E.post: post@sunnmorstakst.no Telefon 701.45771 Mobil 952.08827 Org.nr: 986591281 Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Borgundveien 9 6003 ÅLESUND Gnr. 201 Bnr. 71 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 35/296 ÅLESUND KOMMUNE Utført av: Takstmann Paul Magne Honningdal Oppdrag Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Borgundveien 9 6003 ÅLESUND Gnr. 201 Bnr. 71 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 35/296 ÅLESUND KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Verdi og Lånetakst over eierseksjon med beliggenhet i Borgundveien/Ålesund kommuner. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser eller lignenede som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Denne takst forutsetter at det ikke foreligger klausuler/kontrakter/servitutter som begrenser eiendommens verdi. Seksjonen var under sluttføring på befaringsdagen med de begrensninger dette medfører. Gjenstående arbeider forutsettes sluttført. Sammenfattet beskrivelse Eierseksjon med beliggenhet langs Borgundveien, like øst for Ålesund sentrum. Gangavstand til sentrum, barnehage/skole, legesenter. Busstopp like ved. Kort avstand til Aksla med fine turområder, og til Volsdalsberga/Color Line Stadion. Sydvendt tomt som støter til Borgundvegen. Støpt plate på fortau mot gaten, og støpte trapper/plater i bakgården. Soneparkering i området. Noe utsikt mot syd mellom husene. På tomten er oppført bygård fra begynnelsen på 1900-tallet. Totalt 6 eierseksjoner i sameiet, og den takserte seksjonen ligger på gatenivå. Området forøvrig er bebygd med bygårder/leiligheter. Eierseksjonen er ny fra frunnen av 2011-2012 (ferdigstilles februar 2012). Seksjonen er ny fra grunnen av. Se konstruksjoner for mer informasjon om standard etc. Det bemerkes at denne takst ikke er en tilstandsrapport. Se forutsetninger side 2 i rapporten. Brukstillatelse/ferdigattester ikke fremvist på befaringsdagen. En må ta forbehold om at det kan være skjulte feil og mangler som ikke er oppdaget fordi de er skjulte og derfor ikke kan oppdages uten inngrep i konstruksjonen. Da foreksempel isolering i gulv på grunn og etasjeskillere/himlinger, membraner i våtrom, røropplegg, drenering etc. Org.nr. 986591281 2 av 8
Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 100 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 975 000 06.02.2012... Takstmann Paul Magne Honningdal Org.nr. 986591281 3 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Hole Eiendom AS v/edvard Hole Tlf.: 488.85335 Besiktigelse, tilstede Dato: Paul Magne Honningdal Takstmann Tlf.: 952.08827 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Andre dok./kilder: Eier EDR Dato 18.05.2011 Byggesøknadstegning. Kildehenvisninger Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Eier: Adresse, eiendomsnavn, hjemmelshaver, tomteareal, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., seksjonsnr., sameiets navn, eierbrøk, fellesareal, månd. felleskostnader, konsesjonsforhold, regulering, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp, forsikringsopplysn. Eiendomsdata Matrikkeldata: Sameiets navn: Kommentar: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Gnr. 201 Bnr. 71 Seksj.nr. 1 Sameiet Borgundveien 9 Ikke fastsatt. Edvard Ove Hole Eiet tomt. Areal 226 m² Andel fellesareal: 27 m² Ca tomteareal. Nei Ligger til offentlig gate. Offentlig tilknyttet. Offentlig tilknyttet. Ja Kommunale avgifter dekkes i fellesutgifter Forsikringsforhold Kommentar: Bygningsforsikring dekkes i fellesutgifter. Bygninger på eiendommen Eiet seksjon Byggeår: 1905. Ca byggeår. Org.nr. 986591281 4 av 8
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet seksjon - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje Sum bygning 42 42 Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom 32 32 32 32 Anvendelse Entre/gang, stue/kjøkken, bad/wc, 1 soverom. Eiet seksjon - romfordeling Etasje 1. etasje Primærrom Entre/gang, stue/kjøkken, bad/wc, 1 soverom Sekundærrom KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet seksjon Lokalisering Eiet seksjon Bygningsdel/beskrivelse 210 221 225 Grunn og fundamenter, generelt Antas fundamentert med gråstein på grunnen. Gulv på grunn Støpt isolert gulv på grunnen med varmekabler i alle rom. Påkostninger: Nytt støpt gulv m/varmekabler 2011 ifølge eier. Yttervegger Grunnmurer/yttervegger i Ålesundsmur/gråstein, utvendig tekket med eternittplater (profilerte metallplater observert på vestveggen. Påkostninger: Fasade 1.etasje syd er pusset/overflatebehandlet 2012 (isopor innenfor murpuss). Gjenstående arbeid på befaringsdagen forutsettes sluttført. Org.nr. 986591281 5 av 8
227 232 233 235 242 244 253 254 255 272 310 Vedlikehold ol: Oppgradering av overflater på yttervegger må påregnes de kommende år (gjelder sameiet). Takkonstruksjoner Yttertak konstruert med tresperrer og taktro. Taktekning og membraner Yttertaket er tekket med skiferstein. Vedlikehold ol: Skifertaket anbefales omlagt/eventuelt skiftet såfremt dette ikke har vært gjort tidligere. Ny papp og nye lekter må også da skiftes. - Normal levetid for skiferstein, full utskiftning er 50 til 80 år. - Normal levetid for skiferstein, omlegging er 30 til 50 år. Vinduer Vinduer i ramme av tre med 2-lags energiglass. Påkostninger: Nye vinduer 2011. Ytterdører og porter Brann og lyd - klassifisert ytterdør til leiligheten. Gulvsystemer Etasjeskillere av trebjelkelag i huset. Innvendige dører Hvite glatte innerdører i treramme med finerte felt. Speilglass på dør til badet. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Innvendige gulvflater i seksjonen er belagt med : - Fliser i entre/gang og på baderommet. - Eikeparkett på øvrige rom. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innvendige vegger er overflatebehandlet med: - Fliser på baderommet. - Malte gipsvegger på øvrige rom. Overflater på innvendig himling Malte gipshimlinger i seksjonen. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med følgende: - Hvite glatte høyglans fronter. Heltre benkeplate med induksjonstopp. Integrert stekovn. Fullintegrert oppvaskmaskin. Uttrekkbar avtrekksvifte. Sanitærinstallasjoner, generelt Bad/wc med følgende: - Servantskap med 2 dører. Overskap med speildør. Dusjhjørne med buede glassdører. Vegghengt wc. Elektrisk avtrekksvifte. Fordelerskap rør i rør på soverommet. Varmtvannsbereder plassert i hems over badet. Opplegg for vaskemaskin i felles gang utenfor leiligheten (i flislagt areal under trappen). Org.nr. 986591281 6 av 8
320 330 360 400 700 Varme, generelt Varmekabler gulv på alle rom. Brannslokking, generelt Røykvarsler og brannslukningsapparat i leiligheten forutsettes montert. Luftbehandling, generelt Elektrisk avtrekksvifte på badet. Elkraft, generelt Montert sikringsskap med automatsikringer, jordfeilbryter, og overbelastningsvern. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanse/autorisasjonsområde. Påkostninger: Nytt elektrisk opplegg 2011/2012. Samsvarserklæring ikke fremvist på befaringsdagen. Utendørs, generelt Flislagt felles gang utenfor seksjonen. Org.nr. 986591281 7 av 8
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: 2 000 2 000 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet seksjon Teknisk verdi bygninger: 944 000 944 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 160 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 104 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 100 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 975 000 Org.nr. 986591281 8 av 8