AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2011/446 Dato: 02.02.12 Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christian Hellevang. A B X, Oslo Sammendrag Leieforholdet gjaldt leie av et rom i en leilighet hvor også utleiers datter og fullmektig bodde. Saken gjelder leierens krav etter leieforholdets opphør om tilbakebetaling av depositum, samt erstatning for et bilde. Utleieren bestred kravet, og viste til at kontraktens bestemmelse om at også leieren måtte levere skriftlig oppsigelse var bindende, og at leieren derfor måtte betale 1 måned ekstra oppsigelsestid, samt 50 % av strømregningen. Leieren bestred ikke å betale for strøm for den oppsigelsestid hun mente å ha, men uten purregebyr. Husleietvistutvalget kom til at avtalen om at leieren måtte si opp skriftlig etter lovendring 01.09.09 ikke var bindende, og ga leieren medhold fordi det var sannsynlig at hun hadde sagt fra til utleiers datter og fullmektig at hun skulle flytte både muntlig og skriftlig før det senere oppsigelsesbrevet som ble sendt da skriftlig oppsigelse ble krevd. Leieren fikk ikke medhold i krav om erstatning for bildet, fordi utleieren benektet kjennskap til det og leieren ikke fremla bevis. Utleier fikk medhold i kravet om betaling for strøm, men bare for den perioden leieren pliktet å betale leie, og uten gebyr. Saksgang Klage av 15.08.11 ble mottatt av Husleietvistutvalget den 22.08.11. Ved Husleietvistutvalgets brev av 12.09.11 ble klagen forsøkt forkynt for innklagede, men klagen kom i retur. Ved Husleietvistutvalgets brev av 28.09.11 ble klagen forkynt for innklagede 03.10.11. Tilsvar av 12.10.11 ble mottatt 13.10.11. Begge parter bor forholdsvis langt fra Oslo, og det passet ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til 02.11.11 med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Siste prosesskriv kom fra klageren ved brev av 05.11.11, og ble oversendt til innklagede ved Husleietvistutvalgets brev av 10.11.11. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått 14.03.11 mellom klageren som leier og innklagede som utleier og gjaldt en ettroms leilighet på 10 m2. Det fremgår at leieforholdet gjelder et enkelt rom i utleiers bolig, og at leieren har vanlig adgang til resten av boligen. Kontrakten startet 01.04.11 og løp til opphør 01.04.12. I leietiden gjaldt det en adgang til oppsigelse med 1 måneds gjensidig skriftlig varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 5 500,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. hver måned. Når det gjaldt oppvarming og strøm, var det avtalt at leieren sammen med øvrige boende måtte tegne et abonnement som deles. Depositumet var kr 10 000,-. Utleiers datter er oppført som utleiers fullmektig. Utleiers kjæreste [av leieren også omtalt som utleiers datters stefar], er ikke oppført i kontrakten å ha noen rolle som utleier eller fullmektig. 1
Klageren har i det vesentlige anført Jeg leide et rom, og utleiers datter bodde også i leiligheten. Jeg sa opp min plass i leiligheten 15.04.11, fordi jeg ble uten jobb og valgte å flytte til Nord-Norge igjen. Oppsigelsen ble gitt muntlig til utleiers datter som bodde sammen med meg, og på Skype til utleier som var i utlandet. Begge bekreftet at det var i orden og ønsket meg lykke til. Jeg klargjorde rommet og flyttet 20.04.11. Det er meget overraskende at utleiers datter påstår at hun ikke visste jeg hadde flyttet når alle tingene mine var pakket for å sendes nordover, det er vel ingen som pakker alle sakene sine for å dra på ferie. Jeg ga klar beskjed om at jeg skulle skaffe meg en jobb i Nord-Norge, at jeg ikke kom tilbake, jeg ga henne all maten min i fryseren og kjøleskapet samt solkortet mitt og vi hadde en kjempediskusjon om dette fordi hun mente jeg kunne skaffe meg jobb i Oslo. Det er ikke mitt problem hvis utleiers datter ikke