1 Nordre Åsen Borettslag Protokoll fra ordinær generalforsamling i Nordre Åsen Borettslag ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Møtedato: 26.04.2018 Møtetidspunkt: 19:00 Møtested: Oslo Vineyard Til stede: 64 andelseiere, 10 representert ved fullmakt, totalt 74 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS, ble representert ved Victoria Smith-Venaas. Møtet ble åpnet av styreleder. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1. Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Carl Fredrik Arntzen foreslått. Vedtak: Valgt B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. Vedtak: Godkjent C Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne Som fører av protokoll ble Victoria Smith-Venaas foreslått. Som protokollvitne ble Øystein Holm-Haagensen foreslått. Vedtak: Valgt D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Godkjent ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2. Behandling av årsrapport og årsregnskap for 2017 A Behandling av årsrapport og regnskap Styrets årsrapport, resultatregnskap og balanse for 2017 ble gjennomgått og foreslått godkjent. Vedtak: Godkjent B Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. Vedtak: Godkjent ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3. Fastsettelse av godtgjørelser Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 260 000. Vedtak: Vedtatt
2 Nordre Åsen Borettslag ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4. Behandling av innkomne forslag og saker Sak A: Forslag fra Tarjei Sunde - forslag vedr. lading av biler: Saksinformasjon: Det innføres nye regler rundt lading av elbil i sameier og borettslag. For å unngå høyt konfliktnivå rundt dette er det viktig at borettslaget sitt styrende organ, som skal jobbe for fellesskapets beste, honorerer de som ønsker å utforske mulighet til å etablere elbillading, og gjør slik etablering mulig, innenfor de tekniske begrensningene som er i Nordre Åsen Borettslag. Mer info: LadElbilen.no (opprettet mtp informasjon til Nordre Åsen Borettslag/Garasjelag). Pr desember 2017 utgjør elbilsalget 21 % av all bilsalg (OFV.no), og elbiler utgjør 5 % av den totale bilparken (150 000 biler). I 2018 antar man, forsiktig, at elbilsalget vil utgjøre minst 25 % av nybilsalget, mens i Oslo / Akershus antas det at ladbare biler utgjør 50 % av nybilsalget ved utgangen av året. Nordre Åsen Borettslag har litt over 250 faste parkeringsplasser (i tillegg til de offentlig tilgjengelige plassene). For hvert år som går setter borettslaget seg i en stadig vanskeligere posisjon. Til info lader ca 35 elbiler pr januar 2018 jevnlig på de 6 ladepunktene Oslo kommune har satt opp i Åsensvingen. Med tanke på at hver bil i gjennomsnitt kjører 33,5 km/dag (SSB) mener jeg at borrettslaget, pr blokk, en «overkapasitet» til å dekke lading for 50 elbiler allerede i dag. Dette fordi de fleste beboere bruker svært lite strøm gjennom natten, da elbilene normalt lader, noe som gir en betydelig overkapasitet i dette tidsrommet. Mellom kl 17 og 20 må elbilene, enkelt og greit, bare vente. Borettslaget har allerede selv, indirekte, sagt at en blokk har kapasitet til 4 x 16 Ampere, døgnet rundt. Dette siden de tenkte, en periode, å etablere 4 slike ladepunkt som en del av grøntplanen. Å montere ladepunkt på faste p-plasser vil også bidra til mer kapasitet på Oslo Kommune sine ladepunkter som allerede er satt opp.
