Hans Børstads vei 10-12, Greåker

Nasjonal planid: 0105 21063 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Hans Børstads vei 10-12, Greåker Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: 03.05.2017 Revidert: Planen er utarbeidet av COWI AS

Innholdsfortegnelse Innhold SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF... 3 2 REGULERINGSFORMÅL... 3 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1... 3 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2... 3 2.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3... 3 2.4 Sikringssoner H190... 3 2.5 Støysoner H210 og H220... 3 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER. JF. PBL 12-7, LEDD NR.10... 3 4 FELLESBESTEMMELSER... 4 4.1 Kulturminner. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6... 4 4.2 Forurenset grunn. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 3... 4 4.3 Universell utforming. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4... 4 4.4 Støy. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 3... 5 4.5 Vann- og avløpsnett. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1... 5 4.6 Energinett. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1... 5 4.7 Stedstilpassning. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1... 5 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG. JF. PBL 12-5, LEDD NR.1... 5 5.1 Utomhusplan. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 4... 5 5.2 Konsentrert / frittliggende småhusbebyggelse. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1, 2, 5 og 7... 6 5.3 Blokkbebyggelse. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1, 5 og 7... 6 5.4 Konsentrert småhusbebyggelse Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1, 2, 5 og 7... 7 5.5 Renovasjonsanlegg. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14... 7 5.6 Uteoppholdsareal. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14... 7 5.7 Lekeplass. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14... 7 5.8 Gårdsplass Jf. pbl 12-7, nr. 1 og 14... 8 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR JF. PBL 12-5, LEDD NR.2... 8 6.1 Kjøreveg. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14... 8 6.2 Parkering. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1... 8 7 GRØNNSTRUKTUR JF. PBL 12-5, LEDD NR.3... 8 7.1 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14... 8 8 HENSYNSSONER JF. PBL 12-5, LEDD NR... 8 8.1 Andre sikringssoner... 8 8.2 Rød sone iht. T-1442... 8 8.3 Gul sone iht. T-1442... 8 Side 2 av 8

1 FORMÅLSPARAGRAF Det tidligere Fellesvaskeriet for Østfold ønskes transformert til boligområde. Planen skal legge til rette for videreutvikling av eiendommen til boliger. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål med hensynssoner, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1 - Konsentrert/ frittliggende småhusbebyggelse, BKS/BFS (1112) - Blokkbebyggelse, BBB (1113) - Konsentrert småhusbebyggelse, BKS (1112) - Renovasjonsanlegg, f_bre (1550) - Uteoppholdsareal, f_but (1600) - Lekeplass, f_blk (1610) - Gårdsplass, f_bgp (1620) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2 - Kjøreveg, o_skv1, o_skv2 og f_skv (2011) 2.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3 - Grønnstruktur, f_g (3001) 2.4 Sikringssoner H190 - Annen sikringssone H190 2.5 Støysoner H210 og H220 - H210_1 Rød sone iht T-1442 - H220_1-4 Gul sone iht T-1442 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER. JF. PBL 12-7, ledd nr.10 3.1 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid skal det foreligge godkjent vann- og avløpsplan. 3.2 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal vann- og avløpsnett være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer, og angjeldende bygg være koblet til nettet. 3.3 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse skal nødvendige støydempende tiltak være etablert. Side 3 av 8

3.4 Avfallsløsningene knyttet til felt BBB og BKS må være ferdig etablert, testet og klare til bruk før det kan gis brukstillatelse. 3.5 Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid i felt BBB og BKS skal det foreligge godkjent utomhusplan for uteoppholdsareal og lekeplass, felt f_but og f_blk. 3.6 Før det gis brukstillatelse for felt BBB og BKS skal f_but og f_blk være ferdig opparbeidet. 3.7 o_skv1 må være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til bebyggelsen i felt BBB. 3.8 Før felt BKS kan bygges ut må de kommunale ledningene flyttes fra dagens trase over gnr./bnr. 2077/111, til ny trase i henhold til H190 i plankartet. Boligområde VA Lek Uteopphold Vei Renovasjon BKS/BFS BBB f_blk f_but o_skv1 f_bre BKS Flytting av ledninger f_blk f_but f_bre 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6 Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50. 8. 4.2 Forurenset grunn. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 3 Før anleggsarbeidet starter, skal det utarbeides tiltaksplan for graving av forurenset grunn, jamfør krav i forurensningsforskriften 2-6. Dersom ny jord tilføres skal det foreligge dokumentasjon som viser at denne tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som skal leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA-2261. 4.3 Universell utforming. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4 Bygninger og utomhusområder som skal være tilgjengelig for allmennheten skal sikres tilgjengelighet for alle brukergrupper, jf. krav i Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven), teknisk forskrift og gjeldende veiledere (se regjeringens rundskriv Q-29/2010 om UU). Avvik må begrunnes i byggesøknad. Side 4 av 8

4.4 Støy. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 3 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442-2016) skal legges til grunn ved prosjektering av bygninger og støyskjermingstiltak. - Lpa,eq,24h < eller lik 30 db i oppholds- og soverom fra utendørs lydkilder - LpA,eq,T mindre enn eller lik 30 db i oppholds- og soverom fra teknisk installasjon i samme eller annen bygning - Lden mindre enn eller lik 55 db på uteoppholdsareal og utenfor vindu til rom med støyfølsom bruksformål når vei er støykilde - L5AF mindre enn eller lik 70 db utenfor soverom, natt kl. 23 07 4.5 Vann- og avløpsnett. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 Ny bebyggelse skal tilknyttes offentlig godkjent vann- og avløpsledning. 4.6 Energinett. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 Fordeling av strøm innen planområdet skal skje via jordkabel, og i henhold til teknisk plan som skal godkjennes av nettleverandør. 4.7 Stedstilpasning. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 Ved behandling av byggesøknader skal kommunen påse at ny bebyggelse får en god estetisk form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggeflukt eller gruppe får en harmonisk utforming. For ny bebyggelse med tilhørende anlegg (som f.eks. verandaer og terrasser) skal det legges vekt på en god tilpassing til de bygde og naturgitte omgivelser, hvor hensynet til omkringliggende eldre trehusbebyggelse og terreng spesielt skal vektlegges. Det omfatter både plassering, form, volum, materialbruk og fargebruk. Bebyggelsens plassering i planen er veiledende. Endelige plassering på tomten fastsettes av kommunen ved behandling av byggesøknaden. Ved behov kan kommunen kreve at det vedlegges arkitektonisk redegjørelse ved innsendelse av byggesøknad som viser hvordan dette er hensyntatt. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG. JF. PBL 12-5, ledd nr.1 5.1 Utomhusplan. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 4 Sammen med søknad om byggetillatelse, jf. plan- og bygningslovens 20-1, skal det sendes inn utomhusplan som viser nødvendig informasjon, eksempelvis: - Bebyggelsens plassering og høyde - Bebyggelse på naboeiendom(mer) - Adkomst- og inngangsforhold. - Biloppstillingsplass(er) og sykkeloppstillingsplass(er). Side 5 av 8

- Markering av uteoppholdsareal, lekeplasser og andre relevante funksjoner utomhus. - Eksisterende og nytt terreng - Skjæringer, fyllinger og murer (snitt) - Plassering av eventuell støyskjerming. - Vann- og avløpsnett internt i planområdet, og tilknytninger til kommunalt nett. - Avrenning og overvannshåndtering, herunder materialbruk på takflater og utomhusareal. - Plassering og markering av brannkummer. - Plassering av belysning, og tilknytning til strømnett. - Vegetasjon/enkelttrær, terreng og andre elementer som skal bevares - Terrengbearbeiding og overganger mot tilstøtende områder. - Utforming og møblering av lekeplassen. Lekeplassen skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 5.2 Konsentrert / frittliggende småhusbebyggelse. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1, 2, 5 og 7 - Innenfor felt BKS/BFS kan det oppføres eneboliger, hus i kjede eller rekkehus. - Bebyggelse skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming som er tilpasset de bygde omgivelser. Dette skal benyttes stedstilpassende volumer, takform, materialer, og fargesetting. - Maksimal BYA % er 40 % for utviklingen av feltet. - Parkeringsareal for bil og sykkel inngår i beregningen av BYA %. - Husenes hovedform skal ha saltak. Underordnede deler av bygningen kan utformes med annen takform, f. eks pulttak eller flatt tak. - Maksimal tillatt mønehøyde er 7 meter over gjennomsnittlig planert terreng. - Alle bygg innenfor BKS/BFS skal ha samme materialbruk og formspråk på takflater, kledning og detaljer. - Det tillates en avkjørsel pr. bolig. - Carport/garasje kan bygges inntil 5 meter fra kjørebanekant på tilgrensende adkomstveg dersom den ligger vinkelrett eller tilnærmet vinkelrett på adkomstvegen, og 1 meter fra kjørebanekant på tilgrensende adkomstveg dersom den ligger parallelt eller tilnærmet parallelt med vegen. - Renovasjon for boenhetene i BKS/BFS løses på egen eiendom. - Alle boenhetene skal ha snumulighet for personbil på egen eiendom. 5.3 Blokkbebyggelse. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1, 5 og 7 - Innenfor felt BBB kan det oppføres blokkbebyggelse. - Maksimalt BRAm 2 er 5200 m 2 fordelt på 4 etasjer og underetasje. I bruksarealet inkluderes bygg for heis, trapp og andre felles funksjoner. Det tillates etablert maksimalt 27 leiligheter. Side 6 av 8

- Lange fasader og store volumer skal brytes opp i mindre volumer og fasadeseksjoner for å motvirke monotoni. - Bebyggelse og anlegg skal gjennom plassering og utforming bidra til at det skapes gode uterom. - Det tillates etablert en avkjørsel til parkeringsanlegg og en avkjørsel til fellesområde internt i felt BBB. Avkjørslene er markert på plankartet. - Det skal etableres en biloppstillingsplass pr. boenhet i parkeringsanlegg internt i bygning B. Det skal etableres HC-plasser ved heis i parkeringsanlegget. Det tillates etablert maksimalt 6 gjesteparkeringsplasser i fellesområdet internt i felt BBB. - Maksimal mønehøyde for blokkbebyggelsen er 12 meter over ferdig planert terreng. 5.4 Konsentrert småhusbebyggelse Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1, 2, 5 og 7 - Innenfor felt BKS kan det oppføres terrasserte leiligheter. - Maksimal BYA % er 40 %. - Parkeringsareal for bil og sykkel inngår i beregningen av BYA %. - Maksimal tillatt mønehøyde er 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. - Alle bygg innenfor BKS skal ha samme materialbruk og formspråk på takflater, kledning og detaljer. - Bygg som kommer i konflikt med eksisterende kommunale ledninger kan ikke oppføres før ledningene er flyttet i henhold til plankartet. 5.5 Renovasjonsanlegg. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14 - Felt f_bre skal benyttes som felles oppstillingsplass for avfallsbeholdere for boenhetene i felt BBB og BKS. Beholderne i f_bre skal være en nedgravd løsning. - Utforming av avfallsinnhegningen skal være enkel og lite dominerende. Dersom det skal oppføres takoverbygg skal materialbruken tilpasses omkringliggende bebyggelse. 5.6 Uteoppholdsareal. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14 Felt f_but skal være felles uteoppholdsareal for felt BBB og BKS. Se krav til utarbeidelse av utomhusplan, punkt 3.2. Ansvar for drift og vedlikehold av felles uteoppholdsareal påhviler beboerne i felt BBB og BKS. 5.7 Lekeplass. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14 Felt f_blk skal være felles lekeplass for felt BBB og BKS. Lekeplassen skal inneholde minimum en sandkasse, en benk og fast dekke som er flatt nok til trehjulssykling. Se krav til utarbeidelse av utomhusplan, punkt 3.2. Side 7 av 8

Ansvar for drift og vedlikehold av felles lekeplass påhviler beboerne i felt BBB og BKS. 5.8 Gårdsplass Jf. pbl 12-7, nr. 1 og 14 Felt f_bgp skal være felles areal for felt BBB og BKS og skal fungere som felles adkomst for gang- og sykkeltrafikk i området. Det kan etableres gjesteparkering i f_bgp. Ansvar for drift og vedlikehold av felles adkomstareal påhviler beboerne i felt BBB og BKS. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR JF. PBL 12-5, ledd nr.2 6.1 Kjøreveg. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14 - Veg o_skv1-2 er offentlig veg. - Veg f_skv er adkomstveg for gnr/bnr 2077/56, 2077/29 og 2077/57. 6.2 Parkering. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 Det skal opparbeides minst en bilparkering og to sykkelparkeringer per boenhet som etableres i planområdet. 7 GRØNNSTRUKTUR JF. PBL 12-5, ledd nr.3 7.1 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-7, ledd nr. 1 og 14 Felt f_g er felles grønnstruktur for boenhetene i felt BBB og BKS. Ansvar for drift og vedlikehold av felles grønnstruktur påhviler beboerne i felt BBB og BKS. 8 HENSYNSSONER JF. PBL 12-5, ledd nr. 8.1 Andre sikringssoner - H190 angir byggeforbud over ny trase for kommunale ledninger. - Ny trase kan forskyves inntil tre meter fra plasseringen i plankartet uten at ny plassering utløser krav om dispensasjon. - Byggeforbudet gjelder 4 meter til hver side av innmålt ledning. 8.2 Rød sone iht. T-1442 - H210_1 markerer fremskrevet støysituasjon uten ny bebyggelse og støytiltak. 8.3 Gul sone iht. T-1442 - H220_1-4 markerer fremskrevet støysituasjon uten ny bebyggelse og støytiltak. Side 8 av 8