Planbeskrivelse Detaljregulering for Teaterbygg i Verdal sentrum Datert 05/

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering for Teaterbygg i Verdal sentrum Datert 05/ Innherred samkommune Enhet for samfunnsutvikling

2 Innhold 1. Bakgrunn Planprosessen Planstatus og rammebetingelser Innholdet i gjeldende reguleringsplan Innholdet i kommunedelplan Verdal byområde Innholdet i Snøhettas høydestudie (temaplan) Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Dagens bruk, størrelse, beliggenhet Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk: Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Parkering Universell utforming Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer byform og estetikk Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Trafikk/parkering Barns interesser ROS-Risiko- og sårbarhetsvurderinger Geoteknisk vurdering Håndtering av overvann og snø Sikkerhet mot jernbane Konsekvenser for næringsinteresser Interessemotsetninger Innkomne uttalelser... 15

3 1. Bakgrunn Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for utbygging av et teaterhus på eiendommen gnr 19, bnr 48 i Verdal sentrum. Planområdet omfatter også gnr/bnr 19/257 og del av gnr/bnr 600/4450, 19/430 og 19/75. Et tidligere planforslag for området ble vedtatt av Verdal kommunestyre den 15. juni Etter klage fra naboer ble planvedtaket imidlertid opphevet av Fylkesmannen. Etter en konkret vurdering mente Fylkesmannen at planbeskrivelsen i saken var mangelfull, saken var ikke tilstrekkelig opplyst, og den var heller ikke tilstrekkelig begrunnet. Dette planforslaget ble utarbeidet før detaljene på utformingen av bygget var klart. Derfor ble det utarbeidet som en enkel fleksibel flateregulering, som skulle være grunnlaget for en omfattende pris- og designkonkurranse som valgte beste bygningsmessige løsning på tomten. Nå som vi kjenner detaljene av hva som ønskes bygd på tomten, kan vi gjøre detaljreguleringen med detaljert, og også beskrive konsekvensene av planforslaget på en bedre måte. Det nye reviderte planforslaget er derfor et forsøk på å ta tak i de manglene Fylkesmannen påpekte, og dermed gi politikerne i Verdal et bedre beslutningsgrunnlag. Teaterbygget skal huse Nord-Trøndelag teater. Det skal være teatrets hjem, men også være en arena for et bredt spekter innenfor scenekunst og konserter. Bygget vil bl.a. inneholde en hovedsal med plass til ca. 300 sitteplasser, øvingsrom, produksjonsrom for teateroppsetninger, garderober og kontorer. Forslagsstiller for planforslaget er Verdal kommune. Grunneier er Coop Inntrøndelag. Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500, datert 5/ Planbeskrivelse datert 5/ Planbestemmelser datert 5/ Planprosessen I starten av forrige planprosess ble det kunngjort varslet om igangsatt regulering. Det ble annonsert i Verdalingen, samt at berørte naboer og sentrale myndigheter ble skriftlig varslet om oppstart. I tillegg har kommunen, etter at Fylkesmannen opphevet forrige planvedtak, vært i dialog med berørte naboer for å forsøke å finne avbøtende tiltak i forhold til deres situasjon. 3. Planstatus og rammebetingelser Planområdet er i dag regulert gjennom reguleringsplan for kvartalet Minsaas Plass/Sørgata, vedtatt I denne planen er området avsatt til kombinert formål, bolig, forretning og kontor. Overordnet plan er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt i Her er planområdet avsatt til blanda sentrumsformål.

