til kjøper av brukt bolig og fritidsbolig Viktig informasjon

Transkript

1 til kjøper av brukt bolig og fritidsbolig Viktig informasjon Utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund Denne informasjonen er utarbeidet for å gi en oversikt over hvilke rettigheter og forpliktelser som gjelder når du som forbruker kjøper brukt bolig eller fritidsbolig.

2 På finner du informasjon om boligpriser, aktuelt boligstoff, kjøp og salg av bolig med mer. Egen megler oversikt på over 2500 meglere; velg ditt lokalområde på: Sørlandet Telemark, Vestfold og Buskerud Trøndelag Vestlandet Hedmark og Oppland Østfold Møre og Romsdal Nord Norge Oslo Rogaland Lokale nettsider 2

3 INNHOLD Sist oppdatert 22. august 2012 Til kjøper av brukt bolig og fritidsbolig - viktig informasjon Hva gjelder når jeg kjøper brukt bolig? side 4 Når gjelder avhendingsloven? side 4 Kan avhendingsloven fravikes ved avtale mellom kjøper og selger? side 4 Avhendingsloven gjelder ikke ved kjøp på tvangssalg side 5 Når er bindende avtale inngått? side 5 Hvilke vilkår gjelder ved avtale om kjøp av eiendom? side 5 Kjøpekontrakten side 5 Hvilke rettigheter har kjøperen? side 6 1. Overtagelse til avtalt tid 2. Forhold ved eiendommen 3. Når eiendommen har mangler 4. Reklamasjoner Kan kjøperen ha krav mot eiendomsmegleren? side 8 Hvilke forpliktelser har kjøperen av brukt bolig eller fritidsbolig? side 8 Løsøre og tilbehør side 9 Overtakelse side 9 Tinglysing/sikkerhet/overskjøting/oppgjør side 10 Meglere MNEF, Eiendomsmeglere MNEF og Advokater MNEF side 11 Løsøre og tilbehør side 12 3

4 Hva gjelder når jeg kjøper brukt bolig? Kjøp av brukt bolig og fritidsbolig reguleres av avhendingsloven (Lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr 93). Loven gjelder også for overdragelse av sameiepart i fast eiendom og andel i borettslag (andels-/borettslagsbolig), jf avhl 1-1 (1) og 1-1 a. Avhendingsloven forkortes gjerne avhl. Når gjelder avhendingsloven? Avhendingsloven gjelder for alle frivillige overdragelser av fast eiendom som er ferdig oppført på salgstidspunktet, eller der kjøperen overtar en uferdig eiendom slik den fremstår på avtaletidspunktet, jf avhl 1-1 (1). Det fremgår uttrykkelig av avhendingsloven at denne ikke gjelder dersom bustadoppføringsloven (lov av 13. juni 1997 nr 43) kommer til anvendelse, dvs ved kjøp av bolig under oppføring, jf avhl 1-1 (2). NEF har utarbeidet egen forbrukerinformasjon om kjøp av bolig og fritidsbolig under oppføring. Kan avhendingsloven fravikes ved avtale mellom kjøper og selger? Der kjøperen skal benytte eiendommen som bolig eller fritidsbolig for seg og eventuelt sin familie, såkalt forbrukerkjøp, kan avhendingsloven kun i begrenset omfang fravikes til ugunst for kjøperen, jf avhl 1-2 (2). De viktigste bestemmelsene som ikke kan fravikes, er reglene om selgerens opplysningsplikt, mislighold, mangler og reklamasjon. Loven kan i betydelig større grad fravikes hvis kjøperen er næringsdrivende. 4

