Kvam herad. Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Nærings-, plan- og bygningsutvalet

Transkript

1 Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Nærings-, plan- og bygningsutvalet /10 ASGJ Avgjerd av: NPB-utvalet Saksh.: Åsta Gjelland Arkiv: N-504 Objekt: Arkivsaknr 09/1789 Søknad om endring av reguleringsplan Haldeplassen - Kaldestad, vedteken Samandrag: Det er søkt om endring av reguleringsplan for Haldeplassen-Kaldestad, vedteken av Kvam heradstyre Søknaden inneheld 2 tema: 1. Endring i reguleringsføresegn Omsøkte endring går ut på å fjerne klausulen om tinglyst tilbakeleige av fritidsbustad til hotellføremål i 60 % av året. 2. Temaet er endra byggjehøgder, sjå kap saksopplysningar. Det vart gjeve dispensasjon for omsøkte byggjehøgder i samband med sak om rammeløyve for Lysthuset Hardanger som Kvam formannskap den , sak 054/07, gav løyve til. Det er no søkt å ta dei tema det vart dispensert for inn som ei endring i reguleringsplanen. Hordaland Fylkeskommune påpeikar at omsøkte endring kan føre til at sentrale område i regionsenteret Norheimsund i større grad vert nytta til fritidsbruk noko han finn å ikkje vera gunstig med tanke på tettstadfunksjonane. Nabomerknad frå eigar av gnr 11 bnr 66 melder at utsikt frå hans eigedom vil verta redusert. Han framset difor krav om ei erstatning på kr for dette tapet. Andre partar har ikkje sendt merknad til omsøkte endring. Rådmannen finn at omsøkt reguleringsendring ligg innanfor rammene av kva som kan handsamast som ei mindre endring, jf. Plan- og bygningslova Sjå kap. vurdering. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Alt. 1: Næring-, plan- og bygningsutvalet godkjenner med heimel i pbl omsøkte reguleringsendring som ei mindre endring av gjeldande reguleringsplan for Haldeplassen- Kaldestad, vedteken av Kvam heradstyre Endringa omfattar fylgjande: 1. Fjerna gjeldande pkt i reguleringsføresegnene, og erstatta med fylgjande ordlyd: Fritidsbustader innanfor område F2 kan tillatast på vilkår av at einingane kan disponerast til hotellføremål som ledd i hotellverksemda på F1 60 % av året. Heradet kan tillate forretning på bakkeplan. Det er knytt rekkefølgjekrav til feltet, jamfør pkt

2 2. Byggjehøgd BH+14 (m.o.h) i plankartet, innan byggjeområde for kombinert føremål hotell/fritidsbustad F2 og F2-2, vert endra til BH+17,5 (m.o.h) i ei lengd på 25 m, jf. prosjektert bygg. Definisjonen kt i reguleringsføresegn vert endra til kt , og med fylgjande tillegg: Maks 2 leilegheiter på plan 1 kan ha uteplass mot hotellhagen. Plankartet (SOSI-format og PDF-format) og reguleringsføresegner skal reviderast i samsvar med vedtaket om reguleringsendring. Det vert stilt krav om at tiltakshavar dekkjer kostnadane med oppdateringa av plankart og føresegner. Alt 2: Næring-, plan- og bygningsutvalet (NPB) avslår med heimel i pbl omsøkte endring av gjeldande reguleringsplan for Haldeplassen-Kaldestad, vedteken av Kvam heradstyre Grunngjeving.. Klage: Vedtak fatta av NPB-utvalet kan klagast på til Fylkesmannen i Hordaland, jf. Plan- og bygningslova 1-9 og Forvaltningslova 28. Klagen skal sendast til Kvam herad, Grovagjelet 16, 5600 Norheimsund. Klagefrist er tre veker etter at melding om vedtak er motteke, jf. Forvaltningslova 29. Lista inneheld sentrale dokument som det er referert til eller sitert frå i saksframstillinga: JournalpostID Journaldato Journalposttittel Avsendar 09/ NPB-sak 115/09 Kvam herad Lysthuset Hardanger- Oversendingsforslag frå HST til NPB 09/ Referat frå møte i høve mål Kvam herad om reguleringsendring. 09/ Søknad om mindre vesentleg Adv Øyvind Kvåle endring i reguleringsføresegn - apartmentbustader. 09/ Tilbakemelding på motteken søknad Kvam herad om reguleringsendring. 09/ Registrering av brev motteke frå Tron Bach i møte Aksjeselskapet Sandven AS v/tron Bach 10/ Tilleggsopplysningar til søknad om Kvam herad reguleringsendring 10/ Endra regulering til uttale - Kvam herad reguleringsplanen Haldeplassen- Kaldestad, vedteken / Ingen nabomerknad Tron Bach 10/ Nabovarsling - Utvida søknad om endring av reguleringsplan for Kvam herad

3 Haldeplassen-Kaldestad. 10/ Nabomerknad Olav N. Sandven 10/ Enkel tilbakemelding Fylkesmannen i Hordaland 10/ Fråsegn Hordaland fylkeskommune 10/ Rapport - vedk.reguleringsplanen for Haldeplassen-Kaldestad med fokus på Lysthuset Hardanger 10/ Artikkel - Hyttekjøpere skygger unna utleieplikt Tron Bach Tron Bach NB vedlegg til dette saksdokument! - Plankart og føresegner for reguleringsplanen Haldeplassen-Kaldestad, godkjend av Kvam heradstyre den Teikningar for Lysthuset Hardanger, grunnlag for FSK-sak 054/07 For å opne dokument det er referert til i tabellen må du klikke på lenka under her. Skriv så inn JournalID i søkefeltet DokumentID og utfør søket.

4 Saksopplysningar: Sandven Hotell AS v/adv. Øyvind Kvåle søkjer om endra regulering for del av gjeldande reguleringsplan for Haldeplassen-Kaldestad, vedteken av Kvam heradstyre Søknaden er journalført i Kvam herad den ; - Søknaden vart i januar 2010 utvida; Det vart sendt ut ei ny nabovarsling i samband me utvida søknad. Søknaden inneheld 2 tema: 1. Endring i reguleringsføresegn Omsøkte endring går ut på å fjerne klausulen om tinglyst tilbakeleige av fritidsbustad til hotellføremål i 60 % av året. 2. Dette er tema som det vart gjeve dispensasjon for i samband med sak om rammeløyve for Lysthuset Hardanger, FSK-sak 054/07 den Teikningar som låg til grunn for vedtaket ligg vedlagd dette saksdokument. Det er no søkt å ta dei tema det vart dispensert for inn som ei endring i reguleringsplanen. Endringa er knytt til byggjehøgd i plankartet innan byggjeområde for kombinert føremål hotell/fritidsbustad F2 og F2-2 og endring av reguleringsføresegn Endra byggjehøgd omfattar ei endring frå BH+14 (kotehøgd) til BH +17,5 (kotehøgd), i ei lengd på 25 m. - Endring av reguleringsføresegn omfattar at kotehøgd for plan 1 vert søkt endra frå kt. + 4,0 til + kt. 2,2. Reguleringsstatus: Sandven hotell med omkringliggjande areal er omfatta av reguleringsplanen Haldeplassen- Kaldestad, vedteken Sjå plankart og føresegner vedlagd. Her er ei kort orientering kring omsøkte føremål. Utsnitt av plankartet i bilde til høgre: - Deler av området for Sandven hotell har reguleringsføremål byggjeområde for hotell, F1 (blå farge i plankartet) - Deler av området for Sandven hotell har eit blanda reguleringsføremål; byggjområde for hotell/fritidsbustad F2 og F2-2 (blå og oransje skravur i plankartet) - Byggjehøgder framgår av plankartet. Utsnitt av reguleringsføresegnene:

5 Søknad om reguleringsendring : Kvam herad v/kvam formannskap gav den , FSK-sak 054/07, Sandven AS rammeløyve for bygging av Lysthuset Hardanger, innanfor reg.plan Haldeplassen-Kaldestad. Sjå FSK-sak 054/07; Tiltaket omfatta 22 leilegheiter. I FSK-sak 054/07 vart det også gjeve dispensasjon frå høgdeavgrensing i gjeldande reguleringsplan. Aksjeselskapet Sandven har ikkje fått selt leilegheitene i det ferdig prosjekterte bygget, og utbygginga er difor ikkje igangsett. Problemstillinga for Lysthuset Hardanger vart drøfta i NPB-utvalet den , sak 115/09. Det vart då gjort vedtak om at administrasjonen skulle førebu sak om reguleringsendring. Det vart helde førehandskonferanse mellom tiltakshavar aksjeselskapet Sandven og Kvam herad den , Aksjeselskapet Sandven v/tron Bach har etter innsendt søknad levert ei rekkje dokument for å underbyggja søknaden om reguleringsendring: - Notat frå aksjeselskapet Sandven : - Brev frå Norheimsund Næringslag, datert Notatspesifikasjon frå adv. Kvåle og Skeie ANS, ang. oppdrag i perioden : - Brev frå Kvam næringsråd, datert : - Brev frå adv. Gunnar Skeie, datert : - Brev frå Heilo Eiendom AS, datert E-post frå "fruktbare Hardanger", datert Rapport frå Hartmark Consulting AS - tilhøve mellom Lysthuset Hardanger og reg.planen Haldeplassen-Kaldestad, : - Følgjebrev til rapporten frå Hartmark Consulting AS, datert : - Artikkelen Hyttekjøpere skygger unna utleieplikt, datert : Prosess: Rådmannen har vurdert at omsøkte reguleringsendring ligg innanfor rammene av kva som kan handsamast som ei mindre endring, jf. Plan- og bygningslova Dette med forbehald om at det ikkje kjem inn vesentlege merknadar frå nabo, organisasjonar og/el. råka myndigheiter. Saka vart difor sendt råka myndigheiter og interesseorganisasjonar for uttale før avgjerd, jf. sakshandsamingsreglar. Saka vart sendt til fylgjande: o Fylkesmannen i Hordaland o Hordaland Fylkeskommune o Kvam Næringsråd o Norheimsund næringslag o Norheimsund grendautval o Reisemål Hardangerfjord AS

6 Mottekne merknadar/uttalar: - Det er motteke nabomerknad frå eigar av gnr 11 bnr 66, Olav N. Sandven i høve endring av byggjehøgd. Han melder at utsikt frå hans eigedom vil verta redusert. Han framset difor krav om ei erstatning på kr for dette tapet: - Hordaland Fylkeskommune: påpeikar at omsøkte endring kan føre til at sentrale område i regionsenteret Norheimsund i større grad vert nytta til fritidsbruk noko han finn å ikkje vera gunstig med tanke på tettstadfunksjonane. - Fylkesmannen melder at dei ikkje gjer uttale i saka: Vurdering: Tema 1 reguleringsføresegn Saka går på om dei 22 leilegheitene i Lysthuset Hardanger skal kunna disponerast fritt som fritidshusvære, el. om klausulen om tilbakeleige til drifta av Sandven hotell skal oppretthaldast. Føremålet med endringa omhandlar ikkje det fysiske miljø og reguleringsføremålet, men disponeringar innanfor reguleringsføremålet. Utifrå det har rådmannen fremja saka som ei mindre endring jf. pbl I høyringa har det ikkje kome motførestillingar til val av prosess. Utifrå at saka truleg handlar om eit politisk verdival, har rådmannen oppmoda søkjar om å varsla saka breidt, dvs. kunngjering i avis og på kommunen si heimeside. Dette for å sikra at diskusjonen kunne koma opp i dei rette/aktuelle organ. Utifrå plan- og bygningslova er det ikkje krav om denne type varsling i sak om mindre endring. Søkjar har valt å ikkje føreta denne utvida varslinga/kunngjering. Av søknaden framgår det at aksjeselskapet Sandven finn det umogeleg å selja fritidsbustadane med klausulen om tilbakeleige av fritidsbustadane til hotellføremål i 60 % av året. Sjå utklipp frå søknaden:

