Holte Consulting (HC) har etter oppdrag fra BNL Bolig og Infrastrukturposjektet (BNL) utført simulering av boligutbygging i Ski sentrum. Oppdraget er utført i henhold til kontrakt datert 05. november 2014. Oslo, 16. januar 2015 Holte Consulting as Ann Helen Ek Oppdragsansvarlig Paal Andrè Slette Fagekspert Margrethe Musæus Fagekspert
Forord... 2 Innholdsfortegnelse... 3 1 Innledning... 4 1.1 Om prosjektet... 4 1.2 Om oppdraget... 4 2 Beregningsmodellen... 5 2.1 Forutsetninger... 5 2.2 Etablering av grunnkalkyle... 5 2.3 Variable parametere... 6 2.4 Bruk av modellen... 7 2.5 Usikkerheter i modellen... 7 3 Simuleringer... 9 3.1.1 Null-scenariet... 9 3.1.2 Justering av standard utomhus... 10 3.1.3 Justering av antall etasjer... 10 3.1.4 Justering av areal barnehage... 11 3.1.5 Justering av areal næring... 12 3.1.6 Leilighetssammensetning... 13 4 Anbefalinger... 14 Vedlegg 1 Forutsetninger... 15 Vedlegg 2 Sammenstilling av simuleringene... 16 Vedlegg 3 Boligstatistikk... 17 Vedlegg 4 Begreper og definisjoner... 18
Prognosene viser at folketallet i Oslo og Akershus vil øke med 350.000 personer i løpet av de neste 20 årene. Plansamarbeidet har som mandat å utarbeide et forslag til en regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Det skal fortettes ved knutepunktene som er definert i Plansamarbeidet Oslo og Akershus. Ski sentrum er ett av de områdene som forutsettes å få stor vekst. Som ledd i forberedelsene til en slik vekst utarbeider nå Ski kommune en ny områdeplan for Ski sentrum. Ski kommune forutsetter i sin kommuneplan at barnehage og skole må ha tilstrekkelig kapasitet for ny boligbygging. For den planlagte veksten i Ski sentrum betyr dette at utbygging av barnehage og skole må skje før videre boligutbygging. Oppgaven går ut på å simulere en utbygging innenfor den regionale planen. Det skal utarbeides en analyse som illustrerer kostnadene ved utbygging i henhold til områdeplanens rammer. Dette gir således kostnadsbildet for et tenkt prosjekt. Prisen for boliger i et gitt geografisk område til et gitt tidspunkt er bestemt av boligmarkedet. Over lengre tid vil allikevel kostnadene for utvikling og bygging av boliger ha innvirkning på boligprisene. Økte kostnader vil virke prisdrivende. Boligpris = Tomtepris + Byggekostnad + Finansieringskostnad + Salgskostnad + Avkastningskrav Finansieringskostnad, salgskostnad og avkastningskrav er ikke inkludert i beregningene i denne rapporten. Tomtekostnader er kun inkludert i delkapittel 3.1.3, der en ser på virkningene av økt tomteutnyttelse. HC har i møte med Ski kommune og BNL, 11 november 2014, blitt enige om å se på et definert område i Ski sentrum. Området som blir brukt i simuleringen er området ved Ski barne- og ungdomsskole. Se Figur 1 for oversikt over området som brukes i simuleringen (blåfarget). Figur 1 Oversikt over området som blir brukt i simuleringer
