PLANBESKRIVELSE MED REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR NASVIK BOLIGFELT GNR. 132, BNR.4

Transkript

1 AVERØY KOMMUNE Planid: PLANBESKRIVELSE MED REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR NASVIK BOLIGFELT GNR. 132, BNR.4 Tiltakshaver: John Gunnar Nasvik Grunneiere: Gnr. 127, bnr. 2 Fritjof Fagereng Gnr. 132, bnr. 4. Ansvarlig planlegger: Iversen Petch AS v/ Ingar Iversen Pb Smøla PLANBESKRIVELSE REGULERINGSBESTEMMELSER Revidering Revidering

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1.0 Formålet med reguleringen 2.0 Planoppstart 2.1 Tillatelse til planoppstart 2.2 Melding om igangsatt regulering 3.0 Overordnet plansituasjon 3.1 Kommuneplanens arealdel 4.0 Dagens arealbruk 5.0 Reguleringsplanen 6.0 Virkninger av planforslaget 6.1 Overordnede planer 6.2 Landskap 6.3 Stedets karakter 6.4 Kulturminner og kulturmiljø 6.5 Forholdet til kravene i kap II Naturmangfoldloven 6.6 Rekreasjonsinteresser - rekreasjonsbruk 6.7 Trafikkforhold 6.8 Barns interesser 6.9 Sosial infrastruktur 6.10 Universell tilgjengelighet 6.11 Energibehov - energibruk 6.12 Risiko- og sårbarhetsanalyse 6.13 Jordressurser Landbruk 6.14 Teknisk infrastruktur 6.15 Økonomiske konsekvenser for kommunen 6.16 Konsekvenser for næringsinteresser 6.17 Interessemotsetninger 6.18 Avveining av interesser 7.0 Innkomne merknader/innspill 7.1 Merknader under søknad om planoppstart 7.2 Merknader under melding om planoppstart 8.0 Reguleringsbestemmelser 9.0 Planforslag og videre behandling VEDLEGG - Reguleringsplankart dat ROS analyse dat VA-plan dat Søknad om tilknytning til kommunal vannforsyning dat

3 1.0 Formålet med reguleringen Formålet med reguleringen er å endre reguleringsplan for Nasvik boligfelt vedtatt i Averøy kommunestyre Den vedtatte planen ligger på eiendommene GID 127/2, 132/1 og 132/4. I den nye planen flyttes boligfeltet øst for grensen til GID 132/1, slik at feltet kun berører eiendommene GID 127/2 og 132/4. Mot øst berører planområdet LNF område i kommuneplanen. Planen regulerer 16 boligtomter på størrelser ca. 866 til 1418 m2. Formålet med reguleringen er å: - snarlig kunne komme i gang med opparbeidelse av boligområdet - beholde regulert og påstartet adkomstvei til feltet Boligfeltet ligger i sydvendt skogbevokst skråning mot Kornstadfjorden. Tomtene er solrike og har gode utsiktsforhold utover fjorden og mot fjellene. Målsettingen med reguleringen er å tilpasse tomtene og bebyggelsen til landskapet på en god måte slik at det skapes attraktive boligtomter og bomiljø i samsvar med kommuneplanens uttrykte mål og strategier. Ved planlegging av tiltak skal det legges særlig vekt på at bebyggelsen og veger faller godt inn i terrenget, og at bebyggelsen gis en arkitektonisk utforming, plassering og materialbruk som er godt tilpasset landskapet og klimaet. Planområdet utgjør et areal på 24da. 2.0 Planoppstart 2.1 Tillatelse til planoppstart Søknad om oppstart regulering av ny plan for Nasvik Boligfelt gnr. 132, bnr. 4 er sendt kommunen Formannskapet i Averøy kommune har i møte , sak 17/2012, gitt tillatelse til oppstart omregulering av Nasvik Boligfelt. I oppstartvedtaket er det satt krav til reguleringen, jfr. PBLs kapittel 12. Oppstartmøte for reguleringen er avholdt med kommunen Melding om igangsatt regulering Melding om igangsatt regulering er kunngjort i Tidens Krav. Naboer, offentlige instanser og berørte interesser er gitt melding i brev dat Frist for merknader/innspill er satt til