har sagt dette til utleier. Da jeg ikke fikk alt med meg på flyet, stod det 4 esker, et speil og et bilde igjen. Jeg ga beskjed om at dette ville bli hentet før oppsigelsestiden var over, altså i løpet av mai måned. Jeg skrev et avskjedsbrev til utleiers datter, og det inneholdt også en oppsigelse. Da hun kom hjem om kvelden fikk jeg svar på sms, hvor hun takket for brevet og sa hun savnet meg allerede. Jeg snakket med henne i telefonen og på Facebook flere ganger etterpå, og spurte om hun hadde funnet noen ny å bo sammen med, men hun svarte at hun fant ingen. Den 20.05.11 skrev hun til meg på Facebook. Hun hadde fortsatt ikke funnet noen som kunne leie enda. Jeg sendte dem en rekke forslag på jenter som ville bo der, men utleiers datter var så kresen. Hun spurte etter nøklene, og jeg svarte at hun ville få dem når min tante hentet resten av tingene mine. Min tante førsøkte to ganger å hente tingene mine, men det passet aldri for utleiers datter. Leiligheten ble stilt til rådighet før oppsigelsestidens utløp, eskene ble hentet av tante og nøklene levert. Et bilde som lå oppå eskene da jeg dro derfra 20.04.11, var ikke der da min tante hentet sakene, og utleiers datter sa da at hun ikke visste hvor det var. Så sa hun plutselig at det var et problem, fordi stefaren hennes sa at jeg ikke hadde levert skriftlig varsel til han om oppsigelsen. Jeg stilte meg uforstående til dette, da han ikke står i kontrakten. Derimot står utleiers datter nevnt som utleiers fullmektig, og hun bodde der jo hele tiden, og har erkjent at hun visste at jeg hadde flyttet. Jeg hadde heller ikke fått noen beskjed eller fullmakt som viste at stefaren hadde noe med dette å gjøre. Det forundrer meg at utleiers datter sier at hun ikke har noe med dette å gjøre når hun står som fullmektig. Dersom de mente det var noe galt med måten jeg sa opp, hvorfor fikk jeg ikke beskjed om dette med en gang jeg flyttet? I stedet ga de meg inntrykk av at alt var i orden og ventet til min oppsigelsestid nesten var over, før de kom med påstanden om at de ikke hadde mottatt noen skriftlig oppsigelse. Jeg skrev en mail til stefaren [oppsigelsen per e-post av 20.05.11] om oppsigelsen som ble gjort i april, men han fastholdt at den måtte være skriftlig, og at dette ikke var gjort. Jeg mener at når den muntlige oppsigelsen ble bekreftet av utleiers datter og av utleier på Skype, og oppsigelsen ble gjentatt skriftlig i brev den dagen jeg flyttet, må den betraktes som skriftlig og gyldig i henhold til avtalen. Jeg anser det som et påskudd for å kreve meg for en måned ekstra leie, siden de hadde vært så trege med å finne nye leiere. De forsøkte å gi meg dårlig samvittighet med hensyn til de problemene utleier ville få med banken hvis hun ikke betalte lånet sitt i rett tid, og de truet med ytterligere omkostninger hvis jeg ikke betalte. For øvrig finner jeg ingen formkrav i husleieloven til leiers oppsigelse, og det kan ikke gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn bestemmelsene i husleieloven. Stefaren skrev 21.05.11 at 1 måneds oppsigelsestid var kortere enn normalt, og at det var rimelig at jeg betalte for juni også, slik at utleiers datter fikk litt tid på seg til å finne en løsning. De hadde hatt 6 uker på seg til å finne en ny leier fra jeg sa opp 15.04.11 og til leieforholdet var avsluttet 31.05.11. Jeg har hørt at utleier har plikt på seg til å forsøke å begrense leiers utgifter i oppsigelsestiden, ved å forsøke å få nye leiere så snart som mulig. Leiligheten er meget attraktiv og ligger veldig sentralt. 2