Det er lagt følgende forutsetninger til grunn for kostnadsberegningen: - Kostnader: Kalkylen inkluderer prosjektkostnader eksklusiv mva., LPS, rivekostnader, finansieringskostnader og salgskostnader - Kulturminnevern: Ikke medtatt kostnader forbundet med funn av kulturminner. - Utomhus: Bearbeidet areal av utomhus er satt til tomteareal fratrukket bygningenes fotavtrykk. - Standard: Standard er satt til normal for alle simuleringene. - Parkeringsplasser: Størrelse pr parkeringsplass er satt til 26 m2. Dette inkluderer ramper og kjørebane. Antall parkeringsplasser pr bolig: 2- og 3-roms leiligheter har 0,5 parkeringsplasser, mens 4-roms leilighet har 1 parkeringsplass. - Bodareal: Det er inkludert 5 m2 bodareal pr leilighet i kjellerarealet. - Bruttoareal versus salgbart bruksareal: Alle kvadratmeterpriser er oppgitt i BTA. For å illustrere BRA-S for de ulike leilighetstypene, samt beregne tomtepris, har vi brukt en B/N faktor lik 1,2. Det er også gjort bygningstekniske forutsetninger. Se Vedlegg 1 for detaljer rundt dette. Grunnkalkylen er bygget opp etter bygningsdelstabellen og tar utgangspunkt i Holtes kalkulasjonsnøkkel. Kalkylen er basert på priser pr desember 2014, og alle priser er eks. mva. Vi har brukt følgende referansebygg i modellen: - 153 Boligblokk, oppgang - 311 Kontorbygg - 611 Barnehage - 431 Parkeringskjeller, under terreng HC har vurdert disse tallene opp mot erfaringstall og har justert der vi har funnet det hensiktsmessig. Felleskostnader og generelle kostnader er satt til henholdsvis 18 % og 18 % av entreprisekostnad eksklusive felleskostnader (NS3453 post 2-7) 1, men med mulighet for å justeres. Bygningsmassen er utstyrt med intern vannbåren varme på sekundærsiden. På primærsiden kan bygningsmassen kobles til fjernvarme eller andre varmekilder (elkjel, pellets, etc). Kostnaden inkludert i kalkylen skal være tilstrekkelig for en ordinær varmekilde som tilfredsstiller dagens krav, men ingen energieffektiviseringstiltak ut over dette. Utomhusanlegg er kalkulert med grunnlag i våre erfaringstall. I disse beregingene er det lagt til grunn at alle utomhusarealer opparbeides fra løsmasser, og at det skiftes masser ned til 0,5 meter under dagens terrengnivå. Det er kalkulert kostnader for normal standard og høy standard, der førstnevnte reflekterer god bymessig kvalitet og sistnevnte reflekterer gjennomgående høye kvaliteter (tett møblering og utstrakt bruk av granitt) med større grad av skreddersøm. Alle forhold i forbindelse med grunn og fundamenter (NS3451 Konto 21) er inkludert i kalkylen for 1 NS3453:1987 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekter er gjeldende Norsk Standard. Det er vanlig praksis å regne Post 1 Felleskostnader og Post 8 Generelle kostnader som en prosentandel av kostnadene i Post 2-7. For mer detaljert informasjon vises det til standarden.