4 3.0 Overordnet plansituasjon 3.1 Kommuneplanens arealdel I kommuneplanen er eksisterende regulert boligområde vist som område R-35. Øvrige område inntil planområdet er avsatt som LNF-område hvor landbruk er dominerende. Det er ikke gjennomført konsekvensanalyse for området i kommuneplanen. I oppstarttillatelsen konkluderer kommunen med at endringen av planområdet for boligfeltet ikke faller inn under tiltak som iht. forskrift om konsekvensutredning bør eller skal konsekvensutredes. 4.0 Dagens arealbruk Det planlagte boligfeltet ligger i område med spredt bebyggelse, og er i dag ubebygd. Området er grunnlent og skogbevokst, og har tidligere blitt benyttet til beiteområde og til dels eng. Den foreslåtte utvidelsen av planområdet østover skjer på arealer klassifisert dels som skogmark av høg bonitet og dels som impediment. 5.0 Reguleringsplanen Feltet ligger i skrånende terreng mot Kornstadfjorden og på og nedenfor en liten kolle. Veitraseen i feltet er lagt på naturlige terrasseringer og linjeføringer i terrenget, slik at de terrengmessige inngrepene blir minst mulige, og slik at VA-anlegg og fellesgrøfter i størst mulig grad kan legges i veitrassen. Feltet ønskes regulert til boliger med forholdsvis romslige tomter Det varierende terrenget fra flate partier til mer bratte partier egner seg for en variert bebyggelse som boliger i 1 og 2 etasjer og terrasserte boliger og leilighetsbygg. Plassering av tomter og type bebyggelse er valgt ut fra: - best mulig veitrase tilpasset terrenget og ledningstrase - størst mulig grad av selvfall for kloakkledninger til felles avløpsrenseanlegg - utsikts- og solforhold - egnet byggegrunn og arrondering av tomt - plassering og utforming slik at silhuettvirkninger unngås 4

5 Avkjørselen fra fylkesveien følger eksisterende godkjente reguleringsplan, og allerede opparbeidet avkjørsel. Bussholdeplass for begge kjøreretninger langs fylkesveien anlegges på samme siden av fylkesveien som avkjørselen til feltet. Område for lek og felles aktiviteter avsettes på et flatere område opparbeidet som grasmark. Feltet legges med naturlig avgrensning i grense mot naboeiendommen GID 127/2 mot nord, GID 132/1 mot vest og luftlinje for 22 kv høyspent mot øst. Mot sør avsluttes feltet mot brattere skråning, som er mindre egnet til bebyggelse. Eiendomsgrense vist på FKB-kart mellom eiendommene 127/2 og 32/4 i feltet samsvarer ikke med faktisk grense. Regulert plangrense er lagt i tilnærmet faktisk grense. 6.0 Virkninger av planforslaget 6.1 Overordnede planer Det er ikke avdekket at reguleringen vil komme i konflikt med andre overordnede planer. Flyttingen av boligfeltet i forhold til gjeldende reguleringsplan fører til at berørt jordbruksareal reduseres, og ut fra jordbruksfaglig vurdering utgjør omreguleringen en fordel. Den planlagte utvidelsen av planområdet skjer på arealer klassifisert dels som skogmark av høg bonitet og dels som impediment. 6.2 Landskap Landskapet består av dyrka mark og skogbevokste områder innimellom. Området ligger i sydvendt helning mot Kornstadfjorden. Selve boligfeltet ligger inntil en liten kolle bevokst med småskog, og med et brattere terreng nedenfor. 6.3 Stedets karakter Bebyggelsen preges av spredt gårds- og boligbebyggelse, i enkelte områder ligger bebyggelsen i klynger. En eksisterende enebolig ligger i adkomsten til feltet. Noe av skogen i feltet vil bli tynnet som følge av veier, bebyggelse og utsikt, men vegetasjonen skal beholdes i størst mulig grad for å motvirke eksponering av bebyggelsen fra fjorden. 6.4 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert kulturminner i området. Området er synfar av arkeolog fra kulturavdelinga. 6.5 Forholdet til kravene i kap II Naturmangfoldloven Kapittel II, 4, uttrykker mål om å ivareta mangfoldet av naturtyper innenfor deres naturlige utbredelsesområde og med det artsmangfoldet og de økologiske prosessene som kjennetegner den enkelte naturtype. Målet er også at økosystemers funksjoner, struktur og produktivitet ivaretas så langt det anses rimelig. Ut fra foreliggende kunnskap inneholder ikke planområdet naturtyper eller utbredelsesområde for arter som tilsier at utbygging ikke bør gjennomføres ut fra føre-var-prinsippet. 6.6 Rekreasjonsinteresser/rekreasjonsbruk Planområdet er lite benyttet i friluftsammenheng og rekreasjon. 5

