Årsrapport 2017 KONTORBYGG AS Nybygg på Skagerak Arena, fullført høsten 2017, tilhørende datterselskapet Grenland Arena AS
Innholdsfortegnelse Side: Organisasjon 3 Styrets beretning for 2017 4 Daglig leders orientering om virksomheten: 1. Eiendommene 6 2. Datterselskapene 10 3. Forretningsførsel / vaktmestertjenester 12 4. Skjematisk oversikt over 13 eierandeler i andre selskaper Regnskap, balanse m.v.: 6. Resultatregnskap 14 7. Balanse 15 8. Noter 17 9. Revisors beretning 23 10.. Kontantstrømsanalyse 25 11. Nøkkeltall 26 12. Samfunnsregnskap 27 Styret i Kontorbygg AS 2016-2020 1. rekke fra venstre: Helene Røsholt, Ann Kjersti Grinilia, Rolf E. Andersen (styreleder), Åse Gro Bakke, Nils-Olav Skilbred (nestleder) og Karina M. Pedersen. 2. rekke fra venstre: Lars Solbakken, Ole-Geir Hoppestad og Jon Olav Stensrød Teknisk avdeling Foran: Teknisk driftssjef Ola Strand. Fra venstre vaktmesterne Arild Holm, Jon Magne Botten, Terje Dale og Kjetil Rønningbakken Administrasjonen Fra venstre: Kontorsjef Anne Torunn Berge, daglig leder Knut A. Wille og sekretær Anne C. Nilsen Side 2
Organisasjon Styret i Kontorbygg AS i 2017: Rolf E. Andersen (leder) Nils-Olav Skilbred (nestleder) Åse Gro Bakke Ann Kjersti Grinilia Ole-Geir Hoppestad Kristina Meyer Pedersen Helene Røsholt Lars Solbakken Jon Olav Stensrød Kontorbygg AS eies 100% av Skien kommune. Styremedlemmene er valgt ved forholdstallsvalg. Ansatte: Administrasjon: Daglig leder Knut A. Wille Kontorsjef Anne Torunn Berge Sekretær Anne C. Nilsen (deltid) Firmaopplysninger: Kverndalsgt. 10 3717 SKIEN Postboks 192, 3701 SKIEN Telefon: 35 58 73 00 Org.nr.: Hovedbankforbindelse: 830 463 992 MVA DNB ASA Kontonr.: 2680 09 60893 Hjemmeside: E-post: Revisor: Revisjonsselskapet AS Våre kontaktpersoner: www.kontorbygg.no post@kontorbygg.no Svein Foss og Jorunn A. Tørnes Teknisk avdeling: Teknisk driftssjef Ola Strand Vaktmester Terje Dale Vaktmester Arild Holm Vaktmester Kjetil Rønningbakken Vaktmester Jon Magne Botten (deltid) Side 3
Styrets beretning for 2017 Dette er Kontorbygg AS Kontorbygg AS er et heleid kommunalt aksjeselskap i Skien. Kontorbyggs forretningsidé er verdiskapning gjennom utvikling og utleie av fast eiendom i Skien, samt å investere i og forvalte ferdigutviklede eiendommer. Bystyret har anmodet Kontorbygg AS om å ta en særlig rolle for å vitalisere Skien sentrum. Styret viser til vedtatt eierskapsmelding om å være godt synlig overfor allmenheten og er derfor positive til bl.a. å delta med administrative ressurser på sentrumsforeningen Skien By og selskapet Mersmak Skien AS. Aktiviteter Etter flere styrebehandlinger og forhandlinger med øvrige eiere overtok Kontorbygg AS 100% eierskap til Grenland Arena AS våren 2017. Overtagelsen skjedde to år før inngått avtale om innløsning. Næringsbygget ble utvidet med ca. 3.300 m² og sto ferdig i oktober. Bygget er fullt utleid. Arbeidet med å modernisere Citybygget ble påbegynt høsten 2017 og fullføres i mai 2018. Ombygging og påbygging av Moflatvegen 59 ble påbegynt høsten 2017 og ferdigstilles i juni 2018. Skien kommune og Porsgrunn kommune i samarbeid, har fått nye tidsmessige lokaler for bilverksteder/verksteder i Rødmyrlia 40. Høsten 2017 fattet styret vedtak om videre opprusting og modernisering av lokaler i Rødmyrlia 40. Lokalene er utleid og skal være ferdig til innflytting i juni 2018. Det gjenstår etter dette ca. 900 m² ledige lokaler i bygget. Selskapets verdier Årets leieinntekter er på 44,6 mill. kroner, og langsiktige gjeld er på 233,9 mill. kroner. Selskapets bokførte egenkapital er på 156,7 mill. kroner. Etter overtagelse av Grenland Arena AS vil styret for regnskapsåret 2018 gå over til konsernregnskap slik at alle eiendeler og all gjeld som selskapet håndterer blir synlig i årsregnskapet. Organisasjon/miljø Ved årsskiftet hadde selskapet 8 ansatte med 6,7 årsverk. 