2. GANGS OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR BISLINGEN NATURHOTELL

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 08/ Arkivnr.: PLAN 08/1288 Saksbehandler: Planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 2. GANGS OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR BISLINGEN NATURHOTELL Hjemmel: Plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for Bislingen Naturhotell med konsekvensutredning ut til 2. gangs offentlig ettersyn under forutsetning av at forslagsstiller gjør følgende endringer i plandokumentene før offentlig ettersyn: Plankartet: Hotell, skogsbad og boliger for ansatte skal vises Internt vegsystem skal vises Parkering for gjester og ansatte skal vises Felles privat parkeringsplass med minst 90 plasser skal vises som f_p med hovedformål Samferdselstiltak og teknisk infrastruktur, sosi-kode 2080 Planbestemmelsene: 3 Rekkefølgebestemmelse: Nytt punkt tas inn: «Før anleggsarbeid innenfor N1 kan starte opp, skal beitedyr gjerdes ute fra området. Hotelleier har ansvar for oppføring og vedlikehold. Tiltaket utføres i samråd med de lokale beitelag.» 4.2: fjernes. 5 Bebyggelse og anlegg suppleres med: «Høgeste tillatte utnyttelse innenfor hovedformålet er 35% BYA.». Et arealregnskap som viser fotavtrykket dvs bebygd areal for hotell, boliger, skogsbad og parkering, i tråd med plankartet, skal framgå.(hensikten er å vite hvor mye areal som er bebygd i forhold til tomtestørrelsen, jf NS 3940 utgave 2012 punkt 5.2.3). Det må tas inn bestemmelse om min. 0,1 sykkelparkeringsplass pr. seng. Det må tas inn bestemmelse om min. 1 elbilplass pr 100. p-plass. 5.2, 3. setning: fjernes, da dette er ivaretatt i NS I 5.2 tilføyes: «2 boliger for ansatte kan oppføres nord for parkeringsplassen hver med inntil en hybelleilighet på inntil 80 m2. I tillegg kan Røde-kors hytta oppgraderes tilsvarende.. Maks gesimshøyde er 3,5 m på terrengets overside og 6,5 m på terrengets nedside.

2 Boligene skal ha en materialbruk og utforming som er tilpasset hotellet og kan ha flatt tak.» «Skogsbadet bygges inn i terreng med kun en synlig fasade mot øst og gesims 3,5 meter fra ferdig terreng. Maks. BYA= 311 m2 (BRA= 232 m2).» 5.3: 1. setning: «Bebyggelsen skal utformes som en helhet med tanke på form, materialbruk og arkitektonisk uttrykk «,suppleres med:» i henhold til planbeskrivelsen kap. 3.2 og 3.3». 2. setning: fjernes. 5.6: fjernes. 6.1: I stedet for: «servicebygg og varmestue» skrives: «Servicebygg/varmestue». 6.2: fjernes. 7.1: 2. setning: fjernes. Planbeskrivelsen: Illustrasjonsplanen (figur 3-7) må samsvare med plankartet.

3 Sammendrag: Kommunestyret vedtok i sitt møte den (sak 60/12) å legge forslag til detaljregulering for Bislingen naturhotell ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Bislingen Eiendom arrangerte et åpent møte om planene Offentlig ettersyn medførte innsigelse til planforslaget fra Fylkesmannen og Oppland når det gjelder landskapshensyn. Kommunestyret merknadsbehandlet planforslaget i sitt møte den (sak 85/12) og vedtok krav om endringer i planmateriale på bakgrunn av innsigelser, før nytt offentlig ettersyn. Det skal nå vurderes om Kommunestyrets bestilling er oppfylt og om planforslaget kan legges ut til nytt offentlig ettersyn. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Det vises til merknadsbehandlingen etter 1. gangs offentlig ettersyn og kommunestyrets vedtak i K-sak 85/12 (begge dokumenter ligger vedlagt). Kommunen har mottatt ny dokumentasjon i saken. Det skal nå vurderes om dokumentasjonen tilfredsstiller kravet om tilleggsinformasjon gitt av Kommunestyret slik at planforslaget kan legges ut til nytt offentlig ettersyn. 1.2 Formell prosess og medvirkning Planprogram som grunnlag for planarbeidet ble fastsatt av kommunestyret i sak 43/11 den Den (K-sak 60/12) vedtok kommunestyret å legge forslag til reguleringsplan ut til 1. gangs offentlig ettersyn. Kommunestyret merknadsbehandlet planforslaget etter offentlig ettersyn, og fattet slikt vedtak (K-sak 85/12 den ): «Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven må planforslaget endres og planen legges ut til nytt offentlig ettersyn. Før kommunen kan behandle forslag til reguleringsplan for nytt offentlig ettersyn, må følgende opprettinger være gjort: Planbeskrivelsen: Planprogrammet må oppfylles vedr. landskapsbildet for alt byggeri og for alternativt hotellbygg med lavere byggehøyde. Leilighetsbyggene tas ut av planen og skal erstattes av to stk eneboliger med inntil to hybelleiligheter for ansatte innen N1. Plankartet: Basiskartet utformes som strek-kart uten fylte flater. Høydekoter legges inn. Fargebruk/-SOSI-koder rettes opp i hht. Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Eksisterende bygg vises med rett streksymbol i forhold til om de skal bestå eller forutsettes fjernet. Byggegrenser på 4 meter legges inn. Planbestemmelsene: Reguleringsformål hotell (kode 1320)

4 Illustrasjon som viser fasade og uttrykk tas inn i 2 samtidig som det presiseres at dette skal gjelde for hotell. Arealregnskap i forhold til bebygd areal vises for N1 Arealregnskap og antall parkeringsplasser innenfor N1 (inkludert boligbyggene) og f_p1 vises. Rekkefølgebestemmelse som sikrer at hotell skal bygges parallelt med boligene. Det utarbeides reguleringsbestemmelser som sikrer at boligene harmonerer med hotellet. Dersom andre løsninger for vann- og avløp enn offentlig tilknytning blir valgt, kreves konsekvensutredning av vannmiljø/naturmiljø og evt. andre forhold som blir berørt av anleggets plassering. Det avholdes et folkemøte i første halvdel av høringsperioden.» 2. VURDERING/DRØFTING AV NY DOKUMENTJON JF. KOMMUNESTYRETS VEDTAK I SAK 85/12 OG VEDTATT PLANPROGRAM Her vurderes ny dokumentasjon i forhold til å svare på kommunestyrets vedtak referert over. Vurderingen gjøres også i forhold til avholdte avklaringsmøter med regionale myndigheter, dvs. Fylkesmannen i Oppland og Oppland, alt oppsummert og sjekket ut i forhold til vedtatt planprogram. Planbeskrivelsen: Konsekvensutredningen for tema landskapsbildet er forsterket med illustrasjoner og en egen 3D-modell som viser synlighet for hotellet (48m) og alternativer med lavere byggehøyde (42 og 35 m). Leilighetsbygg er erstattet med to stk. eneboliger med inntil to hybelleiligheter i hvert bygg, alt forbeholdt ansatte. I tillegg omfatter planforslaget opprusting av Røde-Kors huset til beboelse for ansatte. Konsekvensutredningen er noe forsterket totalt sett i forhold til vurdering av hotell med alternativ byggehøyde og for temaene friluftsliv, naturmiljø og naturressurser. Risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS-analysen) konkluderer med noen flere avbøtende tiltak Plankartet: Basiskart og fargebruk/-sosi-koder er rettet i henhold til kart- og planforskriften. Eksisterende bygg er vist med rett streksymbol i forhold til om de skal bestå eller fjernes. 4 meter byggegrenser er lagt inn. Planbestemmelsene: Reguleringsformål hotell er gitt sosi-kode Illustrasjoner av fasade og uttrykk er ikke tatt inn. For å kompensere for det, bør planbeskrivelsen kap.3.2 og 3.3 tas inn i bestemmelsene. Arealregnskap i forhold til bebygd areal er ikke vist for N1. Dette er erstattet med planbestemmelsene 5.2 hvor maks bebygd areal BYA - er satt til 1500m 2. Arealregnskap må vises for bebygd areal. Samtidig er det riktig å sette maks. % BYA til 35 % i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Dette gir mulighet for betydelig mer bebyggelse enn 1500m2.

