Markedsføring av boliger

Transkript

1 Juli 1994 Orientering om praksis Markedsføring av boliger Forbrukerombudets (FOs) oversikter over praksis har et dobbelt formål. De skal sikre konsekvens og likhet i saksbehandlingen hos FO og samtidig være et ledd i informasjonen overfor de næringsdrivende. Orienteringene tar sikte på å gi generell informasjon om FOs og Markedsrådets praksis. Orienteringene er basert på lovens generelle regler og er ikke forskrifter. FOs praksis bygger på 1, 2 og 3 i markedsføringsloven som bl.a setter forbud mot en fremstilling som - er urimelig overfor forbrukerne ( 1) - er uriktig eller av annen grunn villedende ( 2) - ikke gir tilstrekkelig veiledning eller trekker inn uvedkommende forhold og derfor må anses urimelig ( 3) For at forholdet skal være i strid med markedsføringslovens 2 og 3, må fremstillingen være egnet til å påvirke etterspørselen. Forbrukerombudet har hatt drøftinger med A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsadvokatenes Servicekontor og i tillegg innhentet synspunkter fra Norges Takseringsforbund når det gjelder markedsføring av nye og brukte boliger. Hensikten har vært å få bransjen til å gi mer enhetlige opplysninger som kan bidra til at boligkjøpere lettere kan sammenligne alternative tilbud på ulike boliger. Orienteringen overlapper og supplerer de krav til god meglerskikk som oppstilles i eiendomsmeglerloven og som håndheves av Kredittilsynet.

2 Denne orienteringen er blitt utarbeidet å basis av forannevnte drøftinger og praksis hos FO. Orienteringen viser hvilke punkter FO vil legge vekt på ved en vurdering av markedsføringen av nye og brukte boliger. Der hvor formen skal eller må er brukt, anser FO informasjonen som et lovbestemt krav. Hvor uttrykket bør brukes gir dette uttrykk for anbefaling FO har ikke tatt stilling til om det i alle tilfelle vil være i strid med loven ikke å følge slik anbefaling. I nye saker må det vurderes om disse tilsvarer saken som tidligere er avjøgrt, og derfor bør få samme løsning, eller om det foreligger spesielle forhold som tilsier en annen konklusjon etter markedsføringslovens 1, 2 eller 3. Ved å følge anvisningene i notatet vil imidlertid den som markedsfører boliger ha rimelig sikkerhet for ikke å komme i konflikt med loven. Orienteringen omfatter både markedsføring i annonser og via prospekter/brosjyrer. FO vil legge særlig vekt på at det gis fyldestgjørende informasjon i prospekter/brosjyrer for nye boliger, siden markedsføringen av slike boliger ofte finner sted før boligen kan besiktiges. Kravene retter seg mot alle som driver med markedsføring av bolig i næringsvirksomhet (dvs. at enkeltstående salg av bolig fra privatpersoner faller utenom.) Oversikten er delt inni tre hoveddeler: A. Generelt markedsføring av alle typer boliger B. Spesielt ved markedsføring av nye boliger C. Spesielt ved markedsføring av borettslag A Generelt markedsføring av alle typer boliger Areal Bruksareal Areal av boliger bør oppgis i all markedsføring og beregninger foretas i samsvar med reglene i Norsk Standard Bruksareal for boliger bør angis. NS 3940 definerer bruksareal som arealet av en bruksenhet som ligger innefor omsluttende vegger (med visse unntak). 2 Bruksareal kan deles i bruksareal for oppholdsrom, soverom kjøkken, bad, badstue o.l (kalles også boligens hoveddel) og bruksareal av boder, fyrrom, kjølerom, søppelrom o.l. (kalles også boligens tilleggsdel). 1 Norsk Standard 3940, 2. utg. juni 1986 inneholder bl.a. anbefalte retningslinjer for arealberegninger av bygninger. Standarden er utarbeidet av Norges Byggstandardiseringsråd (NBR). 2 Areal som skyldes spesielt tykke innvendige vegger (> 0,5 m2og større innvendige kanaler areal >0,5 m2), regnes ikke med i bruksarealet. Detaljer finnes i NS 3940 s. 10) 2

