Mer å by på Kjøpsveiledning for boligsalg Tips og oversikt over noen viktige regler knyttet til kjøp av bolig.
Denne veileder er på ingen måte uttømmende. Den gir deg som boligkjøper en kort innføring i noen viktige regler knyttet til kjøp av bolig. Vi anbefaler deg som boligkjøper å gjøre en grundig teknisk undersøkelse av boligen du vurderer. Vi anbefaler deg også å sette deg inn i regler og spørre megler om det du måtte lure på. Budregler/Hvordan gi bud De avtalerettslige forhold samt regler for gjennomføring av budgivning er beskrevet i «forbrukerinformasjon om budgivning» som er vedlagt i våre prospekt. Vi anbefaler at man leser dette skjemaet nøye. Vi anbefaler at man legger inn bud ved å trykke på knappen «gi bud» i finn.no annonsen. Man blir da videresendt til tryggbudgivning. no sine nettsider for registrering av bud. Det anbefales at logger seg inn ved bruk av BankID. Dersom man ikke har dette kan man alternativt logge seg inn ved hjelp av personnummer. Kopi av legitimasjon må da sendes inn. Alternativt kan man fylle ut budskjema (vedlagt i prospekt) og levere dette til megler (gjerne på e-post). (Husk kopi av legitimasjon) Finansiering Bud som inneholder forbehold om finansiering aksepteres sjeldent. Da man i bud uten forbehold er ansvarlig for oppfyllelse av avtalen, bør man få avklart finansiering før budgivning. Megler vil i en del tilfeller be om dokumentasjon (gjerne ved å ringe budgivers bankkontakt). Ta gjerne kontakt med din megler i Fana Sparebank Eiendom slik at du kan bli satt i kontakt med og få en uforpliktende finansieringsvurdering av en rådgiver i banken. Du kan alternativt ringe bankens sentral på telefon 55 91 98 00 og be om å få snakke med en kunderådgiver. Vedlegg i prospekt: Takst/boligsalgsrapport: Det opereres med to typer takster. Verdi-/lånetakster og boligsalgsrapporter. Mens førstnevnte er en enkel beskrivelse av eiendommen med arealmåling og estimert verdi er sistnevnte en mer grundig vurdering av boligens tekniske tilstand. På rekkehus/eneboliger anbefaler vi at man konsulterer bygningskyndige dersom boligsalgsrapport ikke foreligger. Basiskart: Basiskartet som er vedlagt i salgsoppgaven viser eiendommens grenser. Vært oppmerksom på at grensen gjerne kan avvike fra det man ut ifra tomtens beskaffenhet antar er grensen. For eiendommer i Bergen kommune kan man gå inn på www.bergenskart.no for å se eiendomsgrenser, flyfoto m.m. Egenerklæringsskjema: Egenerklæringsskjemaet er utarbeidet av eierskifteforsikringsselskapet og består av en rekke spørsmål selger skal besvare. Vær oppmerksom på at skjemaet spør om selgers kunnskap og derfor ikke gir noen garantier mot at mangler det spørres om ikke foreligger. Vi anbefaler at man setter seg nøye inn i informasjon selger gir i skjemaet og spør megler dersom noe er uklart. Egne vedlegg til prospekt: Vedtekter/husordensregler/innkalling og protokoll fra generalforsamling. I borettslag/aksjelag samt i sameier bør man sette seg inn i vedtekter og husordensregler. Les også innkalling (med regnskap) samt protokoll fra generalforsamling/årsmøte for å få avklart om det foreligger planer for større prosjekter. Dette vil i borettslag/aksjelag kunne medføre økning i felleskostnader og-/eller fellesgjeld. I sameier vil det kunne medføre krav om innbetalinger. Planinformasjon: I vedlegg utarbeidet av kommunen finner man oversikt over planmessige forhold (hvilke reguleringsplaner/kommuneplan som gjelder og formålet etter disse) samt oversikt over byggesaker i nærheten av den aktuelle eiendom. Byggesak I en del tilfeller (typisk boliger man antar er ombygget) innhenter megler byggesaksmappe fra kommunen. Interessenter vil kunne få dokumentene i vedlegg. Generelt bør man være oppmerksom på at selv om ferdigattest foreligger er det ingen garanti for at ikke søknadspliktige arbeider er utført i ettertid. Seksjoneringsbegjæring (kun for sameier) Seksjoneringsbegjæringen angir hvilke seksjoner som eier de ulike delene av bygget samt eierforholdet (brøken) av selve bygningsmassen. Sistnevnte er utgangspunktet for fordeling av felles kostnader. En seksjon består av en hoveddel (leilighet), men kan også inkludere tilleggsdeler (eksempelvis bod og-/eller garasjeplass). Seksjoneringsbegjæringen kan også fastsette fordeling av uteareal. Omkostninger: Alle kostnader til megler dekkes av selger. Kjøpers omkostninger: (pr 01.01.2015 forbehold om endringer) På borettslag påløper følgende kostnader (til Statens Kartverk): Kr 430,- for tinglysning av skjøte. Kr 430,- for tinglysning av kjøpers pantedokument Kr 172,- for panteattest. Det påløper eventuelt gebyr til forretningsfører for benyttelse av forkjøpsrett påløper. Gebyret varierer. Dersom borettslaget er et lag «tilknyttet» et boligbyggelag må kjøper melde seg inn i boligbyggelaget før overtagelse. Kostnad varierer. kr 3900,- På aksjelag påløper følgende kostnader (til forretningsfører): Gebyrer for hhv. - registrering av kjøper i aksjeboken - registrering av kjøpers pant - eventuelt eierskiftegebyr - eventuelt gebyr for benyttelse av forkjøpsrett. Kostnadene til forretningsfører varierer. Se felt for omkostninger i prospekt. Dersom aksjelaget er et lag «tilknyttet» et boligbyggelag må kjøper melde seg inn i boligbyggelaget før overtagelse. Kostnad varierer. kr 6500,- På selveiende boliger påløper følgende kostnader (til Statens Kartverk): Dokumentavgift 2.5 % av salgssum Kr 525,- for tinglysning av skjøte Kr 525,- for tinglysning av kjøpers pantedokument Kr 172,- for panteattest I en del sameier krever forretningsfører gebyr for eierskifte. Gebyrenes størrelse varierer. kr 6500,- for selveierleiligheter/kr 9200,- for rekkehus/tomannsboliger/eneboliger/ fritidsboliger.
Spesielt vedørende kjøp av andel i Borettslag og aksjelag: Borettslagsandeler/aksjer kan i utgangspunktet ikke kjøpes av juridiske personer (selskaper). Adgang til utleie av andel? I lagene kan man, med mindre man (jf borettslagslovens 5-6) er midlertidig er forhindret fra å bebo boligen som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, ikke leie ut boligen uten at man selv (eller andre i husstand/familie) har bebodd eiendommen 1 av de 2 siste år. I tilfelle av sistnevnte vil man kunne leie ut for inntil 3 år (jf borettslagslovens 5-5). Med unntak av et fåtall lag (som er regnskapslignet) kan den enkeltes andel av rentekostnadene trekkes fra på selvangivelsen (27%) Spesielt vedrørende kjøp i boligsameier: (selveiende leiligheter og rekkehus) Som for borettslag er det viktig å sjekke innkalling (med regnskap) og protokoller fra årsmøter samt vedtekter og husordensregler. Det anbefales også å lese seksjoneringsbegjæring. Vær oppmerksom på at dersom rekkehus er organisert som seksjonerte boliger (altså med en felles tomt/bruksnummer og ikke med egne tomter/ bruksnumre) vil dersom ikke annet er fastsatt, være at vedlikehold foretas av i fellesskap av sameiet. Eierskifteforsikring/ boligkjøperforsikring Eierskifteforsikring kan tegnes av selger. Forsikringsselskaper svarer da for selgers mangelsansvar etter avhendingsloven. Hvorvidt selger har tegnet slik forsikring fremgår av egenerklæringsskjemaet som er vedlagt i salgsoppgaven. For mer informasjon om eierskifteforsikring se www.protector.no som er selskapet som formidler eierskifteforsikring for Fana Sparebank Eiendom. Boligkjøperforsikring kan tegnes av kjøper. Den bestilles etter budaksept, men senest ved signering av kjøpekontrakt. Vi anbefaler at slik forsikring tegnes. Denne forsikringen dekker rettshjelp og utgifter til takstmann ved behov. For mer informasjon se www.help.no som er selskapet som formidler boligkjøperforsikring for Fana Sparebank Eiendom. Reklamasjon: De aller fleste brukte boliger som omsettes gjennom megler selges «som de er» hvilket betyr at man overtar eiendommen med de feil og mangler som måtte være. Det er likevel enkelte situasjoner der en kjøper kan nå frem med mangelskrav mot selger. Forenklet oppsummert gjelder dette de tilfeller selger har gitt «uriktig informasjon» og det har hatt betydning for handelen, tilfeller der selger har «holdt tilbake informasjon» om forhold vedkommende «visste eller måtte vite» og det har hatt betydning for handelen, eller dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn man som kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forholdene forøvrig. Sistnevnte bestemmelse innebærer at man kan få frem med krav uavhengig av om selger har hatt kunnskap om mangelen. Vesentlighetskravet medfører imidlertid at det i utgangspunktet skal være betydelige mangler. (Som et grovt utgangspunkt har Høyesterett fastslått at det kvantitative krav innebærer utbedringskostnader på opp mot 6% av boligens verdi. Prosentsatsen er imidlertid bare et utgangspunkt for en konkret vurdering. ) Den absolutte reklamasjonsfrist er 5 år etter at man overtok boligen. Den relative reklamasjonsfrist medfører i henhold til rettspraksis at man ikke kan vente lengre enn maksimalt 2-3 mnd fra man oppdaget eller burde oppdaget mangelen før man reklamerer. Forkjøpsrett De fleste borettslag/aksjelag har forkjøpsrett. Hvorvidt det er forkjøpsrett vil fremgå av prospekt. Hvem som er forkjøpsberettigede fremgår av vedtektene og er vanligvis beboere i laget eller medlemmene i boligbyggelaget. Borettslagene/ boligbyggelagene har ulike regler og metoder for avklaring av forkjøpsrett, konferer med megler i hver enkelt sak. Styregodkjenning I borettslag/aksjelag skal kjøper godkjennes av styret. Dette er i praksis en formalitet og laget må ha en saklig grunn for å nekte slik godkjenning. Styret skal også godkjenne enhver bruksoverlating (for eksempel i forbindelse med utleie). Tinglysning Borettslagsandeler tinglyses hos Statens kartverk. For aksjeleiligheter registreres kjøper hos den som fører aksjeboken (forretningsfører). Felleskostnader Vær oppmerksom på at det varierer mellom lagene på hva som inngår i felleskostnadene. For øvrig vil kommunale avgifter, i motsetning til for seksjonerte leiligheter, inngå i felleskostnadene.
FORBEREDELSER Verdivurdering egen bolig kontakt megler. Avklaring finansiering kontakt kunderådgiver. SØK ETTER DRØMMEBOLIG Eget søk. Registrering i meglers database. VISNING Undersøk boligen grundig. Les prospekt og relevante vedlegg. BUDRUNDE Sett deg inn i gjeldende regler. Se link til skjema med forbrukerinformasjon fra NEF. Rådfør deg gjerne med din megler. Generelt typisk tekniske feil og mangler Det er selvsagt ikke mulig i et lite skriv å gi en opplæring i hva som bør undersøkes. Vi velger likevel å nevne et par forhold som erfaringsmessig er viktig å kontrollere: Bad. Vær oppmerksom på forskjellen som ligger i et renovert/nytt bad kontra et oppgradert/oppusset bad. Et nytt bad skal bl.a. ha membraner, rør-i-rør system og sluk med klemrist. I kjellere (spesielt de som er innredet i ettertid) bør man være oppmerksom på å undersøke om det kan være fuktproblemer. Både på bad og i kjellere kan lukt være tegn på at noe er galt. Er det foretatt oppgraderinger de senere år kan det være lurt å undersøke hva som finnes av dokumentasjon. I leilighetsbygg bør man i tillegg til selve leiligheten også få avklart tilstanden på bygningsmassen. SINTEF Byggforsk har utarbeidet levetidstabeller for bygningsdeler. Disse finner man ved å gå inn på www.bks.byggforsk.no og deretter velge «byggforskserien» -«byggforvaltning» - bygninger generelt» - «drift og vedlikehold» Hvis deler av boligen innredet/påbygget i ettertid eller fasade er endret bør man forsikre seg om at dette er godkjent. Skulle du ellers ha noen spørsmål er det bare å ta kontakt. Kontaktinformasjon til din megler i Fana Sparebank Eiendom finner du i prospektet KONTRAKTSMØTE Megler gjennomgår kontrakt og vedlegg med kjøper og selger til stede. OVERTAGELSE Overtagelsesprotokoll signeres. Eventuelle anmerkninger av betydning for oppgjøret nedtegnes.
www.fanasparebankeiendom.no T 55 91 99 60 Nesttun Lagunen Sentrum Åsane Straume E eiendom@fanasparebank.no