Søknad om mindre reguleringsendring av bebyggelsesplan for Solfonn-Langedalen Deler av felt Y. Søkjar: Høyer Odda AS

Transkript

1 Arkiv: Plan - S-030 Arkivsak ID: 15/409-9 Journalpost ID: 15/5633 Saksh.: Kristian Eide Jensen Dato: Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr Utviklingskomite /15 Søknad om mindre reguleringsendring av bebyggelsesplan for Solfonn-Langedalen Deler av felt Y. Søkjar: Høyer Odda AS Dokumentnr Tittel Middagsnuten-Reguleringsendring-felt_Y Offentleg ettersyn - Odda - Deler av felt Y - Solfonn til Langedalen - Mindre endring av reguleringsplan Søknad felt Y - Bilder Brev fra Nygård_ Felt Y.A S30-Bebyggelsesplan-Solfonn-Langedalen-Føresegner SV Ang. høyring av mindre reguleringsendring Merknader del Merknader del Søknad om mindre reguleringsendring Felt Y Solfonn-Langedalen

2 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Felles gangveg GY, samt plassering av 9 tomter innanfor delfelt Y3, Y5 og Y7, vert justert i tråd med plankart som følgjer saka. 2. Innanfor delfelt Y1-Y3 vert det opna for hyttetypar av storleik inntil B1. Utforming av hyttene skal følgje føresegnene til bebyggelsesplan for Solfon-Langedalen. Rådmannen i Odda, Utviklingskomite Behandling: Aga Haug (A): Dette er eit prinsipielt spørsmål om tilkomst med bil inkl vinterbrøyting. Tokheim (V): Spørsmålet vert ein del av synfaringa på neste møte UTK-030/15 Vedtak: Rådmannen sitt forslag vart samr. vedteke

3 Saka gjeld: Odda kommune har motteke søknad om mindre reguleringsendring for bebyggelsesplan Solfonn-Langedalen, vedteken Søkjar er Høyer Odda AS. Søknaden er motteke Komplett søknad med avklaring av nabomerknader, samt justering av søknadspunkt er motteke Digitalt plankart er motteke Saka vart sendt på offentleg ettersyn , med fire vekers frist for merknadar frå Hordaland fylkeskommune og Fylkesmannen. Saksopplysningar: Omsøkt planendring ligg i utbyggingsområdet Langedalen, markert med rosa sirkel i kartet under. Y-feltet ligg i sørhellinga nord for Lontjørn (556 m.o.h.) på ryggen opp mot Middagsnut (725 m.o.h.). Fjellryggen har tett furuskog opp til m.o.h. Vegetasjonen er tettast nede og meir open øverst. Ryggen er delt i to med eit markert dalsøkk i midten. Hyttebebyggelsen er i hovudsak lagt i ytterkant av den vestlegaste ryggen. Det er ikkje ordinær biltilkomst til feltet. Søknaden: Søknad om mindre endring av reguleringsplan omfattar plankartet og føresegnene til planen. Justeringane består av følgjande punkt: 1. Det er ynskje om justering av felles gangveg GY, samt endra plassering av 9 tomter innanfor delfelt Y3, Y5 og Y7. Det er argumentert med betra terrengtilpassing og kortare strekning. Hyttene er i gjeldande reguleringsplan regulert inn i bratt terreng. 2. Det vert søkt om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på om lag 3-4 meter. Dette for å kunne ha kjørbar tilkomst til hyttene i den tida traseane ikkje vert nytta til skiløype. Det vert mellom anna argumentert med responstid i høve til utrykkingskøyrety. 3. Det vert søkt om endra hyttetype i delfelta Y1-Y3 frå hyttetype A1, A2 og B1 til type B2. Det vert synt til reguleringsplanen for øvrig og at hyttetypane A1 og A2 skal anleggast på areal over tregrensa. Felt Y ligg under tregrensa. Hyttetype B2 er nytta på

4 tilsvarande kotehøgder i øvrige deler av reguleringsplanen. I epost av har søkjar trekt søknadspunkt 2, då ein ikkje har funne felles grunn med berørt part i arbeidet. Det vert generelt synt til søknad og vedlegg for nærmare detaljar. Kart: Karta under syner eksisterande plan. Kart på neste side syner kva som vert søkt endra. Gjeldande bebyggelsesplan for heile området ligg vedlagd.

5 Merknadar til reguleringsendringa Naboar har fått tilsendt skriftleg nabovarsel om reguleringsendringa. Det er motteke 2 merknader til saka frå ein merknadsgjevar. Desse er kort attgjevne under: Per Nygård, Merknadsgjevar har ingen tungvegande argument mot reallokering av tomter, men meiner bygningsstorleikar bør vurderast grundig med utgangspunkt i sårbart terreng. Nygård syner til bommen i området som han meiner i stor grad har stått open. Han meiner bommen kan flyttast noko. Nygård er kritisk til å opne for bilveg opp til Y-feltet, og set spørjeteikn til om vinterbrøyting vil kunne presse seg fram når feltet er utbygd. Merknadsgjevar syner til at dagens gangveg går gjennom eit vakkert friluftsområde og at gangvegen er mykje nytta, mennom anna til løping, gange, sykling og av barnevogner. Han meiner biltrafikk vil forstyrre opplevinga, samt vere trafikkfarleg. Merknadsgjevar skisserer til slutt ei løysing der tiltakshavar opparbeider ein eigen tilkomstveg over eigen grunn frå E134. Per Nygård, Etter diaolog mot tiltakshavar kom Per Nygård med ein ny merknad. Merknadsgjevar presiserer at bilkjøring til Y-feltet er greitt, gitt at ei rekkje tiltak vert utført. Dette omfattar; bom med kortløysing, restriksjonar på antall bilturar, restriksjonar på tidsrom

6 der ein opnar for biltrafikk, hastighetsrestriksjonar, fartsreduserande tiltak, revurdering av jordkabel under veg, sikre konflikt mot merknadsgjevar sitt naust med tett gjerde, etablere støyvoll mot merknadsgjevar, bekosting av tilknyting til VA-anlegg for merknadsgjevar, samt opparbeiding av parkeringsplass for merknadsgjevar. Rådmannen sin vurdering: Generelt om bebyggelsesplan Solfonn Langedalen Det er rådmannen si vurdering at bebyggelsesplanen er svært detaljert i høve til utforming av bygg innanfor snevre kategoriar, noko som har synt seg vanskeleg å gjennomføre i praksis. Resultatet har blitt at deler av utbyggingsområdet ikkje har blitt realisert. Somme område er realisert gjennom ei rekkje dispensasjonar. Det er såleis eit sterkt ynskje om at bebyggelsesplanen vert revidert heilskapeleg, med eit meir føremålsteneleg planfagleg grep. Ei slik reguleringsendring er eit omfattande og ressurskrevjande arbeid, då planen omfattar eit svært stort område med mange grunneigarar og interessepartar. Før ein slik plan er på plass vil ein nytte lovheimelen til å vedta mindre reguleringsendringar. Dette for å unngå omfattande bruk av dispensasjonar. Mindre reguleringsendringar vert sett på som ei pragmatisk og akseptabel, om enn mellombels, løysing. Enkelte endringar, slik som føremålsendringar, er likevel ikkje mogleg gjennom ein mindre reguleringsendring, noko som fører til at dei overordna arealdisponeringane vil forbli uendra fram til ein heilskapeleg reguleringsplan er på plass. Vurdering mindre endring av reguleringsplan jf. lovkrava i pbl Rådmannen finn at punkt 1 og 3 planmessig sett omhandlar mindre justeringar av eksisterande bebyggelsesplan. Desse endringane er i samsvar med overordna kommunedelplan for Solfonn-Langedalen og dei går ikkje utover hovudtrekka i allereie godkjend bebyggelsesplan. Mindre endringar av reguleringsplan er endringar som ikkje har nemneverdig betyding for nokon råka partar eller interesser. Dette framgår av lovkommentaren til PBL og MD si nettside «Spørsmål og svar til ny plan- og bygningslov (plandelen)». Det føreligg ein omfattande nabomerknad mot punkt 2 (endra bruk av sti og gangveg til bilveg). Sjølv om merknadsgjevar opnar for løysinga, er det i merknaden hefta ei rekkje vilkår til dette. Fleire av desse vilkåra er av privatretsleg karakter og råmannen kan såleis ikkje slå fast at ein finn felles grunn i saka. Punkt 2 kan etter lova såleis ikkje handsamast som ein mindre endring av reguleringsplan. Etter dialog har søkjar fremja ynskje om å midlertidig trekkje dette søknadspunktet, for eventuelt å avklare punktet mot merknadsgjevar. Søknadspunkt 1: Det er ynskje om justering av felles gangveg GY, samt endra plassering av 9 tomter innanfor delfelt Y3, Y5 og Y7. Det er argumentert med betra terrengtilpassing og kortare strekning gangveg. Hyttene er i gjeldande reguleringsplan regulert inn i svært bratt terreng. Endringane innanfor Y3 består av mindre tomtejusteringar, der tomtene fortsatt vil liggje i ein tunstruktur. For Y5 vil to av tomtene bli plassert noko lengre nord og noko høgare i terrenget. Y7 vert oppløyst som tunstruktur og tomtene vert plassert langs felles gangveg oppover i terrenget. Rådmannen har ingen merknader til den innbyrdes fordelinga av tomter, men sluttar seg til at god tomtetilpassing er særs viktig for å hindre større terrenginngrep. Nokre av tomtene vert flytta noko høgare i terrenget. Dei blir likevel liggande under Y2 som ligg øvst i feltet. Endra fjernverknad av tiltaket er såleis rekna til å vere minimal. Terrenginngrepa som følgje at