2 kvinner og 6 menn. Arbeidsmiljøet anses å være godt. Det er derfor ikke iverksatt spesielle tiltak på dette området. Styret takker de ansatte for innsatsen i 2017. Styret anser at selskapets virksomhet som er å eie, drive og forvalte næringseiendommer for utleie, ikke forurenser det ytre miljø av betydning. Styret gjennomfører årlig opplæring og strategisamlinger for på den måten å følge opp Skien kommunes eierskapsmelding og bearbeide løsninger på en måte som bidrar til et bedre miljø. Selskapet ble miljøtårnsertifisert i mars 2017. Når det gjelder likestilling er selskapets policy å oppfylle de til enhver tid gjeldende lovbestemmelser på dette området. Til styre har bystyret valgt 4 kvinner og 5 menn. Aksjonærforhold Det er 6.000 aksjer pålydende kr. 10.000,- i selskapet. Skien kommune eier alle aksjene. Styremøter Det er avholdt 9 styremøter i 2017 og opplysninger om godtgjørelse m.v. er gitt i note 2. I henhold til vedtak i generalforsamlingen i 2017, reguleres styrehonorarene tilsvarende den generelle lønnsøkningen i landet. Side 4
Resultatet Kontorbyggs regnskap viser et driftsresultat på kr. 17.565.690,- etter ordinære avskrivninger på kr. 9.220.493,-. Inkludert i årets resultat er inntektsført utbytte fra Skien Investeringslag AS på kr. 3.896.100,-. Skien Investeringslag AS er under avvikling og styret har overtatt selskapets eierandel i Landmannsgården AS. Netto finans var et underskudd på kr. 2.666.190,- og årsresultatet etter skatt ble et overskudd på kr. 12.558.320,-. Egenkapitalen Selskapets egenkapital pr. 31.12.2017 var på kr. 156.755.718,- som tilsvarer en egenkapitalprosent på 38,3 %, en nedgang på 6,4% sammenlignet med 31.12.2016. Årsaken ligger i kjøpet av aksjene i Grenland Arena AS for 77 mill. kroner. Konsernbidrag På grunn av fremførbart underskudd i datterselskapene er det gitt netto konsernbidrag til Telemarksgata 4 AS (kr. 3.308.447,-) og Grenland Arena AS (kr. 5.859.225,-). Utvikling i resultat og stilling Styret mener regnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets virksomhet og stilling. Selskapet har tilfredsstillende likviditet og en sunn finansiering. Etter styrets vurdering er forutsetningene for fortsatt drift realistisk og regnskapet er avlagt under forutsetning av fortsatt drift. Disponering av resultatet Styret foreslår at årets resultat på kr. 12.558.320,- disponeres slik: Utbytte kr. 3 000 000,- Konsernbidrag kr. 9 167 672,- Overføres til annen egenkapital kr. 390 648,- Hendelser etter regnskapsårets slutt Det er ikke inntruffet hendelser etter regnskapsårets utløp som påvirker vurderingen av resultatet og balansen for 2017. Torggata 9 ble solgt i januar 2018. Side 5
1. Eiendommene 1. Kongensgt. 31 Kverndalssenteret Bygget ble reist i 1985 og er på ca. 5.000 m² + garasjeanlegg. Eiendomstomt på ca. 2.800 m². Bygget ble i 2009 rehabilitert for nye leietakere etter at Politiet flyttet ut. Byggets 1. etasje er utleid til Skien Kirkelige Fellesråd og Skien kirkes menighetskontor. Parkeringshallen er utleid til Grenland Bilvask. Byggets 2. etasje er utleid til Bufetat og 3. etasje til Grenland Familiekontor. Bygget stod ferdig i 1976 og var på 8.775 m² i 7 etasjer. I kjelleretasjen er det et garasjeanlegg. Eiendomstomt på 2.800 m². Eiendommen ble totalrenovert i 2011. Samtidig ble det oppført et påbygg på ca. 1.400 m². Kommunens kommunalområder for Helse- og velferd og Oppvekst er de største leietakerne. Øvrige leietakere er Kemneren i Grenland, kommunens Regnskapsseksjon og Skien kommunale Pensjonskasse. Eek Auksjonsforretning og en bruktbutikk leier i byggets underetasje. I byggets underetasje leier Skien Pistolklubb skytebanen og Skien videregående skole, avd. Brekkeby lokaler til undervisningsøyemed og butikk. Bygget er full utleid. 3. Henrik Ibsensgt. 2 Kaffehuset Bygget er fullt utleid. 2. Schweigaardsgt. 11 Kontorbygg eier 1.-4. etasje, mens det i 5. etasje er 7 selveierleiligheter. Bygget ble kjøpt i 1990 og er på 5.310 m². Eiendomstomt på 1.000 m². Alle lokalene er leid ut til Skien kommune, servicekontoret og teknisk etat. Selskapet eier 43,8% av Schweigaardsgt.11. De øvrige eierne er Skien kommunale pensjonskasse og Skien kommune (tilfluktsrom). Bygget er fullt utleid. Side 6
4. Torggt. 9 I 2. etasje på fløybygningen er det utleid lokaler til Skien kommune kommunale fagforeninger. 3. etasje og loftsetasjen er utleid til kunstnere i samarbeid med Kunstnerbyen Skien og til et sysselsettingsprosjekt i regi av NAV Skien. Ibsenpassasjen. Gårdsrommene i Henrik Ibsensgt. 10 og Torggt. 9 ble fornyet i forbindelse med Mosaikkprosjektet. Bygget ble kjøpt i 1991 og er senere totalrenovert. Bygget er på ca. 1.400 m² fordelt på 3 etasjer. Eiendomstomt på 430 m². I byggets 1. etasje har frisøren Bøllen og Blondinen sine lokaler samt en tanntekniker. Telemark Pensjonistforbund og Musikkforeningen Suoni leier kontorer i byggets 2. og 3. etasje. Byrommene er utstyrt med glasskunst, utført av glasskunstner Tuva Gonsholt og gir stedet et vakkert særpreg. I det øvre gårdsrommet er det en lyskrone som henger over hagebordene. I det nedre gårdsrommet står det 25 håndblåste glassblomster opp fra hagen. 6. Nyhusvn. 6 og 8 på Gulset 5. Henrik Ibsensgt. 10 I 1994 ble det oppført to kontorbygg på Gulset. Byggene er på til sammen ca. 1.000 m². Eiendommen ble kjøpt i 1993 og er bebygd med ca. 1.000 m² i 3 etasjer. Eiendomstomt på 1.000 m². 1. etasje er utleid til kafeen Stockmand og kulturpuben Folque. Tomten er på 1.500 m². I Nyhusvn. 6 leier Skien kommune en del av lokalene til helsestasjon for barn. Gulset Hud & Fot er også leietaker, samt tre fysioterapeuter. I 2. etasje i Nyhusvn. 6 er det 4 selveierleiligheter. Side 7
I Nyhusvn. 8, 1. etasje, er det kontor for en psykolog, en frisørsalong og skjønnhetssalong. 9. Kverndalsgt. 10 Holtbygget Gulset legekontor er eier av 2. etasje hvor de driver sin praksis. 7. Moflatevn. 67 Vandrerhjemmet Eiendommen ble kjøpt i 1999. Bygget har et totalt areal på 3.500 m² og ble reist i 1978. I underetasjen er det et garasjeanlegg. Eiendomstomt på 645 m². Underetasjen er rehabilitert og utleid til Rusteamet, Skien kommune. Vandrerhjemmet ble bygd i 1995 med 546 m². Bygningen er oppført på leietomt på ca. 2.300 m². Eiendommen er i sin helhet bortleid til Skien kommune. Vandrerhjemmet har et godt belegg og er et positivt bidrag til Skien Fritidspark. Internasjonalt medisinsk senter og helsestasjon for ungdom leier i 1. etasje. Byggets 2. etasje er rehabilitert for utleie til Skien kommunes administrasjon for helse- og velferd. I 3. etasje har selskapets administrasjon sine lokaler. I tillegg leier kommuneadvokaten et mindre areal. 10. Bølevn. 4 B 8. Kongensgt. 27 Eiendommen ble kjøpt i 1998. Bygget er på 422 m² i 2 etasjer. Opprinnelig oppført i 1900. Tomten er på 450 m². Eiendommens 1. etg. er utleid dagligvarebutikken BRAVO og til en brukthandel. KIA (Kristelig internasjonal arbeide) leier 2. og 3. etasje. Eiendommen ble kjøpt i 1999. Bygget er på ca. 5.000 m² i to etasjer. Hele bygget er utleid til EFD Induction AS som også har opsjon på kjøp av bygget. Side 8
11. Rådhusgt. 1- Augustingården 13. Sentraltannklinikk ved sykehuset Telemark. I 2001 ble denne eiendommen kjøpt fra Skien kommune. Bygget er oppført i 1895 og ombygd senest i 1991. Bygget er på ca. 1.800 m² fordelt på 3 etasjer samt kjeller og loft. Eiendomstomt på 540 m². Skien By, MerSmak i Skien og «Hotellet» («popup»-butikk og kontorplasser.) Det ble i 2009 inngått en langsiktig leie-avtale med Fylkestannlegen i Telemark om å bygge en sentraltannklinikk med spesialistklinikk. Dette er en moderne og funksjonell tannklinikk. Bygget er reist på festet tomt ved Sykehuset Telemark og er på ca. 2.200 m² i to etasjer. Skien kommunes tekniske etater er leietaker i 2. og 3. etasje. 14. Skagerak Arena, Tribune Syd. 12. Skistredet 8 Rutebilstasjonen Kontorbygg kjøpte i 2006 samtlige aksjer i Rutebilstasjonen AS av Skien kommune. Eiendommen består av sydtribunen og det sydøstre hjørnet. Det syd-vestre hjørne er solgt og inngår i boligprosjektet som er ferdigstilt. I 2007 ble det vedtatt å fusjonere dette selskapet inn i Kontorbygg. Bygget er oppført på en tomt festet av Skien kommune. Bygget er i dag utleid til Skien Taxisentral, en kiosk og et evangelisk gatesenter. Bygget inneholder for øvrig offentlige toaletter og venterom. Side 9
15. Den Røde Skolen. 17. Landmannsgården AS. Etter utlysing vant Kontorbygg konkurransen om renovering/påbygging av Den Røde Skolen. Eksisterende bygg måtte imidlertid rives, slik at det ble oppført en ny og moderne skole, som i sin helhet er utleid til Skien kommune, på langsiktig kontrakt. Bygget er oppført på en leietomt og er på ca. 1.300 m² fordelt på 2 etasjer. 16. Rødmyrvegen 57 AS. Bygget er et sameie der Landmannsgården AS eier 85,84% og øyelege Brauti 14,16%. Kontorbygg AS eier 46,3% av aksjene i Landmannsgården AS. Øvrige eiere er Bratsberg Landmannsforretning AS med 34,9% og Skien kommunale Pensjonskasse med 18,8%. Selskapet sliter med lave leieinntekter og ledige lokaler. Selskapet har gått med underskudd de siste 5 årene og det forventes behov for ny kapitaltilførsel i 2018. Største leietakere er arbeidsmarkedsbedriften Podium, Misjon uten grenser (har sagt opp leiekontrakten) og en spansk/engelsk menighet. Vi eier 49% av aksjene i dette selskapet, GREP AS eier de øvrige aksjene. Selskapet ble stiftet i forbindelse med oppføring av nye produksjonslokaler for GREP Grenland. Det er inngått en langsiktig leiekontrakt og bygget ble ferdigstilt høsten 2016. Side 10
2. Datterselskaper RØDMYRLIA 40 AS Eiendomsselskapet Rødmyrlia 40 AS ble etablert i 2004 da vi kjøpte bygget for utleie til NordBook AS. De gikk imidlertid konkurs i mars 2008 Bygget er oppført i 1987 og påbygd i 1991, 2007 og 2016. Samlet areal er på ca. 10.700 m² fordelt over 2 etasjer. Tomten er på 22.000 m². Etter om- og påbyggingen som sto ferdig høsten 2016 er det inngått en langsiktig leiekontrakt med Skien kommune, som sammen med Porsgrunn kommune har lokalisert sine verksteder i dette bygget. I tillegg har også Skien kommunes vann- og avløpssektor flyttet inn her. Det gjenstår ca. 4.000 m² utleiebare arealer i bygget. TELEMARKSGATA 4 AS I 2016 kjøpte vi aksjene i Telemarksgata 4 AS. Dette er en sentral bygård, med en grunnflate på 227 m² og 3 etasjer samt kjeller. 1. etasje leies ut til klesforretningen Bernh Skau og underetasjen er utleid til Musikktorget. 2. og 3. etasje er modernisert og 4 flotte leiligheter leies ut. GRENLAND ARENA AS Øvrige aksjonærer ble kjøpt ut i 2017. Etter ferdigstillelsen av nord-østre hjørne høsten 2017 er det i alt 13.300 m² utleieareal. 98% av arealet er utleid. Største leietakere er Skien kommunale voksenopplæring, Odds Ballklubb, Toppidrett i Telemark, Toppidrett Ung og REMA 1000. CITYBYGG AS Etter at Skiens Folkerestauranter AS ble fusjonert inn i Kontorbygg AS og vi kjøpte Skiens Aktiebakeris 50% av Citybygg AS, er dette nå blitt et heleid datterselskap. Bygget er på ca. 5.000 m² i 7 etasjer. Lokalene er utleid til bl.a. Rosenvold Klær, Mariannes Bistro, kommunens bedriftshelsetjeneste, ADHD-foreningen, Aleris Ungplan og NKS Veiledningssenter. Bygget er nå koblet sammen med Landmannsgården med felles inngangsparti og trappeløp/heis. Det er igangsatt renovering av 3. etasje for leietakere som flytter inn i april 2018. 1. etasje er også under renovering og ny butikk flytter inn i deler av lokalene i april 2018. Det er noe ledige lokaler i 1. og 7. etasje Side 11
3. Forretningsførsel / vaktmestertjenester FORRETNINGSFØRSEL Kontorbygg er forretningsfører for følgende selskaper/sameier: Citybygg AS Landmannsgården AS Moflatvegen 59 AS Rødmyrlia 40 AS Telemarksgata 4 AS Sameiet Kaffehuset Sameiene Nyhusvn. 6 og 8 Sameiet Schweigaardsgt. 11 VAKTMESTERTJENESTER Kontorbygg har avtaler om vaktmester-tjenester for følgende eiendommer: Bedriftsvn. 46 og 50 (eier: Kjørbekk Eiendom AS) Kongensgt. 9 (eier: Landmannsgården AS) Rødmyrlia 40 (eier: Rødmyrlia 40 AS) Torggt. 10 (eier: Citybygg AS) Næringsbygget på Skagerak Arena (eier: Grenland Arena AS) Borgestad Næringspark AS og administrasjonsbygget til Borgestad ASA (eier: Borgestad ASA) Rødmyrveien 57 (eier: Rødmyrveien 57 AS) Telemarksgata 4 (eier: Telemarksgata 4 AS) Side 12
4. Skjematisk oversikt over eierandeler i andre selskaper KONTORBYGG AS Aksjekapital kr. 60.000.000,- 100% EIDE DATTERSELSKAPER: DELTAGENDE SELSKAPER: Rødmyrlia 40 AS Eiendom: Næringsbygg Rødmyrlia 40 Skien Investeringslag AS Kontorbygg AS: Eierandel: 62,1% Citybygg AS Eiendom: Forretningsbygg Torggt. 10 Telemarksgata 4 AS Kjørbekk Eiendom AS Kontorbygg AS: Eierandel: 13,8% Eiendommer: Næringsbygg Bedriftsvn. 46 Kontorbygg Bedriftsvn. 50 Eiendom: Forretningsbygg Telemarksgata 4 Moflatvegen 59 AS Eiendom: Moflatvn. 59 Hotell Fritidsparken Landmannsgården AS Kontorbygg AS: Eierandel: 46,9% Eiendom: Forretningsbygg Kongensgt. 9 Grenland Arena AS Eiendom: Næringsbygg/tribune øst, Skagerak Arena Rødmyrsvingen 57 AS Kontorbygg AS: Eierandel: 49% Eiendom: Bygg for utleie til GREP AS Side 13
5. Resultatregnskap 2017 Note 2017 2016 Driftsinntekter og driftskostnader Leieinntekter 5,9 44 599 808 43 751 115 Vaktmestertjenester 2 716 989 2 390 400 Forretningsførsel/prosjektledelse 374 842 471 611 Gevinst ved salg av anleggsmidler 189 388 0 Sum driftsinntekter 47 881 026 46 613 126 Lønnskostnader 2 5 765 219 6 008 082 Avskrivninger på varige driftsmidler 1 9 220 493 9 816 392 Nedskrivninger på varige driftsmidler 1 0 300 000 Netto felles-/sameierkostnader 1 977 669 2 782 863 Annen driftskostnad 2 13 351 955 12 204 275 Sum driftskostnader 30 315 336 31 111 612 Driftsresultat 17 565 690 15 501 514 Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekter -151 708-169 990 Inntekt på investeringer 4,5-5 768 922-6 607 533 Andre finansinntekter -71 244-60 859 Nedskrivning av aksjer 5 1 876 363 0 Rentekostnader 9 6 727 227 6 253 965 Andre finanskostnader 4 54 474 19 266 Netto finans 2 666 190-565 151 Ordinært resultat før skattekostnad 14 899 500 16 066 665 Skattekostnad 3 2 341 180 2 770 701 Ordinært resultat 12 558 320 13 295 964 Årsresultat 12 558 320 13 295 964 Overføringer Utbytte 3 000 000 0 Konsernbidrag 9 167 672 3 632 641 Annen egenkapital 390 648 9 663 323 Sum 10 12 558 320 13 295 964 Side 14
6. Balanse 2017 Note 2017 2016 EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 3 618 230 64 355 Sum immaterielle eiendeler 618 230 64 355 Varige driftsmidler Bygninger og tomter 1,8 210 729 000 222 039 300 Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner etc 1 808 972 1 009 025 Sum varige driftsmidler 211 537 972 223 048 325 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 4,5 149 259 208 59 251 590 Investering i tilknyttet selskap 5 19 821 484 32 629 000 Investeringer i aksjer og andeler 6 1 416 069 1 809 332 Andre fordringer 5 515 646 464 313 Sum finansielle anleggsmidler 171 012 407 94 154 235 Sum anleggsmidler 383 168 609 317 266 915 Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 5 1 854 671 1 400 780 Andre fordringer 5 122 624 42 515 Konsernfordringer 5 17 249 507 5 843 521 Sum fordringer 19 226 802 7 286 817 Bankinnskudd, kontanter og lignende 7 7 368 870 12 379 380 Sum bankinnskudd, kontanter og lignende 7 368 870 12 379 380 Sum omløpsmidler 26 595 672 19 666 197 SUM EIENDELER 409 764 281 336 933 111 Side 15
Note 2017 2016 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital (6.000 aksjer á kr. 10.000,-) 9,10 60 000 000 60 000 000 Sum innskutt egenkapital 60 000 000 60 000 000 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 10 96 755 718 90 505 845 Sum opptjent egenkapital 96 755 718 90 505 845 Sum egenkapital 10 156 755 718 150 505 845 Gjeld Avsetning for forpliktelser Andre avsetninger for forpliktelser 5 1 152 560 1 152 560 SUM AVS. FOR FORPLIKTELSER 1 152 560 1 152 560 Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 8 233 960 589 175 453 172 Sum annen langsiktig gjeld 233 960 589 175 453 172 Sum langsiktig gjeld 235 113 149 176 605 732 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 5 1 288 810 1 380 858 Betalbar skatt 3 0 1 965 112 Skyldig offentlige avgifter 7 745 989 624 638 Kortsiktig konserngjeld 5 12 062 727 4 843 521 Utbytte 5 3 000 000 0 Annen kortsiktig gjeld 797 888 1 007 405 Sum kortsiktig gjeld 17 895 414 9 821 534 Sum gjeld 253 008 563 186 427 266 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 409 764 281 336 933 111 I styret for Kontorbygg AS Skien, den 31. desember 2017 6. april 2018 Rolf E. Andersen (leder) Nils-Olav Skilbred (nestleder) Åse Gro Bakke Ann-Kjersti Grinilia Ole-Geir Hoppestad Karina Meyer Pedersen Helene Røsholt Lars Solbakken Jon Olav Stensrød Knut A. Wille Daglig leder Side 16
7. Noter til regnskapet REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Leieinntekter inntektsføres på lineært grunnlag i løpet av leieperioden. Følgende klassifiserings- og vurderingsprinsipper er anvendt: Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler / langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseført til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseført til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler: Anleggsmidler er bokført til historisk anskaffelseskost. Driftsmidlene avskrives årlig lineært med grunnlag i driftsmidlets økonomiske levetid. Gevinst/tap ved salg av driftsmidler beregnes som forskjellen mellom bokført verdi og salgssummen på salgstidspunktet. Gevinst klassifiseres som driftsinntekt, og tap som driftskostnad. Aksjer og andeler i datterselskap og tilknyttet selskap: Investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper er vurdert til kostmetoden. Eierandel i deltakerlignet selskap er vurdert etter egenkapitalmetoden. Mottatt utbytte fra datterselskaper og tilknyttede selskaper som er aksjeselskap inntektsføres som finansinntekt. Det samme gjelder tilordnet resultatandel fra deltakerlignet selskap. Andre anleggsaksjer: Andre aksjer der Kontorbygg AS ikke har betydelig innflytelse, balanseføres til anskaffelseskost. Plasseringene er vurdert som anleggsmidler. Mottatt utbytte inntektsføres som annen finansinntekt. Fordringer: Kundefordringer og andre fordringer er bokført til pålydende med fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Pensjonsforpliktelser: Selskapet finansierer sine pensjonsforpliktelser overfor de ansatte gjennom kollektive pensjonsordninger. Forpliktelsen er ikke balanseført, og den årlige pensjonspremien anses som årets pensjonskostnad. Skatt: Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både årets betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt / skattefordel er beregnet med 23% av de midlertidige forskjellene som er mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i regnskapet. Skatteøkende og skattereduserende forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utliknet og nettoført. Offentlige tilskudd: Selskapet har ikke mottatt offentlige tilskudd de tre siste år. Side 17
NOTE 1 VARIGE DRIFTSMIDLER Driftsløsøre Bygninger Tomter Sum Kostpris 01.01 4 094 612 373 781 802 10 220 135 388 096 549 Tilgang 149 972 1 344 022 1 493 994 Avgang -119 925-2 427 368-1 868 227-4 415 520 Kostpris 31.12 4 124 659 372 698 457 8 351 908 385 175 024 Akkumulerte nedskrivninger 31.12 32 393 000 32 393 000 Akkumulerte ordinære avskrivninger 31.12 3 315 687 137 928 364-141 244 051 Bokført verdi 31.12 808 972 202 377 092 8 351 908 211 537 972 Skattemessig saldoverdi 413 240 213 041 466 8 351 908 221 806 614 Midlertidige forskjeller 395 732-10 664 374 - -10 268 642 Årets ordinære avskrivninger 68 025 9 152 468-9 220 493 Årets nedskrivninger - Avskrivningssats 0-20% 0-5% 0% Gevinst/tap ved salg av driftsmidler 1 000 188 388-189 388 NOTE 2 GODTGJØRELSER - ANSATTE, STYRET Lønnskostnader består av følgende poster: 2017 2016 Lønninger 4 181 847 4 061 030 Folketrygdavgift 701 705 723 408 Pensjonskostnader 906 820 1 127 746 Refusjoner -136 886-16 572 Andre lønnskostnader 111 733 112 469 Sum lønnskostnader 5 765 219 6 008 082 Antall årsverk 6,7 6,7 Godtgjørelser: Daglig leder: Styret: Lønn / honorar 1 027 292 233 000 Annen godtgjørelse 8 972 Pensjonspremier 153 067 Side 18
NOTE 2 GODTGJØRELSER - ANSATTE, STYRET, FORTSETTELSE Pensjonsforpliktelsene for ansatte er dekket ved medlemskap i Skien kommunale pensjonskasse. Forpliktelsene er ikke balanseført. Den årlige pensjonspremien anses som årets pensjonskostnad. Årets netto pensjonskostnad fremkommer på følgende måte: Årets pensjonspremie (resultatført som pensjonskostnad) 906 820 Netto pensjonskostnad 906 820 Selskapet har ingen forpliktelser - verken overfor styrets medlemmer eller andre - om vederlag ved opphør av verv eller ansettelsesforhold. Selskapet har heller ikke inngått noen avtaler om bonuser, opsjoner eller lignende. Revisjonshonorar: Kostnadsført revisjonshonorar for 2017 utgjør kr. 85 280,-, i tillegg kommer annen bistand med kr. 30 259,-. NOTE 3 SKATTEKOSTNAD Midlertidige forskjeller og grunnlag for utsatt skatt / utsatt skattefordel pr. 31.12.2017 Midlertidige forskjeller knyttet til: 01.01.2017 31.12.2017 Endring Anleggsmidler -11 816 670-12 018 742 202 072 Omløpsmidler -13 694-15 000 1 306 Gevinst- og