Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Floa Galoppen Bure Fredrikstad kommune (Nasjonal plan-id: 01061042) Dato for siste rev. av bestemmelsene: 28.04.2014 Dato for kommunestyrets godkjenning: 19.06.2014 1. GENERELT 1.1 Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. 1.2 Reguleringsformål: Pbl 12-5: 1. Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (B) - Kommunaltekniske anlegg (KT) - Lekeplass (L) - Bolig/Kontor (B/K) - Bolig/kontor/lager (B/K/L) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Kjøreveg (V1-5) - Fortau (F1-3) - Gangveg/gangareal (GS1-8) - Annen veggrunn tekniske anlegg (AV1-11) - Annen veggrunn - grøntalegg (AVG) - Parkeringsplasser på grunnen (P1-2) - Parkeringshus-/anlegg (PA) 3. Landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift - Friluftsområde (FR) 4. Naturområde i sjø og vassdrag 1.3 Hensynssoner: Pbl 12-6: - Sikringssoner - frisikt (H140_1-2) - Støysone - gul støysone (H220_1-2) - Faresone - ras- og skredfare (H310) - Faresoner - høyspenningsanlegg (H370) 2. Utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet (jfr. Pbl 12-7 nr. 1) 2.1 Konsentrert småhusbebyggelse (B) Reguleringsbestemmelser Side 1 av 6
a) Det tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse med tillatt bebygd areal (%-BYA) inntil 30 %. b) Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesims- og mønehøyde 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. c) Boligene skal ha et minste uteoppholdsareal (MUA), balkonger medregnet, på minimum 50 m 2. d) Det etableres parkering for hhv bil/sykkel ihht kommunens retningslinjer. e) Feltet har kjøreadkomst fra offentlig vei i sør (V2). Fortau skal ha nedsenket kantstein der adkomst etableres. 2.2 Kommunaltekniske anlegg (KT) a) Det tillates anlegg og installasjoner for drift av kommunaltekniske anlegg. b) Det tillates transformatorstasjoner for høyspenningsanlegg. 2.3 Lekeplass (L) a) Det tillates oppført lekeapparater og andre installasjoner egnet til lek og aktiviteter for barn. b) Lekeplassen skal prosjekteres med innhold, kvalitet og utforming etter kommunens retningslinjer og i samråd med Fageteaten i Fredrikstad kommune. c) Lekeplassen skal ha hensiktsmessig sikring for trafikk og nødvendig avbøtende tiltak mot støy mot tilgrensende kjøreveier. Dette kan være gjerde/hekk eller en kombinasjon. 2.4 Bolig/Kontor (B/K) a) I området kan det oppføres bygninger for boliger og kontorvirksomhet. b) Bebyggelsen kan oppføres med gesims- og mønehøyde inntil 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tak skal utformes som saltak med takvinkel min. 30 maks. 45 grader. c) Bygninger i samme gruppe bør tilstrebes en beslektet utforming, hvor takvinkel, materialbruk og overflatebehandling skal utgjøre en harmonisk helhet. d) Maksimalt tillatt bebygd areal er 30 % (BYA=30%). Området er vurdert som ferdig utbygget ihht BYA-kravet. e) Boligene skal ha et minste uteoppholdsareal (MUA), balkonger medregnet, på minimum 50 m 2. f) Det skal etableres parkering for hhv bil/sykkel ihht kommunens retningslinjer. g) Adkomst tillates med personbil via kjørbar gangveg GS7 h) Ved evt. søknader om tiltak på B/K utover det som allerede er godkjent, vil det bli gjort gjeldende krav om grunnundersøkelser i hht NVE s krav. Reguleringsbestemmelser Side 2 av 6
2.5 Bolig/Kontor (B/K/L) a) I området kan det oppføres bygninger for boliger - kontor- lagervirksomhet. b) Bebyggelsen kan oppføres med gesims inntil 9,5 meter- og mønehøyde inntil 11,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. c) Bygninger i samme gruppe bør tilstrebes en beslektet utforming, hvor takvinkel, materialbruk og overflatebehandling skal utgjøre en harmonisk helhet. d) Maksimalt tillatt bebygd areal er 30 % (BYA=30%). Ved evt. søknader på B/K/L utover det som allerede er godkjent vil det bli gjort gjeldende krav om grunnundersøkelser i hht NVE s krav. e) Boligene skal ha et minste uteoppholdsareal (MUA), balkonger medregnet, på minimum 50 m 2. f) Det skal etableres parkering for hhv bil/sykkel ihht kommunens retningslinjer. g) Adkomst skal være via AV7 og V2. 2.6 Kjøreveg (V1-5) a) Ved prosjektering og opparbeidelse av kjørevegene skal det legges vekt på god terrengtilpasning for å begrense skjæringer og fyllinger. Eventuelle støttemurer skal gis et best mulig estetisk preg. b) Kjøreveger skal utføres med fast dekke. c) Skillet mellom kjørebane og fortau utformes med ikke-avvisende kantstein, slik at syklister har mulighet for å sykle vekselvis på fortau og i kjørebane. 2.7 Fortau (F1-3) Fortau skal opparbeides samtidig med kjørevegen. Endelig utforming skal framgå av byggeplan. 2.8 Gang- /sykkelveg (GS1-8) a) Byggeplaner for opparbeidelse av GS1-GS8 skal godkjennes av kommunen med tanke på kommunal overtakelse. b) GS2 skal stenges for biltrafikk når kjøreveg V2 er ferdig opparbeidet med nytt kryss mot V1. c) GS7 tillates opparbeidet som kjørbar gangveg fram til B/K. d) Ved prosjektering og opparbeidelse av GS8 skal det legges stor vekt på terrengtilpassing. Fyllinger i strandsonen skal begrenses mest mulig. Utførsel med fundament på stolper, tilsvarende gang-/sykkelveg lenger nord mot Ørebekk, skal vurderes. (Se pkt 6.5 om krav til geoteknisk utredning og undersøkelse). 2.9 Annen veggrunn tekniske anlegg (AV1-11) Reguleringsbestemmelser Side 3 av 6
a) Annen veggrunn skal generelt gis en parkmessig behandling. Der det er nødvendig for å hindre erosjon tillates veiskråning mot elven plastret med naturlig materiale (stein). Annen veggrunn skal opparbeides samtidig med vegen. b) AV7 kan brukes som adkomstvei og/eller som parkering. Adkomst til AV7 skal være via V2. 2.10 Annen veggrunn grøntanlegg (AVG) I grøntanlegget skal eksisterende, naturlig vegetasjon i størst mulig grad bevares. Det tillates ikke tekniske inngrep som kan forringe grøntområdets verdi. 2.11 Naturområde i sjø og vassdrag (NS) Innenfor NS tillates ingen søknadspliktige tiltak. 2.12 Parkeringsplasser på grunnen (P1-2) P1-P2 skal ha funksjon som p-plass for beboere og gjester til Bureveien 29-39. 2.13 Parkeringshus/-anlegg (PA) a) Innenfor området PA tillates oppført garasjeanlegg for beboerne i Bureveien 29-39. b) Maks. BYA=45 %. Maks. gesims- og mønehøyde er 5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. 2.14 Friluftområder (FR) Opparbeidelse av stier for tilrettelegging av adkomst til området kan tillates etter godkjenning av kommunen. Større terrenginngrep er ikke tillatt. Ny beplantning tillates kun for å bøte på sår etter landskapsinngrep, og skal være tilpasset områdets karakter. Anlegg av mindre lekeplasser kan tillates etter godkjenning fra kommunen og grunneier. 2.15 Sikringssoner frisikt I området mellom frisiktlinjer og vegformål (frisiktsoner) skal det i avkjørsler og vegkryss være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. Enkeltstående trær med tilfredsstillende oppkvisting kan tillates. 3. Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet (jfr. Pbl. 12-7 nr. 2). 3.1 Kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at bebyggelsen får en god form, materialbehandling og fargesetting. Materialbruk (herunder også takmaterialer) og fargebruk skal godkjennes av kommunen og må derfor inngå i byggesøknaden. Det skal vektlegges at ny bebyggelse får en høy arkitektonisk kvalitet. Det tillates ikke fargebruk som i særlig grad forsterker bebyggelsens eksponering i landskapet. 3.2 Behandling av takvann skal fremgå av landskapsplan ved byggeanmeldelse. Løsning for lokal overvannsdisponering skal godkjennes av kommunen. 3.3 Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller Reguleringsbestemmelser Side 4 av 6
brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. 4. Grenseverdier for tillatt forurensing og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning (jfr. Pbl. 12-7 nr. 3). 4.1 Støy a) Støynivået skal ikke overstige Miljøverndepartementets anbefalte grenseverdier for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012, Tabell 3 eller senere vedtatte retningslinjer, vedtekter eller forskrifter. b) Det skal ved byggeanmeldelse innenfor gul støysone fremlegges en støyberegning med tilhørende støyfaglig vurdering basert på den prosjekterte bebyggelsen for området. Vurderingen skal vise hvordan gjeldene krav til innendørs støynivå i boligen og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen. 4.2 Luftforurensning a) Luftforurensning skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T-1520 eller senere vedtatte retningslinjer, vedtekter eller forskrifter. 5. Funksjons- og kvaliteskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal (jfr. Pbl. 12-7 nr. 4). 5.1 Universell utforming a) Alle trafikkområder, uteoppholdsarealer og bebyggelsens 1. etasje innenfor planområdet skal ha universell utforming. 6. Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert (jfr. Pbl. 12-7 nr. 10). 6.1 Landskapsplan a) Før søknadspliktige tiltak kan igangsettes skal det foreligge en fagmessig utført landskapsplan for hele området som skal være godkjent av kommunens fagetater. Planen bla skal vurdere høyder og utforming av det nye veianlegget i forhold til storm og springflo. 6.2 Leke- og utearealer a) Lekeplass L skal være opparbeidet før nytt veianlegg og evt nye boliger på delfelt B tas i bruk. 6.3 Støyskjerming a) Eventuelle støybeskyttelsestiltak skal være opparbeidet før brukstillatelse gis for berørte områder/boliger. Reguleringsbestemmelser Side 5 av 6
6.4 Adkomstvei V2 a) Før det kan gis byggetillatelse på tiltak innenfor B/K/L må vei V2 være etablert ihht reguleringsplanen og adkomst via AV7 være sikret. Byggeplaner for opparbeidelse av V2 skal godkjennes av kommunen før utførelse med tanke på kommunal overtakelse. Byggeplanen skal vise løsninger for vann og avløp. b) Etter ferdigstillelse av adkomstvei V2 skal B/K/L ha kjøreadkomst via AV7 og V2. Samtidig etableres bom/sidehinder som angitt i planen (i høyde med nabogrense mellom eiendommene 48/64 og 48/422). c) V2 og AV7 skal benyttes som adkomst til evt. tiltak på områder benevnt «C» og «D» i reguleringsplan for Floa-Galoppen- Bure vedtatt 18.11.1993. 6.5 Renovasjon Ved søknad om tiltak innenfor byggeområdene B, B/K eller B/K/L skal det framlegges renovasjonsteknisk plan som skal godkjennes av kommunen. 6.6 Geoteknisk utredning og undersøkelse a)som grunnlag for detaljprosjektering, skal geoteknisk utredning og dokumentasjon følge søknad om tiltak for alle arbeider på løsmasser langs elva. b) For søknad om tiltak i tilknytning til Faresone - ras- og skredfare (H310) (hensynssone på hele strekningen nord for G/S-brua) skal det i tillegg til pkt 6.6 a) foretas nødvendige grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger av stabilitet som skal følge søknad om tiltak. c) Fjellet vest for planområdet (Galoppen) skal undersøkes og eventuelt sikres mot steinsprang før tiltak innenfor i planområdet tillates igangsatt. 7. Hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal (jfr. Pbl. 12-7 nr. 14). 7.1 Offentlige arealer a) Kjøreveg V1-5, fortau F1-3, GS1-8, Lekeplass L, friluftsområde FR og annen veggrunn er offentlige arealer. 7.2 Fellesarealer a) Parkeringsplass P1-2 er felles for Bureveien 29-39. b) Parkeringshus/-anlegg PA er felles for Bureveien 29-39. Reguleringsbestemmelser Side 6 av 6