6 6.7 Trafikkforhold Fylkesveien på sørsida av Averøya er samleveg med begrenset trafikkmengde. Fartsgrensen i området er 80 km. Busslomme for både øst- og vestgående trafikk reguleres på samme side av fylkesveien som avkjørselen til feltet. Ut fra trafikkmengde og bredde på fylkesvei (ett kjørefelt) synes det ikke nødvendig å regulere busstopp på begge sider av fylkesveien. For landbrukseiendommen på nordsida av fylkesveien vil opparbeidelse av busstopp på nordsida av veien medføre tap av viktig dyrkamark og medføre driftsmessige ulemper. 6.8 Barns interesser Barns interesser ivaretas gjennom planprosessen og planløsningen. Det er avsatt område til lekeplass innenfor planområdet. I tillegg er store friluftsområder utenfor planområdet og i nærområdet lett tilgjengelig og godt egnet til rekreasjon-, opplevelse-, lek- og andre friluftsaktiviteter. 6.9 Sosial infrastruktur Tilrettelegging av boligtomter i dette området av kommunen er etterspurt, og er viktig for å sikre kommunens målsetting for utviklingen i området Universell tilgjengelighet Felles lekeplass ligger på et relativt flatt område, dette gir grunnlag for god universell utforming. Noen tomter i feltet ligger i bratt terreng. Dette gir begrensninger i forhold til muligheten for full universell tilgjengelighet. Generelt legges krav i TEK10 til grunn for universell utforming av boliger og uteareal Energibehov energibruk Utbyggingen representerer ikke spesielle utfordringer med hensyn til energibehov Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er gjennomført ROS-analyse for området med utgangspunkt i Fylkesmannens sjekkliste. Analysen omfatter vurdering av risiko og sårbarhet for både menneske, miljø og materiell. Følgende risiko er avdekket, og følgende avbøtende tiltak foreslås: Tema Risikovurdering Avbøtende tiltak Naturgitte forhold: Lyng-/gress- og skogbrann Kraftforsyning: Magnetfelt fra høgspentlinjer Lyng-, gress- og skogbrann i tørre perioder, eksempelvis om våren, kan medfare at lyngbrann kan nå bebyggelsen. 22 kv høgspentlinje ligger inntil boligtomter Feltet bygges ut med 160 mm vannledning for tilstrekkelig brannvannsuttak og trykk. Plassere bygninger for beboelse min. 20 m fra høgspent 6.13 Jordressurser/landbruk Området har liten jordbruks- og landbruksmessig verdi. 6

7 6.14 Teknisk infrastruktur Vannforsyningen tilknyttes hovedledning for Indre Averøy Vassverk like i nærheten. Spillvann planlegges tilknyttet felles renseanlegg med utslipp av renset avløpsvann til bekk som renner på nord-vestsiden av feltet. Rensekrav fremgår av VA-planen og søknaden om utslippstillatelse som behandles parallelt med reguleringsplanforslaget Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggingen vil ikke medføre behov for kommunale utbygginger/investeringer. Nye abonnenter i boligfeltet og tilflytting vil gi økte årsgebyrer og skatteinntekter til kommunen Konsekvenser for næringsinteresser Økt aktivitet i området, bedre tilgang på boligtomter og økt innbyggertall er positivt for næringsinteressene i Averøy Kommune Interessemotsetninger Det er ikke avdekket tungtveiende interessemotsetninger Avveining av virkninger Med grunnlag i de vurderinger som er gjort foran er summen av fordelene som følger av den planlagte utbyggingen og reguleringen klart større enn ulempene. 7

