SOLA KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING 0526 BEDRIFTSIDRETTSARENA MED TILLEGGSFUNKSJONER, FORUS FELT D6 Revidert 15.11.2013 I medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven av 01.07.09 har Sola kommunestyre vedtatt denne detaljreguleringen med tilhørende bestemmelser i møte som sak 1. FORMÅL MED PLANEN Bebyggelse og anlegg (plan- og bygningsloven 12-5 nr. 1) Uteoppholdsareal Hotell/overnatting Kombinert bebyggelse og anleggsformål: Idrettsanlegg Hotell/overnatting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (plan- og bygningsloven 12-5 nr. 2) Kjøreveg Offentlig gang-/sykkelveg Parkeringsplasser Kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer ]: Gang- sykkelveg/ kjøreveg Grøntstruktur (plan- og bygningsloven 12-5 nr. 3) Grønnstruktur Hensynssoner (plan- og bygningsloven 12-6) Sikringssone frisikt 2. REKKEFØLGEBESTEMMELSER side 1
2.1. Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen Avkjørsler og grøntstrukturen skal være etablert i samsvar med kommunens norm for veibygging, og denne planen, før det gis igangsettingstillatelse. Før det gis brukstillatelse for leilighetshotell i felt Hotell, skal uteoppholdsareal f_uteopphold 1 med støyskjerm være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for leilighetshotell, skal parkområde mot vest, sør for turvegen til Skadbergåsen boligfelt, være opparbeidet med tilhørende turveglenker som vist i plan 0381.Parkområdet skal opparbeides i tråd med prinsippene i overordnet grøntplan for Forusområdet. Før det gis brukstillatelse for tiltak i planområdet, skal sikker gangforbindelse til nærmeste bussholdeplass langs Åsenvegen være etablert. Denne skal krysse Foruskanalen sør for planområdet, slik at det blir en direkte adkomst for kollektivreisende til planområdet. Før det gis brukstillatelse for tiltak i planområdet, skal alle g/s- veger i planområdet, samt område regulert til gang- sykkelveg/ kjøreveg (prioritert kryssing for myke trafikanter) være etablert. Det vil ikke bli gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for leilighetshotellet før bygging av idrettsanlegget er igangsatt. 3. FELLESBESTEMMELSER 3.1. Overordnet plan Der ikke annet er angitt i bestemmelsene, gjelder reguleringsplanbestemmelsene for reguleringsplan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg Felt D. 3.2. Krav til uteområder og beplanting Utendørsarealer innenfor planområdet skal etableres og opparbeides i henhold til prinsippene nedfelt i overordnet grøntplan for Forus Næringspark. 3.3. Byggesøknad Ved byggesøknad skal det utarbeides situasjonsplan som viser avkjørsler, parkering, terrengbehandling, beplanting, gjerder over 1,5 meter høyde, plassering av søppeloppbevaring og innretninger som er søknadspliktige i henhold til plan- og bygningsloven. Det skal også redegjøres for følgende elementer; adkomst og tilgjengelighet inkludert universell utforming, estetisk utforming, energi- og ressursbruk, materialbruk, avfallshåndtering og håndtering av overflatevann. Fasadetegninger skal angi høyder og vise tilstøtende bebyggelse. side 2
3.4. Situasjonsplan I forbindelse med søknad om byggetillatelse skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500. Utomhusplanen skal vise hvordan ubebygde deler av tomta skal utnyttes. Kartet skal angis planlagt terrengmessig behandling med høydeangivelser, materialbruk, beplanting, gjerder og støyskjerm. 3.5. Estetikk Bygningsmassen skal brytes opp ved hjelp av balkonger, kontrastfarger og bruk av ulike materialer. Materialer skal være miljøvennlige, med lang levetid og lite behov for vedlikehold. Det skal legges vekt på at området skal være publikumsvennlig og at bygningene gis estetiske og arkitektoniske kvaliteter. Prosjektet skal før søknad om byggetillatelse, godkjennes av sivilarkitekt tilknyttet Forus Næringspark, med tanke på en helhetlig utforming av området. Arkitekturprosjekteringen for bygg skal utføres av foretak med sentral godkjenning i tiltaksklasse 3. 3.6. Areal og volumberegninger Areal og volum skal beregnes i henhold til plan- og bygningsloven, byggeforskrifter og NS3940. 3.7. Infrastruktur Ledninger for strøm, telefon og tv skal føres via jordkabel. 3.8. Byggehøyder og utnyttelse Byggehøyder skal måles ut fra eksisterende terreng/kotehøyde som finnes i området på det tidspunktet tiltaket søkes igangsatt. Bruksareal som ligger under bakkenivå skal ikke regnes med i samlet utnyttelse/total BRA. Åpne, etablerte parkeringsplasser og sykkelparkeringsplasser under tak skal ikke regnes med i samlet utnyttelse/total BRA. 3.9. Utforming av skilt, reklame og belysning Det skal utarbeides skiltplan og formingsveileder for skilting lang offentlige veier og ved innkjørsel til enkelteiendommer som skal godkjennes av ansvarlig myndighet. Innenfor hver eiendom skal skilt og reklame utformes i henhold til disse. 3.10. Sykkelparkering Innenfor planområdet skal det etableres overbygd/overdekka parkeringsplasser for sykkel med minimum plass for 150 sykler, med trygg adkomst til tilliggende gang-/sykkelveinett og personalinnganger. Minimum 80 av disse skal ligge i område P2. 3.11. Universell utforming Alle bygninger og uteområder skal tilfredsstille nasjonale mål for universell utforming for alle menneskers bruk. Forholdene skal sikres ivaretatt og dokumentert gjennom søknad om byggetillatelse. side 3
