Basis arkitekter AS fremmer detaljreguleringsplan på vegne av Kruse Smith Eiendom AS, som også er eier av Fuhr park AS; utbygger av felt NB1.

Transkript

1 Detaljreguleringsplan Planbeskrivelse for del av Fuhr Park Felt NB1 Bakgrunn Basis arkitekter AS fremmer detaljreguleringsplan på vegne av Kruse Smith Eiendom AS, som også er eier av Fuhr park AS; utbygger av felt NB1. Planområdet inngår i sin helhet innenfor gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet, sist vedtatt den Formålet med detaljreguleringsplanarbeidet er dels å oppfylle reguleringsplanens plankrav til detaljregulering og dels å utarbeide en detaljplan som muliggjør en bærekraftig gjennomføring. Etter finanskrisen fra høsten 2008 har flere boligprosjekter blitt «lagt på is» grunnet at det ikke har vært et marked for den utbyggingen som ble planlagt før krisen. En mer bærekraftig gjennomføring betyr at utbygger ønsker en fleksibilitet i gjennomføring av planen når det gjelder: Alternative byggemetoder hvor prefabrikkering av moduler tas i betraktning Alternative utbyggingsmønster som muliggjør oppdeling i byggefaser, alternative adkomstløsninger til den enkelte bolig og ulike boligstandarder og størrelser. Reguleringsplanens formingsrettledere nedfelt i planens kart og bestemmelser- utfordres ikke. Detaljreguleringsplanen fremmes innenfor denne rammen med bestemmelser om utnyttelse, og høyder. Fuhrområdet er sentrumsnært og ovennevnte målsetting er i tråd med Grimstad kommunes hovedprinsipper for arealdisponering, vedtatt den Området 1

2 Planområdet utgjør del av området hvor Grimstad Gartneri (senere Fuhr AS) ble etablert i Her ble det gjennom årenes løp produsert fruktvin, eplemost, blomster og gartnerifrø. Fra 1985 ble produksjonen ved Fuhr gradvis redusert og opphørte helt i 2001 da produksjon av eplemost ble solgt til firmaet K.G. Puntervold. Siden har området delvis stått tomt og delvis huset et hagesenter. De to gjenværende drivhusene ble revet i sommeren Fuhrområdet ligger meget sentralt i øvre del av Storgaten. Det er kort avstand til sentrum, barnehager og skoler samt til E-18. Planområdet er tilnærmet flatt. Med sin vestorienterte beliggenhet har området gode solforhold, omkranset av Mølleheia i øst. Mot nord grenser planområdet til eldre arbeiderboliger langs med Frivoldveien, og en enebolig som grenser mot møllebygningen, som er en del av dette planområdet. Planområdet omfatter del av eiendommen med gnr 200 og bnr 1340, med gateadresse Storgaten 60. Storgaten (fylkesvei 48) går forbi like utenfor planområdet i sydvest. Tønnevoldsgate munner ut i Storgaten i samme område. Det er kommunalt vann og avløp i området og det er tilfredsstillende el-kraftforsyning i området. I reguleringsplanen er Fuhr området regulert for blokker inn mot Fløyheia (NB1). Lengst nord i felt NB1 ligger «Mølla». Denne bygningen er forutsatt bevart. Planstatus Plankartet til reguleringsplanen for Fuhrområdet 2

