SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 7 Arkivsak: 14/4538 SAMLET SAKSFRAMSTILLING OMREGULERING AV TOMT FRA OFFENTLIG BEBYGGELSE TIL BOLIGFORMÅL - REGULERINGSPLAN FOR FÅBERG - TELENORS EIENDOM GNR. 177/4 Saksbehandler: Jakob Nordstad Arkiv: PLAN 2014p098e Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/15 Planutvalget Utredning: Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Alternative utbyggingsmønstre fra RAM-arkitektur, datert Kan fås ved henvendelse til administrasjonen : 6. Innkomne merknader til varsel om oppstart. 7. Støyvurdering av Berg Knudsen AS, datert Sammendrag: Konsulent: Areal + AS i samarbeid med RAM arkitektur AS Forslagsstiller: Telenor Eiendom Holding AS. Areal + AS har i samarbeid med RAM arkitektur AS utarbeidet planforslag for eiendommen gnr. 177 bnr. 4 på Fåberg. Grunneier og forslagsstiller av planen er Telenor Eiendom Holding AS. Hensikten med planforlaget er å omregulere eiendommen fra offentlig formål til boligformål. RAM arkitektur AS har vurdert ulike alternativer for utbygging på tomten. Det fremlagte planforslaget er forslag til omregulering av gjeldende reguleirngsplan for Fåberg, vedtatt i Lillehammer kommunestyre Byplansjefen anbefaler at planforslaget sendes ut på høring/offentlig ettersyn. Fakta: Planområdet ligger på Fåberg, inntil Stasjonsvegen og Brunlaugbakken. Området ligger sentralt til, og har god og trafikksikker atkomst. Det er også gjennomgående gang og sykkelveg fra planområdet både til Lillehammer sentrum og til Jørstadmoen-området som også har barnehage og skole. Avstanden til skolen er om lag 2 kilometer og avstanden til Lillehammer sentrum er om lag 8 kilometer.

2 Side 2 av 7 Omkringliggende arealer på Fåberg er regulert til ulike typer næring, noen offentlige arealer, men i hovedsak boligformål. Tett opp mot planområdet er det ulike typer næringsvirksomhet som eksempelvis rutebilselskap, snakkerverksted, innkjøpslag mv. Telenor har også kontorlokaler rett nord for planområdet. Planforslaget bygger på en mulighetsstudie som er gjennomført av RAM arkitektur AS. RAM har arbeidet frem 6 mulige utbyggingsalternativer. Alternativ 1 og alternativ 2 ble begge valgt bort i forbindelse med planprosessen. Bakgrunnen for dette er spesielt hensynet til volum, form og tilpasning til omgivelsene. Alternativ 1 viste et større leilighetsbygg i 3 etasjer som en større blokk. Alternativ 2 viste et større hybelbygg over 2 etasjer. Begge disse byggene ble vurdert som uaktuelle å gå videre med. Altrnativ 3 viser 2 etasjer rekkehus/tomannsboliger som er bygget med privat uteareal. Alternativ 4 viser flere bygg som er plassert omkring på hele tomten, også med privat uteareal for hver boligseksjon. Alternativ 5 viser en sør-vest struktur på tomannsboliger der det er lagt inn et felles lekeareal på midten av tomta i tillegg til privat uteareal. Alternativ 6 viser 2 mindre leilighetsbygg med felles lekeareal på midten av tomten. Reguleringsplanen har formet bestemmelser og mulighetene i plankart til å kunne bygge de fire andre alternativene (3, 4, 5 og 6) som er synliggjort i mulighetsstudien til RAM arkitektur AS. Forslagsstiller viser til at det er lagt vekt på å tilpasse bebyggelsen slik at den harmonerer med omgivelsene og de føringer som er gitt om effektiv arealbruk i sentrale utbyggingsområder. Det er i bestemmelsene også lagt inn en mulighet for å kunne bygge 2 eneboliger på området dersom ikke prosjektøkonomien er forsvarlig for å utvikle eiendommen tettere. Planprosess: Formelt oppstartsmøte ble avholdt i Lillehammer kommune den I møtet ble plangrunnlaget, det vil si gjeldende plan Fåberg gjennomgått og vurdert opp mot konsulents og forslagsstillers presenterte ønske om forslag til endring. Videre ble relevante temaer som burde dokumenteres og grunngis i forbindelse med planprosessen gjennomgått. På bakgrunn av de forholdene som ble vurdert og tatt opp i møtet konkluderte Lillehammer kommune med at forslaget til endringer trolig ikke ville medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det ble videre gitt positive signaler til fremlagte ønske om omregulering. Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD den og varslet med brev til berørte parter , samt gjort tilgjengelig elektronisk på Lillehammer kommune sine hjemmesider. Frist for merknader ble satt til Det kom inn 8 merknader til varsel om oppstart. Kopi av varslingsbrev med adresseliste og trykte vedlegg, kunngjort annonse og de innkomne merknadene er utrykte vedlegg til saksutredningen. Forslagsstiller har også vurdert merknadene og gjengitt disse i Plabeskrivelsen. Under følger et sammendrag av merknadene med byplansjefens foreløpige kommentar: 1. Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen skriver i sin merknad at området ligger sentralt på Fåberg og at området derfor bør ha høy arealutnyttelse. Forholdet til trafikksikre løsninger med vekt på barn og unge må ivaretas i planforslaget. Vurderinger av dette forholdet og øvrig trafikksikkerhet skal

