FRAMLEGG TIL REGULERINGSPLAN FOR SANDAL PÅ HAFSLO MERKNADER TIL PLANPROSESSEN FRÅ GNR 148 BNR 5

Transkript

1 Luster kommune, Rådmannen, 6868 GAUPNE E-post til: FRAMLEGG TIL REGULERINGSPLAN FOR SANDAL PÅ HAFSLO MERKNADER TIL PLANPROSESSEN FRÅ GNR 148 BNR 5 Eg representerar eigar av gnr. 148, bnr. 5 som er ein av eigedomane som er omfatta av planen. Mesteparten av arealet i planen gjeld gnr. 148, bnr. 14 som i si tid vart frådelt bnr. 5, men den viktigaste delen av planen og som vil vere grunnlag for at den eventuelt kan realiserast, er veggrunnen som ligg på bnr. 5. Bakgrunnen for at desse merknadane vert fremja no er at planprosessen avdekkar fleire alvorlege brot på sentrale reglar i plan- og bygningslova, heretter nemnt som pbl. og kommuneplanen sin arealdel og alvorleg svikt i framstilling av faktadelen. Eg viser elles til e-postar og skriv frå grunneigar som er sendt kommunen og tiltakshavar tidlegare. Rettsreglar. Luster kommunestyre har vedteke kommuneplan, arealdel, som er rettsleg bindande for all kommunal arealplanlegging. Dette går tydeleg fram av sjølve kommuneplanen, men er også lovfesta i pbl som innleiingsvis slår fast at kommunen skal ha kommuneplan med m.a. ein arealdel. I 11-6 går fram fylgjande når det gjeld planen sin rettsverknad: Kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i I andre ledd er det presisert at tiltak etter 1-6 ikkje må vere i strid med vedteken plan sitt arealføremål. For reguleringsplanar som kan ha vesentlege verknader for miljø og samfunn og som avviker vesentleg frå overordna kommuneplan så skal det utarbeidast planbeskriving og konsekvensutgreiing etter reglane i pbl. 4-2, andre ledd. Dette er eit ufråvikeleg krav som er regelfesta i pbl. 12-2, tredje ledd, områderegulering og 12-3, tredje ledd, detaljregulering der det er sagt fylgjande:

2 Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-2 andre ledd. Eg viser også til pbl der det går fram at planprogram ikkje treng utarbeidast der reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanens arealdel og der verknadane for miljø og samfunn er tilfredsstillande utgreitt i overordna plan. Det er elles sett strenge krav til saksbehandlingen av planprogrammet i nemnde regel og det er i utgangspunktet kommunestyret som skal behandle saka, eventuelt at vedtaksprosedyren vert delegert. I denne konkrete saka som innfører ein heilt ny byggemåte i kommunen, jfr. rådmannen si saksutgreiing, er det kommunestyret som er vedtaksorganet. Det går fram av kommuneplanen at utnyttingsgraden i bustadfelt på Hafslo ligg på maks 2,5 bueiningar pr. da for Billagstomta. I det sist regulerte bustadfeltet, Beheim 2, er det i snitt 1 bueining pr. da. I Gaupne ligg det på maksimum 4. For Sandal er det regulert inn 15 bueiningar på 2,4 da, altså over 6 bueiningar pr. da. Planlegging av Sandal. Eigedomen gnr. 148, bnr. 14 er ikkje vedteken utbygt som del av eit byggefelt. Eigedomen er ikkje regulert og er i kommuneplanen beskrive som eksisterande bustad der det står ein to etasjes bustad i dag med div. uthus. Dersom eigedomen skal regulerast til konsentrert busetnad så er dette eit tiltak som kjem i strid med vedteken kommuneplan. I og med at kommuneplanen er rettsleg bindande så skal saksbehandlingsreglane i plb. følgjast. Av kommunen sitt saksframlegg går det fram at denne saka starta opp ved kontakt mellom Hans Nes Bygg AS og kommunen sin administrasjon vinteren Kommunen sin administrasjon vurderte saka slik at ei fortetting av buområdet var i samsvar med kommuneplanen si målsetting for dette området. Einaste vilkåret kommunen stilte var krav til godkjend reguleringsplan. Det går vidare fram av planomtalen at kommunen ikkje fann grunnlag for å krevje planprogram og konsekvensutgreiing. Det er viktig å merke seg rådmannen si vurdering på side 3 i saksutgreiinga der det er sagt fylgjande: Rådmannen er samd i arkitekten si vurdering av at dette prosjektet representerer noko nytt når det gjeld bustadform på Hafslo, og får så vidt Luster. Det har i den seinare tid vore aukande del av bustadbygging som tett låg, men dette er første prosjektet som kan kallast lågblokk, med fasilitetar som heis, parkeringskjellar m.m. Etter rådmannen si vurdering er slik høg utnytting av deler av bustadområda i kommunen, i tråd med det som er uttrykt i kommuneplanen. Det er også lagt til rette for dette i nye reguleringsplanar, t.d. for Verket 2 i Gaupne og Beheim 2 på Hafslo. 2

