BERGEN KOMMUNE Sosial, bolig og områdesatsing/etat for boligforvaltning Intern korrespondanse Saksnr.: 200717718-26 Saksbehandler: BJAH Emnekode: BBB-81 Til: Fra: BSBO Stab v/ Trond Stigen EBF v/bjarte Høysæter Dato: 2. oktober 2014 Høring NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven. Det vises til oversendelse fra Det Kongelige kommunal og moderniseringsdepartement av 22.08.2014 hvor det inviteres til høring i forbindelse med pågående utredning vedrørende oppdatering av eierseksjonsloven av 1997. Utvalget som ble nedsatt av kommunal- og moderniseringsutvalget har i NOU 2014:6 fremlagt en rekke forslag til endringer. Dels gjelder dette tilpassing til andre regelverk, men forslaget inneholder også prinsipielle endringer som vil ha stor betydning for både utbyggere og mange etablerte eierseksjonssameier. Målet for prosessen og forslaget til endringer er omtalt som «forenkling, forbedring og fornying». 1 Virkeområde; definisjoner Det foreslås nytt fjerde ledd slik at loven får virkning fullt ut for Svalbard. Denne endringen er beskrevet som en tilpassing av regelverket til gjeldene praksis og vil utenfor Svalbard ikke ha noen betydning. 1 a Seksjoneringsrett. I ny 1 a foreslås det innført regler som skal sikre den enkelte sameier i såkalte irregulære sameiere rett til å få gjennomført seksjonering. Irregulære sameier er ofte etablert før gjeldene eierseksjonslov. Da eierseksjonsloven av 1997 ble satt i kraft ble det innført forbud mot å avtale langvarige bruksretter og å pantsette ideelle sameieandeler. Dette har medført at boliger som er etablert som ideell andel i sameie har blitt vanskelig å omsette. For den som i slike tilfeller har blitt sittende som eier av en seksjon det har blitt svært vanskelig å omsette har dette fått alvorlige konsekvenser. Forslaget til endring må sees i sammenheng med dette og vil gi den enkelte eier mulighet til å få gjennomført en seksjonering også i tilfeller hvor øvrige andelseiere motsetter seg dette.
Endringen vil kunne bidra til en prosess hvor en får en gjennomgående opprydding i forhold til sameier som ikke er etablert i henhold til eierseksjonsloven. Muligheten til å kunne kreve eiendommen seksjonert vil kunne ha stor betydning for den enkelte sameier, samtidig som en etter hvert må anta at antallet irregulære sameier reduseres. Dette må antas å være en utvikling at flere boligsameier etter hvert vil være innenfor eierseksjonslovens virkeområde og dermed forvaltes i henhold til et regelverk som er hensiktsmessig i forhold objektenes egenskaper. I noen tilfeller vil en slik tvungen seksjonering nok kunne påføre den enkelte sameier omfattende kostnader og det er derfor en nødvendig sikkerhetsventil som er inntatt i 1a 1. ledd hvor det gis en skjønnsmessig adgang for sameiere til å motsette seg et slikt krav. Utfordringen her blir for tingretten å etablere en forståelse av hva som er «urimelig kostnader» eller «andre tungtveiende grunner». Det er anført at det skal være strenge rammer for at bestemmelsen skal komme til anvendelse. Som det fremgår av utvalgets innstilling vil en seksjonering kunne medføre at enkelte sameiere må selge sin bolig. Departementet som har ansvar for eierseksjonsloven har også ansvar for Husbankens virksomhet. For å sikre uheldige følger for enkeltpersoner bør det derfor vurderes om Husbankens låne- og tilskuddsordninger kan innordnes slik at personer som mangler økonomiske forutsetninger for å beholde boligen sin kan søke om bistand innenfor dette regelverket for å sikre sin bosituasjon dersom en ikke har mulighet til selv å finansiere pålagte tiltak som følge av en seksjonering. Dette for å hindre den svært uheldige situasjonen det vil være dersom vedkommende ikke klarer å finansiere pålagte tiltak og dermed må selge sin egen bolig. 