Nasjonal planid: 010526034 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Kroken boligområde Figur 1: Planområde (Kilde Google Maps/Kamperhaug boligutvikling AS) Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: 08.02.17 Revidert: Planen er utarbeidet av
Innholdsfortegnelse Innhold SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF... 4 2 REGULERINGSFORMÅL... 4 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1:... 4 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2:... 4 2.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3:... 4 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6.... 4 2.5 Infrastruktursoner 11-8b jf. pbl 12-6.... 4 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER... 4 3.1 Frisikt... 5 3.2 Kjøreveier/fortau... 5 3.3 Overvann... 5 4 FELLESBESTEMMELSER... 5 4.1 Kulturminner... 5 4.2 Universell utforming... 5 4.3 Støy... 5 4.4 Stedstilpassing av tiltak... 6 4.5 Parkering... 6 4.5 Bebyggelsens plassering... 6 4.6 Geotekniske forhold... 6 4.7 Forurensing i grunnen... 6 4.8 Overvann... 7 4.9 Dyrket mark... 7 4.10 Måleregler... 7 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 7 5.1 Utomhusplan... 7 5.2 Frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3)... 8 5.3 Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1-6)... 8 5.4 Blokkbebyggelse (BBB1-2)... 8 5.5 Lekeplasser (f_blk1-6)... 9 5.6 Renovasjonsanlegg (f_bre 1-3)... 9 5.7 Uteoppholdsareal (f_but1-5)... 9 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 9 6.1 Vei (f_sv1-4)... 9 6.2 Kjørevei (o_skv1)... 9 6.3 Gang-/sykkelvei (o_sgs1-4)... 9 6.4 Fortau (f_sf1-4)... 9 6.5 Holdeplass/plattform (o_sh1-2)... 10 6.6 Leskur/plattformtak (o_sp)... 10 6.7 Parkeringsanlegg (f_spa1-2)... 10 7 GRØNNSTRUKTUR... 10 Side 2 av 10
7.1 Turvei (f_gt1-2)... 10 8 HENSYNSSONER... 10 8.1 Frisiktsone (H140_1 5)... 10 8.2 Hensynssone støy... 10 9 INFRASTRUKTURSONE... 10 9.1 Krav vedrørende infrastruktur... 10 Side 3 av 10
1 FORMÅLSPARAGRAF Formålet med planarbeidet er å etablere et bærekraftig boligområde med variasjon i boligtyper fra eneboliger til flermannsboliger og leiligheter. Det legges vekt på gode fellesområder for både barn og voksne med god internkommunikasjon i planområdet og inn mot Sarpsborg sentrum. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3) - Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1-6) - Blokkbebyggelse (BB1-2) - Næringsbebyggelse (BN) - Renovasjonsanlegg (f_bre1-3) - Lekeplass (f_blk1-6) - Uteoppholdsareal (f_but 1-5) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Veg (f_sv1-4) - Kjørevei (o_skv1) - Gang-/sykkelveg (o_sgs1-4) - Fortau (f_sf1-4) - Annen veigrunn- grøntareal (f_svg1-2) - Annen veigrunn - teknisk anlegg (o_svt1-8) - Holdeplass/plattform (o_sh1-2) - Leskur/plattformtak (o_sp) - Parkeringsanlegg (f_spa 1-2) 2.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3: - Turvei (f_gt1-2) 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6. - Frisiktsone mot veg (H140_1-5) - Hensynsone støy (H220) 2.5 Infrastruktursoner 11-8b jf. pbl 12-6. - Krav vedrørende infrastruktur (fordrøyning av overvann) 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Tabellen under gir oversikt over hvilke fellesområder som må ferdigstilles før det gis brukstillatelse for nye bygninger i boligområdene: Side 4 av 10
Boligområde Lek Uteopphold Vei Fortau/GS-vei Renovasjon BFS1 BLK1 SV2 SF1, SF3-4 BRE1 BFS2 BLK3 SV3 SF2-4 BRE2 BFS3 BLK3 BUT4 SV3 SF3-4 BRE2 BKS1 BLK1 BUT1 SV2 SF1, SF3-4 BRE1 BKS2 BLK1 SV2 SF1, SF3-4 BRE1 BKS3 BLK2 BUT2 SV3 SF2-4, SGS4 BRE2 og 6 BKS4 BLK2 SV3 SF2-4, SGS4 BRE2 BKS5 BLK3 BUT3 SV3 SF2-4, SGS4 BRE2 BKS6 BLK4 SV3, SGS2-4, SF2-4 BRE2 SKV1 BBB1 BLK5-6 BUT2 og 5 SV4, SKV1 SGS3, SF2-4 BRE3 BBB2 BLK1 BUT1 SV1-2 SF1, SF3-4 BRE1 3.1 Frisikt Frisiktsonene skal etableres samtidig med tilhørende veianlegg. 3.2 Kjøreveier/fortau Kjøreveier/fortau skal være opparbeidet eller sikret gjennomført før brukstillatelse gis og skal ferdigstilles senest 12 måneder etter at første brukstillatelse gis. 3.3 Overvann Plan for åpen overvannshåndtering og fordrøyning skal fremlegges for kommunen ved byggetillatelse for første bolig i utomhusplan. Det skal dokumenteres at systemet er operativt ved søknad om brukstillatelse for første bolig. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, 8 1. 4.2 Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bebyggelse, trafikkarealer og fellesområder jf. Pbl 12-7, ledd nr 4. 4.3 Støy Støynivået skal ikke overstige grenseverdier for støy angitt i tabell 3 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, jf. T- 1 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6. Side 5 av 10
1442/2012 jf pbl 12-7, ledd nr. 3, eller senere retningslinjer som erstatter denne ved gjennomføring av tiltaket. 4.4 Stedstilpassing av tiltak a) Ved oppføring av bebyggelse og andre konstruksjoner/installasjoner skal det legges vekt på god terrengtilpasning og størst mulig grad av bevaring av eksisterende vegetasjon og topografi. b) Bebyggelsen skal preges av god kvalitet, form, materialbehandling og fargesetting. c) Bebyggelsen tillates å ha et modernistisk uttrykk og et rolig, men variertformspråk, som speiler bebyggelsens funksjon, og skal ha en felles karakter som gjenspeiles i utbyggingsområdet som helhet. Jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 1. 4.5 Parkering Det skal anvises minimum 0,8 p-plass for bil per boenhet i henhold til kommuneplanens arealdel. Plassene skal inngå i BYA. Dersom p-plassene er plassert i p-kjeller, under bebyggelse eller under areal som kan benyttes som felles uteoppholdsareal skal det ikke inngå i BYA. Det skal anvises minimum 2 p-plasser for sykkel per boenhet i henhold til kommuneplanens arealdel. 25 % av anviste sykkelplasser skal være overdekket. I fellesanlegg skal minimum 10 % av parkeringsplassene avsettes til mennesker med nedsatt bevegelsesevne og minst 50 prosent av alle p-plassene ha fremlagt strøm for lading. 4.5 Bebyggelsens plassering Utenfor byggegrenser og inntil 1 meter fra eiendomsgrense tillates det oppført garasjer, carporter, sportsbod eller mindre installasjoner, så fremt det ikke er til hinder for fri sikt mot vei. Jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 1. 4.6 Geotekniske forhold Prosjekteringen av fundamentering for ny bebyggelse skal forelegges uavhengig foretak for kontroll i forbindelse med rammesøknad/igangsettingssøknad. Dette skal dokumenteres overfor kommunen. 4.7 Forurensing i grunnen Før lekeplasser opparbeides skal forurensning i grunnen undersøkes. Dersom noen av prøvene overskrider normalverdiene i forurensningsforskriften kap. 2, vedlegg 1, skal saken behandles etter forskriftens kap. 2. Vedrørende jorden som skal gjenbrukes på tomten, prøveuttak, analyser og tiltak, skal kvalitetskriteriene i Miljødirektoratets veileder TA-2261 og TA-2553 (eller til en hver tid gjeldende veiledere) og forurensningsforskriftens kap. 2 følges. Side 6 av 10
Dersom noen av prøvene overskrider «Kvalitetskriterier for jord i barnehager, lekeplasser og skoler», tabell 1 i Miljødirektoratets veileder TA-2261 skal tilfredsstillende tiltak gjennomføres. Vedrørende jorden, prøvetakingen, analyser og kriterier skal Miljødirektoratets veileder TA-2261 (eller til en hver tid gjeldende veileder) følges. Vedrørende tiltak skal Miljødirektoratets veileder TA-2262 følges. For ny jord som tilføres lekeplasser skal det foreligge dokumentasjon som viser at jorden tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA-2261. 4.8 Overvann Endelig plassering og utstrekning av anvist fordrøyningsbasseng skal anvises i utomhusplanen. Overvannet skal ledes til åpent system som går igjennom hele planområdet i fellesområdene. Det tillates maksimalt påslipp av 40 l/sek av overvann til kommunalt nett. 4.9 Dyrket mark Dyrket mark som fjernes fra planområdet tillates flyttet til annet anvist areal med behov for jordforbedring i kommunen. Arealet skal anvises av Sarpsborg kommunes landbruksavdeling og det skal foreligge avtale mellom grunneier og Sarpsborg kommune dersom kommunen ikke er grunneier. 4.10 Måleregler Målereglene i Byggeteknisk forskrift legges til grunn for tiltak etter planen. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Utomhusplan a) Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Denne skal blant annet vise: - Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering. Hovedadkomst for gående og kjørende, vegbredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. Side 7 av 10
- Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares. Områder for tekniske anlegg og andre terrenginngrep med konsekvenser for vegetasjon skal også anvises. - Plassering av belysning. - Sikringstiltak for sikring av jernbanesporet og stenging av eksisterende planovergang. b) Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte, kan avslås av kommunen. Jf. Pkt. 1, Formålsparagrafen. c) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 5.2 Frittliggende småhusbebyggelse (BFS1-3) a) I feltene kan det oppføres frittliggende eneboliger. b) Maksimal BYA er 33 %. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. c) Maksimale mønehøyder settes til 9 m og gesimshøyde 7 m. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. d) Sportsbod skal legges til garasje og skal være maks 15 m2. e) Carport/ garasje/ bod skal ha maksimal mønehøyde 7 m og gesimshøyde 4 m. 5.3 Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1-6). a) I feltene BKS1-6 kan det oppføres rekkehus eller 2-mannsboliger. b) For BKS1-6 er maksimal BYA 45 %. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. c) Rekkehusene skal ha flatt tak og 2-mannsboligene skal i hovedform ha saltak mellom 27º og 40º, men underordnede deler av bygningen opp til 40 % kan utformes med annen takform, f. eks pulttak. d) For rekkehusene settes gesims- og mønehøyde til 7,5 m. For bygg med saltak er maksimal tillatt mønehøyde 9 m og gesimshøyde 5 m. Høydene beregnes i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. e) Sportsbod skal være maks 15 m2. f) Carport/garasje/bod skal ha maksimal mønehøyde 7 m og gesimshøyde 4 m. 5.4 Blokkbebyggelse (BBB1-2). a) I feltet BBB1-2 kan det oppføres blokkbebyggelse eller flermannsboliger i maksimalt 3 etasjer. b) For BBB1-2 er maksimal BYA 52 %. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. c) Bebyggelsen skal ha flatt tak men underordnede deler av bygningen opp til 40 % kan utformes med annen takform, f. eks pulttak. d) Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde er 11 m. Høydene beregnes i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. e) Bebyggelsen tillates opparbeidet med underjordisk p-kjeller som ikke inngår i BYA. Overflateparkering tillates ikke. f) Sportsbod skal være maks 15 m2 og kan etableres i fellesanlegg. Side 8 av 10
