Forslag til detaljregulering for Borgarveien industriområde - Sentrum Øst Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Mills

Transkript

1 Saksnr.: 2014/10261 Dokumentnr.: 19 Løpenr.: 18825/2015 Klassering: Borgarveien Industriområde Saksbehandler: Ole Bernt Kvisgaard Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget /15 Forslag til detaljregulering for Borgarveien industriområde - Sentrum Øst Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Mills Utvalgsleders innstilling Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Borgarvaien industriområde, arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Fredrikstad, Planutvalgets behandling : Votering: Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak : Forslag til detaljregulering for Borgarvaien industriområde, arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Fredrikstad, Rett utskrift: Grete Herwander møtesekretær Utskrift til: Saksbehandler Ole Bernt Kvisgaard Kommunalsjef Roy Jakobsen Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder Ingen endring. Rådmannens kommentar Ingen kommentar. Side 1 av 7

2 Rådmannens forslag til innstilling Forslag til detaljregulering for Borgarvaien industriområde, arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Sammendrag Mills gjennomførte utvidelser på Borgarveien industriområde i Tiltaket ble godkjent med dispensasjon fra bygningshøyden i den gjeldende reguleringsplan for «Borgarveien industriområde», vedtatt Det ble stilt som vilkår for dispensasjonen, at Borgarveien industriområde ble omregulert, slik at høydebegrensninger i planen kan bringes i samsvar med eksisterende bebyggelse. Mills har også behov for en framtidsrettet reguleringsplan for industrianlegget. Gjeldende plan angir kote 15, som tilsvarer en bygningshøyde på knappe 8 meter, der terrenget ligger på drøye 7. Tilbygget og eksisterende bygninger som er bygget inntil har bygningshøyde på ca.13 meter. Reguleringsforslaget vil gi en generell byggehøyde på 15 m over terreng. 18,5 meter for tekniske installasjoner og oppbygg, på inntil 20% av takflaten, og 23 meter for framtidig høylager på inntil m². Det er små endringer av formål i planen. Andel forretning er justert for å imøtekomme kjøpesenterbestemmelser. Kontorandelen er satt til 10 % i kombinasjonsformål. Plassering av adkomster til henholdsvis industri og forretning er nye i planen. Utbyggingsgraden er uendret på 60% bebygd areal (%-BYA) både i gjeldende plan og planforslaget. Industriområdet har store ubebygde arealer. Bebyggelse etter foreslått høydeøkning i planen vil få en viss innvirkning for nærområdet, landskapsrommet og «byens marker», landskaps og kulturmiljø er vernet i kommuneplanen. Fylkeskonservatoren skriver i forhåndsuttalelsen at det er bevaringsinteresse knyttet til to 1800-talls teglsteinsbygg og til to gamle grensesteiner for festningsverket. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter i følge dokumentliste. Saksopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Mills gjennomførte utvidelser på Borgarveien industriområde i 2012 for å kunne flytte deler av virksomheten til anlegget i Fredrikstad. Tiltaket ble godkjent med dispensasjon fra høydebegrensning i reguleringsplanen for «Borgarveien industriområde»,vedtatt Mills mente planens høydebegrensning er feil angitt som kotehøyde over havnivå, der det var ment høyde over terreng. Maks bygningshøyde i planen er kote 15 meter som tilsvarer bygningshøyde på knappe 8 meter, der terrenglinjen ligger på drøye 7 meter. Tilbygget som er oppført, og de eldre bygningene det er bygget til, har gesims på ca.13 meter. Side 2 av 7

3 Det ble stilt som vilkår for dispensasjonen, at Borgarveien industriområde ble omregulert, slik at høyder i planen kan bringes i samsvar med eksisterende bebyggelse. Mills har også behov for en framtidsrettet reguleringsplan for industrianlegget, med realistiske høyder. Overordnet planstatus Fylkesplanen for Østfold Borgarveien industriområde ligger innenfor by- og tettstedsavgrensningen. Aktuelle tema er å redusere transportarbeid ved effektiv arealutnyttelse, bedre kommunikasjon, vern av grøntstruktur, kulturlandskap, kulturmiljø og kulturminner. Estetikkveilederen for Østfold Veilederen gir retningslinjer for ny bebyggelse i eksisterende bebyggelse og landskap. Kulturhistoriske landskap av nasjonal interesse i Østfold Høringsutkast våren Høringsutkastet foreslår byens marker, med grense mot planområdet i Habornveien, som et område for nasjonalt vern. Kommuneplanen for Fredrikstad Planområdet har formålene nåværende bygg og anlegg i industridelen, framtidig næringsvirksomhet i parsellen mot Habornveien og nåværende friområde på kollen. Byens marker er gitt hensynssonen H570_1 Bevaring kulturmiljø. Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for Borgar industriområde er vedtatt Tilgrensende reguleringsplaner "Ny rv. 107, Habornveiens forlengelse", , er veiplan for Habornveien. "Kong Fredrik II Golfbane", regulerer fra Habornveien til fremtidig kommunikasjonskorridor, høyspentlinje, golfbane og bevaring av landskap og vegetasjon. Tilgrensende arealer til planområdet i sør, vest og nord er uregulerte. Tilgrensende reguleringsarbeid som pågår: Planarbeid for næringsareal ved bensinstasjonen inntil Rakkestadkrysset rv 111 x rv110, foreslår formålet Forretning, med tilhørende kontor og lager. Beskrivelse av planområdet Borgarveien industriområde ligger på østsiden av Glomma, avgrenset av Borgarveien, Habornveien/rv. 111, Haldenveien/rv. 110, og eiendommen 303/1495 (Biltema /Rema). Planområdets størrelse er ca. 95,6 daa. Det ligger på grensen mellom landbruks- og naturområder og tettere bybebyggelse, og er eksponert mot kulturlandskapet i det flate slettelandet i øst, og variert nabobebyggelse i sør og vest. De eldre fabrikkbygningene ligger langs Borgarveien som gatebebyggelse. Veien er etter hvert ført utenom fabrikken og ut i Habornveien. Nordlige Borgarveien ligger som del av fabrikkområdet fra hovedporten til Rakkestadkrysset. Tilbygget lagt over veiløpet skiller nå den nordlige og sørlige delen fysisk. Langs «nye» Borgarveien som munner ut i Habornveien er det i mellomtiden også lagt bygg med blandet industri, forretning og næring. Industrianlegget har eldre teglbygg fra 1800-tallet og «moderne» store konstruksjoner for produksjonslokaler og lager, med fasader av naturbetong-elementer eller fasadeplater. Bygningshøyder varierer opp til gesimshøyder på ca. 13 meter, med oppbygg eller tekniske installasjoner på tak. Mellom industribyggene er det store asfalterte laste- og manøvreringsarealer. Side 3 av 7

4 Utenfor disse er det også anlagt gressplener på ubebygde arealer innenfor industriformålet. Sammen med parkbelter langs veiene og den skogkledde kollen i nord gir det fabrikken en dels skjermet, grønn og tilbaketrukket henvendelse. Hovedatkomsten til Mills er fra Borgarveien, med ukentlig ca. 125 trailere eller andre tunge kjøretøy ut og inn på fabrikkområdet, og ca. 500 personbiler. Det forekommer ikke fast trafikk til eller fra fabrikken i helgene. I 2012 hadde Borgarveien en årsdøgnstrafikk (ÅDT) på 1500 langs sørvestsiden av planområdet. Den nordvestlige delen hadde en ÅDT på 500 samme år, mens den sørøstover fra planområdet hadde en ÅDT på ca Andelen tungtrafikk er relativt lav. Bygningene i Borgarveien har forretninger og andre næringsvirksomheter. I 2014 åpnet en dagligvareforretning. Det vestlige bygget er revet for å gi parkeringsareal til forretningen med egen avkjørsel. Fylkeskonservatoren skriver i forhåndsuttalelsen at det er bevaringsinteresse knyttet til to 1800-talls teglsteinsbygg og til to gamle grensesteiner for festningsverket. Store deler av planområdet har et støynivå på over 55 dba, som tilsvarer gul og til dels rød sone etter retningslinje for støy i arealplanlegging, T-1442/2012. Den viktigste kilden til støy og luftforurensning er trafikken på rv. 110 og rv Virksomheten som drives på området forårsaker i liten grad støy, lukt eller luftforurensning. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget viser følgende reguleringsformål: Felt I1 og I2, Industri ca. 44,9 daa. Felt F1, Kontor/industri ca. 18,4 daa. Felt F2, Kombinert bebyggelse og anleggsformål ca. 13,4 daa. kontor/industri/annen offentlig/privat tjenesteyting treningssenter/dansestudio, bevertning) Gang-/sykkelvei ca. 0,1 daa. Grønnstruktur vegetasjonsskjerm ca. 18,9 daa. Hensynssone for bevaring av kulturmiljø ca. 14,2 m². Endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan er: - Økning av byggehøyder fra kote 15 til generell høyde 15 m over planert terreng. - Byggehøyde 23 m for høylager på inntil 3000m 2 BYA sentralt på Felt I2. - Byggehøyde 18,5 meter på inntil 20% av takflaten for takoppbygg til installasjoner. - Kontor begrenses til 10 % ( i kombinasjonsformål). - Formålet forretning reduseres til 1200 m 2, som er eksisterende forretingsareal. - Nytt formål tjenesteyting (trenings-/dansestudio, bevertning) m² BRA på Felt 2. - Adkomstpunkter langs Borgarveien justeres. - Mindre justeringer på avgrensningen mellom felt I1 og F2. - Signatur «rives» er fjernet fra boligbygg i nord. Konsekvenser av planforslaget Gjeldende høydebegrensning er kote 15, tilsvarer her en bygningshøyde på knappe 8 meter. Høyere bygg på Mills, som tilbygget, er ca.13 meter, pluss oppbygg for tekniske installasjoner. Planforslagets bygningshøyder er generell høyde på 15 m, høyde18,5 meter for tekniske installasjoner på inntil 20% av takflaten og 3 meter tilbaketrukket fra gesims, og høyde 23 m for høylager på inntil m². Piper er 20 meter som før. Høylageret i den sentrale delen vil markere seg i silhuetten (23 m) og generelle bebyggelse langs de ytre delene (15/18,5) mot henholdsvis landskapsrom og nærområde. Side 4 av 7

5 Rekkefølgebestemmelse om tre-beplantning i parkbelte langs Habornveien vil bidra til å skjerme ny bebyggelse med trær mot øst. Forretningsarealet er redusert til et areal tilsvarende forretningsareal i Borgarveien 18/20. Nytt underformål er offentlig og privat tjenesteyting. Kundeparkering er lagt ved forretningen. Hovedporten til Mills er flyttet østover og ansatteparkering ligger ved innkjørselen. Grensesteiner til festningsverket gis vernestatus i planen, men ikke teglbygg. Plankonsulenten viser til vurdering av sårbarhet for landskap i konsekvensvurdering for golfbanen på byens marker, der Mills' fabrikkområde er vurdert som lite sårbart, mens kollen og nordre del av planområdet er vurdert som sårbart område. Plankonsulenten viser til forslaget til områdeprogram for Aktivitetsbyen Gamle Fredrikstad, som kommenterer at området omkring Mills kan tåle bebyggelse i 3-4 etasjer. Plankonsulenten vurderer videre at Mills område er lite sårbart for utbygging i samme skala som eksisterende industribebyggelse. Tiltaket er vurdert å ikke være utredningspliktig etter forskriften for konsekvensutredning. Risiko- og sårbarhetsanalyse Følgende tema har vært vurdert å være aktuelle for en risiko-, og sårbarhetsanalyse: trafikkulykker, grunnforhold, grunnforurensning, brann- og eksplosjonsfare, radon og flom og overvann. ROS-analysen viste at planleggingen berører 5 aktuelle risiko-, og sårbarhetsområder der mottiltak bør vurderes (gul sone): fare for utglidning i byggegrop og tømming av spilloljer eller kjemikalier under anleggsperioden, og utslipp til vann pga. feil i renseanlegg under drift. Kollisjon mellom bil og syklist eller bil og gående er også en risiko der mottiltak bør vurderes. Gjennom planlegging og risikoreduserende tiltak vil det være mulig å redusere antall uønskede hendelser, eller redusere konsekvensene av disse. Det er ikke påvist hendelser som står til hinder for oppfyllelse av reguleringsforslaget. Samråd og medvirkningsprosess Planarbeidet ble varslet i lokalaviser, ved brev til berørte parter og offentlige myndigheter og på kommunens hjemmeside Varslingsuttalelsene er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Økonomiske konsekvenser Ingen. Konsekvenser levekår/folkehelse Reguleringstiltaket innebærer ikke direkte innvirkning på levekår og folkehelse. Arbeidsplasser det medfører er en positiv samfunnsfaktor, trafikkøkning vil være beskjeden og tiltak etter planen vil ikke innebære vesentlig mer støy. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Side 5 av 7

6 Vurdering Beskrivelse av planforslaget Planforslaget viderefører i hovedsak formålene og byggegrenser og grøntarealer er de samme, som i gjeldende plan. Forslag til nye bygningshøyder refererer til eksisterende bebyggelse og behov for et område der det kan oppføres høylager. Plankonsulenten har vurdert, at forslag til bygningshøyder ikke vil føre til at ny bebyggelse vil skille seg vesentlig fra eksisterende bygningshøyder, og at utnyttelsen er tilpasset bebygde omgivelser og landskap og viderefører områdets karakter som industriområde. Foto illustrerer nåsituasjonens mer beskjedne utbygging i høyder og volum. Modellfoto viser en situasjon der planen er fullt utbygget til utnyttelsesgraden på 60 % BYA og maksimal høydebegrensning. Forskjellen mellom dagens og tenkt situasjon skyldes både forskjellen i utbygget areal og høyere gesims (15m), 20% del av takflaten med oppbygg (18,5m) og høylager (23m). Områdets karakter vil endres mye bare ved utbygging av nå ubebygde områder, og store høyder kan gi en uheldig karakterendring. Høylageret i den sentrale delen vil gi en mer markert silhuett som fjernvirkning. Generell gesimshøyde på bebyggelsen langs de ytre delene (15m), eller takoppbygg 3 meter inntrukket fra gesims (18,5 m) vil gjøre seg mer gjeldende mot nærområde og landskapsrommet inntil industrianlegget. Høyder og skjerming av industribebyggelsen er tema i innspill. Gudeberg lokalsamfunnsutvalg mener man må ta spesielle hensyn til boliger omkring og næringsbygg. Området bør fortsatt være åpent og ikke bygges ned med store anlegg. Graderte høyder bør inngå i planen. For øvrig anses det akseptabelt med ønsket utnyttelse av området. Fylkeskonservatoren foreslår i varslingsinnspill at bebyggelsens høyde avtrappes mot Habornveien og bymarkene. Fylkesmyndighetenes innspill anbefaler også å videreføre og utvide noe areal regulert til parkbelte i den nye planen, og å styrke grønnstrukturen rundt området med nye trær, slik at parkbeltet får en større utstrekningen og bedre skjermende funksjon. Statens Vegvesen foreslår bredere grøntarealer mellom vei og bebyggelse. Den grønne karakteren industrianlegget har i dag, skyldes dels ubebygde arealer som ligger grønne innenfor industriformålet. Industribebyggelsen vil være del av avgrensningen av det vernede landskapsrommet. Virkemidler for at bebyggelse som oppføres etter denne planen bedre skal «tas opp» av omgivelsene, kan være en avtrapping til moderate høyder i ytre deler av bygget og i fasader, og skjerming med vegetasjon. Gjennom omregulering av Borgarveien industriområdet, vil høydebegrensningen i gjeldende plan kunne korrigeres til reelle og realistiske mål for industribebyggelse, og samtidig gjennom høringsprosessen vurderes i forhold til hensyn som blir belyst i innspill. Kjøpesenterbestemmelsen Fylkesmyndighetene viser til restriksjoner for etablering eller utvidelse av kjøpesentra for detaljhandel ut over m² utenfor bysentra. Dette er imøtekommet i planforslaget, ved at andelen forretning er redusert til eiendommen Borgarveien 18/20 og et tilsvarende areal drives nå. Vern av eldre industribygg Planforslaget foreslår ikke vern av fasadene på de gamle teglhusene. Bedriften er innstilt på å ta hensyn til bygningsvern i den grad det lar seg gjennomføre. Side 6 av 7

7 Bebyggelsen langs «gaten» gjennom Mills fabrikkområde, og Borgarveiens tidligere løp er av historisk interesse, men bygningsvern innenfor industrianlegget kan være vanskelig å gjennomføre. Grensestener er foreslått vernet i planen. Støy Støy fra bedriften vil ikke påvirkes mye som følge av reguleringsforslaget, siden bedriften generelt produserer lite støy. Anlegget er stort sett omgitt av veier med høy trafikk. Trafikk Statens vegvesen mener en trafikkanalyse bør dokumentere framtidige trafikkmengder, og eventuelle avbøtende tiltak vurderes, herunder god avvikling i krysset Habornveien ( rv. 111) X Borgarveien. Planbeskrivelsen redegjør for dagens og framtidig trafikk. Avkjørsler til Mills og Kiwi fra Borgarveien reguleres i henhold til allerede gitte tillatelser og krav i Statens vegvesens håndbok N100 Veg- og gateutforming. Frisiktsoner er illustrert i reguleringskartet og viser at frisikt kan ivaretas. Eventuelle trafikksikkerhetstiltak kan iverksettes i medhold av gjeldende reguleringsplan for Borgarveien. Forretningsbyggene i Borgarveien genererer relativt stor trafikk. Reguleringsforslaget vil medføre en beskjeden økning av trafikk og parkering, siden det reguleres vesentlig til industri og kontorandelen er redusert til 10%. Konsekvenser av planforslaget Endringer av bygningshøyder i planen vil medføre høyere bebyggelse som gir en høyere silhuett totalt og relativt høye fasader mot omgivelser rundt planområdet. Samspillet mellom industriområdet, nærområdet og kulturlandskapet fungerer bra idag, med moderat bebyggelse sentralt plassert og skjermet ved avstand og grønt. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke påvist hendelser i risiko- og sårbarhetsanalyse som står til hinder for oppfyllelse av reguleringsforslaget. Grønnstruktur på kollen beholdes og bidrar til å bevare naturmangfold. Samråd og medvirkningsprosess Plan- og bygningslovens minstekrav til medvirkning ved oppstart av reguleringsplanarbeid ser ut til å være oppfylt. Plankonsulenten mottok 5 innspill i forbindelse med varsel om oppstart. Varslingsuttalelsene er referert og kommentert i planbeskrivelsen. Konklusjon Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Side 7 av 7