parkeringskjeller. Dvs at parkeringskjeller blir fundamentet til boligblokken. Boligblokken beregnes da fra og med bæresystem for 1 etg. til ferdig yttertak, dvs tett bygg i sin helhet. Figur 2 illustrerer kostnadsfordelingen mellom bygg og parkeringskjeller. Figur 2 Grensesnitt kostnadsfordeling mellom bygg og parkeringskjeller. Tabell 1 Byggekostnad (konto 1-8) kr/m2 BTA pr arealtype Arealtype Kr/m2 BTA Kommentar Bolig 16 308 Inkluderer ikke konto 21 Grunn og fundamenter Næring 18 046 Inkluderer ikke konto 21 Grunn og fundamenter Barnehage 21 689 Inkluderer ikke konto 21 Grunn og fundamenter Parkeringskjeller 17 847 Inkluderer konto 21 Grunn og fundamenter for hele bygget For å estimere tomtekostnaden har vi gjort følgende vurdering: Markedspris per BRA S Byggekostnad per BRA S Finansieringskostad per BRA S Salgskostnad per BRA S Avkastningskrav per BRA S = Tomtepris per BRA S Vi anslår at dette vil gi en tomtepris tilnærmet 10 000 NOK/BRA-S i dagens markedssituasjon. For fordeling av beboere i 2-, 3- og 4-roms leiligheter har vi tatt utgangspunkt i SSB sin statistikk over fordeling av type leiligheter i Ski kommune og boliger, etter region, antall rom og antall beboere. Se vedlegg 3. Vi har kvalitetssikret kalkylene mot pågående boligprosjekter i det sentrale østlandsområdet. De overordnede parameterne er listet i tabellen under. Tabell 2 Overordnede parametere Parameter Tomteareal Antall parkeringsplasser pr 2-roms Antall parkeringsplasser pr 3-roms Antall parkeringsplasser pr 4-roms Mengde 20 000 m2 0,5 stk 0,5 stk 1 stk
Antall m2 BTA pr parkeringsplass 26 m2 Antall m2 BTA bod i kjellerareal pr leilighet Brutto/netto-faktor 1,2 5 m2 Størrelse 2-roms Størrelse 3-roms 60 m2 BTA (50 m2 BRA-S) 80 m2 BTA (66,7 m2 BRA-S) Størrelse 4-roms 120 m2 BTA (100 m2 BRA-S) Felleskostnader (Prosentandel av NS3453 Post 2-7) 18 % Generelle kostnader - prosjektering (Prosentandel av NS3453 Post 2-7) 8 % Generelle kostnader - prosjekt- og byggeledelse (Prosentandel av NS3453 Post 2-7) 10 % Parametere som vil justeres i simuleringene er - Antall etasjer - Fordeling av areal mellom bolig, næring og barnehage - Fordeling av areal utomhus - Andel 2-, 3- og 4-roms leiligheter - Tomtepris Beregningsmodellen er utarbeidet med en forutsetning om at brukeren av modellen innehar grunnleggende bygg- og eiendomsfaglig kunnskap. Resultatene vil aldri bli bedre enn kvaliteten i de data som legges inn. Modellen beregner prosjektkostnader for et byggeprosjekt på tomtearealet som defineres av brukeren, og med de forutsetningene som er satt av HC. Alle parametere blir justert i Input-arket. I Input-arket definerer brukeren fotavtrykket, antall etasjer og type areal, i tillegg til utomhus. Etter å ha definert byggene og utomhus, trykker en på Kjør simulering, og resultatene sendes til Resultat-arket. Simuleringene som presenteres i denne rapporten beskriver et generisk boligprosjekt. Med dette menes at en svært overordnet har skissert et boligprosjekt med utgangspunkt i Ski kommunes planarbeid og kjennskap til gjennomførte boligprosjekter. Bygningsvolumer er kun trukket opp med rektangulære fotavtrykk og bygningshøyder. Det er ikke utarbeidet noe konsept, skisseprosjekt eller lignende som grunnlag for beregningene. Kostnadsestimatene er basert på erfaringstall og reflekterer da kostnadsnivået for et typisk boligprosjekt bygget etter dagens standard og kvalitetsforventninger, samt etter gjeldende lover og forskrifter. Kostnadestimatene kan ikke leses som deterministiske verdier, men må sees som anslag som viser i hvilket område kostnadene forventes å ligge. Beregningene er å betrakte som en grunnkalkyle, altså kostnader som følger direkte av mengder og enhetspriser uten noen usikkerhetsavsetning. Når modellen skal brukes som et verktøy for budsjettering bør en ha et bevisst forhold til dette. Forventet tillegg og usikkerhetsavsetning bør da legges til. Dette kan estimeres som et grovt overslag basert på erfaring, eller på grunnlag av en kvantitativ usikkerhetsanalyse. Dersom en gjør en kvantitativ usikkerhetsanalyse av kostnadestimatene vil en danne seg et bedre bilde av usikkerhetene.
