Eid kommune Reguleringsplan for Nordøyrane Oppdragsgivar

Transkript

1 Eid kommune Reguleringsplan for Nordøyrane Oppdragsgivar Eid kommune Oppdrag Reguleringsplan for Nordøyrane Rapport type Reguleringsplan Prosjektnr Dato

2 Nordplan side 2 Eid kommune Reguleringsplan for Nordøyrane Innhald: side 1 Innleiing Bakgrunn for planarbeidet Lokalisering 3 2 Planområdet Offentlege arealplanar Kommuneplanen for Eid kommune Stadanalyse for Nordfjordeid Reguleringsplanar inntil planområdet Avgrensing av planområdet 5 3 Samfunnstryggleik, ROS-analyse 6 4 Utfordringar og strategiar for planarbeidet Utfordringar Konsept Fjordbyen vert lagt til grunn for planen 7 5 Medverknad og planprosessen Kunngjering av planoppstart Høyringsinstansar Møte med planforum Innkome merknader Merknad frå Sogn og Fjordane fylkeskommune, kulturavdelinga, datert Merknad frå Sogn og Fjordane fylkeskommune, regionalavdelinga, datert Merknad frå Statens vegvesen, datert Merknad frå fylkesmannen i Sogn og Fjordane, datert _ Merknad frå Moengården as, Merknad frå den Norske kyrkja, datert Merknad til kommuneplanen frå Naturvernforbundet i Eid, datert Merknad frå Eid kyrkjelege fellesråd, datert Merknad frå Arnulf Halsteinslid, datert Merknad frå Eid utviklingsfellesskap, datert Vurdering av innkomne merknader 10 6 Vurdering av sentrale tema i planarbeidet Kyrkja i landskapet Tettstadutvikling Planområdet i Viktige prinsipp for utforming av tettstaden Behov for forretningsareal Parkering Trafikkavvikling, krysset mellom Sjøgata og rv Park og badeplass 14 7 Illustrasjon av utbygging 15 Føresegner dagsett: Plankart dagsett:

3 Nordplan side 3 Reguleringsplan for Nordøyrane 1 Innleiing 1.1 Bakgrunn for planarbeidet På vegner av Eid kommune er det utarbeidd reguleringsplan for eit område som i kommuneplanen er planlagt til byggjeområde for bustad/næring og friluftsliv. 2 Planområdet 2.1 Offentlege arealplanar Kommuneplanen for Eid kommune 1.2 Lokalisering Nordøyrane Planområdet er ein del av strandsona i Nordfjordeid sentrum. I kommuneplanen for Eid kommune er området avsett til utbyggingsformål, kombinert med lnf-område der friluftsliv er dominerande. Langs sjøgata er det lagt inn ein trase for turveg. Felles føresegner for byggjeområda er førande for arbeidet med reguleringsplanen. Utdrag frå føresegner i kommuneplanen: Krav om utarbeiding av reguleringsplan for området Byggjeområde for bustad/næring og friluftsliv. I området skal ålmenta vere sikra tilgang mot sjøen gjennom eit friområde. Tekniske anlegg og samfunnstenester skal vere etablert før utbygging Det skal takast estetiske omsyn ved planlegging. Utbygging skal tilpassast landskap og eksisterande bygg. Det skal leggjast vekt på å ta vare på overordna grøntdrag og kulturlandskapselement

4 Nordplan side 4 Reguleringsplan for Nordøyrane Universell utforming skal leggjast til grunn både for bustadområde, gaterom og publikumsretta areal Det skal setjast av tilstrekkeleg areal til vegetasjonsbelte langs vassdrag Retningsliner i kommuneplanen: Ved planlegging og utbygging ut over einskildhus, skal alternative energikjelder/-løysingar vurderast. Naustanlegg skal samordnast for fleire brukarar Stadanalyse for Nordfjordeid Historisk var kyrkja landemerket. Gata var sentrum, med eksersisplassen som eit dynamisk grunnlag for dette. Kaia var trafikknutepunktet i møtet mellom sjø- og landtrafikk. I dag er den opprinnelege strandsona nedfylt. På 1960-talet diskuterte ein korleis den nye vegen skulle førast gjennom sentrum. Statens vegvesen ville ha sjøgata som hovudveg, medan Eid kommune ville ha Lotevegen tanken var å gjere Lotevegen til ei stor handlegate. Det sette vegvesenet seg imot. Sjøgata vart bygd som skjerming mot sjøen, i tillegg til at den ga nytt sentrumsareal eit areal som vart liggande brakk i bortimot 30 år. Etableringa av sjøgata kunne gjerast billeg fordi vegvesenet måtte bli av med masse frå tunnelbygginga. Vurdering av kor sårbar Eidsdalen er for inngrep. Strandsona er peikt på som eit svært sårbart område for inngrep. Det heilt spesielle kulturbiletet i Nordfjordeid sentrum. Vurdering av omsyn til kulturmiljø og landskapsbilete. Utviklingsstrategiar for sentrumsområdet.

5 Nordplan side 5 Reguleringsplan for Nordøyrane Reguleringsplanar inntil planområdet 2.2 Avgrensing av planområdet Reguleringsplan for Nordøyrane nord for Fargarelva, godkjent , K47/03 og sak K092/06 Reguleringsplan for Nordøyrane, sør for Fargarelva godkjent , K165/96 Reguleringsplan for Nordfjordeid, godkjent , K51/99 Planen er avgrensa av sjøgata, Fargarelva og grense mot næringsområde i aust. Planområdet er skravert på skissa.

