vedtektene 3-2 (2) Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 19.02.2013 Styret i Fagerheimen Borettslag Hans Marius Johansen/s/ Marcello Falch/s/ Tor Johansen/s/ Kjartan Madsen/s/ Åse Fylling Riiser/s/
3 Fagerheimen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Hans Marius Johansen Fagerheimgata 12 Nestleder Marcello Falch Fagerheimgata 4 Styremedlem Tor Johansen Feltspatvegen 30 Styremedlem Kjartan Madsen Fagerheimgata 14 Styremedlem Åse Fylling Riiser Fagerheimgata 6 Varamedlem Nina Øydis Lid Fagerheimgata 6 Varamedlem Berthe Reistad Fagerheimgata 14 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Hans Marius Johansen Fagerheimgata 12 Varadelegert Berthe Reistad Fagerheimgata 14 Valgkomiteen Eirik Gunnar Bjørge Christies Gate 7 Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 109 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948322080, ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune og har adresse: Christies Gt 7-13 Fagerheimgt 2-14 Første innflytting skjedde i 1933. Tomten, kjøpt i 1933 er på 3 728 m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: 227-120, 121, 122, 123, 125, 127, 128, 349, 61, 62, 63, 64 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte
4 Fagerheimen Borettslag Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har forenklet forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styrets arbeid Styret har hatt 10 styremøter siden forrige generalforsamling. Av oppgaver Styret har gjennomført i denne perioden nevnes følgende utvalg. Dugnaden i mai 2012 Dugnaden i mai 2012 ble gjennomført med veldig godt oppmøte. Vi klargjorde bakgården for sommersesongen, og utførte annet vedlikehold av fellesarealene. Tusen takk igjen til alle dere som bidro. Generelt vedlikehold Beskåret hekk i bakgården. Oppfølging av fellesvaskerier, innført omlegging av rutiner for å reservere vask. Løpende vedlikehold av fellesarealer. Dette inkluderer blant annet fjerning av søppel som blir dumpet ved søppelhusene eller som blir forlatt i fellesareal som kjeller/loft, fjerning av tagging i oppganger, samt reparasjon av inngangsdører, takluker og vaskemaskiner. Vi ber om at alle bidrar til at søppel ikke blir hensatt i fellesarealene. Overgang til fjernvarme Styret har lenge holdt denne saken aktiv, med tanke på overgang til fjernvarme så snart som mulig. I februar 2013 fikk vi beskjed om at det ikke er kapasitet hos Hafslund Varme før tidligst 2014, med mulighet for at dette også kan drøye ytterligere. Styret har derfor startet utredning av mulig overgang til oppvarming med bioolje som et miljøvennlig alternativ. Vi har i den forbindelse hatt Olje og Energisenteret AS på befaring i fyrrommet. Oljefyren Oljefyren er vår største utgiftspost, og også et område med høy fokus fra styret. Høsten 2012 ble det installert nye sirkulasjonspumper, dette for å bedre stabiliteten på sirkulasjon av varmtvannet. I 2011/2012 ble det innhentet detaljert informasjon fra leilighetene om hvilke type og antall radiator som forefinner i hver leilighet, med formål å få justert radiatorkursene til riktig nivå i forhold til behov. Justering av radiatorkursene er bestilt. Borettslagets økonomi Borettslaget økonomi anses nå som god, og vi vil fortsette å sikre at dette vedvarer i de kommende år. Styret mener felleskostnader bør økes jevnlig for å ta høyde for fremtidig prisstigning og vedlikeholdskostnader. Styret finner det allikevel ikke nødvendig å øke felleskostnadene i inneværende år. Informasjon Det har vært ikke vært sendt ut Fagernytt i perioden, men saksspesifikk informasjon har blitt hengt opp i oppgang ved behov. Borettslaget har egen hjemmeside på http://fagerheimen.herborvi.no/ Styret kan kontaktes på styret.fagerheimen@gmail.com, alternativt kan skriftlige henvendelser til styret legges i postkassen på det gule huset i bakgården.