Figur 3 Tabellen presenterer de usikkerheter vi anser for å være de dominerende. Usikkerhet Markedsusikkerhet Råvarepriser Byggherre/utvikler Grunnforhold Arkitektonisk kvalitet og konseptvalg Tomtepris Beskrivelse Kostnadskonsekvenser som følge av usikkerhet i entreprenør- og leverandørmarkedet. Dette inkluderer både rådgivere og entreprenører, og totalentreprenører så fremt som underentreprenører eller byggevareleverandører. Markedsusikkerheten vil slå ut i form av variasjoner i påslaget (marginen) som kalkuleres inn i tilbud, samt antall tilbydere. Kostnadskonsekvenser som følge av varisjoner i råvareprisene. Enkelte råvarer preges av regionale og nasjonale svingninger, mens andre råvarer påvirkes av internasjonale prissvingninger. Kostnadskonsekvenser som resultat av byggherres/utviklers kompetanse, kapasitet og erfaring med tilsvarende prosjekter. Organisasjonen ansvarlig for gjennomføringen av et prosjekt vil alltid ha stor innvirkning på prosjektkostnadene. Kostnadskonsekvener som følge av variasjoner i grunnforhold. Grunnarbeider og fundamentering utgjør en betydelig del av byggekostnadene. Hvilke løsninger en må velge og nødvendig mengde av de ulike arbeidene (for eksempel mengde spunting) kan ikke fastlegges før grunnundersøkelser er gjennomført og prosjekteringsarbeidet er påbegynt. I dette området er det også registrert funn med kulturminnevern, noe som vil medføre kostnader men usikkert i hvilken størrelse. Kostnadskonsekvenser som følge av variasjoner i arkitektonisk kvalitet og konseptvalg. Hvilken arkitektoniske kvalitet (utforming av bygningsvolum, materialvalg, etc) som legges til grunn for utviklingsprosjektet vil være et resultat både av kommunens føringer og utviklers valg. Med konseptvalg menes her de grep og løsninger ( for eksempel elbilparkering eller felles takterasse) utvikler velger å legge til grunn for prosjektet på bakgrunn av sin markedsvurdering. Kostnadskonsekvenser som følge av variasjoner i tomtepriser. Tomtepris er i alle prosjekter der utbygger ikke selv eier grunnen, eller har tegnet en opsjon på kjøp, forbundet med usikkerhet. Tomtene i det berørte området er i dag eiet dels av Ski kommune og dels av private aktører. Det er grunn til å tro at samtlige tomter vil omsettes i det private markedet. Markedspris vil blant annet variere med gjeldende reguleringsplan, eksisterende bygnignsmasse på tomten, eventuelle avtaler og heftelser som følger med eiendommen, grunnforhold og forventninger om utviklingen i markedet.
