Orienteringer i møte: Status E6 Åsen-Mære v/nye Veier AS Bernt Arne Helberg. Levanger, den. 26. april Nina Berget leder

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Kommunestyresalen, Levanger rådhus Dato: Tid: 13:00 NB! Befaring fra kl , jfr. program! Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no eller tlf. på Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 20/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 21/17 Referatsaker - PUK Levanger PS 22/17 Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata /315/264 - Orion Restaurant AS PS 23/17 Restaureringsfondet 2016 PS 24/17 Grunnlagsdokument for samferdselsstrategi i Trøndelag - høring PS 25/17 Detaljregulering garasjer i Jernbanegata, 2. gangs behandling PS 26/17 2. gangs behandling - Detaljregulering for sentrumsboliger Åsen PS 27/17 Behandling av klage - Detaljregulering Levanger brygge 1 PS 28/17 Utbyggingsavtale Levanger brygge 1 PS 29/17 Sluttbehandling av mindre reguleringsendring for Sagtun L PS 30/17 Sluttbehandling - mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde PS 31/17 Kommunedelplan Levanger sentrum FO 1/17 Spørsmål fra Randi Nessemo (AP) - Oppgradering / Asfaltering av kommunal veger i Levanger PROGRAM - temadag næring PUK 5. mai Bussavgang fra rådhuset Besøk hos Åsen settefisk AS Besøk på Gråmyra (vert Arild Sand) Lunsj Informasjon om næringsparken på Fiborgtangen Møtestart PUK Orienteringer i møte: Status E6 Åsen-Mære v/nye Veier AS Bernt Arne Helberg Levanger, den. 26. april 2017 Nina Berget leder

2 PS 20/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 21/17 Referatsaker - PUK Levanger RS 217/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/31/7 Folkvang - Tilleggsareal til 1719/22/38 - Godkjent RS 218/17 Forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt - tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-3 jf /227/1/32 Hopla kai - Rolf Trygve Eriksen RS 219/17 STOPPORDRE jf. pbl /232/142 Tinbuen Friområde - Solhaug Rusforebyggingssenter RS 220/17 Godkjent - Søknad om riving av deler av driftsbygning /158/1 Gevikvegen 1 - Jan Vegar Dalen RS 221/17 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av laftet hytte /198/1/117 Haugavollen - Jon Egil Hammeren RS 222/17 Godkjent - Søknad om tillatelse til bruksendring og oppføring av ny garasje /313/6 Tømtevegen Inge Heia RS 223/17 Godkjent - Søknad om utvidet bruk av naust nr /227/1/48 - Havnemudring AS RS 224/17 Godkjent - Søknad om tilbygg, terrasse og garasje i tilknytning til våningshus /363/4 Nordvegen Astrid Stubbe RS 225/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse (IG1) for VA-anlegget ved Alstadhaug kirkegård /19/1 - Levanger kommune RS 226/17 Godkjent - Søknad om riving av eldre utleiebolig /7/4 Nordsivegen Solfrid Hindrum Berg RS 227/17 Godkjent - Endring av plassering hytte 1719/232/194 Sagtun 82 RS 228/17 Godkjent - Søknad om oppføring av støyskjerm mot Okkenhaugvegen /275/468 Okkenhaugvegen 17 A-D - Oddleif Benjaminsen RS 229/17 Godkjent - Søknad om ombygging og bruksendring av lokaler til 9 leiligheter /315/233 Kirkegata 16 - T3 Eiendom RS 230/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende garasje/oppføring av ny garasje /275/94 Ringvegen 6 - Kasper Tronstad RS 231/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse (IG3) for råbygg og plasstøpte konstruksjoner /314/4 RS 232/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/7/2 Nordfjæra - Frode Jensen - Tomt til eksisterende hytte - Innløsing 1719/7/2/2 - Godkjent RS 233/17 Godkjent - Søknad om tilbygg og ombygging av bolighus /325/1 Innbygda Erling Daae Forberg RS 234/17 Delvis godkjent - Søknad om rammetillatelse for utvidelse av kirkegård, VA-anlegg og toalettbygg /19/1 Alstadhaug Kirke - Levanger kommune 2 av 66

3 RS 235/17 Godkjent - Søknad om oppføring av bolighus /339/6 Bjørvikdalen - Inger Marie Norum RS 236/17 Godkjent - Søknad om endring av ansvarsrett /276/55 Alosavegen 19 - Solveig Trøan og Jostein Nordvoll RS 237/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte og oppføring av anneks /57/4 Bjørnangvegen Leif Stavrum RS 238/17 Godkjent - Søknad om innsetting av nytt vindu på fritidsbolig /228/31 Fåraaunet 88 - Marthe og Jan Eirik Eggan RS 239/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg til bolighus og tilbygg av garasje til bolig /18/8 Gilstadlia 123 RS 240/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av loftsrom til soverom /35/161 Elgvegen 26 - Tor Gunnar Heggli RS 241/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje /48/13 Bjørnangvegen 37 - John Åge Haga RS 242/17 Godkjent - Søknad om etablering av drivstoffanlegg /315/142 Havna - Marinetank Levanger AS RS 243/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse (IG2) for opparbeiding av kirkegård og toalettbygg ved Alstadhaug kirkegård /19/1 - Levanger kommune RS 244/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for oppføring av bod /228/32 - Fåraaunet - Stig Arild Lunde RS 245/17 Utslippstillatelse for gråvann fra hytte /198/1/117 Haugavollen - Jon Egil Hammeren RS 246/17 Godkjent - Søknad om oppføring av fritidsbolig /244/84 Djupvika - Trude Søreng og Anders Sjøstrøm RS 247/17 Godkjent - Søknad om oppføring av tilbygg til fjøs /299/19 Nybrottsvegen 68 - John Roger Nervik RS 248/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte /371/1/7 Grønningsvegen Anette Bartnes Dalheim RS 249/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg til bolig og fasadeendring /2/6 Odins veg 18 RS 250/17 Forhåndsvarsel om pålegg om retting og tvangsmulkt - Tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-4, jf /232/131 - Tore Welde RS 251/17 Godkjent -Søknad om oppføring av fritidsbolig /244/91 Djupvika - Øyvind Ekerbakke Røyseth RS 252/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon ved uavhengig kontroll av våtrom /72/10 Slengenvegen Kristin Kaspersen RS 253/17 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av anneks ved hytte /335/13 Kjølsvik 33 - Odd Ivar Tømmerås RS 254/17 Godkjent - Søknad om endring av gitt tillatelse - Sørlia Boligfelt bygg F - Rostu Entreprenør 3 av 66

4 RS 255/17 Godkjent - Søknad om ombygging og fasadeendring bolighus /6/74 Nordsivegen Eivind Nyborg RS 256/17 Godkjent - Søknad om vindskjerming - granhekk som erstattes med trevegg /39/1 RS 257/17 Godkjent - Søknad endring av gitt tillatelse /157/1 - Falstadvegen 36 RS 258/17 Godkjent - Søknad om riving/nedbrenning av hytte /372/56 Vulusjøvegen Runar Jenssen RS 259/17 Godkjent - Søknad om oppføring av uthus /228/28 Frostavegen Gunn Elisabet Dybvad og Svein Trøen RS 260/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /348/2 Holte - Stine Westrum. RS 261/17 Godkjent - Søknad om tak på enden av redskapsbu for vedlager /39/1 Myravegen 56 - Lorns Olav Aunsmo RS 262/17 Godkjent - Søknad om skifte av dobbeldør /245/318 Kirkegata 16 B Musikkens hus RS 263/17 Delvis omgjøring og delvis stadfesting - søknad om ettergodkjenning av oppført anneks og hytte på 1719/243/2/3 - Torgeir Skirstad RS 264/17 Vedtak - Oppretting av festegrunn /99/1 - Skogn Bygdealmenning /99/1/218 Torsbustaden Eksisterende hytte - Godkjent RS 265/17 Godkjent - Søknad om oppføring av driftsbygning for smågrisproduksjon /158/1 Gevikvegen 1 - Jan Vegar Dalen RS 266/17 Godkjent - Søknad om oppføring av driftsbygning for smågrisproduksjon /158/1 Gevikvegen 1 - Jan Vegar Dalen RS 267/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende klubbhus/oppføring av nytt klubbhus /157/6 Eknesvegen 68 - Ekne IL RS 268/17 Infobrev om resultat etter befaring av naust og forhåndsvarsel om pålegg om retting, forelegg og tvangsmulkt - tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-3 jf /227/1/26 Naust nr. 3 - Tor Inge Gjengaar 4 av 66

5 Levanger kommune Sakspapir Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata /315/264 - Orion Restaurant AS Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mari Høvik mari.hovik@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/ /1719/315/264 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven 19 under følgende vilkår: - Konstruksjonen blir tilsvarende den som ble godkjent og oppført i tidsrommet Maksimalt 40% av kjørearealets bredde kan tas i bruk til formålet. - Tillatelsen er midlertidig og begrenset til perioden 5. mai til 20. september Byggetillatelse for tiltaket innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven Det stilles ikke krav om ansvarsrett da remonteringen ikke krever særlig grad av prosjektering, jf. plan- og bygningsloven (heretter kalt pbl.) Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens 28. Hjemmel/bakgrunn for saken: Orion Restaurant AS søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum og tillatelse til oppføring av midlertidig restaurant i Tollbugata. Søknaden behandles som dispensasjon etter pbl og tiltak etter pbl Det er gjennom flere år gitt tilsvarende midlertidig dispensasjon for plassering av tiltaket. Vedlegg: 1 Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata 1719/315/264 Kirkegata 43 A Orion Restaurant AS Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Samtykke fra naboer. 5 av 66

6 Saksopplysninger: Tiltaket: Orion Restaurant AS søker om tillatelse til å oppføre uterestauranten Solsia med samme konstruksjon og vilkår som tidligere år. Søknaden gjelder for tidsrommet 5. mai til 20. september. Planstatus og dispensasjonssøknad: Gjeldende plan for området er reguleringsplan for Levanger sentrum, med planident Området hvor uterestauranten søkes oppført er markert som kjøreveg samt fortau, gang/sykkelveg. Det søkes om dispensasjon fra dette formålet. I planens bestemmelse pkt under «Fellesbestemmelser generelt» er det gitt følgende føringer for utendørs salgsboder og serveringssteder: «Utendørs salgsboder og serveringssteder kan bare tillates midlertidig, under ingen omstendighet for mer enn ½ år av gangen, og bare på steder der de ikke kan bli til ulempe for omgivelser og vanlig ferdsel. Byggverk over fortau skal utføres med lette og åpne konstruksjoner, og legges på fortausnivå. Fast takkonstruksjon tillates ikke, kun markiser tillates.» Tilgjengelighet og universell utforming: I henhold til reguleringsplanens bestemmelse i pkt skal prinsippene for universell utforming ligge til grunn for utforming av både bygg og utearealer. Konkrete krav til tilgjengelighet finnes i byggteknisk forskrift (TEK 10) kapittel 12. Det vises blant annet til TEK vedrørende krav til universell utforming. Tegningene som er vedlagt i tidligere søknader er ikke så detaljerte at adkomst med mer vises i detalj, og det forutsettes derfor at regelverket følges. Andre myndigheter: Enhet for kommunalteknikk v/roar Eriksen, Levanger kommune, har som lokal veimyndighet gitt godkjennelse. Enheten har ingen merknader til tiltaket. Høring til andre myndigheter anses unødvendig. Det vises til Riksantikvarens uttalelse fra 2009 vedrørende samme tiltak, samt rundskriv fra Fylkesmannen datert vedrørende høring til Fylkesmann og Fylkeskommune. Nabovarsling: Det foreligger positiv uttalelse fra nabo i Sjøgata 16, Stiftelsen studentboliger i Levanger. Nabo Inge Fagerhaug, Kirkegata 43, har mottatt nabovarsel. Det er ikke kommet merknader til tiltaket. Kommunen anser ytterligere nabovarsling som unødvendig, jf. pbl av 66

7 Levanger kommune Sakspapir Restaureringsfondet 2016 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Tove Nordgaard 7 av 66 Arkivref: 2016/ /242 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Det foretas følgende tildeling av midler fra «Fond for restaurering og fornying av byggog bomiljø i Levanger sentrum 2016: 1. Aud og Vidar Graadal, Jernbanegata 20B Støtte til restaurering/utskiftning av tak etter antikvariske prinsipper, Jernbanegata 20B, kr ,- 2. Nils Heitlo, Sjøgata 12 : Støtte til tilbakeføring av fasade som omfatter ny kledning, dør, vinduer og tak etter antikvariske prinsipper, kr ,- 3. Bymuseet i Levanger, Dampskipsbrygga Støtte til restaurering port og malerarbeider etter antikvariske prinsipper, kr ,- 4. Orion Restaurant AS, Kirkegata 43 Støtte til rullestolrampe kr ,- Totalt kr: ,- I tillegg avsettes det kr ,- til byggeskikkspris neste år. Det tas forbehold om bygningsmyndighetenes godkjenning av søknadspliktige tiltak. Vedtaket kan påklages til formannskapet ( jfr vedtektene 8). Klagefrist er 3 uker fra søkeren mottatt melding om vedtak i Plan- og utviklingskomitèen. Hjemmel/bakgrunn for saken: Restaureringsfondets vedtekter Vedlegg: 1 Restaureringsfondet 2016 økonomioversikt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad fra Aud og Vidar Graadal, Jernbanegata 20B, datert

8 2. Søknad fra Nils Heitlo, Sjøgata 12, datert Søknad Bymuseet i Levanger, Dampskipsbrygga Søknad fra murer Viggo Ballo på vegne av Orion Restaurant AS, Kirkegata 43, datert Saksopplysninger: Fakta om fond til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum: Fondet har eksistert siden 1984, har nå en størrelse på kr.7,6 mill. Fondet er et viktig bidrag for bevaring av trehusbebyggelsen i Levanger i tillegg til midler fra Riksantikvaren og Norsk kulturminnefond. Ved fristens utløp var det kommet inn 5 søknader om tilskudd til «Fond til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum. Kirkegata 26 AS har i etterkant trukket søknaden da de ønsker å se på flere tiltak samtidig. I følge vedtektene 4 skal grunnkapitalen stå urørt og 10% av rentene legges til kapitalen hvert år. De resterende 90 % av fondets renter deles ut som tilskudd til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum. I 2016 utgjør rentene totalt kr , % av dette utgjør kr ,70 som er til fordeling. I henhold til vedtektene 10, 11 og 12 skal det hvert år settes av kr ,- til byggeskikkprisen, samt avsettes en ramme for innleie av spesialkompetanse og dekning av utgifter til maling. I 2013 ble det overført kr til innleie av spesialkompetanse og dekning av utgifter til maling som omfattet fortløpende søknader påfølgende år Det viste seg å ikke komme inn slike fortløpende søknader i denne kategorien i 2014, men to av søknadene som kom inn under den ordinære søknadsfristen 15. oktober omfattet tiltak som kunne dekkes av den avsatte rammen fra året før. I følge vedtektene 11 og 12 skal beløp som ikke blir oppbrukt føres tilbake til fondet. Dette medførte en tilbakeføring av kr ,- Erfaringen hittil viser at dette ikke er en gunstig ordning, og det anbefales at man foretar en helhetlig samlet vurdering av alle søknader samtidig. Dette omfatter maling og innleie av spesialkompetanse som også kan variere stort i omfang avhengig av tiltaket. Det anbefales derfor at det ikke overføres særskilte midler (maling og innleie av spesialkompetanse jfr. vedtekten 11 og 12) til Restaureringsfondet 2017, da dette inngår i den totale rammen. Det anbefales videre at vedtektene revideres med hensyn til 11 og 12, samt samordning med fredningsforskriften når fredningen av Levanger Kulturmiljø trår i kraft. Fredningen er fortsatt ikke stadfestet. Det er naturlig å vente med dette slik at forskriftsendringer skjer samtidig. I tillegg oppfordrer fylkeskommunen i sin vurdering at Restaureringsfondets gjeldende vedtekter revideres, slik at 7 som omhandler godkjenning av søknadspliktige tiltak av fylkeskommunen strykes. Begrunnelsen for dette er at Levanger kommune siden Riksantikvaren opprettet fredningsak i Levanger sentrum, har brukt store ressurser for å opparbeide lokal kulturminnekunnskap og kompetanse internt. Ved å ansette byantikvar i 2015, har kommunen satt kulturminnearbeid på den politiske dagsorden og vist at de tar ansvar for kulturminnene sine. Til fordeling på de fire søknader til Restaureringsfondet gjenstår dermed kr ,-. 8 av 66