3 Planområdet ligger i sin helhet innenfor gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet, sist vedtatt den I denne reguleringsplanen er området inn mot Fløyheia (NB1) regulert til blandet formål næring og boliger og med byggehøyder som for den eksisterende bebyggelsen, dvs «vinkjelleren». Lengst nord i felt NB1 ligger det «Mølla», som i sin tid ble bygget som en del av frørenseriet. Denne bygningen er i reguleringsplanen for Fuhrområdet forutsatt bevart. Naboområdet mellom NB1 og Storgaten er området B2. Dette er nylig detaljregulert dels til blokkbebyggelse i 3 boligetasjer + en parkeringsetasje på bakkenivå og dels til småhusbebyggelse i inntil 2 etasjer. Planprosess og medvirkning Planarbeidet tar utgangspunkt i Plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Oppstart av planarbeidet ble varslet , med frist for å inngi merknad I tillegg er berørte offentlige organer og andre interessenter (registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet, samt naboer) varslet med brev i h t liste. Følgende har uttalt seg: Fylkesmannen i Aust-Agder Aust-Agder fylkeskommune Statens vegvesen NVE Christine Fredriksen og Theis Henrik Vasstøl Fylkesmannen i Aust-Agder uttaler i sitt brev av 15. mai 2012: Meldingen har ikke vedlagt utfylt sjekkliste for miljøverninteresser i planområdet. Det vises i oppstartsmeldingen til at det skal gjøres en vurdering av om fjellhallene i Fløyheia skal inngå i planområdet. Miljøvernavdelingen minner om at det ikke er anledning til å utvide området videre i planprosessen utover det området som er varslet i meldingen. En eventuell utvidelse av området krever en ny kunngjøring av oppstart. Miljøvernavdelingen vil påpeke at all planlegging etter plan- og bygningsloven (pbl) skal ivareta estetiske hensyn, jf. pbl 1-1, 5. ledd Både arealbruksformål i reguleringsplanen og reguleringsbestemmelser bør benyttes for å sikre estetiske hensyn. Plan og bygningsloven 1-1, 5. ledd krever at hensynet til barn og unges oppvekstvilkår skal ivaretas i planleggingen. Miljøvernavdelingen forventer at det i planbeskrivelsen gjøres rede for hvordan barn er sikret en sikker skolevei, og at det er satt av tilfredsstillende lekeareal innefor planområdet. Risiko og sårbarhetsanalyse skal utføres iht. pbl Vår kommentar til Fylkesmannen i Aust-Agder er som følger: Ved en inkurie ble ikke sjekklisten for reguleringsplaner lagt ved varslingen. Denne ble ettersendt. Når det gjelder eventuell bruk av de eksisterende fjellhallene, så har vi vurdert det slik at varslingen omfatter også dem. Vi har også bedt Fylkesmannen om en konkret vurdering av en slik bruk. Fylkesmannen har ikke hatt kommentarer til det. Fylkesmannens uttalelse for øvrig tas til orientering. Aust-Agder fylkeskommune uttaler i sitt brev av 18. mai 2012: Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har i utgangspunktet ingen merknader. Dette forutsetter at det tas tilbørlig hensyn til de arealer som er avsatt til spesialområde, kulturelt bevaringsområde i gjeldende reguleringsplan. Dette forutsetter videre at det legges opp til å anlegge gode lekeplasser i tråd med kommunens retningslinjer, og det anbefales at det i størst mulig grad legges til rette for universell utforming av leiligheter og utearealer. Vår kommentar til Aust-Agder fylkeskommune er som følger: 3