7 tomtetilpassing framstår som betre ved endringa. Rådmannen kan samla sett såleis stette endringsforslaget. Søknadspunkt 2: Det vert søkt om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på om lag 3-4 meter. Dette for å kunne ha kjørbar tilkomst til hyttene i den tida traseane ikkje vert nytta til skiløype. Det vert mellom anna argumentert med responstid i høve til utrykkingskøyrety. Søkjar har trekt dette punktet for å arbeide vidare med løysing og halde fram med dialog mot naboar. Søknadspunkt 3: Det vert søkt om endra hyttetype i delfelta Y1-Y3 frå hyttetype A1, A2 og B1 til type B2. Det vert synt til reguleringsplanen for øvrig og at hyttetypane A1 og A2 skal anleggast på areal over tregrensa. Felt Y ligg under tregrensa. Hyttetype B2 er nytta på tilsvarande kotehøgder i øvrige deler av reguleringsplanen. Bebyggelsesplanen for Solfonn-Langedalen har eit komplekst bygningsprogram som varierer frå område til område. Felt Y1-Y3 opnar i utgangspunktet for hyttetypane A1 og A2. Dette er små hyttetypar (BYA=60m2-70m2) som skal anleggast over, og i tregrensa, i eksponert landskap. I feltet elles er det opna for hyttetype B1. Hyttetype B1 (BYA=90m2) er lihytter som kan etablerast i eksponert landskap, i eller under tregrensa. Hyttetypane A1, A2 og B1 har alle maksimal mønehøgde på 5,4 meter. Det er i utgangspunktet søkt om å endre status for delfelta Y1-Y3 til hyttetype B2 (BYA=100m2). Dette er hytter som skal etablerast i skrånande til flatt terreng, med liten eksponering. Hyttetype B2 er noko større og høgare enn dei førenemnte hyttetypane. Etter dialog med Odda kommune har søkjar korrigert sin søknad til å omfatte søknad til hyttetype B1, noko som er i tråd med Y5, Y6 og Y7. Rådmannen meiner at med dagens vegetasjon, og eksponering frå søraust, er hyttetype B1 i tråd med intensjonane med planen. Det vert såleis tilrådd at ein opnar for hyttetype B1 i delfelt Y1-Y3. Generell vurdering Naboar og merknadar til saka Det er berre motteke merknadar frå ein nabo. Denne er vesentleg, negativ og ei eventuell løysing forutset vilkår om ei rekkje privatretslege tilhøve mellom tiltakshavar og merknadsgjevar. Rådmannen kan ikkje ta stilling til om innhaldet i den negative merknaden er omforent. Punktet som merknaden omhandlar kan såleis ikkje handsamast som ein mindre endring av reguleringsplan. Som ein følgje har søkjar trekt dette punktet frå handsaminga. Generell vurdering Særskilte naturverdiar (naturmangfaldslova), risiko og sårbarheit, landskap Det er ikkje registrert særskilte naturverdiar eller risikoelement i området. Området er under skoggrensa, men samstundes eksponert mot austsida av dalen. Frå lågareliggande område i dalen, slik som deler av E134, er området ikkje synleg. Terrengtilhøva i området indikerer at justering av plassering for enkelte av hyttene ikkje vil føre til vesentleg auka eksponering, nær- eller fjernverknad. Ei auke i maksimalstorleik for deler av feltet vil kunne gjere feltet meir synleg, men i svært lite omfattande grad all den tid det er snakk om hytter med maksimal BYA på 90m2. Biletet under syner opparbeidd anleggsveg/gangveg og tomter i det øvste feltet Y2.

8 Plankart Det er oversendt digitalt plankart for endringa. Offentleg ettersyn av forslaget til mindre reguleringsendring: Søknaden, med rådmannen sine vurderingar, vart sendt på offentleg ettersyn til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune som berørte partar. Hordaland fylkeskommune har ingen merknader til endringa. Fylkesmannen er i denne saka samd med rådmannen sine vurderingar. Samandrag/ konklusjon: Rådmannen finn at søknaden kan handsamast som ei mindre endring av vedteken reguleringsplan, jf. pbl Saka skal ekpederast av: Sakshandsamar Særutskrift skal sendast til: Alle relevante partar Arkiv