Husleie for mai måned er betalt. Jeg har ikke satt min fot i leiligheten etter 20.04.11. Jeg hevder at leieforholdet utløp 31.05.11. Jeg har sagt at jeg skal betale min del av strømutgiftene i leieperioden, men har tidligere ikke mottatt noen regning eller oversikt over disse utgiftene. De kopier av strømregninger og inkassokrav som er vedlagt, er helt irrelevante, da flere av disse gjelder krav datert i februar og mars 2011. Jeg flyttet ikke inn før april 2011. Jeg skal betale min del av strøm for april og mai 2011, uten tilleggsgebyrer, selv om jeg flyttet ut 20.04.11, og ikke har brukt strøm siden da. Klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Depositum kr 10 000,- + rente etter loven frigis i sin helhet. 2. Rettsgebyr kr 860,- + renter etter loven kreves dekket. 3. Forsvunnet bilde, anslått verdi kr 500,- kreves erstattet. 4. Eventuelle reiseutgifter/oppholdsutgifter ved evt. mekling kreves dekket. Innklagede har i det vesentlige anført Leieren hevder å ha sagt opp muntlig, og at dette er tilstrekkelig oppsigelse. Min datter som leieren hevder å muntlig ha sagt opp avtalen til, har ikke oppfattet en tydelig oppsigelse fra leieren. Min datter oppfattet at leieren fra tid til annen hevdet at hun hadde planer om å flytte, men noen konkret oppsigelse forekom ikke. I forbindelse med at leieren dro på en lenge planlagt påskeferie etterlot hun en lapp i leiligheten til min datter som bodde sammen med henne, med en påskehilsen. På lappen skrev hun blant annet at hun var usikker på når hun skulle komme tilbake, men det stod ikke et ord om oppsigelse av avtalen. Avtalen er enkel og har et tydelig krav til skriftlig oppsigelse. Leieren var klar over regelen om skriftlig oppsigelse. Jeg mottok skriftlig oppsigelse 20.05.11 via en e-post som hun hadde sendt til min kjæreste [samme person som leieren kaller stefaren ], og forventer derfor at hun holder avtalen og betaler for juni med kr 5 500,-. Jeg hadde ønsket 3 måneders oppsigelsestid som er standard, men etter ønske fra leieren aksepterte jeg 1 måneds frist. Det anses rimelig at leieren betaler etter avtalen juni måned, spesielt i lys av at oppsigelsestiden pleier å være 3 måneder. I tillegg til juni måned må leieren i henhold til avtalen betale 50 % av strømkostnadene i leieperioden. I følge dagens samtale med Hafslund var 50 % av strømkostnadene i perioden 01.04.11 30.06.11, kr 2 000,-. Leieren hevder at et bilde er forsvunnet fra leiligheten. Hva slags bilde dette handler om, eventuell verdi, når et slikt bilde skulle ha forsvunnet, hvor bildet skulle ha forsvunnet fra og hvem som skulle være ansvarlig, har leieren ikke informert verken meg eller min datter om. Innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Innklagede frifinnes. 3
2. I tillegg til betaling av leie for juni måned med kr 5 500,-, må leieren i henhold til avtale betale 50 % av strømkostnadene i leieperioden. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Av hensyn til sammenhengen behandler utvalget utleierens krav før leierens krav. Husleie, kr 5 500,- (en måneds ekstra oppsigelsestid for juni 2011) Utleier har krevd at leieren skal betale for en måneds ekstra oppsigelsestid i juni 2011, med henvisning til at leieren etter kontrakten plikter å si opp skriftlig. Leieren har avvist kravet med henvisning til at hun ikke plikter å si opp skriftlig, men at hun uansett også sa opp skriftlig i et brev til utleiers datter og fullmektig som bodde sammen med henne, og videre til utleier. Av kontrakten punkt 3 fremgår det at leieforholdet startet 01.04.11 og at det kan sies opp med 1 måneds gjensidig skriftlig varsel til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Det er riktig at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i husleieloven, jf. 1-2 første ledd. Videre er det riktig at leieren i 9-4 i utgangspunktet er gitt adgang til uten formkrav - som for eksempel skriftlighet -, er gitt rett til å si opp en tidsubestemt avtale. Tidligere var det slik at en tidsbestemt avtale ikke kunne sies opp med mindre det var avtalt, og da gikk det likevel ut fra et mer-til-det-mindre-synspunkt