Revisjon 26.05.2015.2015 Saksnr: 12/5045 Journalpost: Plan datert: Revidert: BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268 1 Hensikt Planen oppfyller krav om detaljregulering, gitt i 2 i gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum, vedtatt 01.12.2011. Det legges til rette for bygging av boliger, areal for forretninger, kontor og bevertning, samt areal for lek og uteopphold. 2 Arealformål og henynssoner Bestemmelsene gjelder for det område som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Området reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg - Forsamlingslokale - Kombinert bebyggelse- og anleggsformål - bolig/forretning/kontor - Kombinert bebyggelse- og anleggsformål - bolig/forretning/kontor/bevertning - Uteoppholdsareal - lekeplass 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg - Fortau - Gatetun - Gang-/sykkelveg - Annen veggrunn - tekniske anlegg - Annen veggrunn - grøntareal - Kombinert formål for samferdselsanlegg - kjørbar gangveg - Parkering 3. Hensynssoner - Bevaring av kulturmiljø 3 Fellesbestemmelser 1. For tiltak i planområdet skal det utarbeides en miljøoppfølgingsplan med særlig vekt på klima, transport og miljøvennlige løsninger. 2. Tekniske løsninger og tekniske behov/rom skal løses innen bygningsmassen. Flyttbare avfallscontainere el.l. tillates ikke permanent plassert utenfor bygg. Avfallshåndtering skal skjermes mot omkringliggende bebyggelse m.h.t. innsyn. Plassering av avfallsløsning, snølagring og sykkelparkering på terreng skal være i henhold til illustrasjonsplan R-05 datert 25.03.2015. 3. Ved prosjektering og utførelse av ny bebyggelse skal fasadene oppdeles, slik at de enten ved materialbruk, eller ved volummessige sprang framtrer med et variert uttrykk. Mot Spikkestadsveien og Teglverksveien skal hoveddel av fasaden ligge i byggelinje. Side 1 av 5
4. Takoppbygg for heis, adkomst til tak og tekniske installasjoner, begrenset til 3,0 m over høyeste regulerte kotehøyde tillates. Takoppbygg skal trekkes min. 3,0 m inn fra fasadeliv, være samlet og ikke utgjøre mer enn 10 % av takflaten. Takoppbygg skal gis en arkitektonisk god utforming som styrker helheten av bygningens arkitektur. 5. Øverste boligetasje skal trekkes min. 2,5 m inn fra fasadeliv. Det skal gis unntak fra bestemmelsen for trapp/ heis til øverste etasje. 6. I tilknyttning til takterrasser kan det i oppholdssoner aksepteres overdekninger, installasjoner, evt. trapp/heis over høydebegrensningene, dersom det tilpasses byggets arkitektur. 7. Balkonger kan krage inntil 1,0 m ut over byggelinje/formålsgrense mot offentlig vei, min. 3,5 m over fortau. 8. Innganger til forretninger, kontor- og bevertningsareal etableres der det er nødvendig for driften. 9. Sykkelparkering, fordrøyningsanlegg, transformator, renovasjonsløsninger, utvendige trapper, forstøtningsmurer og ramper til veinivå tillates oppført utenfor viste byggegrenser. Overnevnte installasjoner og øvrig bebyggelse skal sammen gi et helhetlig inntrykk. 10. Parkering: a) På felt BKB1 BKB2 og BKB3 tillates ikke etablering av parkeringsplasser for beboere på terreng. Parkering for beboere i planområdet skal etableres i parkeringskjeller under bakkeplan. For felt BKB1og BKB2 skal parkeringskjeller være felles. b) Felt SPP benyttes til parkering. c) For beboere skal det avsettes min. 0,5 og maks. 1,0 bilplasser pr. boenhet. d) Det avsettes maks. 0,2 stk. bilplasser pr. boenhet for gjester. e) Det avsettes min. 0,5 stk. bilplasser pr. 50 m2 BRA næringsareal. Næringsvirksomhet på felt BKB1 og BKB 2 skal ha tilgang til parkering i felles parkeringskjeller. f) Min. 5% av bilplassene skal være reservert for forflytningshemmede. g) Det avsettes 1 stk. sykkelplass pr. boenhet. h) På felt BKB1 tillates at del av 1.etasje henvendt mot gårdsrom benyttes til bilparkering. Dersom del av 1.etasje benyttes til bilparkering, skal yttervegg mot gårdsrom gis en tiltalende utforming, med beplantning og lyssetting. 11. Byggverk for publikum, arbeidsbygning og uteområder skal være universellt utformet, slik det følger av bestemmelser i gjeldende teknisk forskrift. 12. Offentlig areal skal opparbeides med høy estetisk kvalitet og i henhold til kommunens gjeldende formingsveileder. Det stilles ikke krav om oppvarmede gater og torg. 13. Grenseverdiene i tabell 3 i retningslinje T-1442/2012 gjøres gjeldende for planen. Unntak gis for boenheter med fasade som vender mot Spikkestadveien og/ eller Teglverksvegen, hvor det tillates overskridelse av grenseverdiene for veitrafikkstøy. Som avbøtende tiltak skal følgende oppfylles for planen: - Alle boligenheter skal ha privat uteplass på min. 6 m2 med støy under Lden=55 db. Dette arealet kan være utformet som vinterhage som må kunne åpnes.vinterhagen skal ha tilfredsstillende ventilasjon i lukket tilstand. Side 2 av 5
- Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsom bruk kun har vinduer mot støyutsatt side må ha mekanisk balansert ventilasjon. Soverom på støyutsatt side skal i tillegg ha mulighet for forsert ventilasjon. Avbøtende tiltak skal utføres i samsvar med støyfaglig utredning og være gjennomført før det gis brukstillatelse for bolig. Utredning, plan og gjennomføring av støyskjermingstiltak utenfor planområdet kreves ikke. 14. Prinsipp om lokal overvannshåndtering legges til grunn ved prosjektering og detaljutforming av tiltak. 15. Visuelt eksponerte takflater skal ha grønne tak. Minst 50 % av takflater skal være grønne tak. 16. Bruksareal under terreng samt parkeringsplasser på terreng, medregnes ikke ved beregning av grad av utnytting. 17. Minste uteoppholdsareal (MUA): - Det skal beregnes min. 20 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. - Inntil 10 m2 av privat balkong kan medregnes. - Inntil 20 m2 av privat takterrasse/ terrasse kan medregnes. - Felles takterrasse kan medregnes i sin helhet. 4 Rekkefølgebestemmelser 1. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk min. 1:200. Planen skal vise eksisterende og framtidig terreng, vegetasjon, gangveier, uteoppholdsarealer, kjørearealer, sykkelparkering og parkering. 2. Før det gis igangsettingstillatelse skal det redegjøres for behandling av overvann. 3. Før det gis igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent energiplan. Energiplanen skal vise løsninger og valg av energikilde. 4. Evt. skiltplan skal være utarbeidet ved søknad om brukstillatelse. 5. Tiltaket kan ikke gis ferdigattest før utomhusområdet er ferdig opparbeidet i henhold til tiltakets utomhusplan. Følgende rekkefølgebestemmelser i områdeplan for Spikkestadsentrum vedtatt 01.02.2011 utgår: - 3.1 pkt. 3: Før detaljerte reguleringsplaner kan behandles skal en egen infrastrukturplan for hele planområdet være godkjent. - 3.1 pkt. 4: Før detaljerte reguleringsplaner kan behandles skal det utlyses, gjennomføres og avgjøres en arkitektkonkurranse for G1. Arkitektkonkurransen skal også omfatte tilstøtende felter (S7, S9, S10, S12, T1, IP2 og KK1) og gater (V12, V13, V17). Dette skal administreres av kommunen. - 3.1 pkt. 6: Før det gis rammetillatelse skal det foreligge en miljøoppfølgingsplan for hele tiltaket - 3.1 pkt. 12: Før det gis brukstillatelse for felt S1-S13 skal gater, veier, torg, plasser og fellesområder være opparbeidet eller sikret i henhold til godkjent innfrastrukturplan for hele planområdet. - 3.1 pkt. 13: Før det gis brukstillatelse for felt S1-S13 skal V1-V17 være opparbeidet eller sikret i henhold til godkjent infrastrukturplan for hele planområdet. Side 3 av 5
5 Bestemmelsesområde # 1 Felles gangadkomst til hele planområdet og nedkjøringsrampe til felles garasjekjeller skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense. Avkjøring fra offentlig vei og nedkjøringsrampe skal være felles for BKB1 og BKB2. # 2 Felles gangadkomst til hele planområdet og nedkjøringsrampe til felles garasjekjeller skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense. Avkjøring fra offentlig vei og nedkjøringsrampe skal være felles for BKB1 og BKB2. 6 Områder for bebyggelse og anlegg 1. Felt BKB1: Kombinert bolig/forretning/kontor/bevertning - Maks. BRA = 6 100 m2 BRA - Maks. høyde gesims 1 = c+152,7 - Maks. høyde gesims 2 = c+158,8 - Maks. høyde gesims 3 = c+161,5 - Maks. høyde gesims 4 = c+161,7 - Maks. høyde gesims 5 = c+164,4 - Maks. høyde gesims 6 = c+164,6 - Maks. høyde gesims 7 = c+167,3 1.etasje skal være tilpasset forretning/kontor/bevertning. Det tillates midlertidig bruk av 1.etasje til bolig. 2. Felt BKB2: Kombinert bolig/forretning/kontor - Maks. BRA = 11 400 m2 BRA - Maks. høyde gesims 1 = c+160,4 - Maks. høyde gesims 2 = c+163,1 - Maks. høyde gesims 3 = c+163,2 - Maks. høyde gesims 4 = c+166,0 - Maks. høyde gesims 5 = c+162,5 - Maks. høyde gesims 6 = c+165,2 - Maks. høyde gesims 7 = c+165,4 - Maks. høyde gesims 8 = c+168,1 - Maks. høyde gesims 9 = c+159,4 - Maks. høyde gesims 10 = c+165,4 - Maks. høyde gesims 11 = c+168,1 Det tillates permanent bruk av 1. etasje til bolig. 3. Felt BKB3: Kombinert bolig/forretning/kontor/bevertning - Maks. BRA = 3 200 m2 BRA - Maks. høyde gesims 1 = c+159,3 - Maks. høyde gesims 2 = c+162,0 1.etasje skal være tilpasset forretning/kontor/bevertning. Det tillates midlertidig bruk av 1.etasje til bolig. 4. Felt BKB4(under grunnen): Kombinert bolig/forretning/kontor/bevertning - Feltet benyttes til parkeringsanlegg, tekniske rom, lager og bodanlegg. 5. Felt BKB5(under grunnen): Kombinert bolig/forretning/kontor Side 4 av 5
- Feltet benyttes til parkeringsanlegg, tekniske rom, lager og bodanlegg. 6. Felt BLK: Felles lekeplass - Feltet skal nyttes til felles lek og uteopphold for beboere innenfor planområdet. - Områdets utforming skal fastsettes ved utarbeidelse av utomhusplan. 7 Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 1. SV1 og SV16: Offentlig vegareal - Vegareal skal opparbeides i henhold til kommunens infrastrukturplan. 2. SKV/SGS: Offentlig kjørbar gangveg - Feltet skal være del av offentlig gang-/sykkelvegforbindelse gjennom planområdet. - Feltet skal være kjørbar adkomst til eiendommene (gnr./ bnr.) 6/41 og 6/48. 3. Felt SPP: Parkering 8 Hensynssone 1. H570: Bevaring kulturmiljø - Eksisterende bygning innenfor hensynssonen tillates ikke revet. - Ved vedlikehold og utbedringer på eksisterende bygning skal fasadeuttrykk og konstruksjon bevares. Fasadeelementer som vinduer, dører, fasadebekledning, taktekking, samt overflatebehandling skal så langt som mulig bevares i sin opprinnelige tilstand. Ved nødvendig utskifting brukes samme type materialer som originalt. - Interiør kan tilpasses ny bruk. Side 5 av 5