9 Vurdering: Generelt Det er samme antall søknader sett ift foregående år. Fortsatt er det lite søknader om støtte fra restaureringsfondet. Alle de innkomne søknadene er gode og viktige tiltak for å bevare den unike trehusbebyggelsen i Levanger. Søkergruppen varierer fra privatpersoner, investorer og frivillige lag og foreninger. Tiltakene har et stort spenn i omfang og kostnader. Lav rente medfører at tilskuddene til hvert enkelt prosjekt blir små. To av prosjektene har i tillegg søkt Fylkeskommunen om støtte fra Riksantikvarens midler. Ett av prosjektene Dampskipsbrygga ved Bymuseet foreslås tildelt omsøkt beløp. Mens resterende beløp fordeles mellom de resterende søkerne. 1. Aud og Vidar Graadal, Jernbanegata 20B Bakgrunn: Jernbanegata 20B er innenfor Levanger kulturmiljø som nå er under fredning etter kulturminnelovens 20. Bygningen ble bygget av Peder Graadal i 1916/17. Bakgrunn: Graadalgården, Jernbanegata 20B, gnr. 315 og bnr.105 er innenfor Levanger kulturmiljø som nå er under fredning etter kulturminnelovens 20. Bygningen ble bygget av Peder Graadal i 1916/17 og er et vakkert eksempel på en hjørnegård. Etter eierskifte i 1975 ble inngangspartiet fra gata og trappehuset i gårdsrommet revet og erstattet med ny inngang og trapp i bakgården. Den nye delen fikk shingel på taket. 9 av 66

10 Taket på resten av huset er belagt med den orginale dråpeskifer. Det er ønskelig å ta vare på og benytte den orginale steinen etter antikvariske prinsipper, og skifte ut stein kun der det er nødvendig. Arbeidet med demontering, vasking og behandling for steinen monteres igjen er en omstendig prosess. Søknadens omfang : Eierne ønsker å tilbakeføre huset slik det så ut da det ble bygget. Søknaden gjelder støtte til restaurering/utskiftning av tak etter antikvariske prinsipper. Kostnadsrammen for dråpeskifer er er beregnet til inkl.mva. Vurdering anbefaling: Det er svært positivt at eier ønsker en tilbakeføring av av taket etter antikvariske prinsipper. Som hjørnegård har bygningen en synlig og godt eksponert beliggenhet i bybildet, mot parkaksen/tollbugata og Jernbanegata. Det anbefales i tillegg å søke støtte fra fylkeskommunen som forvalter Riksantikvarens tilskuddsordning. Det forutsettes at det benyttes håndverkere som har kompetanse innenfor bygningsvern.med de samme krav som Fylkeskommunen stiller: Kravet til håndverkerne som skal utføre arbeidet er studiepoeng eller fagskolepoeng innen bygningsvern, eller tilsvarende realkompetanse. Det må stilles krav til at utførende håndverkere har gjennomført minimum tre tilsvarende prosjekter. Videre må de oppgi referanseprosjekter med kontaktinformasjon. Kommunikasjon og dokumentasjon må være på norsk. Før arbeidene starter skal det være et oppstartsmøte hvor eier og håndverker deltar. Vi anbefaler at prosjektet støttes med, kr ,- 2. Nils Heitlo, Sjøgata 12: 10 av 66

11 Bakgrunn: Eiendommen Sjøgata 12, med gnr. 315 og bnr. 275 ligger innenfor kulturmiljøet som er foreslått fredet av Riksantikvaren etter kulturminnelovens 20. Bygården er tegnet Peter Hofstad og oppført i 1898 Sjøgata 12 er en todelt bygning, hvor den østre delen er i dag Hveding Auto. Bygningen er ligger i det som tidligere ble omtalt som «Øverbyen» og fremstod som en påkostet arbeiderbolig rik på detaljer både i interiør og eksteriør. Opprinnelig var det snekkerverksted i 1. etasje, men det har vært bilverksted på eiendommen så tidlig som i Fasadene er endret flere ganger siden I 1937 ble gulvet i østre del senket og det ble innsatt port mot Sjøgata. Bygningen er SEFRAK registrert I bakgården ligger det også et SEFRAK registrert uthus med byggeår ca Dette ble endret i 1955 med lavere høyde og mindre lengde. I 1954 ble det lagt inn vannklosett og i 1977 ble fasaden endret vesentlig til slik den fremstår i dag. Mot bakgården og på gavlvegg er det orginalkledning og vannbrett. Det er et par orginale vinduer på tak og i takoppløftet mot bakgården. I interiørene er det flere eksempler på orginale detaljer med paneler, dører og listverk. Dagens kledning mot Sjøgata og bygningens øvrige vinduer og ytterdør er ikke orginal, og fikk ny form i ombyggingen i Bygningsmassen framstår som «rufsete» med synlige skader og råte i eksteriøret. Behovet for vedlikehold er stort. Hovedkonstruksjonen ser ut til å være i god stand, uten vesentlig råte eller skade. Fasadeutrykket mot Sjøgata er endret i så stor grad at forholdet til Hveding Auto, og opplevelsen av at dette i utgangspunktet var en bygning, er svekket. Søknadens omfang : Tiltaket er en tilbakeføring til opprinnelig uttrykk i eksteriøret basert på orginale arkitekttegninger og fotodokumentasjon: Fundament - Istandsette grunnmur - Istandsette kjellernedgang og kjellertrapp - Istandsette innvendige kjellervegger og grue Vegg - Rive kledning, lekter og isolasjon inn til planklaftet - Bygge opp ny vegg med vindsperre og tynne lekter for luftlag, deretter liggende panel på alle vegger. - Skifte ut dagens originale vannbrett med ny av samme dimensjon og med samme profil. - Etablere etasjebånd på tre sider av bygningen - Rekonstruere vinduslister og fasadepynt med utgangspunkt i arkitekttegningen og originale deler fra nabohuset (Hveding Auto) - Male eksteriøret med linoljemaling. Dør og vinduer - Rive overbygg over inngangsdør - Erstatte dagens dør med en tofløyet dør 11 av 66

12 - Skifte ut dagens vinduer med t-postvinduer. Vinduene kittes med linoljekitt og males med linoljemaling. Tak - Endre taktekking fra bølgeblikk til skifer - Restaurere takvindu i jern og tilføre en innerramme for bedre isolasjon - Skifte ut blikk på tak og takrenner med tidsriktig blikk og takrenner - Istandsette pipe over tak Vurdering/anbefaling: Bygården har en høy kulturminneverdi da den ligger innenfor det området som er under kulturmiljøfredning av Riksantikvaren, og er en del av det lave trehusmiljøet som oppstod i perioden Bygården er et viktig bygg for trehusmiljøet og bybildet langs Sjøgata generelt, og som nærmeste nabo til Hveding Auto spesielt. Bygården har høy verneverdi som en del av et kulturmiljø under fredning, og en tilbakeføring til det opprinnelige fasadeuttrykket vil være av stor verdi for opplevelsen. Uthuset har også høy verneverdi som en del av et miljø i en stor bakgård. Eier viser gjennom en grundig og god søknad høye ambisjoner om å tilbakeføre bygningen innenfor de rammer som fredningen gir. Det forutsettes at det benyttes håndverkere som har kompetanse innenfor bygningsvern.med de samme krav som Fylkeskommunen stiller: Kravet til håndverkerne som skal utføre arbeidet er studiepoeng eller fagskolepoeng innen bygningsvern, eller tilsvarende realkompetanse. Det må stilles krav til at utførende håndverkere har gjennomført minimum tre tilsvarende prosjekter. Videre må de oppgi referanseprosjekter med kontaktinformasjon. Kommunikasjon og dokumentasjon må være på norsk. Valg av tremateriale ved utskifting må gjennomføres etter antikvariske prinsipper. I overflatebehandlingen forutsettes det at det benyttes linoljemaling i tilsvarende farge som tidligere. Tilskuddet forutsetter godkjent byggesak. Før arbeidene starter skal det være et oppstartsmøte hvor eier og håndverker deltar. Kostnadsrammen er beregnet til ,- inkl mva. Vi anbefaler støtte til tilbakeføring av fasade som omfatter ny kledning, dør, vinduer og tak etter antikvariske prinsipper, kr ,- 12 av 66

13 3. Bymuseet i Levanger, Dampskipsbrygga Bakgrunn: Damskipsbrygga, Sjøgata 19 med gnr. 315 og bnr.316 ligger innenfor kulturmiljøet som er foreslått fredet av Riksantikvaren etter kulturminnelovens 20. Dampskipsbrygga er et av de eldste hus i Levanger by og er viktig å bevare for å forstå kulturmiljøet. Brygga er viktig for å belyse Levangers utvikling fra markedsplass til modeme sentrum med nærhet til sjø, handel og næringsliv i i fortid og nåtid. Bygningen eies av Bymuseet Levanger, og fremstår som svært autentisk. Porten og et vindu har råteskader og behov for istandsetting. Søknadens omfang: Tiltaket omfatter en istandsetting og maling av råteskadet dør og vindu. Det søkes konkret om et beløp på på kr ,- Vurdering anbefaling: Dampskipsbrygga har en meget høy verneverdi og er en viktig del av det som oppleves som et mangfoldig og verdifullt kulturmiljø i Trehusbyen Levanger. Den historiske Sjøgata har stor betydning for forståelsen av Major Seiersteds byplan fra 1846, og bryggebebyggelsen er en viktig del av kulturmiljøet. Det forutsettes at det benyttes håndverkere som har kompetanse innenfor bygningsvern.med de samme krav som Fylkeskommunen stiller: Kravet til håndverkerne som skal utføre arbeidet er studiepoeng eller fagskolepoeng innen bygningsvern, eller tilsvarende realkompetanse. Det må stilles krav til at utførende håndverkere har gjennomført minimum tre tilsvarende prosjekter. Videre må de oppgi referanseprosjekter med kontaktinformasjon. Kommunikasjon og dokumentasjon må være på norsk. 13 av 66

14 I overflatebehandlingen forutsettes det at det benyttes linoljemaling i tilsvarende farge som tidligere. Valg av tremateriale ved utskifting må tas av bygningshåndverker etter antikvariske prinsipper. Før arbeidene starter skal det være et oppstartsmøte hvor eier og håndverker deltar. Kostnadsrammen er beregnet til ,- inkl mva. Det søkes konkret om støtte på kr. 7000,- Vi anbefaler støtte til restaurering port og malerarbeider etter antikvariske prinsipper, kr ,- 4. Orion Restaurant AS, Kirkegata 43 Bakgrunn: Eiendommen Kirkegata, med gnr. 315 og bnr. 264 ligger innenfor kulturmiljøet som er foreslått fredet av Riksantikvaren etter kulturminnelovens 20. Bygården er signert Axel Guldahl og oppført i Både plan og fasader er endret med ombygginger gjennom årene. Bygningen har en sentral beliggenhet og er godt eksponert i bybildet. Søknadens omfang : Det søkes om å etablere en forbilledlig rampe mot Kirkegata som spiller på lag med karakteren i Trehusbyen Levanger. Rampen vil bestå av sidevanger av mur pusset med kalksementpuss i side og opptrinn, og skifer i fallende lengder på horisontale flater. Det ønskes også et svartlakkert rekkverk som er lite dominant. 14 av 66

15 Vurdering anbefaling: Universell utforming er et overordnet samfunnshensyn som i større grad legitimerer endringer av kulturminner og kulturmiljøer. Det er svært positivt at eier ønsker å etablere en rampe som ivaretar både hensynet til brukere med bevegelsesvansker og det unike kulturmiljøet. Det forutsettes at det benyttes håndverkere som har kompetanse innenfor bygningsvern.med de samme krav som Fylkeskommunen stiller: Kravet til håndverkerne som skal utføre arbeidet er studiepoeng eller fagskolepoeng innen bygningsvern, eller tilsvarende realkompetanse. Det må stilles krav til at utførende håndverkere har gjennomført minimum tre tilsvarende prosjekter. Videre må de oppgi referanseprosjekter med kontaktinformasjon. Kommunikasjon og dokumentasjon må være på norsk. Det forutsettes det at rekkverk får en enkel utforming i smijern/stangjern som gjenkjennbare materialer i byen. Før arbeidene starter skal det være et oppstartsmøte hvor eier og håndverker deltar. Kostnadsrammen er beregnet til ,- inkl mva. 15 av 66

16 Levanger kommune Sakspapir Grunnlagsdokument for samferdselsstrategi i Trøndelag - høring Saksbehandler: E-post: Tlf.: Roar Eriksen roar.eriksen@levanger.kommune.no Arkivref: 2017/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Grunnlagsdokument for samferdselsstrategi i Trøndelag tas til etterretning med følgende endringer/tilføyninger som tas inn i grunnlagsdokumentet: 1. Kryssing av jernbane Skogn, Fv Utbedring av Brusve bru, Fv Avlastningsveg Kirkegata, ny veg Sørvegen - Branes Hjemmel/bakgrunn for saken: Ingen Vedlegg: Grunnlagsdokument for samferdselsstrategi i Trøndelag Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Kommunen har fått oversendt Grunnlagsdokument for samferdselsstrategi i Trøndelag til høring. Med bakgrunn i at Trøndelagsfylkene nå skal slå seg sammen er det ikke lenger naturlig/grunnlag for å lage en fylkesvegplan over en 4-årsperiode. Det er i stedet brukt tidligere års metode for utarbeidelse av en fylkesvegplan til å lage et dokument som vil være grunnlag for en felles samferdselsstrategi for hele Trøndelag. Dokumentet gjelder fylkesvegnettet i kommunene Leksvik Stjørdal Meråker og nordover. Dokumentet synliggjør behov og prioriteringer for investeringer, drift og vedlikehold av vegnettet. Med et dokument som viser retning for vegene i Nord Trøndelag, unngår vi et vakuum når det gjelder inngåelse av kontrakter og forberedelser for investeringer i overgangen fra to til ett Trøndelagsfylke. Det viktigste grunnlaget for dokumentet er Strateginotat for Fylkesvegplan som ble behandlet i fylkestinget i juni 2016 (jfr. fylkestingsak nr. 16/38), skriftlige innspill fra kommunene og gjennom dialogmøter med kommunene våren Noen lag og organisasjoner har også gitt til planen. Penger avsatt til vedlikehold har i mange år ikke vært stort nok til å hindre forfall på vegnettet. Ønskes en standardheving på 16 av 66

17 eksisterende vegnett er dette kostnadskrevende, inngåtte driftskontrakter gir økonomiske bindinger for flere år framover. Det ligger store forventninger i innspillene fra kommunene. Forslaget til handlingsprogram bakerst i dokumentet lister opp investeringsbehov og viser de høyest prioriterte tiltakene for vegnettet i nordre del av Trøndelag. I tidligere fylkesvegplaner har foreslått aktivitet vært tilpasset fylkets økonomiplan. For å sikre handlekraft har det også vært satt opp ei marginalliste. Med marginalliste ga planen politisk forankring til å gjennomføre tiltak utover handlingsprogrammet om et tiltak av en eller annen grunn måtte utsettes eller om prioriterte tiltak ble rimeligere enn antatt. I foreliggende grunnlagsdokument fra Fylkeskommunen er det kun en liste, riktig nok prioritert, men tidsperspektivet er ikke angitt. Dokumentet tar heller ikke utgangspunkt i noen økonomiplan, så enkelte tiltak på det opplistede handlingsprogrammet kan ligge mange år fram i tid. Fra Levanger kommune er følgende innspill forelagt fylkeskommunen, Forsterking til 10 tonns med asfalt, jfr. Fylkets prioriteringer punkt i dokumentet: 1. Fv. 121 Markabygd Hjelmstadbakk (ÅDT 180) 2. Fv. 103 Finnmarka Nes (ÅDT 180) 3. Fv. 115 Tuv Holte - Rennan m/arm til Skilbrigt (ÅDT ) 4. Fv. 133 Rinnleiret Haugskott (ÅDT 210) 5. Fv. 117 Skjerve Sundlo (ÅDT 100) 6. Fv. 119 Støre Renden (ÅDT 100) 7. Fv. 125 Flatås Slåttsve (ÅDT 90) Punktvis utbedring, jfr. Fylkets prioritering i punkt i dokumentet 1. Rundkjøring XFv. 125/Saltkjelen 2. Fv. 753 Jernbanekryssing Skogn Uprioritert: 1. Avlastingsveg for Kirkegata 2. Breddeutvidelse/fortau Fv. 126 på strekningen Ole Vigs veg Ulve. 3. Trafikksikkerhetstitak Gjemblekorsen, rotete trafikkbilde. Bruer, jfr. Fylkets prioriteringer punkt i dokumentet: 1. Brusve bru, oppgradering til 10 tonn, nedjustert til 6 tonn i dag. Gang-/sykkelveger, jfr. Fylkets prioritert punkt i dokumentet 1. Fv. 753 Gang-/sykkelveg Åsen Vollamarka/Hopla 2. Fv. 125 Gang-/sykkelveg Halsan skole Bjørkheim 3. Fv. 119 Gang-/sykkelveg Eideskorsen Korsbakken* Vurdering: Kommunens prioriteringer er stort sett fulgt med visse endringer på prioritet. Rekkefølgen for forsterking til 10 tonn med asfalt i Levanger kommune er noe endret, Fv. 103 Finnmarka Nes er satt på første plass og deretter Holte Hotran og Rinnleiret 17 av 66

18 Haugskott. Sistnevnte veg står riktignok oppført i Verdal kommune i dokumentet, men ligger fortsatt i Levanger kommune. Jfr. Tabell 13, side 51, prioritet 6. Fylket/vegvesenet kan her ha gode grunner for å endre prioritering som eksempelvis vegens tilstand og utvikling i ÅDT. Rådmannen ser derfor ingen grunn til å endre på disse prioriteringene. Når det gjelder punktvis utbedring, tabell 14, side 52 i dokumentet er rundkjøring KirkegataXSaltkjelen ført opp på tredjeplass. Rundkjøring i X Kirkegata/Ravns gate (kalt Havnevegen i dokumentet) er oppført sist i tabellen, som unummerert plassering. Kommunen er av den klare oppfatning at Jernbaneovergang/kryssing Fv. 753 på Skogn må inn på lista for punktvis utbedring, tabell side 52. Da muligens i favør av rundkjøring i krysset Kirkegata/Ravns gate. I kapitlet om utbedring/utskifting av bruer på fylkesveger er det i Levanger kommune foreslått 3 bruer for slike tiltak. Floan bru på Fv. 129 og Munkrøstad på Fv. 129, begge Rieberelement bruer med elementer som må byttes ut, tabell side 52. I tillegg er det foreslått ny bru på Fv. 111 Ståbekken, tabell side 53. Tabellene på side 52 og 53 må sees i sammenheng i forhold til prioritet. Her er Brusve bru som er nedskrevet til 6 tonns akseltrykk ikke omtalt i det hele tatt. Når Ståbekken bru har fått prioritet 11 på de 2 tabellene og Brusve bru ikke er med, da begynner vi sannsynligvis å snakke noen år fram i tid før Brusve bru blir utbedret. På prioriteringslista for gang-/sykkelveger har strekningen Halsan skole Bjørkheim byttet plass på fylkets og kommunens lister. Kommunen har prioritert Halsan Bjørkheim som nr. 2, dette ut fra økt drift og uttransport fra pukkverket i Halsan. Her har det vært en merkbar økning bare det siste året. Ut fra disse vurderingen er rådmannen av den oppfatning at følgende tiltak må inn i grunnlagsdokumentet. 1. Kryssing av jernbane Skogn, Fv Utbedring/oppgradering av Brusve bru. 3. Avlastingsveg Kirkegata, ny veg Sørvegen - Branes* 18 av 66

19 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering garasjer i Jernbanegata, 2. gangs behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av plan- og bygningsloven med følgende tillegg: I reguleringsbestemmelsene legges til: «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.» «Kommunal hekk langs østsiden av tomt med gårds- og bruksnr. 315/139 skal bevares under anleggsfasen for bygging av garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #3. Dette skal videreformidles til de som skal utføre byggearbeidet.» I plankartet legges til: Utvidelse av bestemmelsesområde #1 mot vest med ytterligere 5 plasser, slik det legges opp til i PUKs vedtak 9/ : «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.» Vedlegg: PLANBESKIVELSE GARASJEANLEGG JERNBANEGATA PLANKART GARASJEANLEGG JERNBANEGATA R BEST GARASJEANLEGG JERNBANEGATA rev L20-01 Illustrasjonsplan L60-01 Illustrasjoner 3D L60-02 'Garasjer Jernbanegata' satt inn i plan 'Omra deplan for levanger sentrum' Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser (8 stk.) 19 av 66

20 Saksopplysninger: Sammendrag. Hensikten med planen er å legge til rette for parkering og garasjer i Jernbanegata, i Levanger sentrum. Garasjer lenger sør i Jernbanegata skal rives for å gjøre plass for ny regulert gate og fortau. Levanger kommune har inngått avtale om videreføring av leieavtale for garasje med de av leietakerne som har ønsket det. Dette forutsetter oppføring av 26 nye garasjer i planområdet, som er en økning med 5 garasjer fra opprinnelig planforslag. Øvrig areal skal brukes til offentlig parkering med mellom plasser, avhengig av hvor mange garasjer som bygges. Komplett planforslag er innsendt av Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av Levanger kommune som forslagsstiller. Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 9/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat Ingen merknader. 2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat Kulturminnefaglig uttalelse Anbefaler tett samarbeid med Byantikvaren i Levanger kommune og anmoder om at varslingsplikten for nye funn av automatisk fredete kulturminner jf. kulturminneloven 8 overholdes og videreformidles til de som skal utføre arbeid i anleggsfasen. Kommentar: Byantikvaren ble inkludert i planarbeidet innledningsvis. Byantikvarens skisse og vurderinger gikk ut på å plassere garasjene langs planområdets vestside, mot regulert veg. Det var også satt av et mindre friområde i byantikvarens skisse. Denne løsningen kom imidlertid i konflikt med restriksjonssone for anlegg i grunnen og ble dermed forkastet. Kommunen ønsket heller å legge vekt på høy parkeringskapasitet og arealeffektivitet i forhold til vintervedlikehold av området. Varslingsplikten jfr. kml 8 inngår allerede i planbestemmelsene, og videreformidles til de som skal utføre arbeid i anleggsfasen. Bane NOR SF, dat Bane NOR anser det som positivt at det er tatt inn en bestemmelse som krever at geotekniske forhold skal avklares før søknad om ny bebyggelse, dette jf. planens bestemmelse Statens vegvesen, dat Ingen merknader. 20 av 66

21 4. Norges Vassdrags- og Energidirektorat, dat. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Det er positivt at det er foretatt en ROS-analyse der risikoen for uønskede hendelser knyttet til naturfarer er vurdert. Under punkt 1. Masseras / skred i ROS-analysen er det henvist til at NVE har vurdert det dit hen at det ikke er behov for videre undersøkelser. Det må her presiseres at NVE ikke har gitt en geoteknisk faglig vurdering av forhold knyttet til masseras / skred innen planområdet eller har vurdert områdestabiliteten. En er enig med kommunen når det i 4.2. i planbestemmelsene settes krav til geoteknisk avklaring før søknad om tiltak innvilges. I kommunens forslag til bestemmelser står: «Geotekniske forhold skal avklares før søknad om tiltak for ny bebyggelse.» Kommunen bør vurdere om følgende ordlyd bør benyttes: «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.» Med bakgrunn i den flomsonevurderingen som er foretatt av kommunen, har NVE ikke merknader ut over dette til planforslaget. Kommentar NVEs tilbakemelding tas til følge ved at foreslåtte ordlyd til bestemmelse om krav til geoteknisk rapport tas inn i planforslaget. 5. Toril og Gunnar Martin Knudsen, dat Slik den nye reguleringen av området foreslåes, vil ett av få grønne lunger i Levanger sentrum gå tapt. Parkområdet har, helt siden opparbeidingen av området, fungert som lekeplass og rekreasjonsområde for barn, ungdom og voksne, og vi registrerer med glede et økende antall barnefamilier i nærområdet. Det vil være et tap for alle, også besøkende, om biler og garasjer overtar området. Stadionparken vil i denne sammenheng ikke være en erstatning for tap av parkområdet. For barnefamilier i nærområdet vil avstand og trafikkale forhold begrense mulighetene til å benytte Stadionparken som leke- og rekreasjonsområde. Ved en omregulering av området vil bokvaliteten vår bli forringet: garasjer og p-plasser som nærmeste nabo kontra dagens grøntareal, og verdien av boligen vår vil etter all sannsynlighet bli redusert sammenlignet med dagens planløsning. Ved en evt. utbygging av garasjer, bygges disse på eksisterende parkeringsområde, og grøntområdet bevares som i dag. Kommentar Se kommentar til naboinnspill under. 6. Naboer i Jernbanegata, Håkon den Godes gate og Kirkegata (utdrag), dat Fjerning av friområde til fordel for utvidelse av parkeringsareal ikke er ønsket eller fremtidsrettet sentrumsutvikling. Dagens friareal muliggjør samhandling og aktivitet, hvilket er viktig for et sunt og inkluderende nabolag og bomiljø. Nabolaget har ikke 21 av 66

22 annet uteareal som er egnet som møteplass for samhandling mellom barn, ungdom, voksne og eldre. Denne delen av sentrum har et stort antall barn i barnehage- og skolealder. I saksdokumentene heter det at rekreasjonsfunksjonen i friområdet er erstattet av Stadionparken. Stadionparken og Sejersteds park er ikke nærmiljøanlegg for barna som bor her (særlig for barn 0-10 år), både på grunn av avstand og sterkt trafikkerte veier. I saksdokumentene opplyses det at man tar utgangspunkt i mangel på registreringer gjort i «Barnetråkk» når man antar at området er lite brukt. Vi vil påpeke at registreringene gjennomføres på utvalgte skoletrinn, og representerer slik sett ikke et samlet «høring» av barnegruppen. Barnas radius fra hjemmet øker med alderen, og det er følgelig de yngre barna som har størst behov for en nærlekeplass. Barnetråkk er et verktøy for å gi barn en stemme i planprosesser. Blant annet kan barn registrere steder de ikke synes det er trygt å oppholde seg. Vi opplever at medvirkningsverktøyet brukes motsatt av formålet, da det er åpenbart at et parkeringsanlegg vil være å prioritere de voksnes interesser fremfor barn og unges arealbehov i deres bo-område. Vi har vanskelig for å se at tilrettelegging for mer parkering i sentrum, gjennom nedbygging av grøntareal, er forenelig med målsetningen om å redusere trafikken i og gjennom sentrum. Det diskuteres stadig parkeringshus i sentrum, senest i forbindelse med forslag til kulturhus på bibliotektomta/nedre Torg. Vi ser det som svært uheldig, og forhastet, å nedbygge dette friarealet samtidig som man vurderer mer effektive parkeringsløsninger i umiddelbar nærhet. Høringsuttalelsen er underskrevet av 21 husstander i Jernbanegata, Håkon den Godes gate og Kirkegata. I disse 21 husstandene er det 15 barn under skolealder, 15 barn i grunnskolen, 2 ungdommer i vgs. Kommentar Etablering av garasjer i dagens friområde vil være positivt med tanke på at man blir kvitt de falleferdige garasjene langs Jernbanegata. Det negative aspektet er at et grønt friområde forsvinner. Kommunen har sett det som nødvendig å erstatte de gamle garasjene, og i den forbindelse har det vært ett areal i nærområdet som har skilt seg ut som ubebygd og tilgjengelig for etablering av nye garasjer. Det er uheldig at grøntområder som benyttes av enkelte beboere i nabolaget kan måtte vike i slike tilfeller. Vi ønsker likevel påpeke at eneboligene i nærheten av planområdet har forholdsvis store uteområder på egen tomt. I boligområder i bysentrum vil det typisk være mindre uteareal sammenlignet med boligområder utenfor sentrum. Vi tar uttalelsen om at Barnetråkk-registreringer benyttes mot sin hensikt til etterretning, og ser begrensningene av slike registreringer. Vi vil bemerke at Barnetråkkregistreringene kun brukes som et tilleggsverktøy når det gjelder vurdering av barns interesser. Det er en fordel å kunne planlegge nye parkeringsplasser lagt i kjeller, men det er viktig å påpeke at hovedformålet med reguleringsarbeidet er å tilrettelegge for garasjer og disse bør av åpenbare grunner være på bakkenivå. 22 av 66

23 7. Skillelia Plan- og Utbyggingsselskap AS v/per Audun Letnes, dat Vi er nabo til reguleringsplanen som eiere av Jernbanegata 38 gnr/bnr 315/48. Vi er også eier av en av de garasjeplassene som skal erstattes ved denne reguleringen. Det er ønskelig at markering av areal for garasjebygging ikke settes for snevert, slik at en allerede på reguleringstidspunktet er bundet til plassering. Vi mener at annen plassering av garasjer er mer hensiktsmessig enn den som er vist på illustrasjonsplanen. Fordi vi er interessenter både som naboer til planområdet, og garasjeplasseiere. er vi interessert i å komme i direkte dialog med Levanger kommune om konkret plass, og om mulig grensejustering for å få garasjeplassen direkte innlemmet i vår tomt. Vi ønsker også å kunne diskutere adkomst til tomt i samme omgang. Kommentar Møte med høringspart ble avholdt Av diskusjonen gikk det frem at tomteeier ønsket en utvidelse av tomtegrensa mot øst på ca. 2,5 meter, mot at de ikke krever garasjeplass av kommunen. Dette forslaget medfører imidlertid at det blir plass til én mindre garasje innenfor bestemmelsesområde #2, samt at det blir snevrere å kjøre forbi garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #1. Av prinsipp bør det være slik at enten alle eller ingen av de berørte naboene får mulighet til en slik «kompensasjon» for virkningene av planforslaget. Endringer etter høring. I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: Plankart. Plankartet er oppdatert i tråd med PUK vedtak 9/ : «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.» Bestemmelseområde for garasje #1 er utvidet med ytterligere 5 plasser mot vest. Bestemmelser. Krav om geoteknisk rapport Bestemmelse om bevaring av hekk på kommunal tomt som grenser mot gnr./bnr. 315/139. Vurdering: Planforslaget er ikke i tråd med overordna reguleringsplan «Områderegulering for Levanger sentrum». Planforslaget avviker fra overordna plan slik: Friområde F2 og offentlig parkeringsplass P1 endres til kombinert formål o_g/p Garasjer/parkeringsanlegg. Det er et behov for erstatning av garasjene i Jernbanegata siden politikerne har lagt sterke føringer for at dagens garasjerekker lags Jernbanegata skal fjernes i tråd med ny områderegulering for Levanger sentrum. Det vil være en stor fordel å bli kvitt de falleferdige garasjene i Jernbanegata som har vært et mye omtalt sår i bybildet. Erstatningsarealet for plassering av nye garasjer som avgrenses av planområdet må sies å ikke være optimalt til formålet, i og med at fasongen av arealet ikke tillater god 23 av 66

24 parkeringsutnytting av området, og i tillegg må et grønt friområde vike. Dersom dagens brukere av kommunens leieordning for garasjer overhode skal ha noe nytte av de nye garasjene, må disse plasseres i nærheten av der brukerne bor. Dagens plassering av garasjer er ikke aktuelt da dette arealet er regulert til veg og fortau i ny områderegulering. Samtidig er det behov for parkeringsplasser i sentrum. Det kan dermed sies å være uheldig men samtidig nødvendig at dagens friområde og parkeringsareal reguleres til kombinert garasje- og parkeringsareal. Flere av naboene til planområdet har i løpet av høringsperioden uttalt at de er sterkt imot omdisponering av dagens friområde. De hevder at dette friområdet er det eneste grøntarealet tilgjengelig for lek og uteopphold i nærheten av boligene i Jernbanegata, Håkon den Godes gate og Kirkegata. De påpeker at nærlekeplasser med kort gangavstand fra hjemmet er spesielt viktig for småbarnsfamilier. Kommunen vil påpeke at man må regne med at tilgang til grøntområder er dårligere i byer sammenlignet med områder utenfor byene. Likevel fins det grøntområder i nærheten av planområdet som er egnet for aktivitet, rekreasjon og som sosiale møteplasser. Dette gjelder for eksempel Stadionparken, Sejersteds park og Sjøparken. I ny områderegulering for Levanger sentrum er det regulert inn elvepromenade ved siden av det aktuelle planområdet, se fig. 1 på neste side. Frigjøring av arealet hvor de gamle garasjene står vil åpne for at områderegulering for Levanger sentrum på sikt kan realiseres. Regulering av områder i denne reguleringsplanen kan ligge et godt stykke frem i tid, men hensikten er at områdene skal disponeres i tråd med gjeldende plan. Dagens friområde er ikke spesielt tilrettelagt for lek for små barn i dag og området er heller ikke observert å være mye i bruk. Det vil være lite hensiktsmessig å avsette noe av planområdet til småbarnslekeplass da denne vil bli inneklemt mellom parkering og fremtidig vegkryss og vegtrasé øst for planområdet. Fig 1. Utsnitt fra kartinnsynsløsning på nett som viser reguleringsformål i området Levanger sentrum. Regulerte eksisterende og fremtidige grøntområder og lekeareal er markert med rødt kryss. Regulert fremtidig elvepromenade er markert med blå kryss. 24 av 66

25 Naboene peker også på at omdisponering av grøntområder til parkering er lite framtidsrettet utvikling, og at dersom man skal tilrettelegge for mer parkering bør dette være lagt i parkeringskjeller. Å legge parkering i kjeller er i utgangspunktet et godt arealbesparende tiltak, men er lite aktuelt i dette tilfellet. Det er i hovedsak garasjer man skal tilrettelegge for med dette planarbeidet, og disse bør uansett være på bakkenivå. Byantikvaren i Levanger kommune har helt innledningsvis i prosjektet laget en planskisse hvor garasjene var plassert på rekke langs østre tomtegrense av planområdet. En slik utforming skulle være gunstig både for å opprettholde kvartalsstrukturen i Levanger sentrum, og for å gi mer rom mellom garasjene og de nærmeste berørte naboene. Denne skissen var imidlertid ikke forenelig med byggerestriksjonen for anlegg i grunnen som strekker seg langs østsiden av tomta. Byantikvarens forslag ble dermed forkastet, og kommunen har siden fokusert på løsninger med plassering av garasjene langs vestsiden av arealet. Det har vært et viktig prinsipp for kommunen at garasjene på tomta skal stå mest mulig samlet og samtidig være adskilt fra den offentlige parkeringen slik at man unngår mye unødvendig gjennomkjøring etter leting etter ledig parkeringsplass. Når garasjerekkene står samlet langs tomtegrensen mot nabobebyggelsen i vest vil det også sikres tilstrekkelig plass for vedlikehold og brøyting av parkeringsarealet. Kommunen har lagt opp til at dersom garasje ikke er bygd innen 3 år fra avtaletidspunkt faller rettigheten til å sette opp garasje bort. Det er dermed naturlig å anta at ikke alle 26 garasjene vil bli utbygd. Det kunne dermed vært en fordel å ha prioritert utbyggingsrekkefølge, slik at garasjerekke som anses å ha minst ulempe for de nærmeste naboene bygges ut først. Dette vil i midlertid være vanskelig å gjennomføre i praksis i og med at garasjene bør være plassert nærmest mulig brukerne. Konklusjon Så langt det er mulig er både positive og negative aspekter ved planforslaget forsøkt belyst i dette saksfremlegget. Selv om det ikke er en gladsak at et grønt friområde i byen søkes omregulert til garasje- og parkeringsformål, vil en slik reguleringsplan åpne for at de gamle garasjene i Jernbanegata kan rives, slik at ny områderegulering og fremtidig plan for Levanger sentrum kan realiseres. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av plan- og bygningsloven med følgende tillegg: I reguleringsbestemmelsene legges til: «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.» «Kommunal hekk langs østsiden av tomt med gårds- og bruksnr. 315/139 skal bevares under anleggsfasen for bygging av garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #3. Dette skal videreformidles til de som skal utføre byggearbeidet.» 25 av 66

26 I plankartet legges til: Utvidelse av bestemmelsesområde #1 mot vest med ytterligere 5 plasser, slik det legges opp til i PUKs vedtak 9/ : «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.» Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Oversendelsesforslag fra Gunnar Morten Løvås, SV: Garasjerekke benevnt med tallet 3 i illustrasjonsplan må vurderes flyttet til parkeringsplass, forlengelse av garasjerekke 1. Området blir deretter frigjort til parkering for biler. Forslag til tillegg fra Bjørg Boneng, SP: Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres. Saksordfører: Gunnar Morten Løvås, SV: Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Tillegg fra Bjørg Boneng vedtatt med 10 mot 1 stemme. Oversendelsesforslag fra Gunnar Morten Løvås avvist med 9 mot 2 stemmer. 26 av 66

27 VEDTAK: Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, mottatt av kommunen , sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, mottatt av kommunen , sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse garasjeanlegg Jernbanegata 2 Plankart garasjer Jernbanegata 3 Rbestemmelser garasjer Jernbanegata 4 ROS - analyse garasjer 5 Illustrasjonsplan 6 Illustrerende snitt 7 Prinsipp utforming garasjer 8 Illustrasjoner 3D 9 'Garasjer Jernbanegata' satt inn i plan 'Områdeplan for levanger sentrum' Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelser (7 stk) Saksopplysninger: Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for parkering og garasjer i Jernbanegata, i Levanger sentrum. Private garasjer lenger sør i Jernbanegata skal rives for å gjøre plass for ny regulert gate og fortau. Levanger kommune inngår avtale om erstatningssum med alle eierne, og avtale om tilgjengelig areal på planområdet med de av eierne som ønsker å oppføre ny garasje. Det forutsettes oppføring av 21 garasjer på området. Øvrig areal skal brukes til offentlig parkering med ca. 55 plasser. Komplett planforslag er innsendt av Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av forslagsstiller Levanger kommune. Planområdet Planområdet på 2,7 dekar ligger nordøst i Levanger sentrum med grense til Levangerelva på nord- og østsiden, samt boligbebyggelse i sørvest og gravlund i nordvest. Jernbanen med bru over elva ligger med kort avstand fra planområdets sørlige avgrensning. Planområdet består i dag delvis av parkeringsplass øverst i området, og park/friområde i mesteparten av det resterende arealet. En gangvei går ytterst i planavgrensningen langsmed elva. Planstatus Planområdet dekkes av områderegulering for Levanger sentrum vedtatt i I denne 27 av 66

28 reguleringsplanen er eksisterende gangsti, friområde og parkeringsplass regulert med avgrensning tilsvarende dagens situasjon i området. Planforslaget Generelt Det skal legges opp til 21 garasjer og 55 p-plasser. Inn- og utkjørsel fra parkeringsanlegget skal være både øverst i området og nederst i planområdet. Bebyggelsen Garasjene skal plasseres i 3 rekker, som skal ligge nært grensa mot naboeiendommene vest for planområdet. Garasjene skal fremstå som enkle, men godt formede byggverk med referanser til bebyggelsen i Levanger sentrum. Garasjene oppføres med pulttak med 10º helling. Det skal være trekledning i alle deler, og fargesetting skal baseres på farger innarbeidet i Levanger sentrum gjennom veilederen Byggeskikk og estetikk i Levanger. Det kan velges mellom tre fargekombinasjoner: oker, rød eller hvit. Garasjerekkene skal ikke fremstå som monotone og fargene skal synliggjøre at garasjerekken er inndelt i flere separate garasjer. Det er derfor ikke anledning til at flere enn to tilstøtende enkeltgarasjer velger samme fargekombinasjon. Bebyggelse innenfor 4 meter fra eiendomsgrense mot naboeiendommer med bebyggelse skal oppføres med brannmotstand jfr. gjeldende regelverk, TEK10. Biladkomst og gang-/sykkelveg Inn- og utkjørsel er plassert både øverst i planområdet ved dagens adkomst, og nederst i planområdet. Planforslaget medfører ingen endringer av eksisterende gang- og sykkelvei på begge sider av parkeringsanlegget. Støy Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analysen utarbeidet med bakgrunn i DSBs veileder, er basert på informasjon fra nettsider og oppslagsverk hos NVE, NGU, Miljødirektoratet, Riksantikvaren, Artsdatabanken, informasjon fra Levanger kommune samt egne vurderinger. Forhold med sannsynlighet/konsekvens-vekting i gul kategori, er sårbar fauna, vassdragsområder (Levangerelva), kulturminner, rekreasjonsområder og støy og støv fra trafikk. I ROSanalysen er hvert enkelt aktuelt forhold gitt en kommentar med en vurdering av konsekvens og mulige tiltak. Forhold som legges til grønn kategori er masseras/skred, veg/bru/kollektivtransport, og ulykke ved anleggsgjennomføring. Ingen av forholdene i det aktuelle området legges til rød kategori. Foreslåtte tiltak oppsummert innledningsvis i ROS-analysen: Føringer for bebyggelse, materialvalg og farger legges i reguleringsbestemmelsene for å tilpasse bebyggelsen til den verneverdige trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. I anleggsfasen må trafikk og forurensing håndteres gjennom egne planer for å hindre forurensing til elv og grunn. Randvegetasjonen langs elva skal ivaretas. Et rekreasjonsområde blir omdisponert til parkering. Dette området antas lite brukt, og funksjonene i friområdet er allerede erstattet av Stadionparken. 28 av 66

29 ROS-analysen ser ut å være helhetlig og oppklarende i forhold til vurdering av virkning og behov for tiltak. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Området ligger like i nærheten av trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. Bestemmelser som ivaretar hensyn til tilgrensende arkitektur integreres i reguleringsplanens bestemmelser, se under «Bebyggelsen» på side 2 i saksfremlegget. I tillegg er det i bestemmelsene også sikret at framtidig utbygging skal stanses og fylkeskommunen kontaktes dersom hittil ukjente kulturminner blir oppdaget underveis i utbyggingen. Biologisk mangfold Etter søk i Naturbase, Gint og Artskart har forslagsstiller kommet fram til at det ikke foreligger kjente forekomster av viktige arter eller viktige naturtyper innenfor planområdet. Like utenfor planavgrensningen er et område langsmed Levangerelva avgrenset som viktig naturtype i Nord- Trøndelag: Viktig bekkedrag. Vegetasjonsskjermen ivaretas i gjeldende plan for Levanger sentrum. Overvannshåndtering, sikringssone anlegg i grunnen Overvann, drenering og takvann fra garasjene ledes til offentlig nett som går gjennom området. Dette forholdet skal ivaretas i byggesøknad. Kommunalteknikk Levanger har gjort det klart at det ikke skal oppføres bebyggelse innenfor en avstand på 4 meter fra ledningstrasé for offentlig avløp under grunnen. Garasjene er dermed tenkt plassert på vestsiden av planområdet bort fra sikringssone rundt ledningstraséen. På to punkter i plankartet er det små avvik fra denne generelle 4 meters grensa, som synliggjøres ved at sikringssonen legger seg rundt en liten flik av hjørnet på to av bestemmelsesområdene for garasjerekker. Dette var nødvendig å gjøre for å få plass til to ekstra garasjer i disse rekkene. Forholdet anses å være uproblematisk grunnet svært begrenset omfang. Planprosess Medvirkning Samråds- og medvirkningsprosessen har begrenset seg til varsling av berørte eiere, naboer og aktuelle offentlige organer, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket, NTE nett AS, og Direktoratet for mineralforvaltning (DIRMIN). Undervegs i planarbeidet har det vært tett kontakt med relevante aktører i Levanger kommune og Innherred samkommune. Det har også vært telefonkontakt med berørte naboer. Oppstart av reguleringsarbeid ble annonsert i avisa Innherred , og samtidig på Levanger kommunes nettside. Uttalelser fra Statens vegvesen, DIRMIN, Jernbaneverket, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, samt grunneierne på nabotomta gbr.nr. 315/139 er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Forhåndsuttalelse fra intern part i kommunen, byantikvaren, er oppsummert og kommenter under vurdering av Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. i saksfremlegget. 29 av 66

30 Vurdering: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering Planen avviker fra gjeldende plan L Områderegulering for Levanger sentrum slik: Friområde F2 og offentlig parkeringsplass P1 endres til kombinert formål o_g/p Garasjer/parkeringsanlegg. Her er det altså snakk om et friområde som går tapt. Forslagstiller antar at området i dag er lite brukt. Denne antagelsen støttes opp av mangel på registreringer av barnetråkk i friområdet jfr. innsynsløsning på nett for planleggere: «Barnetråkk» - Levanger kommune. Kommunen forutsetter at vurderingen av områdets bruk i dag er basert på befaring i området. I kommuneplanens bestemmelser står det i pkt. 8 at «Ved eventuell omdisponering av areal som i planer er avsatt til felles uteoppholdsareal eller friområde og er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdige erstatningsareal.» Det aktuelle friområdet er sannsynligvis egnet for lek, selv om bruken antas å være liten. Forslagsstiller poengterer at funksjonene i friområdet allerede er erstattet med Stadionparken. Grad av utnytting Reguleringsbestemmelsene fastslår at BYA for hver enkelt garasje skal være 3 x 6 meter. Dette vil utgjøre et samlet areal til garasjeanlegg på 378 m 2. Et prinsipp for planarbeidet har vært maksimal utnytting av arealet, da det er behov for parkeringsareal nært sentrum i Levanger. Enkel drift av det offentlige anlegget har ligget til grunn. Byggehøyder Garasjene skal ha pulttak. Bygningenes høyde målt fra ferdig terreng til gesims, skal ikke overstige laveste terreng med 3,7m for side med garasjeport og 2,5m på motsatt side. En slik løsning bidrar til å skape mer rom og solinnstråling til de tilgrensende bolighusene. Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. Kommunen stiller seg positiv til at «Byggeskikk og estetikk i Levanger» er benyttet i planarbeidet. Trehusbebyggelsen i Levanger er verneverdig, og det er viktig at ny bebyggelse i nærområdet forholder seg til bylandskapets karakter og byggeskikk. Under er en enkel illustrasjon av plasseringen av garasjebebyggelsen med noe fargesetting iht. planforslagets bestemmelser. 30 av 66

31 Byantikvaren i Levanger har i forhåndsuttalelse basert på en tidligere versjon av planforslag med illustrasjoner kommentert at volumene må følge og forsterke gateløpene, dette med tanke på den stramme utformingen ellers i nærområdet med kvartalhusstruktur. Bokvaliteten for naboeiendommene bør sikres ved at det legges inn en buffer i form av felles uteoppholdsareal. Det anbefales også generelt å sikre noe grøntstruktur. Byantikvaren påpeker videre at underdeling av lange horisontale fasader i utgangspunktet spiller på trehusbebyggelsen i Levanger, men at taktypen ikke må fremstå underdelt iht. foreslått saltakutforming i tidligere versjon. Forslagstiller har forholdt seg til ovennevnte tilbakemeldinger fra byantikvaren ved å legge opp til pulttakutforming og fargebruk basert på «Byggeskikk og estetikk i Levanger». Det er ikke valgt å sette av noen grønn buffersone eller annen grøntstruktur da forslagsstiller har lagt vekt på høy arealutnytting og høy arealeffektivitet i forhold til å få nok rom mellom garasjer, parkeringsplasser og innkjørsler for brøyting vinterstid. Det er imidlertid avsatt én meters avstand mellom garasjerekkende og tilgrensende naboeiendommer slik at arbeid med vedlikehold av bebyggelsen kan gjennomføres på egen tomt. Plasseringen av garasjerekkene synes ikke å følge kvartalhusstruktur, men dette antas å være vanskelig å oppnå i praksis på grunn av 3-4 meter bred sikringssone langs østsiden av planområdet hvor det ikke kan oppføres bebyggelse. Forholdet til naboer Naboene i gbr.nr. 315/139 har i forhåndsuttalelse kommet med fire konkrete ønsker til det endelige planforslaget: Det ikke settes opp garasjer på tverrenden av huset der hvor terrassen og hekken er. Bygging av garasjer starter fra eksisterende parkeringsplass Innkjøring til parkeringsanlegg slik det er i dag ikke fra Elvegata (sør for planområdet). Lik utforming av garasjene, samme høyde og lavest mulig. Ønskene fra disse naboene er ivaretatt i varierende grad. Garasjer er tenkt satt opp på tverrenden av den aktuelle naboeiendommen, men det er avsatt rom på én meter fra 31 av 66

32 nabogrensa som kan romme en hekk. Alle planlagte garasjer forutsettes bygget ut i samme byggetrinn. Innkjøring blir fra begge sider, og her poengteres det at økt trafikk ved ny innkjøring sør for planområdet vil uansett utløses av ny veg langs elva regulert i områderegulering for Levanger sentrum. Garasjene skal bygges med lik høyde og lavest mulig. Det er klart at planforslaget ikke er heldig for opplevd bokvalitet for tilgrensende naboer til planområdet. Det som i dag er et frodig hagerom kan bli erstattet med parkeringsanlegg. Det kan dermed oppleves ugunstig at garasjene er planlagt nesten helt inntil eiendomsgrensen på opptil flere kanter for to av naboeiendommene. Samtidig kan plasseringen av garasjerekkene oppleves positivt, da de kan fungere som en avskjerming mot mer monotont parkeringsareal. Forslagsstiller framhever at for å bøte på ulempene for naboene, er garasjene foreslått med lav gesims mot naboeiendommene slik at mest mulig lys og luft slipper inn til hagene. Garasjene forutsettes fargesatt slik at de ikke danner lange, ensformige vegger. Kjøreadkomst, trafikk, støy Kjøreadkomst i både øvre og nedre del av parkeringsanlegget synes mest fordelaktig både for rask og enkel adkomst til parkeringsplass, fordeling av trafikkmengden i øvre og nedre del av området, og arealeffektivitet i forhold til vintervedlikehold av området. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Det forutsettes at nærliggende viktig naturtype i Nord-Trøndelag, Levangerlva, sikres i anleggsfasen. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Konklusjon Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. 32 av 66

33 Levanger kommune Sakspapir 2. gangs behandling - Detaljregulering for sentrumsboliger Åsen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen vedtas i medhold av plan- og bygningsloven med følgende tillegg: I reguleringsbestemmelsene, under rekkefølgebestemmelser legges til: - For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i Plan og bygningsloven 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering. o Som retningslinje til ovennevnte bestemmelse tilføyes: Geoteknisk rapport skal oversendes Norges Vassdrags- og Energidirektorat når denne foreligger. Under rekkefølgebestemmelser tredje ledd legges til: - Som trafikksikkerhetsfremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt. Plankart oppdateres med nordpil i tegnforklaringen. Vedlegg: 1 Endelig planbeskrivelse Plankart sentrumsboliger Åsen 3 Reguleringsbestemmelser sentrumsboliger Åsen 4 ROS-analyse sentrumsboliger Åsen 5 Del av ROS-analyse av 66

34 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser: -Fylkesmannen i Nord Trøndelag -Nord-Trøndelag fylkeskommune -Statens vegvesen -NVE -Innherred renovasjon Saksopplysninger: Sammendrag. Hensikten med planarbeidet er å regulere et område på ca. 13,5 daa. til konsentrert boligbebyggelse med sentrumsnær beliggenhet i Åsen. Forventet størrelsesorden i prosjektet er 50 boliger fordelt på leiligheter og kjedede eneboliger hovedsakelig i to etasjer, samt noe terrassert bebyggelse lengst nord i planområdet. Planforslaget er utarbeidet av SB Plan og Prosjekt AS på vegne av grunneier i området. Rådmannen tilrådde i saksfremlegg til 1. gangs behandling i PUK at det skulle legges til en rekkefølgebestemmelse som sier at brukstillatelse for boligene ikke kan gis før hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. Dette forslaget ble avvist i PUK med 7 mot 4 stemmer. Planforslaget ble sendt på høring I forbindelse med høringen kom det inn 5 høringsuttalelser hvor hovedinnholdet er gjengitt og kommentert i avsnittet under. NVE fremmet innsigelse på bakgrunn av utilstrekkelig vurdering av geotekniske forhold. Kommuneadministrasjonen tok innsigelsen til NVE til følge ved å tilføye reguleringsbestemmelse som sikrer at geoteknisk vurdering blir utført av fagkyndig før tiltak kan iverksettes. Innsigelsen regnes dermed som imøtekommet av kommunen. Det ble også med bakgrunn i høringsuttalelser gjort tilføyinger i tegnforklaringen til plankartet. Rådmannen gjenopptar spørsmålet om sikkerhet rundt midlertidig adkomst ved å tilrå at rekkefølgekrav legges til som sier at garasjerekke ikke kan bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt. Dette skal bidra til å skape oversiktlighet i et ellers uoversiktlig kryss hvor myke trafikanter skal ferdes. Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 11/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 8. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat : Landbruksavdelingen: Forutsetningen om høy utnytting er fulgt opp på en god måte. Ingen øvrige merknader. Miljøvernavdelingen: Minner om at Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging fastsatt skal legges til grunn for planleggingen, bl.a. at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. I følge planbeskrivelsen er det satt av plass til 2 sykkelparkeringer pr. leilighet. For å sikre at dette følges opp ved utbygging, bør dette gjøres juridisk bindende ved at det tas inn og synliggjøres i plankart og/eller bestemmelser. Det kan f.eks. gjøres ved at det i bestemmelsen PARKERING P1 P2 (SOSI KODE 2082) tas inn at det skal 34 av 66

35 avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Kommunalavdelingen: Vil på et generelt grunnlag peke på at vurdering av skred- og rasfare i en ROS-analyse skal gjennomføres av personer med geoteknisk kompetanse. Det kan forekomme ustabile masser i områder med marine avsetninger slik det er i det aktuelle planområdet. Vi anbefaler derfor kommunen å vurdere om det for denne planen er hensiktsmessig å ta inn planbestemmelse som sikrer en avklaring av grunnforholdene før byggetillatelse gis. Kommentar Krav til to oppstillingsplasser for sykkel per boenhet er allerede sikret i reguleringsbestemmelsene under overskriften Spesifikke områdebestemmelser. ROSanalysen blir forøvrig oppdatert i tråd med krav til geoteknisk vurdering. 9. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat : Planfaglig uttalelse: Vi anbefaler at det tegnes inn nordpil på kartet. Kulturminnefaglig uttalelse: Vi viser til vår tidligere kulturminnefaglige uttalelse i saken, datert , og har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Kommentar Nordpil tegnes inn på plankartet ved ny revisjon. 10. Statens vegvesen, dat : Statens vegvesen ser at våre innspill tidligere i planprosessen er ivaretatt i planforslaget, og har ingen videre kommentarer til planforslaget. 11. Norges Vassdrags- og Energidirektorat, dat , INNSIGELSE: I henhold til NGUs løsmassekart består mesteparten av planområdet av hav- og fjordavsetninger og strandavsetninger med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunn, mens enkelte deler av planområdet har avsetninger med større mektighet. Det hefter derfor usikkerhet om det kan være lommer av kvikkleire i deler av planområdet. Dette vil kunne ha innvirkning blant annet på utforming av adkomsten til området, vist som o Veg 1, som ligger i randsonen av planområdet i deler av det brattlendte området. NVE vil med bakgrunn i disse forhold sterkt anbefale at det gjennomføres en geoteknisk vurdering før planforslaget vedtas slik at en dokumenterer og vurderer forhold knyttet til sikkerhet mot kvikkleireskred og eventuelt behov for stabiliserende tiltak. NVE vil kreve at det tas inn en planbestemmelse som setter krav til dokumentasjon om geotekniske forhold i forbindelse med planlagt utbygging. Vi ber kommunen vurdere følgende ordlyd: «For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i PBLs 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering.» NVE fremmer innsigelse til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen inntil krav om dokumentasjon av geotekniske forhold er tatt inn i planbestemmelsene. NVE ber om å få tilsendt geoteknisk rapport når denne foreligger. 35 av 66

36 Kommentar NVE s forslag til bestemmelse tas inn i reguleringsbestemmelsene for Sentrumsboliger Åsen. Innsigelsen regnes dermed som imøtekommet av kommunen. 12. Innherred Renovasjon, dat : Antall og plassering av avfallssystemet må vurderes. Adkomst og snumuligheter for renovasjonsbil må vurderes. Kommentar Plassering er vurdert, og går frem av plankartet. Tiltakshaver inngikk dialog med IR tidlig i prosessen med reguleringsarbeidet. I mangel på mer konkret tilbakemelding regnes plasseringen av avfallsanlegget å være akseptert, og det gjøres dermed ingen endringer i forhold til plassering av renovasjonsanlegg etter høringsperioden. Dimensjonering skal følge Innherred Renovasjons retningslinjer for nedgravde avfallscontainere. Endringer etter høring. I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: Plankart. - Nordpil påtegnes. Bestemmelser. - Under rekkefølgebestemmelser tilføyes: «For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i Plan og bygningsloven 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering.» Som retningslinje til ovennevnte bestemmelse tilføyes: Geoteknisk rapport skal oversendes Norges Vassdrags- og Energidirektorat når denne foreligger. - Under rekkefølgesbestemmelser tredje ledd tilføyes: Som trafikksikkerhetsfremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt. ROS-analyse: - Punkt i ROS-analysen om risiko for masseras/- skred, snø, is oppdateres i tråd med NVEs innsigelse og uttalelse fra Fylkesmannens kommunalavdeling. Vurdering: Vurdering av planforslaget i sin helhet fremgår av vurdering i sakspapir for 1. gangs behandling som starter på neste side. Den foreslåtte arealutnyttelsen i planforslaget regnes å være i tråd med anmodninger om høy arealutnytting, og anbefalte antall boenheter per dekar iht. «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag». Byggehøyder og 36 av 66

37 samlet areal til uteopphold fraviker forøvrig fra overordnet kommuneplan, men synes å være forsvart i planforslaget ut fra områdets karakter og beliggenhet. Kommuneadministrasjonen holder fast ved at en midlertidig bruk av planlagt gang- og sykkelvei som biladkomst inntil ny hovedadkomst fra E6 er utbygd ikke vil være en forsvarlig løsning mtp. trafikksikkerhet for myke trafikanter. PUK har imidlertid vedtatt at rådmannens forslag til rekkefølgebestemmelse om at brukstillatelse til boligene ikke kan gis før ny veg fra E6 gjennom Vedulslia er på plass, strykes. Rådmannen vil dermed fremme et nytt forslag til rekkefølgebestemmelse som lyder slik: Som trafikksikkerhetsfremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt. Forsinket utbygging av garasjerekke var opprinnelig et forslag fra tiltakshaver som skulle bidra til å gjøre midlertidig adkomst mer oversiktlig og åpen, og på den måten gjøre det tryggere for myke trafikanter under anleggsperioden. Vår vurdering er at ovennevnte tiltak vil forbedre trafikksikkerheten ved adkomst til planområdet betydelig, uten å medføre vesentlige ulemper for tiltakshaver. Etter høring av planforslaget har det kommet inn totalt fem uttalelser hvorav én var en innsigelse. Innsigelsen er nå fulgt opp og imøtekommet. Vurdering etter høringsuttalelsene medførte at noen endringer blir gjort i planforslaget; rekkefølgekrav om geoteknisk vurdering ble tatt inn i reguleringsbestemmelsene og nordpil ble påtegnet plankartet. ROS-analysen blir oppdatert i tråd med ny rekkefølgebestemmelse, og komplett ROS-analyse vil bli ettersendt kommunen. Vedlagt utsnitt av ROS-analysen viser kun endringen som er blitt tilføyet etter høringsperioden Rådmannen innstiller på at planforslaget vedtas med ovennevnte tilføyinger til reguleringsbestemmelsene. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til endring fra Svein Erik Veie, AP: Følgende strykes: I reguleringsbestemmelsen, under rekkefølgekrav legges til: Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. Saksordfører: Bjørg Boneng, SP Avstemning: Forslag til endring fra Veie vedtatt med 7 mot 4 stemmer. Rådmannens forslag til vedtak med endringer i møtet enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen, mottatt av kommunen , sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen, mottatt av kommunen , sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med følgende endring: 37 av 66

38 I reguleringsbestemmelsen, under rekkefølgekrav legges til: Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Endelig planbeskrivelse Plankart Planbestemmelser ROS-analyse sentrumsboliger Åsen 5 Illustrasjonstegninger sentrumsboliger Åsen, Stiklestad eiendom Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelser (7 stk.) Saksopplysninger: Bakgrunn Det bemerkes at Åsen er ei bygd i vekst, og etterspørselen etter boligtomter og leiligheter er økende. Området som søkes regulert til boligformål kan ses som en naturlig utvidelse av boligfeltet i Hammerøyvegen og vil ligge svært sentrumsnært. Tiltakshaver/grunneier ønsker å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse, med flere ulike bebyggelsestyper. Området har ikke latt seg regulere for utbygging tidligere pga. båndlegging av utbyggingskorridor for framtidig E6-trasé. Båndleggingen er nå opphevet. Planforslaget er utarbeidet av SB Plan og Prosjekt AS på vegne av grunneier i området. Planområdet Planområdet er på ca. 13,5 daa. med adkomst fra kommunal veg, Hammerøyvegen. Området vender hovedsakelig mot vest, med utsikt utover Hammervatnet og sørvestover bygda. Planområdet avgrenses av tidligere østligste del grusbanen 207/58 (nå Levanger kommune), og mot vest av gnr. 207/1 Fossing Søndre, ved Trond Fossing. Mot sør i hovedsak av bebygde boligtomter i Hammerøyvegen, og mot nord av en utmarksbuffer mot dyrkajorda i Reita på gnr. 208/1 (tiltakshaver). Området er i dag flatehogd skogsmark. Planstatus Arealstatus i kommuneplanen er landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Planområdet er ikke detaljregulert tidligere. Det grenser imidlertid direkte til sentrumsreguleringen vedtatt i 2016 som i hovedsak sikrer arealer for offentlige og allmennyttige funksjoner. Det nye planområdet er foreslått som et naturlig utvidelsesareal for sentrumsnære boliger. Årsaken til at dette området ikke er bygd ut tidligere er båndlegging i kommuneplanens arealdel av en mulig E6-trasé. Båndleggingen er nå opphevet gjennom vedtak kommunedelplan for ny E6 Stjørdal Åsen høsten Forhold til KU-forskriften Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning og planprogram. 38 av 66

39 Planforslaget Generelt Området ønskes fra grunneier regulert for en konsentrert boligutbygging, med en kombinasjon av leiligheter og kjedede eneboliger/rekkehus hovedsakelig i to etasjer, samt noe terrassert bebyggelse lengst nord i planområdet. Hovedvekten vil være leilighetstyper egnet for små familier og seniorer. Det er avsatt areal til småbarnslekeplass samt et grøntdrag i tilknytning til turveg mot Hammervatnet. Hovedadkomst til planområdet er tenkt regulert inn på vestsiden, og kan tas i bruk når ny veg fra E6 gjennom Vedulslia står ferdig. Det er foreslått en midlertidig adkomstløsning på østsiden av planområdet gjennom areal avsatt til gang- og sykkelvei. Bebyggelsen Planforslaget omfatter i alt 5 mindre boligarealer innenfor et totalareal på ca. 13,5 daa. Tre av boligarealene (B1 B3) ligger rundt et tun/ lekeområde (L), mens de to siste (B4 B5) ligger som en ytre avgrensing av planområdet. Terrenget er fallende slik at det enkelte delområde vil få god utsikt. Det totale utbyggingspotensialet for området forespeiles å være i størrelsesorden 50 boliger. Målet er å legge til rette for boliger tilpasset terrenget. Dette innebærer litt forskjellige utbyggingsformer på de enkelte delområdene. Hvert delområde skal ha samme hovedform på takløsning, og felles materialbruk og fargesetting eksteriørmessig. Område B1 (Flatt terreng) I området tillates oppført et boligbygg i inntil 4.etasjer. Dvs. 3 boligetasjer og delvis nedgravd parkeringskjeller. Bebyggelsen skal ha flatt tak. (maksimal takvinkel 6 grader). Maksimal gesimshøyde er 10,5 m. Utnyttingsgrad skal være inntil 65% BYA. Område B2 og B3 - (Slakt skrånende terreng) I området tillates oppført et boligbygg i inntil 2. etasjer. Bebyggelsen skal ha flatt tak. (maksimal takvinkel 6 grader). Maksimal gesimshøyde er 7,5 meter. Utnyttingsgrad skal være inntil 70% BYA. OMRÅDE B4 (Skrånende terreng) I området tillates oppført boligbygg i inntil 2 etasjer. Takløsning skal være flatt tak eller pulttak, evt. splittet saltak. For bebyggelse med splittet saltak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For denne type bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8 meter, laveste gesims inntil 7,0 meter. For denne type bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,5 meter. Utnyttingsgrad skal være inntil 60% BYA. OMRÅDE B5 (Sterkt skrånende terreng) I området tillates en terrassert utbygging tilsvarende inntil 4 etasjer. Nærmere plassering av bygninger avklares gjennom fastlegging av utbyggingsform og takløsninger som del av en byggesak og utomhusplanen i denne. Gesimshøyde kan være inntil 8,0 meter, og mønehøyde inntil 9,0 meter målt fra gjennomsnittlig terreng rundt den samlede terrasserte bebyggelsen. Utnyttingsgrad skal være inntil 45 % BYA. Biladkomst og gang-/sykkelveg Utbyggingsområdet har i dag regulert offentlig adkomst inn fra øst, via dagens samleavkjørsel fra E6 for skole, idrettsanlegg, butikk, Grilstad fabrikker og boligene i Hammerøyvegen med flere. Inntil nye kryss på E6 er etablert foreslås en midlertidig adkomst via tidligere innregulert adkomst, ved at man tar i bruk området i planforslaget som er avsatt til gang- og sykkelvei. Ny hovedadkomst fra E6 i Vedulslia tenkes å komme inn til området på vestsiden. Når ny adkomstretning er etablert vil den midlertidige kjøreadkomsten tas i bruk som gang og sykkelveiforbindelse slik planforslaget viser, til skolen, butikken og øvrige sentrumsfunksjoner. Parkering Det er lagt opp til både frittstående garasjeanlegg, parkeringsplass, og parkeringskjeller under boligbygg i delområde B1 i forslaget. Parkeringsdekning er redusert fra 1,5 pr. leilighet i kommuneplanen til 1,2 i det aktuelle planforslaget. Det skal avsettes min. 1 plass pr. delområde bolig for bruk av bevegelseshemmede. Det er videre satt av plass til 2 sykkelparkeringer pr. 39 av 66

40 leilighet. Parkeringsdekningen er redusert ut fra en vurdering av området og dets lokalisering, nært opp til kollektivtilbud og Åsen stasjon. Lek, uteopphold,grønnstruktur Det skal som et minimum for planområdet samlet være 50 kvm. uteareal egnet for lek og opphold pr. bolig. Uteoppholdsareal dekkes av balkong, evt. takterrasse, felles lekeplass, uteareal i felles gårdsrom, eller på egen tomt. Det er lagt opp til to områder med felles uteoppholdsareal i planskissen, en lekeplass og et grøntdrag. Lekeplassen skal utfylles med noe fast dekke, og et par typer lekeapparater. Benker skal plasseres ved lekeplass og evt. ved grøntdrag. I tillegg er det lagt til i områdebestemmelsene for delområde B5 at det skal avsettes et areal for grøntareal/akebakke tilpasset utbyggingen, lengst øst i delområdet. Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles utearealer for boligene. For delområdene hvor terrenget er flatest, B1 B4, skal minimum 50 % av boenhetene utformes som tilgjengelige boenheter. Det skal avsettes min. 1 plass pr. delområde bolig for bruk av bevegelseshemmede. Støy Utbyggingsområdet er plassert utenfor gul støysone rundt E6 i henhold til Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS er gjennomført av SB Plan og Prosjekt AS. Analysen er gjennomført med utarbeidet sjekkliste basert på rundskriv fra DSB og er basert på foreliggende planforslag. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i relevante kravdokumenter. Ingen forhold i planforslaget faller ut fra sannsynlighet/konsekvens -vektingen i rød kategori. De forhold som faller i gul kategori hvor tiltak skal vurderes i forhold til nytte er alle tiltak knyttet til trafikksikkerhet under opparbeidingen av feltet og ved senere trafikkavvikling i samme. Tiltak for kontinuerlig vurdering vil være evt. trafikkseparering i anleggsperioden og sikring av frisiktsoner og god skilting i senere fase. Kulturminner Det ble ikke registrert kulturminner ved arkeologisk befaring gjort den Tiltakshaver vil videreformidle til den som skal stå for opparbeidingen av området plikten til å stoppe arbeidet og varsle kulturminnemyndigheten, jfr. Kulturminnelovens 8.2, hvis det under arbeidet oppdages kulturminner som ikke er kjent. Biologisk mangfold Reguleringsområdet og tilstøtende områder er sjekket ut i henhold til kravet om kunnskapsgrunnlag i Naturmangfoldloven. I Naturbasen og Artskart er det er ikke registrert spesielle naturverdier innenfor planområdet. Nærmeste registrering er Fossingelva som renner fra Hoklingen og ut i Hammervatnet der det er registrert ferskvannsmusling. Det vil ikke være utslipp til Fossingelva, og den vil derfor ikke bli berørt. Det er i forhåndsuttalelsene påpekt en risiko for spredning av fremmede plantearter gjennom evt. uttransport av løsmasser fra planområdet. Det vil være et masseunderskudd i feltet pga. oppfyllingsbehov i området VA (pumpestasjon) og tilliggende landbruksavkjørsel. Uttransport vil derfor ikke være nødvendig, og spredningsrisiko vil dermed være liten. Utførende entreprenør gjøres uansett oppmerksom på forholdet. 40 av 66

41 Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon Den sørlige delen av planområdet ligger naturlig til for selvfalltilkobling til eksisterende ledningsnett i enden av Hammerøyvegen. Nordlig del av området må av kloakkeres via en pumpestasjon som vil bli plassert lengst nordvest i planområdet (VA). Det kommunale ledningsnettet i Hammerøyvegen ble utskiftet og oppgradert for få år siden, og har ifølge Levanger kommune ved vann og avløp tilstrekkelig kapasitet for en feltutvidelse. På området skal etableres renovasjonsløsning med lukkede nedgravde containere. Det skal etableres trafo på området for strømforsyningen i planområdet. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunalteknikk i Levanger er under forhandling. Planprosess Medvirkning Det ble avholdt oppstartmøte mellom Innherred samkommune, grunneier Brynjar Aarnseth og konsulent SB Plan og Prosjekt AS den Planarbeidet ble meldt igangsatt i lokalavisa Frostingen den og informasjon om oppstart av planarbeidet ble samtidig lagt ut på samkommunen sin hjemmesider. Statlige instanser, andre berørte, samt tilgrensede naboer ble tilskrevet med brev den med 4 ukers frist for evt. forhåndsuttalelser. Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune (2 stk.), Statens vegvesen, NVE og NTE Nett er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det samme gjelder innspill fra beboere i Hammerøyvegen som har ytret ønske om endret adkomst dersom tiltaket skal iverksettes. Dette innspillet ble besvart i tiltakshavers kommentar til Statens vegvesens uttalelse som står oppsummert i planbeskrivelsen. I kommunen ble planforslaget forelagt kommunalteknikk Levanger, barne- og ungdomsrepresentant og landbruksavdelingen. Forslagsstiller har vært i kontakt med Enhet kommunalteknikk i Levanger og inngått forhandlinger om en utbyggingsavtale. Barne- og ungdomsrepresentanten har gitt tilbakemelding om at minste uteoppholdsareal bør være i tråd med overordna plan, dvs. minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteoppholdsareal per boligenhet. Vurdering: Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering Kommuneplanen viser at planområdet dekkes av LNF-formål. Boligbebyggelse regnes ikke som LNF-formål, og planforslaget er dermed i strid med overordna plan. Planområdet ligger imidlertid helt inntil sentrumsplan for Åsen, datert , og kan ses som en naturlig utvidelse av Åsen sentrum. Dette er gjort tydelig ved at det er lagt opp til konsentrert, sentrumspreget boligbebyggelse. God tilgang til skole og andre nødvendige servicefunksjoner taler for at det er gunstig med konsentrert boligbebyggelse her. Tilgrensende areal i sør, Hammeøyvegen, er også avsatt til boligformål, og er delvis utbygd i dag. Med ny sentrumsplan for Åsen er det lagt opp til trafikkseparering som sikrer tryggere ferdsel for fotgjengere og syklister til nødvendige servicefunksjoner. Det vil dermed på sikt bli god separering mellom biladkomst på vestsiden av planområdet og sammenhengende gang- og sykkelvei fra østsiden av planområdet fram til skole, lekegrunn og servicefunksjoner. Grad av utnytting Regionale planmyndigheter har påpekt i forhåndsuttalelser at det bør legges opp til høy utnyttingsgrad, noe det også er tatt høyde for i planforslaget. Grad av utnytting er satt til å være veldig høyt i samtlige delområder i planområdet gjennom fastsatte øvre grenser for %-BYA. For delområde B1, B2/B3, B4 og B5 er det oppgitt %-BYA på henholdsvis 65 %, 70 %, 60 % og 45 %. I B5 er maks %-BYA lavere da terrenget er svært bratt her. 41 av 66

42 Det legges også opp til mange boenheter, anslagsvis 50. Dette tilsier 3,7 boliger per dekar, og det i ulendt terreng. Dette svarer godt til «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag» (2013), der det for eneboliger er anbefalt 1-1,5 boenheter per dekar, for rekkehus/leiligheter 2-3,5 boenheter per dekar, og for blokkbebyggelse med 3-4 etasjer 6-12 boenheter per dekar. Byggehøyder Byggehøydene i de ulike delområdene er satt til å være noe høyere enn rammene som er gitt i kommuneplanen. Her er det altså snakk om avvik fra overordna føringer. Kommuneplanens arealdel fastslår at boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter, og maksimal mønehøyde på 9,5 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Det er riktignok oppmuntret til høy utnyttingsgrad i planområdet da forslaget ikke er i tråd med overordna plan, slik at byggehøydene med bakgrunn i dette er forsvart. I tilgrensende boligfelt, Hammerøyvegen, regulert gjennom sentrumsplan for Åsen, er det fastsatt at det tillates gesimshøyde inntil 3,5 meter for bolighus med én etasje, og 6,0 meter for bolighus med 2 etasjer. De foreslåtte høydene på bebyggelsen i planforslag for Åsen sentrumsboliger kan oppleves som fremmed for beboerne i Hammerøyvegen. Dette er til en viss grad tatt hensyn til i planforslaget ved at det er sikret rom mellom de tilgrensende boligområdene ved at adkomstvei i planområdet blir liggende imellom. Byggehøydene anses ikke å begrense solforholdene i Hammerøyvegen da Hammerøyvegen ligger sør for planområdet. Den høyeste bebyggelsen er foreslått i delområde B1, hvor det skal være leilighetsbygg i tre etasjer i tillegg til delvis nedgravd parkeringskjeller. Dette området er nok best egnet til slik bebyggelse da terrenget er på sitt flateste her. Det er foreslått en gesimshøyde på inntil 10,5 meter, som er ganske høyt i forhold til nærliggende eksisterende boligbebyggelse i Hammerøyvegen, og i forhold til bestemmelsene i kommuneplanen. I tilstøtende sentrumsreguleringsplan, som i området ved planområdet ennå ikke er utbygd, er det fastsatt byggehøyder inntil 9,0 meter for industri- og tjenesteytingsarealer. Leilighetene i delområde B1 vil dermed til en viss grad møte høydene i tilstøtende reguleringsplan i øst. Den høye bebyggelsen her kan bidra til å avskjerme planområdet fra en framtidig utvidelse av industriområdet i tilknytning til Grilstad. Byggehøydene som er angitt i delområdene B2-B4 avviker også fra overordnet kommuneplan, men i noe mindre grad. I B2-B3 er det foreslått gesimshøyde på 7,5 meter, og det skal være flate tak. Kommunen vurderer at de ekstra avvikende 1,5 meterne kan sees å være nødvendig for å oppnå høy arealutnytting. Samtidig gir dette litt rom å gå på når man skal tilpasse leilighetsbygg i skrått terreng. For delområde B4 avviker gesimshøyden fra overordnet kommuneplan i samme grad som i delområdene B2-B3. I B4 hvor det er tenkt kjedete boliger eller rekkehus, er det lagt opp til at det kan være ulike takutforminger på husene. Det er dermed fastsatt ulike høydebestemmelser for ulike typer tak. Disse høydene svarer til høydene i vedtatte reguleringsplaner for boligbebyggelse det er naturlig å sammenligne med, blant annet Kjønstadmarka boligfelt 2 i Levanger og Lundentunet i Åsen sentrum. Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. Planforslaget legger opp til en høy utnyttingsgrad i boligområdet, med flere leilighetsbygg, noe rekke- eller kjedete hus, og terrassert boligbebyggelse i det bratteste terrenget. Bebyggelsen blir moderne og vil trolig bidra til mer bypreg i bygda Åsen. Det er foreslått i reguleringsbestemmelsene at hvert delområde «skal ha samme hovedform på takløsning, og felles materialbruk og fargesetting eksteriørmessig». Det skal legges opp til forholdsvis lik utforming på bebyggelsen, men med ulik type boligbebyggelse mellom delområdene. Dette kan bidra til å bryte opp en uniform struktur. Uteoppholdsareal Totalt er 1040 m 2 avsatt til uteoppholdsareal i planforslaget, hvorav 680 m 2 er avsatt til lekeplass. Det resterende området er et grøntdrag i skrånende terreng som knytter 42 av 66

43 boligbebyggelse i sentrum av planområdet til veg i nordvestre del av området. I planbestemmelsen til forslaget er det lagt opp til at det skal være minimum 50 m 2 uteareal egnet til lek og opphold per bolig som dekkes av balkong/terrasse, felles uteareal/lekeplass, eller på egen tomt. Det forventes ca. 50 boliger i planområdet ut fra planbeskrivelsen, noe som tilsier at det skal være 2500 m 2 uteoppholdsareal samlet i planområdet. Et resterende areal på 1460 m 2 må dermed dekkes av uteareal egnet til lek og opphold på egen tomt eller som fellesarealer som blir stående ubebygd i framtidig utomhus situasjonsplan for delområdene. Ovennevnte bestemmelse fraviker fra kommuneplanens arealdel da denne spesifikt fastslår at 50 m 2 uteoppholdsareal per boligenhet skal dekkes av felles eller offentlige arealer. I planforslaget er denne omformulert slik at uteoppholdsareal også kan dekkes av uteareal på egen tomt. Planforslaget oppfyller imidlertid kravene i kommuneplanen til minimumsavstand til ballfelt på minimum 1,5 dekar, og områdelekeplass på minimum 1,5 dekar dersom lekeplass i tilknytning til skolen medregnes. Det kuperte terrenget i den nordlige delen av planområdet vil gjøre at det naturlig kan bli åpnet for en del grønne lommer innimellom bebyggelsen. Det er også fastsatt i reguleringsbestemmelsene at det skal legges til rette for et grøntareal/akebakke i østre del av boligfelt B5. Forslagsstiller viser til at grunneier stiller tur- og friområder på hans tomt til disposisjon. Lekeplassen er plassert fint i sentrum av boligområdet bort fra trafikkert veg. Kommunen forutsetter at det settes opp tilstrekkelig skjerming mellom småbarnslekeplass og tilstøtende parkering. Universell utforming og tilgjengelig boenhet I kommuneplanen er det fast satt at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for reguleringsplaner. Dette er vurdert ivaretatt i planforslaget ved at det er avsatt tilstrekkelig antall parkeringsplasser for bevegelseshemmede, og tilstrekkelig antall tilgjengelige boenheter. I tillegg er det bestemt at uteoppholdsareal skal ha noe fast dekke for å sikre framkommelighet for barnevogn, rullestol etc. Kjøreadkomst, trafikk Adkomst gjennom Vedulslia vil være en hensiktsmessig adkomst i forhold til trafikkseparering i Åsen sentrum, og er den foretrukne løsningen for alle berørte parter. Denne adkomstveien inn til planområdet er ikke bygd ennå, men er ferdig regulert gjennom detaljregulering for Åsen sentrum. Det er foreslått en midlertidig adkomst ved at areal avsatt til gang- og sykkelvei i planområdet tas i bruk inntil ny adkomst gjennom Vedulslia er på plass. Forslagsstiller argumenterer med at trafikksikkerheten i denne perioden kan styrkes ved å legge inn i rekkefølgebestemmelsene at garasjebygg helt sørøst i planområdet ikke kan bygges før ny hovedadkomst til boligområdet er på plass. Dette vil gi bedre sikt for alle trafikanter. Rådmannen er imidlertid skeptisk til denne løsningen da trafikksikkerheten synes å ikke være tilstrekkelig ivaretatt. Dette med tanke på at denne veien er tenkt regulert bort i ny sentrumsplan for Åsen nettopp for å sikre god trafikkseparering mellom biltrafikk og myke trafikanter. I dette området er både skole, midlertidig barnehage og idrettsanlegg slik som fotballbane, og det ferdes dermed mange barn og unge i området. Økt trafikkbelastning, også med tanke på anleggstrafikk i utbyggingsfasen til boligområdet, er ikke ønskelig. Behovet for en midlertidig løsning synes heller ikke å være stor da tiltaket allerede er meldt inn på investeringsbudsjettet for kommunalteknikk Levanger. Forbedret påkobling til E6 og ny adkomst gjennom Vedulslia er ferdig regulert, og det er startet prosjektering/anbudsutarbeidelse, slik at det ligger til rette for at ny adkomst til boligområdet kan stå ferdig sommer/høst Altså vil ikke avslag på bruk av gang- og sykkelveg som midlertidig adkomst til boligområdet utsette tiltaket i særlig grad. Rådmannen innstiller på at boligområdet ikke kan tas i bruk før ny kjøreadkomst gjennom 43 av 66

44 Vedulslia er etablert. Ny adkomst fra E6 gjennom Vedulslia vil forøvrig få funksjon både som adkomst til det nye utbyggingsområdet og jordbruksadkomst for GBNR 207/1 og 208/1. Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse Gang- og sykkelveg er tenkt helt sørøst i området. Med ny hovedadkomst for biltrafikk gjennom Vedulslia vil gjeldende adkomst fra E6 bli mindre trafikkert og tryggere å bruke for fotgjengere og syklister. Dette vil sikre trygg framkomst for disse transportgruppene til sentrumsfunksjoner som skole, butikk, transportknutepunkt osv. Parkering I kommuneplanen er det fastsatt at det skal være 1,5 parkeringsplasser per boligenhet for rekkehus/boliger med 3 eller flere enheter. I planforslaget er det bestemt at det skal være 1,2 plasser per bolig. 1 p-plass per delområde skal avsettes til bevegelseshemmede, og det skal avsettes 2 oppstillingsplasser for sykkel per bolig. Med bakgrunn i at det skal legges til rette for bruk av gang og sykkel som transportform, anser kommunen at det kan være rimelig å fravike fra kommuneplanen når det gjelder antall p-plasser avsatt per bolig. Dette støttes opp av at boligområdet er sentrumsnært og lett tilgjengelig i forhold til nødvendige servicefunksjoner og transportknutepunkt, som Åsen stasjon. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Konklusjon Den foreslåtte arealutnyttelsen regnes å være i tråd med anmodninger om høy arealutnytting, og anbefalte antall boenheter per dekar iht. «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag». Byggehøyder og samlet areal til uteopphold fraviker forøvrig fra overordnet kommuneplan, men synes å være forsvart ut fra planforslaget. En midlertidig bruk av gang- og sykkelvei som biladkomst inntil ny hovedadkomst gjennom Vedulslia er utbygd derimot, anses ikke å være et forsvarlig tiltak. Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn forutsatt at følgende rekkefølgekrav legges til i reguleringsbestemmelsene: Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. 44 av 66

45 Levanger kommune Sakspapir Behandling av klage - Detaljregulering Levanger brygge 1 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no Arkivref: 2015/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Klage datert fra Styreleder ved Borettslaget Sagas hall, på detaljregulering for Levanger brygge, tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel/bakgrunn for saken: Ingen Vedlegg: 1 Uttalelse fra Sagas Hall Borettslag klage vedrørende Fidestomta B.nr 315 g.nr Uttalelse vedrørende Levanger Brygge Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Vedtatt reguleringsplan Levanger brygge Innspill til områdeplan Sagas hall Saksopplysninger: Styreleder, Jørgen Aune, har på vegne av Borettslaget Sagas hall fremmet en klage på vedtak av detaljregulering for Levanger brygge 1. Reguleringsplanen ble vedtatt av Levanger kommunestyre den sak PS 10/17. Planvedtaket ble kunngjort i avisa Innherred den og sendt ut til berørte parter samme dag. Frist for klage var på tre uker fra kunngjøringen eller ved mottakelse av brev om vedtaket. Klagen er datert og vurderes med det som mottatt innen klagefristen. Det vises for øvrig til klagers uttalelse til høring/offentlig ettersyn datert Klagebrevet går primært på byggehøyden i den nye detaljreguleringen, hvor det åpnes for at deler av bygget kan etableres med inntil kote +21,45-5 etasjer inkludert høy næringsetasje. Dvs. 5 meter over hva som opprinnelig er tillatt gjennom gjeldende områdeplan samt hva som er etablert praksis med nylig oppført bebyggelse i området jf. Sjøgata 33 C, Sjøgata 33 Lensmannsgården samt Kirkegata 73. Klager viser også til fylkeskommunens uttalelse som er kritisk til byggehøyden, samt vurdering fra Norconsult som peker på at etasjeantall må vurderes og grunngis i forhold til 45 av 66

46 omkringliggende bebyggelse. Norconsult er imidlertid ikke part i saken, men er engasjert i forbindelse med arbeidet for å revidere den nye områdeplanen for Levanger havn. Klager peker på at disse forholdene ikke er godt nok ivaretatt og viser til at utsikten til Levangersundet og Trondheimsfjorden vil reduseres vesentlig, noe som vil ha konsekvenser for både bokvaliteten så vel som prisverdien på den eksisterende bebyggelsen i Kirkegata 73. Se vedlagte klage for utfyllende informasjon. Den bakenforliggende bebyggelsen grenser ikke direkte til planområdet som nå er detaljregulert, men konsekvensene i form av tapt utsikt vurderes likevel i den retning at de er part i saken. Andre saksopplysninger: Borettslaget Sagas hall uttrykte også sin bekymring til byggehøydene den gang områdereguleringen ble vedtatt. Gjeldende områdeplan for Levanger havn ble egengodkjent av kommunestyret den Kirkegata 73 ble tildelt ferdigattest Vurdering: Byggehøyde har vært tema i tidligere saker som har angått Levanger havn og det er generelt et stort fokus på at man søker å bevare utsikten ut mot Levangersundet og Trondheimsfjorden. Kommunen har forståelse for at det kan oppleves som dramatisk at man nå bygger ut området og reduserer utsikten til beboerne i Kirkegata 73 i såpass stor grad, tatt i betraktning at Levanger havn i dag består av lavtliggende næringsbygg på henholdsvis 1-2 etasjer - fordelt med store parkeringsflater som genererer mye luft mellom bebyggelsen. Det hører også med at Kirkegata 73 ble oppført for ca. 7 år siden, slik at dagens beboere naturligvis har tilpasset seg de gode utsiktsforholdene som nå er i ferd med å bli redusert. Gjeldende områdeplan har på sin side lagt opp til lavblokkbebyggelse på inntil 4 etasjer, fordelt på enkeltstående kvartal på både indre og ytre havn. Kirkegata 73 er det første bygget som ble etablert i området og står i dag med 4 etasjer. Sjøgata 33 Lensmannsgården har tilsvarende høyde, mens sjøgata 33 C har 3 etasjer med tilbaketrukket fjerde etasje. Levanger brygge vil derimot ha varierende høyde fra 3 5 etasjer, med opptrapping fra Levangersundet samt en fasade mot Kirkegata 73 på henholdsvis 4 og 5 etasjer inkludert sikteakser i høyden. Man begynner allerede nå å se konturene av den nye bydelen, gjennom disse prosjektene. Som en umiddelbar konsekvens av en slik fortetting vil man kunne oppleve tettere bebyggelse som naturligvis også vil medføre større høyder og tapt utsikt for noen sammenlignet med området slik det fremstår i dag. Kommunen har vurdert hensynet til utsikt som allerede tilsidesatt gjennom gjeldende områdeplan, hvor det legges opp til to nye kvartal på inntil 4 etasjer mellom Levangersundet og Kirkegata 73. Konsekvensene av at man nå øker til 5 etasjer på deler av bygget vurderes ikke å sette hensynet til utsikt til side i vesentlig større grad enn om man etablerer bygget i 4 etasjer. Eksisterende bebyggelses tap av utsikt vil høre naturlig med som en konsekvens av en slik økt fortetting. 46 av 66

47 Med bakgrunn i ovenfor nevnte og det faktum at det ikke er kommet inn nye momenter som setter saken i nytt lys sammenlignet med det som allerede er vurdert ved tidligere anledning, konkluderer kommunen med at klagen ikke tas til følge. 47 av 66

48 Levanger kommune Sakspapir Utbyggingsavtale Levanger brygge 1 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Vedlagte utbyggingsavtale vedrørende «Levanger brygge 1» inngås i medhold av planog bygningslovens Vedlegg: 1 Høring Utbyggingsavtale Fides Eiendom Levanger AS(Forrbo-TOBB) - Levanger kommune Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Detaljregulering Levanger brygge 1 Saksopplysninger: Vedlagte utbyggingsavtale er framforhandlet mellom Fides Eiendom Levanger AS og Levanger kommune. Avtalen avklarer gjennomføring av utbyggingstiltak som er forutsatt i detaljregulering for Levanger brygge 1. Framforhandlet utbyggingsavtale ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn Det er ikke mottatt høringsuttalelser i saken. Det er foretatt endringer i dokumentet som ble lagt frem til høring. Vedleggene som er nevnt i avtalens kap. 16 er nå lagt inn i dokumentet. I sak 53/06 fattet Levanger kommunestyre vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og de muligheter og begrensninger som følger av det. I dagens plan- og bygningslov, som trådte i kraft fra 2008, er det kapittel 17 som omhandler utbyggingsavtaler. Det er forholdsvis små endringer i forhold til de gamle bestemmelsene. Kommuneplanens arealdel, vedtatt , hjemler også bruk av utbyggingsavtaler i bestemmelsenes 1.2. Overnevnte vedtak og bestemmelser er lagt til grunn for å opprette vedlagte utbyggingsavtale. 48 av 66

49 Vurdering: Innholdet i utbyggingsavtalen er vurdert å ligge innenfor rammene i plan- og bygningslovens kapittel 17 og bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 11-9 nr. 2. Avtalen er også vurdert å ligge innenfor rammene i detaljregulering for Levanger brygge 1, og følger opp intensjonene i den aktuelle planen. Omfang og innhold i utbyggingsavtalen sikrer en rasjonell og forsvarlig utbygging av planområdet med nødvendig infrastruktur. Rådmannen tilrår at det innstilles på at foreliggende utbyggingsavtale godkjennes. 49 av 66

50 Levanger kommune Sakspapir Sluttbehandling av mindre reguleringsendring for Sagtun L Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet av 66 Arkivref: 2017/200 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens innstilling: Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Sagtun L avvises. Vedlegg: 1 L Sagtun, søknad om mindre endring av reguleringsplan 2 Reguleringsbestemmelser Sagtun rev Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring for Sagtun - Høring 4 Høringsuttalelse fra Fylkemsnannen til mindre reguleringsendring for Sagtun 1719/232/12 Saksopplysninger: Sammendrag. Sagtun og Elvesand hytteforening har anmodet i brev datert om endring av reguleringsbestemmelse for tomteutnyttelse i reguleringsplan for Sagtun L Samlet BYA for fritidsbebyggelse ble ønsket økt til 120 m 2 per hyttetomt, tilpasset omkringliggende planer. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Sagtun L tillater oppføring av hytter inntil 100 m 2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 20 m 2. Saken blir behandlet som en mindre endring, og ble sendt ut på begrenset høring til berørte parter i fire uker. Høring. Planforslaget er sendt på høring i samsvar med sak nr. 183/17, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn to høringsuttalelser: 1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, : Vi har ingen merknader til foreslått endring av reguleringsbestemmelsene. 2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, (utdrag): Miljøvernavdelingen vil sterkt fraråde en reguleringsendring som her omsøkt. Miljøvernavdelingen er av den oppfatning at den omsøkte endringen vil kunne medføre et økt

51 press på arealutnyttingen. En åpning for å bygge større bygningskropper i en enhet, vil kunne gjøre det vanskeligere å tilpasse terrenget, og vil slik sett kunne medføre behov for mer sprengning osv. Videre er det en viss sannsynlighet for at dette i neste omgang vil medføre flere dispensasjoner for å få sette opp uthus/anneks. Erfaringsmessig vil slike dispensasjoner kunne være vanskelig å gå i mot, da de gjelder inngrep på allerede utbygd areal, kanskje også lagt slik at de kommer nærmere en evt. strandsone enn den allerede oppførte fritidsboligen. Kommunen viser til at det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Dette gjelder bl.a. detaljregulering for Sagtun vedtatt , og detaljregulering for Lo sør, vedtatt Hyttefeltene Sagtun og Lo sør ligger mindre enn én kilometer unna det omsøkte planområdet. De prinsipielle sidene ved en slik endring er så vidt vi kan se ikke drøftet i saksframleggene for disse sakene fra kommunen. l reguleringsplanen for Lo sør er det framført følgende begrunnelse for at bestemmelsen om utnyttingsgrad ble endret i siste i planprosessen: «3.1-4 er endret ved at samlet bruksareal økes fra 100 til 120 m2 som en følge av at parkering iht. TEK skal regnes med i grad av utnytting». Miljøvernavdelingen vil beklage at vi ikke har vært observant og bevisst nok til å oppfatte de prinsipielle sidene ved disse endringene i nevnte planer. Vi kan likevel ikke se at det er tilstrekkelig grunnlag for uten videre å akseptere tilsvarende endringer i flere planområder. Videre vil vi bemerke at forholdene i den nyere reguleringsplan for L som planområdet er tenkt tilpasset til, ikke er helt sammenlignbare med omsøkte planområde. l følge kart vist i kommunens saksframlegg er dette et område som ligger bak eksisterende fritidsboliger i forhold til strandsonen, og delvis utenfor 100-metersbeltet langs sjø. Omsøkte planområde har et betydelig antall fritidsboliger, der så å si alle ligger innenfor 100- metersbeltet, flere svært nær strandkanten. Åsenfjorden er et område i Levanger med mange fritidsboliger og stort utbyggingspress på utmarksområdene, spesielt i strandsona. Mange eldre reguleringsplaner, bl.a. Sagtun 1983 som her omsøkt, har åpnet for en betydelig utbygging av fritidsboliger i strandsona. En generell trend for større fritidsboliger i Åsenfjorden generelt, inkludert det omsøkte området, vil etter vår vurdering være svært uheldig. Større bygningskropper vil som nevnt kunne medføre større inngrep i terrenget, og vil redusere grad av uberørthet. Vi er av den oppfatning at det vil kunne bidra til å gjøre naturen i området mindre tilgjengelig for allmenn ferdsel, ikke minst i strandsonen. I tillegg vil det kunne ha betydning for Iandskapet og for biologisk mangfold. En vurdering av en slik endring bør derfor tas i en helhetlig sammenheng i forbindelse med revidering av overordnet plan (kommuneplanens arealdel). Kommuneadministrasjonens kommentar: Fylkesmannen har i uttalelse til forslag til mindre endring både i Sagtun hyttefelt og Tinbuen friområde (hvor det for tiden pågår en tilsvarende planprosess), kommet med momenter og opplysninger som er av viktig betydning i saken. Åsenfjorden er et område som allerede er under stort utbyggingspress. Selv små endringer i tillatt tomteutnyttelse antas å legge betydelig press på områdets natur- og friluftsverdier fordi man må regne med at man åpner opp for en ny norm med større hytter i området generelt. Det er et viktig poeng at Sagtun L er et stort hyttefelt med hovedvekten av hyttene innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Kommunens planavdeling tar miljøvernavdelingens uttalelse til etterretning, og vil i likhet med Fylkesmannen fraråde mindre endring av reguleringsbestemmelsene i forhold til økt tillatt tomteutnyttelse. Vurdering: Følgende punkter har tidligere vært vurdert i forbindelse med omsøkt mindre endring av tillatt 51 av 66

52 tomteutnyttelse: 1. En endring slik foreslått vil ikke være i tråd med overordna kommuneplan. o Kommuneplanen tillater at samlet fritidsbebyggelse kan utgjøre inntil 120 m 2 BYA, hvorav hytte maks. kan utgjøre 90 m 2 BYA. Uthus/anneks kan maks. utgjøre 30 m 2 BYA. 2. En endring slik foreslått vil gi presedens for videre utvikling i Åsenfjord. 3. En endring slik foreslått vil samsvare med enkelte andre reguleringsplaner for hytteområder i Levanger og Verdal. Planområdet for Sagtun er, slik Fylkesmannen påpeker, et gammelt hyttefelt (reguleringsplan vedtatt i 1983) hvor det ble tillatt å sette opp flere hytter innenfor strandsonen. Dette står i kontrast til dagens forvaltningspraksis der bevaring av strandsonen står mye sterkere. Av hensynet til bevaring av 100-metersbeltet langs sjø kan det være rimelig å ikke følge øvre grense for tomteutnyttelse (BYA) i kommuneplanen på 120 m 2, men heller legge seg på et litt lavere nivå for Sagtun hyttefelt slik bestemmelsen for Sagtun L sier i dag = maks. 100 m 2. Fylkesmannen legger ettertrykkelig vekt på at Åsenfjord allerede er underlagt stort utbyggingspress. Fylkesmannen beklager samtidig at de ikke har vært oppmerksomme nok i forbindelse med behandling av tilsvarende mindre endringer i planområder i nærheten av Sagtun, og at det er uheldig at det er åpnet for å bygge hytter inntil 120 m 2 i disse reguleringsplanene. De mener imidlertid at dette ikke bør innebære at man skal akseptere tilsvarende endringer i flere planområder. Som planfaglig avdeling i kommunen skal det svært gode argumenter til for å gå imot en regional myndighet som sterkt fraråder et planforslag eller endringsforslag. Fylkesmannens argumenter veier i dette tilfellet tungt, både med tanke på landskapsverdier, biologisk mangfold og tilrettelegging for allmenn ferdsel. Planavdelingen vurderer det slik at de samlede negative konsekvensene av en mindre endring slik foreslått vil være større enn de positive virkningene av forslaget. Dersom vi skal åpne for en ny norm for hyttestørrelse i Åsenfjord eller Innherred samkommune generelt, bør dette tas opp i en ny revisjon av kommuneplanen. Konklusjon Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Sagtun L avvises. Dette på bakgrunn av at det ikke er ønskelig med en ny norm som støtter oppføring av større hytter i Åsenfjord. Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling. Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og byggesakssjefen - delegert sak /17 Plan- og byggesakssjefens vedtak Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Sagtun L , fremsatt i forespørsel mottatt av kommunen den 9. januar 2017, sendes ut på høring. Endringene omfatter justering av maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) for samlet fritidsbebyggelse fra 100 m 2 til 120 m 2 per tomt, hvorav areal til uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m 2. Endringen skal gå fram av reguleringsbestemmelsens 2 fjerde og femte punktum. Vedtaket fattes med hjemmel i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling og av 66

53 Vedlegg: 1 L Sagtun, mindre endring reguleringsplan (søknadsbrev) 2 Reguleringsbestemmelser Sagtun rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Lenke til gjeldende reguleringsplan - «Sagtun»: Saksopplysninger: Bakgrunn Sagtun og Elvesand hytteforening har anmodet om endring av reguleringsbestemmelse for tomteutnyttelse i reguleringsplan for Sagtun L Søknad om endring ble mottatt av kommunen , og saken blir behandlet som et mindre endringsforslag. Anmodningen går ut på å tilpasse planbestemmelsene til tilgrensende detaljregulering for Sagtun L , ved å åpne for at man kan sette opp noe større hytter. Her anmodes det om at bestemmelsen endres ved at samlet bebygd areal (BYA) for fritidsbebyggelse (hytte og evt. anneks/uthus) tillates inntil 120 m 2, hvorav areal til anneks/uthus maksimalt kan utgjøre 30 m 2. Planområdet Området for gjeldende plans utstrekning ligger på nordvestsiden av Høgberga ved Hoplafjorden i Åsenfjord, se figur 1. Området er i stor grad bebygd, og bruken i dag er hovedsakelig fritidsbebyggelse. Planstatus Gjeldende plan i området er en eldre reguleringsplan for Sagtun, vedtatt Hovedformål i planen er fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene for denne planen har allerede i to omganger blitt revidert med mindre vesentlig endringer, først i 2007, da 2 - øvre grense for BYA ble økt til 100 m 2, 3 - tillatt byggehøyde ble økt til 5,5 meter ved møne, 4 om takutforming ble endret, og 6 ble tatt ut. Mindre endring ble også vedtatt i 2008, da 2 ble endret mht. naust. Forslaget om mindre endring er vurdert av kommunen til å ikke utløse krav om konsekvensutredning. Forslag til mindre endring Generelt Bestemmelsene om tomteutnyttelse ønskes tilpasset bestemmelser for detaljregulering for Sagtun L , vedtatt i 2005, sist revidert med nye bestemmelser i Dette innebærer at tillatt tomteutnyttelse for fritidsbebyggelse ønskes økt fra 100 m 2 BYA til 120 m 2 BYA. Av dette arealet skal uthus/anneks maksimalt kunne utgjøre 30 m 2. Tilgrensende reguleringsplaner Tre reguleringsplaner perforerer reguleringsplan for Sagtun av 1983, se figur 1. Én av disse, L har bestemmelser om tomteutnyttelse slik det som er foreslått i den aktuelle reguleringsplanen for Sagtun av De to andre er reguleringsplaner av 2002 og 2014 hvor samlet BYA for fritidsbebyggelse er satt til å være inntil 100 m 2. Planområdet grenser for øvrig til eldre reguleringsplan for Elvsanden i nord, og detaljregulering for Tinbuen i sør, og kommuneplanens arealdel i øst. 53 av 66

54 Figur 1. Kartutsnitt som viser eldre reguleringsplan for Sagtun L som er aktuell for mindre endring, merket med rød linje. Nyere reguleringsplan for L som planområdet er tenkt tilpasset til, er merket med blå linje. Den eldre reguleringsplanen for Sagtun perforeres imidlertid av reguleringsplan for L og L , som kan ses i omtrent i midten av eldre reguleringsplan for Sagtun, sør for reguleringsplan med blå merking. Planprosess Medvirkning Det er ikke varslet om planoppstart, da saken behandles som en mindre endring. Det forventes innspill i løpet av høringsperioden fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, og hytteeiere/festere i Sagtun som blir direkte berørt av forslaget til mindre reguleringsendring. Vurdering: Forslaget iht. framtidig utvikling av hytteområder i Innherred-regionen Et eventuelt vedtak av mindre endring vil bidra til å skape en ny norm for øvre tillatte grense for BYA for fritidsbebyggelse i Levanger. Antageligvis vil et eventuelt gjennomslag av forslaget medføre at flere søker om mindre endring av reguleringsplaner for å få tilsvarende bestemmelser for sitt hyttefelt. Dette er et viktig moment i vurderingen av forslaget. Det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m 2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m 2. Dette gjelder detaljregulering for Storholmen (plan-id ), vedtatt , detaljregulering for Sandvika (plan-id ), vedtatt , detaljregulering for Sagtun (plan-id L ), vedtatt , og detaljregulering for Lo sør (plan-id L ), vedtatt I og med at det allerede er åpnet for fritidsbebyggelse med hytte inntil 120 m 2 i flere deler av Innherred samkommune, må det vel sies at dette er i ferd med å bli en ny norm allerede. Dette taler for at man bør åpne for større hytter også i Sagtun, spesielt med tanke på at dette tillates i reguleringsplan L , som blir omsluttet av det aktuelle planområdet. 54 av 66

55 Forholdet til overordnet plan Kommuneplanens arealdel for Levanger datert , definerer følgende rammebestemmelser for hyttebebyggelse i kommunen: Hyttebebyggelse Fradelt hyttetomt kan være maksimalt 1,5 dekar. Hver hyttetomt eller feste kan bebygges med kun en hytteenhet. Hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2. Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 135 m2, der en parkeringsplass på 15 m2 inngår i maksimalt bebygd areal. Innenfor disse arealgrenser tillates i tillegg til hytte også oppført uthus og anneks. Uthus kan eventuelt oppføres sammen med garasje. Hytte og anneks skal danne en hytteenhet og avstanden mellom disse skal ikke være mer enn 4,0 meter. Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2, og uthus/garasje eller anneks kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2. Terrasser kan i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, tillates med maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2. Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse. Maksimalt bebygd areal kan gjennom reguleringsplan settes lavere ut fra spesielle landskaps-, miljø-, kultur- og friluftsverdier. Endringsforslaget er dermed i tråd med første uthevede punkt i kommuneplanens 1.5.4, som sier at hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal = 120 m 2. Endringsforslaget strider derimot imot bestemmelsen i kommuneplanen om at størrelse på hytta kan være maksimalt bebygd areal = 90 m 2. Det samlede fotavtrykket som bebyggelsen utgjør i terrenget er altså det samme for de omsøkte reguleringsendringene og for bestemmelsene for hyttebebyggelse i kommuneplanen. Her kan man argumentere for og imot om ei enkelt hytte på 120 m 2 opptar mer plass i terrenget/privatiserer området mer enn to samlede fritidsbygg med BYA på henholdsvis 90 m 2 og 30 m 2. Området mellom hytte og uthus/anneks vil jo oppleves veldig privatisert, og samlet vil det bebygde området kunne oppleves større enn for ei enkelt hytte med BYA 120 m 2. Arealbruk Tillatt størrelse og arealbruk for fritidsbebyggelse påvirker både uttrykket hyttefeltet har i landskapet, og opplevd tilgjengelighet for allmenn ferdsel i området. Et hyttefelt med veldig store hytter kan eksempelvis redusere det landlige preget eller villmarkspreget i området. Store hytter kan også være ugunstig i forhold til sol- og utsiktsforhold. Store hytter som opptar mye plass i terrenget kan bidra til å gjøre naturen i området mindre tilgjengelig for allmenn ferdsel. Spesielt gjelder dette for hyttefelt som ligger ved sjø, hvor hyttene gjerne står tett, og terrenget kan stedvis være kupert og utilgjengelig ned mot sjøen. En økning av tillatt BYA på 20 m 2 vurderes til å ikke medføre større ulemper enn fordeler for hytteeiere i området. En slik økning vil trolig heller ikke medføre store ulemper for turgåere i området, da det ikke er snakk om en spesielt stor økning, og det er enkel adkomst med veg ned til sjøkanten flere steder i området. Endringen må også ses i sammenheng med at BYA inntil 120 m 2 er tillatt i tilsvarende hyttefelt i området. 55 av 66

56 Konklusjon Eventuelt vedtak av omsøkte mindre endring av tillatt tomteutnyttelse vil på sikt medføre at det blir flere store hytter i Sagtun hyttefelt. Endringen vil trolig også bidra til en generell trend for størrelse på hyttebebyggelse i Åsenfjorden. Med bakgrunn i at endringsforslaget er i tråd med flere andre nyere reguleringsplaner for hyttefelt i Levanger/Verdal det er naturlig å sammenligne med, samt at endringen ikke vurderes til å ha vesentlige ulemper for hytteeiere og andre brukere av området, vedtar Plan- og byggesakssjefen at mindre endring av reguleringsbestemmelsene sendes ut på høring jfr. plan og bygningsloven og av 66

57 Levanger kommune Sakspapir Sluttbehandling - mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/749 - /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens innstilling: Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Tinbuen friområde avvises. Vedlegg: 1 Forslag fra Tove og Geirmund Arnesen til mindre vesentlig reguleringsendring for eiendommen 1719/232/17 2 Bestemmelser Tinbuen rev Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde - Høring 4 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen til mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde Saksopplysninger: Sammendrag. Hytteeierne av fritidseiendom gbr.nr. 1719/232/17 har i søknadsbrev datert uttrykt ønske om mindre endring av reguleringsbestemmelse vedrørende maks. tillatt BYA (bebygd areal) for fritidsbebyggelse, for Tinbuen friområde L De har tidligere søkt om dispensasjon for bestemmelsene om maks. BYA, men fikk avslag på dette i PUK-møte sak 48/16. Bakgrunnen for avslaget var at PUK ikke ønsket en uthuling av reguleringsplaner ved at det gis dispensasjoner fra forholdsvis nye planer. De konkluderte samtidig med at de ville anbefale at tiltakshaver tar opp med grunneier behovet for en mindre reguleringsendring. Forslaget ble dermed behandlet som mindre reguleringsendring og sendt på begrenset høring til berørte parter i 4 uker. Høring. Planforslaget er sendt på høring i samsvar med sak nr. 184/17, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn to høringsuttalelser: 1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, : Vi har ingen merknader til foreslått endring av reguleringsbestemmelsene. 2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, (utdrag): 57 av 66

58 Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen vil av hensyn til verdiene i Tinbuen friområde spesielt og farene for økt utbyggingspress i Åsenfjorden generelt, sterkt fraråde en reguleringsendring som her omsøkt. Miljøvernavdelingen er av den oppfatning at den omsøkte endringen vil kunne medføre et økt press på arealutnyttingen. En åpning for å bygge større bygningskropper i en enhet, vil kunne gjøre det vanskeligere å tilpasse terrenget, og vil slik sett kunne medføre behov for mer sprengning osv. Videre er det en viss sannsynlighet for at dette i neste omgang vil medføre flere dispensasjoner for å få sette opp uthus/anneks. Erfaringsmessig vil slike dispensasjoner kunne være vanskelig å gå i mot, da de gjelder inngrep på allerede utbygd areal, kanskje også lagt slik at de kommer nærmere en evt. strandsone enn den allerede oppførte fritidsboligen. Kommunen viser til at det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Dette gjelder bl.a. detaljregulering for Sagtun vedtatt , og detaljregulering for Lo sør, vedtatt Hyttefeltene Sagtun og Lo sør ligger mindre enn én kilometer unna det omsøkte planområdet. De prinsipielle sidene ved en slik endring er så vidt vi kan se ikke drøftet i saksframleggene for disse sakene fra kommunen. l reguleringsplanen for Lo sør er det framført følgende begrunnelse for at bestemmelsen om utnyttingsgrad ble endret i siste i planprosessen: «3.1-4 er endret ved at samlet bruksareal økes fra 100 til 120 m2 som en følge av at parkering iht. TEK skal regnes med i grad av utnytting». Miljøvernavdelingen vil beklage at vi ikke har vært observant og bevisst nok til å oppfatte de prinsipielle sidene ved disse endringene i nevnte planer. Vi kan likevel ikke se at det er tilstrekkelig grunnlag for uten videre å akseptere tilsvarende endringer i flere planområder. Nettopp utfordringer knyttet til allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen var en viktig begrunnelse for oppkjøpet og reguleringen av arealet på Tinbuen som statlig sikret friluftslivsområde. En reguleringsendring som på sikt vil medføre at det blir flere store hytter i Tinbuen friområde, finner vi svært uheldig med tanke på å ivareta områdets preg som utmarksområde. Det vil redusere verdien av et område det er brukt, og brukes, offentlige midler til å sikre og tilrettelegge for allmennheten. Kommuneadministrasjonens kommentar: Fylkesmannen har i uttalelse til forslag til mindre endring både i Tinbuen friområde og i Sagtun hyttefelt (hvor det for tiden pågår en tilsvarende planprosess), kommet med momenter og opplysninger som er av viktig betydning i saken. Åsenfjorden er et område som allerede er under stort utbyggingspress. Selv små endringer i tillatt tomteutnyttelse antas å legge betydelig press på områdets natur- og friluftsverdier fordi man må regne med at man åpner opp for en ny norm med større hytter i området generelt. Kommunens planavdeling tar miljøvernavdelingens uttalelse til etterretning, og vil i likhet med Fylkesmannen fraråde mindre endring av reguleringsbestemmelsene i forhold til økt tillatt tomteutnyttelse. Vurdering: Følgende punkter har tidligere vært vurdert i forbindelse med omsøkt mindre endring av tillatt tomteutnyttelse: 1. En endring slik foreslått vil ikke være i tråd med overordna kommuneplan o Kommuneplanen tillater at samlet fritidsbebyggelse kan utgjøre inntil 120 m 2 BYA, hvorav hytte maks. kan utgjøre 90 m 2 BYA. Uthus/anneks kan maks. utgjøre 30 m 2 BYA. 2. En endring slik foreslått vil gi presedens for videre utvikling i Åsenfjord. 3. En endring slik foreslått vil samsvare med enkelte andre reguleringsplaner for 58 av 66

59 hytteområder i Levanger og Verdal. 4. Detaljregulering for Tinbuen friområde er en ganske ny plan (vedtatt 2015), og det skal dermed mye til for å få gjennomslag for endringer. 5. En endring slik foreslått regnes å ikke nødvendigvis legge beslag på mer terreng enn det dagens reguleringsbestemmelser åpner for. Samlet BYA forblir den samme som før, men man tillater mer BYA i én bygningskropp. I høringsperioden har det kommet inn uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling som belyser et par momenter som ikke har vært vektlagt tidligere i saksbehandlingen. Det har blitt påpekt at utfordringer knyttet til allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen var en viktig begrunnelse for oppkjøpet og reguleringen av arealet på Tinbuen som statlig sikret friluftslivsområde. I tillegg legger Fylkesmannen ettertrykkelig vekt på at Åsenfjorden allerede er underlagt stort utbyggingspress. Flere av fritidseiendommene i Tinbuen friområde er dessuten plassert helt eller delvis innenfor 100-meterbeltet fra sjø. Fylkesmannen beklager at de ikke har vært oppmerksomme nok i forbindelse med behandling av tilsvarende mindre endringer i planområder i nærheten av Tinbuen, og at det er uheldig at det er åpnet for å bygge hytter i én bygningskropp inntil 120 m 2 i disse reguleringsplanene. De mener imidlertid at dette ikke bør innebære at man må akseptere tilsvarende endringer i flere planområder. Som kommunal planfaglig avdeling skal det svært gode argumenter til for å gå imot en regional myndighet som sterkt fraråder et planforslag eller endringsforslag. Fylkesmannens argumenter veier i dette tilfellet tungt, både med tanke på landskapsverdier, biologisk mangfold og tilgjengelighet for allmenn ferdsel. Planavdelingen vurderer det slik at de samlede negative konsekvensene av en mindre endring slik foreslått vil være større enn de positive virkningene av forslaget. Dersom vi skal åpne for en ny norm for hyttestørrelse i Åsenfjord eller Innherred samkommune generelt, bør dette tas opp i en ny revisjon av kommuneplanen. Konklusjon Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Tinbuen friområde avvises. Dette på bakgrunn av at det ikke er ønskelig med en ny norm som støtter oppføring av større hytter i Åsenfjord. Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling. Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og byggesakssjefen - delegert sak /17 Plan- og byggesakssjefens vedtak Forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for detaljregulering for Tinbuen friområde, sendes ut på høring jfr. plan og bygningsloven og Endringen gjelder bestemmelsens Denne erstattes med: Tillatt utnytting I område for fritidsbebyggelse F1, F2, F3, F4, F5 og F6 kan hver tomt bebygges med hytte/uthus/anneks med samlet BYA på maks 120 m 2, hvorav anneks/uthus maks kan utgjøre 30 m 2. Terrasse i tilknytning til hytta kan oppføres med BYA på maks 30 m 2. Vedlegg: 1 Forslag fra Tove og Geirmund Arnesen til mindre vesentlig reguleringsendring for eiendommen 1719/232/17 59 av 66

60 2 Bestemmelser Tinbuen rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Lenke til gjeldende reguleringsplan - «Tinbuen friområde»: Saksopplysninger: Bakgrunn Hytteeierne av fritidseiendom gbr.nr. 1719/232/17 har i søknadsbrev datert uttrykt ønske om mindre endring av reguleringsbestemmelse vedrørende maks. BYA for fritidsbebyggelse, for Tinbuen friområde L Bakgrunnen for ønsket er at hytta deres allerede er utvidet med bebygd areal (BYA) utover det reguleringsbestemmelsene i området åpner for. Det ble i første omgang søkt om dispensasjon fra bestemmelsene om maks BYA, men dette resulterte i avslag fra PUK i møte den sak 48/16. Bakgrunnen for avslaget var at PUK ikke ønsker en uthuling av reguleringsplaner ved at det gis dispensasjoner fra forholdsvis nye planer. De konkluderte samtidig med at de ville anbefale at tiltakshaver tar opp med grunneier behovet for en mindre reguleringsendring. Planområdet Området for aktuell reguleringsplan for Tinbuen friområde er situert på Langøya, en liten halvøy i Åsenfjorden, på nordsiden av Lofjorden, se figur 1. Området er i stor grad bebygd, og bruken i dag er hovedsakelig fritidseiendommer. Figur 1. Planområde for omsøkt reguleringsplan for Tinbuen friområde merket med rødt. Planstatus Reguleringsplanen som er omsøkt til mindre endring er detaljregulering for Tinbuen friområde, vedtatt Dette er altså en forholdsvis ny reguleringsplan. Fritidseiendommen gbr.nr. 1719/232/17 dekkes av både kommuneplanens arealdel og detaljregulering for Tinbuen friområde, men detaljregulering for Tinbuen friområde er av nyere dato og er dermed gjeldende. Forslaget om mindre endring er vurdert av kommunen til å ikke utløse krav om 60 av 66