3.12. Energi Bygninger som oppføres eller gjennomgår hovedombygging skal knyttes til fjernvarmeanlegg. Ved byggesøknad skal det i samråd med netteier avklares behov for nettstasjon, og om nødvendig tas med dette. 3.13. Vann og avløp Vann- og avløpsnett skal etableres i henhold til kommunalteknisk norm for vann- og avløpsledninger, og tekniske planer for slike anlegg skal godkjennes av relevant myndighet. Hensynet til brannvannsdekning skal vises spesiell oppmerksomhet. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG (plan- og bygningsloven 12-7) 4.1. Hotell og overnatting På området skal det bygges leilighetshotell. Maksimum utnyttelse er 4 700 m2 BRA. Maksimum gesimshøyde er 20 m over planert terreng. Sjette etasje skal trekkes inn minimum 1,5 meter i forhold til underliggende etasje. Hver leilighet skal ha kokemuligheter, slik at selvhusholdning kan foregå. Det tillates ikke å etablere publikumsrettede tilbud/ funksjoner, eller offentlig tilgjengelige tjenester. Leilighetene tillates ikke seksjonert. Hver leilighet skal ha privat balkong eller terrasse. Balkonger kan rage 2 meter ut fra bygningskroppen i andre til femte etasje. Det tillates etablert private og /eller fellesprivate takterrasser. Hver leilighet skal ha vinduer mot sør eller sørvest for å sikre gode lysforhold i leiligheten. 4.2. Kombinert bebyggelse og anleggsformål Idrettsanlegg og Hotel/ overnatting På området skal det bygges et kombinasjonsbygg for bedriftsidrettsanlegg og leilighetshotell. Maks gesimshøyde er 20 m over planert terreng. Ved inngangspartiet kan bygget avvike inntil 3 meter fra regulerte byggegrenser. Hovedinngang skal orienteres mot Åsenvegen. Bedriftsidrettsanlegg med tilhørende funksjoner Maksimum utnyttelse er 20 000 m2 BRA og minimum utnyttelse er 16 720 m2 BRA. I bedriftsidrettsanlegg inngår treningssenter, idrettshaller, skytebaner, garderober, klubblokaler, lager og andre funksjoner som er direkte tilknyttet idrettsutøvelse eller er nødvendige for driften av idrettsanlegget. Det tillates også etablert lokaler for enkel servering (kantine), velvære, virksomheter for å forebygge helseskader(bedriftshelsetjenester), og kontorer for fysioterapi, kiropraktor og liknende. - Leilighetshotell Maksimum utnyttelse er 3 300 m2 BRA. side 4
Leilighetshotell kan etableres i tredje til femte etasje. Hver leilighet skal ha kokemuligheter, slik at selvhusholdning kan foregå. Leilighetene tillates ikke seksjonert. Hver leilighet skal ha tilgang til privat eller fellesprivat balkong eller takterrasse. Balkonger kan rage 2 meter ut fra bygningskroppen i tredje til femte etasje. Det kan etableres fellesprivat takterrasse. Minst halvparten av leilighetene skal ha vinduer mot sørøst, sør eller sørvest for å sikre gode lysforhold. 4.3. Uteoppholdsareal Områdene f_uteopphold_1 og f_uteopphold_2 skal etableres som felles uteoppholdsareal for leilighetshotell og idrettsanlegg. F_Uteopphold_2 skal gis en parkmessig opparbeidelse, og grøntplan for uteoppholdsarealet skal oversendes Sola kommune v/ seksjon park og grønt for godkjenning før opparbeidelse. Uteoppholdsarealet skal støyskjermes mot Moseidsletta i tråd med anbefalingene i støyrapporten. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1. Kjøreveg Avkjøring til Moseidsletta skal etableres iht. kommunalteknisk norm veibygging og iht tekniske planer godkjent av relevant myndighet. Krysningspunkt mellom gang-/og sykkelveg og kjøreveg skal utformes slik at myke trafikanter og syklister gis prioritet. 5.2. Felles privat parkering, P1 Alle parkeringsplasser innenfor detaljreguleringen skal tilhøre virksomhetene innenfor planområdet. Området skal opparbeides som parkering og manøvreringsareal for kjøretøy til bygningene. Beplantning tillates der det ikke er til hinder for kjøretrafikk eller siktforhold. Innenfor området skal det etableres maksimum 45 p-plasser, hvorav minst 5 HC-plasser. I plan 1 i idrettsanlegget skal det etableres 45 p-plasser og 2 HC-plasser under tak. 5.3. Sykkelparkering, P2 Innenfor området skal det etableres sykkelskur for sykkelparkering med minimum 80 sykler under tak. 5.4. Offentlig kjøreveg og gang-/sykkelveg Kjøreveg og gang-/sykkelveg er offentlig veg, og bestemmelsene om disse ligger i overordnet plan og tilgrensende planer. side 5
5.5. Kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer - Gang- sykkelveg/ kjøreveg Arealet skal opparbeides slik at det gis prioritet til myke trafikanter som krysser avkjørselen. 6. GRØNTSTRUKTUR 6.1. Grøntstruktur Arealer regulert som grøntstruktur skal opparbeides i henhold til prinsippene nedfelt i grøntplan for Forusområdet. Arealene skal gis en utforming som harmonerer med omgivelsene for øvrig. 7. HENSYNSSONER (plan- og bygningsloven 12-6) 7.1. Sikringssone frisikt Innenfor viste sikringssone frisikt tillates ikke oppført elementer som hindrer sikt mellom 0,5 m og 3,0 m over bakkenivå. Søyles og høystammede trær tillates. side 6