5 Fagerheimen Borettslag Nytt forsikringsselskap fra 1 januar 2012 Nemi som vi har hatt avtale med de siste årene endret sitt satsningsområde, og vi ble derfor nødt til å gjøre en vurdering av ny leverandør på forsikringen til borettslaget. Vi valgt IF. Borettslaget har fått en solid økning i forsikringspremien, men det var likelydende nivå på de forskjellige tilbudene vi hadde inne, og dette er grunnet skadehistorikken i siste årene. Styret kommer i samarbeid med IF til å være enda mer restriktiv på hva som dekkes av borettslaget forsikring. Praksis inntil nå har vært at bl.a varmekabler på badene dekkes av borettslaget forsikring, men dette vil fra 1 januar ikke lenger være en selvfølge. Borettslagets vedtekter, kapittel 5, avsnitt 5-1 regulerer vedlikeholdsansvaret. PLANLAGT ARBEID 2013 Vedlikeholdsplan for borettslaget Borettslaget har en vedlikeholdsplan, som er et verktøy for å sikre kontinuerlig vedlikehold av bygningsmassen. Dette er et godt verktøy for dagens styre og også for fremtidige styremedlemmer. Vedlikeholdsplanen dokumenterer gjennomført vedlikehold, og det planlegges kommende vedlikehold på årsbasis. Planen oppdateres årlig, og er dermed med på å sikre forutsigbarhet i forhold til budsjett, økonomi og aktiviteter. Budsjett 2013 Borettslagets økonomi er på et sunt nivå mtp likviditet gjennom året. Budsjett 2013 er basert på rentenivå pr høst 2012. Det er ikke lagt opp til store endringer i forhold til tidligere. Styret vil arbeide for fortsatt tilfredsstillende økonomisk drift også i året som kommer. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2013. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr 5 103 978. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr 2 793 322. Resultat Årets resultat på kr 1 989 882 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital.
6 Fagerheimen Borettslag Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2012 ble det ekstraordinært innbetalt kr 376 717 på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld. Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er kr 1 613 165 Disponible midler Borettslagets disponible midler pr 31.12.2012 utgjorde kr 1 347 669. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2012 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2013. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2012. Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med kr 62 963. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk.
7 Fagerheimen Borettslag Lån Borettslaget har 2 lån i Obos til flytende rentesats 4,15 % pr 31.12.12. Gjenværende løpetid på lånene er 0 og 10 år Borettslaget har 1 lån i Husbanken til flytende rentesats 2,2 % pr 31.12.12 Gjenværende løpetid på lånet er 7 år Borettslaget har 1 lån i Terra til flytende rentesats 3.7 % pr 31.12.12 Gjenværende løpetid er 22 år For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr. 1.1.2013) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonoraret Det er ingen økning av forretningsførerhonoraret for 2013 Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2013. Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. Oslo, 19.02.2013 Styret i Fagerheimen Borettslag Hans Marius Johansen/s/ Marcello Falch/s/ Tor Johansen/s/ Kjartan Madsen/s/ Åse Fylling Riiser/s/
Til generalforsamlingen i Fagerheimen Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Fagerheimen Borettslag, som viser et overskudd på kr 1 989 882. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Fagerheimen Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap
Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 1. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor
10 Fagerheimen Borettslag 3 FAGERHEIMEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 1 128 135 1 823 739 1 128 135 1 347 669 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) 1 989 882 1 983 660 1 233 732 1 624 284 Fradrag for gjennomført påkostn. 0 15 093 0 0 Fradrag for avdrag på langs. 19-1 393 631-2 504 357-1 380 525-1 419 121 lån Ekstraord. nedbet. INordningen 17-376 717-190 000 0 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 219 534-695 604-146 793 205 163 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 1 347 669 1 128 135 981 342 1 552 832 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 1 647 110 1 504 091 Kortsiktig gjeld -299 441-375 956 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 1 347 669 1 128 135
11 Fagerheimen Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader 1 820 646 1 856 755 1 831 032 1 795 920 Innkrevde felleskostnader 2 3 283 332 3 205 500 3 205 500 3 361 164 Andre inntekter 0 100 830 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 5 103 978 5 163 085 5 036 532 5 157 084 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 3-11 985-10 857-12 000-12 000 Styrehonorar 4-85 000-77 000-85 000-85 000 Revisjonshonorar 5-4 375-4 250-5 000-5 000 Forretningsførerhonorar -92 220-89 536-95 000-97 000 Konsulenthonorar 6-28 023-41 111-35 000-25 000 Kontingenter -21 800-21 800-21 800-21 800 Drift og vedlikehold 7-385 175-457 415-750 000-500 000 Forsikringer -263 650-150 950-270 000-290 000 Kommunale avgifter 8-356 471-334 876-358 000-368 000 Energi/fyring 9-998 937-929 540-905 000-910 000 Kabel-/TV-anlegg -209 771-166 116-172 000-230 000 Andre driftskostnader 10-335 915-315 789-350 000-350 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -2 793 322-2 599 240-3 058 800-2 893 800 DRIFTSRESULTAT FØR IN: 2 310 656 2 563 845 1 977 732 2 263 284 Innbetalt andel fellesgjeld 376 717 190 000 0 0 DRIFTSRESULTAT 2 687 373 2 753 845 1 977 732 2 263 284 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 34 669 29 069 20 000 25 000 Finanskostnader 12-732 160-799 255-764 000-664 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -697 491-770 185-744 000-639 000 ÅRSRESULTAT 1 989 882 1 983 660 1 233 732 1 624 284 Overføringer: Til annen egenkapital 1 989 882 1 983 660