Bildet under viser en oversikt over tomten med de 6 byggene som brukes i simuleringene. Utearealet på tomten vil være en blanding av plass, park, uteareal barnehage og gang- og sykkelstier. Vi vil også beregne kostnader for de to kommunale veiene som tilslutter tomten. Utgangspunktet for alle simuleringene kalles null-scenariet, og i hver simulering ser vi på virkningen av å justere kun én parameter. Null-scenariet: - Alle bygg har 6 etasjer - Alt BTA over kjeller er bolig - Fordeling 2-, 3- og 4-roms er hhv 30%, 40% og 30% Tabell 3 Null-scenariet Simulering 1 Total prosjektkostnad ekskl. mva Bygg Parkeringskjeller Null-scenariet 523 MNOK 352 MNOK 109 MNOK Utomhus 61 MNOK Samlet gulvareal bolig, BTA 21 600 Samlet gulvareal bolig, BRA-S 18 000 Antall boenheter totalt 270 Antall beboere totalt 422 Antall beboere i barnehagealder (0-5) totalt 19 Antall beboere i skolealder (6-15) totalt 27 Antall beboere over 16 år totalt 377 Antall parkeringsplasser totalt 162 Prosent bebygd areal - % BYA 18 % Prosent tomteutnyttelse - % TU 108 %
Ski kommune ønsker flere grøntsoner og uteoppholdsareal i sentrum. Planen for grøntsoner skal belyse hvordan man kan sikre god kvalitet i de offentlige byrom. I dette scenariet ser vi på justering fra normal til høy standard på alle utomhusarealer. Forskjellen fra normal til høy standard består i hovedsak av mer bruk av belegningssten og granitt, tettere beplantning og møblering, samt designbelysning. Simulering 2 Null-scenariet Justert standard Total prosjektkostnad ekskl. mva 523 MNOK 545 MNOK Bygg 352 MNOK 352 MNOK Parkeringskjeller 109 MNOK 109 MNOK Utomhus 61 MNOK 84 MNOK Fordeling kostnader utomhus Kommentar: Gater 19 21 Byrom 36 52 Gang- og sykkelveier 6 10 Byrom, som består av parker og plasser, er den store kostnadsdriveren. Hovedvekten av kostnadsøkningen er knyttet til plasser (materialbruk og møblering). Gang- og sykkelveier øker forholdsmessig mest, men effekten av dette er begrenset da totalkostnaden er liten. I Sentrumsplanen er det nevnt at det er ønskelig å ha et maksimumsgrense på 6 etasjer på bygg i sentrum. I dette scenariet ønsker vi å se på effekten av å øke tomteutnyttelsen ved å bygge høyere bygg. Vi har gjort følgende justeringer: Tabell 4 - Bygg A: 10 etajser - Bygg D: 7 etasjer - Bygg F: 7 etasjer Simulering med justering av antall etasjer Simulering 3 Null-scenariet Justert antall etasjer Total prosjektkostnad ekskl. mva 523 MNOK 600 MNOK Bygg 352 MNOK 411 MNOK Parkeringskjeller 109 MNOK 127 MNOK Utomhus 61 MNOK 61 MNOK Samlet gulvareal bolig, BTA 21 600 25 200 Samlet gulvareal bolig, BRA-S 18 000 21 000 Antall boenheter totalt 270 315 Antall beboere totalt 422 493 Antall beboere i barnehagealder (0-5) totalt 19 22 Antall beboere i skolealder (6-15) totalt 27 32
Antall beboere over 16 år totalt 377 439 Antall parkeringsplasser totalt 162 189 Prosent bebygd areal - % BYA 18 % 18 % Prosent tomteutnyttelse - % TU 108 % 126 % Kommentar: Antall boenheter og prosent tomteutnyttelse øker Kjellerarealet øker som følge av flere parkeringsplasser og boder. Byggekostnad øker som følge av økt BTA både for bolig og parkeringskjeller. Total utomhuskostnad forblir uendret. Som følge av at m2 BRA-S øker, vil den relative utomhuskostnaden være lavere. Når en øker antall etasjer i boligblokker blir brannkravene