5.5 Lekeplasser (f_blk1-6) a) Innenfor lekeareal opparbeides felles lekeplass for boligområdene, Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr 14. b) Gangavstanden til lekeplassen skal være maksimum 50 m fra de boligene den skal betjene. c) Lekeplassene skal inneholde minimum en sandkasse, en benk, minst 2 valgfrie lekeapparater og noe fast dekke som er flatt nok til trehjulssykling. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. d) Lekeplassene kan ha vegetasjon i form av busker og trær, dog ikke allergifremkallende arter. e) Det skal opparbeides anlegg for åpen overvannshåndtering i områdene for lek slik det er anvist i illustrasjonsplanen. Dette skal anvises endelig i utomhusplanen. 5.6 Renovasjonsanlegg (f_bre 1-3) Arealet skal benyttes som felles plass for nedgravd avfallscontainere. Endelig plassering og omfang skal anvises i utomhusplanen. Renovasjonsteknisk plan skal fremlegges som del av byggesøknad og godkjennes av kommunen før byggetillatelse kan gis Jfr. Pbl 12-7, nr.10. 5.7 Uteoppholdsareal (f_but1-5) a) Område f_but1-2 tillates opparbeidet med stedlig vegetasjon som skjerm mot jernbanen og turveier som leder fra f_gt1 og f_sv4 til f_gt2. Det skal opparbeides stier i grus med minimum bredde = 1,2m og området skal være tilgjengelig for offentligheten. Innholdet i tiltaket skal fremgå av utomhusplanen. Områdene skal også inneholde en etablering av et sikringsgjerde (flettverk) mot jernbanen med H= 2 m. b) Det tillates opparbeidet områder for urban dyrking som er felles for beboerne i området. c) f_but3-5 tillates opparbeidet med åpen overvannshåndtering samt tilhørende stedegen vegetasjon. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Vei (f_sv1-4) f_sv1 er felles for beboerne i BBB2 og er adkomstvei til f_spa2. f_sv2-4 er felles veier for beboerne i området. 6.2 Kjørevei (o_skv1) o_skv1 er offentlig. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14 og Sarpsborg kommune skal godkjenne byggeplan for veien. Den skal opparbeides etter Sarpsborg kommunes veinorm. 6.3 Gang-/sykkelvei (o_sgs1-4) o_gs1-4 er offentlig. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14 og Sarpsborg kommune skal godkjenne byggeplan for GS-veien. Den skal opparbeides etter Sarpsborg kommunes veinorm. 6.4 Fortau (f_sf1-4) f_sf1-4 er felles. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14 og skal være allment tilgjengelige. Side 9 av 10
6.5 Holdeplass/plattform (o_sh1-2) Innenfor o_sh1 tillates etablert nytt kantstopp for buss i Brusemyrveien. Innenfor o_sh2 tillates opparbeidet busslomme i Brusemyrveien. 6.6 Leskur/plattformtak (o_sp) Det tillates oppført leskur for busspassasjerer innenfor formålet. 6.7 Parkeringsanlegg (f_spa1-2) f_spa 1 er felles for BBB1 og f_spa2 er felles for BBB2. Det skal anvises snuplass for renovasjonskjøretøy i område f_spa1 i utomhusplanen. Det tillates opparbeidet carport/garasjer innenfor formålet. Carport/ garasje skal ha maksimal mønehøyde 7 m og gesimshøyde 4 m. Ved flatt tak skal maksimal gesims- og mønehøyde være 4 m. 7 GRØNNSTRUKTUR 7.1 Turvei (f_gt1-2) Turveien skal være grøntkorridor og skal opparbeides med enkelt grusdekke med en bredde på 2 meter, Jf. 12-7, 1 ledd nr. 1. Turveien skal være allment tilgjengelig. f_gt2 er inngangen til tunell for gang- og sykkeltrafikk under jernbanen. 8 HENSYNSSONER 8.1 Frisiktsone (H140_1 5) Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 4. 8.2 Hensynssone støy Ved oppføring av boliger eller etablering av uteoppholdsarealer innenfor områder vist som gul hensynssone støy (H220) skal det dokumenteres at gjeldende grenseverdier omtalt i 4.3 overholdes. Det skal om nødvendig gjøres lokale støyskjermingstiltak. 9 INFRASTRUKTURSONE 9.1 Krav vedrørende infrastruktur Det skal etableres et fordrøyningsbasseng på minimum 1000 m3 for overvann i området som del av åpen overvannshåndtering. Fordrøyningens kapasitet kan fordeles på flere mindre anlegg i den åpne løsningen. Anlegget skal godkjennes av kommunen og endelig plassering og omfang skal anvises i utomhusplanen. Side 10 av 10