Side 1 Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen du holder i hånden inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2011. Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Side 2 Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i avholdes tirsdag 22. mai 2012 kl. 19:00 i samlingssalen, Trosterud skole. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og 2 andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2011 A) Årsberetning og regnskap for 2011 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Oppgangskontakter 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av husordensreglene B) Forslag fra Naida Yasin om nedbetaling av fellesgjeld C) Forslag fra Inger Teien om dørmatter i sommerhalvåret D) Forslag fra Håkon Halvorsen om felling av trær, strøing av stikkveier E) Forslag fra Håkon Halvorsen ang. fyringsanlegget Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 2 delegerte med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 13.3.2012 Styret i Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Knut Sælid /s/ Tom Erik Trondsen /s/ May Liss Urang /s/
Side 3 ÅRSBERETNING FOR 2011 1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Leder Jon-Erik Berger Stjernemyrveien 40 Nestleder Agatha Al-Saadi Haugerudveien 32 Styremedlem Knut Sælid Haugerudveien 4 Styremedlem Tom Erik Trondsen Stjernemyrveien 16 Styremedlem May Liss Urang Stjernemyrveien 6 1. varamedlem Idar Lauritzen Haugerudveien 8 2. varamedlem Jorun Slette Stjernemyrveien 14 3. varamedlem Mohammed Usman Ali Haugerudveien 42 4. varamedlem Jean R Bernadotte Nordenstam Stjernemyrveien 28 Valgkomité Dag Endal Stjernemyrveien 24 Valgkomité Siri Ingebjørg Keul Stjernemyrveien 32 Valgkomité Ingar Sivertsen Haugerudveien 20 Delegert OBOS Agatha Al-Saadi Haugerudveien 32 Delegert OBOS Tom Erik Trondsen Stjernemyrveien 16 Varadelegert OBOS Idar Lauritzen Haugerudveien 8 Varadelegert OBOS Knut Sælid Haugerudveien 4 2. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948512823, ligger i Alna i Oslo kommune og har adresse: Haugerudvn 2 70, 0674 Oslo Stjernemyrvn 2 48, 0673 Oslo Borettslaget består av 577 andelsleiligheter, fordelt på 17 bygninger med 59 oppganger, alle på 5 etasjer inkludert underetasje. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Tomten ble kjøpt i 1986, er på 112 242 m 2 og har gårdsnr. 141 og bruksnr. 101 / 105. Første innflytting skjedde i 1966. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget tilstreber likestilling slik at det ikke forekommer forskjellsbehandling av kjønn ved valg av tillitsvalgte og ved ansettelser.
Side 4 Styret Styret har ikke fast besøkstid på driftskontoret, men møte med styret kan avtales via daglig leder. Post til styret / daglig leder kan legges i styrets postkasse utenfor underetasjen i Haugerudveien 22 eller sendes pr. e-post til kontor@haugerudborettslag.no Se også borettslagets utmerkede hjemmeside på www.haugerudborettslag.no Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Driftskontoret Driftskontoret i underetasjen Haugerudveien 22 er betjent tirsdager i uker med oddetall (uke 1, 3, 5 osv.) av daglig leder Erik Braathen. Besøks- og telefontid disse ukene er mellom kl. 13:00 og kl. 15:00. Daglig leder er som regel også tilgjengelig pr. telefon utover besøkstidene (mellom kl 08:30 og 15:00). Driftskontoret har telefon 22 32 62 05 og e-post kontor@haugerudborettslag.no Vaktmestertjeneste / andre ansatte Vaktmester Gunnar Paulsen ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret i underetasjen Haugerudveien 20 har besøks- og telefontid på hverdager mellom kl. 12:30 og kl. 13:00. Vaktmester kan da kontaktes på telefon 22 32 48 51, ellers på vaktmobil 91 55 42 56. Vaktmobilen skal kun brukes når det er påkrevd og om det haster. Vaktmester skal ikke ringes privat. Skriftlige meldinger til vaktmester kan legges i postkasse utenfor underetasje inngang i Haugerudveien 20, eller sendes som e-post til vaktmester@haugerudborettslag.no Snømåking / strøing i vinterhalvåret og gressklipping i sommerhalvåret utføres av firma Gaard & Tvengsberg Vaktmestertjenester. Skjøtsel av grøntanleggene utføres nå av GrøntMiljø AS. Jennie Katrine Urang er ansatt som renholder for lokalene i Haugerudvn. 8, 20 og 22. Det er ikke registrert skader i 2011. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har utvidet forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
