1. Innledning bakgrunn... 3 1.1 Generelt...3 1.2 Lokalisering av området...3

Innhold 1. Innledning bakgrunn... 3 1.1 Generelt...3 1.2 Lokalisering av området...3 2. Planprosess, innspill til planarbeidet... 4 2.1 Innspill fra offentlige innstanser...4 2.2 Innspill fra private...6 3. Omtale av planområdet... 7 3.1 Avgrensning av planområdet...7 3.2 Planstatus...8 3.2.1 Rikspolitiske retningsliner (RPR)...10 3.3 Eiendomsforhold...10 3.4 Naturgrunnlag...11 3.4.1 Geologi...11 3.4.2 Løsmasser...11 3.4.3 Topologi...12 3.4.4 Landskapsrom...12 3.4.5 Skog og bonitet...13 3.4.6 Dyreliv...14 3.5 Menneskelig påvirkning...15 3.6 Landbruk...15 3.7 Friluftsliv og barns interesser i område...15 3.8 Verneinteresser...15 3.8.1 Natur...15 3.8.2 Kulturminner...15 3.9 Risiko- og sårbarhet, ROS-analyse...15 3.9.1 Brann og helse...17 3.9.2 Radon...17 4. Omtale av planforslaget... 18 4.1 Boligbebyggelse - frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse...18 4.2 Vannforsyning - pumpestasjon...18 4.3 Avløpsanlegg, pumpestasjon og renseanlegg...18 4.4 Gangveg...18 4.5 Lekeområder...18 4.6 Vei...19 4.7 Parkering...19 4.8 Grønnstruktur...20 4.9 LNF - Skogbruk...20 4.10 Høyspent...20 4.11 Renovasjon og Strømtilkobling...20 5. Vurderinger og konsekvenser av planforslaget... 20 5.1 Generelt om arealbruken og betydning for Kommunen...20 5.2 Boligtypene...21 5.2.1 Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse...21 5.2.2 Boligbebyggelse, Konsentrert småhusbebyggelse...21 5.2.3 Utnyttingsgrad...21 5.3 RPR for universell utforming...21

5.4 RPR for samordnet areal og transportplanlegging... 22 5.5 RPR, barn og unges interesser, uteoppholdsareal, sikker skolevei... 22 5.5.1 Trygg skolevei... 22 5.5.2 Lekeplasser... 22 5.6 Natur- og ressursgrunnlaget, Naturmangfold... 23 5.7 Verneinteresser, Kulturminne... 23 5.8 Miljøfarlige forhold, forurensning, støy... 23 5.9 Grunnforhold og løsmasser... 24 5.10 Estetikk og byggeskikk... 24 5.10.1 Landskap, topografi, fjernvirkning... 24 5.10.2 Formspråk, materiale og farge... 24 5.11 Samfunnssikkerhet og beredskap, ROS analyse... 25 5.11.1 Naturgitte risikoforhold... 25 5.11.2 Menneske skapte risikoforhold... 25 5.12 Juridiske forhold... 25 Vedlegg: 1) Reguleringsbestemmelser, datert 14.09.11 2) Vegkonstruksjons-utskrifter for Tjønneråsen, Håbesland, hovedveg, pluss 5 sideveger Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 2

1. Innledning bakgrunn 1.1 Generelt Nina og Vidar Svendsen ønsker å regulere en del (Tjønneråsen) av sin eiendom på Håbesland, gnr. 71 bnr. 13 i Birkenes kommune. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for boligbygging med tilhørende anlegg. Området får adkomst fra fylkesvei 251. Det er strøm i området og boligene skal koples til privat felles vannforsynings- og avløpsanlegg. Området har en til dels utfordrende topologi (småkuppert), derfor er det bli lagt særlig vekt på å vurdere ulike løsninger for best mulig terrengtilpasning for utbyggingen. Området er ikke regulert fra før. Grunneier har engasjert Plankontoret Hallvard Homme AS til planfaglig bistand. Planarbeidet vil bli utført i nært samarbeid med utbygger, kommunen og andre berørte parter i saken. 1.2 Lokalisering av området Planområde ligger 2km i luftlinje fra Birkeland sentrum. Langs veg er det ca 3 km mellom sentrum til planlagt avkjøring til det nye boligfeltet på Tjønneråsen. Figur 1: Oversiktskart Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 3

2. Planprosess, innspill til planarbeidet Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 06.06.11 med frist for innspill den 06.07.11. Det har kommet 5 innspill til planarbeidet. 4 fra offentlige instanser og 1 fra privat part. 2.1 Innspill fra offentlige innstanser Aust-Agder fylkeskommune, brev av 22.06.2011 og 24.06.2011 Aust-Agder fylkeskommune har ikke merknader til planarbeidet. Kulturminnevernseksjonen befarte området 23.06.2011. På grunn av områdets karakter ble det konstatert at behovet for registrering ikke er tilstede. Kommentar: Ingen Agder Energi, brev av 07.07.2011 Det er strøm i området. Trolig vil feltet kunne forsynes fra eksisterende transformatorstasjon. Minste horisontalavstand er 6 meter mellom bygg og nærmeste spenningsførende linje. Kommentar: Ingen Fylkesmannen i Aust-Agder, brev av 27.06.2011 Innspill fra miljøvernavdelingen Området er foreslått regulert før kommuneplanen er vedtatt, miljøvernavdelingen anbefaler å vente til kommuneplanen er vedtatt. Naturmangfold Dersom kommunen likevel velger å gå videre med planarbeidet vil ikke miljøvernavdelingen motsette seg dette, men vi forutsetter da at det i planbeskrivelsen gjøres rede for konsekvensene den planlagte utbyggingen vil kunne få for naturmangfoldet. Landskap og estetikk Området ligger i tilknytning til Håbesland og den sørøstlige delen av planområdet vil være eksponert fra Fylkesvei 251. Ut i fra tilgjengelig kart og flyfoto fremstår det at meldte planområde er kupert. Miljøvernavdelingen vil derfor påpeke at all planlegging etter plan- og bygningsloven (pbl) skal ivareta estetiske hensyn, jf. pbl 1-1, 5. ledd. For å ivareta landskapshensyn i reguleringsplanen bør en derfor søke løsninger som hindrer at bebyggelse medfører silhuettvirkning, og som sikrer at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Både arealbruksformål i reguleringsplanen og reguleringsbestemmelser bør benyttes for å sikre estetiske hensyn. Barn og unge Hensynet til barn og unges oppvekstvilkår skal ivaretas i planleggingen i henhold til plan- og bygningslovens 1-1, 5. ledd. Det er utarbeidet rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å ivareta barn og unges rettigheter i planleggingen. Disse stiller blant annet krav til fysisk utforming av arealer som skal brukes av barn og unge. De nasjonale mål er å sikre barn og unge et godt oppvekstmiljø, samt å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det er viktig at barnas representant kommer tidlig inn i planprosessen for å sikre barn og unges interesser. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 4

I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø tilpasset forskjellige årstider og forskjellige aldere, videre skal arealer som brukes av barn og unge være sikret mot støy, forurensning og annen helsefare. Ved omdisponering av areal som er i bruk til lek skal det skaffes erstatningsareal. Fylkesmannen forventer at det i planbeskrivelsen gjøres rede for hvordan barn er sikret trygg atkomst til og fra planområdet til bl.a. barnehage, skole og andre aktuelle områder, og at det er satt av tilfredsstillende lekeareal innenfor planområdet. Beredskapsmessige innspill Samfunnssikkerhet og beredskap I tråd med nasjonale føringer skal det i all samfunnsplanlegging gjennomføres ROS-analyser. I tillegg bør det lages hensynssone rundt høyspentlinjen gjennom planområdet. Størrelsen på hensynssonen avklares med Agder Energi som kan gi opplysninger om spenning og strømstyrke. Landbruksavdelingens vurdering Planen berører ca. 90 daa med høyproduktiv skog. Boligene skal konsentreres i den sørøstre delen av planområdet. Nærmeste avstand til dyrket mark er ca. 50 m, og det anbefales å opprettholde en buffer til jordbruksareal, fortrinnsvis med vegetasjon. En slik kantsone vil begrense eventuelle interessekonflikter mellom beboere og fremtidig drift på nærliggende jordbruksareal. Det er positivt at boenhetene konsentreres i et boligfelt i stedet for å ha dem spredt. Landbruksavdelingen har vurdert tiltaket til ikke å stride mot nasjonale retningslinjer for jordvern. Til tross for at det omsøkte tiltaket berører ca. 90 daa høyproduktiv skog vil landbruksavdelingen ikke motsette seg omdisponeringen da det er i tråd med forslag til ny kommuneplan. Landbruksavdelingen legger til grunn at tiltaket ikke må stenge for adkomst og rasjonell drift av innenforliggende skogområder. Innspill fra andre avdelinger ved embetet Sosial- og helseavdelingen og justis- og byggesaksavdelingen har ingen ytterligere merknader til det påbegynte planarbeidet. Kommentar: Innspillet tas til etterretning. Planområdet er stort, men det er kun en liten del som foreslås til utbygging. Innenfor dette området er det mye bart fjell i dagen - impediment, og kun i rennene mellom kollene at det er potensiell høyproduktiv skogsmark. Statens Vegvesen Aust-Agder, brev av 07.07.2011 Byggegrenser Det er 15 meter byggegrense til midten av fylkesvegen. Kryss og sikt: Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 5

Kryss skal utformes i henhold til vegvesenets håndbøker og vises på kart i målestokk 1:500 med tilhørende lengdeprofil og plantegning, for at kryssløsningen skal kunne godkjennes i planfasen. Det skal vises nødvendige siktsoner på plankartet og medtas standardbestemmelse om tiltak i siktsonen i reguleringsbestemmelsene. Trygg skoleveg Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skoleveg) må avklares i planen. Det skal reserveres tilstrekkelige arealer for kollektiv-, gang- og sykkelveg, fortau etc. I den grad planarbeidet medfører behov for endringer av fylkesvegen skal slike utføres før området ellers tas i bruk, og sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Det er et nasjonalt mål at 80% av alle skolebarn skal kunne gå eller sykle til skolen. Kommentar: Ingen, ut over at det i dette prosjektet virker urealistisk at barn skal kunne ferdes på gang- og sykkelveg eller fortau til skole. 2.2 Innspill fra private Odd Ragnar Helleland, gnr. 71, bnr. 29, brev av 04.07.2011 Brevet er sendt alle naboer til eiendommen Gnr 71 Bnr 13 i Birkenes. Innspiller kjøpte tomt på Tjønneråsen med tanke på etablering i landlige og usjenerte omgivelser. Dette var ønskelig fremfor å bygge bolig i nye og større boligfelt mer sentralt på Birkeland. Ut fra tidligere samtaler med grunneier er innspiller forbauset og skuffet over at det nå planlegges så mye som 20 nye boliger tett på eksisterende boligfelt. Det reageres mest på antall tomter som planlegges, og deretter på hvordan disse er tenkt plassert i forhold til eksisterende bebyggelse. Strøm i området er en betydelig kostnad som er dekket av eksisterende boligfelt som del av kjøpesum på tomtene. Privat vei, vannboring og minirenseanlegg er kostet av eksisterende bebyggelse. Grunneier og konsulent oppfordres til å ta hensyn til innspiller sitt ønske om at nytt boligfelt plasseres adskilt fra eksisterende bebyggelse, herunder at det ikke etableres tett på eksisterende tomtegrenser, og at det bevares et bredt skogbelte som skiller eksisterende og nytt boligfelt. Innspiller har tidligere fremmet ønske om å kjøpe en liten parsell mot nytt planlagt felt for å kompensere for dette ønsket, samtidig som han på den måten ønskte å få en garanti for fortsatt usjenert gårdsplass. Innspiller ber Birkenes kommune se viktigheten av sterkt forbedret infrastruktur med tanke på vei, fortau, lys, osv. når et så betydelig boligfelt skal vurderes. Med 20 nye boliger og anslagsvis 1-2 biler pr bolig er det opplagt at trafikken i Håbesland kleiver vil endres betraktelig. Ønsker/ber om å få tilsendt kopi av foreløpige kartskisser over planlagte tomteplasseringer. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 6

Kommentar: Innspillet inneholder flere privatrettslige forhold som helt eller delvis ikke er gjengitt. Disse er ikke gjengitt fordi planen ikke skal ta stilling til privatrettslige anliggender. Ut over dette har ikke planlegger noen spesiell kommentar til innspillet, men henviser til den videre planomtalen. 3. Omtale av planområdet 3.1 Avgrensning av planområdet Planområdet er avgrenset med plangrense på kartet. 28/186 Figur 2: Avgrensning av planområdet. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 7

3.2 Planstatus Figur 3: Utsnitt av Kommuneplan, plangrense inntegnet med rødt I kommuneplanen som nå er ute på høring er området avsatt til eksisterende og fremtidig byggeområde for boliger og LNF-område. Den angitte arealbruken i kommuneplanen vil bli lagt til grunn for planen. Utklipp fra aktuelle bestemmelser i KP: Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 8

Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 9

3.2.1 Rikspolitiske retningsliner (RPR) Planen kan berøre følgende rikspolitiske retningsliner: RPR for universell utforming RPR for Barn og unges interesser i planleggingen RPR for samordnet areal- og transportplanlegging Figur 4. Flyfoto over området (www.finn.no) 3.3 Eiendomsforhold Planområdet eies av grunneier Vidar Svendsen, gnr. 71 bnr 13. I tillegg inngår et mindre eksisterende boligfelt (4 boliger) som kommunen har satt krav om at skal tas med i reguleringsplanen, dette gjelder eiendommene 71/28-32, se figur 2 og 4. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 10

3.4 Naturgrunnlag 3.4.1 Geologi Figur 5: Bergrunn, planområde ringa inn (henta fra Arealis). Berggrunnen i området består av granitt. Dette er en hard og næringsfattige bergart som har farepotensial for radon. 3.4.2 Løsmasser Figur 6: Løsmassekart, planområde ringa inn. (Hentet fra Arealis) Løsmassene innenfor reguleringsområdet består stort sett av tynt, usammenhengende morene dekke (lys grønt) over fjell i grunnen og bart fjell (rosa). I forsenkningene mellom kollene er det et tykkere lag av løsmasser. Vegetasjonen i området gjenspeiler også dette. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 11

3.4.3 Topologi Planområde består av en fjellrygg med flere mindre men markerte koller øst for det eksisterende boligfeltet. Nord for denne ryggen faller terrenget til en øst-vestgående dal før det stiger opp igjen mot Øvre/Nedre Steinåsen og Dunkehusfjella. Øst og sør for planområde faller terrenget bratt ned mot Fv 251. Høyeste punkt i området ligger på 173moh i østkant og laveste punkt ligger på 110moh i nordvestkant der høyspenten går ut av område. Avkjøringspunktet fra Fv 251 ligger på 137moh. Det går en liten bekk langs vestgrensa av planområdet som drenerer ut til hovedbekken i dalføre nord for området. Vegframføring og utbygging (god arealutnyttelse) i område er en utfordring i forhold til topologien. Det vil bli nødvendig med lokale masseforflytninger. God terrengtilpasning og massebalanse i utbyggingen vil derfor være viktige punkt under planleggingen. 3.4.4 Landskapsrom Figur 7: Landskapsrom, planområdet antydet med rødt. Utarbeidet av planlegger Den planlagte bebyggelsen vil for det meste inngå i landskapsrommet A. Dette rommet er tydelig avgrensa i sør av Vesteråsen og Håbbsåsen, noe mer flytende i vest og øst og av den markerte fjellryggen i planområdet i nord. Landskapsrom B går fra ryggen i planområdet og omkranser dalen høyspenten går igjennom. I nord avgrenses området av Nedre og Øvre Steinåsen. De nordlige delene av planområde ligger i landskapsrom C som avgrenses av Dunkehusfjella i nord og ryggen i Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 12

planområde samt andre mindre koller i sør. Mot vest og øst er området mer flytende avgrensa i dalsøkket. Landskapsrommene B og C ligger helt i utkanten av byggeområdet i planen, men vil kunne oppleves bebygd i kanten mot rom A. I hovedsak vil bebyggelsen inngå i landskapsrom A og ha en begrenset virkning på landskapet ettersom rommet er svært begrenset og det nesten ikke finnes annen bebyggelse enn i planområdet her. Feltet vil ikke være synlig fra Håbesland sentrum og fra fylkesveien vil det kun være innsyn til nedre deler av bebyggelsen ut i fra topografien og hvordan boligene er tenkt lagt i terrenget. 3.4.5 Skog og bonitet Figur 8: Bonitetskart, viser skog av høy bonitet. Planområde er ringet inn (Arealis). I følge Arealis og Skog og Landskap (Figur 8 og 9) skal det stå barskog på høy bonitet i planområdet. Det har det gjort og det gjør det på deler av området. Men innenfor området som planlegges tatt i bruk til utbygging har det kun stått granskog i forsenkningene mellom kollene. Denne er hogd. I lia ut mot Fylkesvegen og på og rundt kollene er det tett og glissen eike og løv-/barblandingsskog. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 13

Figur 9: Treslag, planområde ringa inn, viser barskog (Skog og landskap). 3.4.6 Dyreliv Figur 10: Artsdata, planområdet er ringet inn (Kjelde: Naturbasen). Planområde ligger innenfor registrert beiteområde for rådyr. Elg kan også ha tilhold i området. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 14

3.5 Menneskelig påvirkning Det er et lite eksisterende boligfelt med 4 boliger i området, dette dreier seg om de bebygde tomtene 71/28-31, samt tilkomstvegen til disse (71/32) og privat felles vannforsynings og avløpsanlegg. Ellers er det et traktorveinett for tømmerdrift inn i området og en høyspentlinje på 22kV som går igjennom område i nord. 3.6 Landbruk Området har tradisjonelt vært brukt som skogbrukseiendom og til jakt. Det er ikke dyrkningspotensiale. 3.7 Friluftsliv og barns interesser i område I området er det ingen spesielle regionale eller nasjonale friluftslivsinteresser i dag. Deler av området kan ha lokal verdi som potensielt friluftsområde eller for barns frie lek i naturen. Det er ikke spor etter slik aktivitet. 3.8 Verneinteresser 3.8.1 Natur Det er ikke registrert prioriterte naturtyper på Naturbasen eller rødlistede arter på Artsdatabanken i område, se figur 10 ovenfor (utsnitt fra Naturbasen). Tjønneråsen ligger heller ikke i nærheten av inngrepsfrie Naturområder, INON. Under feltarbeid er det ikke gjort funn som tilsier spesielle verneverdier for natur i område. 3.8.2 Kulturminner I området er det ikke gjort funn av automatisk freda kulturminner, jfr. Brev datert 24.06.2011 fra kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder Fylkeskommune. 3.9 Risiko- og sårbarhet, ROS-analyse I ROS analysetabellen nedenfor er virkninger for omgivelsene av foreslåtte endringer (gjennomføring av plan) synliggjort ved gjennomgang av Sjekkliste: Risiko og sårbarhetsundersøkelse. Forhold som krever mer forklaring er omtalt i delkapittel etter tabellen Emne Forhold eller uønskede hendelser Vurdering Naturgitte forhold Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utgliding (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsett for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelse på vei -hendelse på jernbane Nei Ja - og merknad Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 15 Det er mulig,

Tidligere bruk I nærheten -hendelse på sjø/vann/elv -hendelse i luft Vil utilsikta/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjeneste -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påverkast området av magnetisk felt frå el.linjer? men, faresone må reguleres inn -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? Ikke spesiell, men de ulike trafikantgruppene må ferdes på samme underlag Fylkesvegen. -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? Samme som ovenfor -til forretning etc.? Samme som ovenfor -til busstopp? Planlagt busstopp inngår som en del av planen. Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning Må etableres samtidig med utbygging av felles (mengde og trykk)? vannforsyning. -har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? Ja, kun mulig via Fv 251 Er det mistanke om forurensning i grunnen fra tidligere virksomheter? -bensinstasjon/bilverksted/tankanlegg -mekanisk verksted/skipsverft -galvaniseringsverksted -impregneringsverk -avfallshåndtering/deponi -foretatte rivingsarbeid/rehabilitering av bygninger fra 1950-1980 -byjord: sentrale og eldre bydeler -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -annet (angi) Er det regulerte vassmagasin i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlege terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Spesielle Sabotasje og terrorhandlinger Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 16 X Men, det kan være påkrevd å gjerde mot enkelte skråninger på noen av tomtene.

virksomheter - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? 3.9.1 Brann og helse Planen vil medføre minimal kvantitativ økning i krav til kommunens beredskap til brann og helsetenester. En regner derfor med at kommunen har dekning i beredskapsapparatet for det aktuelle tiltaket. Nærmeste brannstasjon er i Birkeland, ca 3km avstand langs vei. I tilfelle brann vil derfor unnsetning være meget raskt på plass. 3.9.2 Radon Området er ikke kartlagt med hensyn på radon. Imidlertid er bergrunnen av granitt og derfor er det farepotensial. Hensynet er i varetatt i TEK 10. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 17

4. Omtale av planforslaget 4.1 Boligbebyggelse - frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse Det er planlagt 16 nye eneboliger (frittliggende småhusbebyggelse) og 3 flerfamilieboliger (konsentrerte småhusbebyggelser) i planforslaget. Plankartet viser plassering og adkomst til tomtene, bestemmelsene setter detaljerte krav til utnyttelsen av hver av tomtene. Totalt er det avsatt 25,3da til boligformål i planforslaget, dette gir et gjennomsnitt på 1,3da per tomt. Det er jobbet mye med å tenke gode terrengløsninger på hver enkelt tomt og å få til en utnyttelse av område som harmonerer med den krevende typologien på Tjønneråsen, samt i forhold til vegframføring. Tomtestørrelsen varierer derfor mye ut ifra egnethet på den aktuelle tomta. De eksisterende eneboligene i området 71/28-31 er regulert inn i planforslaget slik de ligger i dag og har fått bestemmelser for utnyttelse som hjemler tilstrekkelig utbygging hvis det skulle være ønskelig. 4.2 Vannforsyning - pumpestasjon Boligene skal koples til privat vannforsyningsanlegg. Sentralt i området er det regulert inn areal for boring etter vann. 4.3 Avløpsanlegg, pumpestasjon og renseanlegg Boligene skal koples til privat avløpsanlegg med kjemisk/mekanisk minirenseanlegg og infiltrasjon av gråvann i grunnen. Firmaet, Ipec miljø AS, er engasjert for å dimensjonere og plassere anlegget. De anbefaler at renseanlegget lokaliseres nederst i området ved innkjøringa slik at man sikrer fall hele veien til anlegget og ikke risikerer avrenning til boligområdet eller drikkevannskilden. Etter rensing skal gråvann pumpes til på plankartet avsatt egnet område for infiltrasjon i dalen nord for planområdet - skogsmark. Det eksisterende boligfeltet vil kunne få mulighet til å koble seg til dette anlegget om det er ønskelig. 4.4 Gangveg For å sikre adkomst til lekeplassområde L3 er det regulert inn gangveg fra enden av sideveg 1 og bort til lekeplassen. 4.5 Lekeområder Innenfor planområdet er det regulert inn tre lekeområder, L1-L3. Det er stilt krav i rekkefølgebestemmelsene om at de to første områdene (L1-L2) skal ferdigstilles før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis til tilliggende boliger. Det er også stilt krav i bestemmelsene til tiltaksplanen som skal beskrive plassering av godkjente apparater/installasjoner. I grunnen under L3 er det eksisterende infiltrasjonsanlegg. Det tillates også i fremtiden, herunder vedlikehold. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 18

4.6 Vei Det er jobbet mye med å få til best mulig løsning for veiframføring i området, den krevende typografien i område gjør veiframføring og gode løsninger til en utfordring. Veiene er stukket i marka, innmålt og konstruert i digitalt vegredigeringsprogram for å få fram realistiske utslag av fyllinger og skjæringer, samt å dokumentere veiføring og stigningsforhold veiene er planlagt til. Ingen veier har stigning over 1:10 (10 %). Se veg- konstruksjons utskrifter fra LIMA- vegredigeringsprogram vedlagt planen: Vegkonstruksjon- utskrifter for Håbesland, hovedveg, pluss 5 sideveger Veiene i planområdet tilsvarer skogsbilvei klasse 3 med hensyn på linjeføring, veibredder og stigningsforhold etter denne standarden. Veiene skal ha samme bredde som vist i plankartet. Hovedveiene har vegbredde 4,5m. Ellers har sideveiene 4m bredde, bortsett fra sideveg 3 som kun har adkomst til en tomt og har fått vegbredde 3m. Målsetning på samtlige veger er påskrevet plankartet. Det er regulert inn snuhammere etter standardiserte mål i alle ende veger. Ved avkjøring fra Fv 251 foreslår planlegger at dagens avkjøring til det eksisterende boligfeltet skal stenges og slås sammen med ny avkjøring til det planlagte boligfeltet. Dette vil gi en god trafikkløsning. Nytt avkjøringspunkt har også betraktelig bedre frisikt enn gammel avkjøring. Det nye boligfeltet vil stå for denne kostnaden. Detaljert plan med målsettinger i ny avkjøringer samt planlagt busslomme er utarbeida i målestokk 1:500 etter krav fra Vegvesenet og ligger vedlagt planen. Lengdeprofil av avkjøringa finner man i LIMA- utskriften til planlagt hovedveg. Ved avkjøringen fra fylkesvegen er det regulert inn frisiktsone på 680m. Innen sona skal sikthindringer ikke være høyere enn 0.5m Vest for planlagt ny avkjøring inn til feltet er det satt av areal til etablering av busslomme med av- og påstigning fra begge kjøreretninger på samme side. Denne er dimensjonert etter føringer i Vegnormalen, men tilpasset vegens beskaffenhet og lokale forhold. Med en normal 15m lang buss vil dette fungere godt. Det er planlagt refuge på 1,5m og tilsvarende fortau på andre siden av busslomma for å øke trafikksikkerheten når passasjerene skal gå av og på bussen. Fortauet grensende inn mot planområdet er koblet til adkomstvegen til eksisterende boligfelt for å bedre tilkomsten for myke trafikanter til busslomma herfra. Se eget detaljert plankart vedlagt planen for detaljert målsatt utforming av busslomma. Ved enden av stikkveg 5 er det regulert inn en avkjøring som ender blindt inn til naboeiendommen i sørøst. Dette er gjort da denne er avsatt til boligformål i forslag til ny KP og vil være mulig adkomstveg. Også hovedvegen i området ender mot denne teigen for mulig tilkomstpunkt. Alt område som går med til fyllinger og skjæringer utenfor byggeområde er regulert til annen veggrunn grøntareal og skal revegeteres innen et år etter at anleggsarbeidet er ferdigstilt. 4.7 Parkering For eneboligene er parkering planlagt på egen tomt. Det skal være rom for minst 2 parkeringsplasser på hver tomt. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 19

For konsentrert småhusbebyggelse skal det, der terrenget tillater det, bygges kjeller som skal nyttes til parkering og boder. For øvrig skal det parkeres ved boligene. Det skal være tilfredsstillende parkeringsforhold til hver boenhet med minst 2 P-plasser per enhet. 4.8 Grønnstruktur Arealet som ligger mellom utbyggingsområdet og Fv 251 er regulert til grønnstruktur for å sikre tilstrekkelig buffer mot vegen. I tillegg er stripa mellom den nye tilkomstvegen og det eksisterende boligfeltet regulert til grønnstruktur for å ivareta en buffer mot eksisterende bebyggelse. 4.9 LNF - Skogbruk Som Fylkesmannen påpeker i sitt innspill er det mye granskog av høy kvalitet innen planområdet, da først og fremst i områdene nordvest for utbyggingsområdet som forklart i kap 3.3.5 om skog og bonitet i området. Alt dette området er regulert til skogbruks formål. Totalt 39 daa av planområdets i alt 94 daa. I skogbruksområdet er det et etablert traktorvegnett, dette er markert på plankartet. 4.10 Høyspent Høyspenten som går gjennom området er regulert inn med 15m faresone for Høyspenningsanlegg etter gjeldende standarder 7,5 meter til hver side for midterste fase. 4.11 Renovasjon og Strømtilkobling Det er ført frem strøm til området. Agder Energi opplyser i sitt innspill at trolig vil feltet kunne forsynes fra eksisterende transformatorstasjon. Men det kan bli aktuelt å opprette nye trafoer i området for å dekke det nye boligfeltet med strøm. Agder Energi har praksis for at plassering av nye trafoer i planområdet kommer i etterkant av reguleringsarbeidet. Det er derfor ikke satt av plass til trafo i reguleringsplanforslaget. Området er underlagt renovasjonsordningen i Birkeland kommunen. Oppstillingsplass for søppeldunker er planlagt ved veien på hver enkelt tomt, det er derfor ikke regulert inn areal for renovasjon i planen. Veiene oppfyller kravene for å betjene området med renovasjonsbiler stiller for å betjene området. 5. Vurderinger og konsekvenser av planforslaget 5.1 Generelt om arealbruken og betydning for Kommunen Arealbruken i forslag til ny Kommuneplan er lagt til grunn for planforslaget, se figur 3 for utsnitt av forslag til ny KP. Planen vil bidra til en utbygging av boliger tilrettelagt for mennesker i alle livssituasjoner (unge, enslige, familier og eldre). Sysselsetting forbundet med byggeaktiviteten vil bli et positivt bidrag til flere av næringene i kommunen. Området vil kunne bli en viktig brikke i arbeidet med å øke innbyggertallet i Birkenes kommune. Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 20

Planlagte veger og bebyggelse vil få en tiltalende og god plassering i terrenget. Det vil bli til dels store inngrep med oppfyllinger og nedskjæringer av terrenget, men disse er nøye gjennomtenkt i forhold til landskapsformer og estetikk og vil ikke føre til at terrenget mister sin karakter. 5.2 Boligtypene 5.2.1 Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse Innen formålet er det planlagt i overkant av 1 da store tomter. Det er skilt på tomter som egner seg for 1 etasjes boliger, inntil 1 ½ etasjes boliger, evt. med kjeller under bakken, og tomter som egner seg for boliger i 2 etasjer, eventuelt med loftsrom. De lave boligene står på flate tomter, mens de høye er tenkt på bratte tomter med mulighet for god ryggdekning. På bratt tomt bør bebyggelsen oppføres på byggetomt som er fremkommet ved skjæring eller en kombinasjon av skjæring og fylling, og ikke ved ensidig fylling. Bygningsmassen bør dekke det meste av bakenforliggende skjæring, og ha 3 frittstående vegger. Garasjeløsning kan med fordel bygges som en integrert del av denne type bebyggelse, med mulighet for uteareal på garasjetak for hoveddelen av bygningen. 5.2.2 Boligbebyggelse, Konsentrert småhusbebyggelse Innenfor formålet er det planlagt i overkant av 1 da store tomter. I dette området er det tenkt 2- mannsboliger bygd som inntil 1,5 etasjer hus. Prinsippet med plassering av lave bygninger på flate tomter og flere etasjer i stigende terreng som beskrevet i forrige delkapitel gjelder også for flerfamilieboligene. Garasjeløsning kan med fordel bygges som en integrert del av denne type bebyggelse, med mulighet for uteareal på garasjetak for hoveddelen av bygningen. 5.2.3 Utnyttingsgrad Tomtene og beskaffenheten varierer innen planområdet og dette er vurdert nøye under planleggingen. En har valgt å utarbeide en detaljert tabell for utnyttingsgrad der man setter individuelle bestemmelser for både planeringshøyde, BYA m 2, takvinkel, samt møne- og gesimshøyde på den enkelte tomt. Denne gjenspeiler tomtestørrelsen, bygningstypen og menneskene man forventer vil bosette seg her. For flerfamilieboligene er det beregnet 85 m 2 boareal til hver boenhet. Hver enhet skal ha tilhørende minimum 2 biloppstillingsplass (18 m 2 per P-plass). Det er også tenkt 15 m 2 veranda til hver boenhet. Dette gir en BYA på 272 m 2 på flerfammilietomtene. Disse er tenkt oppført i 1,5 etasjer. For boligtomter der en planlegger to etasjer er det i bestemmelsene satt 2 planeringshøyder. Høyde nummer 2 er satt 3m over grunnplaneringa for å ta opp en full etasje. 5.3 RPR for universell utforming Innenfor planområdet Prosjekt 2253 Plankontoret Hallvard Homme AS,Utført for Nina og Vidar Svendsen Side 21