Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget.

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 14/1519 Lnr.: 15713/16 Ark.: PLAN 14/1519 Saksbehandler: planlegger Ingun Bjørgli Juul-Hansen MERKNADS- OG VEDTAKSBEHANDLING Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kapittel 12. Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Lunner kommune detaljregulering for Ohren-Snålen 3. Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre - 3 uker fra underretning om vedtaket jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap. VI. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 10

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Areal+ har på vegne av grunneierne fremmet forslag til detaljregulering for hyttefeltet Ohren-Snålen 3 i vestenden av Mylla. Formålet er å legge til rette for hytteutvikling. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 22. juni til 17. august (10.september). Det kom inn 5 uttalelser ved oppstartsvarslingen og 6 merknader ved offentlig ettersyn. De viktigste merknadene gjelder adkomstvegen inn fra Olimb i Jevnaker, estetikk og landskapshensyn. Administrasjonen anbefaler at planforslaget vedtas. Saksutredning: 1.FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Areal+ har utarbeidet og fremmet forslag til detaljregulering for hyttefeltet Ohren-Snålen 3 beliggende lengst vest i Mylla. Lunnerkartet til høyre viser tiltakets lokalisering i kommunen. Flybildet under viser planområdets beliggenhet noe mer detaljert. Svart pil viser planområdet, røde streker viser eiendomsgrenser. Nabofeltet i vest, Mylla panorama i Jevnaker, er lett synlig som hvite felt (sprengt fjell). 1.2 Formell prosess og medvirkning Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 20. juni til 18. august Side 2 av 10

3 Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel for Lunner Merknadsbehandling Nedenfor følger sammendrag av merknadene og administrasjonens kommentarer til disse. Alle merknader ligger vedlagt saken Fra Nordmarka beitelag datert Har ca. 450 storfe på beite i området. 2. Adkomstveger for tilsyn og trekkruter for storfe må holdes åpne i beitesesongen 3. Hytter og p-plasser må gjerdes inn for å unngå skader 4. Beitelaget har ingen erstatningsplikt for skader forårsaket av storfe 5. Kjøpere/brukere må informeres om støy fra bjeller og møkk fra dyr som beiter i området 6. Båndtvang må overholdes 1. Tas til orientering. 2. Forutsetter at hyttefeltet ikke stenger for adkomstveger og trekkruter. 3. Inngjerding av tomtene er ikke tillatt. 4. Tas til orientering. Tomteselgerne bør informere kjøpere om dette. 5. Enig. Se over. 6. Båndtvangsbestemmelsene gjelder for alle som ferdes i utmark Fra Fylkesmannen i Oppland datert Viser til sin uttalelse ved varsel om oppstart av planarbeid. Planforslaget ivaretar Fylkesmannens hensyn på en tilstrekkelig måte. Tas til orientering Fra Oppland fylkeskommune datert Viser til tidligere innspill i saken, og har ingen ytterligere merknader ved offentlig ettersyn. Tas til orientering Fra Mylla Vel datert Fastboende ser med skrekk og gru på hva kommunestyret godkjenner av hytteutbygging på Mylla. 2. Vi bor i et LNF-område og ser stadig at enorme hytteområder blir etablert og at særpreget i området blir ødelagt av luksushytter. 3. Kommunestyret består dessverre i stor grad av innflyttere uten følelse for dette området. 4. Vi som er oppvokst her har sett stadig negative konsekvenser av pompøse planer om hytteparadis uten hensyn til landskap/tradisjon. Et eksempel på stygge sår i naturen er Mylla panorama. Side 3 av 10