6 Hva seksjoneringen kan gå ut på Foruten en opprydding og redigering foreslås det inntatt en ny bestemmelse i 2. ledd som skal sikre at parkeringsplasser som er reguleringsmessig avsatt til personer med nedsatt funksjonsevne blir etablert som fellesareal. Dette oppfattes å være en god løsning for å kunne sikre at personer med et definert helsemessig parkeringsbehov skal sikres en fortrinnsrett. Endringen synes å samsvare godt med samfunnsutviklingen for øvrig og bør gjennomføres. I tredje ledd foreslås det å fjerne en unntaksbestemmelse vedrørende seksjonering av flere grunneiendommer samlet. Utvalget har i sin drøftelse anført at bestemmelsen svært sjelden har vært benyttet og er egnet til å skape uorden i matrikkelsystemet. Med bakgrunn i utvalgets anførsel legges det til grunn at det er gode grunner for å avvikle bestemmelsen. Videre foreslår utvalget å endre bestemmelsen i 5. ledd slik at det i fortsettelsen vil være mulig å seksjonere bygninger allerede når rammetillatelse er gitt. En slik endring vil utvilsomt forenkle prosessen for utbyggere vesentlig i tilfeller hvor utbygging av et område foregår i flere byggetrinn. Utvalget vil samtidig innføre en ordning hvor matrikkelfører i ettertid gis anledning til å slette seksjoner som ikke blir bygget. Ordningen vil altså medføre en enklere prosess for utbyggere samtidig som kommunen vil bli tillagt både utvidet oppfølgingsansvar og nye oppgaver. Det er heller ikke omtalt hvorledes matrikkelfører skal få dekket sine kostnader som vil kunne følge av endringen. Det synes derfor mer nærliggende at utbygger som kan dekke inn sine kostnader til ekstra prosesser må tåle merbelastningen ved at dagens ordning med seksjonering ved igangsettingstillatelse opprettholdes. 2 av 7
I sjette ledd foreslås det en endring som innskrenker kommunens mulighet til å intervenere fordi seksjoneringen ikke er i samsvar med gjeldene arealplanformål. Av drøftelsen fremgår det at bestemmelsen har vært benyttet i strid med forutsetningene ved at kommuner har søkt å utøve sin kompetanse som planmyndighet etter plan- og bygningsloven ved sin behandling av seksjoneringssaker. Imidlertid foreslår utvalget å opprettholde bestemmelsen i forhold til boligseksjoner for å hindre at en boligkjøper kan bli påført betydelig tap fordi videresalg eller pantsetting ikke lar seg gjennomføre. Med utgangspunkt i utvalgets forutsetning om at eierseksjonen så langt mulig skal være en privatrettslig lov finner en gode grunner for endringen. Samtidig støttes utvalgets konklusjon om å opprettholde bestemmelsen med hensyn til boligseksjoner for å hindre at det selges boligseksjoner som i fortsettelsen hverken lar seg pantsette eller videreselges. 6 7. ledd har bestemmelse som fastsetter at det innenfor en boligseksjons hoveddel skal være kjøkken, bad og WC. Antakelig har bestemmelsen etter hvert fått mindre betydning fordi boligstanderen etter er vesentlig endret. Utvalget har drøftet hvorvidt bestemmelsen har utspilt sin rolle, men kommet til at den bør opprettholdes. Kravet bør opprettholdes for å unngå at det etableres boliger som har en uhensiktsmessig utforming i forhold til et overordnet mål om å sikre en minstekvalitet av boligstandard. Utvalgets konklusjon støttes da dette er gjelder grunnleggende funksjonskrav for en bolig. 7 Seksjoneringsbegjæring Utvalget foreslår endring av kravet til oppmåling av ubebygde areal som skal inngå i en bruksenhet. Endringen er basert på en drøftelse som tilsier at en slik lovpålagt oppmålingsforretning i mange tilfeller er unødvendig for å sikre en tilstrekkelig beskrivelse og avgrensning av areal. Basert på utvalgets drøftelse finner en det hensiktsmessig at en slik endring gjennomføres. Videre foreslås det en endring av 3. ledd 2. punktum som gjelder krav til å utarbeide oversikt over alle leiere som skal følge seksjoneringsbegjæringen. Den foreslåtte endringen er en direkte følge av at kjøperetten for leieboere foreslås avviklet. Videre foreslås det nye bestemmelser som omhandler krav til saksbehandlingstid og gebyrstørrelser. Utvalgets mål om å redusere saksbehandlingstiden