8 7.0 Innkomne merknader/innspill 7.1 Merknader under søknad om planoppstart Behandling i Averøy formannskap sak 17/2012 møte Vurdering Deler av arealet som søkes regulert er avsatt til boligformål i gjeldende reguleringsplan (R-35, reguleringsplan for Nasvik Boligfelt, vedtatt ). Sørøstre del av planområdet er i kommuneplanen avsatt til LNF-område hvor landbruk er dominerende. Området som planlegges regulert til boligformål omfatter mindre jordbruksareal enn det som ligger innenfor grensene for eksisterende reguleringsplan. Ut fra jordbruksfaglig vurdering vil det derfor være en fordel med omregulering slik som det søkes om. Tiltaket er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning 2, 3 og 4. Averøy kommune konkluderer med at arealbruken ikke faller inn under tiltak som bør eller skal konsekvensutredes. Formannskapets vedtak enstemmig: Averøy kommune vedtar oppstart regulering for område vist med planavgrensning i søknad dat Planforslaget skal ivareta følgende forutsetninger før det legges ut til offentlig ettersyn: Alle avkjørsler skal ha frisiktsoner Planforslaget skal vise bussholdeplass v/fylkesvegen og ryggefri snuplass for renovasjonskjøretøy og utrykningskjøretøy. Kommunen vil vurdere krav til teknisk infrastruktur og trafikksikkerhetstiltak både innenfor planområdet og i influensområdet. Eventuelle tiltak kan kreves hjemlet i rekkefølgekrav. Ansvarlig for planprosessen frem til offentlig ettersyn er ekstern planlegger. Planforslag oversendes kommunen i sosi-format, målestokk 1:1000 Det skal gjennomføres ROS-analyse for hele planområdet, tilstøtende infrastruktur, adkomst fra offentlig veinett og eventuelt nærliggende åpenbare faremomenter. Planforslag fremmes som detaljregulering jf PBL 12-3 Universell utforming bør etterstrebes Det skal legges frem forslag til VA-plan før, eller senest samtidig som et planforslag oversendes for behandling/offentlig ettersyn. Utslippstillatelse må være gitt før planvedtak i kommunestyret Eventuelle arkeologiske undersøkelser/utgravninger kostes av tiltakshaver. Planavgrensning skal tydelig angis ved søknad oppstart planarbeid og kunngjøring av eventuelt positivt vedtak. Reguleringsbestemmelsene skal ivareta målsetninger i kommunens energi- og klimaplan. Reguleringsbestemmelsene skal hjemle bruk av utbyggingsavtaler. Reguleringsbestemmelsene skal ha høyt detaljeringsnivå med tanke på fargevalg, takform, takvinkel, mønehøyde, utnyttelsesgrad, garasje/uthus etc. Hver enkelt tomt skal ha et tomtenummer som følger både planprosess og fradelinger ved realisering av planen. Disse bør også kunne brukes ved adressering av nye boliger. Tiltakshaver er økonomisk ansvarlig for reguleringen. Kommunale saksbehandlingsgebyr beregnes ut fra gjeldende gebyrregulativ og belastes tiltakshaver. Ansvarlig planlegger skal regne ut antall m2 bruksareal (BRA) planforslaget hjemler v/offentlig ettersyn. Alle veier i feltet skal anlegges med fast toppdekke Hovedvei i feltet skal ha gatelys Stikkveier kan reguleres til privat vei/avkjørsel 8

9 Videre skal konklusjoner i oppstartmøte legges til grunn for reguleringen. Krav om teknisk infrastruktur- og trafikksikkerhetstiltak begrenses til opparbeidelse av bussholdeplass. Maks. byggehøyder bør angis med kotehøyder. Terrengsnitt med bebyggelse og infrastruktur utarbeides for de mest krevende tomter. Areale i eksisterende reguleringsplan som skal oppheves/utgår som boligområde skal vises som opphevet område avsatt som LNF-område. Kommunen vil vurdere nærmere krav til tidspunkt for asfaltering av veier i feltet. Navn på boligfeltvei foreslås som «Klæmyrveien». Tiltakshavers vurdering: Kommunens krav til reguleringsplanen er inntatt i planbeskrivelsen, på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. Forslag til VA-plan med utslippssøknad fremmes for behandling samtidig med reguleringsplanforslaget. 7.3 Merknader under melding om planoppstart Statens Vegvesen, brev Statens vegvesen kommenterer at planforslaget mangler busslomme for vestgående trafikk, og at opparbeidelse av busslommer i utgangspunktet må skje parallelt med utbygging av feltet. Dette må fremgå av reguleringsbestemmelsene. Tiltakshaver har vurdert og drøftet utforming av busstopp nærmere med Statens Vegvesen, og i aksepterer Statens Vegvesen at det kan anlegges ensidig busstopp ved siden av avkjøringen til boligfeltet, og at det anlegges en rabatt mellom kjøreveien og busstopp på ca. 3 m bredde, der 2 m er grøft og 1 m er oppstillingsfelt/fortau. Tiltakshavers vurdering: Det reguleres busslomme som beskrevet av Statens Vegvesen. Med grunnlag i at siktforholdene er gode, trafikkmengden på fylkesveien er liten og at busslommen kun benyttes av enkeltbusser foreslås busslomme anlagt med 20 m inn og utkjøringslengde og 20 m lengde på bussplass. Møre og Romsdal Fylkeskommune, brev Fylkeskommunen har følgende merknader: Automatisk freda kulturminne Ingen særlige merknader. Planfaglig vurdering Det til dels bratte terrenget kan medføre behov for masseflytting. Dette må utredes, og virkningene for landskapet bør synliggjøres med perspektivskisse fra fjorden. Det forutsettes at reguleringsbestemmelsene sikrer mot uønska skjemmende virkninger. Barn og unge Foreslåtte område til lekeareal synes godt egna. Det må tas inn rekkefølgebestemmelse krav om at lekeområdet skal opparbeides innen ferdigstillelse av de fire første boligene. 9

10 Tiltakshavers vurdering: Det er utarbeidet snittegninger av terreng, infrastrukturanlegg og bebyggelse for de mest krevende tomter. Tegningene viser moderate skjæringer og fyllinger. På dette grunnlag synes det ikke nødvendig å utarbeide perspektivskisse fra fjorden. Rekkefølgekrav om opparbeidelse av lekeplass er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, brev Fylkesmannen har ut fra sine ansvarsområder følgende merknader: Generelt De delene av gjeldende reguleringsplan som skal «avreguleres» settes av til LNF-formål, slik at det ikke dannes uregulerte områder i arealdelplanen. Natur- og miljøværninteresser Fylkesmannen kjenner ikke til spesielle registrerte natur- eller kulturminner innenfor planområdet. Sørlige og østlige deler av planområdet ser ut til å være så bratte at en bør stille spesielle krav til terrengtilpasning. Barn og unge sine interesser Planen må sikre gode og funksjonelle uterom som er egna for lek og rekreasjon. Lekeplass bør opparbeides sentralt i feltet, og det må stilles rekkefølgekrav om opparbeiding. Tiltakshavers vurdering: Område i gjeldende reguleringsplan som utgår i ny plan omreguleres til LNF-formål. Krav til terrengtilpasning i bratte områder er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Lekeplass med rekkefølgebestemmelse for opparbeiding er inntatt på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. 7.4 Merknader v/offentlig ettersyn Kommunens vurdering av innkomne merknader: Fylkesmannen i Møre- og Romsdal: Ingen merknader. Møre- og Romsdal fylkeskommune: Ingen merknader. Statens Vegvesen: Tidligere fremmet merknader er ivaretatt. Derfor ingen ytterligere merknader. NVE: Ingen merknader. 10

11 Fritjof Fagereng: Undertegnede er eier av gnr. 127, bnr. 2 i Averøy og grenser bl.a. til deler av gnr. 132,bnr 4 hvor Nasvika boligfelt ligger. Undertegnede har i h.h.t skriftlig avtale gitt eier av gnr. 132, bnr. 4 veirett og tillatelse til vederlagsfritt å bygge vei over gnr 127, bnr 2 fra fylkesvei 247 til bytet med gnr. 132,bnr 4 en strekning på 120 meter. Veien bygges i en bredde av 6 m i bunnen og 4 meter på toppen langs eiendommene til Ragnvald Hafskjær og Ingvar Hafskjær. I reguleringsplanen ser jeg at det planlegges bygd busslomme med trafikkøy, fortau og grøft langs Fv Alt dette ligger på min eiendom. Jeg stiller meg undrende til at dette er med i planbeskrivelsen. Jeg har ikke avgitt det arealet som her kreves. Jeg kan for ordens skyld opplyse at fylket kun eier selve vegbredden. Alt utenom veien eies av grunneier. Dette på grunn av at fylkesveien er av eldre dato. Jeg har i flere år leid ut jorda på eiendommen. Leietakerne har bl.a dyrket opp all jord øst for veien til boligfeltet og syd for FV Jorden hvor det i planen foreslås bygget busslomme m.m. er dyrket jord som er utleid til andre. Innkjørselen til boligfeltet går sammen med veien fra eiendommen til Ragnvald Hafskjær og har til sammen en bredde på 16 meter idet den går inn på fylkesveien. Etter mitt skjønn er dette tilstrekkelig til at en buss kan stanse da dette er et lite trafikkert område. Dersom en ser på innersida av Averøy under ett, finnes det bare noen få busslommer. Jeg vil også nevne at det fra avkjørselen i en avstand på ca.100 meter i begge retninger, finnes melkeramper med mindre avkjørsler hvor bussene i dag stopper. Jeg kan også nevne at vest for avkjørselen til boligfeltet helt inn til avkjørselen og Fv 247 finnes en liten dyrka mark hvor det er god plass til en busslomme. Denne marka har ligget brakk i mange år og det er små utsikter til at det blir noen drift der i vår tid. Noe av denne sletten kunne vært passende til busslomme Kommentar: Averøy kommune v/planlegger gjennomførte befaring på arealet foreslått regulert til busslomme. Her ble ulike løsninger drøftet og forsamlingen (Konrad Kongshaug, Leif Helge Kongshaug, Fritjof Fagereng, John Gunnar Nasvik og Rune Kvannli) var enige om at busslommen burde plasseres slik at den ikke kommer i konflikt med fulldyrka mark. For å imøtekomme Statens Vegvsen sine krav til fysisk utforming av slik busslomme var det to reelle alternativ A: Foreslått plassering ved offentlig ettersyn på østsiden av avkjørsel til boligfeltet, B: På vestsiden av avkjørsel til vegen. Vestsiden var det klart beste alternativet med hensyn til jordbruket. Forsamlingen ble enig om at kommunen skulle ta kontakt med grunneier for om mulig å kunne plassere busslommen her. Grunneier var jf. telefonsamtale samme dag ikke villig til å avstå grunn på vestsiden av avkjørsel. Dette er beklagelig da det hadde vært det åpenbart beste alternativet. Planen legges frem for sluttbehandling med busslomme liggende slik som ved offentlig ettersyn, på østsiden av avkjørsel til feltet. 11

12 8.0 Reguleringsbestemmelser Vedtatt i Averøy Kommunestyre.., sak.. 1 GENERELT Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart dat... Formålet med reguleringen er å: - etablere attraktive boligtomter - etablere adkomstvei til det regulerte boligområdet - etablere busstopp/sikker skoleveg Planområdet er i henhold til plan- og bygningslovens 12-5 og 12-6 inndelt i følgende reguleringsformål: PBL 12-5 nr. 1 nr. 2 nr. 5 PBL 12-6 Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse - Avløpsanlegg - Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg - Busslomme - Parkering - Gang/sykkelveg Landbruks-, natur- og friluftsformål - Jordbruk Hensynssoner - Faresone Høyspenningsanlegg - Sikringsone - Frisikt 2 FELLESBESTEMMELSER Universell utforming: Det skal generelt tilstrebes god tilgjengelighet i hele planområdet for alle brukere, særlig i områder tiltenkt for allmennhetens bruk. Krav gitt i Teknisk forskrift til Plan- og bygningsloven om universell utforming skal legges til grunn. Fellesareal og adkomster til disse (lekeplass, mm) skal være universelt utformet. Terrengtilpasning: Det skal legges vekt på at bebyggelsen tilpasses terrenget og landskapsformasjonene på en god måte, og utformes og plasseres på tomten på en slik måte at silhuettvirkninger unngås. Det skal vises skånsomhet i forhold til terrengmessige inngrep. Oppfyllinger som medfører fyllingsskråninger og forstøtningsmurer for nivåtilpasning på tomter skal utføres med forsiktighet og god tilpasning til terrenget rundt. 12

