AURSKOG-HØLAND KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN - OMRÅDEREGULERING BLIKSRUDÅSEN BOLIGOMRÅDE Bestemmelsene er datert 02.12.2016, sist justert 08.05.2018 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 1. FORMÅL Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5, nr. 1) Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BFS1-27 (1111) Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BKS1-8 (1112) Offentlig eller privat tjenesteyting barnehage BBH1 (1161) Vann- og avløpsanlegg BVA1 (1540) Renovasjonsanlegg BR1-8 (1550) Uteoppholdsareal lekeplass BLK1-7 (1610) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5, nr. 2) Kjøreveg SKV1-22 (2011) Fortau SF1-2 (2012) Gang- og sykkelveg SGS1-2 (2015) Annen veggrunn - teknisk anlegg (2018) Annen veggrunn - grøntareal (2019) Kollektivknutepunkt kollektivholdeplass SKH1-2 (2073) Grønnstruktur (pbl. 12-5, nr. 3) Grønnstruktur G1-3 (3001) Turdrag GTD1-20 (3030) Hensynssoner (pbl. 12-6) Sikringssone, frisikt, H140 1-7 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Krav om detaljregulering Det skal foreligge godkjent detaljreguleringsplan etter pbl. 12-3 før det kan gis byggetillatelse i feltene BKS1-8. I detaljregulering kan BYA og byggehøyder tas opp til ny vurdering. 2.2 Krav til detaljplan VVA og overvann Detaljplan for veg, vann, overvann, avløp, renovasjon og øvrig teknisk infrastruktur, inkludert nødvendige tilknytninger til overordnet nett, skal godkjennes av kommunen før det kan gis igangsettingstillatelse for nye tiltak. Bearbeidelse av sideterreng til veganlegg, inkludert mur og vegrekkverk skal fremgå av detaljplanen. Tilfredsstillende slukkevannkapasitet og trykkforhold skal dokumenteres i detaljplan. Takvann og overflatevann skal fordrøyes internt på byggetomten og behandles etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. Reguleringsbestemmelser for Bliksrudåsen boligområde Side 1 av 6
I områder for grøntstruktur skal eksisterende bekker gå i åpne løp, og overvann skal ledes i åpne grøfter/kanaler tilrettelagt som kontrollert flomveg ved større nedbørsmengder. Klimafaktor og gjentaksintervall for overvann: Ved overvannsberegninger skal det benyttes følgende verdier for nedbørsdata: Nedbørsdata Gjentaksintervall 50 år Valgt klimafaktor 50 % 2.3 Garasje / parkering Det stilles følgende krav til parkeringsdekning innenfor planområdet: Boligtype Omfang/enhet Minimum antall p-plasser pr enhet Frittliggende Ene- og 2 pr. boligenhet + boligbebyggelse tomannsbolig, 1 pr. sekundærleilighet. enebolig med sekundærleilighet Konsentrert 1 2 roms 1,25 hvorav 0,25 i felles boligbebyggelse leilighet Konsentrert 3 5 roms 2,0 hvorav 0,25 i felles boligbebyggelse leilighet Blokkbebyggelse 1,25 hvorav 0,25 i felles 1-2 roms Blokkbebyggelse 1,75 hvorav 0,25 i felles 3-5 roms Barnehage 0,6 p-plass per ansatt 0,15 p-plass per barn Merknad Det skal settes av plass til garasje. 1 p-plass for sykkel 2 p-plass for sykkel 1 p-plass for sykkel 2 p-plass for sykkel Garasjer kan oppføres som frittstående garasjer eller parkeringskjeller/parkeringsanlegg under bakken. Frittstående garasjer/carport inntil 50 m 2 tillates plassert inntil 1 m fra tomtegrensen. Garasjer/carport med innkjøring vinkelrett fra adkomstvei skal ikke plasseres nærmere en 5 m fra tomtegrense mot vei. Parkeringsplasser skal i utgangspunktet opparbeides på egen grunn, men må ikke løses fullt ut i det enkelte prosjekt dersom det kan dekkes opp av plasser utenfor prosjektet. Det manglende antall parkeringsplasser skal opparbeides av permanent karakter, ikke mer enn 200 m fra det aktuelle tiltak, og skal være sikret med tinglyst avtale. I områder med leilighetsbebyggelse, skal minimum 5 % av parkeringsplassene skal være reservert for bevegelseshemmede. Dette krav utløses ved 10 eller flere parkeringsplasser. Parkeringsareal på terreng skal regnes med i %-BYA med 18 m2 pr plass. Parkering i kjeller eller under terreng regnes ikke med i %-BYA. 2.4 Grønn overflatefaktor GOF Minimumsverdi for GOF skal være på 0,5 for byggeområder for boligbebyggelse. Det skal vises utregning for GOF i byggesøknad for delområder avsatt til frittliggende småhusbebyggelse BFS. I delområder avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, BKS, skal det i detaljregulering vises utregning av GOF. Reguleringsbestemmelser for Bliksrudåsen boligområde Side 2 av 6