må ansees positivt. Målet for endringen må også sees i sammenheng med at utvalget legger til grunn at oppdateringen av loven vil redusere omfanget av matrikkelførerens oppgaver. At utvalget også legger til grunn at gebyr skal avgrenses til selvkost er også i samsvar med det som for øvrig legges til grunn for offentlige gebyr. Utvalget har også kommet til at det skal sanksjoneres med reduksjon av gebyrer dersom kommunen ikke overholder frister. Dette kan nok ha gode grunner for seg, men når utvalget positiv velger bort et aktuelt alternativ for tilsvarende regulering med hensyn til tinglysingsmyndighetene fremstår dette som urimelig. Det fremkommer ikke en vektig begrunnelse for en slik forskjellsbehandling av kommunen og den statlige aktør og da bør en slik regel ikke innføres ensidig for å sikre fremdrift på kommunens hånd. En seksjonering vil utad være en samlet prosess i to trinn og for den som fremmer begjæringen vil det være uinteressant om det er kommune eller stat som ikke sikrer forventet fremdrift. Sanksjonene som skal sikre fremdrift bør, dersom de innføres, gjelde tilsvarende for både de kommunale og statlige organ. 8 Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen 3 av 7
Utvalget foreslår å oppheve første ledd som en følge av at byfornyelse i offentlig regi, ut i fra det som lå til grunn ved opprettelse av bestemmelsen, i dag knapt skjer. Denne utviklingen er en følge av at statlige tilskudd til slik virksomhet i dag ikke er tilgjengelig. Utvalgets vurdering er at bestemmelsen kan fjernes. Forslaget tiltres ut i fra vurderingen av at den i dag har liten aktualitet. Det er også god grunn til å påpeke at god byfornyelse vel så ofte oppnås ved offentlig velvilje og tilskudd. 9 Seksjoneringsvedtak Det foreslås endringer i bestemmelsen som en følge av at kravet om oppmålingsforretning for ubebygde utearealer i 7 2. ledd foreslås opphevet og erstattes med tilførsel av ny regel vedrørende oppmåling i denne paragrafs 1. ledd. Utvalgets forslag om å oppheve 3. ledd er en følge av at kjøperetten foreslås avviklet. 11 Registrering og tinglysing Den foreslåtte endring av 1. ledd første punktum er en følge av at kjøperetten er foreslått avviklet. I 2. ledd foreslås etablert en ny regel som gir et sameie registrert i foretaksregisteret mulighet til å bli registrert som hjemmelshaver til formuesgode som er registrert i et realregister. Endringen er godt begrunnet og vil bidra til forenkling i forhold til dagens regler. Kapittel 3 Kjøperett for leier av bolig Utvalget foreslår å fjerne dagens bestemmelser som gir leier av bolig rett til å kjøpe den leide bolig/ seksjon til 80% av markedspris. Regelen har vært svært gunstig for leiere, uten at det kanskje har vært grunnlag for en slik inngripen i forhold til eier som følge av at seksjonering gjennomføres. Tanken bak etablering av bestemmelsen kan ha vært at all seksjonering gjennomføres for å legge til rette for salg. Tidligere var også leieforhold ofte av mer varig karakter og det kunne bedre argumenteres for en slik ordning. I dag er leieforhold ofte av midlertidig karakter og det synes mindre naturlig at leier skal tilgodesees med en slik fordel ut på eiers bekostning. Videre kan det være helt andre motiver for å gjennomføre seksjonering enn et mål for eier om å legge til rette for et mer lønnsomt salg. Endringen må også sees i sammenheng med forslaget til ny 1 a. Det vil fort få urimelige konsekvenser for sameiere dersom en seksjonseier skal kunne kreve seksjonering som igjen medfører at andre sameiere vil måtte selge sin eiendom til leietaker. Og endatil for en kjøpesum vesentlig under markedspris. Kjøperetten fungerer i dag også som en sperre for seksjonering av sameier der en slik forordning kunne gitt langt mer ryddige forhold enn i et irregulært sameie. Dette kan også gjelde profesjonelle aktører som av ulike årsaker på et tidspunkt har etablert ideelle sameier i forbindelse med boligetablering. Selv om det i dag er svært gode grunner for å få gjennomført en opprydding i eierforholdene og få brakt eierforholdene i samsvar med eierseksjonsloven vil dette være en umulighet fordi det vil utløse en kjøperett for leietaker som kan påføre eier omfattende formuesreduksjon. 4 av 7