13 20 % av trær innenfor området skal tas vare på for å unngå eksponering av byggeområdet mot fjorden og uønsket endring av landskapsbildet. Trær skal beholdes både enkelt- og gruppevis spredt utover i feltet. Veier skal anlegges med minst mulig inngrep i terrenget, og veiskjæringer og fyllinger skal jordkles/revegeteres eller avsluttes på en estetisk god måte. Innenfor området skal kabler i størst mulig grad legges i bakken og fortrinnsvis i felles grøft med vann-, overvann- og avløpsledninger. Estetikk, form og fasader: Bygning skal tilpasses tomten og terrengformasjonen på en slik måte at dominerende og skjemmende skjæringer og fyllinger unngås. Bygningens utforming og estetikk som fasader, takform, vindusinndeling og synlige materialer skal tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til nabobebyggelsen. Taktekkingen på bygningene skal utføres med ikke-reflekterende materialer. Pastellfarger tillates ikke. Byggegrenser: Bebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Der byggegrenser ikke er vist gjelder byggeforskriftenes krav om avstand til nabogrense og nabobebyggelse. Byggesøknad: I tilknytning til byggemeldinger skal det legges ved situasjonsplan i målestokk 1:500 eller bedre som viser plassering av bygningene, bevaring av trær og eventuelle murer, gjerder, adkomst, areal for parkering og annen terrengbehandling med høydeangivelse. I tillegg til situasjonsplanen skal det utarbeides snitt/profilskisse som viser bygningenes plassering og høyde i forhold til terreng, veier og nabobebyggelse. Opprinnelige terrenglinjer og planert terreng skal inntegnes på profil/fasadetegninger. Formgivning, gesims-/mønehøyde, takutforming, takvinkler, møneretning, materialbruk og fargevalg skal tilpasses nabobebyggelsen og tomta, og skal framgå av søknaden. Kulturminner: Dersom en i tilknytning til gravearbeider i området kommer i kontakt med noe av arkeologisk interesse skal Fylket varsles, jfr. Kulturminnelovens 8. Energieffektivisering: Boligene skal tilrettelegges som energieffektive bygg iht. teknisk forskrift og Energi og klimaplan for Averøy kommune. Utbyggingsavtaler Det kan inngås utbyggingsavtale i samsvar med Plan- og Bygningslovens kap. 17 for opparbeiding av infrastruktur som vei, vann og avløpsanlegg i feltet. 13

14 3 OMRÅDE TIL BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Område for boliger Tomtegrenser og byggegrenser er vist i reguleringsplanen. Mindre justeringer av tomtegrenser ut fra terrengmessige hensyn kan foretas under kart- og delingsforretningen Innenfor området tillates eneboliger med tilhørende garasjer. Der terrenget tillater det, kan enebolig ha underetasje/sokkeletasje innredet til beboelse Tillatt % bebygd areal = 30 %. Biloppstillingsplass og terrasse med høyde 0,5 m over planert terreng skal medregnes Maksimum tillatte høyder : Tomt nr Kote FG Kote Kote Maks Maks Antall Topp gesims Topp møne Gesimshøyde Mønehøyde etasjer ,0 7,5 1, ,0 7,5 1, ,0 7,5 1+Us* ,0 9,0 Terrassert ,0 8,5 1,5+Us* ,0 8,5 1,5+Us* ,0 8,5 1,5+Us* ,0 8,5 1,5+Us* ,0 9,0 Terrassert ,0 7,5 1+Us* ,0 7,5 1+Us* ,0 7,5 1+Us* ,0 7,5 1+Us* ,0 7,5 1+Us* ,5 7,5 1+Us* ,0 6,5 1 Us* underetasje (til beboelse) / sokkelleilighet Høyder måles til gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning. Gesimshøyde måles til gesimshøyden på hovedfasaden. Mindre arker og takopplett medregnes ikke. Ved takform av pulttak regnes høyeste gesimspunkt som topp møne Fyllingskanter høyere enn 2,0m over naturlig terreng tillates ikke. 14

15 3.1.6 Takvinkel skal være mellom 22 o og 35 o. Pulttak kan ha takvinkel mellom 10 o og 23 o Takform, takvinkel og møneretning skal tilpasses hustypen, tomten, øvrige bebyggelse og landskapet/terrenget, og skal framgå av byggesøknaden, jfr Frittstående garasje Garasje kan oppføres i inntil 1 etasje Garasje skal tilpasses boligen i materialvalg, hovedform, takvinkel og farge Frittstående garasjer kan ha inntil 50m² BYA og gesimshøyde maksimalt 3,5m over garasjegulv. Mønehøyde bestemmes ut fra dette, men skal ikke overstige 5,5 over garasjegulv. 3.3 Avløpsanlegg Området avsettes til felles avløpsrenseanlegg. På området kan oppføres bygning for avløpsinstallasjoner og drift av avløpsanlegg. 3.4 Fellesområde og lekeplass Lekeplassnormen skal ligge til grunn for planlegging, bygging og vedlikehold. Bygninger som fremmer områdets bruk, f.eks. gapahuk, grillplass, lekestue o.l. kan oppføres. Området er felles for eiendommene i feltet og skal være universelt utformet. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjøreveg Regulert veibredde fremgår av reguleringsplankartet. Bredde kjøreveg inkl. vegskulder er 5,0 m Fra kjøreveien anlegges avkjørsel til hver tomt Fri sikt i veikryss i boligfeltet skal minimum utgjøre en sikttrekant i nivå 0,5 m over kjøreveiene på 15 x 15 m. Ved innkjørsler til boligene skal det være fritt for sikthindringer høyere enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå i en trekant 4 m inn på innkjørselen og 15 m langs kjøreveiene. 4.2 Bussholdeplass Bussholdeplass opparbeides med eksempelvis grøft som fysisk skille mot fylkesveg. 15

16 4.3 Parkering Området utgjør felles parkering for lekeplass og boligtomtene. 4.4 Gang- og sykkelveg Formålet utgjør gang- og sykkelveg mellom boligfeltveg og busslomme. 5 LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSOMRÅDE 5.1 Landbruks-, natur- og friluftsformål Arealer reguleres til landbruks-, natur- og friluftsformål. Omregulerte områder iht. reguleringsplan vedtatt framgår av reguleringsplankartet. 6 HENSYNSSONER 6.1 Faresone Høyspenningsanlegg Innenfor faresone for høyspenningsanlegg tillates ikke oppført bygninger for beboelse. 6.2 Sikringssone - Frisikt Innenfor frisiktsonene skal det etableres frisikt i nivå 0,5m over kjørevegen. Det må ikke plantes eller settes opp innretninger som hindrer den frie sikten i nivå 0,5m over kjøreveiene i avkjørselen. 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 7.1 Opparbeidelse av avkjørsel fra fylkesveg. Avkjørsel fra fylkesvei og frisiktsone skal være opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen før bygge- og anleggsarbeider igangsettes i feltet. 7.2 Vei, vann og avløpsanlegg Godkjent vann- og avløpsplan skal foreligge før tillatelse til igangsetting av bygge- og anleggsarbeid kan gis. Veg, vann- og avløpsanlegg fram til tomt skal være ferdigstilt før brukstillatelse for bolig kan gis. 7.3 Opparbeidelse av felles lekeplass Hele felles lekeplass skal være opparbeidet innen det gis brukstillatelse for 4. boenhet i feltet. 7.4 Busslomme Busslomme med tilhørende gang- og sykkelveg fra avkjørsel skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for 1. boenhet i feltet. 7.4 Fast dekke (asfaltering) Fast dekke på veier i feltet skal legges før kommunal overtakelse. 7.5 Vegbelysning Vegbelysning langs regulerte kjøreveier skal være etablert før kommunal overtakelse. 16

17 8.0 Planforslag og videre behandling Planforslaget utgjør planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser, plankart og ROS-analyse. Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser oversendes kommunen for videre behandling iht. Plan og bygningslovens og VA-plan dat. er oversendt kommunen samtidig med reguleringsplanforslaget. Søknad om utslippstillatelse bes behandlet og lagt ut til offentlig ettersyn iht. forurensningsforskriften samtidig med offentlig ettersyn av reguleringsplanen Rune Kvannli Arealplanlegger, Averøy kommune 17