Side 5 Parkering Alle leilighetene i borettslaget har enten én nummerert parkeringsplass ute eller én garasje. Borettslaget har ca. 20 gjesteparkeringsplasser, som kan brukes av besøkende (ikke av biler tilhørende / registrert på beboere i ). Det er parkeringskontroll i borettslaget som utføres av firma Smart Security. Reglene er gjengitt på side 48. Nøkler/skilt Nøkler til oppgangene bestilles ved henvendelse til vaktmester eller daglig leder. Skilt til ringetablå ute (gratis) og postkasse (betales av beboer) bestilles hos daglig leder. Renhold Norvakt og Vask AS har ansvar for renhold av borettslagets 59 oppganger. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger, da dette krever autorisert installatør. Inngrep kan forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Kraftleveranse til selskapets fellesanlegg OBOS har fremforhandlet en ny kraftavtale på vegne av boligselskaper som er forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen som løper til 31.12.2014. Den nye avtalen er videreført med Alpiq Norway AS som rådgiver og forvalter. LOS (Agder Energi AS) som står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. OBOS har lagt vekt på å fremforhandle et produkt som både gir forutsigbarhet, lav risiko og gode strømpriser. Alpiq Index er et produkt for prissikring av et gitt kraftvolum for en bestemt leveringsperiode. Kraftavtalen gir følgende fordeler for borettslaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,775 øre pr. kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med daglig prissikring av et fastsatt volum som gir gunstige strømpriser. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Eramet AS. Profesjonell forvaltning fra Alpiq Norway AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. For 2011 har tidligere kraftforvaltningsportefølje fulgt markedsprisen gjennom hele året, og strømkostnadene for 2011 kan sammenlignes med en spotprisavtale.
Side 6 Energimerking Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 02333. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Borettslaget har montert brannslange i alle leiligheter og delt ut 2 røykvarslere. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Husk å skifte batteri i røykvarsler minst én gang pr. år og kontroller at varsleren fungerer (helst med røyk). Vannslange skal kontrolleres at den fungerer og er hel. Den som evt. også har pulverapparat bør vende på disse én gang pr. år (helst utendørs) slik at pulveret ikke klumper seg og apparatet mister effekt. HMS- Internkontroll Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6.12.1996 med virkning fra 1.1.1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter. Viktige lover i denne sammenheng er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene.
Side 7 Rehabilitering og større vedlikehold 2011 Oppgradering av varmestyring, utskifting av 1 varmeveksler i blokk 4 2010 Oppussing av 5 oppganger (dugnad) 2009 Vedlikehold av inngangspartier 2008 2009 Oppsett av trafikkbommer 2007 2009 Utbedring av balkongene på grunn av lekkasjeproblem 2006 2007 Ny utebelysning 2005 2006 Oppgradering av undersentralene (fyring/varmtvann) 2005 Takutbedringer 2004 Oppussing av 33 oppganger (dugnad) 2003 Oppgradering av de elektriske hovedtavlene 2002 2003 Oppgradering av leke- og samlingsplasser, oppgradering av kjøreveien og nye røykvarslere & brannslanger 2001 2003 Nye innglassede balkonger og nye inngangspartier (begge sider) 1999 2000 Bygging av avfallshus ute 1995 1996 Vindusutskifting 1989 1990 Utbedring av fasader 3. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er fra 8.4.2012 forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10140. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Dersom det oppstår skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skader meldes til vaktmester på vaktmobil 91 55 42 56 fortløpende. OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel; ved vannskader er egenandelen kr 10 000 ved øvrige skader er den på kr 6 000. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Innboforsikring Den enkelte andelseier bør ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. For OBOS-medlemmer kan det være gunstig å kontakte OBOS Forsikring for tilbud på innboforsikring med lav pris og tilpassede vilkår.