3 Boligareal Når areal angis skal boligarealet fremkomme, fortrinnsvis direkte eller i hvert fall indirekte. FO foreslår forkortelsen BOA dersom forkortelse benyttes. Etter NS 3940 er boligarealet en annen betegnelse for bruksarealet av boligens hoveddel (oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad badstue o.l) Eksempel på angivelse er: Boligareal 100 m 2 + areal av boder, fyrrom, innebygget garasje o.l i alt 50 m 2. Angivelse av totalt bruksareal fra GAB 3 vil ikke være i strid med markedsføringsloven, så lenge det samtidig gis informasjon om størrelsen av boligarealet og/eller arealet av ytre rom som boder, fyrrom, innebygget garasje o.l slik at boligarealet fremkommer indirekte. Bruttoareal Bruttoareal i samsvar med NS 3940 kan bare gis dersom dette kommer som tilleggsopplysning til primæropplysning om størrelsen av boligarealet og eventuelt bruksarealet. Man må også alltid passe på at åpent areal som balkong, takterrasse, portrom, overdekket uteplass, åpen garasje o.l. ikke skal inngå verken i bruttoareal eller bruksareal, men eventuelt oppgis separat. 3 GAB står for Grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret. GAB er landets offisielle bygningsregister. 3

4 Antall rom Antall rom som utgjør boligarealet og størrelsen på disse bør oppgis. Når man oppgir antall rom må opplysningen være korrekt. Det må f.eks ikke oppgis 4 rom og kjøkken dersom to vegger er slått ut og det reelle antall rom er 2 rom og kjøkken. Det bør fremgå om boligen er på to eller flere plan. Dersom ett eller flere rom eller eventuelt en hel underetasje er uinnredet/uferdig, må dette fremgå allerede av annonseteksten når antall rom/plan er oppgitt. Eierformen Obligasjonsleiligheter Boligtype I prospekter, brosjyrer o.l må det gis detaljerte opplysninger om eiendomsforhold og boligtype. Eierformen skal gå klart fram av all markedsføring. Obligasjonsleiligheter må ikke markedsføres slik at mulige boligkjøpere tror annonsen gjelder en selveierleilighet. Ved markedsføring av obligasjonsleiligheter må mulige kunder i god tid før bindende bud/underskrift av kontrakten, også bli gjort oppmerksom på de særlige bestemmelser som gjelder for obligasjonsleiligheter. Tidspunktet for første mulige innfrielse av obligasjonen fra eierens side må komme klart frem og bør fortrinnsvis gis skriftlig. Boligtypen bør fremgå av annonsen (enebolig, tomannsbolig, rekkehus, blokk, terrasseleilighet osv) og det bør opplyses omboligen eksempelvis er en endeleilighet eller evt. Et endehus i rekke. Man bør unngå å presente rerekkehus m/felles veggflate som sammenkjede enebolig uten nærmere forklaring. Sistnevnte betegnelse bør forbeholdes hus som er sammenkjedet med garasjer og/eller boder mellom husene. Videre bør det gis opplysninger om hvilken etasje en leilighet ligger i og for rekkehus om det er 1, 2 eller 3 plan. Størrelsen på tomten Størrelsen på tomten bør oppgis. Dersom tomten er festet, skal dette alltid oppgis. Med fordel kan det også oppgis om balkong, carport, garasje, sidebygning o.l. hører til leiligheten/boligen. Garasje o.l må ikke brukes som lokkemiddel i markedsføringen uten samtidig å oppgi eventuelle merkostnader forbundet med å benytte garasjen. Boligens beliggenhet Boligens beliggenhet bør det gis mest mulig uttømmende informasjon om både i annonser og særlig i prospekter. Både positive og negativet rekk i nærmiljøet bør komme fram med tilnærmet samme meddelelseseffekt, eks.vis nær skole/forretningssenter, kollektive transportmidler og nær motorvei. Etter markedsføringsloven kan det ikke stilles noen generelle krav om å opplyse hverken positive eller negative sider ved boligen i annonsen. Det vil likevel være et krav om en rimelig balanse når det først gis opplysninger. Kravet til å oppgi også negative trekk av stor viktighet for mulige kjøpere vil øke i takt med fremhevelsen av boligens positive sider. Ikke i noe markedsføring må 4

