Referat oppstartsmøte Kvartal 58, del av detaljregulering Plannummer 1411 Saksnummer 201405980 Møtedato 20.08.2014 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Saksbehandler, plan-, bygg- og oppmålingsetaten Fra kommunen Referat sendes Tom Bredesen, Skeie Eiendom AS Torkel Njå, Mad Arkitekter, Sverre Engebretsen (prosjektleder) Elin Aabel Bergland Ingeniørvesenet: Gro Solås Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard By- og samfunnsenheten: Helge Solli Barn og unge: Kjartan Myklebust Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å rive eksisterende «frittstående» bygg på Østre Strandgate 60 b, og erstatte dette med karrébebyggelse langs Holbergsgate og Strandpromenaden. Gårdsrommet åpent og felles for beboere. 9-11 boenheter.. Side 1 av 6
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planarbeidet er allerede varslet igangsatt, med avgrensning som vist til venstre. Områdeavgrensningen er i tråd med plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling. Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Reguleringsplan for Murbyen, plan id 724 Boligformål. Spesialområde bevaring på hele kvartalet. Bebyggelse mot Langfeldts almenning og Østre Strandgate er vist som «verneverdig bygning». Aktuelle bestemmelser: 3 spesialområde bevaring 5.7 bolig, utnyttelse og høyder 7 nye bygninger Byggegrenser vist rundt eks. bygg på Østre Strandgate 60B slik at bygget kan rives, og nytt oppføres innenfor byggegrenser. Ny reguleringsplan vil gjelde foran del av Murbyplanen. Intensjonene som ligger i Murbyplanens bestemmelser mtp. tilpasning av ny bebyggelse til verneverdig bebyggelse, byggehøyder og dybder må videreføres. Samarbeidsgruppas tilbakemelding på hovedgrepet Å erstatte frittliggende bygg med en karréstruktur mot Holbergs gate kan anbefales, såfremt murbyplanens intensjoner (tilpasning av ny bebyggelse til verneverdig bebyggelse, utnyttelse, byggehøyder og -dybder) videreføres. Å lage en sluttet karré rundt hele kvartalet aksepteres ikke, da det historisk ikke er tradisjon for lukka kvartaler utenfor den opprinnelige Kvadraturen (Østre og Vestre Strandgate, Tordenskjolds gate, Elvegata). Selv om eiendommen er privat, gir dagens åpenhet en romlig kvalitet til Strandpromenaden som samarbeidsgruppa ønsker å videreføre. Prosjektet må derfor vise en større åpenhet mot Strandpromenaden. Akkurat hvor ny bebyggelse skal avsluttes noe tilbaketrukket i Holbergsgate, med bearbeidet inntrukket gavl mot Strandpromenaden, (ønsket av parkvesenet), eller om bygget skal «runde hjørnet» og ligge med fasade langs Strandpromenaden, må diskuteres i prosessen, både ut fra Side 2 av 6
hensynet til opplevelsen fra Strandpromenaden, og i forhold til utforming av gårdsrommet. Garasje i Østre Strandgate 66 e bør fjernes for å åpne opp mellom gårdsrom og Strandpromenaden, og for å unngå bilkjøring på Strandpromenaden. Utforming av overgang mellom gårdsrom og Strandpromenaden må diskuteres i prosessen. Det må ikke utføres som en høy mur/vegg mot Strandpromenaden. Byggehøyder vurderes ut fra bestemmelsene i Murbyplanen, og kommuneplanens krav om 1.etg. 3 moh. Eventuelle avvik må redegjøres for. Høyder må spesielt vurderes mht. lysforhold og åpenhet mot Strandpromenaden/ atkomst fra Holbergs gate. Kjøreatkomst fra Østre Strandgate må diskuteres videre. Det bør primært legges til rette for at eksisterende løsning med grønt kantareal og felles kjøre/gang/sykkelareal i midten kan opprettholdes. Dette må vurderes i forhold til antall boenheter som vil få atkomst over arealet (Østre Strandgate 60B og 56) og i forhold til arealets funksjon som inngangsparti til Strandpromenaden. Snumulighet for personbil må legges inn. Grønnstruktur og lekeplasser Strandpromenaden er en av de viktigste offentlige arealene i sentrum. Som oppfølging av SMS-prosjektet er det lagt opp til ulike soner (lek, aktivitet, opphold/hvile mv) langs Strandpromenaden skal utvikles gjennom oppgradering av området som nærmiljøpark. Det er ønskelig å se på muligheten for å legge til rette for et møtepunkt/sandlek i overgangen mellom den offentlige Strandpromenaden og det private gårdsrommet. Private/ halvprivate soner bør ligge på privat grunn. Se til andre boligprosjekter langs Strandpromenaden/Tangen for å vurdere hvor lang avstand mellom Strandpromenaden og privat terrasse/hage bør være. Terrasser aksepteres ikke ut over eiendomsgrense. Det vil stilles ordinære rekkefølgekrav til sandlek og kvartalslek. Kommunaltekniske anlegg Eiendomsforhold Krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan for uteoppholdsarealer. Utforming av kjøreatkomst fra Østre Strandgate vurderes, se punkt om hovedgrepet. Nedkjøring til p-kjeller må utføres i tråd med kommunens veinormal. Krav om flatt parti 5 m nærmest fortau. Oppgradering av kjøreatkomst fra Østre Strandgate vurderes.. Kartgrunnlaget viser usikre eiendomsgrenser. Eiendommene i kvartalet må måles opp. Kunnskapsgrunnlag - Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1, 2011-2022, Temakart bevaring. - Grønnstrukturutredningen: utbygd område - Forurensa masser (GisLine): vist som mulig forurensa. - Naturmangfold (GisLine): Ingen lokaliteter i planområdet. Veinavn Eksisterende veinavn dekker planområdet. Side 3 av 6
Utbyggingsprogram og utbyggingsavtale Området inngår ikke i utbyggingsprogrammet. Forslagsstiller bes om å gi innspill til boligprogrammet 2015-2018 som er på høring. Behov for utbyggingsavtale vurderes i prosessen. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Konsekvensutredning Eventuell planlegging og opparbeidelse av atkomstgate/fortau. Plan og opparbeidelse av sandlek og oppgradering av kvartalslek/nærmiljøpark. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planen ikke kommer inn under oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning slik de er angitt i forskriftens 2 f) jfr. vedlegg 1, og 3 b) jfr. vedlegg 2 eller 3 d) jfr. vedlegg 2. Det som kunne vært aktuelt her er vedlegg 2 nr. 2 Detaljregulering av hytte- og boligområder der planen avviker fra kommuneplan eller områdeplan. Slike planer utløser konsekvensutredning når de kommer inn under kriteriene listet opp i forskriften 4. Her er det kun bokstav a) som er aktuell: er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. I dette området er det ikke snakk om fredet kulturmiljø. Det er heller ikke snakk om automatisk fredede kulturminner. Murbyplanen er et kommunalt regulert vern av bygningsmiljøet som er oppført etter siste bybrann i 1892. I ny detaljregulering vil de verneverdige byggene i Murbyplanen (Holbergs gate 2, Østre Strandgate 60-66) videreføres som vernede. Bebyggelse i Østre Strandgate 60B er i Murbyplanen ikke vist som verneverdig bebyggelse, og kan dermed rives og bygges opp igjen innenfor byggegrense som er vist i Murbyplanen. Det er listet opp en rekke krav i bestemmelsene til hvordan ny bebyggelse skal tilpasse seg verneverdig bebyggelse. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering er at avvikene mellom foreslått prosjekt og Murbyplanen ikke er av en slik art at de har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Illustrasjoner Særskilte utredninger Konklusjon Snitt gjennom ny og eksisterende bebyggelse. Utsiktsforhold for naboer, eksisterende og ny situasjon. Sol/skyggeanalyse, eksisterende og ny situasjon. Effekten av transparente atkomstsoner må illustreres. Tema i mal for planbeskrivelse skal utredes. Grunnforhold/forurensning. Med utgangspunkt i tilbakemeldingen i punkt om hovedgrepet, anbefaler samarbeidsgruppa oppstart av planarbeid Elin Aabel Bergland, 26.08.2014 Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 4 av 6
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Kvadraturen Formål: Nåværende sentrumsformål. Formål: Boligformål, grønnstruktur og samferdsel. Bestemmelser: Ved ev. motstrid gjelder Murbyplanen foran. Temakart bevaring. Reguleringsplan for Murbyen, plan id 724 Boligformål. Spesialområde bevaring på hele kvartalet, men kun boliger mot Langfeldts almenning og Østre Strandgate er vist som «verneverdig bygning». Aktuelle bestemmelser: 3 spesialområde bevaring 5.7 bolig, utnyttelse og høyder 7 nye bygninger Byggegrenser vist rundt eks. bygg på Østre Strandgate 60B slik at bygget kan rives, og nytt oppføres innenfor byggegrensene. Nasjonale føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T- 1497 (2011). Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2011). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (T-5/93, 1993). Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1521, 2012). Aktuelle lover Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) Side 5 av 6
GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til Plan, bygg og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan, bygg og oppmålingsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Østre Strandgate 60B AS, Tordenskjoldsgate 9, 4612 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan, bygg og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 6 av 6