tapskonto 11 562 220 9 293 591 2 268 629 Andre forskjeller 0 52 200-52 200 Netto forskjeller -268 144-2 687 951 2 419 807 Skattereduserende forskjeller som ikke kan utliknes 0 0 0 Sum midlertidige forskjeller -268 144-2 687 951 2 419 807 Utsatt skatt / Utsatt skattefordel -64 355-618 230 553 875 Årets skattekostnad og spesifikasjon over forskjellen mellom det regnskapsmessige resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag: 2017 2016 Ordinært resultat før skattekostnad 14 899 500 16 066 665 +/- Permanente forskjeller -5 256 580-4 994 585 +/- Årets endring i midlertidige forskjeller 2 419 807 1 631 889 Sum årets skattegrunnlag 12 062 727 12 703 969 Betalbar inntektsskatt for selskapet basert på 24% 2 895 054 3 175 992 +/- Endring i utsatt skatt -553 875-405 291 Skattekostnad i resultatregnskapet 2 341 179 2 770 701 Betalbar skatt i skattekostnaden 2 895 054 3 175 992 - Skatt på konsernbidrag etter kostmetoden -2 895 054-1 210 880 Betalbar skatt i balansen 0 1 965 112 Side 19
NOTE 4 FINANSINNTEKTER Skien Sportell ANS ble omdannet til aksjeselskap med regnskapsmessig virkning fra 01.01.2017. Fram til og med 2016 ble overskudd ihht regnskapet for Skien Sportell ANS innarbeidet som inntekt på investering i datterselskap. 2017 2016 Konsernbidrag mottatt fra datterselskaper 0 4 843 521 Avsatt utbytte fra datterselskaper/tilknyttet selskap 1 740 000 0 Inntekt fra Skien Sportell ANS 0 1 418 190 Utbetalt utbytte fra andre investeringer 4 028 922 345 822 Sum inntekt på investeringer 5 768 922 6 607 533 NOTE 5 KONSERN, TILKNYTTET SELSKAP M.V Forretnings- Eierandel / Kostpris, Selskapets Selskapets kontor: stemmerett: bokført verdi: egenkapital: resultat: Rødmyrlia 40 AS Skien 100,00% 34 276 692 18 036 451 518 213 Citybygg AS Skien 100,00% 7 375 000 4 850 765-56 242 Telemarksgata 4 AS Skien 100,00% 3 500 000-2 676 801-4 315 784 Moflatvegen 59 AS Skien 100,00% 11 649 798 7 592 387 996 288 Grenland Arena AS Skien 100,00% 91 357 718 33 090 777 1 232 363 Skien Investeringslag AS Skien 62,10% 1 100 000 2 222 320 231 290 Sum datterselskap 149 259 208 Landmannsgården AS Skien 46,29% 6 101 484 9 139 353-614 695 Rødmyrveien 57 AS Skien 49,00% 13 720 000 17 612 031 316 072 Sum tilknyttet selskap 19 821 484 Det er ikke utarbeidet konsernregnskap for morselskapet Kontorbygg AS. Investeringene er regnskapsført etter kostmetoden, men aksjene i Rødmyrlia 40 AS er nedskrevet med totalt kr. 7.437.450,- tidligere år. Mens aksjene i Skien Investeringslag AS er nedskrevet med kr. 1.510.000,- i 2017. Skien Investeringslag AS skal avvikles i 2018. Konsernbidrag avgitt/mottatt fra Grenland Arena AS er ført mot investeringen. I 2017 løste Kontorbygg AS ut de øvrige aksjonærene i Grenland Arena AS, se også omtale i note 8. Fra og med 2017 er derfor Grenland Arena AS klassifisert som aksjer i datterselskap. Av selskapets ordinære leieinntekter for 2017 på kr. 44.599.808,- utgjør kr. 31.820.372,- leieinntekter fra Skien kommune. Dette tilsvarer 71,3% av selskapets samlede leieinntekter i perioden. For transaksjoner med nærstående vises det også til note 11. Side 20
NOTE 5 KONSERN, TILKNYTTET SELSKAP M.V., FORTSETTELSE Kundefordringer Andre fordringer 2017 2016 2017 2016 Foretak i samme konsern 69 391 33 668 17 667 987 6 262 001 Tilknyttet selskap 46 825 40 408 0 0 Sum 116 216 74 076 17 667 987 6 262 001 Øvrig gjeld Leverandørgjeld 2017 2016 2017 2016 Foretak i samme konsern 13 215 287 5 996 081 72 983 59 127 Tilknyttet selskap 0 0 6 125 0 Sum 13 215 287 5 996 081 79 108 59 127 NOTE 6 AKSJER. Samlet Bokført verdi Antall Pålydende Kostpris Selskap aksjekapital pr. 31.12. Skiens Aktiemølle ASA 3 000 1,00 6 505 742 153 263 0 Skiens Aktiebakeri AS 13 1 500,00 300 000 314 000 314 000 BTV Investeringsfond AS 250 10,00 11 049 630 250 000 10 000 Kjørbekk Eiendom AS 1 060 724 1,00 7 685 459 1 092 069 1 092 069 Sum 1 809 332 1 416 069 NOTE 7 BUNDNE MIDLER I posten inngår bundne bankinnskudd med kr. 376.107,- på skattetrekkskontoen. NOTE 8 LANGSIKTIG GJELD / PANTSTILLELSER Oversikt over gjeld (tall i hele 1.000) 2017 2016 Gjeld til kredittinstitusjoner 233 961 175 453 Sum gjeld 233 961 175 453 15,7% av gjelden har fast rente, mens 84,3% har flytende rente. I 2009 inngikk Kontorbygg AS avtale med plikt til å løse ut private investorer i Grenland Arena AS Tribune Øst etter 10 år, dvs. pr. 01.01.2020. I løpet av 2017 har Kontorbygg AS løst ut de øvrige aksjonærene. Se også note 5. Avdragsprofil (tall i hele 1.000) 2018 2019 2020 2021 2022 Deretter: Sum: 15 518 15 037 15 037 14 537 14 068 159 764 233 961 Pantstillelser (tall i hele 1.000) Gjeld sikret Eiendeler stillet Balanseført ved pant som sikkerhet Tomter og Gjeld til kredittinstitusjoner 233 961 bygninger 211 538 Side 21
NOTE 9 AKSJEEIER Selskapets aksjekapital er på kr. 60.000.000,- fordelt på 6.000 aksjer à kr. 10.000,-. Selskapets aksjonær er: Skien kommune 100% eierandel/stemmeandel NOTE 10 EGENKAPITAL Aksje- Annen kapital egenkapital Sum Pr. 31.12.2016 60 000 000 90 505 845 150 505 845 Årets resultat 12 558 320 12 558 320 Avgitt/mottatt konsernbidrag -3 308 447-3 308 447 Utbytte -3 000 000-3 000 000 Pr. 31.12.2017 60 000 000 96 755 718 156 755 718 NOTE 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE Kontorbygg AS eies av Skien kommune, og gjennom den ordinære driften med utleie av fast eiendom, leier Kontorbygg AS ut lokaler til ulike etater i Skien kommune. Utleien skjer på vanlige vilkår, på lik linje med utleie til parter som ikke er å oppfatte som nærstående til Kontorbygg AS. Side 22
8. Revisors beretning Side 23
Side 24
9. Kontantstrømsanalyse Note 2017 2016 Likvider tilført/brukt på virksomheten: Årsresultat 12 558 320 13 295 964 +/- Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler 1-189 388 0 + Ordinære avskrivninger 1 9 220 493 9 816 392 + Nedskrivning varige driftsmidler 1 0 300 000 + Nedskrivning av aksjer i Skien Investeringslag AS 5 1 510 100 0 + Nedskrivning av andre aksjer 366 263 0 - Innarbeidet resultatandel Skien Sportell ANS 4,5 0-1 418 190 +/- Endring i utsatt skatt 3-553 874-405 291 Tilført fra årets virksomhet 22 911 913 21 588 875 +/- Endring i debitorer og kreditorer -545 938 485 178 +/- Endring i andre tidsavgrensningsposter -7 829 666-2 096 129 A = Netto likviditetsendring fra virksomhet 14 536 309 19 977 924 Likvider tilført/brukt på investeringer: - Investeringer i varige driftsmidler 1-1 493 994-1 468 217 + Salg av varige driftsmidler (netto salgssum) 1 3 973 242 600 000 +/- Endring i andre investeringer 27 000 32 167 - Investering i Telemarksgata 4 AS 5 0-3 500 000 - Investering i Grenland Arena AS 5-77 510 000 0 - Investering i Moflatvegen 59 AS 5-160 000 0 - Investering i Skien Investeringslag AS 5 0-2 100 - Investering i Landmannsgården AS 5-2 890 484 0 + Utdeling fra Skien Sportell ANS 4,5 0 1 485 000 B = Netto likviditetsendring fra investering -78 054 236-2 853 150 Likvider tilført/brukt på finansiering: + Opptak av ny langsiktig og kortsiktig gjeld 8 70 000 000 36 000 000 - Netbetaling/innfrielse av gjeld 8-11 492 583-44 092 997 - Utbytte 10 0-3 000 000 - Konsernbidrag 10 0-4 843 521 C = Netto likviditetsendring fra finansiering 58 507 417-15 936 518 + Likviditetsbeholdning 01.01 12 379 380 11 191 124 A+B+C Netto endring i likvider gjennom året -5 010 510 1 188 256 = Likviditetsbeholdning 31.12 7 368 870 12 379 380 Side 25
10. Nøkkeltall Tall i hele 1.000 kroner 2013 2014 2015 2016 2017 Driftsinntekter 49 881 48 627 48 280 46 613 47 881 Driftskostnader 34 170 32 989 32 020 31 111 30 315 Netto finanskostnader 8 465 4 433 6 000-565 2 666 Driftsresultat før skatt 7 246 11 205 10 260 16 067 14 899 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 - -10 000 2013 2014 2015 2016 2017 Driftsinntekter Driftskostnader Netto finanskostnader Driftsresultat før skatt Side 26
11. Samfunnsregnskap Verdiskapning tilført: (Tallene i hele 1.000 kroner) STAT OG KOMMUNE: Eiendomsavgift 828 Arbeidsgiveravgift 703 Kommune- og statsskatt - Skattetrekk ansatte 1 189 2 720 ANSATTE: Lønn og sosiale kostnader 5 765 - skattetrekk -1 189 - arbeidsgiveravgift -703 3 873 LÅNGIVERE: Rentekostnader 6 727 SELSKAPET: Ordinære avskrivninger 9 220 Oppskrivninger/overføringer 391 9 611 Verdiskapning i året 22 931 12 % 42 % 29 % 17 % STAT OG KOMMUNE ANSATTE LÅNGIVERE SELSKAPET Side 27
Du finner oss på: www.kontorbygg.no