4 En omregulering til teaterhus vil være i strid med formålene i dagens regulering, mens volum- og høydemessig vil planforslaget kun inneholde små avvik. 3.1 Innholdet i gjeldende reguleringsplan I reguleringsplan for kvartalet Minsaas Plass/Sørgata er planområdet regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Planområdet omfatter områdene som er merket B, C og D i planen. Reguleringsbestemmelsene fastsetter hva som er rammen for tillatt bebyggelse innenfor hvert av de 3 delområdene. Om hvor bebyggelsen kan plasseres står det følgende i punkt i bestemmelsene: Det er altså formålsgrensene som er byggegrensen i gjeldende plan. Det vil si at f.eks mot naboene i sør-vest kan det bygges i eiendomsgrensen i dagens gjeldende regulering. Om utnytting står det følgende i punkt 3.4.3: Det er ingen begrensning i tillatt utnytting Om byggehøyder står følgende i punkt 3.4.6

5 I dagens regulering er det tillatt forskjellige høyder innenfor områdene B, C og D. Område B har lavest tillatt høyde med 8 meter, mens område D har en maksimal tillatt byggehøyde på 16 meter. 3.2 Innholdet i kommunedelplan Verdal byområde I kommunedelplan for Verdal by er planområdet avsatt til blanda sentrumsformål. Sentrumsformålet inneholder formålene bolig, forretning og kontor. Det er angitt en maksimal tomteutnyttelse på 66% BYA av netto tomt, og en maksimal byggehøyde på 15 meter. Om bebyggelsens plassering sier kommundelplanen følgende i bestemmelsenes punkt 4.3: Om byggehøyder står følgende i punkt Innholdet i Snøhettas høydestudie (temaplan) I 2012 utarbeidet Arkitektfirmaet Snøhetta en høydestudie for å finne en overordnet og helhetlig strategi for høydebegrensninger for bebyggelsen i Verdal sentrum. Rapporten deler inn sentrumsområdet i soner med forskjellige høydeanbefalinger. I tillegg er det spesielle punkter gitt pluss og minusverdier. Disse punktene utløses av en rekke ulike faktorer, solforhold, bygningens funksjon, naboskap og posisjon i bybildet. Pluss-områdene er også definert som «fyrtårns-områder» som er områder som har ekstra stor betydning for byens identitet og karakter. Planområdet i dette planforslaget er et «A»-område, men er også definert som et fyrtårn/a+ område. Dette betyr at snøhetta har vurdert at dette området kan ha større høyde enn omkringliggende bebyggelse og på grunn av områdets kvalitet settes det krav til høy arkitektonisk kvalitet.

6 Høydeanbefalinger Snøhetta A= 15 meter A+ = + inntil 6 meter A- = - inntil 6 meter Områdeinndeling Snøhetta Fyrtårnspunkt - Snøhetta 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Dagens bruk, størrelse, beliggenhet Området har ligget ubebygd de siste 4-5 årene, og framstår i dag som en åpen plass. Planområdets størrelse er på ca. 2 daa, og ligger på en sentralt beliggende tomt i Verdal sentrum, mellom Minsaas plass og undergangen under jernbanen. Dagens situasjon Bebygd område i 2009 I sør-vest grenser planområdet mot eksisterende nærings og boligbebyggelse på 2 og 3 etasjer, mens i nord ligger «Domus-sentret». I øst og i sør er planområdet avgrenset av Sørgata.

7 Eksisterende bebyggelse i sør-vest 5. Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk: Størstedelen av planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, institusjon-teater. Området skal benyttes til teaterhus med de funksjoner som naturlig hører hjemme i et slikt hus. Det er også i reguleringsbestemmelsene åpnet for at det kan etableres annen tjenesteyting av typen servering/bevertning/kafe/restaurant/pub o.l. innenfor formålet. Situasjonsplan Langs Sørgata tillates det etablert fortau. Dette er ikke avsatt som et eget formål. Grunnen til dette er først og fremst at planen tillater at teaterbygget utkrages over fortauet. Arealet kan derfor også bebygges over 1.etasje. I sør-vestre del av planområdet er det regulert inn et område som reguleres til avkjørsel. Dette for å bedre adkomstforholdene til nabobebyggelsen i vest. 5.2 Bebyggelsens plassering og utforming Kravspesifikasjonen til innholdet i det planlagte teaterhuset gjør at bygget vil ha behov for det meste av arealet innenfor planens begrensning.

