Arkivsak-dok. 17/02710-19 Saksbehandler Onajda Buric Saksgang Møtedato Sak nr. Kommunalt råd for mennesker med nedsatt 20.11.2017 funksjonsevne Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 29.11.2017 Dispensasjon fra krav om universell utforming Bruksendring gnr 1 bnr 160 St. Marie gate 76 Pizzanini AS Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og under henvisning til grunner oppgitt i brev datert 05.11.2017 gir kommunen dispensasjon fra krav om tilgjengelighet og universell utforming i teknisk forskrift kapittel 12 for den del av bygget som er omfattet av bruksendring. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: 1. Eksisterende trinnfrie inngang i bakgården på tidligere godkjent serveringssted skal utbedres og skiltes. Innvendig høydeforskjell i eksisterende serveringsdel skal tilrettelegges med permanent rampe med stigningsforhold som oppfyller minstekravet i TEK 10. Tegningsgrunnlag og dokumentasjon på at vilkåret er oppfylt skal sendes samtidig med søknad om midlertidig brukstillatelse. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon datert 05.11.2017 2. Søknad om tillatelse til tiltak 3. Foreløpig svar datert 03.11.2017 4. Plantegning datert 26.10.2017 5. Situasjonskart datert 12.06.2017 6. Oversendelses mail til Fylkeskonservator av 01.11.2017 Sammendrag: Kommunen har mottatt søknad om bruksendring av areal i St. Marie gate 76. Lokalet skal endres fra forretningslokale (tidligere Walberg urmaker) til serveringslokale. Lokalet skal slås sammen med eksisterende serveringslokale i St. Marie gate 76 (tidligere Pizzanini restaurant) slik at dette blir ett stort serveringslokale. Det nye arealet oppfyller ikke lovens krav verken til tilgjengelighet eller universell utforming. Bygget har vernegrad 2 og dette vanskeliggjør tilpasning til lovens krav. Det er i brev datert 05.11.17 søkt om dispensasjon. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede, forutsatt at det settes vilkår om tiltak for å bedre tilgjengeligheten til eksisterende serveringsdel. 1
Saken legges fram for Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne i møte 20.11.2017, for uttalelse. Den fremmes deretter til utvalg for plan, miljø og teknikk for avgjørelse. Søknad om rammetillatelse blir behandlet administrativt. Utredning: Plangrunnlag: Eiendommen er i kommunedelplan for Sentrum 2013-2023 (Sentrumsplanen) avsatt til sentrumsformål. Bruksendringen er i samsvar med planformålet. Beskrivelse av omsøkt tiltak: Det er søkt om bruksendring av deler av 1. etasje i St. Marie gate 76. Arealet som tidligere var urmakerforretning slås sammen med tidligere Pizzanini restaurant slik at dette blir ett stort serveringslokale. Ved en søknad om bruksendring vil i utgangspunktet alle dagens tekniske krav gjelde fullt ut. Det er imidlertid bare relevante krav som kommer til anvendelse, jf. rundskriv H-1/10 punkt 16.2. Dette innebærer at det må være en logisk sammenheng mellom kravet som stilles og tiltaket for at kravet skal slå inn. Kravene vil som hovedregel begrense seg til å omfatte den delen som endres. Et av kravene som slår inn ved bruksendring av et slikt lokale er kravene til tilgjengelighet og universell utforming. Etter plan- og bygningsloven er det krav om at byggverk for publikum, arbeidsbygning og uteområder for allmenheten skal være universelt utformet. Et restaurantlokale i sentrum er å anse som publikumsbygning, og kravet om universell utforming og tilgjengelighet er relevant. Bruksendringssaker omfatter ofte eldre bygningsmasse som ikke uten videre oppfyller dagens tekniske krav. Plan- og bygningsloven 31-2, 4. ledd åpner for å gi unntak fra tekniske krav dersom det er forsvarlig, nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygget og kravene ikke lar seg oppfylle uten uforholdsmessige kostnader. Lovens minimumskrav til bredde på døråpning er 90 cm. Inngangsdøren til de tidligere urmakerlokalene har en bredde på 82 cm. Bygningsmyndigheten har fått opplyst at en vanlig rullestol har en bredde på om lag 87 cm noe som betyr at eksisterende lysåpning er for smal. Videre er det innvendig nivåforskjell mellom den nye delen (den det søkes bruksendring for) og den gamle delen (tidligere godkjent restaurant). Hovedinngangen til eksisterende restaurantlokale har heller ikke inngang som tilfredsstiller lovens tilgjengelighetskrav, men siden denne delen er godkjent fra før og kravene til tilgjengelighet