Med utgangspunkt i at en vanskelig kan se at det er tungtveiende grunner til å gi leierne en slik fordel på eiers bekostning, samtidig som reglene vanskeliggjør muligheten for å etablere sameier i samsvar med eierseksjonsloven hvor årsaken til ønske om seksjonering ikke er salg, støttes utvalgets forslag om å avvikle kjøperetten. Kapittel IV Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Utvalgets forslag innebærer at 19 vil få betegnelsen 15. Bestemmelsen regulerer forholdet mellom sameierne. Utvalget foreslår å tilføre et nytt punktum til femte ledd for å begrense muligheten å vedtektsfeste midlertidige retter med lange uoppsigelighetsperioder. Ettersom utvalget vurderer det til å være behov for å kunne etablere varige eneretter i kombinerte- og næringssameier foreslås denne muligheten lovfestet i ny bestemmelse. Ut i fra utvalgets vurderinger oppfattes dette som et godt alternativ til dagens praksis som mer er å oppfatte som en omgåelse av regelverket. Kapittelet inneholder også forslag til nytt regelsett knyttet til vedlikeholds- og erstatningsansvar. Forslaget går i det alt vesentlige ut på å etablere et regelsett som er i samsvar med borettslagslovens regler. Hensikten er ikke å endre gjeldene rett, men å få en mer uttømmende beskrivelse i lovverket. Endringen ansees som viktig for å klargjøre gjeldene rett og å tilpasse loven i forhold til tilsvarende regler i borettslagsloven. Det legges til grunn at dette vil bidra til å eliminere en lang rekke unødvendige tvister mellom sameiere, sameier og seksjonseiere. Endringene er således av stor betydning å få på plass i en oppdatert eierseksjonslov. 22 Rettslig råderett Utvalget foreslår å fjerne dagens regel i 3. ledd som med en del begrensninger hindrer at noen kan erverve mer enn 2 seksjoner. Dels er bakgrunnen for dette at bestemmelsen i praksis lett kan omgås, samtidig som utvalget vanskelig kan se at det er grunnlag for å opprettholde en slik begrensning. Det enkelte sameie vil fremdeles kunne vedtektsfeste tilsvarende begrensninger og utvalget foreslår derfor en presisering i et nytt fjerde ledd som sikrer at kreditorer likevel skal kunne tiltre sitt pant selv om sameiet har valgt å vedtektsfeste eierbegrensninger i samsvar med denne bestemmelse. Med utgangspunkt i utvalgets drøftinger støttes forslaget. 26 Pålegg om salg / 27 Fravikelse Det har i praksis vist seg at gjeldene regelverk ikke har vært hensiktsmessig for å ivareta den enkelte sameiers interesser når det oppstår alvorlig mislighold i sameier som bare har to seksjoner. Kravet om at styret skal kunne vedta pålegg om salg / fravikelse har naturlig nok ikke gitt den andre seksjonseier reelle sanksjonsmuligheter ved alvorlig mislighold. Utvalget foreslår derfor at den enkelte seksjonseier selv skal kunne fremsette krav / begjæringer i slike tilfeller mot den andre seksjonseier uavhengig av beslutninger i sameiermøte. Utvalgets forslag er en viktig endring for å sikre et funksjonelt regelsett også for sameier med bare to seksjoner og tiltredes. Kapittel V Beslutningsmyndighet 5 av 7
I et samfunn hvor det i nyere tid har vært en betydelig endring i hva den enkelte oppfatter som ønskelige elementer knyttet til boligstandard, har det oppstått en del konflikter i forbindelse med flertallsvedtak om kollektive innkjøp og anskaffelser. Utvalget har funnet det vanskelig å etablere et regelverk som regulerer i detalj hva som kan aksepteres av slike anskaffelser. Forslaget innebærer derfor en løsning hvor en styrker mindretallets rettigheter ved å begrense det økonomiske omfanget i forhold til grunnbeløpet i folketrygden for hva som kan vedtas med to tredjedelers flertall. For mer omfattende tiltak vil det nå være et enighetskrav for at sameiet kan vedta tiltak med store økonomiske konsekvenser for sameierne. Tilsvarende enighetskrav innføres for andre beslutninger som vil ha stor betydning for den enkelte sameier, eksempelvis salg, bortfeste og bortfeste. Utvalgets forslag til endringer i 30 er viktige tiltak for å gi et nødvendig mindretallsvern og gis tilslutning. 