7 Som tilleggsdokumentasjon og grunngjeving for søknad har søkjar levert ei rekkje dokument til kommunen. Sjå link til dokumenta under kap. saksopplysningar. Hordaland Fylkeskommune påpeikar at omsøkte endring kan føre til at sentrale område i regionsenteret Norheimsund i større grad vert nytta til fritidsbruk noko han finn å ikkje vera gunstig med tanke på tettstadfunksjonane. Tema 2 - endring av byggjehøgd: Temaet byggjehøgd vart det gjeve dispensasjon for i FSK-sak 054/07. Sjå orientering i kap. saksopplysningar. Utifrå at val av prosjektet Lysthuset Hardanger vart gjort før endeleg vedtak på reguleringsplanen Haldeplassen-Kaldestad i 2006, vart detaljar i reguleringsplanen tilpassa Lysthuset Hardanger. På den bakgrunn finn planavd. at det truleg er ein glipp i prosessen at nødvendige høgder ikkje vart teke inn i reguleringsplanen før endeleg godkjenning. Det vart difor gjeve nødvendige dispensasjonar for byggjehøgder i FSK-sak 054/07, samstundes med at prosjektet fekk rammeløyve. Utifrå at eit vedtak om rammeløyve og dispensasjon må vera iverksett innan 3 år (dvs ), er temaet no søkt inn som ei endring i planen. FSK-sak 054/07 gav dispensasjon frå byggjehøgd +14 til byggjehøgd +17,5. Dispensasjonen knyter seg til BH+14 som ligg i framkant av hotellbygget. Rådmannen tilrår at byggjehøgda vert endra frå kotehøgd +14 til +17,5 i ca 25 m, jf. skissert med raud strek. Endringa knyter seg då til det prosjekterte bygget, sjå skisseteikninga nedanfor. Denne teikninga låg til grunn for FSK-sak 054/07. Dvs. at byggjehøgda +17,5 lengre bak på F2 vert vidareført fram. For ytterlegare orientering om temaet vert det synt til saksutgreiinga for FSK-sak 054/07 og vedlagde teikningar for Lysthuset Hardanger. PS! Ein av teikningane framgår nedanfor her.

8 Eigar av gnr 11 bnr 66 skriv i sin uttale at hans utsikt vil verta forringa med endring av byggjehøgder. Rådmannen finn at utsikta frå gnr 11 bnr 66 ikkje vert vesentleg forringa med ei endring frå +14 til +17,5. Dette utifrå at endringa kun gjeld for ei lengd på ca 25 m, dvs. jf. prosjektert bygg, sjå skisse ovanfor. Det vart ikkje motteke nokon innvending på dette i byggjesaka i Rådmannen finn det føremålstenleg å ta inn justering av byggjehøgd som ei mindre endring av reguleringsplanen. Når det gjeld endring av føresegnene 3.1.5, endring av høgd for plan 1, er dette eit tema som truleg også burde ha vore inne i planen i samband med slutthandsaming av planen i Intensjonen i pkt er å unngå privatisering av hotellhagen. Utifrå at det prosjekterte bygget er trekt ca 3,8 m tilbake i høve byggjegrensa mot hotellhagen, og at kun 12 lengdemeter av bygget på 44 m er prosjektert til fritidsbustad (2 stk), vart det i FSK-sak 054/07 gjeve dispensasjon frå kt til kt Utifrå at dispensasjonen knyter seg til ein konkret søknad, finn rådmannen det nødvendig å tilrå eit tillegg til omsøkte endring. Dvs. tillata reguleringsendring til kt. +2.2, og ei avgrensing til at maks 2 leilegheiter på plan 1 kan ha uteplass mot hotellhagen. Konklusjon: Omsøkte endringar ligg innanfor rammene av kva som kan handsamast som mindre endring jf. pbl Rådmannen set fram to alternativ til vedtak i saka; godkjenning og avslag.