Tilstandsrapport for bolig

Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling og markedsverdi Industriveien 4A 3219 SANDEFJORD Gnr. 113 Bnr. 223 Fnr. 0 Snr. 0 Anr. 3 0710 Sandefjord kommune Benevnelse BRA Blokker, høyhus 53 m² Tomteareal 4 114 m² Markedsverdi Kr. 1 350 000 Byggeår 1956 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 466 840 06.08.2018 CS Byggpartner as Takstingeniør: Robert Smidsrød Andebuveien 3, 3170 SEM Tlf.: 90 63 73 15 E-post: robert@tonsberg-taksering.no

Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

Egne premisser Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller om boligrom, hybler, leiligheter m.m.som benyttes, er godkjent av bygningsmyndighetene. I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Retningslinjene er utarbeidet av Nito Takst og Norges Takseringsforbund Der tilstandsgrad 2 eller 3 er benyttet, vil bygninsdelens gjenværende levetid være begrenset. Dette kan skyldes alder eller symtom på svekkelser. Det er kun innvendige arealer i leiligheten som er kontrollert. Eiendomsopplysninger Adresse Industriveien 4A Postnr./sted 3219 SANDEFJORD Kommune 0710 Sandefjord Gnr 113 Bnr 223 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Huvik Borettslag Rekvirent Eie Eiendomsmegling Sandefjord Befaringsdato 06.08.2018 Tilstede / opplysninger gitt av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Blokker, høyhus 1956 Dokumentkontroll Arealer er målt på stedet. Egne observasjoner. Eiendomsopplysninger er gitt av megler og eiendomsopplysninger er hentet fra nettstedet Eiendomsverdi (Norsk Eiendomsinformasjon). Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Ikke fylt ut egenerklæring da det er tvangssalg. Andre opplysninger Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten. Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig. Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av. Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten. Side3av8

Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. GENERELT : Det er en leilighet i et eldre borettslag. Leiligheten har noe oppjusterte bygningsdler og borettslaget har skiftet vinduer i 2017. PLANLØSNING OG INNVENDIGE OVERFLATER : Det er gang, bad, kjøkken, soverom, bod og stue. KONSTRUKSJONSMETODE : Betong og tre i konstruksjoner over grunnmur. Utvendige flater er kledd med Steniplater. Innvendige flater har noe varierende alder. Deler av gulvflater er oppjustert, men alder er ikke bekreftet. Veggflater er i hovedsak malte flater, med eldre unerlag for maling. KJØKKEN OG BAD : Det er eldre kjøkken og overflater på bad. Både bad og kjøkken har naturlig slitasje og alder, som gjør at det må påregnes oppjusteringer innen rimelig tid. Tilstand : Det er mange bygningsdeler med høye alder i forhold til antatt levetid, av den grunn bør det tas med i vurderingen at det vil bli behov for vedlikehold og oppjusteringer. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Blokker, høyhus Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 3.etg. 57 53 47 6 Gang, bad, kjøkken, soverom og stue. Bod/ garderoberom. Sum 57 53 47 6 Sum alle bygninger 57 53 47 6 Kommentarer til arealberegningen BTA er beregnet ut i fra BRA med en omregningsfaktor og det gjør at de ikke er korrekte og kan ha avvik. BTA er arealer på utvendige mål og vurderes til å ikke ha noe praktisk betydning for markedsverdien på eiendommen. Eiendomsbetegnelse m.m. Boligselskapets navn HUVIK BORETTSLAG AL Leilighetsnr. Andel-/aksjenr. 3 Type leilighet Andelsleilighet Antall enheter Pålydende aksje-/andelsbrev Andel fellesgjeld Andel fellesformue Månedlig andel fellesutgifter Kr. Kr. Kr. Kr. 1 000,- 243 168,- 22 524,- 3 100,- Inkludert i andel fellesutgifter Forretningsførsel, forsirking, vedlikehold av utvendige og fellesarealene. Side4av8

Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Reguleringsmessige forhold Tomten er merket uregulert på Sandefjord Kommune sine nettkartdatabaser. Kommentar til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) Er ikke registrert servitutter på eiendommen som vurderes til å ha betydning for verdien på denne andel Tomt / område / miljø Tomteareal 4 114 m2 Type tomt Eiet Arealene er hentet fra elektronisk eiendomsdatabase og kontrollmålt på nettkart databasen til Sandefjord Kommune Opplysninger om adkomst, vann og avløp Det er vei inn på eiendommen, biloppstillingsplasser, men det er få biloppstillingsplasser og garasjer i forhold til antall leiligheter. Offentlig vann. Avløp er ikke bekreftet. Markedsanalyse Ved vurdering av antatt markedsverdi, er denne boligen vurdert opp i mot omsatte boliger i området i senere år. Leiligheten har påvist slitasje og planløsning er noe omgjort fra byggeår. Det gjør at denne leiligheten går lavere i pris enn flere som er omsatt i borettslaget i senere år. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Sem, 06.08.2018 Markedsverdi Kr. 1 350 000,- Robert Smidsrød Side5av8

