Boliger for eldre kommunale strategier Sluttrapport

Transkript

1 STF 22 A97568 Gradering: Åpen Boliger for eldre kommunale strategier Sluttrapport SINTEF Bygg og miljøteknikk Arkitektur og byggteknikk Desember 1997

2 SINTEF RAPPORT TITTEL SINTEF Bygg og miljøteknikk Arkitektur og byggteknikk Postadresse: 7034 Trondheim Besøksadresse: Alfred Getz vei 3 Telefon: Telefaks: Foretaksregisteret: NO MVA Boliger for eldre kommunale strategier Sluttrapport FORFATTER(E) Eli Støa OPPDRAGSGIVER(E) Den Norske Stats Husbank RAPPORTNR. GRADERING OPPDRAGSGIVERS REF. STF22 A97568 Åpen Solveig Kornstad GRADER. DENNE SIDE ISBN PROSJEKTNR. ANTALL SIDER OG BILAG Åpen H ELEKTRONISK ARKIVKODE PROSJEKTLEDER (NAVN, SIGN.) VERIFISERT AV (NAVN, SIGN.) P\eldrebo\sluttrapport Eli Støa Dag Kittang ARKIVKODE DATO GODKJENT AV (NAVN, STILLING, SIGN.) STF22 A Dag Kittang, forskningssjef SAMMENDRAG Sluttrapporten fra prosjektet Boliger for eldre kommunale strategier omfatter to hoveddeler: I del I presenteres casestudier av fem boligprosjekter i Trondheim hvor det bor en stor andel eldre. Tre av disse er nybyggingsprosjekter og to er ombyggingsprosjekter. Rammebetingelser, virkemiddelbruk, fysisk utforming, beboersammensetning og beboernes egne holdninger til boligen beskrives og drøftes. Det er også gjennomført intervjuer med utbyggere, eiendomsmeglere og helse- og omsorgspersonale. Synspunkter fra disse gruppene på problemstillinger knyttet til boliger for eldre presenteres. Avslutningsvis oppsummeres hvilke særlige utfordringer en står overfor når det gjelder nybygging av gode og tjenlige boliger for eldre og ombygging og tilrettelegging av eksisterende boliger. I del II foreslår vi en rekke offentlige strategier og virkemidler som vi tror kan bidra til å møte utfordringene nevnt i del I. Forslagene tar utgangspunkt i de fem casestudiene, men er også basert på diskusjoner innad i referansegruppa og på en brukerkonferanse som ble gjennomført i Trondheim i juni Her deltok representanter fra private utbyggere, eiendomsmeglere, beboere, arkitekter, kommunen, Husbanken, forskningsmiljøer og undervisning. STIKKORD NORSK ENGELSK GRUPPE 1 Arkitektur Architecture GRUPPE 2 Omsorg Care EGENVALGTE Bolig Dwelling

3 I N N H O L D I N N H O L D 1 I N N L E D N I N G 3 S A M M E N D R A G 7 D E L I: F E M B O L I G P R O S J E K T E R F O R E L D R E I T R O N D H E I M U T V A L G O G M E T O D E N Y B Y G G I N G S P R O S J E K T E R 2.1. Siriusveien Terrasser Birkehaug Seniorboliger Zion Borettslag Utfordringer O M B Y G G I N G S P R O S J E K T E R 3.1. Klostergata Rosenborg Borettslag Utfordringer A N D R E A K T Ø R E R 4.1. Utbyggere og eiendomsmeglere Helse- og omsorgstjenesten 51 D E L II: O F F E N T L I G E S T R A T E G I E R O G V I R K E M I D L E R E T O F F E N T L I G A N S V A R S O M R Å D E 5.1. Boligpolitisk målsetning Strategier og virkemidler S A T S I N G S O M R Å D E R 6.1. Lokalisering av nye prosjekter Boligkvaliteter Tilgjengelighet i eksisterende bebyggelse 67 L I T T E R A T U R 71 VEDLEGG 1: TABELLER VEDLEGG 2: SPØRRESKJEMA VEDLEGG 3: BRUKERKONFERANSEN Boliger for eldre kommunale strategier 1