5 mulige kjøpere forespeiles utsikt eller mye sol e.l. dersom slike goder er avhengig av kommunal tillatelse til felling av trør og planeringsarbeider og slik tillatelse ikke foreligger på markedsføringstidspunktet. Reguleringsplaner Pris Lånetilbud Bokostnader pr.mnd. Bruk av takster Husleie/fellesutgifter Stadfestede reguleringsplaner som kan få en ikke uvesentlig innvirkning på boligens nærmiljø må det gis beskjed om før bindende bud avgis. Når boligselgeren har kjennskap til det, bør det også gis informasjon om utbyggingsplaner o.l der et endelig vedtak mangler, men hvor et vedtak kan få stor betydning for hvor anvendelig den aktuelle boligen blir i fremtiden. Den totale prisen skal i størst mulig grad komme klart fram i markedsføringen. Både omkostninger regnet i prosent av kjøpesummen (eksempelvis dokumentavgift) og eventuelle faste gebyrer, må gå klart fram i all markedsføring, også i annonsene. Dersom annonser eller prospekter innbefatter tilbud om direkte lån eller formidling av lån fra en finansieringsinstitusjon, må det gis fyldestgjørende opplysninger i samsvar med bestemmelsene i lov om finansieringsvirksomhet 2-12 og 4-2 med forskrifter. Det må ikke tilbys fiktivt lave rentesatser ved låneopptak som helt eller delvis kompenseres ved at selve prisen for de boligkjøpere som benytter seg av finansieringstilbudet, blir høyere enn for de som betaler kontant eller ordner finansieringen selv. Ved oppstilling av et konkret eksempel på bokostnader pr. måned må det samtidig klart opplyses dersom eksemplet kun gjelder første året. Like klart må det opplyses dersom bokostnadene vil stige etter utløpet av det første året og hvor lang tid det vil ta å nå den maksimale månedskostnaden (typisk for boliger med husbanklån og andre lån med avdragsfrihet de første årene). Dersom en oppstilling bare innbefatter renteutgiftene ved lån, kan man ikke fremstille dette som bokostnader pr. måned/år. Potensielle kunder skal videre før bindende bud/underskrift av kontrakt, få konkrete opplysninger om utviklingen av renteutgiftene og/eller bokostnadene minst fram til og med det året den maksimale månedskostnaden vil inntre. Ved bruk av takster i markedsføringen skal det klart opplyses om hva slags takst det dreier seg om og når taksten ble foretatt. En takst må bare benyttes når det er foretatt en reell og grundig vurdering av boligens markedsverdi. Takter må ikke benyttes i markedsføringen dersom de er foreldet pga at markedsforholdene har endret seg vesentlig etter at taksten ble avholdt. Hvis man oppgir andre takster enn lånetakst, bør også lånetakst fremgå i markedsføringen. Det bør også opplyses hvem som har taksert boligen. Det skal i all markedsføring gis opplysninger om husleie/fellesutgifter og eventuelle andre driftsomkostninger forbundet med kjøp av boligen. 5