4 5. Mylla har i lang tid vært et flott utgangspunkt for turer i marka. Hyttebygging og inngjerding stopper denne friheten. Vi er enig med Stein Buan og Anne Berit Kolstad om at området rundt Mylla må skånes for denne hytteutbyggings-galskapen som skjer nå. 6. Hyttefeltene tar også beiteområder fra husdyra, noe som resulterer i at dyra må finne nye beiteområder. Dyra er en viktig del av kulturlandskapet her på Mylla, de holder vegetasjonen nede og hindrer at stier og setervoller gror igjen. 7. Vi stiller spørsmålstegn til fasader slik som på eiendommen 109/ Mylla har høyest eiendomsskatt i kommunen, men vi føler oss minst verdsatt. 1. Tas til orientering. 2. Tas til orientering. 3. Tas til orientering. 4. Hensynet til lokal byggeskikk og kulturlandskapet er viktig å ivareta når nye områder bygges ut. 5. Hyttebygging begrenser almennhetens frie ferdselsrett. 6. Hyttebygging gir tap av beitearealer. 7. Form/fasade på hytteeiendommen 109/140 er gitt samtykke til ved politisk behandling fordi bygget bryter med både planbestemmelser, landskapshensyn og lokal byggeskikk. 8. Eiendomsskatt er basert på omsetningsverdi/markedspris. For fastboende på Mylla er det gitt et fradrag for beliggenhet i forhold til avstand til forretninger og offentlige tjenester Fra Jevnaker almenning og Veiforeningen Olimb/Ølja datert Mener Gjerdingsveien har for dårlig standard til å takle trafikkbelastningen som vil bli ved videre utbygging. Veien er opprinnelig bygget for tømmertransport. Det er ikke nok møteplasser og veien er generelt for smal. Når det i tillegg er stor stigning gir dette store utfordringer, særlig vinterstid. I den senere tid har trafikken økt betydelig og dette er direkte relatert til hytteutbyggingen. Ved videre utbygging vil ikke veien tåle belastningen uten betydelig oppgradering. Kostnadene ved en slik oppgradering må belastes utbygger. Dette må tas med i bestemmelsene før en eventuell utbygging. Er enig med den største grunneieren og vegforeningen i at Gjerdingsveien bør oppgraderes med dagens bruk. Ytterligere hytteutbygging i Mylla-området vil gjøre behovet enda større. En vegforening har ansvar for at vegens standard står i forhold til lovlig bruk av veganlegget. Grunneierne i Ohren-Snålen 3- planen antar vi er medlemmer av vegforeningen Olimb/Ølja og slik må bidra med sin andel inn i veganlegget. Dersom den største grunneieren og vegforeningen mener det er behov for oppgradering av veganlegget, er de i posisjon til å gjøre noe med det gjennom vegforeningens formål og tilhørende vedtekter Fra Jevnaker kommune datert Side 4 av 10

5 Jevnaker kommune har selv åpnet for videre utbygging av hytteområdene rundt Mylla ved å legge inn nye utbyggingsområder i kommuneplanens arealdel. Anser det som positivt at også Lunner kommune ser verdien av å fortsette utbyggingen i området og benytte eksisterende infrastruktur framfor å bygge ned skogområder. En utfordring for utbyggingen er adkomstvegen, Gjerdingsveien, som er smal og lite egnet til å ta imot vesentlig økning i trafikken. Standarden på Gjerdingsveien som adkomstvei ble drøftet i flere innspill til kommuneplanens arealdel i Jevnaker kommune. I merknadsbehandlingen til kommuneplanens arealdel i Jevnaker ble følgende uttalt: «Veistandarden er et punkt som må utredes nøye i forbindelse med planlagt utbygging. Noen av utfordringene kan løses på reguleringsplan-nivå og gjennom utbyggingsavtaler, men det beste er om det utarbeides en egen plan/avtale for standardheving av Gjerdingsveien opp til hytteområdene ved Mylla. En slik plan aktualiseres i forbindelse med den planlagte utbyggingen av områdene rundt Mylla. Jevnaker kommune drifter i dag den første delen av veien, fra E16 og fram til delingspunktet der man kan fortsette på Gjerdingsveien eller kjøre inn mot Langdalen. Der går veien over til å være skogsbilveg som driftes av en egen veiforening, «Olimb-Ølja». Jevnaker kommune står med en eierandel på 25 % i denne veiforeningen, men har ikke ansvar for den daglige driften og vedlikeholdet av veien.» Viser til høringsuttalelser vedr. Ohren-Snålen 3 hvor også bekymring for vegstandard på adkomstvegen er et gjennomgående tema. Jevnaker kommune vil derfor følge opp den planlagte utbyggingen i området i henhold til ovennevnte merknadsbehandling til kommuneplanens arealdel i Jevnaker. I planforslaget og Lunner kommunes foreløpige behandling av saken, vurderes adkomsten til området ikke som noe stort problem, og det stilles ikke konkrete krav til utbedring av adkomsten før utbygging. I planbeskrivelsens kapittel Trafikkforhold og teknisk infrastruktur står det følgende om Gjerdingsveien: «Trafikkforhold på Gjerdingsveien er tilfredsstillende, Gjerdingsveien er en skogsbilveg av god standard både for transport for skogsdrift, rekreasjonsturer, hyttebruk, renovasjonsbiler og brann/ambulansebiler.» Som svar på inkomne merknader vedr. trafikksikkerheten på Gjerdingsveien, skriver tiltakshaver bla.: «Trafikksituasjonen på Gjerdingsveien vil være tilfredsstillende både mht trafikksikkerhet og fremkommelighet.» I Lunner kommunes behandling av høringsuttalelsene om adkomstvei uttales: «tas til orientering. Hytteeierne anbefales å ta kontakt med vegforeningen.» Lunner kommunes behandling vurderes som utilfredsstillende, og gir ikke juridisk grunnlag for at adkomstveien blir utbedret før utbygging av hyttefelt. Rådmannen mener derfor Jevnaker kommune må sikre at det stilles krav til at vegsituasjonen skal utredes nærmere før utbyggingen i området kan påbegynnes. For å sikre et juridisk grunnlag for at utbedring blir gjort, bør dette gjøres som rekkefølgebestemmelse til planen eller som utbyggingsavtale knyttet til planen. Jevnaker kommunestyres vedtak av : Side 5 av 10

