Harbitz Alléen 14 K, 0275 Oslo Mob. 905 16 615 jangravd@online.no www.takstpartneroslo.no Org.nr: 990 477 558 Verdi- og lånetakst over Nordstrand Terrasse 52 1170 OSLO Gnr. 182 Bnr. 37 Seksj.nr. 2 Eierbrøk: 10000/30000 OSLO KOMMUNE Utført av: Jan Gravdehaug Takstmann/Ingeniør Befaringsdato: 21.03.2012
Verdi- og lånetakst over Nordstrand Terrasse 52 1170 OSLO Gnr. 182 Bnr. 37 Seksj.nr. 2 Eierbrøk: 10000/30000 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Beliggende i veletablert boligområde på Nordstrand. Skoler, barnehager, idrettsanlegg og nærbutikk ligger i område. Gangavstand med bla. forretninger, div. servicetilbud etc. Kort vei til bussforbindelse og tog. Barnevennlig. Skrånende tomt, opparbeidet med gressplen, prydbusker, div. beplantning og trær. Bratt vei til gårdsplass. Gårdsplass med biloppstillingsplasser. Eiendommen ligger på høyde med utsikt og gode solforhold. med 3 seksjoner. Bolig over 3 plan, samt kalt kryploft. Kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Leiligheten ligger i 2 etasje. Solrik vestvendt balkong med fjordutsikt. Nordvendt balkong. Eksklusivt bruksrett terrasseplating mot øst. 1 biloppstillingsplasser på gårdsplass. Sameiet har vedtatt å legge om yttertak, samt maling av yttervegger. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert reguleringer eller andre forhold i bygningsetaten. Takstdokumentet er gjennomgått, lest og godkjent av eier. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 5 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 4 950 000 Oslo, 10.05.2012..................................... Jan Gravdehaug Takstmann/Ingeniør Takstpartner Oslo AS Org.nr. 990 477 558 21.03.2012 2 av 6
Adresse: - Nordstrand Terrasse 52, 1170 OSLO Rekvirent Rekvirert av: Alexander Wille Besiktigelse, tilstede Dato: 21.03.2012 - Jan Gravdehaug Takstmann Tlf.: 90516615 - Alexander Wille Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Utskrift fra "Norges Eiendommer".- opplysninger om adresse, gnr./bnr., hjemmelshaver, eiet/festet tomt, tomteareal, byggeår. Andre dok./kilder: Eier Muntlige opplysninger vedrørende påkostninger og vedlikehold er oppgitt av eier. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 182 Bnr. 37 Seksj.nr. 2 Sameiets navn: Sameiet Norstrand Terrasse 52 Forretn.fører: Jan Rudolph Fellesutg. pr mnd.: Kr 2 711 inkl. komm.avgifter og forsikring av bygning. Hjemmelshaver: Alexander Wille Tomt: Eiet tomt. Areal 1 886 m² Tomteareal i flg. EDR. Bruttoareal. Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig. Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Regulert område. Forsikringsforhold Kommentar: Bygninger på eiendommen Byggeår: 1899. Iflg. EDR. Fellespolise for bygning i sameiet. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Takstpartner Oslo AS Org.nr. 990 477 558 21.03.2012 3 av 6
Adresse: - Nordstrand Terrasse 52, 1170 OSLO For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjeller To kjellerrom ca. 56 m². Egen inngang. 2. etasje 130 117 117 Entre/gang, entre/anretning, mellomgang, kjøkken, 2 bad/wc, soverom med minikjøkken, spisestue/soverom, stue, soverom. Kryploft Balkong ca. 2.5 m² med utgang fra stue. Balkong ca. 3 m² med utgang fra mellomgang. Loft. Kaldt loft. Adkomst luke i gang. Sum bygning 130 117 117 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 2. etasje Entré/gang, entré/anretning, mellomgang, kjøkken, soverom med minikjøkken, bad/wc, bad/wc 2, spisestue/soverom, stue, soverom Innvendig målte arealer. Bruttoarealet er skjønnsmessig vurdert. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bygningen er oppført i henhold til normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. 210 Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert til antatt fast fjell. Støpt kjellergulv. Kjeller virker tør på befaringsdagen. 225 Yttervegger Grunnmur av gråstein/granitt, ingen isolasjon. Yttervegger i laftekonstruksjon. Ekstrem tykk grunnmur. 227 Takkonstruksjoner Yttertak i trekonstruksjon, utvendig tekket med takstein. 233 Vinduer Enkle og doble vinduer i malte trerammer. 235 Ytterdører og porter Malt ytterdør. Balkongdører med doble glass. 244 Innvendige dører Innvendige malte trefyllingsdører. Takstpartner Oslo AS Org.nr. 990 477 558 21.03.2012 4 av 6
Adresse: - Nordstrand Terrasse 52, 1170 OSLO 254 Overflater på innvendige vegger Overflater med tømmer, trepanel. Fliser på bad. 254 Dekker - Gulv og overflate Etasjeskillere i trebjelkelag, med antatt stubbloft. Innvendig er gulv dekket med laminat, eikegulv, lakkerte tregulv. Fliser i entre/gang og på bad. 255 Overflater på innvendig himling Himlinger med trepanel, malte plater, tak-essplater. 262 Balkonger, terrasser ol. Balkong ut fra stue. Vestvendt. Balkongdør med 2 lags isolerglass fra 2006. Balkong ut fra mellomgang. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Peisovn i stue. V.bereder på bad. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkken I Kjøkkeninnredning med folierte freste fronter. Overskap med glassfronter. Heltre valnøtt benkeskap med nedfelt porselen vaskekum og induksjon platetopp. Integrert komfyr, micro, oppvaskmaskin, kjøl/frys. Avtrekksvifte med hette i børstet stål. Mosaikkfliser over benk. Kjøkken II Kjøkkeninnredning med folierte fronter. Benkeplate med nedfelt vaskekum. Kullfilter avvtrekksvifte i entre/gang. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad I Bad med badekar og dusjhjørne. Servant med underskap/skuffer. Toalett. Speil, skap og Opplegg for vaskemaskin. Bad II Bad med steam dusjkabinett. Servant med underskap. Toalett. Speil med lys over servant. Vedlikehold ol: Bad I Sår i badekar. Takstpartner Oslo AS Org.nr. 990 477 558 21.03.2012 5 av 6
Adresse: - Nordstrand Terrasse 52, 1170 OSLO 320 Varme, generelt Elektrisk. Varmekabler på bad. Varmepumpe på stue. Vedfyring. 400 Elkraft, generelt Automatsikringer. Jordfeilbryter. Skap plassert i felles trappegang. Det elektriske er ikke spesielt gjennomgått/kontrollert av takstmann da dette krever egen autorisasjon. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Parabol. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 32 532 Sum kostnader Kr: 32 532 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 2 860 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 550 000 Teknisk verdi bygninger: 2 310 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 3 200 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 5 510 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 5 800 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 4 950 000 Takstpartner Oslo AS Org.nr. 990 477 558 21.03.2012 6 av 6