6 Nordplan side 6 Reguleringsplan for Nordøyrane 3 Samfunnstryggleik, ROS-analyse Kommunen har ansvar for å sikre forsvarleg bruk og vern av areal og bygningar i kommunen. Det er ei nasjonal målsetting at tryggleiks- og beredskapsomsyn skal inn som ein viktig del av samfunnsplanlegginga. Det er derfor viktig at aktuelle risikofaktorar vert vurdert ved endring av arealbruk. Det er utarbeidd sjekkliste for utarbeiding av ROS-analyse i samband med utarbeiding av planar. Tema som treng nærare utgreiing er omtalt. Fare for stormflo Kommunen har målt ei maksimal stormflo på kote 1,98 den Observasjonen vart gjort i om lag vindstille. Ei slik flo kombinert med vind ville gitt høgare vannstand. I dag er eksisterande fyllingar og sjøgata lagt på om lag kote 2, Sjøgata ligg på kote 2,2 i sør og hevar seg til kote 2,9 i nord. Nye fyllingar bør leggjast på kote 2,5-2,6 og 1. etasje i bygg bør liggje på kote 2,8. Forureina grunn Ved fylling eller mudring i sjø må det vurderast fare for spreiing av ureina sediment. I dette området er det ut frå historisk bruk av området vurdert til å vere liten fare for ureina sediment. Fylling i sjø Det er gjort ei vurdering av stabilitet ved utfylling i Undersøkinga syner at delar av det sørlege planområdet er utanfor den sona som er vurdert som sikker fyllingsfront. Før utfylling av området må det gjerast nye stabilitetsvurderingar av planlagt fylling. Skipsfart Ved planlegging av fyllingar må det takast omsyn til tilflot til planlagde kaier. Spesiell fare for terror eller kriminalitet Utforming av det bygde miljø har ein stor innverknad på kriminalitet. Møteplassar og gardsrom bør liggje på fellesside og slik at dei vert sett av folk som bur eller ferdast i området. Område der folk oppheld seg og ferdast bør ha god belysning. Element/gjenstandar som vert tilført området må vere av ein bestandig og haldbar kvalitet. Sårbare objekt, kulturminne Utbygging av området må ta omsyn til den verneverdige kyrkja og landskapsrommet kring kyrkja. Sårbare objekt, raudlisteart Flikmelde (Atriplex prostrata ssp. calotheca)flikmelde er knytt til tangvollar og er kjent frå spreidde førekomstar frå Østfold til Sogn og Fjordane. Mange av veksestadene har vorte rørt av ulike utbyggingstiltak i strandsona, og planten vert no rekna som sterkt trua. Førekomsten i Eid er den nest nordlegaste i Noreg Flikmelde er ein trua art og er difor på Norsk raudliste. Den har etablert seg i den murte fyllinga nedanfor Sjøgata. Verksemdrisiko Det er ikkje planlagt å leggje til rette for aktivitetar som i seg sjølv medfører auka risiko eller fare. Det er viktig at det vert planlagt trafikksikre løysingar for å unngå trafikkulukker. Beredskapstiltak Området er gunstig plassert i forhold til utrykkingstid for brannvesen og ambulanse. Naudsynt infrastruktur må etablerast.

7 Nordplan side 7 Reguleringsplan for Nordøyrane 4 Utfordringar og strategiar for planarbeidet 4.1 Utfordringar Samspel med bygningsstruktur langs Eidsgata Ope grøntområde og fjordkontakt for kyrkja Nedbryting av bygningsvolum Fortetta utbygging på verdfullt utbyggingsareal langs hamnefronten Sikt frå Eidsgata mot fjorden Erstatte markparkering med tettstads- og urbane kvalitetar Ta vare på verdfullt gruntområde i sjø, som er viktig beite- og overvintringsområde for sjøaure og næringsområde for vadefugl Omsynet til Fargarelva og elvedeltaet Skape gode kryssingspunkt mellom Eidsgata og Sjøgata der utforminga legg opp til at det er fotgjengarane som har fortrinnsrett Sjøgata frå Lidl til Kyrkjetunet som gatetun Sjøgata som handlegate der fotgjengarane har prioritet, med korte avstandar til Eidsgata. Planområdet er ein del av dette fjordbykonseptet. Det er viktig å sjå ein større del av området ved Sjøgata under eit for å etablere ein ny fjordby. Prinsippskisse for fjordbykonseptet: 4.2 Konsept Fjordbyen vert lagt til grunn for planen Gjenvinne sjøkontakt Bustader, offentlege friområde og badeplass mot fjorden Nye bygg som lamellstruktur - siktaksar mot fjorden Integrasjon ny/gamal bydel Legge den nye bydelen tettast mogleg opp til Eidsgata, for å oppnå gjensidig integrasjon. Korte ned avstanden mellom nyebyen og gamlebyen Auka aktivitet samla sett genererer ny aktivitet og handel også til Eidsgata. Kompakt sentrum Bruke tomta fleire gonger, bygge fleire etasjar Integrert parkering i nokre bygg Etablere eit nytt gaterom langs Sjøgata, ved å legge forretningane tett inn til Sjøgata og å fylle inn med forretningar på nokre ledige areal mellom Sjøgata og Eidsgata Delar av Reguleringsplan for Nordfjordeid sentrum bør omregulerast. Det same gjeld Nordøyraneplanane nord og sør for planområdet.

8 Nordplan side 8 Reguleringsplan for Nordøyrane 5 Medverknad og planprosessen 5.1 Kunngjering av planoppstart Nordplan varsla oppstart av planarbeidet til høyringsinstansar ved brev datert Kommunen er grunneigar i området. Planarbeidet vart og kunngjort oppstarta ved annonse i Fjordabladet. Frist for merknader vart sett til Høyringsinstansar Navn Adresse Poststad Sogn og Fjordane Askedalen Leikanger fylkeskommune, Regionalavd./plan- og utviklingsseksjonen, Sogn og Fjordane, Postboks Førde fylkeskommune, Kulturavdelinga Fylkesmannen i Sogn og Njøsavegen Leikanger Fjordane, Miljøvernavdelinga Fylkesmannen i Sogn og Postboks Førde Fjordane, Landbruksavdelinga Norges Handikap Forbund Fabrikkv Molde Eid kommune, Utval for Rådhusvegen 6770 Nordfjordeid plansaker 11 Statens vegvesen, Region Vest Askedalen Leikanger Den norske Kyrkja Kyrkjekontoret 6770 Nordfjordeid 5.2 Møte med planforum Kort oppsummering av innspel frå regionale høyringsinstansar. Trafikkanalyse før utlegging til offentleg ettersyn Utvikle sjøgata som bygate Positivt å leggje vekt på gode rom og aksar God arealutnytting ved å gå i høgda Arkitektonisk kvalitet både for bygg, uterom og strandpromenade Bymessig bygging i strandsona Gruntområde, som er viktig beite- og overvintringsområde for sjøaure og som næringsområde for vadefugl, bør takast vare på Fyllinga bør avgrensast til å ta vare på mest mogleg av gruntområdet/elvevifta ved Fargarelva 5.3 Innkome merknader Merknad frå Sogn og Fjordane fylkeskommune, kulturavdelinga, datert Eid kyrkje er eit viktig kulturminne, både i høve til kulturhistorie og religion, men og som eit bygg med arkitektoniske kvalitetar som bør framhevast og som eit berande symbolbygg i sentrum. Kyrkja si plassering i landskapet, parkområdet kring kyrkja, kyrkja si orientering mot sjøen og visuelle siktliner er viktige kvalitetar som ikkje må forringast Merknad frå Sogn og Fjordane fylkeskommune, regionalavdelinga, datert Fylkeskommunen tilrår at kommunen utviklar ein miljøvenleg og attraktiv tettstad med kvalitet, særpreg og identitet. Ein bør byggje vidare på visjonane som er presentert i høve arbeidet med Eidsgata og finn rom for eksisterande handels- og bystruktur. Ein bør ikkje halde fram med liknande bruk og utforming av strandsona som er gjort søraust for planområdet (m.a. i høve til Moen/Lidl), som grovt sett representerer ein type landskapsarkitektur basert på bruk av bil, ikkje på menneskeleg storleik og mangfald. Utforminga av strandsona bør vere differensiert, tilpassa menneska sin storleik og eksisterande omgjevnader. Utforminga må synleggjere eksisterande kvalitetar og ikkje dominere og/eller vert ein fysisk og visuell barriere for strukturen og aktiviteten på oppsida av Sjøgata, men invitere til allmenn bruk og tilgang til sjø og fjord. Strandsona må ha universell utforming. Utforming av området må sjåast i samanheng med struktur og innhald på oppsida av Sjøgata. Kommunen bør utvikle sentrum med omsyn til den gamle bystrukturen og Eidsgata, og at framtidig utvikling tek utgangspunkt i Eidsgata.