6 «Jevnaker kommune avgir høringsuttalelse i tråd med rådmannens vurderinger i saken, der det anmodes om at det i plansammenheng settes juridiske bindende krav til gjennomføringen av tiltak som forbedrer de trafikale forholdene langs Gjerdingsveien før utbyggingen av Ohren-Snålen 3 kan igangsettes.» I merknader til reguleringsplanen for Ohren-Snålen 3 omtales vegstandarden på Gjerdingsveien som for dårlig i forhold til gjeldende trafikk, spesielt vinterstid. Brukerne av vegen oppfatter vegen som for dårlig i forhold til dagens trafikk, dvs. før utbygging av Ohren-Snålen 3. Ytterligere hytteutbygging vil forverre dagens situasjon. Reguleringsplanen for Mylla Panorama ble vedtatt i I planbestemmelsene for Mylla Panorama er oppgradering av Gjerdingsveien ikke omtalt verken som rekkefølgebestemmelse eller i andre bestemmelser. Gjerdingsveiens tilstand ble heller ikke omtalt ved merknads- /vedtaksbehandlingen av denne reguleringsplanen. I kommuneplanens arealdel i Jevnaker omtales behovet for standardheving av Gjerdingsveien ved framtidig hytteutvikling i området. Jevnaker kommune, Jevnaker almenning og vegforeningen Olimb/Ølja uttaler seg til reguleringsplanen for Ohren-Snålen 3. De ber om at det fastsettes rekkefølgebestemmelse til reguleringsplanen for å løse dagens behov for forbedring av de trafikale forholdene langs Gjerdingsveien, før utbygging av nytt hyttefelt. Det betyr at vegforeningen, hvor kommunen og almenningen er de største eierne, mener at det er to grunneiere i Lunner som skal bekoste oppgradering av Gjerdingsveien, og ikke alle eiere/brukere av vegen gjennom vegforeningen. Et slikt krav fra Jevnaker kommune, Jevnaker almenning og vegforeningen Olimb/Ølja ble ikke framsatt da reguleringsplanen for Mylla Panorama ble behandlet i Rekkefølgebestemmelser til en reguleringsplan bør være tuftet på forholdsmessighet, det vil si at det må være et rimelig forhold mellom investeringskrav som pålegges utbygger utenfor planområdet og de konsekvensene planen gir for dette området. Administrasjonen er enig i at Gjerdingsveien bør oppgraderes til å tåle dagens bruk. Dette bør skje i regi av vegforeningen som har som oppgave å drifte veganlegget slik at kostnadene blir fordelt på alle medlemmer/brukere av vegen. Det er ikke forholdsmessighet i at opprusting av veganlegget til å tåle dagens bruk skal belastes framtidige utbyggingsområder som i dag ikke belaster veganlegget. Hele formålet med en vegforening er nettopp drift og vedlikehold av vegen. Så vidt vi kan lese anbefaler også Jevnaker kommune at oppgradering skjer som en egen plan framfor rekkefølgebestemmelser til reguleringsplaner. Side 6 av 10