4 Boliger for eldre kommunale strategier 2

5 I N N L E D N I N G I 1994 ble det ved SINTEF Bygg og miljøteknikk gjennomført et forprosjekt med tittelen "Eldreomsorg og boligpolitiske utfordringer" med støtte fra Kommunal- og arbeidsdepartementet. Prosjektet innebar en gjennomgang av problemstillinger og utfordringer knyttet til de eldres boligsituasjon med utgangspunkt i en analyse av situasjonen og utfordringene i Trondheim. Rapporten fra dette prosjektet slo blant annet fast at 60% av alle over 70 år i Trondheim bor i boliger over 2 etasjer uten heis, eller i boliger med beboelsesrom i flere etasjer uten heis. Dette sammen med en stor forventet økning i antall eldre de neste årene understreker behovet for å øke tilbudet av boliger som er tilpasset eldre beboere med pleie- og omsorgsbehov. Forprosjektet trakk videre opp rammene for forskningsprosjektet "Boliger for eldre - kommunale strategier" som ble startet i 1995, med finansiering fra Den norske stats husbank. Gjennom studier og en systematisk evaluering av aktuelle og representative boligprosjekter spesielt rettet mot eldre beboere, ønsket en å bedre grunnlaget for utvikling av offentlige virkemidler som kan medvirke til å fremme mer privat initiativ i arbeidet med å styrke boligmarkedets tilbud av tilpassede boliger for eldre. Det siktes her hovedsakelig til økonomiske og juridiske virkemidler, samt kunnskapsutvikling og informasjonsarbeid. Det ble valgt ut tilsammen fem boligprosjekter, - to utbedringsprosjekter og tre nybyggingsprosjekter: Klostergata 72, Rosenborg Borettslag, Siriusveien Terrasser, Birkehaug Seniorboliger og Zion Eldreboliger. Både Trondheim kommune, boligkooperasjonen, private institusjoner og private utbyggere er representert på byggherresiden. Prosjektene representerer også et forholdsvis bredt spekter når det gjelder eieform, organisering, fysisk utforming (grad av tilrettelegging), og beboersammensetning. I tillegg til en omfattende datainnsamling om faktiske forhold knyttet til utbyggingsprosessen, økonomi, beliggenhet m.m, er det foretatt en spørreundersøkelse i tre av områdene og gjennomført intervjuer med flere av beboerne. I del I gis en beskrivelse av boligprosjektene, samt av resultater når det gjelder beboersammensetning, fysisk utforming og beboernes egne holdninger til boligen sin og til boligtilpasning. Vi skiller her mellom nybyggingsprosjekter og ombyggingsprosjekter og skisserer avslutningsvis det vi ser som de viktigste utfordringene for hver av disse kategoriene. Hovedtyngden av datainnsamlingen for prosjektene skjedde i De viktigste resultatene refereres i teksten. Forøvrig vises det til tabeller basert på tall fra folkeregisteret og fra spørreundersøkelsen i vedlegg 1. I tillegg til studier av boligprosjektene, er det gjennomført en rekke intervjuer av representanter for utbyggerne, eiendomsmeglere og representanter for den kommunale helse- og omsorgstjenesten. En sammenfatning av disse intervjuene gis også i del I. I del II konkluderer vi med hvilke strategier og virkemidler vi mener det offentlige bør fokusere for å møte utfordringene nevnt i del I. Punktene som nevnes har vært drøftet på en brukerkonferanse arrangert i Trondheim i juni 1997, der det deltok 59 representanter for en rekke ulike aktører: utbyggere, eiendomsmeglere, beboere, interesseorganisasjoner, forskning og undervisning, kommunen (både avd. Byutvikling og Helse og omsorg) og Husbanken. Programmet for konferansen finnes i vedlegg 3. Forskningsprosjektet er gjennomført ved SINTEF Bygg og miljøteknikk, avdeling Arkitektur og byggteknikk i samarbeid med en referansegruppe bestående av: - Spesialkonsulent Anne K. Dogger, Trondheim kommune, Bolig- og byfornyelseskontoret - Overarkitekt Helge Raaen, Trondheim kommune, Bolig- og byfornyelseskontoret Boliger for eldre kommunale strategier 3

6 I N N L E D N I N G - Avdelingsarkitekt Karin Høyland, Husbankens Trondheimsavdeling (t.o.m. november 1996) - Arkitekt Solveig Kornstad, Husbankens Trondheimsavdeling (f.o.m. desember 1996) - Planlegger Marit Sivertsen, Trondheim kommune, Avd. helse og omsorg Prosjektleder ved SINTEF og forfatter av rapporten har vært Eli Støa. Forøvrig har forskningssjef Dag Kittang arbeidet på prosjektet. I arbeidet med deler av intervjuundersøkelsen og evalueringen av fysisk tilrettelegging har det deltatt fire grupper med ergoterapistudenter. Disse har levert følgende prosjektoppgaver på basis av arbeidet de gjennomførte: - "Omsorgsboliger for eldre. Rehabilitering av eksisterende boligmasse" (Klostergata 72), våren "Hvorfor forandre? Synspunkter og forslag til boligutbedring i et eldre borettslag" (Rosenborg Borettslag), våren "Lykken er en terrasse. Bolig for eldre mennesker, - hva er den ideelle boformen?" (Siriusveien Terrasser), våren Fremtidens eldreboliger? Bør fellesarealer prioriteres? (Zion Borettslag), våren 1997 Oppgavene har vært svært nyttige for forskningsprosjektet og er med på å danne bakgrunn for flere av konklusjonene som trekkes. SINTEF engasjerte videre fire arkitektstudenter i arbeidet med å fylle ut og samle inn spørreskjemaer sommeren Den statistiske behandlingen av spørreskjemaene er gjennomført av cand. polit. Arve Østgaard. Det har underveis i prosjektet vært lagt vekt på å informere om arbeidet som har pågått. Den nevnte brukerkonferansen var en viktig del av dette. Til denne konferansen ble det utarbeidet en delrapport med et forslag til offentlige strategier og virkemidler (SINTEF rapport STF22 A97556) og som gikk ut til alle deltakerne på konferansen. I tillegg har det vært publisert tre artikler i Husbankbladet og holdt tre foredrag om prosjektet. Det har også blitt omtalt i en egen artikkel i Adresseavisas bolig-bilag. I tillegg til sluttrapporten blir det utarbeidet en brosjyre med de viktigste konklusjonene fra prosjektet som en tar sikte på skal spres til alle landets kommuner. Definisjon av begreper "Boliger for eldre" er en fellesbetegnelse for alle boliger som er utformet slik at de aller fleste kan bli boende hjemme livet ut. Grovt sett kan vi skille mellom følgende to kategorier: Livsløpsboliger: Alle boliger som oppfyller kravet til livsløpstandard slik det er definert i Byggforsks' planløsningsblad A (1991): "En livsløpsbolig er en bolig man skal kunne bruke i alle faser av livet, også om man blir bevegelseshemmet og avhengig av hjelpemidler som krykker, gåstol eller rullestol. Plassbehov og framkommelighet for rullestol er derfor dimensjonerende for planløsningen." Denne definisjonen ligger også til grunn for Husbankens lånetillegg og tilskudd for tilgjengelighet. Følgende krav stilles til livsløpsboliger: - trinnfri adkomst til boligens inngangsplan - stue, kjøkken, ett soverom, bad/wc og privat uteplass på inngangsnivået (som må være på ett plan) - tilstrekkelig dimensjoner på rommene og forbindelsene mellom dem - terskler på max. 2,5 cm Omsorgsboliger: Denne betegnelsen brukes om livsløpsboliger som kvalifiserer til Husbankens oppstartingstilskudd for omsorgsboliger. Det innebærer at de skal være tilrettelagt for heldøgns omsorg og pleie. Det stilles også krav om at kommunen har fattet vedtak om heldøgns pleie- og omsorgstjenester slik at det kan gis tilbud om dette. Boligene skal klausuleres til brukergruppen. Begge disse definisjonene er knyttet til husbank-finansiering. Mange boligprosjekter for eldre finansieres på andre måter, og for disse Boliger for eldre kommunale strategier 4

