Hva er viktig i morgendagens leiemarked?

Transkript

1 Hva er viktig i morgendagens leiemarked? Kort om NBEF Politiske føringer Lokalisering Miljø og energi Verdier for eier, leietaker og investor Eystein C. Husebye Daglig leder i Norges bygg- og eiendomsforening

2 NBEF: Visjon og formål Visjon: Den mest markante forening for kunnskapsdeling innen bærekraftig eiendomsledelse. Formål: Samlebyggherrer, bedrifter/institusjoner og personer som har sitt virkeområde innen bygg- og eiendomsledelse. Biståmedlemmene i å ivareta og utvikle verdier samt skape og synliggjøre nytteverdi og effektiviseringsgevinst for samfunnet og medlemmene gjennom samarbeid og nettverksbygging. Definere og sette agenda for byggherre-, eier-og forvaltningsrollen og være en pådriver for å gi medlemmene innflytelse ved utforming av rammebetingelser, lover og regler. Formidle eiendomsvirksomhetens betydning for samfunnet.

3 A/S Stortingsgaten 28 Forsvarsbygg Norges Idrettshøgskole Stryn kommune Addici Facility Management AS Frelsesarmeens Eiendommer AS Norsk Tipping AS Studentsamskipnaden i Bergen AFK Eiendom FKF Hamar og Omegn Bbl NRK Eiendom Studentsamskipnaden i Oppland Alta kommune, Drift og Utbygging Harstad Kommune, Bygg- og Eiendomstjenesten NTNU Teknisk Avdeling Statsbygg Arcusgruppen ASA Hedmark Fylkeskommune Nøk Energi Eiendom AS Stavanger kommune Askøy kommune Helse Bergen HF Oppland Fylkeskommune Stavanger Universitetssykehus - Helse Stavanger Asplan Viak AS Helse Sør-Øst RHF Optiofm AS Sunndal kommune Aust-Agder Fylkeskommune Hordaland Fylkeskommune Oslo Katolske Bispedømme Sweco Norge AS Avinor AS Horten kommune Oslo Lufthavn AS Sykehuset Asker og Bærum HF Basale AS Høgskolen i Sør-Trøndelag Oslo Universitetssykehus HF Sykehuset Telemark HF Bergen Bolig og Byfornyelse KF ISS Facility Services AS Porsgrunn kommune Sør-Trøndelag Fylkeskommune Bodø kommune IT Fornebu Eiendom AS Rambøll Norge AS Sørlandet Sykehus HF Bryn Eiendom AS Kontorbygg AS Rogaland Fylkeskommune Telemark Fylkeskommune Buskerud Fylkeskommune Kristiansand Eiendom Rom Eiendom AS Telenor Eiendom Holding AS Bydrift KF Longyearbyen Lokalstyre Kruse Smith Entreprenør AS Sandefjord kommune Trioving AS Clemens Eiendom KS Jernbaneverket Sandnes kommune Eiendom Trondheim Kino AS Coor Service Management AS Lillehammer kommune Sarpsborg kommune - Bolig og Grunneiend Trondheim kommune Datec Norge AS Lydia AS Sio Eiendom Undervisningsbygg Oslo KF Direktoratet for forvaltning og IKT (Difi) Lørenskog kommune Siva Eiendom Holding AS Universitetet i Bergen DnB NOR ASA Div Eiendom Malvik kommune Sjøhelle Byggrådgivning AS Universitetet i Tromsø Elverum kommune Meløy kommune Sogn og Fjordane Fylkeskommune Verdens Gang AS Entra Eiendom AS Multiconsult AS Sortland kommune Vest-Agder Fylkeskommune Ernst & Young AS Møre og Romsdal Fylkeskommune Sparebanken Sogn og Fjordane Vital Eiendom AS ESS Support Services AS NAV Fellestjenester Sparebanken Vest Eiendom Wang-Norderud AS F. Holm AS Norconsult AS St. Olavs Hospital HF Xstrata Nickel Faveo Prosjektledelse AS Norconsult Informasjonssystemer AS Statens Bygningstekniske Etat YIT Building Systems AS Finnmark Fylkeskommune Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk Statoil ASA Østfold Fylkeskommune Fjell kommune Nord-Trøndelag Fylkeskommune Aas-Jakobsen dr. Ing AS Flekkefjord kommune Nordland Fylkeskommune

4 Aktiviteter, informasjon og nettverk Medlemsmøter, seminarer og workshops Kurs, konferanser og studieturer Standard Norge (komitearbeid) BAE Rådet (ledervervet) Nordic FM (ledervervet) Medlemsblad FDV Nettsider, temahefter LCC Forum

5 Ny profil og logo på gang

6 St.meld, prop'er, NOUerog rapporter Kilde: Bellona

7 Europas politikk betydning for Norge I energipolitikken er det 2 hovedproblemstillinger: Redusere klimagassutslipp Forsyningssikkerhet Klimapakken EU % fornybar energibruk 20 % reduserte klimagassutslipp 20 % energieffektivisering -Fornybardirektivet -Kvotehandelsdirektivet -Handlingsplan (2006) -Bygningsenergidirektivet -Energitjenestedirektivet Grønne elsertifikater Kvotehandel -Energimerkedirektivet -Økodesigndirektivet -

8 Direktiver omsettes i nasjonalt regelverk Eksempel, EUs bygningsenergidirektiv har gitt: Nye energikrav i teknisk forskrift til plan-og bygningsloven ( og ) Nye bygg skal bruke mindre energi Alternativ energiforsyning for varme Tetthetstesting og dokumentasjon Ny energimerkeforskrift ( ) Energiattestering (energimerking) av bygg Energivurdering av tekniske installasjoner Bygningsenergidirektivet

9 Juridiske/regulatoriske virkemidler Hva Innhold Hvem Plan-og bygningslov (bygningsdelen) Danner et bygningsregelverk som regulerer prosess og tekniske krav. Hovedfokus nye bygg/tiltak Plan- og bygningslov (plandel) Regulerer planlegging for utbygging MD Kulturminnelov Regulerer fredete og verneverdige bygg MD Energiloven Egen forskrift som krever energimerke ved OED/NVE omsetning og utleie av bygg El-tilsynsloven Elektriske anlegg og utstyr. Elsikkerhet. JD/DSB Kvalifikasjonskrav til virksomheter og personell. Brannloven Omhandler forebyggende sikringstiltak og JD vedlikehold Helselovgivningen Gir bestemmelsene i forhold til inneklima SHD KRD/Statens bygningstekniske etat Arbeidsmiljøloven Stiller krav til forhold på byggeplass og AD/Arbeidstilsynet arbeidsplasser i bygg Diskrimineringsloven Tilgjengelighet og universell utforming i bygg BLD Forbrukerlovgivningen (bustadoppføringslov, håndverkertjenestelov, avhendingslov, takseringregler etc) Forbrukervern ved kjøp av bolig og byggtjenester Kontrakts-og entrepriselovgivningen (avtalelov, Regulerer privatrettslige forhold mellom parter i NHD kjøpslov, standarder, etc) byggeprosjekter Lov om offentlige anskaffelser Krav om anbudsprosess + LCC FAD JD/BLD/Forbrukerrådet Offentlige høringsinstanser ifmbyggesaker (SAK 6-2) Offentlige myndigheter som må høres ifm byggesaken Inntil 14 offentlige myndigheter

10 Økonomiske og admvirkemidler Hva Innhold Hvem Skattelovgivningen CO2-avgift og andre energiavgifter En lang rekke ordninger som påvirker byggenæringens og private boligeieres atferd Ordninger for å stimulere til energieffektivisering og energiomlegging FIN/Skattetaten Tilskudd Ordninger som gir støtte til energieffektiviseringstiltak OED/Enova Rammetilskudd Frie inntekter til kommunene som også skal dekke KRD utgifter til bygg Grunnlån Lån på gunstige vilkår hvis visse kvaliteter er tilfredstilt KRD/Husbanken Tilskudd Tilskudd for å fremme bestemte kvaliteter og typer av KRD/Husbanken bygg Tilskudd Tilskudd til fredete bygg MD/RA Kompetansetilskudd Støtte til kompetansebygging Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning KRD/Husbanken BE/KoBE-programmet Lavenergiprogrammet Felles program for å øke kompetanse om energieffektivisering OED (eget styre) Byggemiljø.no Informasjon KRD/BE Standardisering Nasjonal og internasjonal standardisering Standard Norge støttes av NHD, KRD (BE/Husbanken) Kunnskapssystemer Byggeanvisninger SINTEF Byggforsk med noe off støtte Forskning Økonomisk støtte til ulike forskningsprogrammer rettet mot byggsektoren Nye produkter og tjenester Støtte til konkrete utviklingsprosjekter Innovasjon Norge OED Norges forskningsråd, Forskningsinstitutter, Nordic Innovation Center

11 Anskaffelser av leiekontrakter for kontorlokaler omfattes av lov om offentlige anskaffelser (LOA): 6. Livssykluskostnader, universell utforming og miljø: Statlige, kommunale og fylkeskommunale myndigheter og offentligrettslige organer skal under planleggingen av den enkelte anskaffelse ta hensyn til livssykluskostnader, universell utforming og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen. Hvor er Riksrevisjonen? Ikke et prioritert tilsyns- og revisjonsområde pr 1. halvår 2011 Hva skjer i KOFA? Sak 2007/82: Klagers anførsel om brudd på 6 i lov om offentlige anskaffelser Klager har anført at 6 i lov om offentlige anskaffelser er brutt idet valgte leverandør ikke har fremvist dokumentasjon på tilbudte produkters levetidskostnader. Etter sekretariatets syn oppstiller ikke aktuelle bestemmelse noen slik plikt. Det eneste som fremgår av bestemmelsen er at oppdragsgiver har plikt til å ta hensyn l livssykluskostnader under planleggingen av den enkelte anskaffelse. Ut fra de e kan klagers anførsel ikke føre frem.

12 Stortingsmelding om bygningspolitikk Legges frem for Stortinget vårsesjonen Hovedelementer slik vi kjenner til det: Dagens situasjon bl.a. med demografiske endringer Regjeringens visjoner og hovedmål for bygningspolitikken Bærekraftige kvaliteter i det bygde miljø Mer effektive byggeregler og byggesaksprosesser Effektivisering av byggesaksprosessen gjennom bedre bruk av IKT Det offentlige som pådriver og forbilde Styrket kompetanse hos offentlige innkjøpere av byggtjenester Livsløpsplanlegging Energikrav og innovasjon i statlige byggeprosjekter Digitalisering av bygge- og eiendomsforvaltningsprosesser Krav om kvalitet hos leverandører i statlige byggeprosjekter

13 Miljø og bygg i samspill

14 Lokalisering vsandre krav i søkeprosessen

15 Er leietakere miljøbevisste? Hvor ofte er miljøaspektet en del av leietakers kravspesifikasjon ved søk etter nye lokaler?* * Undersøkelse blant eiendomsmeglere våren Kilde: Jacob A. L Orsa, Foss & Co

16 Marginalkost for CO2-effektivisering

17 Fordeling av bygningsmassen Bygningsarealfordeling (m2 BTA) for boliger og yrkesbygg (unntatt landbruks- og fiskeribygg). Kilde: SSB, Multiconsult, Prognosenteret, SINTEF Byggforsk, NHO-Service

18 Energieffektivisering i eksisterende bygg Totalt er ca 3.8 millioner bygninger registrert i Matrikkelen. Ifølge Enovas byggstatistikk for 2007 var det totale energiforbruket i norske bygninger i TWh, hvorav 44 TWh for boliger og 30 TWh for næringsbygg. Boliger og næringsbygg utenom industri står i dag for ca 33 % av norsk energibruk og har et CO2-utslipp på ca 3 % av de samlede norske klimagassutslipp (Klimakur 2020). Hvordan kan man gjennomføre effektiviseringstiltak?

19 Den sentrale bestemmelsen: PBL PBL 31-2 første ledd, første punktum: Bestemmelsen fastslår at plan- og bygningslovgivningen også gjelder for tiltak på eksisterende byggverk. Dette innebærer i utgangspunktet at alle krav i lov, forskrifter og bestemmelser i arealplaner etter loven gjelder. Dette innebærer ikke at ethvert tiltak som utføres på et eksisterende byggeverk utløser krav om at hele byggverket må oppgraderes til gjeldende forskriftsnivå. Det vil i utgangspunktet bare være relevante krav i loven og forskriftene som kommer til anvendelse på samme måte som ved nybygg. Hva utløser krav? Hovedombygging (> 50%)? Oppgradering?

20 Økonomisk incentiv ala ROT-fradrag? Mulighet for støtte gjennom inntektsskattesystemet Tiltakene kan for eksempel meldes inn til en nettbasert database hvor tiltaket beskrives kort, og nødvendig dokumentasjon lastes opp. For at det skal fungere, bør meldingen utløse en mulighet for skattefradrag. For boligeiere kan det innføres et system som gir fradrag i inntektsbeskatningen for investeringer i oppgradering av boligen i forhold til inneklima og energieffektivisering. For næringseiendom kan det være grunn til å vurdere om man skal gi en større adgang til direkte fradrag for utgiftene fremfor at dette inngår i grunnlag for avskrivning.

21 Krevende kunder case Skatteetaten Som offentlig leietaker har Skatteetaten fokus på: Kostnadseffektiv eiendomsdrift (bl.a. redusert antall lokasjoner) Profesjonalitet i anskaffelser og forhandlinger Kontrakter som er balanserte og ikke så utleiervennlige som tidligere Brukermedvirkning ift. endringsregime, vi vil ikke sitte i baksetet, men i passasjersetet Miljø og riktige kvaliteter i byggene Arbeidsplassutformingen ift. effektiv oppgaveløsning Arealeffektivitet (mål: å redusere brutto leieareal fra 36m2 til 24m2 i løpet av en 5-års periode)

22 Miljøkriterier ved leie av eiendom Nytt verktøy på BAE-sidene anskaffelser.no Hvordan velge gode og miljøvennlige leieobjekter? Inneholder Veiledning i prosessgjennomføring, behovsanalyse, konkurransegjennomføring m.m. Verktøykasse med sjekklister og maler Lanseres 3. november

23 Livsløpsplanlegging Programmerte krav Økende krav Prosjektledelse Bygningsforvaltning (FM) S&A TFP Produksjon for å bygge Byggproduksjon OT Bruk (produksjon i bygget) FDVUS OMB R Hva Hvor Når Program Krav - Miljø - levetid - LCC -TPD - funksj. Alternativskalk. Synliggjøre krav -Miljø, energi -TPD -alt. LCC FDVU-leveranser Overlevering -As built - læring - FDVU-budsjett - SLA - funksjonstest Nøkkeltall Benchmarking Aktiv TPD (U) Tilstandsbasert DV SLA, KTI Nye krav -bruker - marked - offentl. Ombruk Gjenbruk Kilde: Svein Bjørberg

24

25 Karakteristika ved OPS («livsløpskontrakter») Ekstremt langsiktig «25 års garanti» Store krav til aktørene FDV operatøren er med i hele prosessen Godkjenner tegninger, beskrivelser, overtar bygget driftsmessig ved ferdigstillelse Grensesnitt/samarbeid/ konflikthåndtering Ett ansvarlig kontaktpunkt hos leverandøren Garanterer for tilgjengelighet i henhold til krav Sanksjoner dersom tilgjengelighet hindres o o Klart insentiv for å løse oppståtte problemer raskt Avkorting også i kapitalelementet av leien Beskriver FDV håndtering i hele leieperioden; inkl. planlagt vedlikehold + utskiftinger av tekniske installasjoner Insentiv for energibesparelser (grønn kontrakt?)

26 Nøkkeltallsdatabase & benchmarkingsverktøy Organisasjon X Organisasjon Z Organisasjon Y Økonomisystem + DV-system organisasjon Y Kostnader og forbruk (kr, kwh) Årlig registrering KOSTRA?? Eiendomsdata (byggtype, BTA, lokasjon Benchmarking LCC-kalkyler Budsjett Filter Nøkkeltall Uttrekk Beregninger

27 Byggsektoren verdiprosesser