7 3. Konklusjon I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Lunner kommune detaljregulering for Ohren-Snålen 3. Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Høringsuttalelser Plandokumenter Øvrige dokument: 14/17945 Oppstart av detaljregulering Mylla vest. Avsender:Gerd Gjørvad Haga 14/19212 Innspill og kommetarer vedrørende oppstart Avsender:Jon Inge Bruland regulering for Ohren/Snålen 3. 14/19268 Merknad til oppstart av detaljregulering for Ohren Avsender:Mette Melhus / Snålen3 Mylla Vest. 14/19122 Varsel om oppstart - Reguleringsplan for Orhen / Snålen 3 - Mylla Vest. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 14/19130 Innspill til reguleringsplan for Ohren/Snålen 3. Avsender:Jon Melhus 14/19160 Innspill til reguleringsplan for Ohren Snålen 3. Avsender:Lunner og Jevnaker sauebeitelag 15/5510 Merknader til oppstartsvarsel. Avsender:Areal+ AS 15/5513 Detaljregulering for Ohren/Snålen III - Avsender:Areal+ Tilbakemelding på innkommet planforslag mottatt /194 Planinitiativ og kart. Avsender:Petter Mogens Lund 14/19084 Innspill til reguleringsplan Ohren/Snålen 3. Avsender:Nordmarka beitelag 14/19235 Merknad til varsel om oppstart - Detaljregulering Ohren/Snålen 3. Avsender:Line og Jon Norbye 14/18715 Merknader til oppstart detaljregulering for Ohren/ Avsender:Kjersti Tvedt Morstøl Snålen 3 - Mylla vest. og Øivin Saaum 14/19092 Vedrørende varsel om oppstart av reguleringsplan. Avsender:Naturvernforbundet i Jevnaker 14/17729 Varselingsdokumenter. Avsender:Petter Mogens Lund 15/2259 Forslag plankart og arealregnskap. Avsender:Areal+ AS 14/18838 Inspill ved varsel om oppstart av detaljereguleringsplan for Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. Avsender:Arealpluss 14/15706 Kulturminnebefaring - Oppstart planarbeid Ohren / Avsender:Haga Snålen, Mylla vest i Lunner kommune. 14/14952 Oversender underskrevet referat Avsender:Arealpluss forhåndskonferanse detaljregulering Ohren/Snålen III. 14/17561 Varsel om oppstart av detaljreguleringsplan for Avsender:Arealpluss Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. 15/2042 Utkast: Ohren Snålen 3- Mylla Vest. Avsender:Areal+ AS 15/5509 Planforslag. Avsender:Areal+ AS 15/5512 Plankart og bestemmelser. Avsender:Areal+ AS Side 7 av 10

8 15/12988 Tilbakemelding på planforslag. Avsender:Petter Mogens Lund AREAL + 15/13129 Tilbakemelding på planforslag - retting kommuneplanens arealdel. Avsender:Petter Mogens Lund AREAL + 15/9898 ROS-merknader fra Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen 15/20190 Rettet planmateriale. Avsender:Areal+ AS 16/779 Detaljreguleringsplan for Ohren/Snålen 3 - Mylla Vest Lunner KommuneKopi av henvendelse til Avsender:Oivin Saanum og Kjersti Morstøl Areal+. 16/3268 Gjerdingsvegen Olimb - Mylla. Avsender:Arealpluss 15/17139 Oversendelse av tilbakemelding med revidert Avsender:Petter Mogens Lund planmateriale. 16/25 Invitasjon til medvirkningsmøte torsdag den 07. jan Foreløpig forslag til reguleringsplan for Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. 16/178 Planarbeid for Ohren/Snålen - Mylla Vest i Lunner kommune. 16/824 Kommentar til utkast reguleringsplan for Ohren/Snålen 3Kopi av henvendelse til Petter M. Lund. Areal + AS Avsender:Areal+ AS Avsender:Bjørn Dynna Avsender:Mette Melhus 16/827 Merknad til detaljreguleringsplan for Ohren/Snålen Avsender:Otto Olsen Bygg AS 3 fra Jon Melhus. 16/904 Merknad til detaljreguleringsplan for Ohren Avsender:Line og Jon Norbye SnålenKopi av henvendelse til Areal+. 15/20189 Oversendelse av tilbakemelding med revidert Avsender:Areal+ AS planmateriale. 16/2284 Tilbakemelding planforslag. Avsender:Petter Mogens Lund AREAL + 16/179 Planarbeid for Ohren/Snålen - Mylla Vest i Lunner Avsender:Petter Mogens Lund kommune. 15/19602 Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. Plan/opplegg for medvirkning. Avsender:Petter Mogens Lund Areal + AS 15/8790 Spørsmål om antall tomter Ohren Snålen hyttefelt Avsender:Areal+ AS 3 og øvrig tilbakemelding. 16/826 Ny innspill vedr. Ohren/Snålen 3.. Avsender:Gro og Kai Presterud 16/776 Ohren / Snålen 3, innspill/ kommentarer til foreløpig utkast reguleringsplan. Avsender:Katrina Krafft og Jon Inge Bruland 15/12762 Detaljregulering for Ohren/Snålen III - Revidert Avsender:Aral+ AS planmateriale. 15/18779 Svar - Oversendelse av tilbakemelding med revidert planmateriale. Avsender:Petter Mogens Lund Areal + AS 16/14356 Høringsuttalelse for Ohren-Snålen 3 fra Nordmarka Avsender:Nordmarka Beitelag Beitelag. 16/8957 Planskjema offentlig ettersyn til regionale Avsender:Areal+ AS myndigheter. 16/8969 Vegplan for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/4099 Plandokumenter og invitasjon til møte. Avsender:Areal+ AS 16/10137 Sosi-fil for offentlig ettersyn. Avsender:Petter Mogens Lund 16/10136 Plankart for offentlig ettersyn. Avsender:Petter Mogens Lund 16/12279 Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren- Snålen 3 i Lunner kommune - høringsfrist 17. august Avsender:Jevnaker kommune 16/13245 Svar - Utsatt høringsfrist til 10. september - detaljregulering Ohren- Snålen 3. 16/12872 Ber om utsettelse av høringsfrist - Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren-Snålen 3. 16/8949 Planbeskrivelse datert for offentlig Avsender:Areal+ AS ettersyn. 16/8950 3D-modell. Avsender:Areal+ AS 16/4814 Bekreftelse for mottatt post. Avsender:Areal+ AS Avsender:Jevnaker Kommune Oppvekst Avsender:Jevnaker Almenning Side 8 av 10