9 Nordplan side 9 Reguleringsplan for Nordøyrane Merknad frå Statens vegvesen, datert Vegvesenet trur at trafikkmengda i Sjøgata er så høg at det varsla planarbeidet vil utløyse krav til sidevegskanalisert kryss. Vegvesenet krev at det vert utarbeidd ein trafikkanalyse av krysset før planen vert lagt ut til høyring. Analysen skal og ta føre seg det varsla planområdet ferdig utbygd, samt den trafikken som er i dag. Analysen skal og seie noko om trafikksituasjonen om 10 og 20 år Merknad frå fylkesmannen i Sogn og Fjordane, datert Vassdragsnære marine gruntområde er viktige beite- og overvintringsområde for sjøaure og fjøresona er spesielt viktig for vadefugl på trekk. Fargarelva er sjøaureførande og vert direkte påverka av den planlagde utfyllinga. For å redusere skaden på Fargarelva og sjøaurebestanden bør utfyllinga avgrensast slik at det blir att eit areal i munninga som sikrar mest mogleg av den naturlege elvevifta. Dersom elva vert pressa i ein smal kanal ut mot djupt vatn vil dette ytterlegare forsterke skaden på vassdraget og sjøaurestamma Merknad frå Moengården as, Det er svært viktig for utviklinga av Nordfjordeid sentrum at det på området Nordøyrane vert sett av tilstrekkeleg areal til næringsverksemd. Området bør prioriterast for handel- og serviceverksemder som vil styrkje tettstaden og sentrumsutviklinga. Moengården vest er tenkt utvida mot nordover med eit areal tilsvarande det som i dag er utbygd. Reguleringsplanen må ta omsyn til denne utvidinga Merknad frå den Norske kyrkja, datert I samsvar med rundskriv T-3/2000 er bispedømerådet høyringspart ved offentleg høyring av planen. Eid kyrkje er ei langkyrkje frå 1849 og står på Riksantikvaren si liste over verneverdige kyrkjer. Kyrkja har alltid vore godt synleg både frå sjø og land. Kyrkja er i dag eit viktig signalbygg, og ein er uroleg for at ei utbygging av Nordøyrane kan gøyme vekk kyrkja og skjemme omgjevnadane. Avstanden mellom kyrkja og sjø kan og verte så lang at sambandet mellom desse vert utydleg. Ein bør halde ein tett dialog med Eid kyrkjelege fellesråd. Dersom reguleringsplanen legg opp til ei stor endring av omgjevnadane til kyrkja kan det vere aktuelt å fremje motsegn til planen Merknad til kommuneplanen frå Naturvernforbundet i Eid, datert Vidare utfylling i sjø bør takast ut av planen. Kommunen bør satse på fortetting av allereie utbygde område. Ein bør ta omsyn til dyr og plantar som har sitt leveområde i fjæra. Det bør planleggjast badeplass i sentrum, samt ei sandvolleybane på eksisterande fylling på Nordøyrane Merknad frå Eid kyrkjelege fellesråd, datert Fellesrådet reagerer på at dei ikkje er høyringspart i reguleringssaka. Det vert oppmoda om å ta omsyn til å bevare fri sikt frå Eid kyrkje mot fjorden og frå fjorden. Eid kyrkje bør inngå i ein grøn korridor mellom fjorden og fjellet Merknad frå Arnulf Halsteinslid, datert Eidsgata 62 er eit av dei eldste og best bevarte bustadhusa på Nordfjordeid. Huset bør få liggje i sine rette omgjevnader med utsikt utover fjorden og ikkje verte stengt inne av bygningsmasse som stengjer fjorden ute Merknad frå Eid utviklingsfellesskap, datert Planen bør leggje opp til aktiv bruk av og tilknyting til fjorden. Det bør etablerast aktivitetstilbod som kan nyttast av flest mogleg så store delar av året som mogleg. Det bør vere plass til: Basseng til bading om sommaren og skøyting om vinteren Garderobeanlegg og lagerrom for utstyr Badestrand, sørvendt med bygningar som skjermar for solgangsbris/vestavind Restaurant Plassere skips-/flyvrak som dykkarmål

10 Nordplan side 10 Reguleringsplan for Nordøyrane 5.4 Vurdering av innkomne merknader Planen tek i all hovudsak omsyn til innkomne merknader: Planen legg opp til eit vesentlege utbyggingsareal på Nordøyrane, men er redusert i forhold til utstrekninga i kommuneplanen. Planframlegget tek til ein viss grad omsynet til utløpet av Fargarelva med tilhøyrande elvevifte og behovet for gruntområde som oppvekst- og leveområde for fisk og fugl. Området vert prioritert for handels- og servicetenester som styrkjer sentrumsutviklinga. Både Moengården og andre verksemder og fleire kan etablere seg i området. Innanfor F/K/B 6 kan det etablerast fleire m² forretningsareal enn det er etablert i Moengården. (Moengården har grunnflate om lag 5300 m², medan 3 etasjar innanfor F/K/B 6 gir 5400 m².) Planen tek omsyn til viktige siktliner inn mot kyrkja og har lagt eit større friområde framfor kyrkja. Det vert lagt inn rekkefølgjekrav om opparbeiding av krysset mellom Sjøgata og rv15 i tråd med gjeldande regelverk. Av omsyn til kyrkja og viktige siktliner kan det ikkje etablerast bygg innanfor byggjegrenser vist på friområdet. Innanfor parkområdet kan det etablerast bygg det er trong for i tråd med bruken av området. Det må leggjast inn byggjegrenser som sikrar frisikt til kyrkja. Innanfor området kan det leggast til rette for aktivitetstilbod som kan nyttast av flest mogleg så store delar av året som mogleg. Bygget i Eidsgata 62 er sikra utsikt mot fjorden via allmenning

11 Nordplan side 11 Reguleringsplan for Nordøyrane 6 Vurdering av sentrale tema i planarbeidet Det er viktig at kyrkja ikkje vert innbygd og at viktige siktliner vert oppretthaldne. 6.1 Kyrkja i landskapet Kyrkja er eit viktig signalbygg og eit kulturminne som må ha omgjevnader som tek tilstrekkeleg omsyn. Biletet er frå fotobasen til fylkesarkivet og er teke i og viser at kyrkja låg i direkte kontakt med sjø, noko som var naturleg då mange kom med båt når dei skulle til kyrkje Bilete frå fotobasen til fylkesarkivet er teke i 1970 og viser at sjøgata er bygd på fylling langt framom strandsona. Nye bygningar er plassert til venstre for loddrett markering i venstre bildekant, tilsvarande hjørnet på Eid kyrkjetun. Sikttilhøva frå kyrkjetrappa og ut Eidsfjorden ved foreslått utbygging vert såleis som i dag. Sikttilhøva frå fjorden og inn mot kyrkja vert redusert dess lenger sør i strandsona og inst i fjorden ein kjem. Dersom ein er lenger ute i fjorden vil sikttilhøva til kyrkja verte betre. Av omsyn til behov for byggjeareal er det valt å opne for eit bygningsvolum med tilhøyrande p-plassar i det området som i dag ligg nedanfor eksisterande kyrkjetomt.

12 Nordplan side 12 Reguleringsplan for Nordøyrane 6.2 Tettstadutvikling Planområdet er eit område som enno ikkje er utfylt nedanfor Nordfjordeid sentrum. Kommunen er eigar av området og vil utvikle området som ein del av tettstaden, med forretningar, kontor og bustader Planområdet i 1970 Kyrkja har strandlinje rett nedanfor bygget. Sjøgata er bygd på ein fylling i ein avstand frå kyrkja. Området aust for sjøgata er ikkje fylt ut Viktige prinsipp for utforming av tettstaden Sentrumsområdet må bindast saman I dag er det bygd inntil gateløpet i Eidsgata, noko som gir eit tettstadpreg Sjøgata, med parkering både ovanfor og nedanfor er ein barriere for kontakt mellom utbyggingsområda Store lave bygg fritt plassert på tomtane og flater med parkering skapar ikkje ein tettstad med gode uterom og plassar det er godt å opphalde seg. Eit viktig prinsipp for utvikling av eit attraktivt og levande område er å etablere bustader langs hamnefronten. Tettstaden treng nye utbyggingsområde/ vitaliseringsområde (gult) Nye utbyggingsområde/vitaliseringsområde Infrastruktur med gatenett og viktige siktliner Det er viktig at det vert sett grenser for sentrum som harmonerer med storleiken på staden. Innanfor dette området bør ein setje krav til utbygging med eit tettstadpreg der det er gode uterom Ope rom rundt kyrkja Område for småbåttrafikk Gatenettet gir premissar for forming av staden Viktige siktliner (gul) bør oppretthaldast for å gje sikt til fjorden og binde saman områda I områda bak tettstaden er det i ulike soner avsett og bygd ut bustader (B) og industri(i)

13 Nordplan side 13 Reguleringsplan for Nordøyrane Behov for forretningsareal Det er i dag ein mangel på forretningsareal, der det kan byggjast større volum. Planen må leggje til rette for at Nordfjordeid kan utvikle seg til eit handelssenter i åra framover. Moengården er etablert med om lag 5300 m² forretningsareal nedanfor Sjøgata. Dersom det vert bygd forretningar i 3 etasjar, samt i 1. etasje inn mot fellesområda for F/K/B 3 og F/K/B 5 kan det etablerast opp mot om lag m² forretningsareal Parkering I samråd med Eid kommune er det lagt opp til eit avvik frå gjeldande vedtekter. For forretningar og kontor vert det kravd 1 parkeringsplass/100 m². For bustader vert det og kravd 1 parkeringsplass for kvar bustadeining. I området er det planlagt så mange bustader at det vil verte sambruk av parkeringsareal, slik at kravet til parkering kan reduserast. Eit vilkår for realisering av delar av denne planen er at noko parkering vert planlagt i nærleiken. Området vest for Moengården kan fyllast ut og opparbeidast til parkering i tråd med skisse i kap Det kan etablerast om lag 100 p-plassar, noko som kan opne for bygging av m² forretningsareal. 6.3 Trafikkavvikling, krysset mellom Sjøgata og rv15 Det er opna for parkering i parkeringskjellar innanfor heile planområdet. Dersom det ikkje vert bygd parkeringskjellar må det etablerast parkering i 1. etasje i områda F/K/B 3 og F/K/B 5. Inn mot fellesareala skal det etablerast forretningar i 1. etasje. Innanfor fellesområda kan det planleggjast parkering. Minst 25 % av dette arealet skal vere felles uteopphaldsareal. Innanfor planområdet er det ikkje mogleg å opparbeide nok parkeringsplassar til full utbygging. Det er difor opna for at avtalar om parkering i området mellom Fargarelva og Frislidbygget, inntil Eidsgata eller Sjøgata, kan inngå i talet på parkeringsplassar som er kravd i samband med utbygging. Vegdatabanken I vegdatabanken er det ikkje opplysningar om trafikkmengde i Sjøgata. Trafikkmengda på rv15 er 3600 både før og etter krysset. Fartsgrensa er 50 km/t og det er ikkje registrert ulukker i krysset mellom Sjøgata og rv15.

14 Nordplan side 14 Reguleringsplan for Nordøyrane Plankryss vert dimensjonert etter trafikkbelasting som er forventa om 7 år etter opningsåret. Primærvegen har i dag ein trafikk på ÅDT 3600, og med ein trafikkauke på 2 % vil trafikkmengda i hovudveg etter 7 år frå i dag vere over I tråd med Handbok 263 skal ein vurdere T-kryss med lomme, T-kryss med svingefelt, rundkøyring eller signalregulering dersom trafikken i sekundærveg er mellom 300 og Krysset er i dag utforma med dråpe i sekundærveg. Både med og utan ei vidare utbygging bør kryssløysinga på nytt vurderast. Det bør leggjast inn eit rekkefølgjekrav som krev at krysset skal vere opparbeidd i tråd med gjeldande regelverk før planområdet vert utbygd. I samband med utarbeiding av reguleringsplan for krysset kan det utarbeidast trafikkanalyse som grunnlag for val av kryssløysing. badeplassen mot vestavinden er moloen lagt mot vest. På fine sommardagar er sterk pålandsvind m/tilhøyrande bølgjer eit problem for badelivet her. Parken er eit viktig element i stadforminga og det bør tillatast tilrettelegging for ulike aktivitetar slik at området før ein høg grad av bruk. Frå parken og sørover langs hamnefronten skal det opparbeidast ei gangsone som sikrar at allmenta kan gå langs sjøsida. I samband med utbygging av F/K/B3 og 5 skal gangsona opparbeidast som ein del av utbygginga. Allmenta skal sikrast tilgang til området. Sjøgata vert oppretthalden som ei 6 meter brei gate. Ein viktig strategi er at området skal verte ei handlegate, og at den ikkje vert dominert av parkering. Det er difor ikkje planlagt parkering framfor bygga eller langs gata. Eit typisk tverrsnitt: 6.4 Gangsone i strandsona, park og badeplass Parken og badeplassen inngår som eit viktig formingselement i å utvikle ein ny, harmonisk og samanhengande sjøfront. Moloen er planlagt for å integrere området nord for elva i planen på ein betre måte. Forma på fyllingskanten er i dag lite "harmonisk" - den er kantete, kunstig og dannar ikkje eit godt landskapsrom. For å skjerme

15 Nordplan side 15 Reguleringsplan for Nordøyrane 7 Illustrasjon av utbygging

16 Nordplan side 16 Reguleringsplan for Nordøyrane Planområdet sett frå fjorden. Illustrasjon av volum. Gangpassasjen framfor bygga sikrar allmenn ferdsel. Illustrasjon av planlagt etablering av volum opp mot Eidsgata. Mindre volum (blå) i 2. etg. mot Eidsgata og større volum i 3 etg. mot Eidsgata (gul) og 4 etasjar i volum som vender seg mot fjorden

17 Nordplan side 17 Reguleringsplan for Nordøyrane 1 GENERELT FØRESEGNER REGULERINGSPLAN FOR NORDØYRANE Føresegner dagsett: Plankart dagsett: Desse føresegnene gjeld for området innanfor plangrensa på plankartet. Utbygging av området skal skje i samsvar med plankartet og føresegner. 1.2 Føresegnene kjem i tillegg til det som vert bestemt i planog bygningslova med forskrifter, samt vedtekter til planog bygningslova vedtekne av kommunestyret på Eid. 1.3 Etter at desse føresegnene er vedtekne, er det i planområdet ikkje tillate å inngå privatrettslege avtalar i strid med reguleringsføresegnene. 1.4 Området er regulert til følgjande formål: Byggeområde og blanda formål (pbl 25.1 ) - Bustad/forretning/kontor, B/F/K 1-6 Offentlege trafikkområde (pbl 25.3) - Køyreveg - Gang og sykkelveg, fortau - Torg - Parkeringsplass - Hamneområde i sjø Friområde (pbl 25.4) - Park - Badestrand - Badeområde Fareområde (pbl 25.5) - Område med usikker stabilitet i grunnen Spesialområde (pbl 25.6) - Frisiktsone - Friluftsområde i sjø og vassdrag Fellesområde (pbl Felles tilkomst, torg og parkeringsplass 2 REKKEFØLGJEBESTEMMING 2.1 Rekkefølgjebestemming, anlegg for vass- og avløpsleidningsnett Før det vert gitt igangsettingsløyve for fyrste bygg skal naudsynt løysning for avløp og tilstrekkeleg vasstrykk i leidningsnettet vere etablert. 2.2 Rekkefølgjebestemming, gangveg langs hamnefronten Før det vert gitt bruksløyve på område F/K/B 3 og 5 skal gangvegen langs hamnefronten vere etablert og tilgjengeleg for allmenn ferdsel. 2.3 Rekkefølgjebestemming, kryss mellom Rv 15 og Sjøgata Krysset mellom Rv 15 og Sjøgata skal vere opparbeidd i tråd med gjeldande regelverk før planområdet vert utbygd. 2.4 Rekkjefølgjebestemming, planlegging av F1 og F2 Før det vert gitt igangsettingsløyve for bygg innan F/K/B 1-3 skal F1 detaljplanleggast. Før det vert gitt igangsettingsløyve for bygg innan F/K/B 4-6 skal F2 detaljplanleggast.

18 Nordplan side 18 Reguleringsplan for Nordøyrane 3 FELLES FØRESEGNER 3.1 Universell utforming Byggeområde, trafikkområde og offentlege uterom skal utformast med tilfredsstillande tilkomst. Kaier, offentlege uterom og gangvegar skal utformast slik at personar med nedsett funksjonsevne kjem seg lett fram. 50 % av bustadane skal ha livsløpstandard og universell utforming. Universell utforming skal dokumenterast ved byggjemelding. 3.2 Estetisk kvalitet Bygg, anlegg og uteområde skal tilfredsstille rimelege omsyn til estetisk godt uttrykk både i seg sjølv og i forhold til omgjevnadane. Tiltak skal ha ei god estetisk utforming i samsvar med funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgjevnader. Skjemmande fargar skal ikkje tillatast og kan verte kravd endra. Byggverk og offentlege uterom skal ha arkitektonisk kvalitet. I dette ligg det at det skal vere kvalitet både teknisk, funksjonelt og visuelt. Med byggverk vert det i tillegg til bygg og meint tekniske anlegg som t.d. vegar, gangvegar og kaier. 3.3 Byggjesøknad Innanfor dei ulike byggjeområda og kvartalet skal heilskapen oppretthaldast. Bygg, anlegg og verksemder skal utformast med sikte på å sikre gode arkitektoniske løysingar og ta naudsynt omsyn til eksisterande miljø. Før søknad om byggjeløyve kan handsamast skal det utarbeidast teikningar og perspektiv som viser korleis nybygg tilpassar seg området. Situasjonsplanen skal vise ny vegetasjon, terreng, trafikkareal, opphaldsareal og parkeringsløysing. Planen skal vere høgdesett og inngangspartiet skal teiknast i detalj. Det skal visast høgdesett snitt av tomta vinkelrett på inngangsparti. Utforming og oppsetjing av reklameskilt skal dokumenterast i byggjesøknad. Ved byggjemelding skal det dokumenterast at byggjeprosjektet ligg innanfor støygrenser gitt i den til ein kvar tid gjeldande retningsline for støy og føresegnene pkt Høgde på golv skal leggjast til kote 2,8 m. Eventuell parkeringskjellar må sikrast i forhold til stormflo. 3.4 Byggjegrenser Byggjegrenser er vist på plankartet. Der byggjegrenser ikkje er vist, gjeld reglane i Pbl 70. Bygg på F/K/B 1,2 og 4 skal plasserast i formålsgrense mot Sjøgata. 3.5 Krav om uteopphaldsareal for bustader For alle husvære med meir enn to rom, skal det i rimeleg nær tilknyting til husværet vere uteopphaldsareal som er eigna til rekreasjon, leik og opphald. Som uteopphaldsareal kan reknast dei delar av tomta som ikkje er bebygd eller avsett til køyring og parkering, og er eigna til formålet. Uteplassen skal vere skjerma mot innsyn, uønskt ferdsle og sterk støy. Plassen bør ha solinnfall. Arealet bør primært vere på bakken, men areal på terrasse/balkong/tak kan også godtakast. Minste tillatne djupne på balkong/terrasse: 1,8 meter. Uteopphaldsarealet kan vere felles og privat. Sjå vilkåra under. Arealkrav:

19 Nordplan side 19 Reguleringsplan for Nordøyrane Alle husvære (med meir enn to rom) skal ha privat balkong/terrasse på minst 3 m². Privat uteopphaldsareal skal vere minst 12 m², på bakken eller på balkong/terrasse. I tillegg skal summen av privat og felles uteopphaldsareal vere minst 20 m² pr. husvære. Uteareal skal vere ferdig opparbeidd før det vert gitt bruksløyve. 3.6 Utnyttingsgrad Maksimal utnyttingsgrad er fastsett som % BYA, etter definisjonane i rettleiar T-1459 Grad av utnytting. Eit vilkår for å utnytte tomta med maksimal BYA, er at krav til byggjehøgde, byggegrense og dokumentert parkeringsdekning er innfridd. 3.7 Parkeringsdekning Kvar utbyggar skal på eigen grunn, i det aktuelle kvartalet, tilrettelegge eit tilstrekkeleg tal parkeringsplassar. Det kan etablerast parkering under bakkenivå. Utbyggjar kan inngå avtalar om parkering inntil Eidsgata eller sjøgata i området mellom Fargarelva og Frislidbygget. Desse parkeringsplassane kan inngå i talet på parkeringsplassar som er kravd i samband med utbygging. Kommunen har reglar for frikjøp av parkeringsplassar, som kan dekke opp for manglande plassar på eigen grunn, fellesareal eller avtalt areal. Krav til parkeringsdekning: 1 p-plass for bustader og 1 p-plass for 100 m² forretning/kontorareal. Det er krav til opparbeiding av 1 sykkelparkeringsplass for kvar bustad og o,5 sykkelparkeringsplass for kvar 100 m² kontor- og forretningsareal. Ved utrekning av areal som blir lagt til grunn for krav om parkeringsdekning, skal bruksareal heilt eller delvis under terreng ikkje reknast med når arealet vert nytta til føremål som ikkje krev parkering (t.d. parkeringsareal, tekniske rom, bossrom osb). Alle parkeringsplassar skal vere opparbeidde innan det tilsvarande byggjearealet vert teke i bruk. 3.8 Trafikkstøy Ved etablering av nye bueiningar med fasade mot kommunal veg skal støygrenser gitt i rettleiar T1442, eller seinare retningsliner som erstattar denne vere gjeldande. I tillegg gjeld følgjande reglar: Naudsynte støytiltak skal vere utført før ny bueining blir teken i bruk. 3.9 Tiltak og fylling i sjø All utfylling skal skje med reine bestandige materiale. Før det kan startast arbeid med fylling i sjø skal det liggje føre godkjent plan for omfanget av fyllingsarbeid, med etablering av permanent kaifront. For avslutning mot naboeigedom skal fylling planleggjast i samråd med naboeigedom. Det skal vere innhenta løyve etter havne- og farvannslova for arbeid som er nemnt i plan- og bygningslova 84. Fyllingsarbeid skal gjennomførast raskt fram til permanent kaifront. Tid for gjennomføring av fyllingsarbeid må dokumenterast gjennom planarbeidet. Dersom gjennomføring av fyllingsarbeid ikkje kan koordinerast med naboeigedom skal mellombels avslutning mot naboeigedom utførast på ein akseptabel måte, ut frå estetiske og funksjonelle omsyn.