an å avtale det som var mildere for leieren, nemlig en oppsigelsesadgang med skriftlighetskrav. Men fra 01.09.09 ble 9-2 endret slik at utleier ved boligleie ved tidsbestemte avtaler i tilfelle skriftlig måtte opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid. Av 9-2 annet ledd fremgår det nå at en tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum. Konsekvensen etter en vanlig forståelse av lovens ordlyd er at en eventuell avtale som innfører ekstra formkrav for leieren som ikke følger av loven, jf. henvisningen til at leieren har rett til å si opp i samsvar med regelen i 9-4, - ikke vil være bindende. Skriftlig oppsigelse fra leierens side vil dermed være redusert fra et mulig formkrav til å være et spørsmål om leieren kan bevise sin muntlige oppsigelse. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn at leieren som hun har opplyst har sagt opp muntlig, og finner det dessuten mest sannsynlig at leieren også sa fra om at hun skulle flytte og avslutte leieforholdet i et brev til utleiers datter og fullmektig som hun bodde sammen med. Det vises særlig til den fremlagte sms-utveksling mellom leieren og utleiers datter, hvor utleiers datter blant annet skriver at Takk for alt vennen begynte nesten å gråte da jeg så brevet savner dg allerede ( ) Hvordan er det i Nord? ( ) Koos å være hjemme igjen!?. Husleietvistutvalget gir derfor ikke utleieren medhold i at leieren må betale husleie også for juni 2011. Oppsigelsestiden anses utløpt 31.05.11. Leieren frifinnes. Strøm, kr 2 000,- (april, mai, juni 2011) Det er avtalt i kontraktens punkt 4.2 om oppvarming og strøm at leieren sammen med øvrige boende må tegne et abonnement som deles. Utvalget anser dermed at utleier kan kreve at leieren betaler 50 % av utgiftene. Leieren har ikke bestridt kravet om å betale strøm for så vidt gjelder april og mai som hun er enig at må anses som leietiden hun plikter å betale for, men har bestridt kravet for juni samt den del som gjelder purregebyrer. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at leieperioden var fra 01.04.11 til 31.05.11, og er dermed enig i dette. 4
De fremlagte fakturaer m.v. gjelder også andre perioder enn den leieren skal betale for. Utleier har opplyst at Hafslund har opplyst at 50 % av utgiftene for perioden 01.04.11 30.06.11 utgjør kr 2 000,-. Da utvalget ikke har holdepunkter for annet og utgiften på ca kr 667,- per måned må anses innenfor det som må anses vanlig og påregnelig, legges kostnaden til grunn. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i kravet om betaling av skyldig strøm med for april og mai 2011 totalt kr 1 333,-. Erstatning for bilde Utleier har bestridt kravet med henvisning til at hun ikke kjenner til dette. Leieren har ikke fremlagt noe som kan sannsynliggjøre kravet. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet, og frifinner utleieren. Renter Utleieren har ikke krevd rente. Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Klageren har i hovedsak vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. 2. Utgifter til reise/opphold Etter HTU-forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Det har ikke vært møte i saken, og det foreligger dermed uansett ingen kostnader som nevnt å kreve dekket. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. A frifinns fra kravet om å betale husleie for juni 2011. 2. A tilpliktes å betale skyldige strømkostnader for april og mai 2011 med totalt kr 1 333,-. 3. B frifinnes fra kravet om erstatning for bilde. 4. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. 5
Depositum Depositumet kan gjøres opp i henhold til ovenstående, jf bestemmelsen i husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr 1020. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 02.02.12 Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang 6