ikke får tilbakevirkende kraft får ikke kravene direkte relevans for dette lokalet. Det nye arealet klarer ikke å oppfylle kravet til tilgjengelighet. Bygningen som søkes bruksendret er registrert i kommunens verneverdivurdering med vernegrad 2. For at arealet skal oppfylle lovens tilgjengelighetskrav må det gjøres fasadeendringer som vil gå på bekostning av verneinteressen. Siden bygningen har vernegrad vil det være andre hensyn som må vurderes enn de hensynene som pbl 31-2, 4. ledd vektlegger om forsvarlighet, økonomi og hensiktsmessig bruk. En eventuell lemping på lovens krav til universell utforming i denne saken må søkes om og gis gjennom dispensasjon. Dispensasjon: Det er i brev datert den 05.11.2017 søkt om dispensasjon fra krav om universell utforming og tilgjengelighet jf. pbl. 19-2. Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Kommunen kan sette vilkår for 2
dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Nabovarsel: I følge pbl 19-1 skal naboer varsles om søknad om dispensasjon. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Naboene har blitt varslet om selve bruksendringen. Søknad om dispensasjon ble sendt inn i etterkant og er ikke nabovarslet særskilt. Rådmannen mener at søknad om dispensasjon ikke berører naboenes interesser. Søknaden begrunnes med følgende: «Plan- og bygningsloven (pbl) 31-2 regulerer krav til tiltak på eksisterende byggverk. I henhold til 31-2 første ledd, skal tiltak på eksisterende byggverk prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Det betyr at ved tiltak på eksisterende byggverk, gjelder i utgangspunktet de samme kravene som for nye tiltak. Omsøkte bruksendring ( ) er i utgangspunktet begrenset til, fysisk, å gjelde fjerning av en felles vegg samt, ventilasjon, lyd- og brannteknisk oppgradering av lokalene. I denne spesielle saken er det avdekket et innbyrdes motsetningsforhold mellom vernegraden bygningen er gitt ifølge kommunens egen verneverdivurdering vedtatt av bystyret 19.06.2003 og plan- og bygningslovens krav til tilgjengelighet som anses som et relevant krav i sammenheng med omsøkte bruksendring. ( ) Det søkes derfor i stedet om dispensasjon fra kravet etter pbl 19-2. Konkret dreier dette seg om at bredden på inngangsdør ikke tilfredsstiller den preaksepterte ytelsen som er angitt som en fortolkning av funksjonskravet som er nedfelt i TEK10. I denne saken lar ikke kravet seg tilpasse uten å gå på bekostning av byggets vernestatus. Ihht. til Sentrumsplanen skal fortrinnsvis opprinnelige bygningsdeler repareres og ikke byttes ut. Endringer skal utformes slik at bygningen beholder eller øker sin verneverdi. ( ) Sett opp imot graden av fravik fra preakseptert ytelse for omsøkte tiltak, er det dermed en klar overvekt av grunner som taler for å la tiltaket være uendret altså å innvilge dispensasjon som omsøkt. Omsøkte bruksendring [er] i samsvar med formålet i sentrumsplanen, og er et initiativ til ønsket utvikling. Det er lagt opp til at lokalene igjen vil få en aktiv fasade mot sentrumsgaten.» Uttalelser fra andre myndigheter: Søknaden ble 01.11.17 sendt Fylkeskonservatoren for uttalelse. Fylkeskonservator har etter loven en frist på fire uker til å gi uttalelse i slike saker. Rådmannen kan pr 14.11.17 ikke se å ha mottatt skriftlig uttalelse fra Fylkeskonservator. I samtale med saksbehandler hos Fylkeskonservator har rådmannen fått en forståelse av at det ikke anbefales at døren utvides siden dette vil medføre en endring i fasaden. Det er verdifull utsmykking rundt døren, og nærheten til vinduer på begge sider vil gjøre det 3
vanskelig å oppnå et bra resultat som er funksjonelt, uten å gå på bekostning av det vernede fasadeutrykket. Rådmannens vurdering: Hensynet bak kravene om universell utforming er å bidra til et likeverdig samfunn. Loven skiller på tilgjengelighet og universell utforming. Tilgjengelighet er begrenset til en egenskap ved den fysiske utforming av bygg som sikrer mennesker med funksjonsnedsettelser atkomst og bruk. Tilgjengelighet kan oppnås gjennom spesielle tilpassede løsninger. Universell utforming er mer å anse som en strategi og favner videre enn tekniske tilpasninger. I byggesaksdelen til plan- og bygningsloven defineres universell utforming som «( ) utforming eller tilrettelegging av hovedløsningen i de fysiske forholdene slik at virksomhetens alminnelige funksjon kan benyttes av flest mulig. Begrepet universell innebærer at løsningen skal være inkluderende og likeverdig. Universell utforming av byggverk tilsier at hovedløsningene skal være utformet slik at de kan brukes av flest mulig på en likestilt måte. Det er viktig å presisere at kravene til universell utforming ikke bare er myntet på rullestolbrukere, men på alle i samfunnet, slik som barn, eldre, svaksynte, gravide og babyer i barnevogn. I følge TEK 10 12-1 skal byggverk for publikum og arbeidsbygning være universelt utformet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre bygget etter sin funksjon er uegnet for personer med funksjonsnedsettelse. Det aktuelle bygget er et restaurantlokale sentralt i sentrum som bør og skal være tilgjengelig for alle. Døren i den tidligere urmakerforretningen er for smal til at rullestoler kan komme inn. Både pizzanini-lokalet og den tidligere urmakerforretningen har i følge verneverdivurderingen vedtatt av Bystyret 19.06.2003 vernegrad 2. Bygningen er SEFRAK-registrert og er i følge matrikkelregisteret oppført i 1897. Hensynet til universell utforming og tilgjengelighet må veies opp mot hensynet til kulturminneverdier. Den delen som det søkes bruksendring for inneholder kun nye sitteplasser. Det er den eksisterende delen som inneholder alle hovedfunksjoner som HC-toalett, kjøkken, bar, og den største andelen av sitteplasser. Bruksendringen innebærer slik sett bare en videreføring og utvidelse av allerede etablert virksomhet. Bruksendring av eksisterende restaurant i byggets 1. etasje ble godkjent i 2000. Bruksendringen ble godkjent etter plan- og bygningsloven 1985 som ikke inneholdt krav til universell utforming på samme måte som plan- og bygningsloven fra 2010 gjør. Godkjente tegninger viser trapp ved hovedinngangen i tillegg til en rampe på baksiden av bygget. Rampen ble nevnt som alternativ rømningsvei; hensynet til tilgjengelighet ble ikke problematisert under saksbehandlingen i 2000. Parallelt med hensynet til vern står ønsket om et levende sentrum. Lokalene ligger sentralt på «restauranthjørnet» midt i gågata. Det er positivt at lokalene får ekspandere dersom det bidrar til å tiltrekke seg større aktører og sikre solid drift. I utgangspunktet skal bygningsmyndigheten ved behandling av søknad om dispensasjon kun ta stilling til de arealene som det søkes bruksendring for. Bygningsmyndigheten har likevel anledning til å stille vilkår ved en eventuell dispensasjon. Rådmannen foreslår å stille vilkår om kompenserende tiltak. De foreslåtte tiltakene vil gjøre tilgjengeligheten til det eksisterende restaurantlokalet bedre enn den er i dag. Rådmannen mener at det bør stilles vilkår om at underlaget frem til rampen skal utbedres slik at det blir lett å kjøre/trille over. Det skal settes opp skilt ved hovedinngangen om at det er mulig å benytte bakgårdsrampe for de 4
som trenger det. Videre skal nivåforskjellen i den eksisterende delen (ett trappetrinn) utformes helt eller delvis som trinnfri og utførelsen skal oppfylle stigningskriterier i TEK 10. Løsningen vil være en teknisk tilpasning som sikrer tilgjengelighet til hoveddelen av restaurantlokalet, herunder de fleste sitteplassene og alle fellesfunksjoner. Den nye delen av lokalet vil imidlertid ikke være tilgjengelig for rullestolbrukere. Verken det eksisterende eller nye lokalet vil bli universelt utformet siden dette blant annet fordrer at hovedløsningen er tilpasset slik at bygningen kan benyttes av flest mulig. Rådmannen mener at sentrums fasiliteter bør være universelt utformet og synes det er uheldig at bruksendringen ikke oppfyller kravene. I denne saken må imidlertid hensynet til universell utforming holdes opp mot hensynet til vern og hensynet til aktivitet i sentrum. Ved å stille vilkår om utbedring av rampe og utjevning av nivåforskjell i det eksisterende lokalet vil tilgjengeligheten til hoveddelen av restaurantlokalet bli bedre enn den er i dag. Saken blir lagt frem for Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne for uttalelse før den skal avgjøres i utvalg for plan, miljø og teknikk. Rådet har møtedato 20.11.2017. Utfallet av rådets behandling sendes medlemmene av utvalget så snart som mulig. Konklusjon: Rådmannen kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen konkluderer etter en samlet vurdering med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon dermed kan gis. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Miljø: Folkehelse: 5