4 Fylkeskommunens uttalelse tas til orientering. Statens vegvesen uttaler i sitt brev av 14. mai 2012: Atkomst til planområdet skal skje fra Frivoldveien som er kommunal. Kommunen er da vegmyndighet med tanke på oppfølging av rekkefølgekrav i vedtatt reguleringsplan for Fuhrområdet. I forbindelse med etablering av nye boliger må planen redegjør for en sikker skolevei. Eventuelle tiltak må påregnes gjennomført sammen med utbyggingen. Det anbefales at det anlegges fortau i planområdet og ut til Frivoldveien. Utover dette har Statens vegvesen ingen vesentlige merknader til planen. Vår kommentar til Statens vegvesen er som følger: Statens vegvesens uttalelse tas til orientering. NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) uttaler i sin e-post av 29. mai 2012: Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. I denne saken vil vi spesielt peke på at planområdet kan være skredutsatt. Aktsomhetskart viser at planområdet kan være utsatt for slik fare. I forbindelse med planarbeidet må den reelle faren for skred utredes og ivaretas i planen. Det pågår et reguleringsplanarbeid på naboområdet, detaljreguleringsplan for del av Fuhrområdet. I forbindelse med dette planarbeidet er det gjort noen grunnundersøkelser. Totalsonderingene som er gjort her, viser svært lav borrmotstand noe som kan indikere kvikke masser. I forbindelse med planarbeidet for GBnr 200/1340 må også grunnforholdene sjekkes og det må avklares om området er utsatt for kvikkleireskred. Om det avklares kvikkleire i et område må geoteknisk ekspertise vurdere hele kvikkleiresonen, utløpsområde for skred, stabiliteten i området og nødvendige sikringstiltak. Det er videre viktig at områdestabiliteten vurderes. Vår kommentar til NVE er som følger: NVE sin uttalelse tas til følge. Christine Fredriksen og Theis Henrik Vasstøl (eiere av Frivollveien 20, naboer av planområdet) uttaler i sin e-post av 23. april 2012: Uttrykker bekymring ovenfor rivningsarbeidet og bygningsarbeidet. Ønsker avklaring på kompensasjon dersom huset deres blir ubeboelig i bygningsperioden. Lurer på utforming av nytt bygg og om det vil bygges opp like tett som dagens bygg. Dette med hensyn til innsyn o.l. Våre kommentar til Christine Fredriksen og Theis Henrik Vasstøl er som følger: Bygningen som står nærmest Frivoldveien 20 er Mølla en del av frørenseriet-, som er regulert til bevaring. Denne vil derfor ikke rives. Ny bebyggelse vil oppføres sør eller sørvest for Mølla. Møtevirksomhet Oppstartsmøte ble avholdt hos Grimstad kommune den 14. des Planforslaget Generelt og hovedgrep Området inngår i vedtatt reguleringsplan for Fuhrområdet. Denne reguleringsplanen stiller krav om at det skal utarbeides bebyggelsesplan for byggeområdene før disse kan bygges ut. I endring av 4

5 plan- og bygningsloven -plandelen- 1. januar 2010, er plantypen bebyggelsesplan erstattet med detaljreguleringsplan, derfor fremmes det nå detaljreguleringsplan, jfr plan- og bygningslovens 12, som oppfølging av plankravet om bebyggelsesplan. I reguleringsplanen for Fuhrområdet er det lagt opp til at det mot Fløyheia kan bygges høyere enn ut mot Storgaten. Detaljreguleringsplanen følger opp og snevrer inn denne rammen for utbyggingen. Arealbruksmessig ønsker utbygger å utnytte tomta til boligbebyggelse og har sett for seg at dette kan gjøres ved å legge bebyggelsen i foten av Fløyheia med blokker, hvor leilighetene får glede av den sydvestvendte orienteringen, som området NB1 gir anledning til. Adkomst er fra offentlig regulert adkomstvei inn i området. Plankartet Området, som er ca 5, 3 da, reguleres til: Boligbebyggelse blokkbebyggelse, felt NB1-A. Boligbebyggelse blokkbebyggelse, felt NB1-B. Boligbebyggelse blokkbebyggelse, felt NB1-C. Boligbebyggelse bebyggelse som søkes bevart, felt NB1-D. Felles Parkering (gjesteparkering), fp2 Bebyggelsen er delt opp i 4 felt for en etappevis utbygging. Området er tenkt bygd ut fra syd mot nord slik at felter som er tatt i bruk kan fungere best mulig før området er ferdig utbygget. Også av denne grunn reguleres det felles lekeplass i syd (skal inngå i felt NB1-A) og felles gjesteparkering i nord. Bebyggelsen er regulert med maksimalt antall etasjer 5 etasjer- og maksimale byggehøyder, som er avtrappet i samsvar med intensjonen i reguleringsplanen for Fuhrområdet. Parkering skal skje i kjeller med min 1 bilplass pr leilighet. Gjesteparkeringsplasser skal opparbeides etter en norm på min 0,1 bilplass pr bolig. 5