Bygg A: Blokker, høyhus Tilstandsrapport Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Isolerglassvinduer og balkongdør er i følge leder i borettslaget, skiftet i 2017. Ble ikke påvist vesentlig avvik. De er festet i eldre fasader, så av den grunn gis TG 1 Levetid Normal levetid for tredører er 20-40 år. Garantitid på isoler-og energiglass er 5-10 år. Normal levetid for trevinduer er 20-50 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Eldre balkonger, er troligrehabilitert med nyere rekkverk enn de originale, men årstall er ikke bekreftet. Det er malt mur i gulv, tregulv over. Rekkverk er i aluminium og plater. Malt gulv, som membran, var ikke mulig å kontrollere tilfredsstillende, ble kun sett i mindre felt. Trevulg ove levegg har påvist manglende vedlikehold. Balkongen gis generelt TG 2 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Er montert lettpeis med innsats. Ut i fra byggeår, antas det å være teglsteinspipe. Pipeløp ble ikke kontrollert. Da pipen går gjennom flere etasjer, er det ikke mulig å si noe om tilstand. Det og alder gjør at det ikke er mulig å gi en riktig tilstandsvurdering. Peis med innsats virker ok, men den ble ikke funksjonstestet. Ut i fra det som var synlig, gis peis Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Det er usikkert om det er tre i etasjeskillene eller om det er betongdekke med tilfarere. Ut i fra byggeår, antas det å være betongdekke med tilfarere i tre (tregulv over støpt betong). Det er noe knirk i gulv og det ble påvist større retningsavvik i gulv, enn det som regnes som normalt. Bad TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Originalt støpt gulv, med vinyl og tapet på vegger. Av utstyr er det montert dusjkabinett, opplegg til vaskemaskin servant og taolett. Ventilasjon er gjennom ventil i vegg, som står bak dusjkabinett. TG 1 Side6av8

Rommet vurderes til å kunne brukes til hensikten, da det er montert duskabinett.. Tilfredsstillende fall i gulv. Flater har noe mangelfull utførelse og noe slitasje. Gulvbelegg er ikke hellimet til gulv alle steder. Avløp fra vaskemaskin ligger åpent på vegg, var ikke mulig å påvise hvordan det går inn på avløp på grunn av dusjkabinett. Noe åpne tapetskjøter Er støpejernsluk. Er ofte utfordrende med tetting i overgang gulvbelegg og slike sluk. Utstyr er nyere og i god stand. Utstyr gis Bad generelt gis TG 2 på grunn av flater. Levetid Normal levetid generelt for utstyr er 20-40 år. Normal levetid for vinyl-og malt tapet på vegg i våtrom er 5-12 år. Normal levetid for vinyl på gulv i våtrom er 15-20 år. Kjøkken TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Eldre innredning, trolig original, med malte skapskrog og fronter. Hel stålbenk som oppvaskbenk og noe heltre i benkeplater. Ventilator går ikke ut i luftekanal. Armtvannsbereder står i kjøkkenbenk. Innredning har påvist naturlig slitasje. Noe el-kabler ligger inn i flislegg ing og noe noe er festet ufagmessig over. Har trolig vært løsnet ved flislegging og ikke festet riktig i etterkant. Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Er ikke bekreftet, men det ser ut til å være parkett på gulv i stue og kjøkken. Soverom og bod/ garderoberom har laminat. Veggflater er i hovedsak malte flater. Gulv er nyere, noe veggflater er oppjustert, men underlag for maling er varierende. Noe er eldre og noe riss, sprekker ble påvist. Tilstand er i området TG 1 til TG 2 VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vannrør som ble påvist er i kobber og avløpsrør som ble påvist er i soil og noe plast. I følge leder i borettslaget har det utført rørfornying av avløpsrør i 2017. Tilstandsgrader er ikke vurdert da vvs er et autorisasjonsfag, som ligger utenfor takstmannens fagområde. Levetid Normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år. Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år. Normal levetid for tappebatterier er 10 til 30 år. Normal levetid for utslagsvask, servant, klosett og badekar er 10 til 50 år. Normal levetid for bereder er 15 til 25 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25 til 60 år. Elektrisk anlegg Sikringskap er montert i fellsgang, det går til flere leiligheter og det ble ikke bekreftet hilke sikringselementer som tihørte denne leiligheten. Lysopplegget er av noe variernede alder. Noe forholdsvis nytt og deler er originalt. TG 1 TG 2 Side7av8

Tilstandsgrader er ikke vurdert da el-innstallasjon, er et autorisasjonsfag, som ligger utenfor takstmannens fagområde. På kjøkken i forbindelse med flislegging over benk, er noe kabler festet ufagmessig. Side8av8