8 Omriss av planlagt bebyggelse inngår i planforslaget. Dette er imidlertid veiledende for å kunne ha en viss fleksibilitet for endringer underveis i byggeprosessen. I dette utbyggingsprosjektet har det blitt lagt betydelige ressurser i utformingen av selve bygget. Det har vært gjennomført en pris- og designkonkurranse. I denne konkurransen har flere av landets beste kompetansemiljøer på bl.a. arkitektur deltatt. 5.3 Bebyggelsens høyde Hoveddelen av teaterhuset er planlagt bygd i 3 etasjer med en planlagt høyde på ca. 12 meter over bakkenivået. Over hovedsalen vil det, på grunn av nødvendige sceneinstallasjoner, være behov for høyder opp mot 20 meter. På plankartet er formålsområdet delt i to delområder med forskjellige høydebestemmelser. I området hvor scenen er planlagt (BIN 1) er tillatt maksimal mønehøyde satt til 20 meter, mens det i resten av området er satt en maksimal mønehøyde på 14 meter. 5.4 Grad av utnytting Det er behov for, og det legges opp til, en høy tillatt maksimal utnyttelsesgrad. Maksimal prosentvis bebygd areal er satt til 90 % både for delområde BIN 1 og delområde BIN Parkering Planen inneholder ingen regulert parkering. Se vurderingene av dette under virkninger/konsekvenser av planforslaget under. 5.6 Universell utforming Tek 10 sine krav om universell utforming gjelder. Om utearealer står det: Følgende uteareal skal være universelt utformet slik det følger av bestemmelser i forskriften: a. uteareal for allmennheten b. uteareal for boligbygning med krav om heis c. uteareal for byggverk for publikum d. uteareal for arbeidsbygning. (2) Første ledd gjelder ikke der uteareal eller del av uteareal etter sin funksjon er uegnet for personer med funksjonsnedsettelse.

9 Om bygninger står det: Byggverk for publikum og arbeidsbygning skal være universelt utformet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre byggverket eller del av byggverket etter sin funksjon er uegnet for personer med funksjonsnedsettelse. Innenfor planen vil det være krav om universell utforming både for selve bygget og utearealene. Det vil være et byggverk for publikum. Selv om TEK 10 gjelder uansett er dette sikret også i reguleringsbestemmelsenes punkt Virkninger/konsekvenser av planforslaget. Her beskrives og vurderes virkninger og konsekvenser av gjennomføring av planen. I beskrivelsen er konsekvensene vurdert i forhold til mulighetene i dagens regulering, avvik fra overordnede planer, temaplaner og generelle konsekvenser planforslaget medfører. 6.1 Overordnede planer byform og estetikk En omregulering til offentlig tjenesteyting, institusjon-teater, vil medføre en endring av tillatt arealbruk i forhold til dagens regulering. Dette gjelder både i forhold til gjeldende reguleringsplan (kvartalet Minsaas Plass/Sørgata) og i forhold til gjeldende kommunedelplan (Verdal byområde). I begge disse overordnede planene er imidlertid planområdet avsatt til bebyggelse- og anleggsformål. Dette betyr at, selv om området i dag er ubebygd, er området tillatt utbygd. Et teaterbygg vil føre til en annen bruk av området enn f.eks. forretninger og boliger, men et teater hører naturlig til på en sentral plass i et bysentrum. Hvis vi ser på hvilke volum som tillates, både når det gjelder tillatt utnyttelse og tillatte høyder, legger både gjeldende regulering og teaterhus-planen opp til en høy utnyttelse av området. Dette er også etter vår vurdering riktig på en slik sentral sentrumstomt. Det kan alltids diskuteres hva som er riktig høyde og volum, men som «Snøhetta» poengterte i sin høydestudie er dette riktig plassering for et signalbygg i sentrum, og et sted hvor det «tåles» at det bygges i høyden. I teaterprosjektet er det lagt betydelige ressurser i kvaliteten på selve bygget. Det har vært gjennomført en pris- og designkonkurranse hvor arkitektur var ett av kriteriene. Resultatet er etter vår vurdering et tidsriktig bygg med gode arkitektoniske kvaliteter, og et bygg som bidrar positivt til utviklingen av Verdal sentrum. Det vil også styrke en del av Verdal sentrum som har hatt en litt negativ trend de siste årene, med at det vil være med på å øke aktiviteten rundt Minsaas Plass. Med de arkitektoniske kvalitetene som er lagt i selve bygget, og spesielt høyden som bygget får over sceneområdet, vil teaterhuset bli et markant element i bybildet. Kommunen mener dette er riktig plassering for et bygg med teaterets funksjoner og markante uttrykk.