9 16/8953 Plankart for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/8954 Illustrasjonsplan for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/8955 Planbestemmelser for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/14937 Høringsuttalelse - Oppland fylkeskommune. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 16/15250 Høringsuttalelse - Mylla vel. Avsender:Mylla vel 16/13253 Svar - Utsatt høringsfrist til 10. september - Avsender:Jevnaker Almenning Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren- Snålen 3. 16/4012 Vegprosjektering. Avsender:Areal+ AS 16/4010 Ohren/ Snålen 3. Avsender:Areal+ AS 16/12743 Innspill - Offentlig ettersyn av Ohren- Snålen 3. Avsender:Jevnaker Kommune Oppvekst 16/11631 Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren- Snålen 3 i Lunner kommune - høringsfrist 17. august Avsender:Fylkesmannen i Oppland 16/9613 Teknisk kontroll Av Detaljregulering for Avsender:Staten kartverk Ohren/Snålen 3 Mylla Vest, Lunner kommune. 16/8959 Sosi-fil for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Fylkesmannen i Oppland, Postboks LILLEHAMMER, fmopost@fylkesmannen.no Oppland fylkeskommune, Postboks LILLEHAMMER, postmottak@oppland.org AREAL+, Storgata 64 A 2609 LILLEHAMMER, post@arealpluss.no Hadeland Energi, Jarenvegen JAREN, firmapost@henett.no Anne Gunvor Olimb Syversen, Leiv Eirikssons Gate OSLO, Kai Presterud, Lachmanns Vei 10 A 0495 OSLO, Ole Grumstad, Korsrudlinna GRINDVOLL, Jevnaker kommune, Kirkegata 3520 JEVNAKER, postmottak@jevnaker.kommune.no Lunner og Jevnaker Sauebeitelag, Halvorsbøleveien JEVNAKER, neveimsg@online.no Kjersti Tvedt Morstøl, Lærer Holes Vei 4 A 0378 OSLO, Øivin Saanum, Lærer Holes Vei 4 A 0378 OSLO, Nordmarka beitelag v/trond Henriksen, Storetjernsveien JEVNAKER, Inger Olaug Grumstad, Gamlevegen LUNNER, Marit Grumstad, Grindvollinna LUNNER, Hans-Jørgen Kristensen Bjøralt, Vangsgutua LUNNER, Astrid Othilie Eriksen, Per Sivles Vei FJELLHAMAR, Leiv Ottar Høen, Skårerlia LØRENSKOG, Eva Gerhardt, Smalgangen OSLO, Jorunn Margrethe Bretten, Haugerudbråtan TRANBY, Johannes Svinning Roen, Ulvengutua GRINDVOLL, svinniro@online.no Thor Gjermund Eriksen, Høybråtenveien 87 B 1088 OSLO, Jon Inge Bruland, Moltke Moes Vei OSLO, Katrina Krafft, Moltke Moes Vei OSLO, Kari Ohren Nordraak, Vestsidevegen HOV, Ola Petter Nordraak, Vestsidevegen HOV, Jon Erling Melhus, Orrebakken OSLO, Bjørn Dynna, Amundrudvegen JAREN, Mette Melhus, Rugdestien OSLO, Jon Norbye, Skjoldveien OSLO, Line Norbye, Skjoldveien OSLO, Anne Lise Roen, Ulvengutua GRINDVOLL, Thorstein Svinning Roen, Ulvengutua GRINDVOLL, Bodil Svinning Roen, Grindvollgata GRINDVOLL, Rett utskrift av møtebok. Side 9 av 10

10 Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 10 av 10