Byggeområder Områder for turistbedrift Område for fritidsbebyggelse (H) BYGGEOMRÅDE (PBL 25, 1. ledd nr. 1) Friområder F1 89 daa

Transkript

1 FLATEREGULERINGSPLAN FOR ØVRE ÅLSÅSEN Planbehandling: Dato Innsendt for planbehandling 6. juni 2006 Faste planutvalg 1. gang 20. juni 2006 Utlagt til offentlig ettersyn 15. juli 26. aug Faste planutvalg 2. gang 23. januar 2007 Utlagt til offentlig ettersyn 25. jan. 7. feb Faste planutvalg 3. gang 7. mars 2007 Kommunestyre 15. mars 2007 GENERELT Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense. Planen er datert Planen er framstilt som en flatereguleringsplan. Areal for ulike reguleringsformål er påført plankartet med arealanvendelse og størrelse.. For mer utførlig forklaring og retningslinjer for den videre utbygging henvises til planbeskrivelse (DEL I) og Ål kommunens generelle regler om utbygging av fritidsbebyggelse Arealoversikt FORMÅL TOTALT AREA Byggeområder Områder for turistbedrift Område for fritidsbebyggelse (H) BYGGEOMRÅDE (PBL 25, 1. ledd nr. 1) Friområder F1 89 daa F2 38 daa Spesialområde PBL 25, 1. ledd nr 6 Friluftsområde S1 Friluftsområde 10 daa S2 Friluftsområde 159 daa S3 Bevaring nøkkelbiotop 34 daa S4 Bevaring kulturminne 4 daa S5 Bevaring kulturminne 1 daa S6 Bevaring kulturminne 5 daa S7 Bevaring kulturminne 1 daa Privat vei Jord og skogbruksområder JS daa JS daa JS daa AREAL 2381 daa 55 daa 294 daa 127 daa 169 daa 10 daa 703 daa side 1 av 6

2 JS 4 73 daa JS 5 20 daa Alpinanlegg F3 316 daa F4 85 daa F5 619 daa 1023 daa REGULERINGSBESTEMMELSER 1.0 FELLES BESTEMMELSER 1.1 Plankrav I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges situasjonsplan i målestokk 1: 500/1000, som viser plassering av omsøkte bygg eller anlegg og evt. framtidige bygg. Planen skal også vise hvordan den ubebygde delen av tomten/anleggsområdet skal planeres og utnyttes. Vegadkomst, parkering samt angivelse av kotehøyde på gulv i 1. etasje eller sokkelhøyde på fundamenter skal angis på situasjonsplanen. For heisanlegg skal det angis plassering av master og høyde for master Ved behandling av byggemeldinger skal det kontrolleres at bebyggelse eller anlegg plasseres, utformes og bygges slik at en tar hensyn til tomten eller anleggsområdets egenskaper som terrengform og vegetasjon Prosjektmaterialet skal ha regler for beskyttelse av tilgrensende terreng og vegetasjon i anleggsperioden, og bestemmelser for istandsetting i traseene for tekniske anlegg og for anleggsvirksomhet For område U 3 og område H4 og H5 skal det utarbeides og godkjennes bebyggelsesplaner for utbygging. Planen skal foreligge før byggemelding for enkelttomter kan behandles. Den skal redegjøre for plassering av bebyggelse, terrengforming, bebyggelsens utforming, materialbruk og farger I samband med utarbeidelse av bebyggelsesplan for felt U3 skal det lages en trafikkanalyse som viser virkningene av utbyggingen av U3 i forhold til Øvre-Ålsvegen. 1.2 Ubebygd areal Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at skadevirkningene på natur og landskap blir så små som mulig. Eksisterende vegetasjon skal ikke fjernes utover hva som er nødvendig for å oppføre bebyggelse og nødvendige anlegg Ledninger for EL forsyning, telefon, data, TV ol. skal føres via jordkabel. Oppsetting av parabolantenne på den enkelte tomt tillates ikke Eksisterende vegetasjon/markdekke skal behandles skånsomt og ikke raseres unødvendig. Sår etter ledningsgrøfter V/A samt kabelgrøfter som anlegges i ubebygde arealer innenfor planområdet skal revegeteres med stedegen vegetasjon Kiosker, transformatorkiosker o.l. tillates bare oppført der de etter kommunens skjønn ikke er til ulempe Ål kommune godkjenner skilt og reklamebruk, husfarge, gjerder, murer og skjermvegger. Generelt er det ikke adgang til inngjerding av tomt eller anlegg. Inngjerding av en mindre avgrenset del, maksimalt 300 m2 av utearealet kan tillates etter søknad. Gjerdet skal ikke ha en form som kan være til skade for bufe. side 2 av 6

3 1.2.6 Veier skal utføres som grusveier med tosidig fall. Det skal anlegges åpne grøfter. Der dette av terrengmessige hensyn ikke er mulig, skal vann fra lukkede grøfter føres til utslipp på terreng. 1.3 Byggegrense Bebyggelsen inkl. balkonger og takoverbygg skal ligge innenfor angitt byggegrense. 1.4 Rekkefølge Arealer der det gjøres inngrep for anlegg av infrastruktur skal settes i stand samtidig med ferdigstillelse av anlegget. Det skal ikke gis tillatelse til å ta slik anlegg i bruk før istandsetting er gjennomført Felles parkeringsanlegg skal opparbeides samtidig med opparbeidelse av veianlegg Godkjent løsning for vann og avløp samt strømforsyning må være på plass før en kan få godkjent byggesøknad Utbedring av Øvre Ålsvegen må være utført før nye utbyggingsområder blir tatt i bruk Kulvert for planfri kryssing av Kroktjernveien med skiløype skal ferdigstilles samtidig med veianlegget Arkeologiske utgravinger. Før tiltaket iverksettes, og så snart som mulig, skal det foretas arkeologiske utgravinger av de berørte automatisk fredete kulturminnene. Dette gjelder alle 11 kullgropene. Det skal tas kontakt med Buskerud fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget og kostnaden for de pålagte undersøkelsene kan fastsettes. Utgravingene bekostes av tiltakshaver, jmf. Kulturminneloven Utbyggingsavtale. Før det kan gis tillatelse til tiltak i samsvar med planen skal det foreligge en vedtatt utbyggingsavtale mellom Ål kommune og utbygger. 1.5 Parkering Ved ny bebyggelse eller bruksendring skal den enkelte tiltakshaver opparbeide nødvendig parkeringsareal Område U3 Parkering skal innrettes i fellesanlegg, f. eks underjordisk anlegg. Det skal opparbeides minimum 1 parkeringsplass pr. 35 m2 bruksareal (BRA). 1.6 Bebyggelsen Der flere bygninger oppføres som et tun eller annen enhet, skal form, farge og dimensjoner gis en helhetlig virkning Ny bebyggelse skal ha fasader i tre, naturstein og glass som hovedmaterialer. Synlige betongflater i fasade (mer enn grunnmur med hd maks 0,5m) skal kles med tre eller naturstein Tak skal være utført som saltak med en takvinkel på grader med unntak av definerte signalbygg (Servicebygg). Ål kommune har anledning til å fravike denne bestemmelse om det dokumenteres at en annen takløsning er viktig for den arkitektoniske utforming av en gruppe av bygninger. side 3 av 6

4 1.6.4 Taktekking skal være av torv, skifer, tre eller andre materialer med mørk ikke lysreflekterende overflate Det skal benyttes matte og mørke jordfarger, eller grå fargenyanser på bebyggelse Høyde på synlig grunnmur / fundament skal ikke overstige 0,5 m over planert terreng. For grunnmur i naturstein eller som er forblendet med naturstein eller treverk gjelder ikke begrensning på 0,5 m. 1.7 Grad av utnytting Områdene H4 og H5 Tillatt bruksareal T-BRA skal ikke overstige 140 m2 og grad av utnytting skal ikke overstige 15% BYA. Det kan gis tillatelse til T-BRA inntil 300m2 dersom tomtens egenskaper eller størrelse er slik at dette estetisk og landskapsmessig kan gis en god løsning Områdene U3 Grad av utnytting skal ikke overstige 35% BYA Areal i kjeller (sokkel) hvor himling ligger mellom 0,5 og 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå, skal medregnes med 50% som bruksareal i bygningens BRA. Kjeller (himling mindre enn 0.5 m over terrengets gjennomsnittsnivå) som ikke inneholder hoveddel, regnes ikke med i bygningens BRA. 1.8 Automatisk fredede kulturminner Automatisk fredede kulturminner som er registrert i området og som skal bevares er regulert til spesialområde bevaring (knf pkt 3.2). Dersom det blir funnet slike kulturminner i forbindelse med arbeid i terrenget, skal arbeidet straks stanses i den grad arbeidet berører kulturminnene eller deres sikringssone på 5 meter, jfr. Lov om Kulturminner 8. Melding skal straks sendes kulturvernmyndighetene i Buskerud fylkeskommune, slik at de kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og evt. vilkårene for dette. 1.9 Skiløyper Løypetraséer er regulert med som vist på plankartet og kan maskinprepareres. Der terreng eller vegetasjon tilsier det, kan det gjøres mindre justeringer av traséen. Der det er nødvendig kan høydeforskjeller mot veg, bebyggelse og lignende bygges opp med natursteinsmurer Kryssing av veger kan skje i plan, med unntak av kryssing av Kroktjernveien ved Sjauseterbekken og ved grense mot felt H4, der kryssing skal føres i kulvert under vegen. Ved kryssing av veg i plan skal det etableres nødvendige fartsdempende tiltak i skiløypa, slik at faren for konflikt mellom bil og skiløper kan reduseres. 2.0 BYGGEOMRÅDER 2.1 Områder for fritidsbebyggelse H4 og H Innenfor området tillates oppført fritidsboliger som frittliggende hytter i samsvar med bebyggelsesplan. Knf. Plankrav vist i pkt Områder for turistbedrift (U3) Innenfor disse områdene tillates oppført fritidsboliger for utleie i form av frittliggende hytter, eller konsentrert bebyggelse i rekke, kjede eller som terrassert bebyggelse. Bebyggelsen skal gis en helhetlig form. Knf. Plankrav vist i pkt side 4 av 6

5 2.2.2 Jordlovens 12 gjelder inntil prosentvis fordeling mellom utleieenheter og enheter for salg er fastsatt i bebyggelsesplan. 3.0 SPESIALOMRÅDER 3.1 Friluftsområder (PBL 25.1 nr 6) Område S 1 og S Innenfor områder regulert til friluftsområder tillates etablert aktivitetsområder, stier og løyper. Løypetraseer tillates preparert maskinelt Utenfor aktivitetsområder, stier og løyper skal vegetasjonen bevares Plan for opparbeidelse av felles aktivitetsområder, stier og løyper skal forelegges Ål kommune for godkjenning. 3.2 Spesialområde bevaring (PBL 25.1 nr 6) Område S3 er regulert til spesialområde for bevaring av nøkkelbiotop. I området kan det ikke gjennomføres tiltak som kan påvirke områdets status og egenskaper som dette. Denne bestemmelse gjelder så lenge avtalen mellom Ål kommune og grunneier om bevaring er gjeldende Områdene S4, S5, S6 og S7 er regulert til spesialområde bevaring. Formålet er å sikre eksisterende kulturminner. Innenfor områdene kan det ikke gjennomføres tiltak, gjøres terrengendringer eller andre tilrettelegginger som kan skade kulturminnene. 4.0 FRIOMRÅDER 4.1 Friområder (PBL 25.1 nr 4) Innenfor områder regulert til friområde området tillates etablert lekeplass / aktivitetsområde, stier og løyper. Løypetraseer tillates preparert maskinelt. Omkring Kroktjern tillates anlagt anlegg som kan lette bruk av område for alle brukere. Anlegg skal innrettes slik at de ivaretar krav om universell utforming Utenfor aktivitetsområder, stier og løyper skal vegetasjonen bevares Plan for opparbeidelse av felles aktivitetsområde skal forelegges Ål kommune for godkjenning. 4.2 Alpinanlegg Innenfor områder regulert til alpinanlegg området tillates anlagt heistraseer, stier og løyper. Løypetraseer tillates preparert maskinelt. I heistraseer og nedfartsløyper tillates tildanning av terreng for å optimalisere fallforhold. Slike terrengendringer skal dokumenteres med en terrengplan, og anmeldes i hht regler for byggesaksbehandling i PBL Plan for opparbeidelse av områder for alpinanlegg skal forelegges Ål kommune for godkjenning I områdene regulert til alpinanlegg kan det foregå landbruksmessig drift når skiheisene ikke er i bruk Innenfor arealer avsatt til alpinanlegg tillates etablert nødvendige bygninger og konstruksjoner for heisanlegget. Ved utforming skal det legges vekt på å gi bebyggelsen en god landskapstilpassing og en form som samsvarer med byggeskikken i området. Søknad om tillatelse til tiltak i områder for anlegg av alpinanlegg skal inneholde en redegjørelse for landskapstilpassing av anlegg, konstruksjoner og bygninger. Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at skadevirkningene blir så små som mulig. side 5 av 6

6 Eksisterende vegetasjon skal ikke fjernes utover det som er nødvendig. Planutvalget kan pålegge reparasjon av uheldige tiltak og inngrep Innenfor områder regulert til alpinanlegg skal jordloven 12 gjelde. 5.0 JORD OG SKOGBRUKSOMRÅDER 5.1 Innenfor områder regulert til jord og skogbruksområder området tillates anlagt stier og løyper. Løypetraseer tillates preparert maskinelt. side 6 av 6