strengere. Dette medfører høyere kostnader og, ved behov for ekstra trappeløp, lavere arealeffektivitet. Denne effekten er ikke hensyntatt i beregningene. Tabell 5 Prosjektkostnad inkludert tomtekostnad Simulering med tomtepris a 10 000 m2 BRA-S Total prosjektkostnad Tomtekostnad Null-scenarie 703 MNOK 180 MNOK Justering av antall etasjer 810 MNOK 210 MNOK Med økt befolkning kommer økt behov for sosial infrastruktur. Det er åpnet for å se på muligheten for å bygge barnehage i boligblokkene i sentrum. Dette vil trolig gjøre det mer attraktivt for barnefamilier å flytte inn til sentrum, og være med på å skape et heterogent samfunn i sentrum av Ski. Barnehagene skal bygges som 5-avdelings barnehager, noe som tilsvarer barnehage for 109 barn. Med utgangspunkt i 4 m2 BTA inneareal pr barn og 6 m2 uteareal pr barn får vi følgende scenario: Tabell 6 - Inneareal: 500 m2 BTA (436 m2 inneareal barn, 74 m2 kontorer, garderobe ansatte) - Uteareal: 2 600 m2 Simulering med barnehageareal Simulering 4 Null-scenariet Inkl. barnehage Total prosjektkostnad ekskl. mva 523 MNOK 522 MNOK Bygg 352 MNOK 355 MNOK Parkeringskjeller 109 MNOK 107 MNOK Utomhus 61 MNOK 60 MNOK Samlet gulvareal bolig, BTA 21 600 21 100 Samlet gulvareal bolig, BRA-S 18 000 17 583 Antall boenheter totalt 270 264 Antall beboere totalt 422 413 Antall beboere i barnehagealder (0-5) totalt 19 18 Antall beboere i skolealder (6-15) totalt 27 26
Antall beboere over 16 år totalt 377 368 Antall parkeringsplasser totalt 162 158 Prosent bebygd areal - % BYA 18 % 18 % Prosent tomteutnyttelse - % TU 108 % 108 % Kommentar: Totale prosjektkostnader blir lite påvirket. Det er knyttet stor usikkerhet til enhetspriser for barnehageareal, da man ser stor variasjon mellom ulike byggeprosjekter. Det er derfor knyttet høyere usikkerhet til dette resultatet enn simulering med bare boligareal. Behovet for parkeringsplasser og bodareal i kjeller går ned. Antall boenheter og antall beboere går ned Modellen tar ikke høyde for en mulig effekt på barnefamilier med barnehage i en av boligblokkene. Det kan tenkes at barnehage øker andelen barn i leilighetene. Ski kommune ønsker en sentrumsbebyggelse som skaper liv og aktivitet. Det skal derfor i deler av sentrum etableres arealer på gateplan for forretninger eller andre publikumsintensive virksomheter. I denne simuleringen ser vi for oss følgende justeringer i forhold til null-scenariet: Tabell 7 - Bygg A: 500 m2 næringsareal - Bygg B: 500 m2 næringsareal - Bygg C: 500 m2 næringsareal Simulering med næringsareal Simulering 5 Null-scenariet Inkl. næringsareal Total prosjektkostnad ekskl. mva 523 MNOK 518 MNOK Bygg 352 MNOK 355 MNOK Parkeringskjeller 109 MNOK 102 MNOK Utomhus 61 MNOK 61 MNOK Samlet gulvareal bolig, BTA 21 600 20 100 Samlet gulvareal bolig, BRA-S 18 000 16 750 Antall boenheter totalt 270 251 Antall beboere totalt 422 393 Antall beboere i barnehagealder (0-5) totalt 19 17 Antall beboere i skolealder (6-15) totalt 27 25 Antall beboere over 16 år totalt 377 351 Antall parkeringsplasser totalt 162 151 Prosent bebygd areal - % BYA 18 % 18 % Prosent tomteutnyttelse - % TU 108 % 108 % Kommentar: Kalkylen beregner kostnader for et innredet kontorlokale. Vi vurderer dette for å være et godt estimat for kontorer, kaféer, eiendomsmegler og tilsvarende delvis publikumsrettet virksomhet.
Det er liten kostnadsforskjell mellom null-scenariet og simulering med næringslokaler. Behovet for parkeringsplasser og bodareal i kjeller går ned, hvilket medfører en redusert kostnad for parkeringskjeller. Med bakgrunn i den store tilveksten av beboere til Ski sentrum de neste årene, vil leilighetssammensetningen kunne påvirke om man oppnår en heterogen befolkning i sentrum. I forhold til null-scenariet har vi i denne simuleringen justert på andelen 2-, 3- og 4-roms som vist under: Tabell 8-2-roms: 10% - 3-roms: 55% - 4-roms: 35% Simulering med endret leilighetssammensetning Simulering 6 Null-scenariet Endret sammensetning Total prosjektkostnad ekskl. mva 523 MNOK 517 MNOK Bygg 352 MNOK 352 MNOK Parkeringskjeller 109 MNOK 104 MNOK Utomhus 61 MNOK 61 MNOK Samlet gulvareal bolig, BTA 21 600 21 600 Samlet gulvareal bolig, BRA-S 18 000 18 000 Antall boenheter totalt 270 248 Antall 2-roms 108 36 Antall 3-roms 108 149 Antall 4-roms 54 63 Antall beboere totalt 422 424 Antall beboere i barnehagealder (0-5) totalt 19 22 Antall beboere i skolealder (6-15) totalt 27 37 Antall beboere over 16 år totalt 377 365 Antall parkeringsplasser totalt 162 155 Prosent bebygd areal - % BYA 18 % 18 % Prosent tomteutnyttelse - % TU 108 % 108 % Kommentar: Totalt antall boenheter reduseres. Antall beboere øker marginalt. Antall beboere i barnehagealder og skolealder øker relativt mer enn totalt antall beboere. Dette følger av at flere rom per leilighet bidrar til mer differensiert alder. Merk at hvorvidt det ekstra antallet større leiligheter fylles av barnefamilier eller eldre er usikkert. Total prosjektkostnad blir lavere ved høyere andel av 3- og 4-roms. Dette følger av et redusert areal i kjeller. Lavere intensitet av våtrom vil trolig også trekke i denne retningen, men denne effekten er ikke tatt inn i modellen. For sammensetning av beboere i leilighetene vises det til Vedlegg 3.
Rapporten tar opp en del temaer som kan bidra til å skape mer forståelse rundt utvikling av byområder og hvilke utfordringer og problemstillinger kommunene står ovenfor. Modellen beregner kostnader for et gitt område i Ski sentrum, der antall bygg og størrelsen på disse er fremkommet gjennom samarbeid med Ski kommune og BNL. Det vil være mulig å videreutvikle en generisk modell som kan brukes på andre områder og for flere typer bygg og anlegg. Dette kan være et interessant verktøy i byplanlegging for å vise effekter av ulike scenarier. Det anbefales å arbeide videre med caset og også involvere entreprenører, eiendomsmeglere, utviklere og andre aktører i boligbransjen. Dette kan være en arena for gode diskusjoner og skape gjensidig forståelse. Grunnkalkylene i modellen kan med fordel kvalitetssikres mot andre aktørers nøkkeltall. Det kan også være interessant å se på inntektssiden i en simulering med bakgrunn i markedsvurderinger. Hvorvidt et slikt utbyggingsprosjekt lar seg realisere eller ikke beror i hovedsak på lønnsomhet og risiko. Dette er igjen et resultat av alle forhold som definerer prosjektkostnadene, og markedssituasjonen som vil bestemme salgspris. Det anbefales å arbeide med hvilke grep kommunen, sammen med utviklere, kan gjøre for å tiltrekke seg yngre beboere (med barn) for å skape den heterogene befolkningen man ønsker seg i Ski sentrum. En av simuleringene inkluderer barnehage i en av blokkene. Det finnes helt sikkert en rekke andre funksjoner som yngre mennesker med barn vil verdsette. Som et eksempel har Ski kommune gjennomført «barnetråkk» der en har spurt barna i Ski hva de ønsker seg. Dette har vist at svømmehall står øverst på deres ønskeliste. Næringslokaler på gateplan er ønsket fra kommunen sin side. Av erfaring vet en at