Fauske kommune PLANBESTEMMELSER til detalj reguleringsplan for Meierikvartalet SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Dato Sign. Kunngjøring om igangsatt planlegging 15.07.2010 RHB 1.gangs behandling i planutvalget Offentlig ettersyn i tidsrommet 2.gangs offentlig behandling Offentlig ettersyn i tidsrommet 3.gangs behandling i planutvalget Vedtatt kommunestyret Planident: 18412010010 Reguleringsbestemmelsene er i samsvar med kommunestyrets vedtak. Plankart til bestemmelsene er vist i eget dokument. Dato. ordførerens underskrift Planbestemmelsene er utarbeidet 10.11.2010 av A/S Salten Kartdata på vegne av Diplomgården AS Revidert: 1
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 1 GENERELT Regulenngsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Området reguleres til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg: Flermannsbolig m/garasje, Trafo, Uteoppholdsareal, Forretning/kontor/tjenesteyting. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg, Kjøreveg, Fortau, Annen veggrunn (tekniske anlegg og grøntareal), Parkeringsplass. 3. Hensynssoner: Frisiktsone. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG Planen erstatter "Reguleringsplan for Meierikvartalet" vedtatt av kommunestyret den 23.05.2002. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG Bygninger skal oppføres med fasader i mur eller tre. Bygningsmyndigheten skal påse at bebyggelsens form, fasader, vindusinndeling og synlige materialer harmonerer med bebyggelsen omkring. Bygninger skal tilpasses terreng for å unngå større skjæringer, fyllinger, murer o.l. Ubebygde deler av tomtene skal gis en tiltalende utforming. 3.1 Areal til flermannsbolig m/garasje, B/Gl. a) For område B/Gl tillates oppført et nytt leilighetsbygg i 2 etasjer samt en kjellergarasje og det tillates inntil 7 boenheter i bygget. Bygget føyes sammen med eksisterende garasje øst for trafo, Tl ved at det legges en etasje over denne. Nytt bygg får flatt tak og en maksimal byggehøyde kote + 19,0 (topp rekkeverk tak). Maksimal bygghøyde for overbygg eksisterende garasje får maksimal byggehøyde på kote + 15,9 (gesims). b) Det kan tilrettelegges et lekeareal på toppen av nytt bygg. Det avsettes et areal på 25 m 2 pr boenhet. Arealet sikres med gjerde med en høyde på minimum 1,5 m og ikke over 2,0 m. Den delen av gjerdet, som er høyere enn 1,5 m, skal utføres av materialer som sikrer utsyn. 3.2 Areal til trafo, Tl. a) Eksisterende trafo, Tl kan opprettholdes og vedlikeholdes som tidligere. Eventuell utvidelse eller endring av bebyggelsen må tilpasses eksisterende bebyggelse med hensyn til form og materialvalg. 3.3 Areal til uteoppholdsareal, FP1-FP3. a) Innenfor området regulert til uteoppholdsareal, FP1-FP3 kan tilrettelegges etter behov med belegningsstein / heller / skifer og/eller opparbeides gressplen. b) Det kan anlegges kommunaltekniske anlegg herunder ledninger i grunnen og lignende. 2
3.4 Areal til forretning/kontor/tjenesteyting, F/K/Ol. a) Innenfor område F/K/Ol kan eksisterende bygg opprettholdes og vedlikeholdes som tidligere. Møne- og gesimshøyder på eksisterende bygg vist i plankart. b) For F/K/Ol er tillatt utvidelse og gesimshøyde vist i plankart. Totalt for F/K/Ol er maksimalt tillatt bebygd areal BYA=2 015 m 2. c) Saltak/valmtak, takvinkel for hovedflater skal ikke være mindre enn 15 og ikke større enn 45. 4.1 Veg 4 SAMFERDSELANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR a) Eksisterende veger, Geitbergveien og Leitebakken, innenfor planområdet kan opprettholdes og vedlikeholdes som tidligere. 4.2 Kjøreveg, FA1. a) FA1 er felles avkjørsel mot Geitbergveien for F/K/Ol, B/Gl og eiendommene gnr. 103 bnr.855,730,561og371. b) FA1 skal ikke benyttes til parkering og det er ikke tillatt med gjennomkjøring fra/til Geitbergveien og Storgata/E6 med unntak av eiendom gnr. 103 bnr.730 og 561. 4.3 Fortau, GS1-GS3. a) GS1-GS3 er felles fortau for alle brukere av sentrumsområdet. 4.4 Annen veggrunn - tekniske anlegg. a) Innenfor annen veggrunn inngår naturlig avslutning av dagens fortau mot eksisterende bygg. 4.5 Annen veggrunn - grøntareal, VG1-VG2. a) Innenfor annen veggrunn VG1-VG2 inngår dagens beplantning i forbindelse med eksisterende fortau langs Storgata/E6. 4.6 Parkering, P1-P4. a) Innenfor område P1-P3 kan eksisterende parkering opprettholdes og evt. suppleres i hht. plankart. Det avsettes 5 % av parkeringsplassene til personer med nedsatt funksjonsevne. b) Innenfor område P4 kan det opparbeides 3 parkeringsplasser og herav en plass til personer med nedsatt funksjonsevne. 3
5 HENSYNSSONER 5.1 Frisiktsone veg a) Innenfor frisiktssoner i kryss tillates ikke sikthindrende gjenstander eller vegetasjon med høyde over 0,5 meter. 6.1 Utbygging - rekkefølgebestemmelser 6 DIVERSE BESTEMMELSER a) Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for B/Gl skal parkeringsplasser og lekeområde på tak være ferdig opparbeidet. b) Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller levninger, for eksempel ansamlinger av trekull eller unaturlige/uventede steinkonsentrasjoner, som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnemyndighetene omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner, 8. Sametinget skal ha særskilt varsel. 6.2 Radon a) Bygninger skal ha radonsperre mot grunnen og skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiviseres ved forhøyet konsentrasjon av radon i inneluften. Nødvendige sikringstiltak mot radongass skal være dokumentert ved byggesøknad. 6.3 Tilgjengelighet a) Fortau, uteområder og atkomst til bygninger skal i størst mulig grad utformes slik at det sikres tilgjengelighet for alle i tråd med teknisk forskrift. Alle tiltak i planområdet skal etterstrebe universell utforming og det gjelder like fullt på områder innom hus, som på områder utendørs. 6.4 Energi a) Bygninger skal tilfredsstille krav til energieffektivitet og -forsyning som fastsatt i den til en hver tid gjeldende teknisk forskrift. 6.5 Trafikkstøy a) Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 om vegtrafikkstøy gjelder. Utbygger har ansvar for å dokumentere at døgnekvivalent innendørs støynivå ikke overskrider grenseverdiene i T-1442. Eventuelle tiltak mot vegtrafikkstøy skal være gjennomført før bygninger tas i bruk. 4
Forslag til ny detaljreguleringsplan for MEIERIKVARTALET (18412010010) PLANBESKRIVELSE Planforslag Meieri kvartalet Fauske kommune
10.11.2010 ^^^^ Planbeskrivelse INNHOLD 1.0 Innledning 3 1.1 Oppdragsgiver 3 1.2 Eiendomsforhold 3 1.3 Planlegger 3 1.4 Hensikten med planen 3 1.5 Gjeldende planverk 3 1.6 Konsekvenser endret plan 4 2.0 Registreringer 4 2.1 Planområdet 4 2.2 Eksisterende arealbruk 5 2.3 Skole/barnehage/forretninger 6 2.4 Infrastruktur 6 2.5 Kulturminner, naturverdier og biologisk mangfold 6 2.6 Spesielle forhold 6 2.7 Grunnforhold 6 2.8 Klimatiske forhold 6 2.9 Støy 6 2.10 Risiko- og sårbarhet (ROS) 6 3.0 Planfremstilling 7 3.1 Planforslag 7 3.2 3.3 Klima Tilgjengelighet 8 8 3.4 Barn og unge 8 3.5 Utbyggingsavtale 8 4.0 Planprosess og medvirkning 8 4.1 Deltakere i planprosessen 8 4.2 Kunngjøring igangsatt planarbeid 8 4.3 4.4 Innkomne forhåndsmerknader Samarbeid 8 9 5.0 Vedlegg 2
1.0 Innledning 1.1 Oppdragsgiver Diplomgården AS, Postboks 211, 8201 Fauske. Kontaktperson: Paul Valla. Telefon 75 60 22 02, mob. 90 67 33 59 og e-post: paul.valla@fauskebygg.no. 1.2 Eiendomsforhold Planområdet omfatter følgende eiendommer, se tabell nedenfor: Gnr /Bnr Hjemmelshaver Adresse Poststed 103/105, 129, 137,560, 645,660,661, 1223, 1224 Diplomgården AS Industriveien 22 8200 Fauske 103/300 Fauske kommune Torggata 11/21 8200 Fauske 120/1 Statens vegvesen Brynsengfaret 6 A 0667 Oslo 120/1 Statens vegvesen Region Nord Dreyfushammarn 31 8002 Bodø 103/855 Svein Eirik Dragland Død 103/855 Torhild Nilsie Dragland Geitbergveien 6 8200 Fauske 103/730 Aud Selfors Storgata 87 A 8200 Fauske 103/371 Bernt Nilsen Storgata 87 8200 Fauske 103/561 Mathias Melvik Storgata 87 8200 Fauske 1.3 Planlegger A/S Salten Kartdata, Eliasbakken 7, 8205 Fauske. Organisasjonsnr. 943 551 413. 1.4 Hensikten med planen Det skal legges til rette for et bygg med 7 boenheter med parkeringskjeller og det legges opp til at kjøreveg (FA) i gjeldende plan ikke skal være åpen for gjennomkjøring for andre enn beboerne langs denne. Planen legger også til rette for nødvendig lekeareal samt viser dagens sitasjon i forhold til bygg og veg i området. 1.5 Gjeldende planverk Gjeldende plan for området er reguleringsplan for Meierikvartalet, vedtatt av kommunestyret 23.05.2002. Formålsområde som skal endres i ny plan er avsatt til parkering i gjeldende plan. 3 Storgata (Rv E6)
1.6 Konsekvenser plan Planen medfører i mindre grad endret utsikt for naboer da det nye bygget kommer lavere i terrenget enn eksisterende bygg (Diplomgården) på tomten, som ligger mellom nytt bygg og sjø. Uendret utsikt når man bor i en bykjerne kan ikke forventes i uoverskuelig fremtid og utvikling så tett på sentrum må kunne påregnes. Endring utsikt vurderes til å ha små negative konsekvenser. De som i dag parkerer på planlagt byggeområde har ikke noen avtalefestet rett til å parkere på området og de henvises til å benytte offentlige parkeringsplasser, som øvrige bilister i sentrum. Skulle disse velge å parkere langs Geitbergveien fremfor lovlige parkeringsplasser er ikke det tiltakshavers ansvar. Denne parkeringen må forventes å få samme behandling som all annen parkering i sentrum og/eller langs offentlige veier. På bakgrunn av at man ikke kan påregne parkering på annen manns eiendom og at grunneier uavhengig av bygging kan nekte denne parkeringen, vurderes dette til å ikke ha noen konsekvenser. Det er foretatt en solstudie med planlagt bygg og denne viser at naboene i liten grad får forverret sine solforhold i den lyse årstiden, med unntak av gnr. 103 bnr. 730 som mister deler av kveldssolen. Endringen vurderes totalt til å ha små negative konsekvenser. Arealmessig gir dette en bedre utnyttelse av tomten. For miljø og samfunn vil dette ha positive konsekvenser i form av sentrumsnære leiligheter som vil redusere bilbruk for 7 potensielle familier. 2.0 Registreringer 2.1 Planområdet Planområdet er på ca 8,2 daa og avgrenses av Geitbergveien, Leitebakken og Storgata/E6. Området består av eksisterende veg, fortau, hovedbygg, garasje og parkering. 4
2.2 Eksisterende arealbruk Området ligger i Fauske sentrum med Statoil og Fauske hotell på andre siden av Storgata/E6.1 bakkant og øst for området ligger eksisterende boligområde. Innenfor planområdet står det i dag et større bygg (Diplomgården) på 2 etasjer samt kjeller. Diplomgården har en største mønehøyde på kote + 19,55. Det er i dag flere aktører i bygget og disse er Fauske lensmannskontor, Fauske kommune med omsorg, rus/psykiatri og barnevern, kontor for forsikringsselskap samt storkjøkken. I underetasjen ligger det en restaurant og et mindre rengjøringsfirma. Øst for bygget går eksisterende atkomstveg til boliger langs denne. Inngang restaurant samt lensmannskontor mot Leitebakken sett mot nord. Restaurant mot Storgata/E6 m/fortau sett mot øst.
2.3 Skole/barnehage/forretninger Nærmeste skole er Vestmyra skolesenter, som ligger ca 1,5 km fra området. Det er ca 1,8 km til Vestmyra barnehage (kommunal) og ca 2,1 km til Lyngheia barnehage (privat). Fauske har flere innregulerte friområder, fotballstadion, svømmehall og idrettshall som ligger innenfor en radius på ca 1 km fra området. Det er bare 100-150 m til sentrum og butikker for mat, klær, jernvare m.m. 2.4 Infrastruktur Området omkransens av Storgata/E6, Leitebakken, Geitbergveien og felles atkomstvei FA. Leitebakken er oppmålt på nytt av Fauske kommune. Veiene er ikke endret, men følger i hovedsak kommunens grunnkart og er i hht. håndbok 017. Geitbergveien sett mot øst. Eksisterende vei, FA sett mot Geitbergveien. 2.5 Kulturminner, naturverdier og biologisk mangfold Det forligger ingen opplysninger om verneverdige kulturminner eller naturverdier/biologisk mangfold av verdi innenfor området. 2.6 Spesielle forhold Når det gjelder avfallhåndtering ser man på et felles avfallsrom i kjelleren på det nye bygget. Det vurderes også et alternativ med nedsenket løsning i bakken. Endelig valg av løsning/plassering vil bli vurdert i samråd med Iris og kommunen. 2.7 Grunnforhold Området består av leire på nærliggende fjell. Bestående bygg på tomten er direkte fundamentert på leire med unntak av deler mot Storgata, som bæres av peler til fjell. 2.8 Klimatiske forhold Generelt er det en del vind på Fauske, men utgjør ingen risiko. 2.9 Støy Det nye bygget vil komme ca 8 m fra Geitbergveiens vegkant, men kommunen har vurdert støy fra kommunal veg til å være så lav at det ikke stilles krav om støymålinger. Området ligger ca 60 m fra Storgata/E6 så trafikkstøy kan forekomme. Men eksisterende bygg på tomten vil være høyere enn nytt bygg samtidig som bestående bygg kommer mellom Storgata/E6 og det nye bygget. 2.10 Risiko- og sårbarhet (ROS) Fylkesmannen i Nordlands sjekkliste for ROS er utfylt og følger vedlagt. 6
3.0 Planfremstilling 3.1 Planforslag Plannavn er Meierikvartalet og planid er 18412010010. Planforslaget består av: plankartav 10.11.2010, målestokk 1:1000 (vedlagt i A3) reguleringsbestemmelser av 10.11.2010 Reguleringsformålene vises på vedlagte plankart og er flermannsbolig (leilighetsbygg) m/garasje, eksisterende trafo, annet uteopphold, forretning/kontor/tjenesteyting, parkering, gangvei/fortau samt eksisterende kjøreveier og annen veggrunn. Planen legger opp til en ny bygning med maksimal byggehøyde på kote + 19,0 (topp rekkverk tak) og overbygg på eksisterende garasje får en maksimal byggehøyde på kote + 15,9. Bestemmelsene er utformet i henhold til gjeldende lover og kommunens vedtekter med tanke på størrelser bygg, uteoppholdsareal, gang- og kjøreatkomst, biloppstilling m.m. Nytt bygg vil få tilrettelagt lekeareal på taket, som sikres med gjerde. Dette er med på å gi en god utnyttelse av tomten i tillegg til at det gir barn et sikkert sted å leke. Eksisterende avkjøring mot Geitbergveien. Bildet nedenfor viser hvordan bygget tilnærmet vil ta seg ut på tomten i forhold til Diplomgården foran. Det viser et moderne bygg, som vil passe inn i en fremtidsrett byutvikling av Fauske.
På byggeområdet som det nå planlegges et leilighetsbygg har det tidligere stått et bygg som ble fjernet i forbindelse med gjeldende reguleringsplan. For eksisterende bygg, Diplomgården er gjeldende plankart og bestemmelser bare videreført med tanke på evt. utbygging m.m. Det er kun gjort en oppdatering i forhold til dagens situasjon bl.a. avkjørsel E6 samt i forhold til ny planlov. 3.2 Klima Det forligger ingen opplysninger om at området har spesielle lokalklimatiske forhold, som det må tas særlig hensyn til ved utbygging av eiendommen. 33 Tilgjengelighet Området har god tilgjengelighet og universell utforming har ligget til grunn for utforming av bygget. Leitebakken er noe bratt, men det går fortau langs eksisterende bygg til innkjøring parkeringsplass. 3.4 Barn og unge Planarbeid er annonsert i henhold til plan- og bygningsloven. Barn og unges behov er tatt hensyn til i planleggingen av blant annet lekearealer. Krav i reguleringsplan er 25 m 2 pr boenhet og det er satt av til sammen 175 m 2 (inntil 7 boenheter). Lekeareal er plassert på toppen av bygget og sikres med tilstrekkelig gjerde. I tilstøtende boligområder er det avsatt flere friområder bl.a. i Geitberget. 3.5 Utbyggingsavtale Kommunen krever ikke utbyggingsavtale. 4.0 Planprosess og medvirkning 4.1 Deltakere i planprosessen Fauske kommune: Jan-Erik Johansen. 4.2 Kunngjøring igangsatt planarbeid Oppstart planarbeid ble annonsert i Saltenposten 15.07.2010. Det ble sendt ut melding om planlegging 12.07.2010 til offentlige myndigheter, naboer og andre berørte parter. 4.3 Innkomne forhåndsmerknader Offentlige høringsinstanser 43.1 Statens vegvesen, 21.07.2010 Ingen merknader. 4.3.2 Sametinget, 06.08.2010 Ber om bestemmelse vedr. arbeid i marken medtas under fellesbestemmelser og at pålegg videreformidles til utførende. Vår kommentar: Ivaretatt i bestemmelser. 4.3.3 Fylkesmannen i Nordland (FM), 25.08.2010 Barn og unges oppvekstmiljø; vises til krav om medvirkning, planprosess og fysisk utforming inkl. lokalisering uteoppholdsarealer samt krav i bestemmelser til minste 8
oppholdsareal pr boenhet. Støy; vises til T-1442 samt ved etablering i gul sone skal kommunen kreve støyfaglig utredning og følge teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (pbl.). Universell utforming; forventes at det planlegges i tråd med pbl. og tilhørende forskrifter. Det vises også til Miljødepartementets veileder. Beredskapsmessige hensyn; info om dette (som skredområder, flomområder og høy vannstand som følge av framtidig havnivåstigning) finnes på FMs hjemmesider. Vår kommentar: Saken har fulgt ordinær planprosess. Øvrige merknader ivaretas av kart og bestemmelser. 43.4 Nordland Fylkeskommune, 10.11.2009 Planfaglig innspill: Bemerker generelt arealpolitikk i Fylkesplanen, nasjonal politikk om tilrettelegging for alle, estetiske forhold og medvirkning i planprosessen. Kulturminnefaglig innspill: Planen er ikke i konflikt med registrerte kulturminner. Vil gi endelig uttalelse når planforslag foreligger. Vår kommentar: Saken har fulgt ordinær planprosess og i utforming av bygg har det vært fokus på universell utforming og estetikk. Direkte berørte parter og naboer 4.3.5 Fellesskriv fra flere naboer, 30.08.2010 Protesterer mot den store utnyttelsen av den lille tomten. I forbindelse med mønehøyde har de i ettertid fått kjennskap til at Fauske Meieri i sin tid bygde lageret en etasje for høyt. Det må ikke skje på nytt da lysforholdene til undertegnede naboer blir svært dårlige ved den store utnyttelsen av tomten. Parkeringen for de i eksisterende lokaliteter vil bli helt håpløse, de parkerer omtrent oppå våre områder i dag. Skrivet er underskrevet av Marit Thoresen, Torhild Dragland, Aksel Nilssen, Ståle Thoresen, Aud Nilssen, Birgit Hansen. Vår kommentar: Foreslåtte planbestemmelsene viser tillatt byggehøyde og nytt bygg blir lavere enn eksisterende bygg Diplomgården (tidligere Fauske Meieri) på området. Når det gjelder parkering og skyggeforhold vises det til pkt. 1.6 i dette dokumentet. 4.4 Samarbeid Det er avholdt forhåndskonferanse 08.07.2010 med Fauske kommune og befaring med tiltakshaver. 5.0 Vedlegg 1. Plankart i A3, M 1:1000 2. Plan vist på ortofoto i A3, M 1:1000 3. Kopi av oppstartsmelding, annonse og innkomne forhåndsmerknader 4. ROS-sjekkliste 5. Sol- og skyggekart Alle dokumenter leveres i ønsket format (pdf, word og sosi) i henhold til avtale med Fauske kommune. 9