Side 8 4. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil normalt være minst fem hverdager etter at boligen er kunngjort på www.obos.no/boligmarked Hvis OBOS mottar meldingen om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan man ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Den som tar forkjøpsretten i bruk trer inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig innen fristen. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. 5. STYRETS ARBEID Siden generalforsamlingen i mai 2011 har styret avholdt 22 ordinære styremøter. Medlemmer av styret har i tillegg deltatt på en rekke møter med ulike samarbeidspartnere og leverandører, samt vært på en rekke befaringer i borettslaget. Varmestyringsanlegget Etter fyringssesongen 2010-2011, var det naturlig for styret å sjekke om fyringsanlegget i var optimalt. Det ble satt i sving store krefter for å finne fagfolk som forsto problemet, og hadde vært med på å bygge opp slike anlegg. Valget falt på Endreduce som har spesialisert seg på å rehabilitere/optimalisere slike anlegg. Planleggingen av anlegget startet i februar 2011 og selve installasjon av forbedringstiltak i mai/juni. Oppstarten i september 2011 ble forsinket grunnet hull i varmeveksler. Styret har gjennom hele høsten/vinteren jobbet intenst og lagt ned mye arbeide for å optimalisere anlegget sammen med Enreduce, Effektiv Energi og vaktmester. Vi nærmer oss målet, men det er et stykke igjen før det er helt klart. Rehabilitering, vedlikehold og nødvendige fornyelser Det er i den senere tid blitt klart for styret at vi har et rehabiliteringsbehov på murverket over vinduer på lik linje med det som ble gjort i 1989/90. Det som ble utført da er i bra stand, men det som ikke ble tatt den gangen er det på høy tid å gjøre noe med. Styret har i denne saken hatt hjelp av bygningsingeniører av meget høy kvalitet og stor nytte av det prosjekteringsarbeidet som ble gjort 1988/89. Styret vil komme tilbake til hvordan vi skal løse det jobbmessig og økonomisk. Som følge av stadig flere tilfeller at tette rør, vedtok styret å innhente tilbud på vedlikeholdsspyling av alle rør i borettslaget. Etter en helhetsvurdering med bakgrunn i bl.a. pris og referanser, falt valget på Gravco a.s. Arbeidene starter 2. mai. De vil ta 2 oppganger pr. dag. og skal være ferdig 15. juni.
Side 9 Det klages stadig over mat-, røyklukt o.l. fra naboleiligheter og styret har derfor innhentet tilbud på rens av ventilasjonskanaler. Arbeidene planlegges gjennomført høsten 2012. Styret minner for øvrig om at man ikke må tette igjen ventilasjonsluker. Det er viktig at disse holdes åpne for å unngå kondensproblemer og helsefarlig mugg-/soppdannelse. Som tidligere varslet, vil borettslaget ikke dekke slike skader dersom beboerne bryter reglene for ventilasjon slik de er beskrevet i Husordensreglene. I Haugerudvn. 20 har vi startet et prøveprosjekt med utskifting av lamper. Lampene i oppgangene står på så å si hele døgnet. Når en pære er i ferd med å gå står de og blinker, noe som fører til varmegang med fare for ødeleggelse av lysarmatur. De nye lampene (ligner på de gamle) styres av en lydsensor og slår seg på når en dør åpnes. De slår seg av en stund etter det har blitt stille i oppgangen. I underetasjen styres lampene av en bevegelsessensor. Nye lamper er nødvendig, og vil være strømbesparende. Styret har mottatt flere henvendelser om lekkasjer fra tak på balkong og disse er blitt utbedret. I noen av tilfellene har lekkasjene skjedd ved ekstremvær, dvs. ved kraftig nedbør og vind, men dette er det lite vi kan gjøre noe med. Etter befaring ble det enkelte stikkveier asfaltert høsten 2011, da de hadde begynt å sprekke opp. En ytterligere utsettelse ville ført til at man måtte grave opp, noe som hadde blitt vesentlig dyrere enn å legge et nytt lag asfalt. Styret har også jobbet videre med å bygge avfallsbrønner til erstatning for de nåværende avfallshusene. Det er innhentet tilbud, men