boligutviklere er skeptiske til dette da markedet er usikkert og risikoen i prosjektene dermed øker. Vi anbefaler at kommunen arbeider kreativt sammen med utviklere og næringsaktører i Ski for å få frem løsninger som svarer til kommunens ønsker, og samtidig ansees som realistiske og attraktive for utviklerne. Utbyggingsavtaler åpner for at kommunen kan få dekket infrastrukturkostnader gjennom avtaler med utbyggere. Det vil være naturlig at Ski kommune benytter utbyggingsavtaler i Ski sentrum. Kommunen bør tidlig vurdere hvordan avtalene skal utformes og hvilke tiltak som skal inngå. Utbyggingsavtalene bør sikre at kommunen oppnår de funksjoner og bymessige kvaliteter som er ønsket, men samtidig være balanserte og realistiske. Kostnadene som pålegges utviklere gjennomg utbyggingsavtaler vil inngå i de totale prosjektkostnadene og påvirke prosjektenes lønnsomhet. Over lengre tid kan kostbare utbyggingsavtaler virke prisdrivende på boligmarkedet. Rekkefølgebestemmelser utformes for å sikre at tiltak skjer i riktig rekkefølge. Viktige forhold som bør inngå i rekkefølgebestemmelser her er utbygging av veier og sosial infrastruktur så som skole og barnehage. Der planlagte bygge- og anleggsprosjekter ligger i direkte tilknytning til hverandre, eller i umiddelbar nærhet, bør en hensynta den praktiske gjennomføringen av prosjektene. Slik kan en sikre rasjonell gjennomføring og unngå unødvendige kostnader.
Sammenstilling av simuleringene Null-scenariet Justert antall etasjer Inkl. barnehage Inkl. næringsareal Endret sammensetning Total prosjektkostnad ekskl. mva 523 MNOK 600 MNOK 522 MNOK 518 MNOK 517 MNOK Bygg 352 MNOK 411 MNOK 355 MNOK 355 MNOK 352 MNOK Parkeringskjeller 109 MNOK 127 MNOK 107 MNOK 102 MNOK 104 MNOK Utomhus 61 MNOK 61 MNOK 60 MNOK 61 MNOK 61 MNOK Samlet gulvareal bolig, BTA 21 600 25 200 21 100 20 100 21 600 Samlet gulvareal bolig, BRA-S 18 000 21 000 17 583 16 750 18 000 Kostnad (total prosjektkostnad ekskl. mva) pr BRA-S 29 055 28 571 29 688 30 925 28 722 Antall boenheter totalt 270 315 264 251 248 Antall beboere totalt 422 493 413 393 424 Antall beboere i barnehagealder (0-5) totalt 19 22 18 17 22 Antall beboere i skolealder (6-15) totalt 27 32 26 25 37 Antall beboere over 16 år totalt 377 439 368 351 365 Antall parkeringsplasser totalt 162 189 158 151 155 Prosent bebygd areal - % BYA 18 % 18 % 18 % 18 % 18 % Prosent tomteutnyttelse - % TU 108 % 126 % 108 % 108 % 108 %
Statistikken er hentet fra SSB sin Statistikkbank. Fordelingen mellom voksne og barn i de ulike leilighetene er et estimat.
BTA BRA BRA-S Felleskostnader Generelle kostnader Byggekostnad Byrom Bruttoareal i henhold til NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger Areal begrenset av ytterveggenes utside. Bruksareal i henhold til NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger Areal innenfor omsluttende vegger. Salgbart bruksareal Salgbar andel av areal innenfor omsluttende vegger. Felleskostnader i henhold til NS3454 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt Felleskostnader inneholder kostnader til rigg og drift av bygg- og anleggsplass, entrepriseadministrasjon der det er underentreprenører, og hjelpearbeider knyttet til tekniske fag. Generelle kostnader i henhold til NS3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt Generelle kostnader inneholder kostnader til prosjekt- og byggeledelse, prosjektering, bikostnader (kontorrekvisita, trykksaker, modeller, reiser og dietter, etc), forsikringer og gebyrer. Sum Konto 1 til 8 i henhold til NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt og NS3451 Bygningsdelstabellen Offentlig tilgjengelige utendørsområder i byer, så som parker og plasser.