2.5 Støy Før det kan gis rammetillatelse for utbygging i området, skal det foreligge en beregning av trafikkstøy fra tilliggende vegnett. Miljøverndepartementets retningslinjer for vegtrafikkstøy i rundskriv T-1442 skal følges. Uteoppholdsareal på eneboligtomter skal ha støyverdier lavere enn L DEN 55dB, og der støyverdiene viser seg å være høyere må det på plass avbøtende tiltak. Eventuelle støyskjermingstiltak skal iverksettes samtidig med utbyggingen, og være ferdigstilt før ny bebyggelse tas i bruk. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL. 12-5, NR. 1) 3.1 Frittliggende småhusbebyggelse, BFS1-27 3.1.1 Tillatt boligtype og grad av utnytting Innenfor delområdene tillates det oppført frittliggende småhusbebyggelse. Tillatt grad av utnytting er BYA = 30 %. 3.1.2 Adkomst Tomtene skal ha adkomst fra den veien som er angitt med pil på plankartet. Sideveis forskyvning av adkomst kan tillates. 3.1.3 Byggehøyde og takform Maks gesimshøyde er 7,0 m og maks mønehøyde (= øvre gesims ved pulttak) 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Takterrasser tillates innenfor angitte høyder, med topp rekkverk som målepunkt for mønehøyde. Maks gesimshøyde for garasje er 3 m og maks mønehøyde 6 m over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen tillates oppført med alle typer takform, inkludert flatt tak. 3.2 Konsentrert småhusbebyggelse, BKS1 8 3.2.1 Plankrav For alle områdene kreves det godkjent detaljreguleringsplan før de kan bygges ut. 3.2.2 Tillatt boligtype og grad av utnytting For BKS1-2 og BKS 4-8 tillates konsentrert småhusbebyggelse. Tillatt grad av utnytting er BYA = 40 %. For BKS3 tillates konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Tillatt grad av utnytting er BYA = 45%. Krav til minste uteoppholdsareal pr bolig (MUA) er 50 kvm. Private hageparseller og terrasser/balkonger kan medregnes i MUA. 3.2.3 Byggehøyde, takform For BKS1-2 og BKS 4-8 er det tillatt med inntil tre etasjers boliger. Tillatte byggehøyder skal hjemles til kotehøyder ved detaljregulering av konkrete utbyggingsprosjekt. For BKS 3 er det tillatt med leilighetsbygg/blokkbebyggelse inntil fire etasjer + parkeringskjeller, og for konsentrert småhusbebyggelse inntil tre etasjer. Tillatte byggehøyder skal hjemles til kotehøyder ved detaljregulering av konkrete utbyggingsprosjekt. Maks gesimshøyde for garasje er 3 m og maks mønehøyde 6 m over gjennomsnittlig planert terreng. Reguleringsbestemmelser for Bliksrudåsen boligområde Side 3 av 6
Bebyggelsen tillates oppført med alle typer takform, inkludert flatt tak. Takterrasser tillates. 3.2.4 Lekeplasser Ved detaljregulering skal det avsettes areal til nærlekeplass på minimum 300 m2 innen en gangavstand på maksimalt 200 m fra bolig. Lekeplassene skal ha en trygg og egnet lokalisering. Til alle boligområder med samlet antall boliger over 30 boliger skal det innen en avstand på 500 meter være tilgang til egnet ballplass på minimum 20x40 meter. Nærlekeplasser og ballplasser skal være møblert med lekeapparater og klar til bruk innen brukstillatelse gis. Det skal også sikres gode felles uteoppholdsarealer for alle aldersgrupper. Plan for opparbeidelse av områdene skal utarbeides og godkjennes av kommunen før opparbeidelse. Forslaget til plan skal inkludere detaljerte planer for opparbeidelsen av området, med planteplaner etc, og det skal medfølge forslag til skjøtselsplan for området. 3.2.5 Tekniske anlegg Ved detaljregulering skal det avsettes areal til renovasjon og evt trafo. 3.3 Offentlig eller privat tjenesteyting barnehage, BBH1 3.3.1 Type bebyggelse, grad av utnytting og byggehøyde Området skal benyttes til formålet tjenesteyting - barnehage. Tillatt grad av utnytting er BYA = 30 %. 3.4 Vann- og avløpsanlegg BVA1 Innenfor området tillates oppført anlegg for vann og avløp. 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, NR 2) 4.1 Krav til veganleggene Kjøreveger og teknisk infrastruktur skal opparbeides i henhold til godkjent detaljplan, jfr 2.2. Alle veianlegg skal utstyres med tilfredsstillende belysning for de aktuelle trafikantgruppene. 4.2 Offentlige veganlegg SKV1 Det skal utarbeides byggeplaner for tiltak og kryss langs Fv. 170, SKV 21, med tilhørende fortau og gang- og sykkelveger. Byggeplanene skal godkjennes av Statens vegvesen. Vegen skal være kommunal veg. Fortau skal opparbeides fortløpende og parallelt med utbygging av tilgrensende boligfelt. FV 170, SKV1 og SKV21 Byggeplan for krysset skal godkjennes av Statens vegvesen. SKV2 SKV16 og SKV18 SKV19 Byggeplanene skal godkjennes av kommunen. Vegene skal overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse, og være i kommunalt eie. Fortau SF1-2 og Gang- og sykkelveg SGS1-2 Vegene skal være åpne for allmenn ferdsel til fots og til sykkel. Veganleggene skal overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse, og være i kommunalt eie. Reguleringsbestemmelser for Bliksrudåsen boligområde Side 4 av 6
4.3 Private veger Felles atkomstveger SKV17, SKV20 og SKV22 Byggeplanene skal godkjennes av kommunen. Vegene skal være i privat eie og være åpne for allmenn ferdsel. Hjemmel for disse felles private atkomstvegene skal knyttes opp til de eiendommer som med avkjørselspiler på plankartet er vist tilknyttet den enkelte veg. Eiendommene gis hjemmel i fellesskap (realsameie). Eierskapet skal tinglyses på eiendommene. 4.4 Annen veggrunn tekniske anlegg og grøntareal Områder avsatt til annen veggrunn uten egen benevnelse på plankartet, skal opparbeides som del av tilliggende veganlegg. I annen veggrunn inngår grøfter, støttemurer, gjerder/ rekkverk, grøntareal/beplantning og tilpassing til sidearealene. 4.5 Kollektivholdeplass SKH1-2 Byggeplan for holdeplassene skal godkjennes av Statens vegvesen. 5. GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5, NR. 3) Områder regulert til grønnstruktur skal være tilgjengelige for allmenheten og gi forbindelseslinjer gjennom planområdet. Terrengendringer er tillatt. Det skal tilrettelegges for ferdsel. Innenfor formålet kan ledningstrase for VA og el-anlegg plasseres og grøfter for overvann og kontrollert flomvei etableres. 5.1 Turdrag (GTD1-GTD20) For områdene GTD3-5, GTD8-14 og GTD17 skal det opparbeides 1 meter bred sti med subbus. For områdene GTD15 GTD16 skal det opparbeides 3 meter bred sti med subbus. Det enkelte område skal være ferdig opparbeidet før tilgrensende boliger kan gis brukstillatelse, eller så snart årstiden tillater ferdigstillelse. Innenfor alle områdene tillates opparbeidet trase for vann- og avløpsledningsnett. GTD15 og 16 tillates opparbeidet som beredskapsveg for utrykningskjøretøy. I område GTD12 er det tillatt å fylle opp søkk i nord med overskuddsmasser fra anlegget. Oppfyllingen må ses i sammenheng med stitraseen innenfor området. 5.2 Grønnstruktur (G1-G3) Områdene skal være åpne for allmenn ferdsel. Det kan tillates tiltak innenfor områdene som fremmer aktivitet iht. formålet. I område G2 er det tillatt å fylle opp søkk i nord med overskuddsmasser fra anlegget. Oppfyllingen må ses i sammenheng med stitrase i område GTD12. 6. HENSYNSSONER (PBL 12-6) 6.1 Hensynssone frisikt Frisikt skal tilrettelegges som vist i planen. I frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers kjørebaneplan. Reguleringsbestemmelser for Bliksrudåsen boligområde Side 5 av 6
7. REKKEFØLGEKRAV (PBL 12-7, NR. 10) 7.1 Teknisk infrastruktur Alle tiltak i tilknytning til Fv. 170, nedre del av SKV1 og SF1, SKV18-19 SKV22, SGS1-2 og SKH1-2 skal være opparbeidet i henhold til byggeplan godkjent av Statens Vegvesen før det kan gis igangsettingstillatelse for bebyggelse innenfor planområdet. Før det kan gis brukstillatelse for barnehage innenfor BBH1 skal kjøreveg SKV15 og fortau SF2 frem til området være ferdig opparbeidet. Før det kan gis brukstillatelse for ny bebyggelse skal tilhørende veganlegg med fortau/gang- og sykkelveg være ferdig opparbeidet. Nordre kryss mellom Liermosen og FV. 170 skal gis bom med refleks for å hindre gjennomkjøring når nytt kryss mellom KV1 og FV. 170 er ferdigstilt. Før det gis brukstillatelse til boliger skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for tilhørende tekniske anlegg. Igangsettingstillatelse for boligbygging innen planområdet kan ikke gis før rundkjøring med fv. 170, med tilhørende fasiliteter, er bygd. Rundkjøringen må reguleres i henhold til en teknisk detaljplan, som er godkjent av Statens vegvesen, og bygges etter en byggeplan som Statens vegvesen har godkjent. I Øvre Damsloravei skal det settes opp bom som tydelig markerer at det er en gangveg som også skal benyttes som beredskapsveg. Bom skal være ferdig oppsatt når SKV12 er ferdig opparbeidet. 7.2 Parkeringsplasser Parkeringsplasser skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for tilhørende bolig. 7.3 Lekeplasser Lekeplassene skal være ferdig opparbeidet før tilgrensende/tilhørende boliger kan gis brukstillatelse, eller så snart årstiden tillater det. Reguleringsbestemmelser for Bliksrudåsen boligområde Side 6 av 6