styret har valgt å utsette prosjektet til 2013 pga. økonomi. Dette er vedlikehold som kan utsettes, selv om de gamle søppelhusene er lite pene og legger beslag på mye av vaktmesters tid. Ingen oppganger er malt på dugnad i styreperioden 2011/12. Styret oppfordrer likevel til organisert maling av slitne oppganger, noe mange andre har fått til tidligere. Det blir mye triveligere for de som bor der, gjester som kommer på besøk og ikke minst gjør et godt førsteinntrykk for potensielle kjøpere av leiligheter som er til salgs. Borettslaget dekker som tidligere materiellkostnadene. Økonomi Som omtalt i forrige årsmelding, har det vært en kostnadseksplosjon på energisiden de siste årene. Felleskostnadene ble derfor øket med 5 % fra 1.3.2011 og ytterligere 10 % fra 1.9.2011. Det var også nødvendig å søke om kassekreditt med ramme kr 3 000 000 som ble åpnet april i 2011, samt innkreving av et engangsbeløp fra alle leiligheter på hhv. kr 744, kr 973 og kr 2 000. Styring av fyringsanlegget, samt avstenging av fyringsanlegget fra mai til september, har ført til besparelser, men fortsatt stram økonomi gjorde at styret i mars 2012 vedtok å søke om forlengelse av kassekrediten for ytterligere et år. Styret har besluttet å øke felleskostnadene med 1 % fra 1.9.2012, tilsvarende konsumprisindeksen for å holde tritt med den generelle kostnadsøkningen.
Side 10 Grøntanlegget Gammel kontrakt med Park og Landskapspleie (nå ISS Landscaping) er sagt opp. Styret har siden i høst jobbet intenst med å finne gartnerfirmaer som har et godt omdømme og kapasitet til oss også. Styret valgte å inngå avtale med GrøntMiljø AS. Trafikale forhold Det er satt opp totalt 19 trafikk-bommer i borettslaget for å redusere unødig og farlig kjøring på vårt område. Etter vedtak på generalforsamlingen i 2009 står de fleste bommene åpne mellom kl 09:30 og 14:30 på hverdagene. Det er derimot ikke bommer i hver ende av turveien gjennom borettslaget, da kommunen ikke vil etterkomme borettslagets ønske om dette. Styret oppfordrer derfor folk som ser kjøring der om mulig notere bilnummeret og varsle styret / daglig leder, slik at vi kan slå ned på dette. Regler for parkering, gjesteparkering og kjøring står nedfelt i Husordensreglene. Det ble i forbindelse med asfalteringen høsten 2011 anlagt ny fartsdump ved garasjerekka mot Tvetenveien pga. høy fart på denne strekningen. Informasjon Det er viktig for styret å informere beboerne om sine aktiviteter, vedtak og om andre forhold i borettslaget og nærområdet. De viktigste hjelpemidlene for dette er: INFO FRA STYRET og andre rundskriv i postkassene. I 2011 ble det delt ut 13 Info fra styret, samt flere skriv til enkeltblokker og -oppganger. Oppslag på tavlene i oppgangene. Regelmessig kontakt med oppgangskontaktene. Husordensregler, vedtekter og regler for bilkjøring/parkering er oversatt til engelsk. Borettslagets utmerkede hjemmesider på Internett www.haugerudborettslag.no som blir løpende oppdatert. I 2011 ble det inngått ny avtale med Canal Digital om bredbånd til alle leiligheter, og alle har dermed gratis internettmuligheter. Fellesavtalen (Komplett mini) gir alle beboerne et fleksibelt og økonomisk gunstig TV- og bredbåndstilbud. Det er også mulighet for individuell hastighetsoppgradering og bredbåndstelefoni. Oppgangskontaktene Det er oppnevnt 44 oppgangskontakter som til sammen dekker alle de 59 oppgangene. Ordningen med oppgangskontakter er en svært viktig informasjonskanal til beboerne og til styret. Kontaktene har lokale kunnskaper om egen oppgang/blokk og er derfor til stor nytte bl.a. ved dugnader, vedlikehold og i klagesaker. Oppgangskontaktene tar også i mot nye andelseiere i borettslaget og overleverer styrets velkommen-brev. Det er avholdt 2 møter mellom alle kontaktene, styret, vaktmester og daglig leder. Oppgangskontaktene vil også for innsatsen i 2011/12 få et honorar på kr 1 000. De som midlertidig dekker flere oppganger, får kr 1 000 for hver oppgang.
Side 11 Daglig leder Daglig leder Jon Pelle Kjelstrøm gikk av med pensjon høsten 2011. Styret vil rette en stor takk for godt samarbeid og meget god innsats for borettslaget i over 10 år. Styret har inngått avtale med OBOS om utvidet forretningsførsel/ny daglig leder. Avfallshåndtering containerdager for storsøppel renhold har et meget godt beboertilbud med månedlige container-dager (storsøppeldag) første onsdag i hver måned. Man kan da få kjørt bort storsøppel som ikke skal i lukene i avfallshusene. Det settes også ut et eget bur på ballplassen hvor elektrisk avfall skal kastes. Styret har fått laget en egen plansje som forklarer hva som kan kastes og hva som ikke kan kastes på container-dagene, til oppheng i alle oppgangene. Selv om opplegget er kostbart, vil vi fortsette med dette svært gode servicetilbudet så fremt reglene følges. Reglene er også tatt inn i Husordensreglene, som du finner bak i heftet. I tillegg er det på ballplassen midt i borettslaget satt opp storcontainer for papp / papir, 2 glass-igloer og container fra UFF for brukte klær og skotøy som kan gjenbrukes. Spesialavfall kan leveres på Esso på Alnabru. Ulovlig eller uønsket lagring i fellesrommene i kjelleren, samt under trappa ned til underetasjen, er fortsatt et stort problem i mange oppganger. Styret og oppgangskontakter har ved flere anledninger organisert en ekstra ryddesjau for å få bort søppel og rot. Vi minner igjen om at det i fellesboder kun skal oppbevares ting man bruker jevnlig og at disse skal være merket. På balkonger skal det ikke oppbevares ting over brystningshøyde. Styret er stort sett fornøyd med renholdet, selv om vi har mottatt enkelte klager. Disse er tatt opp med vaskefirmaet. Ordningen med matter i hovedinngangspartiene har vi fortsatt med, men ved 3 tilfeller er disse fjernet. Dette koster borettslagets penger og vi håper dette ikke gjentar seg. Klagesaker Styret mottar enkelte klager fra beboere. De vanligste gjelder støy i forbindelse med oppussing på kveldstid og helligdager, samt tilfeller av bråk fra naboleiligheter. Vi har også mottatt klage på tyvlåning av parkeringsplasser, trappevask og søppel i fellesareal, kjeller, fellesrom og på balkonger. Velferd - dugnader Juletreet i borettslaget ble som før tent 2. søndag i advent. Også i 2011 har det vært juletresalg i borettslaget, en tradisjon som nå har pågått svært mange år. Vår-dugnaden 2011 (Rusken-dagen) hadde meget god oppslutning rundt om i hele borettslagets område, under kyndig ledelse av vår vaktmester Gunnar Paulsen. Styret og vaktmester vil rette en stor takk til beboere som på eget initiativ tar i et tak med rake, i blomsterbed etc.
Side 12 6. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om forventet økonomisk utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2012. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2011 var totalt kr 26 732 851 mot budsjettert kr 26 781 000. Andre inntekter består i hovedsak av tilskudd fra Husbanken og tomteleie fra Solfjellet B/L. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var totalt kr 17 011 967 mot budsjettert kr 18 787 000. Avviket skyldes bl.a.: Lavere kostnader til drift/vedlikehold enn antatt. Redusert energiforbruk som følge av energibesparende tiltak. Utvidet avtale om bredbånd. Resultat/disponible midler Årsresultatet fremkommer av resultatregnskapet og viser et overskudd på kr 6 100 439. Overskuddet forslås overført til opptjent egenkapital i balansen. Avdrag og gjennomførte påkostninger ifb energieffektivisering er ført i balansen, og ikke som kostnader i resultatregnskapet. Hadde dette vært kostnadsført, ville resultatet vist et overskudd på kun kr 185 308. Borettslagets negative disponible midler utgjør kr - 202 377 pr. 31.12.2011. Styret har utarbeidet budsjett for 2012 som vil gi positive disponible. Budsjett innebærer en økning av felleskostnadene, samt forlengelse av kassekreditt til 2013 (se neste side).