3 Nordre Åsen Borettslag Forslag til vedtak: «De som ønsker å sette opp ladepunkt selv må velger en åpen standard som borettslaget kan utvide senere óg samtidig velger en løsning som begrenser antall elbiler minimalt innenfor dagens kapasitet. Løsningen skal ikke begrense borettslagets handlingsrom hvis de senere velger å legge til rette for elbillading i borettslagets regi. Og den skal ta hensyn til at kapasiteten i borettslaget er sprengt i noen tidsrom av døgnet (slik teknisk løsning finnes). Alternativet blir at hver og en finner på sin egen løsning når de velger å benytte seg av det nye regelverket, der elbileiere ikke kan nektes å sette opp ladepunkt uten saklig grunn» Saklig grunn må bevises av styret, samt kunne etterprøves. Styrets innstilling: Styret foreslår at Generalforsamlingen ikke vedtar Tarjei Sundes forslag Begrunnelse: - Borettslagets strømkapasitet og økonomi tilsier at dette ikke kan prioriteres. - Styret har søkt Oslo kommune om ytterligere 8 ladestasjoner i Kjelsåsvn og Åsensvingen. Dette vil ikke påføre styret/borettslaget driftsansvar for ladestasjonene. - Forslagsstillers henvisning til lovverk gjelder for eierseksjonssameier. I borettslaget gjelder borettslagsloven Benkeforslag: «Styret setter ned et utvalgt som ser på mulighet for etablering av ladeplasser for el-bil, med hensyn til strømkapasitet, eierskapsforhold, vedlikeholdsplikt og plassering og økonomi.» Vedtak: Benkeforslaget ble vedtatt med overveldende flertall. (4 stemmer for opprinnelig forslag og 20 stemmer for styrets innstilling)
4 Nordre Åsen Borettslag Sak B: Forslag fra Petter Karlsen, Anne-Cecilie Wingar og Hedda Nicolaysen forslag om røykeregel til Husordensreglene: Saksinformasjon: Forslagstiller mener dette vil hindre innsig av røyk til leilighetene/soverom under lufting på kvelden, særlig med tanke på sommerhalvåret med varme kvelder hvor beboere trenger frisk luft inn i leiligheten. Borettslaget har ikke elektrisk ventilering, og beboer må i stor grad benytte seg av lufting med vinduer og verandadør for tilstrekkelig frisk luft. Forslaget er en oppfordring til beboere om å vise hensyn til hverandre, da vi bor tett i borettslaget og tobakksrøyk kan være spesielt sjenerende for naboer. Forslag til vedtak, nytt punkt i Husordensreglene: 1.13 Røyking på balkong er ikke tillatt mellom kl. 2300 til kl. 0600. Styrets innstilling: Styret vil ikke anbefale forslaget. Begrunnelse: Vedtaket vil være vanskelig å håndheve. Vedtak: Forslaget falt med 19 stemmer for forslaget (1 avholdende)
5 Nordre Åsen Borettslag Sak C: Forslag fra Camilla Bjørke, Anders Björnqvist, Elisabeth Gavin forslag om salg og utbygging av tørkeloft til underliggende leilighet: Forslagstiller ønsker at det på generalforsamling stemmes over salg og utbygging av tørkeloft til boareal for underliggende leilighet. Bakgrunnen for forslaget bygger delvis på tidligere innkomne forslag, men i hovedsak at borettslaget nå står overfor til dels store kostnader i forbindelse med pågående og fremtidige utbedrings- og vedlikeholdsarbeider. Ved å selge disse arealene vil borettslaget få en økt inntekt både i form av rent salg, men samtidig også økte husleieinntekter for fremtiden. Dette kan også bidra til at borettslaget får mulighet til å redusere evt. Ytterligere økning av husleiene. Et forsiktig estimat vil være at et tørkeloft på ca 30 m2 vil ha en salgssum på min. 10-15 000,- pr. kvm, noe som utgjør ca. 450 000,- pr. loft. Totalt ved salg av samtlige loft vil dette utgjøre en inntekt for borettslaget på min. 14 mill. + husleieinntekter. Ved å selge tørkeloftene vil borettslaget få Økte inntekter som kommer alle beboerne til gode i forbindelse med ovennevnte arbeider og generelt bedre økonomi Bygningsmassen i borettslaget vil få et løft i forbindelse med utbyggingen. Borettslaget vil bli enda mer attraktivt både for eksisterende og fremtidige beboere. Bedre utnyttelse av til dels ubrukt areal. Om generalforsamling stemmer for salg vil forslaget videre være å danne en egen loftsgruppe, bestående av interessenter som ønsker å kjøpe. Denne gruppen vil da på vegne av styret ta prosessen videre i forhold til det formelle med tanke på Plan og bygg, rammetillatelse, sørge for at alle forskrifter etc. ivaretas. Dette for å fristille (og avlaste) styret fra dette arbeidet. Alle kostnader i forbindelse med salg av tørkeloftene, samt søknad om rammetillatelse etc. tilfaller kjøper. Viser også til tidligere innsendt dokumentasjon fra et tilsvarende borettslag som har gjort dette. Ytterligere dokumentasjon og presentasjon av forslaget vil legges fram på generalforsamling. Forslag til vedtak: A. Generalforsamling godkjenner forslaget om salg av tørkeloft til underliggende leilighet. B. Det utnevnes en egen loftsgruppe (bestående av interessenter) som jobber videre med prosjektet på vegne av styret. Det er en forutsetning at alle bygningsmessige krav ivaretas og godkjennes.
6 Nordre Åsen Borettslag C. Loftsgruppen vil legge frem alle detaljer rundt prosessen på eget beboermøte evt. Ekstraordinær generalforsamling. Om det er elementer i forbindelse med prosjektet som krever avstemming, tas dette på ekstraordinær generalforsamling. Styrets innstilling: Styret foreslår at Generalforsamlingen ikke vedtar forslaget. Begrunnelse: Styret ønsker å verne fellesarealet borettslaget har. Det er ikke anbefalt å tørke tøyvask i leilighetene, muligheten til å tørke tøyvask i tørkeloftet vil ved salg bortfalle. Styret anser det ikke nødvendig å selge fellesareal for å bedre økonomien. Borettslaget har tilstrekkelig økonomi og husleie. Det er i tillegg tvilsomt i hvilken grad salg av tørkeloft vil tilføre borettslaget ett overskudd. Beboere som mister tilgang til tørkeloft ved eventuelt salg, vil trolig bli påført et verditap for sin leilighet, samtidig som deres husleie ikke lenger samsvarer med hva andre får tilgang til for samme husleie. Vedtak: Forslaget falt mot 18 stemmer.
7 Nordre Åsen Borettslag Sak D: Forslag fra Rune Sandli om endring i vedtektene for utskifting av vinduer/verandadører og leilighetsdører. For å oppnå en forutsigbar økonomi for den enkelte andelseier foreslås det endringer i vedtektene for utskifting av vinduer/verandadører og leilighetsdører. Borettslaget har hatt tradisjon for å gi andelseier rett til selv å velge når dette skal skiftes. Enkelte andelseiere har ordnet og betalt utskifting selv og enkelte har benyttet seg av tilbud i regi av borettslaget og fått faktiske kostnader tillagt andelens fellesgjeld (eks. vinduslån). Resultatet av slik praksis har medført at det er store variasjoner i standard. I tillegg har innglassing av balkonger medført at intervaller for utskifting og vedlikehold avviker svært fra normalbehovet. Endringer i borettslagslovgivningen medfører at det nå er borettslagets som har full vedlikeholdsplikt for å bytte vinduer/verandadører og leilighetsdører. Dette medfører at den faktiske kostnaden ikke lenger kan fordeles etter andelseiers bruk, men må fordeles mellom alle andelseierne, altså som en økning i felleskostnadene etter fordelingsnøkkelen. Siden en god del av disse bygningsdelene fortsatt har lang levetid (nylig skiftet ut eller mindre utsatt for slitasje) vil det påføre borettslaget unødige høye kostnader ved totalutskifting. En slik vedtektsendring gjøres av mange borettslag og er i henhold til gjeldende lovverk. Forslag til vedtak; endringer med rød skrift: 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Andelseiers vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av glass, og dør mellom leilighet og trappoppgang. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen ogreparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Styretsinnstilling: Styret foreslår at Generalforsamlingen ikke vedtar forslaget. Begrunnelse: Styret har igangsatt kartlegging av tilstand/alder til vinduer, balkongdører og leilighetsdører. Styret har arbeidet med endringer av vedtektene/husordensreglene som er planlagt å legge
8 Nordre Åsen Borettslag frem ved ekstra ordinær generalforsamling høsten 2018. Arbeidet som gjøres nå, med kartleggingen, vil gi et bedre grunnlag for å fatte en opplyst beslutning da. Vedtak: Forslaget falt mot 17 stemmer.
9 Nordre Åsen Borettslag ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5. Valg av tillitsvalgte A Som styreleder for 2 år, ble Rune Sandli foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon B Som styremedlem for 2 år, ble Tom Bjørnstad foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon C Som varamedlem for 1 år, ble Erik Thorell foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Ann-Kristin Pretorius foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Karin Myhre foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Camilla Bjørke foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon D Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Rune Sandli Varadelegert Erlend Malme Vedtak: Valgt ved akklamasjon E Som representanter i valgkomitéen for 1 år, ble foreslått Wolfgang Leister, Knut Hartold, Unni Klausen og Grethe Mannsåker. Vedtak: Valgt ved akklamasjon F Som velferdskomité ble Birgit Borgersen foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon. Det oppfordres til å melde seg flere representanter. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Møtet ble hevet kl.: 20:55. Protokollen signeres av Carl Fredrik Arntzen /s/ Møteleder Victoria Smith-Venaas /s/ Fører av protokollen Øystein Holm-Haagensen /s/ Protokollvitne
10 Nordre Åsen Borettslag Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Rune Sandli Åsensvingen 9 B 2018-2020 Nestleder Erlend Malme Åsensvingen 6 B 2017-2019 Styremedlem Pernille Neple Poppe Åsensvingen 6 B 2017-2019 Styremedlem Tom Bjørnstad Åsensvingen 4 A 2018-2020