37 Sameiermøtets vedtak Utvalget har drøftet ulike konsekvenser av gjeldene bestemmelse som hindrer en sameier å delta i avstemning om avtale med seg selv eller sitt eget eller nærtståendes ansvar. Bestemmelsen har i praksis hatt utilsiktede og urimelige konsekvenser. For å bøte på dette og for øvrig sikre en tilpasning til reguleringer av tilsvarende problemstillinger i andre regelverk, forslår utvalget en presisering som avgrenser bestemmelsen til å gjelde avstemninger knyttet til søksmål. Utvalgets drøftinger med tilhørende konklusjoner og endringsforslag tiltredes. 43 Representasjon Det har vært en utfordring i forhold til gjeldene lov at sameiet ikke har hatt anledning til å representere sameierne i forhold til tvister eksempelvis knyttet til bygningsmessige reklamasjoner. Utvalget vurderer en slik endring som hensiktsmessig og foreslår derfor endringer i 43. Forslaget innebærer en vesentlig forenkling og tiltredes. Kapittel VIII Gjeldene eierseksjonslov har krav om at regnskap skal være i henhold til regnskapsloven og at det skal gjennomføres revisjon statsautorisert revisor eller registrert revisor. Endringen som nå foreslås er at dette skal være lovens hovedregel, men at sameiermøtet kan vedtektsfeste fritak fra denne bestemmelsen. I utgangspunktet er en kvalitetssikret regnskapsførsel og revisjon en sikkerhet for alle seksjonseiere. Men det vil unektelig påføre sameiet betydelige kostnader. Det kan heller ikke utelukkes at et sameie kan etablere alternativer som i praksis er velfungerende. Dette er et unntak som må vedtas med to tredjedelers flertall. Utvalget foreslår derfor videre en presisering som klargjør at unntaksvedtaket kan oppheves dersom minst en tredjedel av stemmene i et senere møte går inn for dette. Dette sikrer viktig mindretallsbeskyttelse. Ideelt sett vil det nok være gode grunner til at store sameier bør sikre at regnskap og revisjon blir ivaretatt på beste vis. Men det bør også respekteres at sameier bør ha en mulighet til selv å prioritere oppgaver og økonomi. I en del tilfeller vil det også være kompetanse i sameiet som er tilstrekkelig til å ivaretaoppgavene med svært god kvalitet. Videre er det i senere år gjennomført tilsvarende endringer med hensyn til aksjeselskap. Med bakgrunn i dette er det vanskelig å finne gode grunner for at et seksjonssameie ikke selv skal kunne 6 av 7
vurdere behovet for, og i hvilket omfang, man ønsker å bruke ressurser på ekstern kompetanse også innenfor dette fagområdet. Forslaget tiltredes. Oppsummering: Utvalgets forslag er et svar på departementets ønske om å forenkle, forbedre og fornye. Det inneholder mange forslag som vil medføre vesentlig endring i forhold til dagens regler for etablering og forvaltning av seksjonssameier. I det vesentlige legges det til grunn at forslaget vil svare til departementets ønske om utvikling av rettsområdet. Noen av endringene gjelder regler som nok har hatt sin bakgrunn i politiske mål som hadde langt større betydning på det tidspunktet gjeldene lov ble vedtatt. Det vil naturlig nok være delte meninger om samfunnet og situasjonen på boligmarkedet har endret seg tilstrekkelig til at bestemmelsene har utspilt sin rolle. Uavhengig av dette er det liten tvil om at endringene i stor utstrekning vil bidra til at en del utfordringer knyttet til seksjonssameier vil kunne løses langt enklere enn hva som er tilfellet i dag. ****** Ikke skriv eller endre det som står ******* ****** på de 4 linjene. ******* ****** Elektronisk godkjenning ******* ****** flettes inn her ******* 7 av 7