20 Nordplan side 20 Reguleringsplan for Nordøyrane 4 BYGGJEOMRÅDE / BLANDA FORMÅL 4.1 Bustad, forretning/kontor B/F/K 1,2,4 og 6 I området kan det førast opp bygningar for bustader, forretning og kontor. Det kan etablerast parkering under bakkenivå. Bygningane kan innehalde eit eller fleire av formåla, dersom følgjande føresetnader er oppfylt: Underetasje og etasje i plan med Sjøgata kan ikkje nyttast til bustader. Kontor skal ikkje leggast til etasje på gateplan i fasade mot Sjøgata eller fellesareal F1 og F2. Bygg og uteområde skal opparbeidast med høg estetisk standard. Bygg skal etablerast i byggjegrense mot Sjøgata. Byggjegrense i siktline i kryssområda gjeld etasje i plan med Sjøgata. Bygg kan oppførast med minimum gesimshøgde sett til kote 11,5 og maksimal gesimshøgde sett til kote 13,5 moh. Utnyttingsgrad er sett til BYA mindre enn 90 % og meir enn 70 %. 4.2 Bustad, forretning/kontor B/F/K 3 og 5 I området kan det førast opp bygningar for bustader, forretning og kontor. Det kan etablerast parkering under bakkenivå. Bygningane kan innehalde eit eller fleire av formåla, dersom følgjande føresetnader er oppfylt: Underetasje og etasje i plan med F1 og F2 kan ikkje nyttast til bustader. 1. etasje skal nyttast til parkering dersom det ikkje er planlagt parkering under bakkenivå. Areal i 1. etasje med fasade mot fellesområda F1 og F2 skal nyttast til forretning. Kontor skal ikkje leggast til 1. etasje i fasade mot fellesareal F1 og F2. Bygg og uteområde skal opparbeidast med høg estetisk standard. Byggjegrense vist nord-sør gjeld 1. etasje. I ei sone på 6 meter frå byggjegrense og vestover skal det etablerast allmenn gangtilkomst langs hamnefronten. Sjå prinsippskisse i planheftet side 16. Gangtilkomsten skal vere opparbeidd og tilgjengeleg for allmenn ferdsel før det vert gitt bruksløyve innanfor områda. Mellom byggjegrenser aust-vest kan det ikkje etablerast bygg i 2, 3 og 4 etg. Bygg kan oppførast med minimum gesimshøgde sett il kote 15 og maksimum gesimshøgde sett til kote 17 moh. Utnyttingsgrad er sett til BYA mindre enn 90 % og meir enn 70%. 5 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE 5.1 Fortau og gangsamband langs hamnefronten Areala er avsett til offentleg gangveg. Områda skal opparbeidast med eit sentrumsmessig/urbant preg, med høg grad av presisjon og kvalitet. Gangsamband skal opparbeidast vest for byggjegrense vist nord-sør på F/K/B 3 og 5 på plankartet. Avkøyrsle til F1 og F2 vert bestemt som ein del av situasjonsplan for opparbeiding av områda og vil krysse gangsonene mot torgområdet.

21 Nordplan side 21 Reguleringsplan for Nordøyrane 6 OFFENTLEGE FRIOMRÅDE Området er avsett til offentleg friområde, park, badestrand og badeområde. Parken skal opparbeidast med eit parkuttrykk. Det kan leggjast til rette for aktivitetar i tråd med formålet. Til dømes kan både basseng, sandvolleybane og mindre ballbaner kan etablerast. Det kan etablerast bygg i tråd med bruken av området sør for byggjegrense vist på plankartet. (Til dømes garderobe, lager og sanitæranlegg.) Før utbygging skal det utarbeidast detaljplan for området i målestokk 1:200, som viser materialbruk/belegg, høgder på terreng, overvasshandtering, planting, belysning og møblering. Det kan etablerast kai og brygge i tråd med bruken av området. 8.2 Friluftsområde i sjø og vassdrag I friluftsområde i sjø og vassdrag er det ikkje tillate å oppføre bygg eller andre tiltak/konstruksjonar. Det kan oppførast bru over Fargarelva som knyt gangveg langs sjøfronten saman. 9 FELLESOMRÅDE 9.1 Felles tilkomst, torg og parkeringsplass F1 og F2 Det skal utarbeidast situasjonsplan som viser opparbeiding av fellesområda. Kvart område skal opparbeidast med minimum 25 % torgareal/felles uteopphaldsareal. F/K/B 1-3 skal ha tilkomst over F1. F/K/B 4-6 skal ha tilkomst over F2. 7 FAREOMRÅDE Det kan ikkje setjast i verk tiltak på området, som er vist på plankartet med usikker stabilitet i grunnen, utan at det vert dokumentert at stabiliteten i grunnen ikkje vert overskriden. 8 SPESIALOMRÅDE 8.1 Frisiktsone I området mellom frisiktline og køyreveg (frisiktsona) skal det vere fri sikt i ei høgd på 0,5 meter over nivået til dei tilstøytande vegane. Kommunen kan krevje sikthindrande vegetasjon og gjenstandar fjerna. Høgstamma tre, trafikkskilt og lysmaster kan plasserast i frisiktsona.

22

23 Nordplan AS Telefon NO MVA Telefax Bankkonto: