RINGERIKE KOMMUNE Miljø- og arealforvaltning REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr. 323 05 Eikli sør, næringsområde Utarbeidet av Ringerike kommune, Miljø- og arealforvaltning, 23.02.07 Sist revidert 08.06.15 1.gangs behandling i planutvalget 05.03.2007, sak 35/07 Offentlig høring 10.03.-16.04.2007. Begrenset høring 11.01 25.01.10 2.gangs behandling i planutvalget 08.03.10, sak 18/10 2. gangsbehandling i formannskapet 09.03.10, sak 22/10 Vedtatt av kommunestyret 18.03.10, sak 25/10 Endringsliste: Nr Endring dato sign 01 Mindre endring: Sikkerhetsmargin for flom ble endra fra 50 cm til 30 cm. 21.07.10 HFA 02 Mindre endring: Endring av BRA for BFKI 2 og BFKI 4. Saksnr. 5/12. 03.10.12 IF 03 - - - 04 Mindre endring: Endring av 9 pkt. 4, 7 og 8 fra igangsettingstillatelse til 05.04.2013 IF brukstillatelse 05 Forslag om endringer ved Dronning Åstasgate 14 formål og best. 1. gangsbehandling juni 2015 IF 1. Reguleringsformål Området som er regulert er innenfor den reguleringsgrense som er vist på plankartet. Området reguleres til følgende formål (plan- og bygningsloven 12): - 12-5. 1 Bebyggelse og anlegg Forretning/ kontor/ industri, BFKI 1, 2, 4-12 Kontor/industri, BKI 1-3 Offentlig eller privat tjenesteyting, BOP 1 Vann- og avløpsanlegg, BVA 1 Energianlegg, BE 1 Frittliggende småhusbebyggelse, BF - 12-5. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, SKV 1-8 Annen veggrunn-grøntareal Annen veggrunn-teknisk anlegg Parkering, SPA 1 1
Fortau, SF 1-4 Gang-/sykkelveg, SGS 1-12-5. 3 Grønnstruktur Turveg, GT 1-2 Friområde, GF 1, 3-9 Vegetasjonsskjerm, GV1-12-6 Hensynssoner Flomfare, H320_1, 200 års flom Høyspenningsanlegg, H370_1 Frisiktsone H140_1-2 2. Fellesbestemmelser 1. Kulturminner Dersom det under anleggsarbeider skulle framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidene i henhold til kulturminneloven, straks stanses og fylkeskommunen varsles. 2. Universell utforming Det skal legges vekt på universell utforming, slik at alle allment tilgjengelige anlegg innenfor både offentlige veganlegg og de private byggeområdene skal utformes slik at de kan benyttes på like vilkår av så mange som mulig. FORMÅLSBESTEMMELSER. DET ENKELTE FORMÅL MED UNDERFORMÅL 3. Bebyggelse og anlegg 3.1 Fellesbestemmelser 1. Byggegrense Bygninger skal plasseres innenfor byggegrense. Byggegrenser er vist på plankartet. De deler av bygninger som ligger utenfor byggegrense kan utbedres og vedlikeholdes, men ikke gjenoppbygges etter brann eller annen skade. Utvidelse av bygning kan ikke skje utenfor byggegrense. Ved nybygg skal det tas hensyn til 200-årsflommen. I tillegg skal en sikkerhetsmargin på 0,30 m medregnes. Se 6.2. Konstruksjoner lavere enn dette må i en byggesøknad dokumenteres å tåle påkjenninger ved flom. 2. Byggesøknad Ved byggesøknad skal følgende være dokumentert: Husplassering, bebyggelsens art og utforming, tilpasning til omgivelsene, planlagt gjerde med høyde over 0,5 meter og utnyttelse av ubebygd areal. 2
Sammen med søknad om tiltak, skal det innsendes: Utomhusplan som viser hvordan den ubebygde delen av tomta skal behandles, hvordan eksisterende vegetasjon kan beholdes og hvordan ny vegetasjon skal etableres. Det er krav til fast dekke og belysning av veier og parkeringsplasser. Utomhusplanen skal også dokumentere at offentlig tilgjengelige områder er universelt utforma. Utomhusplan skal dokumentere at parkeringsområder er tilrettelagt for å sikre trafikksikkerhet for gående og syklende innad på parkeringsarealene. Utomhusplanen skal utarbeides i mål 1: 500 og omfatte kotesatt detaljplassering av bebyggelse, parkeringsplasser, veier og vise terrengendringer samt vegetasjonsbevaring og etablering av ny vegetasjon i feltet. Fasadeoppriss som viser fargebruk, materialvalg og vindusplassering. Fasadeoppriss eller annen egnet illustrasjon skal vise hvordan bygget harmonerer med naboeiendommene og høyden på eksisterende vegetasjon. Dokumentasjon av fundamentering som tilfredsstiller karv til stabilitet, i hht geoteknisk rapport. 3. Parkeringsdekning Parkeringsdekning skal være i tråd med kommunale parkeringsforskrifter. Det skal anlegges 10 plasser for sykkelparkering. Det bør tas sikte på å dele opp store trafikkflater med grønt. 4. Utforming, plassering og høyde på gjerde Gjerde tillates oppført, men skal ikke være til hinder for sikt i utkjørsler, vegkryss osv. I frisiktsone som er vist på plankart, samt i øvrige kryss og i utkjørsler, kan gjerde ha høyde inntil 0,5 m. Gjerde skal plasseres i nabogrense og kan utenom frisiktsone ha høyde inntil 1,0 m. Inngjerding av tomtene må anmeldes til det faste utvalg for plansaker, som skal godkjenne gjerders plassering, høyde, konstruksjon og farge. Høyder på gjerder kan avvikes etter i forbindelse med søknad omtalt i pkt. 5. 5. Utendørs lagring Plass avsatt til eventuell utendørs lagring skal omsøkes ved søknad om tillatelse til tiltak. Utendørs lagring skal skjermes. 6. Boliger I planområdet tillates ikke oppført boligbygg. Planutvalget kan vurdere å gjøre unntak for vaktmesterleilighet o.l. 7. Radon Det skal gjennomføres bygningsmessige tiltak for å redusere inntrenging av radongass i nye bygninger- så fremt det ikke for den enkelte tomt er gjennomført radonundersøkelser av byggegrunnen som dokumenterer at dette ikke er nødvendig. 8. VA-anlegg 3
Det skal være minimum 4 meters avstand fra kommunens VA-ledninger og signalkabler til bygninger og faste konstruksjoner. Hvis bygg/konstruksjoner kommer i konflikt med eksisterende VA-anlegg, skal utbygger bekoste flytting av disse. 9. Fjernvarme Alle bygg skal knyttes til fjernvarmenettet i området. 3.2 Bebyggelse og anlegg - forretning/ kontor/ industri (BFKI 1, 2, 4-12) Områdene skal nyttes til forretning og/eller kontor og/eller industri. 2. Skilting, reklame og belysning Skilt skal ha moderat størrelse. Belysning av skilt bør skje bak eller på skiltet, ikke i form av lysbokser. Bevegelig reklame/ storskjerm tillates ikke. Den totale mengden av reklame bør begrenses, herunder bør bruk av frittstående reklame og flaggstenger være restriktiv. Ved bruk at frittstående reklame skal denne anrettes slik at den er i tråd med retningslinjer for universell utforming. 3. Underformål; industri Innenfor byggeområdene kan oppføres bygninger for lettere industrivirksomhet som er en del av områdets hovedformål. Med lettere industri menes virksomheter som ikke medfører miljøulemper i form av støy, forurensing, rystelser e.l. og som kan tilpasses områdets karakter som blandet kontor- og forretningsområde. 4. Underformål; forretning For nyetableringer tillates kun forretninger med plasskrevende varer. Dette defineres som forretninger som forhandler: - biler, båter og motorkjøretøyer - landbruksmaskiner - trelast og byggevarer - møbler, brunevarer og hvitevarer - utsalg fra planteskoler/ hagesentre Forretninger utover dette med plasskrevende varer, kan vurderes. Detaljhandel, dagligvarehandel og serveringssteder tillates ikke etablert i områdene BFKI 1, 2 og BFKI 4 12,BKI 1 3 og BOP 1, utover det som eksisterer av detaljhandel ved planens vedtaksdato. Formålsbetegnelse Tillatt BRA i m 2 som kan nyttes til detaljhandel * Tillatt BRA i m 2 som kan nyttes til dagligvarehandel * BFKI 2 893 3563 BFKI 4 0 1730 BFKI 5 1600 0 BFKI 6 920 2560 4
* Tilsvarer dagens situasjon ved vedtak av reguleringsplan. 5. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad er angitt i BRA m 2 for hvert enkelt område regulert til BFKI i plankartet og bestemmelsene. Herunder er det angitt BRA m 2 for tillatt størrelse på bygg (ekskludert parkering) og det er angitt maksimum tillatt BRA m 2 som kan nyttes til forretning. Formålsbetegnelse Tillatt BRA i m 2 (ekskludert Tillatt BRA i m 2 som kan parkering) nyttes til forretning BFKI 1 2700 800 BFKI 2 5781 5619 BFKI 4 1730 1730 BFKI 5 12000 12000 BFKI 6 10680 9980 BFKI 7 3250 3250 BFKI 8 2260 1410 BFKI 9 4560 1670 BFKI 10 1100 300 BFKI 11 4200 2200 BFKI 12 1350 950 Dersom planlagt kjeller kun benyttes til parkering, vil kjellerarealet ikke inngå i BRA. Byggene vil ha behov for stor takhøyde, slik at BRA regnes uten tillegg for imaginære (tenkte) plan der takhøyden er større enn 4, 9m. 6. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for møne- og gesims er: For BFKI 1, 2, 4-12: 15 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå. For BFKI 4: 15 m over planert terreng. 3.3 Bebyggelse og anlegg kontor/industri (BKI 1-3) Områdene skal nyttes til kontor og/eller industri. 2. Skilting, reklame og belysning Skilt skal ha moderat størrelse. Belysning av skilt bør skje bak eller på skiltet, ikke i form av lysbokser. Bevegelig reklame/ storskjerm tillates ikke. Den totale mengden av reklame bør begrenses, herunder bør bruk av frittstående reklame og flaggstenger være restriktiv. Ved bruk at frittstående reklame skal denne anrettes slik at den er i tråd med retningslinjer for universell utforming. 5
3. Underformål; industri Innenfor byggeområdene kan oppføres bygninger for lettere industrivirksomhet som er en del av områdets hovedformål. Med lettere industri menes virksomheter som ikke medfører miljøulemper i form av støy, forurensing, rystelser e.l. og som kan tilpasses områdets karakter som blandet kontor- og forretningsområde. 4. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad er angitt i BRA m 2 for hvert enkelt område regulert til BFKI i plankartet og bestemmelsene. Herunder er det angitt BRA m 2 for tillatt størrelse på bygg (ekskludert parkering) og det er angitt maksimum tillatt BRA m 2 som kan nyttes til forretning. Den ubebygde del av tomten tillates ikke nyttet til lagring. Formålsbetegnelse Tillatt BRA i m 2 (ekskludert parkering) KI 1 540 KI 2 410 KI 3 1350 5. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for møne- og gesims er 15 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå. 3.4 Bebyggelse og anlegg offentlig eller privat tjenesteyting (BOP 1) Områdene skal nyttes til offentlig eller privat tjenesteyting. 2. Skilting, reklame og belysning Skilt skal ha moderat størrelse. Belysning av skilt bør skje bak eller på skiltet, ikke i form av lysbokser. Bevegelig reklame/ storskjerm tillates ikke. Den totale mengden av reklame bør begrenses, herunder bør bruk av frittstående reklame og flaggstenger være restriktiv. Ved bruk at frittstående reklame skal denne anrettes slik at den er i tråd med retningslinjer for universell utforming. 3. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for møne- og gesims er 15 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå. 3.5 Bebyggelse og anlegg - vann- og avløpsanlegg (BVA 1) Området kan nyttes til anlegg og drift av kommunalt vann- og avløpsanlegg. Området kan brukes for å opprettholde nødvendig drift av vann- og avløpsanlegget. 3. Vedlikehold Området skal holdes i orden, og skjøttes på en slik måte at det ikke fremstår som et skjemmende element innenfor planen. 6
3.6 Bebyggelse og anlegg energianlegg (BE 1) Området kan nyttes til formål energianlegg, herunder høyspenningsanlegg. Området kan brukes for å opprettholde nødvendig drift av høyspenningsanlegg. Nødvendig lagring på området kan tillates etter nærmere vurdering. 3. Vedlikehold Området skal holdes i orden, og skjøttes på en slik måte at det ikke fremstår som et skjemmende element innenfor planen. 4. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 1. Tekniske planer Anlegg som kommunen skal overta og ha vedlikehold av skal utføres i henhold til planer som på forhånd er godkjent av kommunen. 2. Vegstandard Vei med tilhørende avkjørsler o.l. skal være utformet med en standard som det fremgår av kommunalteknisk veinorm utgitt av Norske Kommuners Sentralforbund 1981, eller bedre. For tiltak på rv. 35 er det vegnormalene til Statens vegvesen som avgjør vegstandarden. 3. Avkjøringsforhold Avkjørsler skal være i henhold til kommunal norm. 4. Busslommer Det kan opparbeides bussholdeplasser som lommer inn mot fortau. 5. Fartsdempere Det kan etableres fartsdempende tiltak i veibanen. 6. Utførelse av terrengbehandling Terreng som er berørt av utbygging skal gis parkmessig sluttbehandling. 4.2 Kjøreveg (SKV 1-8) Områdene skal nyttes til felles kjøreveg. Felt som er offentlig er markert i plankartet. 4.3 Annen veggrunn grøntareal Områdene skal benyttes til annen veggrunn-grøntareal. Områdene skal tilsås og behandles parkmessig. 4.4 Parkering (SPA 1) Området skal benyttes til privat parkering. 4.5 Fortau (SF 1-4) 7
Områdene skal benyttes til fortau felles for gående og syklende, men kan også nyttes av kjøretøy ved vedlikehold, brann og redning. Felt som er offentlige er markert i plankartet. 5. Grønnstruktur 5.1 Turvei (GT 1-2) Områdene skal nyttes til formål grønnstruktur, med underformål turvei. Turvei for tilgang til friområder utenfor reguleringsområdet skal ivaretas. Turveien kan nyttes for gående- og syklende langs elva. Utformingen må være av en slik art at den sikrer god tilgjengelighet og farbarhet langs elva, såfremt dette er terrengmessig mulig. Turveien bør ha et permeabelt dekke, f. eks stampet subbus. 5.2 Friområde (GF 1, 3-9) Områdene skal nyttes til friområder. Området skal sikre allmenn ferdsel langs elvebredden. Lagring, dumping av avfall og lignende tillates ikke. Bygninger tillates ikke oppført i området. 3. Skjøtsel Skjøtsel og nødvendig hogst for å opprettholde mulighet for ferdsel tillates. Vegetasjonen langs elvas randsone bør i størst mulig grad beholdes for å stabilisere elvekanten. 5.3 Vegetasjonsskjerm (GV 1) Områdene skal nyttes til formål friområde, med underformål vegetasjonsskjerm. Vegetasjonsskjermen skal beplantes med høyere vegetasjon for å dempe innsynet til næringsområdene sett fra elva. 6. Hensynssoner 6.1 Høyspenningsanlegg (H370_1) Området er avsatt til fareområde i forbindelse med høyspentlinje. Bygge- og anleggstiltak tillates ikke i området. Nødvendig lagring kan tillates i forbindelse med høyspenningsanlegget. 8
6.2 Område med flomfare (H320_1) 1. Funksjoner/bruk Område med flomfare er vist på plankartet med skravur. Skravuren angir 200- årsflom. Dersom det skal oppføres bygninger i fareområdene, må punkt 2 oppfylles. 2. Vilkår Vilkår for å etablere virksomhet på område med flomfare, er at flomsikringstiltak gjennomføres. + 68,8 for nordlig del og + 68,5 for sørlig del er nivået for 200-årsflom på stedet. Alle bygg og installasjoner utføres med sikkerhetsmargin 0,3 m slik at de tåler flom opp til kote 69,1 for nordlig del og 68,8 for sørlig del. 6.3 Frisiktsone ved veg (H140_1-2) 1. Funksjon Frisiktsoner er vist med stiplete linjer og mål på reguleringsplanen. I frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum. Det forutsettes at det til enhver tid blir sikret at frisiktsforholdene opprettholdes i tilstrekkelig grad, herunder at vegetasjon holdes nede og at det sikres at brøytekanter ikke reduserer siktforholdene vinterstid. 7. Fellesområder 8.1 Felles avkjørsel 1. Eiendommer som er deltakere For felles kjøreveg SKV 5 skal alle eiendommene i område BFKI 1 og 2, samt BKI3 være medeiere med relevante andeler. 2. Opparbeiding Valg av standard, samt drift og vedlikehold er opp til deltakerne i fellesarealet. BESTEMMELSER OM REKKEFØLGE, ENDRING, PLANKRAV OG LIGNENDE 8. Rekkefølgebestemmelser 1. Utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer Dersom kommunen skal overta tekniske anlegg, må utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer mellom utbygger og kommunen foreligge før det gis igangsettingstillatelse for disse anleggene. For tiltak på rv. 35 må utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer mellom utbygger og Statens Vegvesen foreligge før det gis igangsettingstillatelse for tiltakene. 2. Brannvann Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygninger før det er dokumentert at brannvannforsyningen tilfredsstiller brannvesenets krav. 9
3. Flomsikring Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygninger før det er dokumentert at alle bygg og installasjoner sikres mot 200-årsflommen inkludert en sikkerhetsmargin på 0,3 cm, slik at de ikke tar skade av flom opp til kote + 69,1 for nordlig del og 68,8 for sørlig del. 4. Stenging av avkjørsel Avkjørsel direkte fra rv. 35 til BKI3 stenges parallelt med at ny adkomst SKV 5 tas i bruk. 5. Opparbeidelse av tilkomstvei Det kan ikke gis brukstillatelse for bygninger innenfor BKI3 før felles avkjørsel, SKV 5 er i samsvar med det som er beskrevet i reguleringsbestemmelsene og godkjent av kommunen. 6. Fortau SF 2 skal opparbeides innen det gis brukstillatelse for nybygg eller ny virksomhet på BFKI 5. 7. Støy Det kan ikke gis brukstillatelse for bygge- og anleggstiltak innenfor reguleringsplanen før støytiltak er planlagt og gjennomført for eiendommer merket L på reguleringsplanen. Tiltak skal være i henhold til T-1442 (2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, i form av at støy på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke skal overskride 55dB. Støytiltakene vil være lokale tiltak på hver enkelt boligeiendom. Aktuelle tiltak kan være fasadetiltak, lokale skjermer og innglassing av balkonger. Hva slags type tiltak som skal gjennomføres for å oppnå ønsket effekt, må vurderes for hver enkelt eiendom. 8. Universell utforming Før det gis igangsettingstillatelse for byggetiltak kreves det utomhusplan som dokumenterer at offentlig tilgjengelige områder som berøres av tiltaket, er universelt utforma. 9. Utbygging Før det kan gis brukstillatelse innenfor området BFKI 4, må det dokumenteres at andel detaljhandel og dagligvarehandel innenfor området BFKI 2 er overholdt ihht bestemmelsene. 1 0