10 Illustrasjon dagens regulering Det planlagte teaterhuset 6.2 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med automatisk freda kulturminner. Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. 6.3 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem at det her ikke er risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. Kommunen legger til grunn at det ikke er nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Trafikk/parkering Det ikke vurdert å være store problemer knyttet til gatebruk og trafikk i Verdal sentrum i dag: Vegnettet har god kapasitet. Kollektivtilbudet fungerer tilfredsstillende. Det er rikelig med parkeringsplasser. Forholdene for myke trafikanter er stort sett gode. Det planlagte teaterhuset vil bli liggende på en sentral plass i Verdal byområde, med kort veg til jernbanestasjonen, som er et sentralt knutepunkt for kollektivtrafikken. Undergangen under jernbanen gjør at teaterhuset også er lett tilgjengelig i fra siden hvor jernbanestasjonen ligger.

11 Kommunen har gjennom retningslinjene til kommunedelplan Verdal by, og gjennom vedtekter gitt spesifikke krav til parkeringsdekning. Bygninger som teaterhus og lignende er spesielt nevnt i punkt 4: Det er altså ikke noen konkrete tall for krav til parkeringsdekning i overordnede planer eller vedtektene. Parkeringsbehovet skal vurderes i hvert enkelt tilfelle. Et teaterhus vil skape et parkeringsbehov. Både for brukerne av huset i det daglige, men ikke minst når det er oppsetninger og arrangement i teatersalen. Behovet for parkeringsareal vil imidlertid variere stort. På kveldstid, når det er aktiviteter/oppsetninger i storsalen, vil det være behov for et stort antall plasser, mens det i den daglige driften vil behovet være relativt få plasser. Storsalen vil ha plass til ca. 300 publikummere, noe som betyr at vi kan anslå at bygget på det meste kan samle rundt 350 personer. Anslagsvis gir dette et behov for ca. 200 plasser på det meste. Hvis vi ser på parkeringssituasjonen i nærområdet ser vi at det finnes store mengder offentlige parkeringsplasser i rimelig nærhet til det planlagte teaterhuset. Det er etter en opptelling sommeren 2014 anslått å være i overkant av 1200 disponible parkerings-plasser i Verdal sentrum. Av disse er anslagsvis 500 offentlige parkeringsplasser og 700 private parkerings-plasser i tilknytning til forretninger og servicetilbud. Selv om selve tiltaket gir økt behov for parkering, har kommunen vurdert det slik at det i nærområdet finnes tilstrekkelig med offentlige parkeringsmuligheter både i forhold til den daglige driften og arrangement på kveldstid. Parkeringsplasser i Verdal sentrum

12 6.5 Barns interesser Planområdet berører ikke områder som barn i dag benytter til lek. Planforslaget berører ikke barns interesser. 6.6 ROS-Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Med utgangspunkt i en sjekkliste har vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Ja Nei Merknad Naturgitt forhold Infrastruktur Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Se vedlagte geoteknisk vurdering Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? -til skole/barnehage -til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg etc. -til forretning etc. -til busstopp Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning

13 Tidligere bruk Omgivelser Ulovlig virksomhet (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Sabotasje og terrorhandlinger -er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? -finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Geoteknisk vurdering I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet en geoteknisk vurdering av området. Rapporten konkluderer med at grunnforholdene kan karakteriseres som gode, og at sikkerheten ansees som god i forhold til uønskede hendelser Håndtering av overvann og snø Det vil være viktig at overvann og snø håndteres på en slik måte at det ikke skaper problemer for det nærliggende jernbanesporet. Overvann skal håndteres gjennom det eksisterende kommunale systemet. Det finnes i dag ledninger for dette både på nordsiden av tomten og i Sørgata sør for planområdet (se kart ). Detaljløsningene for dette vil avklares på byggesaksnivået. Det er viktig at eventuelle snømasser ikke blir lagret mot jernbanesporet, og det eksisterende sikkerhetsgjerdet. Dette gjelder både i forhold til sikkerheten mot jernbanen, og rent dreneringsmessig. Kommunen har også i dag et bevisst forhold til dette, som vil bli videreført etter utbyggingen av nytt teaterhus. Kommunen har et midlertidig snølager på Minsaas Plass hvor snømassene kjøres bort etter som det er behov for det Sikkerhet mot jernbane. Mellom Sørgata og jernbanesporet øst for planområde er det i dag et sikkerhetsgjerde. En etablering av et nytt teaterhus vil skape mer aktivitet i området, noe som gjør at sikkerheten mot jernbanesporet vil være særdeles viktig. Derfor er det i bestemmelsene til planforslaget tatt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at gjerdet er i tilfredsstillende stand, og etter jernbaneverkets krav, før teaterbygget tas i bruk.

14 6.7 Konsekvenser for næringsinteresser Etableringen av et Teaterhus sentralt i Verdal sentrum vil bidra positivt til sentrumsutviklingen. Plasseringen vil gi en mer helhetlig bebyggelse i avgrensningen ut mot Sørgata og inn mot Minsaas plass. Teaterhuset kan også styrke næringsaktiviteten omkring Minsaas plass og gi muligheter for flerbruk på denne viktige møteplassen i Verdal sentrum. 6.8 Interessemotsetninger Etter behandlingen av forrige planutkast i Verdal kommunestyre den 15. juni 2015, kom det klage på vedtaket fra 2 av naboene til teatertomta. Klagene gikk bl.a. ut på adkomstforholdene til naboeiendommene og plasseringen av teaterbygget. Kommunen har nå gjennomført dialogmøter med de berørte naboene for å forsøke å finne gode løsninger i fellesskap. Et direkte resultat av denne kontakten har vært at det nye planforslaget tilrettelegger for et makeskifte mellom eiendommene 19/48 og 19/430. Denne løsningen kan bedre adkomstforholdene både for 19/430 og 19/434. Den vil også skape mer plass mellom de private bakgårdene og eiendommen som teaterhuset blir liggende på. Del av eiendommen 19/48 (merket område A), ca. 53 m2, kan byttes mot del av eiendommen 19/430 (merket område B), ca. 34 m2. Skisse makeskifte Når det gjelder plasseringen av selve teaterhusbygget er det viktig å poengtere at gjeldende regulering i dag tillater at det bygges helt inn til de aktuelle eiendomsgrensene. Det nye planforslaget fører dermed ikke til noen ny reguleringsstatus i forhold til plassering av bygg i forhold til naboene. Tillatt byggehøyde mot bakgården til naboene er i dagens regulering på 8 til 16 meter, mens planforslaget til teaterhuset foreslår en maksimal høyde på 14 meter. I forhold til at området i dag er ubebygd kan teaterhusets høyde virke som et drastisk inngrep på naboenes bakgårder, men i forhold til de muligheter som ligger i dagens regulering, er de høydemessige endringene forholdsvis små.

15 I og med at teaterhuset blir liggende på østsiden av nabobebyggelsen vil konsekvensene solmessig være at bakgårdene mister noe formiddagssol. I forhold til mulighetene til bebyggelse i gjeldende regulering vil det ikke være vesentlige endringer i solforhold. 7. Innkomne uttalelser Det kom 6 forhåndsuttalelser på varsel om planoppstart. Fra naturvernforbundet: Naturvernforbundet vil at kommunen setter myke trafikanter i høysete og mener det vil være viktig å tilrettelegge sykkelparkering når teaterhus planlegges. Kommentar: Kommunen er enig i at det er viktig å tilrettelegge tilstrekkelig sykkelparkering. I planbestemmelsene er det krav til en detaljert sitasjonsplan som også viser sykkelparkering. Fra Fylkesmannen: Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til varslet planoppstart. Fra Jernbaneverket Planområdet er ikke i direkte konflikt med Jernbaneverkets hovedplan, og berører hverken Jernbaneverkets eller Rom Eiendom AS s eiendommer direkte. Jernbaneverket viser til tiltakshavers ansvar relatert til støy, vibrasjoner og sikkerhet, samt driftsforhold for jernbanen, jfr Jernbaneloven 9 og10, plan og bygningsloven 28-1 og kap.7 i TEK10 med tilhørende veiledning. Jernbaneverket krever dokumentasjon med en fagkyndig vurdering av grunnforhold og plan for overvannshåndtering og snø deponi, samt

16 rekkefølgebestemmelser om etablering av sikkerhetsgjerde mot jernbaneareal, også der det i dag finnes sikkerhetsgjerde. Kommentar: Det vises til punkt og i denne planbeskrivelsen, og vedlagte geotekniske vurdering. Fra Rannveig Gridseth Rannveig Gridseth er grunneier av eiendommen gnr 19, bnr 430, Sørgata 14. Hun er dermed nabo til planområdet. Hun er bekymret for sol og sikkerhet i bakgården, samt at adkomstforhold og parkeringsbehov for sin eiendom må utredes. Kommentar: Det vises til punkt 6.8 i denne planbeskrivelsen hvor det beskrives at kommunen har vært i dialog med Gridseth før planen fremmes. Planforslaget gir nå muligheten for et makeskifte med Gridseth som bedrer adkomst og parkeringsforhold. Fra Fylkeskommunen En utbygging av teaterhus i planområde 2 vil få en enda mer sentral plassering i byområdet enn planområde 1. Plasseringen vil kunne gi en mer helhetlig bebyggelse i avgrensingen ut mot Sørgata og jernbanen og inn mot Minsaas plass. Den kan også styrke aktiviteten omkring Minsaas plass og gi muligheter for flerbruk på denne viktige møteplassen i Verdal sentrum. Det må legges vekt på kvalitet i utførelsen og med form og volum som bidrar positivt til byforming. Vi anbefaler at byggelinje mot Sørgata videreføres fra tilgrensende bebyggelse, og avgrensing mot Minsaas plass må tydeliggjøres Omfang av ny bebyggelse, med høyder og utstrekning bør illustreres i forhold til omgivelsene i planbeskrivelsen. Det må videre legges vekt på god tilknytning til park og undergang under jernbanen, og med universell utforming også i utearealet. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Fra Bjørn Johan Morten Selnes Selnes er grunneier til eiendommen gnr 19 bnr 373 som er nabo til planområdet. Han påpeker at det i forbindelse med planarbeidet må tas hensyn til at hans eiendom har innkjørsel til eiendommens bakgård via planområdet. Kommentar: Selnes benytter i dag passasje mellom Domus senter og Sørgata 22 som adkomst til sin eiendom via Minsaas plass. Hvis denne passasjen gjenbygges må det åpnes for transport til Minsaas plass fra Møllegata. Varetransport og transport for torghandel forutsetter også å benytte denne adkomsten. Tillatelse til bruk må reguleres ved skilting. Selnes vil beholde adkomst til sin eiendom.