5 Avhendingsloven gjelder ikke ved kjøp på tvangssalg Avhendingsloven gjelder kun ved frivillige salg, jf avhl 1-1 (1). Det betyr at salg som skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, såkalte tvangssalg, ikke reguleres av avhendingsloven. Å kjøpe eiendom på tvangssalg begrenser kjøperens rett til bl.a. å reklamere på feil og mangler ved boligen. Det er derfor viktig å sette seg nøye inn i reglene før man byr på en eiendom som tvangsselges. Når er bindende avtale inngått? Bindende avtale mellom kjøper og selger er inngått når bud er akseptert. Dette prinsippet gjelder ved all handel i Norge, også ved kjøp og salg av eiendom. Når det gjelder handel med fast eiendom, er det vanligste at kjøperen legger inn bud som selgeren aksepterer. Det hender imidlertid at selgere tilbyr interessenter å kjøpe eiendommen for en nærmere angitt sum. I et slikt tilfelle vil det være kjøperen som aksepterer selgerens (til-) bud. En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig. En muntlig avtale er inngått idet selgeren aksepterer kjøperens bud. Kjøperen og selgeren er derfor bundet før de har undertegnet den skriftlige kjøpekontrakten. Kontrakten kan gjerne beskrives som en kvittering for en bindende avtale som allerede er inngått. Hvilke vilkår gjelder ved avtale om kjøp av eiendom? Salgsoppgaven med eventuelle vedlegg utgjør grunnlaget for avtalen. Som kjøper må du være oppmerksom på at salgsoppgaven og vedleggene til denne, sammen med avhendingsloven, utgjør vilkårene for avtalen. Disse vilkårene gjelder hvis kjøperen i sitt bud ikke har tatt forbehold om annet. Det er derfor veldig viktig å lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Et sentralt vilkår ved handelen er enighet om overtakelsesdatoen. Husk derfor å ta med ønsket overtagelsesdato i budet, sammen med kjøpesummens størrelse og andre eventuelle forbehold. Kjøpekontrakten En muntlig avtale er som nevnt ovenfor like bindende som en skriftlig. Partene er derfor bundet før kjøpekontrakten er underskrevet. Å nekte signering av kjøpekontrakten er derfor ikke ensbetydende med at avtalen ikke er bindende, eller at den ikke gjelder. Ved kjøp av fast eiendom skal en rekke detaljer reguleres, og det er derfor vanlig at den allerede inngåtte muntlige avtalen nedfelles i en skriftlig kjøpekontrakt. Det er viktig å forstå innholdet i kjøpekontrakten før denne signeres. Hver av partene kan kreve at skriftlig kontrakt skal inngås, jf. avhl

6 Hvilke rettigheter har kjøperen? Kjøperen har krav på å få en rekke opplysninger om eiendommen, både fra selgeren og eiendomsmegleren. Dette er nærmere regulert i henholdsvis avhendingsloven og eiendomsmeglingsloven (lov av 29. juni 2007 nr 73). Formålet med bestemmelsene er at kjøperen skal få et tilstrekkelig godt beslutningsgrunnlag til å vurdere kjøp av eiendommen. 1. Overtagelse til avtalt tid Kjøperen har krav på å få overta boligen til avtalt tidspunkt, jf avhl 4-1. Dersom boligen ikke stilles til kjøperens disposisjon til rett tid, kan kjøperen kreve oppfylling av avtalen, heving eller erstatning. Kjøperen kan også holde tilbake deler av kjøpesummen som sikkerhet for tap etter forsinket overtagelse, jf avhl 4-6. Kjøper kan kun heve avtalen hvis forsink elsen er vesentlig, jf avhl 3-9. Tretti dagers forsinkelse regnes normalt som vesentlig. 2. Forhold ved eiendommen Boligen skal være i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhl 3-1 (1). Når det skal vurderes hvorvidt det foreligger mangler ved en eiendom, må det tas hensyn til hva som er avtalt, eiendommens alder og generelle tilstand, pris, hvilke opplysninger som er gitt ved salget m.v. Selgeren tar ofte med en klausul om at boligen selges som den er, jf. avhl 3-9. Det betyr at manglene ved boligen må være vesentlige for at kjøperen skal kunne påberope seg disse. Forhold ved eiendommen som kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, kan ikke gjøres gjeldende som mangler. Dersom kjøperen har unnlatt å undersøke eiendommen, eller uten rimelig grunn har latt være å følge en oppfordring fra selgeren eller eiendomsmegleren om å undersøke eiendommen, kan det ikke gjøres gjeldende mangler som kjøperen burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Selgeren skal likevel gi korrekte og nødvendige opplysninger om eiendommen og omstendigheter knyttet til denne, jf avhl 3-7 og 3-8. Kjøperen har krav på å få en eiendom som er fri for heftelser, hvis ikke annet er avtalt. 6

7 3. Når eiendommen har mangler Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen, kan kjøperen rette et mangelskrav mot selgeren. Avhendingsloven inneholder en rekke bestemmelser om hva kjøperen kan kreve når eiendommen har mangler, jf avhl 4-8. Selgeren kan kreve å få rette mangelen dersom rettingen ikke vil være til urimelig ulempe for kjøperen. Retting må imidlertid skje innen rimelig tid. Hvis mangelen ikke blir rettet, kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag, erstatning for økonomisk tap som han lider som følge av mangelen, kjøperen kan holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen som sikkerhet for kravet eller kjøperen kan heve avtalen. For at kjøper skal kunne heve avtalen, må mangelen imidlertid være vesentlig, jf avhl 3-9. Det er en forutsetning for at kjøperen skal kunne holde tilbake (deler av) kjøpesummen som sikkerhet for krav mot selgeren, at kjøperen har råderett over kjøpesummen. Kjøperens råderett over kjøpesummen bortfaller som hovedregel i det øyeblikk kjøperen får råderett over eiendommen. Verken kjøperen eller selgeren har på noe tidspunkt råderett over både eiendommen og kjøpesummen. Dette følger av prinsippet om ytelse mot ytelse. Kjøperen må derfor senest ved overtagelsen gi megleren klar instruks om tilbakehold, størrelsen på beløpet som skal holdes tilbake og begrunnelsen for tilbakeholdet. Kjøperen har kun rett til å holde tilbake (deler av) kjøpesummen dersom kjøperen har krav mot selgeren som følge av mangel ved eiendommen eller forsinket overtagelse (som nevnt ovenfor). Kjøperen har ikke rett til å holde tilbake mer enn det som er nødvendig for å sikre mangelskravet, jf avhl Hvis kjøperen holder tilbake for mye penger, eller holder tilbake uten grunn, misligholder kjøperen sin betalingsplikt etter avtalen. 4. Reklamasjoner Hvis kjøperen avdekker mangler ved eiendommen etter overtagelsen, må reklamasjon skje innen rimelig tid, jf avhl Høyesterett har uttalt at tre måneder er rikelig med tid for en kjøper til å reklamere. Hvis kjøperen ikke reklamerer innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget mangelen, taper kjøperen retten til å gjøre kravet gjeldende. Reklamasjon kan ikke under noen omstendighet gjøres gjeldende senere enn fem år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, dvs. fem år etter overtakelsen, jf avhl 4-19 (2). 7

8 Kan kjøperen ha krav mot eiendomsmegleren? Hvis eiendomsmegleren har gitt kjøperen uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og dette har påført kjøperen tap, kan kjøperen ha krav mot megleren. Dersom det oppstår en slik situasjon, og kjøperen ikke kommer til enighet med eiendomsmeglingsforetaket som har meglet eiendommen, kan saken klages inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Du kan leser mer om klageordningen på og i egen informasjonsbrosjyre. Hvilke forpliktelser har kjøperen av brukt bolig eller fritidsbolig? Kjøperen må selv sørge for å undersøke eiendommen etter overtakelsen, jf. avhl 4-9. Hvis kjøperen unnlater å undersøke eiendommen, kan dette ha betydning for hvilke mangelskrav kjøperen kan rette mot selgeren. Den viktigste delen av kjøperens ytelse er likevel å betale kjøpesummen og omkostninger ved kjøpet til avtalt tid. Kjøperen er overfor selgeren ansvarlig for at kjøpesummen og omkostningene blir innbetalt til avtalt tidspunkt, jf avhl 5-1. Dette gjelder også når forsinkelsen skyldes forhold hos kjøperens bankforbindelse. Hovedregelen ved kjøp av eiendom etter avhendingsloven er prinsippet om ytelse mot ytelse. Det betyr at kjøperen, med mindre noe annet er uttrykkelig avtalt, ikke kan kreve å få overta boligen før kjøpesummen og omkostningene er innbetalt og registrert mottatt på meglerens klientkonto. Betalingsmislighold (forsinkelse) fra kjøperens side gir selgeren flere sanksjonsmuligheter: Vente med overlevering av eiendommen, kreve at avtalen oppfylles, erstatning, eller heving av avtalen dersom forsinkelsen er vesentlig, jf avhl 5-1 (1). Mest vanlig er det at selgeren krever forsinkelsesrenter av kjøperen, jf avhl 7-3. Satsen på forsinkelsesrenter tilsvarer Norges Banks styringsrente tillagt 7 prosentpoeng, jf forsinkelsesrenteloven 3. Forsinkelsesrenten fastsettes av Justisdepartementet hvert halvår, på grunnlag av Norges Banks styringsrente. 8

9 Hvis kjøperens betalingsmislighold er vesentlig, som oftest vil en forsinkelse på tretti dager anses som vesentlig, kan selgeren heve avtalen med kjøperen og varsle at det blir foretatt dekningssalg. Et dekningssalg betyr at eiendommen blir solgt på nytt, denne gang for kjøperens regning. Kjøperen risikerer da at selgeren krever erstattet det tap selgeren lider som følge av kjøperens mislighold. Normalt vil selgerens tap ved dekningssalg omfatte utgifter til en ny salgsrunde, herunder eiendoms meglerens vederlag ved dekningssalget, en eventuell differanse mellom kjøpesummene og andre eventuelle merkostnader som følge av at handelen ikke ble gjennomført som avtalt. Løsøre og tilbehør Partene har i utgangspunktet full avtalefrihet om hvilket løsøre og tilbehør som skal følge med ved salg av fast eiendom. Dersom det ikke er avtalt hva som skal følge med eiendommen, har avhend ingsloven bestemmelser om hva kjøperen kan kreve overtatt ved overdragelse av forskjellige typer eiendommer. I henhold til avhl 3-4 og 3-5 skal eiendommen overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Partene kan imidlertid avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Hvis det er løsøre og tilbehør selgeren ikke ønsker skal følge med eiendommen ved salg, må selgeren derfor sørge for at dette blir formidlet til kjøperen før bindende avtale inngås, for eksempel ved at opplysninger om dette tas inn i salgsoppgaven. Tilsvarende må kjøperen ta forbehold i sitt bud ved ønske om en annen løsning enn den som fremgår av markedsføringen. Fordi avhendingslovens bestemmelser på dette punkt er vanskelig å tolke og derfor har forårsaket mange konflikter, har Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor i fellesskap utarbeidet en liste over løsøre og tilbehør som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Denne listen gjelder kun når annet ikke fremgår av markedsføringen eller av avtale mellom partene. Eiendomsmeglingsbransjens liste over løsøre og tilbehør finnes på side 12 eller se Overtakelse Overtakelse av eiendommen skal skje til det tidspunktet som er angitt i kjøpekontrakten. Dersom partene blir enige om å endre overtakelsestidspunktet, må endringen formidles til megleren i god tid før den faktiske overtakelsen. Dersom partene ikke har avtalt noe annet, skal kjøpesummen og omkostninger være innbetalt til meglerens klientkonto innen overtakelsesdatoen. Hovedregelen er at nøklene u tleveres på det avtalte tidspunktet for overtakelse, forutsatt at kjøpesum og omkostninger/ gebyrer er innbetalt. 9

10 På selve overtakelsesdagen anbefales det at kjøperen og selgeren møtes og undersøker eiendommen. Eiendommen skal være i kontraktsmessig stand, dvs. i den stand partene har avtalt. Med mindre annet er avtalt, skal boligen leveres ryddet og rengjort, jf avhl 2-2. Tomten skal være ryddet. Dersom kjøperen vil påberope seg mangler, for eksempel mangelfull rengjøring, bør dette noteres i overtakelsesprotokollen. Dersom det ikke benyttes en slik protokoll, må kjøperen umiddelbart ta kontakt med megleren. Instruks om eventuelt tilbakehold av deler av kjøpesummen må fremsettes senest samtidig med at kjøperen overtar eiendommen. Etter dette er pengene å anse som selgerens, og kjøperen har ikke lenger råderett over kjøpesummen. Husk å avregne strømmåleren på tidspunkt for overtakelse. Kjøper og selger må begge sende flyttemelding til Folkeregisteret. Tinglysing/sikkerhet/overskjøting/oppgjør Ved kontraktsinngåelse utsteder selgeren skjøte til kjøperen. Skjøtet beror hos megleren til oppgjør og overskjøting til kjøperen skal finne sted. Normalt vil megleren sørge for at det blir tinglyst en sikringsobligasjon på eiendommen. Denne skal tjene som sikkerhet for at oppgjør og hjemmelsoverføring skjer som avtalt mellom partene. Obligasjonen inneholder normalt også en urådighetserklæring som innebærer at selgeren ikke kan disponere over eiendommen uten meglerens samtykke. Sikringsobligasjonen tjener også som sikkerhet når megler skal avgi inneståelseserklæring overfor kjøpers långivere. Sikringsobligasjonen tinglyses på eiendommen, og tinglysingsgebyret betales av selgeren. Eiendomsmegleren sørger for å slette sikringsobligasjonen straks skjøtet er tinglyst på kjøper og kjøpers banks pantobligasjon er tinglyst. Hovedregelen er at sluttoppgjør og utbetaling til selgeren foretas når kjøperen har fått hjemmel til eiendommen, og selgerens panteheftelser er innfridd. 10

11 Meglere MNEF, Eiendomsmeglere MNEF og Advokater MNEF Bolig og fritidsbolig representerer store verdier for de fleste forbrukere. Mye kan gå galt, også før oppgjør skal gjennomføres. Eiendomsmeglingsloven setter strenge krav til meglernes undersøkelses- og opplysningsplikt. Det er derfor tryggest å kjøpe og selge eiendom når eiendomsmeglingsforetak har hånd om hele salgsprosessen. En megler har plikt til å ivareta både kjøperes og selgeres interesser gjennom hele prosessen, også i forbindelse med selve avtaleinngåelsen, jf eiendomsmeglingsloven 6-3. En selger har ikke samme omsorgsplikt overfor kjøperen som det megleren har. Det er derfor tryggest å kjøpe eiendom som annonseres for salg gjennom eiendomsmeglingsforetak eller advokat. Norges Eiendomsmeglerforbund ble stiftet i I NEF har vi lange tradisjoner for å stille krav til våre medlemmer, både når det gjelder utdanning, etterutdanning og etikk. Å handle eiendom gjennom en megler som er medlem av NEF, gir trygghet. Se derfor etter eiendomsmeglingsbransjens mestermerke MNEF når du skal kjøpe eller selge eiendom. Se etter kvalitetsmerket når du skal velge megler! 11

12 LØSØRE OG TILBEHØR, gjeldende fra februar 2012 Listen over løsøre og tilbehør som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg, er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor. Listen er en videreføring av Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør. Listen har virkning for avtaler inngått 1. februar 2012 eller senere, og gjelder kun i tilfeller hvor annet ikke fremgår av markedsføringen eller av avtale mellom partene. I henhold til avhendingsloven 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf avhendingsloven 3-5. Partene kan imidlertid avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Hvis det er løsøre og tilbehør selger ikke ønsker skal følge med eiendommen ved salg, må selger derfor sørge for at dette blir formidlet til kjøper før bindende avtale inngås, for eksempel ved at opplysninger om dette tas inn i salgsoppgaven. Tilsvarende må kjøper ta forbehold i budet sitt ved ønske om en annen løsning enn den som fremgår av markedsføringen. Listen over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen ved salg når annet ikke fremgår av markedsføring eller er avtalt: 1. HVITEVARER som er i kjøkken medfølger. Løse småapparater medfølger likevel ikke 2. HELDEKNINGSTEPPER, uansett festemåte 3. VARMEKILDER, ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, uansett festemåte. Frittstående biopeiser og varmeovner på hjul medfølger likevel ikke. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med 4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG: TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenner (dersom tuneren ikke følger med må dette særskilt angis i salgsoppgaven). Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med 5. BADEROMSINNREDNING: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning med overskap 6. SPEILFLISER, uansett festemåte 7. GARDEROBESKAP, selv om disse er løse, samt fastmonterte hyller og knagger 8. KJØKKENINNREDNING medfølger. Dette gjelder også overskap, åpne hyller og eventuell kjøkkenøy 9. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner 10. AVTREKKSVIFTER av alle slag, og fastmonterte aircondition-anlegg 11. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange 12. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte spotlights, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning. Vegglamper, krokhengte lamper, herunder lysekroner, prismelamper og lignende følger likevel ikke med 13. BOLIGALARM (der denne er knyttet til en avtale forutsettes det at avtalen kan overdras til kjøper) 14. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse 15. POSTKASSE 16. PLANTER, BUSKER OG TRÆR som er plantet på tomten eller i fastmonterte kasser og lignende 17. FLAGGSTANG og fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som badestamp, lekestue, utepeis og lignende 18. OLJE-/PARAFINFAT: Eventuell beholdning av parafin/fyringsolje avregnes direkte mellom partene per overtakelsesdato 19. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis 20. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende der dette er påbudt 21. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANN- SLANGE og RØYKVARSLER der dette er påbudt. Det er hjemmelshavers og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom Vår ekspertise din trygghet Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: Faks: internett: e-post: firmapost@nef.no