VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 97: Bnr 171 Andre oppl.: Andelsnr: 82 Kommune: 0136 RYGGE KOMMUNE MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 2 900 000 LÅNEVERDI: KR. 2 450 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Riskestien 52: 114 m² 103 m² Utskriftsdato: 25.03.2019 Oppdrag nr: 5364 Dato befaring: 21.03.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Moss Eiendomstaksering AS Oakhill 35, 1570 DILLING Telefon: 90 84 48 18 Organisasjonsnr: 915 580 378 Sertifisert takstmann: Moss Eiendomstaksering AS Kristian Østmark ingeniør / aut. takstmann NTF Telefon: 908 44 818 E-post: takst@mosseiendomstaksering.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 2 900 000 Anbefalt låneverdi Kr. 2 450 000 Markedsvurdering Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt forhold vedrørende vedlikehold etc. registrert på befaringen. Eiendommens beliggenhet er avgjørende for verdisettingen og det er hensyntatt forhold som nevnt ovenfor når det gjelder beliggenhet og tilstand. Oppdr. nr: 5364 Befaringsdato: 21.03.2019 Side: 2 av 5
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Anett Sandaker Kristian Østmark Befaring/tilstede: Befaringsdato: 21.03.2019. - Anett Sandaker. - Kristian Østmark. Tlf. 908 44 818 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Etablert og barnevennlig boligområde. Gangavstand til barnehage, skole, idrettsanlegg og populære turområder. God intern beliggenhet høyt i terrenget, 2. etasje med sjøutsikt over Vansjø. Bebyggelsen: Rekkehusbebyggelse oppført i 1979 i trekonstruksjoner over 2 plan med sokkel- og 1. etasje. Innholdsrik bolig med stort flislagt baderom oppusset i 2006, separat toalett-rom, stue med åpen himling til mønet med romhøyde opptil 3,9 meter, peisovn, samt usjenert uteområde. Utebod ved inngang. Andre forhold: Den månedlige felleskostnad er p.t. kr. 4.069,- hvorav kr 2.578,- er faste fellesutgifter inklusive eventuelle avsetninger til fremtidig vedlikehold og sparing. Andelen er sikret i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Borettslaget er ikke tilknyttet IN-ordning, individuell nedbetaling fellesgjeld. De øvrige andelseiere i borettslaget og dernest øvrige medlemmer av boligbyggelag har forkjøpsrett til andelen. Boligen, som er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved visuell befaring uten inngrep i konstruksjonen. Det vil normalt kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0136 RYGGE Gnr: 97 Bnr: 171 Eiet/festet: Hjemmelshaver: Adresse: Eiet Solliskogen brl. Riskestien 52, 1529 MOSS Andelsobjekt Selskap: Forretningsfører: Eier adkomstdok.: Solliskogen brl. Vansjø BBL Anett Sandaker Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 82 Andel formue: 9 759 Andel fellesgjeld: 183 195 Årsregnskap Regnskapsår: 2018 Oppdr. nr: 5364 Befaringsdato: 21.03.2019 Side: 3 av 5
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier Forretningsfører 21.03.2019 Infoland.no Bygninger på eiendommen Riskestien 52 Bygningsdata Byggeår: 1979 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Sokkeletasje 61 58 48 10 1. etasje 59 56 55 1 Sum bygning: 120 114 103 11 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Sokkeletasje Vindfang, hall m/trapp, bad/vaskerom, 2 soverom Bod 1. etasje Trapperom/gang, kjøkken, stue, soverom, wc Kott Konstruksjoner og innvendige forhold - Riskestien 52 Bygning, generelt Rekkehusbebyggelse oppført i 1979 i trekonstruksjoner over 2 plan med sokkel- og 1. etasje. Saltak med kaldtloft, tak tekket med shingel. Fasader med liggende trekledning. Vinduer Vinduer og terrassedør med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass produsert i 2006. Overflater på innvendige gulv Parkettgulv generelt, fliser i vindfang, bad med flislagt gulv med gulvvarme. Overflater på innvendige vegger Vegger med panelplater, panel og malt strie. Overflater på innvendig himling Takess-plater og slettmalte overflater. Innfelt belysning på bad. Stue med himling åpent opp til mønet, romhøyde opptil 3,9 meter. Balkonger, terrasser ol. Oppført terrasse i tilknytning hovedinngang i sokkeletasjen. Utgang fra stuen i 1. etasje til vestvendt terrasse med videre adkomst til hagedel. Terrasse godt skjermet med levegger og overbygg. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt pipe med tilknyttet peisovn. Kjøkkeninnredning Skapinnredning med slette hvite fronter, takhøye overskap. Benkebeslag med 2 kummer, mosaikkfliser på vegg over benk. Ventilator over kokesone. Røropplegg for oppvaskmaskin. Innredning og garnityr for våtrom Oppdr. nr: 5364 Befaringsdato: 21.03.2019 Side: 4 av 5
Stort bad/vaskerom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger. Veggmontert klosett med innbygget sisterne, dusjnisje med flislagte nisjevegger og front med nisjedør i glass, servant på plassbygget flislagt benk, badekar med dyser. Røropplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for vannledninger rør-i-rør system. Mekanisk avtrekk, tilluft ikke etablert. Eier opplyser enkelte arealer uten gulvvarme, bl.a. ved vaskemaskin. Badekarets massasjedyser defekt. Annet Eier opplyser forekomst av skjeggkre i boligen. Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. Kr. 4 069) Kr. 48 828 Vedlikeholdskostnader, stipulert (pr. mnd. Kr. 167) Kr. 2 000 Sum årlige kostnader Kr. 50 828 Teknisk verdi bygninger Riskestien 52 Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 600 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 350 000 Sum teknisk verdi Riskestien 52 Kr. 2 250 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 2 250 000 DILLING, 25.03.2019 Moss Eiendomstaksering AS Kristian Østmark ingeniør / aut. takstmann NTF Telefon: 908 44 818 Oppdr. nr: 5364 Befaringsdato: 21.03.2019 Side: 5 av 5