Side 13 7. BUDSJETT FOR 2012 BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for generalforsamlingen har styret utarbeidet budsjett for 2012 som fremgår av resultatregnskapet (kolonnen til høyre). Det er budsjettert med et overskudd som gjør at disponible midler forventes å øke. I posten drift og vedlikehold er budsjettert med midler til større vedlikehold som omfatter rengjøring av soilrør, rens av ventilasjonskanaler og utskifting av lamper, samt midler til ordinært vedlikehold. Felleskostnader Driften i 2012 forutsetter en økning av felleskostnadene på 1 % fra 1.9.2012. De økte felleskostnadene vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler til større vedlikehold i 2013. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Bystyre har vedtatt at vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og derfor vanskelige å anslå. Styret har budsjettert med en reduksjon i forhold til for 2011 pga. de energisparende tiltakene som er innført i borettslaget. Forsikring Forsikringspremien fastsettes individuelt av forsikringsselskapene på bakgrunn av borettslagets skadehistorikk. I tillegg justeres for byggekostnadsindeksen som økte med 6,9 % i 2011. Forsikringspremien for vårt borettslag reduseres som følge av bytte av forsikringsselskap. Lån / kassekreditt Borettslaget har totalt 3 lån: Husbanklån 1 er et annuitetslån med halvårlige terminforfall til fastrente 4,9 % som løper til det er nedbetalt 1.8.2014. Husbanklån 2 er et annuitetslån med kvartalsvise terminforfall til fastrente 4,7 % (gjelder til 1.8.2014). Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 1.1.2033. Lån i OBOS er et annuitetslån med månedlige terminforfall til flytende rente 4,35 % pr. 31.12.2011. Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 30.3.2014. I forbindelse med likviditetsproblemer, har borettslaget søkt OBOS om forlengelse av kassekreditt med ytterligere 1 år fra april 2012. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.
Side 14 Innskuddsrente (pr. 1.1.2012) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000 3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,60 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonoraret Det generelle forretningsførerhonoraret forblir uendret. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2012. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. 8. HAUGERUD VARMESENTRAL AS Borettslaget er, sammen med Solfjellet B/L, medeier i Haugerud Varmesentral AS. Som en orientering er resultatregnskap og balanse pr. 31.12.2011 inntatt bakerst i årsberetningsheftet. Den som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører (OBOS) for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo, 13.3.2012 Styret i Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Knut Sælid /s/ Tom Erik Trondsen /s/ May Liss Urang /s/
PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon 02316 Til generalforsamlingen i Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for, som viser et overskudd på kr 6 100 439. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til per 31. desember 2011, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO 987 009 713 www.pwc.no
PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon 02316 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 13. mars 2012 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern /s/ Statsautorisert revisor Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO 987 009 713 www.pwc.no
Side 17 INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2011 2010 2011 2012 A. DISP. MIDLER PR. 01.01-393 574 2 186 124-393 574-202 377 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) 6 100 439 1 042 610 4 433 000 5 815 000 Tilbakeføring av avskrivning 16 5 889 8 955 30 000 0 Endr.egenkap./korr tidl.år 20-24 000 0 0 0 Fradrag for gjennomført påkostn 15-2 187 314 0 0 0 Tilbakef. gev/tap salg anl.middel 0-169 999 0 0 Tillegg salgssum anl. midler 20 24 000 170 000 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 21-3 727 817-3 631 264-3 611 000-3 847 585 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 191 197-2 579 698 852 000 1 967 415 C. DISP. MIDLER PR. 31.12-202 377-393 574 458 426 1 765 038 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 2 782 383 4 093 717 Kortsiktig gjeld -2 984 760-4 487 290 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12-202 377-393 574
Side 18 RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2011 2010 2011 2012 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 25 608 296 23 699 648 25 596 000 27 278 000 Ekstraord. felleskostnader 1 035 001 0 1 035 000 0 Salg anleggsmidler 0 169 999 0 0 Andre inntekter 3 89 554 123 426 150 000 50 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 26 732 851 23 993 073 26 781 000 27 328 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-1 111 117-1 043 612-1 015 000-995 000 Styrehonorar 5-270 000-270 000-270 000-300 000 Avskrivninger 16-5 889-8 955-30 000 0 Revisjonshonorar 6-12 875-12 750-15 000-13 000 Andre honorarer -62 000-57 175-57 000-62 000 Forretningsførerhonorar -421 994-306 964-307 000-767 000 Konsulenthonorar 7-62 673-120 191-120 000-120 000 Kontingenter -115 400-115 700-116 000-116 000 Drift og vedlikehold 8-1 886 205-2 170 088-2 200 000-2 000 000 Forsikringer -795 175-787 694-814 000-865 000 Kommunale avgifter 9-2 389 653-2 158 851-2 418 000-2 500 000 Energi/ fyring 10-6 146 611-8 687 800-8 000 000-7 000 000 Kabel- / TV-anlegg -1 359 289-913 074-1 025 000-1 525 000 Andre driftskostnader 11-2 373 088-2 596 474-2 400 000-1 800 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -17 011 967-19 249 327-18 787 000-18 063 000 DRIFTSRESULTAT 9 720 884 4 743 746 7 994 000 9 265 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 7 252 31 014 50 000 50 000 Finanskostnader 13-3 627 697-3 732 150-3 611 000-3 500 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -3 620 445-3 701 136-3 561 000-3 450 000 ÅRSRESULTAT 6 100 439 1 042 610 4 433 000 5 815 000 Overføringer: Til opptjent egenkapital 6 100 439 1 042 610
Side 19 BALANSE EIENDELER Note 2011 2010 ANLEGGSMIDLER: Bygninger 14 129 186 800 129 186 800 Rehabilitering 15 2 187 314 0 Tomt 3 446 580 3 446 580 Varige driftsmidler 16 24 003 53 892 Aksjer og andeler 17 49 000 49 000 Langsiktige fordringer 18 35 519 35 519 SUM ANLEGGSMIDLER 134 929 216 132 771 791 OMLØPSMIDLER: Kundefordringer 10 419 6 072 Kortsiktige fordringer 19 1 855 203 346 346 Driftskonto i OBOS 880 635 2 211 885 Innestående bank 145 144 Sparekonto i OBOS 35 982 1 529 269 SUM OMLØPSMIDLER 2 782 383 4 093 717 SUM EIENDELER 137 711 599 136 865 508 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 577 * 100 57 700 57 700 Opptjent egenkapital 20 49 369 210 43 292 771 SUM EGENKAPITAL 49 426 910 43 350 471 GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån 21 73 570 629 77 298 446 Borettsinnskudd 22 11 729 300 11 729 300 SUM LANGSIKTIG GJELD 85 299 929 89 027 746 KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld 909 617 1 391 918 Skyldig offentlig myndigheter 23 99 434 104 923 Påløpne renter 901 020 939 890 Påløpne avdrag 982 597 942 916 Annen kortsiktig gjeld 24 92 092 1 107 643 SUM KORTSIKTIG GJELD 2 984 760 4 487 290 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 137 711 599 136 865 508 Pantstillelse 26 126 479 300 126 479 300 Garantiansvar 27 0 0 Oslo, 13.3.2012 Styret i Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Knut Sælid /s/ Tom Erik Trondsen /s/ May Liss Urang /s/
Side 20 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 22 692 668 Lokaler 80 512 Balkongtillegg 2 843 760 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 25 616 940 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Lokaler -8 644 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 25 608 296 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Husbanken, tilskudd 37 000 Salgsplass for juletrær6 500 Solfjellet Borettslag, tomteleie 46 054 SUM ANDRE INNTEKTER 89 554 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -547 321 Overtid -138 331 Møtegodtgjørelse -13 765 Lønn rengjøringshjelp -6 480 Annen lønn -35 700 Påløpne feriepenger-92 092 Fri bolig -68 281 Motkonto fri bolig 68 281 Arbeidsgiveravgift -185 189 Pensjonskostnader -68 401 AFP - pensjon -9 945 Yrkesskadeforsikring -3 516 Bedriftshelsetjeneste -5 220 Arbeidsklær -5 085 Andre personalkostnader -72 SUM PERSONALKOSTNADER -1 111 117 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov.