KJØPEKONTRAKT. Om rett til andel i borettslag med bruksrett til bolig under oppføring

Transkript

1 Megler: Type oppdrag: Eierform: Oppdragsnr: Omsetningsnr: SOBBL Eiendomsmegling AS Foretaksregisteret orgnr MVA 04.Salg eiendom-prosjektert(buoppflov) Borettslag / Festetomt 6515xxxx 6515xxxx KJØPEKONTRAKT Om rett til andel i borettslag med bruksrett til bolig under oppføring Kontraktens bestemmelser utfylles av lov om bustadoppføring (bustadoppføringslova) av 13. juni nr og annen bakgrunnsrett Mellom SOBBL Boliger AS orgnr Pb Sarpsborg Tlf heretter kalt selgeren, og heretter kalt kjøperen, er i dag inngått følgende kontrakt Sign kjøpere Side 1 av 8 Sign selgere

2 1 SALGSOBJEKT OG TILBEHØR Type eiendom Andelsleilighet Borettslag Helgebyveien Brl. (navnet kan bli endret) Adresse Helgebyveien, 1,3,5 og Hafslundsøy Leilighetsnr Andelens husnummer x Tomt Gnr Bnr. 149 i Sarpsborg kommune Selger besørger transport av festeavtale til borettslaget. Til andelen medfølger kun: Disponering av 1 garasjeplass i felles garasjeanlegg. Plassen som blir stilt til disposisjon for kjøper tildeles av borettslaget. Borettslaget vil om særlige forhold tilsier det kunne endre tildelingene. Hjemmelshaver er Andre Belsby som bortfester tomten til SOBBL Boliger AS (org.nr ) i dag. Prosjektet er planlagt med 20 andeler, men kan bli redusert til 10. Ved igangsetting av kun 10 boliger vil SOBBL Boliger AS, inntil drift av de siste 10 boligene er i gang, stå ansvarlig for løpende driftsutgifter som påhviler denne delen av boligprosjektet. Boligene leveres som angitt i kravspesifikasjoner, tegninger, prospekt m.v. som kjøper er kjent med og som følger som vedlegg til denne kontrakt. 2 KJØPESUM (INNSKUDD + ANDELSKAPITAL) OG OMKOSTNINGER,- Innskudd (60% av totalpris) Fellesgjeld (40% av totalpris) Innskutt andelskapital 5.000,- Tinglysingsgebyr pantedokument 430,- Panteattest til kjøpers bank 200 Totalt kr. Fellesgjelden betjenes gjennom andelens felleskostnader som er stipulert til kr. x.xxx,- pr. mnd for denne andelen. Som avgjøres på følgende måte Innskudd (60% av totalpris) Innskutt andelskapital Tinglysingsgebyr pantedokument Panteattest til kjøpers bank Totalt kr ,- 430,- 200,- Hertil kommer tinglysingsgebyr og attestgebyr (med satser som i oppstillingen over) for hvert pantedokument kjøper ytterligere må la tinglyse på andelen i forbindelse med etablering av Sign kjøpere Side 2 av 8 Sign selgere

3 lån. Omkostningen forfaller til betaling samtidig med restvederlaget. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter og gebyrer. Av innskuddet skal kr ,- innbetales som forskudd snarlig etter kontraktsignering. Megler vil utstede faktura til kjøper på dette beløpet. Det gjøres oppmerksom på at resterende kjøpesum skal være disponibel på klientkonto minimum en virkedag før overtagelsen finner sted. Alle endrings- eller tilleggsarbeider som kreves av kjøper skal avtales skriftlig mellom kjøper og Hedalm Anebyhus AS. Avtalen skal redegjøre for pris og eventuell fristforlengelse som følge av endringene. Oppgjør for tilleggsarbeider og endringer gjøres derimot direkte til SOBBL Boliger AS etter avtalte frister. Før overtagelse kan gjennomføres, forutsettes det at kjøper har gjort opp kravene for tilleggsarbeider og endringer. Andel fellesgjeld overtas av kjøper i tillegg til kjøpesummen, og betjenes av kjøper gjennom innbetaling av løpende fellesutgifter til borettslaget. Fellesgjelden skal på registreringsdagen ikke være økt som følge av eventuelt påløpte og ikke betalte renter. Kjøper har i vedlegg til prospekt mottatt forventet utvikling av felleskostnadene. Tidligere opplyste fellesutgifter er et estimat og beregnet ut fra en rente på 2,7 %. Renteendringer vil kunne påvirke de endelige fellesutgiftene. Tilsvarende gjelder generell prisstigning og endringer i kommunale avgifter før overtagelse. I tillegg kan borettslaget innta andre tjenester som vil påvirke felleskostnadene. Dersom overtagelsesdagen og/eller registreringsdagen utsettes som følge av bestilte tilvalg eller andre forhold på kjøperens side, er kjøperen innforstått med at fellesgjelden vil kunne være økt som følge av påløpte renter i den mellomliggende periode. 3 OPPGJØR Oppgjøret mellom partene foretas av megler og gjennomføres i henhold til inngått avtale mellom kjøper og selger. Oppgjør mellom partene foretas av: SOBBL Eiendomsmegling AS (orgnr ) pb Sarpsborg. Tlf Fax: Evt bruk av eksternt oppgjørsforetak endrer ikke ansvarsforholdet som meglerforetaket har overfor kjøper og selger. Avtalte forskudd, fakturerbare tilleggsarbeid, sluttoppgjør, omkostninger og evt. forsinkelsesrenter skal i sin helhet overføres eiendomsmeglers klientkonto nr xxxx.xx.xxxx, og merkes med KID-kode xxxx. KID-kode vil bli opplyst kjøper før innbetaling skal finne sted. Festeavtalen transporteres til borettslaget senest ved tidspunkt for ferdigstillelse og overtagelse. Andel i borettslaget tinglyses på kjøper i forbindelse med overtagelse. Kjøper har ingen plikt til å innbetale noen del av kjøpesummen før selger har stilt garanti etter buofl 12, og eventuelt forskuddsgaranti etter buofl 47. Selger står fritt til å tegne garanti etter buofl 47. Dersom slik garanti stilles, kan selger kreve utbetalt deler, eller hele kjøpesummen forutsatt at dette er innenfor garantiens ramme. Sign kjøpere Side 3 av 8 Sign selgere

4 Selger samtykker i at megler, så snart forskuddsbeløpet er underlagt selgers instruksjonsrett, kan trekke sitt tilgodehavende etter oppdragsavtalen. Dersom selger har valgt å stille forskuddsgaranti etter buofl 47, godskrives selger renter av innestående forskuddsbetalinger på klientkonto, bortsett fra renter av omkostninger som er innbetalt av kjøper. Kjøper og selger godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn et halvt rettsgebyr, jf eiendomsmeglingsforskriften 3-10 (3). Kjøper må svare forsinkelsesrente av hele kjøpesummen ved forsinket innbetaling. Dersom forfallstidspunktet for hele eller vesentlige deler av kjøpesummen oversittes 4 uker eller mer, betraktes oversittelsen som vesentlig kontraktsbrudd, som gir selgeren rett til å heve. Mislighold som nevnt skal anses som tvangsgrunnlag som nevnt i lov om tvangsfullbyrdelse av 26. juni 1992 nr , 3. ledd bokstav e). Selgeren har rett til å heve kontrakten og dekke sitt dokumenterte tap gjennom dekningssalg dersom kjøperen vesentlig misligholder betalingsbetingelsene eller øvrige forpliktelser etter denne kontrakt. Fordeling av eiendommens driftsutgifter og eventuelle inntekter gjøres opp direkte mellom partene. Dersom kjøper påberoper seg mangler ved overtagelse, skal det omtvistede beløp allikevel betales til klientkonto (eller sperret konto iht bustadoppføringslovens «49 Deponering av omtvista vederlag») innen fastsatt frist for at overtagelse skal kunne avholdes. Selger er da forpliktet til å avholde overtagelse, og megler vil holde tilbake det omtvistede beløp på klientkonto (evt sperret konto som partene i felles skap disponerer). Meglerforetak/bank vil i slike tilfeller kun foreta utbetaling iht. skriftlig enighet mellom partene eller rettskraftig dom. 4 GARANTI Selger plikter å stille garantier overfor kjøper i henhold til bestemmelsene i bustadoppføringslova 12. Ved kontraktens underskrift skal selger utstede en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper for rett oppfyllelse av avtalen, jf. bustadoppføringslova 12. Garantien skal gjelde i 5 år etter overtakelsen og dekke en sum tilsvarende 5 % av kjøpesummen. For krav som blir gjort gjeldende før overtakelse, skal garantisummen være 3 % av den opprinnelige kjøpesummen uten tilleggsarbeider som eventuelt er avtalt etter kontraktsinngåelsen. Garantisummen skal regnes på grunnlag av kjøpesum inkludert andel fellesgjeld. 5 HEFTELSER Utskrift av grunnboken for borettslagets eiendom er forelagt kjøper. Kjøper har gjort seg kjent med innholdet i denne. Heftelser i feste: Festevilkår Vilkår. Pengeheftelser: Selve borettslagets eiendom: Eventuelle registrerte pengeheftelser vil bli slettet før Sign kjøpere Side 4 av 8 Sign selgere

5 oppgjør ovenfor selger foretas. På eiendommen vil det ligge pant for fellesgjeld og for borettshavernes innskudd. Andelen: Andelen overdras fri for pengeheftelser. Selger opplyser at det ikke eksisterer pengeheftelser tilknyttet andelen av noen art, herunder utleggsforretninger, utover det som pantattesten viser. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette megler dersom slike forretninger blir avholdt innen tinglysing av skjøtet skal finne sted. Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter m.v. som vedrører andelen og som er forfalt eller forfaller før overtagelsen. Selger gir herved megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri panteheftelser som fremgår av bekreftet grunnboksutskrift tilknyttet andelen/oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta. 6 TINGLYSING/SIKKERHET Selger utsteder hjemmelsdokument på andel til kjøper samtidig med denne kontrakts underskrift. Hjemmelsdokumentet skal oppbevares hos megler, som foretar tinglysing når kjøper har innbetalt fullt oppgjør, inklusive omkostninger. Partene gir megler/oppgjørsavdeling anledning til å påføre andelsnummer på skjøte når dette foreligger. All tinglysing av dokumenter på andelen skal foretas av megler. Dokumenter som skal tinglyses må snarest mulig overleveres megler i undertegnet og tinglysingsklar stand. 7 BOLIGEN (1) Selgeren skal levere boligen, og eventuelle arbeider på tomten med god håndverksmessig standard. Materialer forutsettes av vanlig god kvalitet. (2) Arbeidet skal utføres etter god håndverksmessig standard i samsvar med den bygningsbeskrivelse som er gitt i vedlagte prospekt og med det utstyr m.v. som følger prospektet. Selger har likevel rett til å foreta endringer som beskrevet i punkt 5 og punkt 9. (3) I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. (4) Ca. 1 år etter at andelen er overlevert, vil selgeren foreta kontrollbefaring og deretter utføre eventuelle justeringer og etterarbeider snarest mulig, ifølge protokoll som settes opp ved befaring. (5) Tilvalg avtales med totalentreprenør Hedalm Anebyhus AS, men SOBBL Boliger AS vil fakturere kjøper direkte. (6) Dersom kjøperen krever endringer eller tilleggsarbeider av selger, skal selgeren komme med en skriftlig redegjørelse for hva dette vil medføre av økte kostnader og endringer av tidsbruk. Endringer og tilleggsarbeider som skal utføres på bygget, skal avtales skriftlig med Sign kjøpere Side 5 av 8 Sign selgere

6 angivelse av tilleggsvederlag samt endrede tidsfrister. Selger har rett til å kreve tilleggsfrist ved endringer og tilleggsarbeid som forsinker fremdriften jf. bustadoppføringslova 11. (7) Kjøper kan ikke kreve utført endringer og tilleggsarbeid som endrer selgers vederlag med mer enn 15 prosent jf. bustadoppføringslova 9. (8) Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. i henhold til bustadoppføringslova 44. Selger har videre rett til å kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før arbeidene påbegynnes. (9) Selgeren har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris, under forutsetning av at dette ikke reduserer boligens kvalitet. Endringer som nevnt skal, så langt det er praktisk mulig informeres om til kjøper. 8 TOMT OG UTENDØRSARBEIDER Utomhusarealer leveres ferdig opparbeidet. Beplantning og opparbeidelse for øvrig, er av er av orienterende art. Det presiseres at bildemontasjer ikke nødvendigvis vil samsvare med faktiske planer. Kjøper aksepterer at deler av utomhusarbeidene ikke er ferdigstilt ved overtagelse. Selger forplikter seg til å gjøre ferdig disse så snart som mulig etter at bebyggelsen/feltet er ferdig. Inntil samtlige hus på byggefeltet er ferdigstilt, har selger rett til å ha stående anleggsmaskiner og utstyr, eventuelle brakker m.v., samt ha stående skilt på den solgte eiendom. Eventuelle skader som dette måtte påføre andelen, skal selger snarest utbedre. Såfremt det gjenstår utomhusarbeider har Kjøper rett til å holde tilbake deler av oppgjøret vis-a-vis selger på meglers klientkonto. Prosjektet kan bli igangsatt med bare 10 boliger og kjøper må akseptere de eventuelle ulemper som bygging av de resterende boliger vil måtte medføre. Tomten er pr. dato ikke fradelt, men vil være klart i god tid før overtagelse. Basert på 20 andeler vises den fradelte tomtens utstrekning på vedlagte lanskapsplan. 9 FREMDRIFT OG OVERTAKELSE Andelen overtas av kjøper ca. 12 måneder etter byggestart. Kjøper vil løpende bli holdt orientert om fremdriften og endelig dato for overtagelse vil bli varslet senest 8 uker før. Selger setter i gang med bygging først når 6 andeler er solgt. Kjøper svarer fra overtagelsen for andelens utgifter og forpliktelser overfor borettslaget, og oppebærer eventuelle inntekter. Ved overlevering er det kun utført byggevask. Dette betyr at rester av byggestøv vil kunne forekomme. Borettslagets eiendom skal ha ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før overlevering til kjøper. Risikoen for andelen går over på kjøper når kjøper har overtatt bruken av andelen. Overtar kjøper ikke til fastsatt tid, og årsaken ligger hos ham, har kjøper risikoen fra det tidspunktet andelen kunne vært overtatt. Sign kjøpere Side 6 av 8 Sign selgere

7 Når risikoen for andelen er gått over på kjøper, faller ikke kjøpers plikt til å betale kjøpesummen bort ved at andelen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse som selger ikke svarer for. 10 KONSEKVENSER AV MISLIGHOLD REKLAMASJON Dersom andelen har mangel eller selgeren ikke overleverer andelen til avtalt tid, kan kjøperen på de vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, erstatning, dagmulkt, heving og/eller holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Vesentlig forsinkelse anses inntrådt når avtalt overtagelsesdato er passert med 30 dager. Dersom kjøperen ikke betaler kjøpesummen eller ikke oppfyller andre plikter etter avtalen, kan selgeren på de vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, heving, erstatning, forsinkelsesrenter og/eller nekte å overlevere skjøte eller overlate bruken av andelen til kjøperen. Vesentlig forsinket betaling anses inntrådt når forfallsdato er oversittet med 30 dager. Dersom en av partene mener at det foreligger mangel eller forsinkelse ved den annen parts oppfyllelse av plikter etter avtalen, må vedkommende gi motparten melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hvilket avtalebrudd det gjelder, innen rimelig tid etter at misligholdet/mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, jf buofl 17 og FORSIKRING Bygningsmassen vil ved overtagelse være forsikret gjennom borettslaget. Kjøper må selv sørge for å tegne innboforsikring. Dersom andelen før overtakelse blir utsatt for skade ved brann eller andre forhold som dekkes av forsikringen, har kjøper rett til å tre inn i forsikringsavtalen. 12 VIDERESALG Kjøper har ikke anledning til å videreselge avtalen før overtagelse, uten at dette skriftlig godkjennes av selger. 13 SELGERS FORBEHOLD Selger tar forbehold om at 6 enheter er solgt før igangsetting. Dersom ikke selger har varslet kjøper om at forbeholdet er frafalt eller innfridd innen 90 dager fra kontraktens underskrift, er kjøper fri fra avtalen. Selger står fritt til å frafalle dette forbeholdet selv om forhåndssalg av 6 enheter ikke er oppnådd. Sign kjøpere Side 7 av 8 Sign selgere

8 13 BILAG Kjøper er forelagt følgende dokumentasjon: Salgsoppgave med prisliste som sammen inneholder lov om eiendomsmegling 6-7 pålagte opplysninger Grunnboksutskrift for fellesarealer Bygningstegninger Servitutt/Festekontrakt Borettslagets foreløpige vedtekter og husordensregler Budsjett Oversikt over stipulert endring i fellesutgifter i kommende år. Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser Opplysninger fra kommunen Målebrev/arealbekreftelse/kart Denne kontrakt er utferdige i 4 - fire - likelydende eksemplar hvorav partene får hvert sitt eksemplar og ett beror hos eiendomsmegler. Sted/dato: Sarpsborg, xx.xx.xxxx Kjøper: Selger: SOBBL Boliger AS... Sign kjøpere Side 8 av 8 Sign selgere