3 Planløysinga viser at utbygging av 15 bueiningar medfører at området får ei svært høg utnytting. I høve til reguleringsframlegget som først vart presentert, er det teke ut eit rekkjehus for å få tilstrekkeleg med leikeareal, nærleikeplassar. Reguleringsframlegget oppfyller no krava som er fastsette i pkt i føresegnene til arealdelen, 25 m2 pr. bueining. Eg viser elles til rådmannen sin kommentar om at tomtegrensene må fastsetjast endeleg på reguleringskartet før planen kan godkjennast. Kommentar. Utgangspunktet for planprosessen er at regulering av gnr. 148, bnr 14 til konsentrert busetnad i form av blokkleilegheiter og rekkehus er i sterk strid med vedteken kommuneplan. Grunnlaget for denne påstandane er at gnr. 148, bnr. 14 er ikkje med i kommuneplanen sin arealdel som utbyggingsområde i det heile. Arealet er som nemnt avsett til eksisterande spreidd busetnad i likskap med ei rekkje andre tilgrensande naboeigedomar. Eg har elles merka meg ein del påstandar i saksframstillingen som ikkje er i samsvar med arealdelen i kommuneplanen. Det er ikkje korrekt at det er i tråd med føringar i kommuneplanen å bygge bustadblokk med så sterk utnyttingsgrad i kommunen. Det einaste som er nemnt er at det i Gaupne vert lagt til grunn høg arealutnytting. For Hafslo er dette ikkje tema i kommuneplanen i det heile så langt eg har registrert. Eg viser elles til det som er nemnt ovanfor om utnyttingsgraden i eksisterande byggefelt i Gaupne og på Hafslo. Det er feil at det er lagt til rette for konsentrert busetnad i form av bustadblokker i Beheim 2. Det er lagt til rette for nokre rekkjehus men det er ikkje konsentret busetnad slik denne planen legg opp til. Utnyttingsgraden på ein bueining pr. da dokumenterar dette. Totalt leikearel er iflg. planen 0,375 da. Planen viser alt for lite leikeareal og for å avhjelpe dette er det vist til at det er kort avstand til skule og barnehage. Etter det som er opplyst så er ikkje leikearealet i barnehagane tilgjengelege utanom opningstida. Dessutan så er avstanden til både skule og barnehage så stor, ca. 1 km, at konsekvensen av så lite leikeareal vert at det er nabotomtane som vert belasta. Det må også vektleggast at leikearealet er det einaste grøntområdet i heile planen. Det er avsett for lite parkeringsareal. Det er argumentert med at det er små leilegheiter og at det av den grunn neppe vert meir enn ein bil pr. husstand. Dette er ikkje i samsvar med krav til biloppstillingsplassar der det kan bu meir enn ein vaksen person. Rettsleg grunnlag. Som allereie dokumentert må det utarbeidast planprogram og konsekvensutgreiing før reguleringsplanforslaget kan takast opp til handsaming. Dette er svært viktig spesielt med tanke på at ei konsekvensutgreiing inneber at alternative løysingar skal 3

4 utgreiast og vurderast og det skal dokumenterast av kommunen at dette er gjort. Dette skulle vore gjennomført før planarbeidet starta opp men kan rettast opp ved at reguleringsplanen ikkje vert teken opp til ny behandling igjen før resultatet av konsekvensutgreiinga ligg føre. Tiltakshavar har allereie sikra seg store utbyggingsområde på Hafslo som skal utgreiast som alternativ for konsentrert busetnad i staden for gnr. 148, bnr. 14. Dette gjeld fylgjande område, jfr. kommuneplanen: Flatane. Det ligg føre godkjend reguleringsplan for eit område på 10 da, 10 tomtar. Alme. Det ligg føre godkjend reguleringsplan for eit område på 3 da, 4 tomtar. Botnen. I samsvar med arealdelen i kommuneplan er det varsla oppstart av arbeid med regulering av 65 da., 130 bueiningar. Ei konsekvensutgreiing vil kunne vise at det finst alternativ som kan tilretteleggast for konsentrert busetnad på eigedomar som tiltakshavar allereie disponerar og som ikkje vil skape slike uheldige konsekvensar for naboeigedomar som føreliggande reguleringsplan for Sandal vil gjere. Saksbehandlingen. Etter min oppfatning er rådmannen si saksframstilling ikkje dekkande verken i vurderinga av dei faktiske forholda eller i den juridiske vurderinga. I saksframstillinga er det også fleire faktapåstandar som er feil, jfr. ovanfor om utnyttingsgrad og kva som er vedteke i kommuneplanen, noko som kan ha villeia det politiske avgjerdsorganet. Saksbehandlinga lir også av kompetansemangel då det neppe er eit administrativt spørsmålet om eit slikt prosjekt, som er heilt nytt i kommunen jfr. rådmannen, skal gjennomførast utan at konsekvensane er utgreidde. Eg finn det også påfallande at ein tiltakshavar utan å tenke på krav om overordna planar kan kjøpe ein eigedom og så i etterkant få godkjenning for ein utnyttingsgrad som saknar sidestykke i kommunen. Det vert slik denne saka har vorte handsama, ikkje politikarane som styrer bustadutbygginga i kommunen. Eg har elles merka meg at det berre er grensene mot eigar av gnr. 148, bnr. 5 som ikkje er kartlagde. Dette på tross av at det er dokumentert at grensene mellom bnr. 14 og bnr. 5 er feil slik dei er lagde på reguleringsplanen. Dette kan vere bevist frå kommunen og tiltakshavar si side for dersom vegarealet vert tillagt bnr. 5 så vil utnyttingsgraden for bnr. 14 verte endå sterkare. 4

5 Eg vil elles minne om min part sin påstand når det gjeld vegsaka at bnr. 14 ikkje har vegrett, subsidiært så vil ein eventuell vegrett berre gjelde ei bueining. Tiltakshavar er fleire gonger gjort merksam på vegproblematikken på e-postar utan å ha svara. Hans arkitekt har nokså arrogant berre kommentert at han held seg til kommunen sitt kartmateriale på tross av at det er bevist at dette er feil. Det er også svært svakt av kommunen ikkje å syte for at eit slikt omtvista tema vert teke tak i. Eg er kjend med at plan- og forvaltningsstyret i møte vedtok å sende saka tilbake til tiltakshavar og at det i dette ligg at planane må ytterlegare reduserast. Eg har likevel den oppfatning etter samtale med kommunen sin saksbehandlar og reguleringsarkitekten, at reguleringsplanen kjem tilbake til ny politisk behandling med ei demping av høgde på eine blokka mot nabo men elles ikkje noko vesentleg reduksjon i utnyttingsgraden. Inntrykket eg fekk var at konsekvensutgreiing tydeleg vis ikkje er tema. Dette skriv vil då i ettertid kunne dokumentere at kommunen og tiltakshavar er kjende med at problemstillingen er tema i saka. Dette skriv dokumenterar at det er så alvorleg svikt både i den juridiske og faktiske vurdering i saka at den ikkje bør realitetshandsamast. Det er dokumentert i kommuneplanen at tiltakshavar har store areal avsett i arealdelen i kommuneplanen og som er regulert eller under regulering til bustadføremål som klart kan nyttast til føremålet og som kan gje vesentleg betre bustadkvalitet for bebuarar både potensielle kjøparar og ikkje minst for naboane i Sandalen. Det er her dokumentert at det er skjønnsmanglar, personale kompetansemanglar og feil i saksbehandlinga som er av ein slik karakter at dei einskildvis og i alle fall samla, vil føre til at eit eventuelt vedtak vert kjent ugyldig. Dersom det ikkje skjer gjennom ein forvaltningsmessig klageomgang så vil min klient vurdere rettsleg prøving av saka for domstolane. Eg vil oppmode kommunen om å stoppe planlegginga snarast mogleg for å unngå ytterlegare kostnader i saka. Det må vidare påreknast at min klient vil fremje erstatningskrav mot kommunen. Sogndal, Med helsing Johannes Hauge Advokat Kopi til Rolf Hauge, på e-post til: rh@cba.no. Hans Nes Bygg AS og Nes Eigedom AS v/johannes Nes, 6869 Hafslo. 5

6 6