6 Byggeår Bruk av superlativer Bud Evt. vaktmesterplikter Tid for visning, innflytting Byggeåret bør fremgå av markedsføringen, i tillegg til at tidspunktet for eventuelle større moderniseringsarbeid med fordel kan opplyses. Ved bruk av superlativer har FO generelt fulgt en streng praksis når det gjelder krav til dokumentasjon av påstander. I en så uoversiktlig bransje som boligbransjen, der det er meget vanskelig å sammenligne ulike typer boliger og beliggenhet, bør man i utgangspunktet avstå fra utsagn som vanskelig lar seg dokumentere. Eksempel på slike utsagn kan være bygdens beste og billigste boliger. Potensielle kjøpere bør få klar beskjed om mulige konsekvenser av å gi flere muntlige og/eller skriftlige bud. Budgivere må få opplysninger om selgerfirmaets regler for bud- og akseptfrist. Dette bør skje skriftlig. Eventuelle vaktmesterplikter bør oppgis i annonser og skal i alle fall klart komme til uttrykk før bindende bud/underskrift av kontrakten. Tid for visning, eventuelt telefonhenvisninger, bør i størst mulig grad fremgå av markedsføringen. Dersom boligen ikke er ledig omgående, må det oppgis dato for mulig innflytting, eventuelt ledig etter avtale. Boliger under prosjektering Pris B Spesielt ved markedsføring av nye boliger For boliger under prosjektering stiles særlig strenge krav til saklig og fyldig informasjon. Oppgitt pris må inkludere alle kommunale avgifter o.l. Eventuelle uvanlige avtaleforhold skal understrekes. Dersom det ikke opereres med faste priser på boligen, må dette fremgå klart av prospektet. Det må fremgå klart før underskrift av kontrakt hvilken dato prisen er beregnet for og antatt pris på innflyttingsdato. Det må gå tydelig rem dersom prisen ikke inkluderer ytelser kjøperne klart vil forvente er inkludert i den oppgitte prisen. Eksempel på dette kan være priser stipulert uten gulvbelegg eller basert på selvinnsats i form av at kjøper selv besørger utvendig maling/beising av hus, eller selv skal dekke omkostninger i form av selvinnsats og/eller utlegg i forbindelse med planering/beplantning av nytt boligfelt etter at byggeperioden er slutt. Prospektet Prospektet skal gi et dekkende realistisk bilde av det materialvalg/ utstyr som inngår i prisen. Prospektet bør i rimelig grad også gi opplysninger om viktige konstruksjonsmessige detaljer som f.eks. hva slags isolasjon som benyttes, om ett eller flere gulv er oppvarmet og lignende Opplysninger om eventuelle kommunale forkjøpsrettigheter og offentlige reguleringer som kan påvirke eiendomsforholdet må oppgis. Det 6

7 må også klart fremgå hvilke konsekvenser et forbehold fra entreprenørens/byggherrens side når det gjelder den endelige prisen på boligen, vil unne få for den stipulerte husleien. Avbildning I all markedsføring av nye boliger må man unngå å tegne/avbilde deler av hus/leiligheter som ikke inngår i den stipulerte prisen, med mindre det meget klart blir understreket hvilke avbildede detaljer som ikke inngår i prisen. C Spesielt ved markedsføring av borettslagsboliger Ved markedsføring av nye boliger må det fremgå allerede av annonsen dersom det ikke opereres med faste priser på boligen som tilbys for salg. Endelig pris Restgjeld Maksimalpriser Boligens alder Forkjøpsrett Det må også klart fremgå hvilke konsekvenser et forbehold fra entreprenørens/byggherrens side når det gjelder den endelige prisen på boligen, vil kunne få for størrelsen på innskuddet/husleien. Ved markedsføring av brukte boliger må restgjelden fremgå allerede av annonsen. Der det fortsatt finnes maksimalpriser, må man ikke fremstille dette som takster. I slike tilfeller må man benytte uttrykk som prisforlangende og lignende. Det bør fremgå dersom prisforlangende er satt like høyt som maksimalprisen. Boligens alder skal angis før bindende bud/underskrift av kontrakt. Størrelsen av det fradragsberettigede rentebeløp bør også opplyses. Potensielle kjøpere av borettslagsleiligheter må så snart som mulig bli gjort kjent med de reglene for budgivning, akseptfrist og forkjøpsrett som praktiseres. 7