12 Fagerheimen Borettslag BALANSE EIENDELER Note 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Bygninger 13 16 099 062 2 128 925 Rehabilitering 14 0 13 615 683 Tomt 80 000 80 000 Varige driftsmidler 15 1 1 SUM ANLEGGSMIDLER 16 179 063 15 824 609 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 16 62 526 86 437 Driftskonto i OBOS 116 272 183 122 Sparekonto i OBOS 1 468 312 1 234 532 SUM OMLØPSMIDLER 1 647 110 1 504 091 SUM EIENDELER 17 826 173 17 328 700 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 109 * 100 10 900 10 900 Annen ek (opptjent EK og EK fra IN) 18-3 556 452-5 900 788 SUM EGENKAPITAL -3 545 552-5 889 888 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 19 20 837 984 22 608 332 Borettsinnskudd 20 234 300 234 300 SUM LANGSIKTIG GJELD 21 072 284 22 842 632 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 298 671 295 395 Påløpne renter 0 17 396 Påløpne avdrag 0 63 165 Annen kortsiktig gjeld 21 769 0 SUM KORTSIKTIG GJELD 299 441 375 956 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 17 826 173 17 328 700 Pantstillelse 22 33 161 300 33 161 300 Garantiansvar 0 0
13 Fagerheimen Borettslag OSLO, 19.02.2013 STYRET FOR FAGERHEIMEN BORETTSLAG HANS MARIUS JOHANSEN/s/ TOR JOHANSEN/s/ KJARTAN MADSEN/s/ ÅSE FYLLING RIISER/s/ MARCELLO FALCH/s/
.. 14 Fagerheimen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i laget det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 3 189 732 Lån/Renter 93 600 Reg.kapitalkost. (IN) lån 2-979 Kapitalkostnader (IN) lån 2 866 586 Reg.kapitalkostnader (IN) 10 072 Kapitalkostnader (IN) 944 967 Fratrekk kapitalkostnader (IN) -1 820 646 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 3 283 332 NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -11 985 SUM PERSONALKOSTNADER -11 985 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr 85 000. I tillegg har styret fått dekket julemiddag for kr 6 452 jfr. note 10.
15 Fagerheimen Borettslag NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 4 375. NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS -7 125 OBOS Prosjekt AS -10 920 Andre konsulenthonorarer -9 978 SUM KONSULENTHONORAR -28 023 NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -15 339 Drift/vedlikehold VVS -30 710 Drift/vedlikehold elektro -6 330 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -62 928 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -151 125 Drift/vedlikehold brannsikring -49 642 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -4 405 Egenandel forsikring -62 000 Kostnader dugnader -2 696 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -385 175 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -215 877 Renovasjonsavgift -140 594 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -356 471 NOTE: 9 ENERGI / FYRING Olje -968 328 Elektrisk energi -30 609 SUM ENERGI / FYRING -998 937
16 Fagerheimen Borettslag NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -17 876 Skadedyrarbeid/soppkontroll -9 434 Vaktmestertjenester -121 186 Renhold ved firmaer -124 331 Snørydding/gressklipping -37 687 Andre fremmede tjenester -6 258 Kopieringsmateriell -479 Trykksaker -1 085 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Andre kostnader tillitsvalgte -6 452 Porto -9 260 Bank- og kortgebyr -1 210 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -335 915 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 889 Renter av sparekonto i OBOS 33 780 SUM FINANSINNTEKTER 34 669 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter på lån i Husbanken -153 957 Renter på lån i OBOS -80 267 Renter på lån i OBOS -5 094 Renter på lån i Terra -488 068 Gebyr på lån i Husbanken -390 Gebyr på lån i OBOS -1 200 Gebyr på lån i Terra -734 Renter leverandørgjeld -1 704 Renter kassakreditt/byggelån -38 Andre rentekostnader -708 SUM FINANSKOSTNADER -732 160 NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1933 1 210 525 Oppskrevet 1972 930 589 Korrigering -12 189 Rehabilitert 2010 13 970 137 SUM BYGNINGER 16 099 062 Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.227/bnr.61 M. flere Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.
17 Fagerheimen Borettslag NOTE: 14 REHABILITERING Prosjektledelse 686 747 Andre konsulent honorar 7 250 Div andre arbeider 8 857 Administrasjon 387 Renter/prov. byggelån 354 454 Bygningsgebyr 6 760 Andre kostnader 225 Hovedentreprenør 1 12 201 729 Hovedentreprenør II 686 854 Masser, jord, gjerder etc. 16 875 Overført bygg. -13 970 137 SUM REHABILITERING 0 NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Redskapsbod Tilgang 1997 171 947 Avskrevet tidligere -171 946 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER -171 945 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 0 NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregningskonto 9 825 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) 53 015 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 62 840 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2013, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2013. NOTE 17 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital 3 146 789 Egenkapital fra IN tidligere år 190 000 Egenkapital fra IN 2012 376 717 Reduksjon EK fra IN -157 054 SUM ANNEN EGENKAPITAL 3 556 452 Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales.
18 Fagerheimen Borettslag NOTE: 18 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 19 PANT-OG GJELDSBREVLÅN OBOS Finans Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 4,15%, løpetid 20 år Opprinnelig 2003-2 866 000 Nedbetalt tidligere 902 237 Nedbetalt i år 130 807 Restgjeld til banken pr 31.12.12-1 832 956 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 4,15%, løpetid 10 år Opprinnelig 2003-741 000 Nedbetalt tidligere 581 776 Nedbetalt i år 85 327 Restgjeld til banken pr.31.12.12-73 897 Husbanken Renter 31.12: 2,0 % løpetid 20 år Opprinnelig, 2000-14 314 704 Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 6 909 133 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 800 692 Nedbetalt tidligere, IN 60 642 Nedbetalt i år, IN 127 048 Restgjeld til banken pr.31.12.2012-6 417 189 Lånet er et serielån. For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1 Terra Renter 31.12: 3,7%, løpetid 25 år Opprinnelig, 2009-15 000 000 Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 1 730 226 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 376 805 Nedbetalt tidligere, IN 129 358 Nedbetalt i år, IN 249 669 Restgjeld til banken pr.31.12.2012-12 513 942 Lånet er et annuitetslån. For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN 20 837 984
19 Fagerheimen Borettslag NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1933-232 100 Nedbetalt tidligere 18 800 Øket tidligere -21 000 SUM BORETTSINNSKUDD -234 300 NOTE: 21 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Avregningskonto -769 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -769 NOTE: 22 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 21 292 137 sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2012 en bokført verdi på kr 15 839 701
20 Fagerheimen Borettslag FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Fagerheimen Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 15.04.2013.
21 Fagerheimen Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styret Styret kan kontaktes på e-post: styret.fagerheimen@gmail.com, eller via postkasse i bakgården. Borettslagets postadresse er: S3 Fagerheimen Borettslag OBOS Postboks 6666 St. Olavs Plass 0129 Oslo Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Gårdreform AS som kan kontaktes på telefon 22 38 38 38. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må en påregne å måtte betale for tjenesten selv. Renhold Borettslaget har avtale med Renek om renhold av Borettslagets fellesarealer. Nøkler/skilt Rekvisisjon for nøkler og skjema for skilt til postkasse og ringeklokke kan lastes ned fra hjemmesiden http://fagerheimen.herborvi.no/ eller kan også fås ved henvendelse til styret Vaskeri Fellesvaskeri ligger i kjelleren i annenhver oppgang og skal brukes i henhold til gjeldende regler. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 5400030. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.
22 Fagerheimen Borettslag Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 01.01 og 01.07 på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000 pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333.
23 Fagerheimen Borettslag Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Avtale om oljeleveranse Borettslaget har avtale med Shell om oljeleveranse. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2011 Kontroll og utskiftning av brannsikringsutstyr i leilighetene 2011 Nye pumper fyrrom 2010 Bytte av begge brennere i fyrrom 2010 Ny ekspansjonstank fyrrom 2010 Nytt callinganlegg 2009 Prosjekt balkongbygging 2009 Oljing av ytterdører 2009 Nytt vannbehandlingsanlegg i fyrrommet 2009 Utskifting og kontroll av brannsikringsutstyr i leilighetene 2009 Skifte av varmeveksler i fyrrom 2008 Skifte av brennere til fyrkjelene 2006 Skifte av oljetank / Oljing av ytterdører 2005 Installering av pulverapparater i kjeller og loft / Takreparasjoner i Fagerheimgaten / Diverse murarbeid i kjeller 2004 Oppussing av fyrrom / Nye søppel hus / Skifte av vannrør mot Fagerheimgaten 2003 Fasaderehabilitering mot gårdsrom / Skifte av dører og låssystem / Maling av vinduer mot gaten / Røykvarslere og brannslanger i alle leilighetene. 2002 Alle røykvarslere skiftet i oppgangene. 2001 Til knytning bredbånd, Bredbåndfabrikken 2000 Oppussing av oppganger 1999 Oppussing av våtrom / Skifting av avløpsrør / Opparbeiding av uteplass 1997 Nytt søppel hus / Innkjøp av tørketromler 1992 1993 Vedlikehold av fasade mot gårdsrom 1988 Utskifting av fyranlegg / Utskifting av elektrisk anlegg