7 I N N L E D N I N G eksisterer ingen slik definisjoner. Boliger som har alle rom på ett plan, heis, vaktmestertjeneste o.l. er ikke nødvendigvis en ideell eldrebolig. En vanlig oppfatning er imidlertid at mange eldre også kan fungere godt i en slik bosituasjon. Vår oppfatning er at boliger for eldre må være utformet slik at de i størst mulig grad sikrer beboernes selvhjelpsnivå og trygghetsfølelse. I tillegg til å ha livsløpstandard og være tilrettelagt for å kunne motta omfattende pleie og hjelp, forutsetter dette at det tas hensyn til at mange eldre i perioder har generelt nedsatt mobilitet. Boligene bør derfor: være utformet og organisert slik at de stimulerer til nabokontakt og utvikling av sosiale nettverk i nærmiljøet (gjennom f.eks. fellesareal inne og ute) ha en slik beliggenhet at beboerne kan nå service, butikk, bank osv uten å være avhengig av egen bil. Boliger for eldre kommunale strategier 5

8 I N N L E D N I N G Boliger for eldre kommunale strategier 6

9 I Gjærevoll-utvalgets innstilling som kom i 1992, ble det slått fast at de eldre selv har ansvaret for å tilrettelegge sin egen boligsituasjon. Dette forutsetter to forhold: at det finnes nok boliger der det er mulig å bli boende med stort pleie- og omsorgsbehov at tjenestetilbudet er tilstrekkelig til å gi den enkelte trygghet i eget hjem. Med utgangspunkt i den første av disse utfordringene, har det ved SINTEF Bygg og miljøteknikk vært gjennomført et prosjekt der målet har vært å utvikle offentlige strategier og virkemidler som kan medvirke til å fremme mer privat initiativ i arbeidet med å styrke boligmarkedets tilbud av gode og tjenlige boliger for eldre. Prosjektet "Boliger for eldre - kommunale strategier" har vært gjennomført i samarbeid med Husbanken og Trondheim kommune. Målet har vært å peke på hva det offentlige kan gjøre for å stimulere til økt privat aktivitet når det gjelder: å oppnå et større og mer variert tilbud av nye boliger tilpasset eldre beboere ombygging og tilrettelegging av eksisterende boliger slik at de som ønsker det, kan bli boende hjemme også når de blir bevegelseshemmet og/eller får behov for utstrakt grad av pleie- og omsorg Forslagene til strategier og virkemidler tar utgangspunkt i en undersøkelse av fem aktuelle boligprosjekter i Trondheim kommune fra de siste årene: Tre nybyggingsprosjekter og to ombyggingsprosjekter. Fem boligprosjekter for eldre i Trondheim De fem boligprosjektene omfatter de tre nybyggingsprosjektene Siriusveien Terrasser, S A M M E N D R A G Birkehaug Seniorboliger og Zion Borettslag og de to ombyggingprosjektene Klostergata 72 og Rosenborg Borettslag. Felles for prosjektene er at det bor en stor andel eldre i alle områdene. Prosjektene representerer forøvrig et bredt spekter når det gjelder utbyggingsform, byggherre, eieform, fysisk utforming, grad av tilrettelegging og beboersammensetning. Nybyggingsprosjekter Siriusveien Terrasser består av 52 leiligheter i to terrasseblokker. Det ble bygget i 1995 og prisene varierte fra kr De fleste beboerne er ektepar i 60 årsalderen med god helse og økonomi. De kom stort sett flyttende fra enebolig eller rekkehus, og mange er i fullt arbeid. Bare to av til sammen 88 beboere er brukere av offentlige hjemmehjelpstjenester, fire oppga at de brukte gåhjelpemidler (én i rullestol), mens ca. 20% av de spurte svarte at de hadde problemer enten med å bevege seg i trapper eller utendørs. Siriusveien Terrasser ligger på Stubban, 5-6 km sør for Trondheim sentrum. Det er forholdsvis lang vei til butikker, kollektivtransport o.l. Leilighetene er på ett plan m/heis og parkeringskjeller. De har ikke livsløpstandard pga terskler, små toalett og trinn opp til terrassene. I følge beboerne gjør dette ikke leilighetene mindre attraktive. For dem var sol og utsikt like viktig som god tilgjengelighet. Det er én felles uteplass ved adkomsten til hver av blokkene, men ingen felles innendørs oppholdsrom. Det er også dårlig visuell kontakt mellom private områder og felles adkomst og uteplass. Spørreundersøkelsen blant beboerne viser at den sosiale aktiviteten beboerne imellom her er mindre enn i Birkehaug Seniorboliger. Dette har imidlertid liten negativt innvirkning på holdningen til bomiljøet som er udelt positiv. Birkehaug Seniorboliger ble bygget i 1995 og består av 53 leiligheter i fire svalgangsblokker Boliger for eldre kommunale strategier 7

10 S A M M E N D R A G som ligger rundt et felles tun. Prisene varierte fra kr Beboersammensetningen her er omlag den samme som i Siriusveien Terrasser, når det gjelder alder, økonomi, tidligere bolig osv. Også antallet mottakere av hjemmehjelpstjenester, brukere av gåhjelpemidler og andelen med funksjonsprosblemer er tilsvarende. Samtaler med beboerne indikerer imidlertid at beboerne som flyttet til Birkehaug hadde til dels andre begrunnelser for valget av bolig enn de som flyttet til Siriusveien. Flere på Birkehaug hadde bodd innenfor samme nærmiljø tidligere, mens de i Siriusveien i større grad kom flyttende fra hele byen. På Birkehaug betydde beliggenheten i byen og i forhold til friområder mye, mens i Siriusveien var det først og fremst selve boligformen (terrassehusleiligheten) som trakk. Birkehaug Seniorboliger ligger på Lade, ca. 4 km øst for Trondheim sentrum. Det er også her forholdsvis stor avstand til butikker og kollektivtransport. Beboerne er likevel svært godt fornøyd med beliggenheten fordi de har kort vei til friområder og fordi mange hadde tilknytning til nærmiljøet fra før. Boligene på Birkehaug har heis, parkeringskjeller og livsløpstandard. Leilighetene har adkomst fra en åpen svalgang som vender mot et felles tun. I tillegg er det felles oppholdsrom i kjelleren. Det sosiale miljøet på Birkehaug er svært aktivt. 60% oppgir at de har daglig kontakt med naboen. Også her gir beboerne uttrykk for at de trives svært godt i bomiljøet. Zion Borettslag består av 14 omsorgsboliger som inngår i et større prosjekt med til sammen 59 nye enheter og 15 sykehjemsplasser. Det stod ferdig i 1996, og ble bygget gjennom et samarbeid mellom Trondheim kommune og Stiftelsen Zion sykehjem. Innskuddet på leilighetene var på kr I tillegg kommer en husleie på kr pr. mnd. Borettslaget er forbeholdt beboere over 67 år med omsorgsbehov eller behov for tilrettelagt bolig. De fleste er enslige kvinner over 80 år, og over halvparten mottok hjemmehjelpstjenester ved innflyttingstidspunktet. Å flytte i så høy alder er en påkjenning både fysisk, sosialt og følelsesmessig. Lokaliseringen nær eldresenter med kafé, vinterhage og helsepersonell gir imidlertid stor grad av trygghet for beboerne. Det er gangavstand til butikker og kollektivtransport, men denne er i største laget for mange. Halvprivate og halvoffentlige arealer som svalganger, kafeteria, utendørs fellestun, vinterhage o.l. skaper muligheter for sosialt liv for beboere som til dels har forholdsvis store funksjonsproblemer. Utfordringene når det gjelder nybyggingsprosjektene er ulike når det gjelder det vi kan kalle seniorbolig -prosjekter og omsorgsboliger. Dette har sammenheng med at målgruppene er ulike. For de to førstnevnte områdene er utfordringene særlig knyttet til at kvaliteter som lokalisering nær ulike servicetilbud, fysisk tilgjengelighet og tilgang på fellesarealer ikke er tilstrekkelig tilgodesett og er heller ikke i særlig etterspurt. En kan stille spørsmål ved om disse områdene vil være brukbare for de samme beboerne om år. For omsorgsboligene er problemstillingene noe annerledes. Her er behovene for trygghet, fellesskap og fysisk tilgjengelighet ivaretatt i og med samlokaliseringen med sykehjemmet og eldresenteret. Utfordringene her er mer knyttet til at vi har en ensidig beboersammensetning med et høy aldersgjennomsnitt. Hvilke konsekvenser dette får for driften av borettslaget og det sosiale miljøet er litt tidlig å si. Samlokaliseringen har gitt anlegget et visst institusjonspreg, og skapt uklare grenser mellom boligene og sykehjemmet. Dette har muligens begrenset beboernes opplevelse av å bo i en selvstendig bolig. Ombyggingsprosjekter Rehabiliteringen av de kommunale utleieboligene i Klostergata 72 foregikk i og omfattet installasjon av tre heiser, tilrettelegging Boliger for eldre kommunale strategier 8

11 S A M M E N D R A G av utvendig adkomst og utbedring av fire leiligheter til livsløpstandard. Prosjektet ble finansiert som et prøveprosjekt bl.a. gjennom Husbankens omsorgsboligtilskudd. De fleste beboerne her er enslige kvinner over 60 år. 36% av dem mottar hjemmehjelpstjenester Leilighetene i Klostergata 72 er alle på 47m2. De gir dermed ikke en fullgod livsløpstandard etter Husbankens normer, men er likevel vurdert som akseptable. Det finnes heller ikke felles oppholdsrom i blokken (noe som egentlige er et krav når boligene er mindre enn 55m2). De leilighetene som ennå ikke er utbedret, vil bli det så snart de blir ledige eller når behovene hos beboerne endrer seg. Det ble gitt dispensasjon fra Husbankens krav om at alle leilighetene skulle tilrettelegges før utbetaling av tilskuddet for å skåne beboerne. Rosenborg Borettslag ble rehabilitert i Prosjektet omfattet først og fremst en teknisk og fasademessig utbedring. Nye husbanklån medførte 42% økning i husleien. 60% av andelshaverne er over 50 år. En stor andel av de eldste beboerne er enslige kvinner. 20% av beboerne over 60 år oppgir at de har funksjonsproblemer og nesten 30% bruker gåhjelpemidler. Borettslaget er dårlig tilrettelagt for bevegelseshemmede. Det er imidlertid svært få eldre beboere som kunne tenke seg å flytte fra området av den grunn. Mange gir uttrykk for at de føler en sterk tilhørighet til området og ikke kan tenke seg å bo andre steder. Nærheten til byen, til butikker, friområder og eldresenter bidrar også til at dette oppleves som et godt sted å bo for mange eldre. Det ble forsøkt gjennomført et heisprosjekt i en av blokkene med støtte fra Husbanken, men beboerne stemte mot forslaget. Årsakene til dette lå både i økonomiske forhold, men også i en generell skepsis mot verdien av heis. Utfordringene når det gjelder ombyggingsprosjektene vil variere med eieformen på boligene. Mens Klostergata 72 har en kommunal eier som både foretar beslutninger og står for gjennomføringen av prosjektet, er Rosenborg Borettslag avhengig av flertall i generalforsamlingen. I tillegg har sistnevnte en mer sammensatt beboergruppe. Sannsynligheten for konkurrerende interesser er derfor større. Det ligger store utfordringer i å få til heisprosjekter i eldre borettslag. Utfordringene ligger på den økonomiske og tekniske siden, så vel som på den holdningsmessige hos beboerne selv. Få av de eldre på Rosenborg var interessert i å gjøre noe aktivt for å bedre tilgjengeligheten slik at de kunne bli boende lengst mulig i området, til tross for at de ikke ønsket å flytte. Oppsummering av boligundersøkelsene Følgende momenter bør trekkes fram som særlig interessante når det gjelder den private utbyggingen og ombyggingen av boliger for eldre: Målgruppen for nye boligprosjekter for eldre på det private markedet er først og fremst friske ektepar i års alderen og skiller seg dermed fra kjøperne av omsorgsboliger Den første gruppen flytter for å få et enklere hverdagsliv og mer fritid og ikke først og fremst for å kunne bli boende den dagen de evt. får store pleie- og omsorgsbehov De er positive til kvaliteter som en ikkebilbasert lokalisering, livsløpstandard og fellestilbud, men det som teller minst like mye er tilhørighet til området, sol, utsikt og pris Mange ser det å ha parkeringskjeller, heis og alle rom på ett plan som en tilfredsstillende tilgjengelighet, selv om boligen mangler livsløpstandard. Det er derfor ingen selvfølge at nye boligprosjekter rettet mot eldre kjøpere har livsløpstandard Det er store variasjoner i graden av nabokontakt områdene imellom. Dette kan blant annet skyldes den fysiske organiseringen av bebyggelsen Boliger for eldre kommunale strategier 9

12 S A M M E N D R A G Eldre beboere i eksisterende boliger er skeptiske til verdien av å installere heis for å bedre tilgjengeligheten Offentlige strategier og virkemidler De offentlige strategiene og virkemidlene må både være rettet mot nybygging av velegnede boliger og ombygging og tilrettelegging av eksisterende boliger. Nybygging Både utbyggere og eiendomsmeglere melder om stor interesse i markedet for lettstelte leiligheter på ett plan med heis og parkeringskjeller. Så lenge etterspørselen er der, ligger ikke utfordringen så mye i å bygge nok boliger, som i hvor og hvordan det bygges og til hvilken pris. Tiltak fra det offentliges side for å påvirke det private markedet, må være rettet mot en kjøper- og beboergruppe på mellom 50 og 70 år som ønsker endringer i sin boligsituasjon før det blir en stor påkjenning å enten flytte eller starte opp omfattende ombygginger. Selv om private aktører allerede ser dette som et interessant marked, og selv om det også i dag finnes flere gode prosjekter på markedet, så har virkemidlene foreløpig ikke vært tilstrekkelige til å sikre: at nye boliger fyller alle de kriteriene som kan gjøre det mulig for de fleste å kunne bli boende hjemme livet ut at disse kvalitetene etterspørres av de eldre selv i særlig stor grad Lokalisering av nye prosjekter Det er et mål at nye boliger for eldre er lokalisert slik at beboerne i størst mulig grad kan oppnå: sosial tilhørighet til området nærhet til butikker, service og offentlige funksjoner, kollektivtrafikk og fellesområder nærhet til helse- og omsorgspersonale Det offentlige kan gjennom aktivt planarbeid, økonomiske virkemidler og ulike informasjontiltak sørge for at nye boliger for denne aldersgruppen i størst mulig grad blir lokalisert til ledige tomtearealer som tilfredsstiller de nevnte kriteriene. Det er en forutsetning at kommunene framstår som en samlet enhet utad i spørsmål som angår en styrking av boligtilbudet for eldre. I større kommuner krever dette stor grad av internt samarbeid slik at de ulike avdelingene gir samme svar med utgangspunkt i en overordnet plan for bl.a. lokalisering av nye boligprosjekter. Konkrete tiltak i den enkelte kommune kan være: Kartlegging av aktuelle utbyggingsarealer nær bydels-/tettstedssentre og/eller institusjoner (noe som ofte vil innebære en opprydding i "gamle" reguleringsplaner) Kommunale oppkjøp av egnede tomter som selges videre til private utbyggere mot at boligene som bygges klausuleres til eldre Sikre gjennom reguleringsbestemmelser at aktuelle områder blir bygget ut med boliger som har livsløpstandard Stille krav til private utbyggere, og gjennom utbyggingsavtaler sikre areal til fellestiltak i nærmiljøet Stimulere til at eldre selv kan ta initiativ til og gjennomføre prosjekter (gjennom fortetting, nybygging og ombygging) i etablerte boligområder der de har sine sosiale nettverk. Dette kan gjøres gjennom aktivt informasjonsarbeid, med eksempler på gjennomførte prosjekter, opplysninger om hvor en kan henvende seg for å få hjelp, finansieringsmuligheter osv. Bedring av kollektivtrafikktilbudet for områder der det bor mange eldre Boligkvaliteter Når det gjelder kvaliteten på nye boligprosjekter for eldre, kan vi generelt si at de bør være utformet slik at de i størst mulig grad sikrer beboernes selvhjelpsnivå og trygghetsfølelse. I tillegg til å ha livsløpstandard og være tilrettelagt for å kunne motta omfattende pleie- og omsorgstjenester, forutsetter dette at boligene Boliger for eldre kommunale strategier 10

13 S A M M E N D R A G muliggjør og stimulerer til nabokontakt og utvikling av sosiale nettverk. Siden vi vet at eldre mennesker blir mindre mobile med årene, er det av stor betydning at de har mulighet til å bygge opp og vedlikeholde slike nettverk i nærmiljøet (gjennom f.eks. fellesareal inne og ute, eldresenter, nabolagskafé o.l.). deler av den boligmassen som i dag har dårlig tilgjengelighet. Virkemidler for å oppnå en økning av andelen nye boliger med livsløpstandard kan være: Styrking av Husbankens kvalitetstilskudd for tilgjengelighet Aktiv og bred informasjonsvirksomhet om betydningen av livsløpstandard og hvilke (økonomiske) virkemidler som finnes rettet mot de eldre selv (og det øvrige publikum) Informasjon/veiledning om gode og økonomiske tekniske løsninger rettet mot byggebransjen Veiledning om hvordan de nye byggeforskriftene på dette området skal praktiseres (rettet mot kommunale byggesaksbehandlere) Stille konkrete krav om en viss andel livsløpsboliger i reguleringsbestemmelser for nye boligområder For å stimulere til flere og bedre fellesskapsløsninger i nye boligområder kan det være aktuelt å: Inngå samarbeidsavtaler om evt. drift av fellestilbud i nye boligområder Innhente erfaringer fra prosjekter som har prøvd ut ulike former for fellesløsninger Utvikle kunnskap gjennom forskning om hva som skal til for at ulike former for fellestilbud og områder fungerer etter intensjonen for eldre beboere Vurdere muligheten for å gi husbankens kvalitetstilskudd til boligprosjekter som har fellesrom evt. spesielt rettet mot eldre beboere Ombygging I følge Boforholdsundersøkelsen fra 1995, har 20% av landets boliger både indre og ytre tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Både ressursmessig, samfunnsøkonomisk og ikke minst sosialt ligger det store fordeler i å utbedre Boliger for eldre kommunale strategier 11

14 S A M M E N D R A G Tilgjengelighet i eksisterende bebyggelse På bakgrunn av at eldre i større grad enn gjennomsnittet av befolkningen i de største byene bor i blokker og leiegårder, retter vi fokus i denne sammenhengen mot betydningen av å få flere heisinstallasjoner i denne typen bebyggelse. Erfaringer både fra Trondheim og landet forøvrig har vist at det er svært vanskelig å få gjennomført slike prosjekter til tross for forholdsvis store tilskudd fra Husbanken. Hindringene er dels av økonomisk, teknisk og juridisk art og dels av holdningsmessig art fra beboernes side. Følgende virkemidler fra det offentliges side kan være aktuelle i den sammenhengen: Samarbeid mellom Husbanken og kommunene når det gjelder både økonomiske tilskudd og informasjon om disse. De økonomiske tilskuddene bør vurderes økt Informasjon til borettslag og andre om tekniske og funksjonelle muligheter når det gjelder heisinstallasjoner Kartlegging av blokkområder, borettslag o.l. der det ligger spesielt godt til rette for heisinstallasjoner Informasjonskampanje om betydning av heis og bedre tilgjengelighet, med informasjon om økonomiske virkemidler, prosjekteringsbistand o.l. Prøveprosjekter med utprøving av ulike heismodeller Medieoppslag om vellykkede heisprosjekter Innhente erfaringer fra gjennomførte heisprosjekter: Hvilken betydning har heisene fått for flytting til og fra blokka, for beboernes behov for hjemmebaserte tjenester osv? Boliger for eldre kommunale strategier 12

15 D E L I Fem boligprosjekter for eldre i Trondheim Boliger for eldre kommunale strategier 13

16 D E L I U T V A L G O G M E T O D E Boliger for eldre kommunale strategier 14

17 D E L I U T V A L G O G M E T O D E 1. Utvalg og metode Utvalget av boligprosjekter er gjort med tanke på å få en størst mulig bredde når det gjelder både byggherre, eieform, lokalisering, fysisk utforming og beboersammensetning. - Terje Søbstad, Heimdal Utbyggingsselskap AS (juni-96) - Solveig Djønne, Bygg-Tek As (juli-96) - Tor Holm, TOBB (august-1996) Kartet under viser hvor de fem områdene er lokalisert i Trondheim kommune: Målet med studiene av boligprosjektene har vært å hente ut erfaringer fra prosjektene som kan være relevante for utviklingen av offentlige strategier og virkemidler. Vi har fokusert på fysisk utforming og grad av tilrettelegging for bevegelseshemmede, lokalisering og tilgang på fellesarealer, på beboersammensetningen og på beboernes holdninger til egen bolig. Det har også vært viktig å få fram hvilke offentlige virkemidler (økonomiske og andre) som har vært tatt i bruk for å gjennomføre de enkelte prosjektene, og hvordan bl.a. eieform og andre rammebetingelser har påvirket resultatene. Informasjonen om de ulike boligprosjektene er hovedsakelig basert på følgende kilder: Intervjuer og samtaler med nøkkelpersoner på utbygger og prosjekteringssiden - Per Ivar Sjøberg, Stiftelsen Zion sykehjem (september-1996 og november-1997) - Nils Henrik Eggen og Dordi Fiskum, Nils Henrik Eggen Arkitektkontor (september- 1996) - Anne Lise Nos, Trondheim kommune, Bygge- og eiendomskontoret (september- 1996) Intervjuer med nøkkelpersoner på beboersiden - Inger Rossing, Leder for styret i Rosenborg Borettslag (juni-1996) - Bjørn Arneberg, leder for styret i Birkehaug Seniorboliger (juni-1996 og februar-1997) Boliger for eldre kommunale strategier 15

18 D E L I - Jarle Sletbak, leder for sameiet Siriusveien Terrasser (mars-1997) Intervjuer med representanter for helse- og omsorgstjenesten - Ingeborg Snøfugl, Soneleder Bakklandet (september-1996) - Anne Waaberg, soneleder Nardo (september-1996) - Brit Hassel, distriktsjef Strinda (september- 1997) - Anne Kristine Fredriksen, avdelingsleder, Lade omsorgssenter (september-1997) - Gurli Følstad, Trine Gjervan og Marie Nancke, Moholt sone, Strinda (september- 1996) Intervjuer med eiendomsmeglere - Børre Voll, Meglerhuset Nylander AS (juni- 1996) - Joar Kjeldseth, Notar Eiendom AS (juli- 1996) Spørreundersøkelse blant eldre beboere Spørreundersøkelsen ble gjennomført blant alle beboerne i Siriusveien Terrasser og Birkehaug Seniorboliger, og blant alle beboere over 60 år i Rosenborg Borettslag. Denne undersøkelsen ble gjennomført i løpet av vår/sommer Totalt ble det levert ut 186 spørreskjemaer, og vi fikk inn 106 svar. Totalt gir dette en svarprosent på 57% (svarprosenten fordeler seg med 57,7% i Siriusveien, 67,9% på Birkehaug og 49,4% på Rosenborg). I vedlegg 1 presenteres de viktigste resultatene fra spørreundersøkelsen i form av diagrammer. Forøvrig blir resultatene beskrevet nærmere under presentasjonen av hvert enkelt område Spørreskjemaet som ble benyttet finnes som vedlegg 2. Intervjuer med eldre beboere Det ble gjennomført grundige intervjuer med 5 beboere i Zion borettslag både før innflytting i november 1996 og ett år etter. Data fra folkeregisteret Høsten 1996 ble det innhentet data fra folkeregisteret vedrørende alderssammensetning, kjønnsfordeling og husstandsstørrelse i alle områdene (unntatt Zion Borettslag som ikke var U T V A L G O G M E T O D E innflyttet ennå). En samlet framstilling av dataene for alle områdene finnes i vedlegg 1. Ergoterapeutstudentenes prosjektoppgaver Fire studentgrupper gjennomførte prosjekter i Klostergata 72, Siriusveien Terrasser og Rosenborg Borettslag (våren 1996) og i Zion Borettslag (våren 1997). De benyttet en kombinasjon av kvantitative metoder (spørreundersøkelser, registreringer av utforming og bruk), og kvalitative metoder (samtaleintervjuer, observasjon). Skriftlig materiale - Tegninger, brev, prospekter o.l. fra de ulike prosjektene - Skriftlig vurdering av Klostergata 72, gjort av ledende ergoterapeut Åshild Johansen, Trondheim kommune (1996) - Studentoppgave i bygningsadminstrasjon, om Siriusveien Terrasser gjennomført av stud.ark Wibeke Knudsen (1994) - Notater utarbeidet av arkitektstudentene Ane Forfang, Pia Reksen, Tommy Kleiven og Snorre Stinessen på grunnlag av deres samtaler med beboere i Rosenborg Borettslag og Birkehaug Seniorboliger, sommeren Div. artikler vedr. rehabiliteringen i Rosenborg Borettslag Registreringer og foto Utforming av bebyggelsen, utearealene og adkomstforhold, samt ulike forhold i nærmiljøet er registrert og fotografert. Når det gjelder Klostergata 72, har vi valgt å ikke gjennomføre en spørreundersøkelse blant beboerne. Dette valget ble tatt av hovedsakelig to grunner. For det første er det foreløpig bare 4 leiligheter som er utbedret i blokka. Evalueringen av tilpasningene som er gjort, ble gjennomført før disse leilighetene var innflyttet. For det andre skiller Klostergata 72 seg fra de andre boligprosjektene ved at dette er kommunalt eide boliger. Siden hovedmålet med prosjektet er å rettet mot den private sektoren av boligmarkedet for eldre, har vi valgt å vektlegge studiene av de fire områdene der ulike private aktører spiller en mer aktiv rolle. Boliger for eldre kommunale strategier 16

19 D E L I 2. N Y B Y G G I N G S P R O S J E K T E R 2.1. Siriusveien Terrasser Siriusveien Terrasser ligger i en bratt vestvendt helning i det etablerte eneboligområdet Stubban, 5-6 km sør for Trondheim sentrum. Boligene stod ferdige sommeren De omfatter 52 leiligheter i to blokker som hver er bygget i 6 etasjer med heis og parkeringskjeller. Leilighetsstørrelsene varierer fra 2-roms på 64 m2 til 4-roms på 136 m2, med en hovedvekt på 3-roms leiligheter på 80 og 90 m2. Alle leilighetene har en vestvendt terrasse med adkomst fra stuen. Situasjonsplan over Siriusveien Terrasser plasser inn på kartutsnitt Prosjektet er Husbankfinansiert med en låneprosent på 47%. Prisene på leilighetene, som er selveide, varierte fra , - til , -. Leilighetene i Siriusveien Terrasser ble omsatt på det åpne marked. Byggekostnadene lå på ca kr/m2bra (Knudsen, 1994) Boliger for eldre kommunale strategier 17

20 D E L I Utbygger og prosjektleder var Heimdal Utbyggingsselskap AS som engasjerte siv.ark. MNAL Rolf Johansson til å tegne blokkene. Byggingen ble gjennomført med AS Bygg og Anlegg som total-entreprenør. Leilighetene i Siriusveien ble solgt fritt, og ble ikke markedsført spesielt rettet mot eldre kjøpere. I prospektet trekkes følgende momenter fram: lokaliseringen med alle nødvendige servicetilbud i nærmiljøet, kollektivtrafikk ca. 100m unna med hyppige avganger, og terrasser med gode utsikt- og solforhold. 2. N Y B Y G G I N G S P R O S J E K T E R Den store private terrassen, med rikelig med både utsikt og sol, står i sentrum og kan være en god erstatning for hagen. Et generelt problem knyttet til terrassehusleiligheter er imidlertid at de ofte er ensidig belyste. Det innebærer at dagslysforholdene innerst i leilighetene kan være dårlige, - noe som er særlig uheldig for eldre mennesker. I Siriusveien er dette bøtet på ved å slippe inn dagslys fra sideveggene i de fleste leilighetene. I åtte leiligheter har dette ikke latt seg gjøre, og disse har fått svært dårlige lysforhold i både kjøkken og deler av stuen. Hvem bor i Siriusveien Terrasser? Tallmateriale fra folkeregisteret viser at 80,7% av beboerne er over 50 år gamle. Av disse er de fleste mellom 60 og 80 år. Bare 4 av til sammen 88 beboere er over % av beboerne over 50 år er kvinner og 63,5% av husholdningene består av 2 eller 3 personer (Antall 3-persons husholdninger er 3). På bakgrunn av spørreundersøkelsen vi har gjennomført, der representanter for 29 av leilighetene i Siriusveien deltok, kan vi nevne følgende tall: 78,6% av de spurte har en samlet bruttoinntekt for husstanden på over pr. år. (28,6% tjener mer enn pr.år). 96,3% flyttet fra rekkehus eller enebolig (66,7% fra enebolig). 88,5% eide sin tidligere bolig selv. 20,7% sier at de har funksjonsproblemer (3,6% har store problemer). Fire (av 29 spurte) bruker gåhjelpemidler. Én av disse bruker rullestol. Soneleder i avd. Helse- og omsorg opplyste at de høsten 1996 hadde 2 brukere av hjemmebaserte tjenester i Siriusveien Boligkvaliteter Terrasseleiligheter kombinerer på mange måter noen av eneboligens kvaliteter, med behovet for mindre plass og mindre vedlikeholdsansvar. Til venstre: Eksempel på en 3-romsleilighet (105,8m2) som kostet ,- (1995). Her er det mulig å tilpasse badet til en rullestolbruker hvis det blir behov for det. Til høyre: 2-romsleilighet (79m2). Prisen på denne typen varierte fra ,- til ,- (1995). Leiligheten har separat toalett uten livsløpstandard, og har forøvrig dårlige lysforhold på kjøkken og i spisestue. Lokalisering Når det i prospektet framkommer at alle nødvendige servicetilbud finnes i nærmiljøet, antar vi at det her tenkes på Risvollansenteret. Det ligger ca. 1,5 km unna, opp en forholdsvis bratt bakke. For mennesker med funksjonsproblemer, som ikke har bil, er det ikke uten videre enkelt å komme seg dit. Også beskrivelsen av kollektivtrafikktilbudet i prospektet, er en sannhet med modifikasjoner. Pr. idag er det i underkant av én bussavgang pr.time i de mest trafikkerte periodene fra den bussholdeplassen som ligger ca. 100 m. unna (om kvelden er bare avgang annenhver time). Hvis ikke styret for sameiet i Siriusveien hadde vært i aktive Boliger for eldre kommunale strategier 18