6 Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt sjekkliste for risiko-og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 2. Nedenfor følger noen kommentarer til sjekklisten: Naturgitte forhold: Det ble gjort en geoteknisk beskrivelse og vurdering av grunnforholdene sommeren Det vises i den sammenheng til rapport utarbeidet av Multiconsult, datert den For planområdet som ligger lengre vekk fra synlig fjell (Fløyheia) er det gjort undersøkelser av grunnvannstand i området er gjennomført av ing R. Rose og Multiconsult. Dokumentasjon følger som vedlegg til plangrunnlaget. Likeledes er kvikkleirekartlegging foretatt av Multiconsult AS, også denne dokumentasjonen legges ved her. Det foreligger ingen dokumentasjon på hvordan eksisterende bygninger rundt anleggsområdet er fundamentert. Et avgjørende forhold er at grunnvannstanden i området ikke må senkes da det vil kunne føre til skader på eksisterende bygninger. Før anleggsarbeidene igangsettes må det foretas bygningsregistrering av alle bygninger rundt området. I tillegg bør det vurderes å sette ut målepunkter på bygninger for kontrollmåling av høyder før anleggsstart og i byggeperioden. I området hvor boligbebyggelsen er planlagt, er det masser hvor radon tradisjonelt kan forekomme i grunnen. Undersøkelser om det foreligger radon, må utføres før boligene igangsettes hvis en ikke bygger som om det var dokumentert radon i grunnen. Det vil uansett være en fordel at underetasjen ikke benyttes til beboelse. Infrastruktur -brannvannsdekning: Området har god adkomstmulighet mht brannbiladkomst. Det ligger kommunale vann- og avløpsledninger i området. Vannledningen skal ha tilstrekkelig kapasitet mht brannvannsdekning. Det bør imidlertid etableres brannkum(mer) i tilknytning til planlagt bebyggelse. Støy: Planområdet er utsatt for noe veitrafikkstøy. Sinus AS har gjennomført en trafikkstøyvurdering av reguleringsplanområdet. En av tomannsboligene berøres av rød sone. Øvrige bygg ligger delvis i gul sone. Det finnes gode muligheter for samtlige beboere å få tilgang til «stille sider». Sinus AS vurderer følgende grep som nødvendige for å i stor grad innfri intensjonen i støyretningslinjen T-1442, -se vedlegg 6. Biologisk mangfold: Det har vært drevet gartnerivirksomhet i området i over 100 år. Det foreligger ingen registreringer i Naturbasen i eller i umiddelbar nærhet til området, således antas det biologiske mangfoldet ikke å bli berørt av planforslaget. Området slik det fremstår i dag Kulturminner Aust-Agder fylkeskommune, seksjon for kulturminnevern, har vurdert området, og har frafalt krav om en arkeologisk registrering, jfr Kulturminneloven 9. Eksisterende mølle nord i planområdet mot Frivoldveien er i gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet regulert til bevaring. I denne detaljreguleringsplanen foreslås mølla brukt til boligbebyggelse. Forslagstiller er usikker på hvorfor akkurat dette bygget i den eksisterende bygningsmassen er vurdert å ha bevaringsverdi, og ønsker at kultur- og vernemyndigheten vurderer dette på nytt basert på den situasjon den 6

7 eksisterende bygning står i, -ikke minst i forhold til nabo i nord. Fuhrs vinkjeller skal ikke bevares, og forutsettes revet for å kunne realisere denne regulering. Barn og unges interesser Barn og unge har ikke benyttet området til lek tidligere, da planområdet i sin helhet kun omfatter privat eiendom hvor det i all tid har vært drevet næringsvirksomhet. Krav til lekeplass er tilfredsstilt innenfor reguleringsplanområdet. Lekeplassen skal være på ca 300 m2, og skal være felles for boligene i planområdet. Lekeplassen utstyres med minimum sandkasse, ett lekeapparat og en sittebenk. Lekeplassen skal sikres forsvarlig og om nødvendig gjerdes inn jfr bestemmelsene. Like utenfor planområdet er det i reguleringsplanen for Fuhrområdet regulert inn et friområde (FR5) som skal ivareta kravene til nærlekeplass for planområdet. Nærlekeplassen skal være felles for nærområdet (inkl planområdet) og minimum være utstyrt med egnet utstyr (fotballmål, basketkurv, husker og lignende) som er tilstrekkelig sikret. Et område på minimum 20x30 meter skal planeres og gruses eller asfalteres. Barn i området vil sokne til Jappa skole (1-7 trinn). Dette er en barneskole som er lokalisert langs med Frivoldveien, ca 500 meter fra planområdet. Det er /vil bli etablert fortau helt frem til skolen. Grimstad ungdomsskole er lokalisert ved Levermyr på den andre siden av Fløyheia. Også denne skolen har kort og sikker adkomst bl a via Frivoldveien. Illustrasjonsprosjekt Forslagstiller har utarbeidet et illustrasjonsprosjekt som viser en mulig utbygging. Illustrasjonsprosjektet viser en boligblokk i hvert felt, med en samlet parkeringskjeller under. Adkomst til boligene er separert mellom kjørende til parkeringskjelleren og gående til gjennomgående trappe-/heishus, -se vedlegg med illustrasjonsplan, snitt og parkeringskjeller. Illustrasjonsplanen 7

8 Gjennomføring av plan - konsekvenser for kommunen Planforslaget har i utgangspunktet ingen økonomiske følger for Grimstad kommune. På sikt vil gjennomføringen av planen medføre økte inntekter for Grimstad kommune i form av skatter og avgifter. Planområdet har ligget brakk i flere år, og vil bli ferdig opparbeidet til glede for byen og fremtidige beboere Forslagsstillers vurdering Planområdet har vært bebygd fra slutten av 1800-tallet. Området har ikke vært benyttet av allmennheten og grønne lunger bygges ikke ned. Tvert om etableres gode boområder inklusive fri- og lekeområder for variert lek og samkvem til glede for beboerne og til glede for allmennheten i området. Reguleringsplanen tilrettelegger for inntil 62 boliger feltene A til C- innenfor planområdet på 5,3 dekar. Planforslaget i tråd med Grimstad kommunes vedtatte hovedprinsipper for arealdisponering. Disse hovedprinsippene skal legges til grunn for fremtidig arealplanlegging i Grimstad kommune. Utbyggingen vil bidra til økt aktivitet i sentrum ved at flere mennesker vil få sin bolig sentrumsnært. Beboerne kan dermed i større grad gå eller sykle til arbeidsplassen sin eller nå sentrum for å oppsøke kultur og handel. Området har en spesielt gunstig plassering i forhold til øvre sentrum. Det er den delen av sentrum som i dag sliter mest i forhold til handel. I tillegg er det kort adkomstvei gjennom etablerte bomiljøer (Frivoldveien) og ut til større samlegater (Storgaten) og videre ut på E-18. Utbyggingen fører i svært liten grad til uheldige trafikkbelastninger eller til reduserte bokvaliteter for eksisterende bomiljøer. Vedlegg Vedlegg 1: Forslag til plankart datert 14. mars 2013 Vedlegg 2: Forslag til planbestemmelser datert 14. mars 2013 Vedlegg 3: Illustrasjonsplan + snitt og parkeringsplan datert 13. mars 2013 Vedlegg 4: Sjekkliste for risiko-og sårbarhetsundersøkelse datert 31. mars 2013 Vedlegg 5: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 6: Geoteknisk rapporter Vedlegg 7: Støyrapport utarbeidet av Sinus AS, datert 11. juli