5 Arealregnskap og antall parkeringsplasser i N1 og f_p1 vises ikke. Planbeskrivelsen kap.3.3 angir 140 parkeringsplasser nord på eiendommen og 100 parkeringsplasser i garasjeanlegg under eneboligene. For øvrig vises til prikkpunktet over vedr. maks BYA. Rekkefølgebestemmelse som sikrer parallell bygging av hotell og boliger er tatt inn bestemmelsene 3.3. Bestemmelser som sikrer at boliger harmonerer med hotellet er tatt inn i bestemmelsene 5.3. Anlegget skal kobles til offentlig vann- og kloakk. Tid og sted for folkemøte i første halvdel av ny høringsperiode er ikke angitt. Det bør avholdes etter 15. august grunnet ferietid. 3. ANDRE ENDRINGER Forslagsstiller har endret planmaterialet utover de rettinger som er gjort i henhold til kommunestyrets bestilling: Plankartet har «mistet» sin nødvendige detaljreguleringsgrad» siden 1.gangs offentlig ettersyn i den forstand at hotell, boligbygg, skogsbad, internt vegnett og parkeringsarealer, ikke vises. Planbestemmelsene mangler tilstrekkelig detaljeringsgrad og entydighet når det gjelder byggehøyder, arkitektur og materialbruk. Bestemmelsene er også utydelige i forhold til utnyttelsesgrad. I bestemmelsene for alpinanlegget er varmestue tatt inn som tillegg til tilhørende tekniske anlegg som skitrekk, servicebygg, lysanlegg ol. Dette bør være unødvendig all den tid «servicebygg» er tatt inn. Avbøtende tiltak fra ROS-analysen for beitedyr er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene. En del unødig tekst i forhold til generelle forskrifter/retningslinjer forslås også fjernet. 4. KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for Bislingen Naturhotell med konsekvensutredning ut til 2. gangs offentlig ettersyn under forutsetning av at forslagsstiller gjør følgende endringer i plandokumentene før offentlig ettersyn: Plankartet: Hotell, skogsbad og boliger for ansatte skal vises Internt vegsystem skal vises Parkering for gjester og ansatte skal vises Felles privat parkeringsplass med minst 90 plasser skal vises som f_p med hovedformål Samferdselstiltak og teknisk infrastruktur, sosi-kode 2080 Planbestemmelsene: 3 Rekkefølgebestemmelse: Nytt punkt tas inn: «Før anleggsarbeid innenfor N1 kan starte opp, skal beitedyr gjerdes ute fra området. Hotelleier har ansvar for oppføring og vedlikehold. Tiltaket utføres i samråd med de lokale beitelag.»

6 4.2: fjernes. 5 Bebyggelse og anlegg suppleres med: «Høgeste tillatte utnyttelse innenfor hovedformålet er 35% BYA.». Et arealregnskap som viser fotavtrykket dvs bebygd areal for hotell, boliger, skogsbad og parkering, i tråd med plankartet, skal framgå.(hensikten er å vite hvor mye areal som er bebygd i forhold til tomtestørrelsen, jf NS 3940 utgave 2012 punkt 5.2.3). Det må tas inn bestemmelse om min. 0,1 sykkelparkeringsplass pr. seng. Det må tas inn bestemmelse om min. 1 elbilplass pr 100. p-plass. 5.2, 3. setning: fjernes, da dette er ivaretatt i NS I 5.2 tilføyes: «2 boliger for ansatte kan oppføres nord for parkeringsplassen hver med inntil en hybelleilighet på inntil 80 m2. I tillegg kan Røde-kors hytta oppgraderes tilsvarende.. Maks gesimshøyde er 3,5 m på terrengets overside og 6,5 m på terrengets nedside. Boligene skal ha en materialbruk og utforming som er tilpasset hotellet og kan ha flatt tak.» «Skogsbadet bygges inn i terreng med kun en synlig fasade mot øst og gesims 3,5 meter fra ferdig terreng. Maks. BYA= 311 m2 (BRA= 232 m2).» 5.3: 1. setning: «Bebyggelsen skal utformes som en helhet med tanke på form, materialbruk og arkitektonisk uttrykk «, suppleres med :» i henhold til planbeskrivelsen kap. 3.2 og 3.3». 2. setning: fjernes. 5.6: fjernes. 6.1: I stedet for: «servicebygg og varmestue» skrives: «Servicebygg/varmestue». 6.2: fjernes. 7.1: 2. setning: fjernes. Planbeskrivelsen: Illustrasjonsplanen (figur 3-7) må samsvare med plankartet. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Ros-analyse Noen utvalgte illustrasjoner (dok.nr 94) Illustrasjonshefte (dok.nr 96) Planprogram: K-sak 43/11 (dok. 32) og saksframstilling (dok. 26) Referat fra møtet med regionale myndigheter vedr. innsigelsesgrunnlaget (dok.nr. 81)

7 Referat fra arbeidsmøte med regionale myndigheter på Lunner Rådhus vedr. nærog fjernvirkning (dok.nr. 87) Merknadsbehandlingen etter 1. gangs offentlig ettersyn(dok.nr. 58) Kommunestyrets vedtak, K-sak 85/12, etter 1. gangs offentlig ettersyn (dok. nr.79) Øvrige dokument: 08/5970 Forhåndskonferanse reguleringsplan Avsender:Leif Bae Mysen 08/10294 Varsel om oppstart regulering. Avsender:V-stil v/sivilarkitekt Jo Vesterlid 08/11390 Varsel om oppstart reguleringkopi av brev til Avsender:Oppland V-stil As. 08/ /6 Bislingen - Varsel om oppstart av reguleringkopi av brev til V-stil Strandgt Hamar. 08/10710 Varsel om oppstart reguleringkopi av brev til V-stil As. 08/10723 Tilbakemelding på varsel om oppstart av regulering. 09/169 Varsel om oppstart regulering for Bislingen fjellstue og alpinbakkekopi av brev til V-stil As - avdeling tegnestuen BELLA. Avsender:Statens vegvesen Avsender:Oslo og omland friluftsråd Avsender:V-stil v/sivilarkitekt Jo Vesterlid Avsender:Oppland 10/5960 Planlagt hotellbygg på Bislingen - Avsender:Gran kommune Konsekvenser for brann og redningstjenesten. 10/6348 Forespørsel om miljøinformasjon/ innsyn i forvaltningen. Avsender:Naturvernforbundet i Oslo og Akershus 10/7627 Forslag detaljert reguleringsplan for Avsender:Siv Ellefsrud 10/7701 Svar - Forslag detaljert reguleringsplan for Avsender:Snøhetta 10/9454 Reguleringsplan Bislingen - Vurdering av behov for planprogram. Avsender:Snøhetta v/øyvind B. Larsen 10/9505 Bislingen hotell - kommentar til innsendt Avsender:Snøhetta planforslag. 10/11020 Avsender:Snøhetta 10/10782 Reguleringsplan Bislingen (08/1288)Referat fra Avsender:Snøhetta forhåndskonferanse avholdt /10614 Merknader til reguleringsplan Avsender:Snøhetta Oslo 10/12613 Innspill Avsender:Jan Wollan 11/940 Forslag til planprogram for Bislingen Avsender:Hadeland Naturhotell. 11/1116 Forslag til planprogram. Innspill fra Lunner Avsender:Multiconsult kommune. 11/849 Reguleringsplan Bislingen - inspill til forslag til Avsender:Multiconsult planprogram. 11/2722 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell Varsel om oppstart av regulering og planprogram til offentlig ettersyn. Avsender:Snøhetta 11/3139 Planprogram høringsversjon mars Avsender:Multiconsult 11/4790 Uttalelse vedrørende planprogram Avsender:Oslo og Omland Friluftsråd 11/4835 Uttalelse til varsel om oppstart og planprogram Avsender:Oppland

8 for Bislingen naturhotell. 11/5819 Merknader til høringsuttalelser planprogram Avsender:Snøhetta 11/4911 Vedrørende reguleringslan for Bislingen Avsender:Fylkesmannen i naturhotell - varsel om oppstartkopi av brev til Oppland Snøhetta. 12/1110 Forslag til reguleringsbestemmelser for Avsender:Snøhetta Norge 12/1962 Reguleringsplanforslag Bislingen - innspill. Avsender:Ingebjørg Skaare Snøhetta 12/6615 Reguleringsplan Bislinen. Avsender:Avisa Hadeland 12/9629 Vurdering - Hotell Avsender:Avisa Hadeland 12/9633 Oversender plan og terrengsnitt. Avsender:Avisa Hadeland 12/7815 Bislingen Resort - funkjonshemmede gjester. Avsender:Runar Menöy 11/8041 Høringsuttalelse oversendes for Bislingen Avsender:Snøhetta Naturhotell. 12/7319 Reguleringsplan Bislingen. Evakueringsplan Avsender:Leif Bae Mysen for bevegelseshemmede. 12/9626 Planbeskrivelse Avsender:Avisa Hadeland 12/9628 Bestemmelser Avsender:Avisa Hadeland 12/10531 Svar - Utsatt høringsfrist. Avsender:Oppland 12/11049 Burde vært sendt ut invitasjon/varsel om Avsender:Marianne Zimmer folkemøte på fredag 27 juli.. 12/16507 Vedrørende referat fra møte Avsender:Martin Greftegreff 12/10419 Foreløpig svar angående offentlig ettersyn av Avsender:Avisa Hadeland reguleringsplan for Bislingen Naturhotell, Lunner kommune. 12/16524 Vedrørende referat - Tilbakemelding. Avsender:Oppland Fylkeskommune 12/11737 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell - Innsigelse. Avsender:Bislingen Eiendom 12/15340 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell, Avsender:Avisa Hadeland Lunner kommune - referat fra møte /15391 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell, Avsender:Avisa Hadeland Lunner kommune - referat fra møte /11542 Innspill til reguleringsplan for Bislingen Avsender:Avisa Hadeland naturhotell. 12/11546 Innspill til reguleringsplan Avsender:Avisa Hadeland 13/2721 Nær og fjernvirkning av hotell på Avsender:Leif Einar Bae Mysen 12/11557 Offentlig ettersyn - Reguleringsplan for Avsender:Bislingen Eiendom 12/11563 Lunner almenning - Bislingen Eiendom - Merknad. Avsender:Advokatene Buttingsrud & Co. DA 12/10961 Høringsfrist offentlig ettersyn - Bislingen Avsender:Avisa Hadeland Naturhotell ber om utsatt frist. 12/11153 Vedrørende folkemøte angående utbygging Avsender:Bislingen Eiendom 12/11969 Foreløpig uttalelse til offentlig ettersyn av Avsender:Oppland

9 reguleringsplan for Bislingen naturhotell. 12/11971 Foreløpig uttalelse til offentlig ettersyn av reguleringsplan for Bislingen naturhotell. Avsender:Oppland 12/13367 Oversender vedtak i planforslaget Avsender:Bislingen eiendom 13/2738 Reguleringsplan Avsender:Bislingen Eiendom 12/11079 Vedrørende tillyste folkemøtet om utbygging på Avsender:Bislingen Eiendom 12/10351 Offentlig ettersyn reguleringsplan Avsender:Høringsparter 12/10475 Reguleringsplan Avsender:Fylkesmannen i Oppland 12/11523 Vedrørende reguleringsplan Avsender:Oslo og omland friluftsråd 12/11528 Reguleringsplan for Bislingen Naturhotell. Avsender:Avisa hadeland 12/11637 Innspill på reguleringsplan for Bislingen Naturhotell. Avsender:Jevnaker Almenning 12/14804 Bruk av kommunens kartdata. Avsender:Bislingen Eiendom 12/11866 Reguleringsplan for hotell på Avsender:Gjermund Andersen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Leif Bae Mysen, Adv Håkon Schiong, Oslo og omland Friluftsråd, Postboks 8896 Youngstorget 0028 OSLO Naturvernforbundet i Oslo og Akershus, Grensen 9B 0159 OSLO Lunner Almenning, Hadelandsvegen HARESTUA Inger og Jan Erik Kristiansen, Søndre Skøien veg LUNNER Gran og Lunner Brann og redning, Rådhusvegen JAREN Oppland, Postboks LILLEHAMMER Fylkesmannen i Oppland, Postboks LILLEHAMMER Oslo og omland friluftsråd, Pb 8896 Youngstorget 0028 OSLO Barnerepresentanten Geir Albertsen, Sandsvegen ROA Naturvernforbundet i Oppland, Postboks LILLEHAMMER Naturvernforbundet i Gran og Lunner, Postboks HARESTUA Multiconsult, Ingebjørg Skaare Snøhetta, Akershusstranda OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær