OLIGSALGSRAPPORT Med verditakst Gnr: 286 Bnr: 384 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kommunenr 0520 Kommune: Nord-Fron Takseringskontoret Otta Johan Nygårdsgt. 17B 2670 OTTA Sted/dato Otta/01.10.2010 Tel: 95 96 98 11 Rapportansvarlig Hansen Kåre B. Fax:
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 15
teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Oppdraget er bestilt av selger. Undertegnede frittstående takstmann har ingen bindinger til selger. Kun visuell besiktigelse. Fuktsøk foretatt på tilgjengelige overflater på våtrom. Ingen andre instrumentmålinger er utført. Slitasje og alder på produkt er et symptom som synliggjøres med tilstangsgrad (TG) eller tekst. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 15
Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Selger Befaringsdato: 21.09.2010 Selger: Ola Ragnarsson Rykhus og Heidi Lundemo Takstkonsulent: Kåre B Hansen Til stede: Ola Ragnarsson Rykhus, Heidi Lundemo og Kåre B. Hansen Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 286 Bruksnummer: 384 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Postnr/Sted: Type bygning: Tomannsbolig, vertikaldelt. Byggeår.: 1999 Tilbygget.: Forsikringsselskap: Codan Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Utskrift fra grunnbok Vedlagt ubekreftet utskrift datert 23.09.2010. Skjøte Tinglyst 30.10.2006. Kopi av panteattest Vedlagt ubekreftet utskrift fra Grunnboken, datert 23.09.2010. Ferdigatt./brukstill Datert 02.11.1999. Målebrev Tinglyst 04.10.1999, tomt er 712,5 m2. Situasjonskart Vedlagt. Tegninger Ikke framlagt. Fotos Vedlagt. Eiers Egenerklæring Vedlagt, datert 21.09.2010. Reguleringsbestemmelser Område er regulert til boligformål. Eiendomsdata Vedlagt, datert 14.09.2010. Andre opplysninger: Opplysninger brukt i denne rapporten er gitt av eier og tatt fra overnevnte og vedlagte dokument. Eier har lest og godkjent teksten i denne rapporten. Konklusjon/sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Godt vedlikeholdt del av vertikalt delt to mannsbolig med god beliggenhet i Tokse boligområde. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 15
Signatur Otta, den 01.10.2010 Stempel og underskrift NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 15
VERDIVURDERING Tilleggsmodul TOMTEN Areal: 712 m 2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m 2 Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Sannsynlig Nei Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Svakt hellende terreng, inngjerdet og meget godt opparbeidet tomt med plen, belegningsstein, bed og busker. Normalpris for tomt kr.: 49 840 JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) KR.: 200 000 Eiendomstomt Festetomt Annet: HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER Etg 1. etg BTA Brutto BRA Bruks 80 72.5 Areal P-rom 72.5 Areal S-rom ROMFORDELING (ANTALL ROM) Soverom Opph.- rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaske rom 0 1 1 1 1 1 Loft 45 42 36 6 2 1 Bod Garasje SUM 125 114.5 108.5 6 3 1 1 0 0 1 0 1 1 0 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 15
Øvrige rom/kommentarer: 1 etg: Vindfang. Gang, stue og kjøkken med åpen løsning. Loft: Oppholdsrom/trapperom. NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET KR.: 1 954 000 6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (-> 12 B) KR.: 6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) KR.: 300 000 Kommentarer: Verdireduksjon er satt etter en samlet vurdering for elde, slitasje, vedlikehold og myndighetskrav. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL Bygningstype/Arealtype 1. Redskapsskur 2. 3. 4. TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: 18 000 VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: 1 000 Kommentarer: Verdireduksjon er satt etter en samlet vurdering for elde, slitasje og vedlikehold. EIE- OG LEIEFORHOLD EIEFORM: Selveierbolig SAMEIEFORHOLD: Ja Nei Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: /gjeld kr.: Sameiebrøk: / Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Fellesutgifter: Nei Ja Hvis ja, hvilke: Utvendig vedlikehold Dugnadsordninger: Nei Ja Hvis ja, hvilke: SPESIELLE OPPLYSNINGER Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Borett/Boplikt: Ja Nei Utleieforhold: Ja Nei Ja Nei Kommentarer: Området er regulert til boligformål. Radon gass målinger er ikke utført. Tomt og terreng er beskrevet, ikke vurdert. Det er innført eiendomsskatt i hele kommunen. Energiforbruk og offentlige kostnader se egenerklæring. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 15
TEKNISK VERDI A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr 1 954 000 B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr C (A + B) Sum kr 1 954 000 D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning kr E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning - kr 1 954 000 F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon kr 300 000 G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr 1 654 000 H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr 18 000 I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr 1 000 J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr 17 000 kr 17 000 K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr 1 671 000 L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr 200 000 M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR 1 871 000 Rubrikkhenvisninger er til intern bruk for takstmannen MARKEDSVERDI Markedsvurdering: Etter min vurdering vil denne eiendommen kunne omsettes i dagens marked for: DAGENS MARKEDSVERDI KR.: 1 350 000 LÅNEVERDI KR.: 1 080 000 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 15
Tomannsbolig, vertikaldelt. Byggeår: 1999 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering Redskapsskur: Areal BTA 7 m2. BRA 6,50 m2. Byggeår: 2007. Fundament: Punktfundament rett på bakken. Yttervegger: Uisolert/stående panel. Tak: Saltak tekket med papp. Et rom: Gulv: Ubehandlet gulvbord. Vegger: Uisolert spinkelt bindingsverk. Himling: 2x5" mønedrager og ubehandlet panel. 1 stk vindu med fast enkelt glass. 1 stk sidehengsla to fløyet port. Tilstand er beskrevet ikke vurdert. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering God og stabil byggegrunn. Fundament av betong på stabile masser. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Ringmur og gulv på grunn av betong. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Drenering Det foreligger ingen opplysninger om drenering. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Bindingsverk av tre. 1 Liggende utvendig panel i god stand. Isolasjon vurderes som god. Normalt intervall for beising av trepanel eller tømmer, beiset er mellom 2 og 4 år Normalt intervall for bytte panel av trepanel er mellom 40 og 60 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 15
Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Ytterdører: 1 Hoveddør 1 etg: Teak ytterdør med 2 lag glass fra 1999 med utvendig løse sprosser i god stand, låseknapp ikke FG- godkjent lås. Verandadør 1 etg: Karm og rammer av tre med 2 lag isolerglass fra 1999, malt med utvendige løse sprosser som på vindu i god stand. Isolerglass se vindu. Normalt intervall for kontroll og justering av tredør er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for oljing av tredør, oljet er mellom 1 og 4 år Normalt intervall for maling av tredør, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Innvendige dører: 1 Lakkerte furu fyllingsdører i god stand. Normalt intervall for lakking av tredører, lakket er mellom 6 og 12 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 30 og 50 år Vinduer: Karm og rammer av tre med utvendige løse sprosser, malt utvendig, dels malt, dels ubehandlet innvendig. Generelt: 2 lag isolerglass fra 1999 TG 1. 1 etg: Vaskerom 1 stk åpnings vindu TG 1. Dusjbad/toalett: 1 stk åpnings vindu TG 1. Soverom: 1 stk åpnings vindu TG 1. Stue: 1 stk åpnings vindu TG 1. 3 stk faste vindu TG 1. Loft: Opphold/trapperom: 2 stk Velux tak vindu TG 1. Soverom 1: 1 stk åpnings vindu TG 1. Soverom 2: 1 stk åpnings vindu TG 1. Isolerglass har en normal garantitid på fra 5 til 10 år. På isolerglass eldre enn 10 år kan punkteringer og utettheter forekomme selv om det ikke er nevnt i denne rapporten. Normalt intervall for maling innside av trevindu, malt er mellom 6 og 12 år Normalt intervall for kontroll og justering av vinduer, hengslede er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utvendig maling av trevindu, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 15
Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Saltak med fabrikk produsert sperre. Tak er befart utvendig fra bakken og innvendig fra rom på loft. Ingen unormale svikt eller nedbøyninger ble oppdaget ved visuell besiktigelse. Isolasjon vurderes som god/normal i forhold til byggeår. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Betongtakstein type Zanda eller tilsvarende. 1 Normal god stand. Normalt intervall for full utskiftning av betongstein er mellom 30 og 60 år Vindskier og vannbord av tre. 1 Beiset i god stand. Normalt intervall for beising av vindski/vannbord i tre, beiset er mellom 1 og 4 år Normalt intervall for utskifting av vindski/vannbord i tre, beiset er mellom 15 og 25 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp av malt metall. 1 God stand. Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp i malt metall er mellom 30 og 40 år Luftelyre 1 Normalt intervall for utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er mellom 20 og 40 år Takstige 1 Normalt intervall for utskifting av taksikringsutstyr, takstige er mellom 20 og 40 år Helbeslatt skorstein. 1 Normalt intervall for utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er mellom 20 og 40 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 15
Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Overbygd åpen sval/trapp ca 4 m2. 0-1 Saltak med takktekking som bolig. God stand Normalt intervall for utskifting av trapper, rekkverk, terrasser og verandaer i tre er mellom 15 og 30 år Belegningsstein ca 48 m2. 0 God stand Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Skorstein av element type leca eller tilsvarende, helbeslått over tak. Stue: Pusset og malt brannmur og skorstein i god stand. Vedovn og feieluke. Loft: Pusset og malt skorstein. Det er kun brann- eller feiemester som kan godkjenne ildsted og skorsteiner. Slik kontroll skal utføres med jevne mellomrom av kommunens feievesen. Kontrollert i 2010 i flg eier. Normalt intervall for ompussing av pusset pipe er mellom 10 og 30 år Normalt intervall for maling av puss, malt er mellom 10 og 16 år Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulv på grunn og trebjelkelag. 1 etg: Gulv på grunn av betong i god stand. 1etg/loft: Trebjelkelag i god stand Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Dusjbad og toalett Gulv: Belegg med sluk og varmkabeler TG 1. Vegger: Flis i god stand TG 1. Himling: 60x120 belagte/malte plater TG 1. Utstyr: Dusjhjørne med termostatstyrt blandebatteri, wc, baderomsinnredning med heltopp servant og et greps blandebatteri, ventil i himling med kanal til aggregat på loft. Ikke påvist fukt ved bruk av fuktsøker på gulv og yttervegger. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 15
Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av plater, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for bytte våtromsplater av plater, fabrikkbehandlet er mellom 6 og 14 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom: Gulv: Belegg med sluk TG 1. Vegger: Malt strie tapet TG 1. Himling: 60x120 belagte/malte plater TG 1. Utstyr: Ventil i himling, sentralstøvsuger, OSO varmtvannstank fra 1999, stålvaskekum med et greps blandebatteri, plass og opplegg for vaskemaskin. Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av plater, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av glassfibervev, malt er mellom 8 og 16 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken/stue og gang. Gulv: Laminat TG 1. Vegger: Malt panel TG 1. Himling: 60x120 cm belagt/malte plater TG 1. Utstyr: Laminat skrog og benkeplate med malt front på kjøkkeninnredningen, nedfelt stål oppvask- og skyllekum, plass og opplegg for oppvaskmaskin, ventilator over komfyr med kanal til lyre/aggregat på tak. Normalt intervall for maling av trepanel, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av plater, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Normalt intervall for rengjøring av vifte, motor, kanalnett er mellom 2 og 10 år Normalt intervall for utskifting av vifte, motor, kanalnett er mellom 10 og 20 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 15
Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 1 etg: Vindfang: Gulv: Flis TG 1. Vegger: Malt panel TG 1. Himling: 60x120 cm belagt/malte plater TG 1. Soverom: Gulv: Belegg TG 1. Vegger: Malt brystningspanel med tapet over TG 1. Himling: 60x120 cm belagt/malte plater TG 1. Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av trepanel, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av plater, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av glassfibervev, malt er mellom 8 og 16 år Normalt intervall for maling av papirtapet, malt er mellom 8 og 16 år Normalt intervall for ny tapet av papirtapet, umalt er mellom 5 og 9 år Loft: Opphold/trapperom: Gulv: Belegg TG 1. Vegger: Ubehandlet panel TG 1. Himling: Ubehandlet panel TG 1. Bod: Gulv: Belegg TG 1. Vegger: Tapet TG 1.Himling: Ubehandlet panel TG 1. Soverom 1: Gulv: Belegg TG 1. Vegger: Dels malt panel, dels malt tapet TG 1. Himling: Ubehandlet panel TG 1. Soverom 2: Gulv: Belegg TG 1. Vegger: Dels malt panel, dels malt tapet TG 1. Himling: Malt panel TG 1. Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av trepanel, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av plater, malt er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av glassfibervev, malt er mellom 8 og 16 år Normalt intervall for maling av papirtapet, malt er mellom 8 og 16 år Normalt intervall for ny tapet av papirtapet, umalt er mellom 5 og 9 år Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Trapp fra 1 etg til oppholdsrom på loft 1 Lakkert trapp av tre i god stand. Normalt intervall for sliping og lakking av trapper i tre med lakket overflate er mellom 6 og 10 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 13 av 15
VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ventilasjon: 1 Avtrekksventilasjon med aggregat på loft som har avtrekk fra vaskerom, dusjbad/toalett og kjøkken, ellers spalteventil i overkarm på de fleste vindu for luft inn. Normalt intervall for rengjøring av vifte, motor, kanalnett er mellom 2 og 10 år Normalt intervall for utskifting av vifte, motor, kanalnett er mellom 10 og 20 år Vann og avløp: 1 Offentlig vann og avløpsanlegg. Avløpsrør av plast, vannrør av plast og kobber. Dusjbad og toalett: Dusjhjørne med termostatstyrt blandebatteri, wc, baderomsinnredning med heltopp servant og et greps blandebatteri. Vaskerom: OSO 198 l varmtvannstank fra 1999. Hovedstoppekran for vann. Plass og opplegg for vaskemaskin. Kjøkken: Nedfelt oppvaskkum med et greps blandebatteri, plass og opplegg for oppvaskmaskin. Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. 230 V IT skjult el-installasjon. Sikkringskap på vaskerom med automatsikkringer. 3x40 amp kortslutningsvern, jordfeilbryter hele anlegget. Oppvarming med panelovner, varmekabler og vedfyring. Det er kun det stedlige el-tilsyn som kan godkjenne elektriske anlegg og fastmontert utstyr. Slik kontroll anbefales ved eierskifte. Det elektriske anlegg ble sist kontrollert 04.09.2006 av Gudbrandsdal Energi. Normalt intervall for kontroll av jordingsanlegg er mellom 1 og 5 år Normalt intervall for kontroll av inntaks- og stigeledning er mellom 1 og 5 år Normalt intervall for utskifting av armatur av lysstoffrør/tennere er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av armatur av glødelamper er mellom 5 og 30 år Normalt intervall for utskifting av panelovner er mellom 20 og 40 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 14 av 15
Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Sentralstøvsuger Ikke funksjonstestet. Manuell markise over uteplass. Ikke funksjonstestet. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Tomt og terreng. Inngjerdet og meget godt opparbeidet tomt med plen, belegningsstein, bed og busker. Tomt og terreng er beskrevet, ikke vurdert. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 15 av 15