3 Side 3 av 7 vurderes i planforslaget. De ber også om at forholdet til støy vurderes, da området ligger i gul støysone. Byplansjefen viser til at planforslaget er godt gjennomarbeidet og at nødvendige trafikkikringsforhold er godt vurdert i planen. Med gjennomgående gang- og sykkelveg gjennom Fåberg, samt gode avkjøringskryss inn til området angir planen et oversiktlig trafikkbilde. Hva gjelder støy, vises det til Berg Knudsens vedlagte rapport. 2. Forsvarsbygg, datert : Forsvarsbygg har ingen merknad til planforslaget. 3. Jernbaneverket, datert : Jernbaneverket viser til at det må gjøres tilstrekkelige vurderinger i planforslaget hva gjelder ferdsel og mulig økt ferdsel i området for å avdekke eventuelle sikkerhetsmessige forhold knyttet til jernbanesporet. Byplansjefen viser til at det vil bli noe mer ferdsel i tilknytning til planområdet, men at det ikke synes å være forhold av sikkerhetsmessig betydning for jernbanen. Gang og sykkelvegen langs Brunlagubakken krysser jernbanen planfritt, og det er videre sikkerhetsgjerde langs jernbanen i Fåberg sentrum. Det er for kommunen ikke kjente utfordrigner knyttet til uønskede kryssinger av jernbanesporet i dette området, noe forslagsstiller også redegjør for i både ROS-analyse og planbeskrivelsen til planen. 4. Fylkesmannen i Oppland, datert : Fylkesmannen viser i sin kommentar til at det bør leges opp til høy arealutnyttelse, men at dette ikke må gå på bekostning av uteområder og andre miljøkvaliteter som skal ivaretas. Det bør videre legges til rette for parkering under bakkenivå. Spesielt bør det legges vekt på utearealer for lek og opphold. Videre er det viktig med gode trafikale løsninger som sikrer myke trafikanter, særlig i forhold til fritidsaktiviteter og skole. Tilgjengelighet for alle er viktig ved planlegging av bokvaliteter både i bygg og utendørs. Målgruppe bør beskrives for at planen skal kunne ta høyde for de kvalitetene som det er behov for. Energieffektive løsnigner for bebyggelse bør vurderes, også passivhus. Planforslaget skal inneholde en støyvurdering og eventuelle tiltak som kreves skal innarbeides i planen. Videre minnes det om naturmangfoldlovens prinsipper og kravet om digital leveranse av plangrunnlag (sosistandard). Bypansjefen viser til at planspørsmålet ved varsel om oppstart ble vurdert til ikke å gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det har ikke kommet opp forhold i planprosessen som har endret kommunens holdning til dette. Det vises til vegvesenets kommentar hva gjelder trafikk og støy-forhold. Når det gjelder naturmangfoldslovens prinsipper, så er disse vurdert å være tilstrekkelig ivaretatt. Sosi-format for planer følger lovpålagt standard for alle planer i Lillehammer kommune. Øvrige forhold er kommentert i byplansjefens vurdering. 5. Oppland fylkeskommune, datert

4 Side 4 av 7 Regionalenheten viser til at planforslaget skal ha gode og tilstrekkelige arealer for barns lek og uteoppholdsareal. Det skal vurderes tilgjengelighet for alle for bygninger og utearealer, samt atkomst. Dette vurderes opp mot «Tilgjengelighet for alle» iht Miljøverndepartementets rundskriv og TEK 8-2. Det bør angis en prosentandel av boligenhetene som skal være universelt utformet. Dette bør følges opp i bestemmelsene til planen, også hva gjelder krav til hovedfunksjoner som stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Kulturvernenheten er ikke kjent med at det er automatisk fredede kulturminner innen området. De har heller ikke kjennskap til bygninger med verneverdi, men vil komme tilbake til dette ved offentlig ettersyn. Byplansjefen viser til at det i planbestemmelsenes punkt 0.4 er stilt krav om 50 % andel av leilighetene skal tilrettelegges med livsløpsstandard. Videre detaljering og krav til utforming iht. TEK 10, følges opp i byggesaksbehandlingen når prosjektet har en større detaljgrad. Trafikksikkerhet og støy er tidligere kommentert. Utearealer og kvaliteten på disse følges opp ved detaljprosjektering og utformingen av bebyggelsen. Graden av utnytting er satt til 35 %. Det vises for øvrig til vurderingen i dette saksfremlegget. 6. Ole M. Lunde, datert : Lunde bor i Brunlaugbakken 19. Dersom det blir aktuelt å bebygge området med boliger viser Lunde til at det kun er eneboliger som er aktuelt. Lunde er opptatt av at det er tilrettelagt for eneboliger i all hovedsak i området på Fåberg og at dette bør videreføres her da dette er hans utsikt mot vest. Byplansjefen viser til at det ligger sterke føringer om at området skal bygges ut med en høyere utnyttelse enn eneboliger. Det er imidlertid i bestemmelsene åpnet for å kunne bygge eneboliger, kjeda bebyggelse eller leilighetsbebyggelse. Høydebestemmelsene er gjengitt i reguleringsbestemmelsene og viser maksimale byggehøyder som påvirker naboforholdene Lunde viser til. 7. Torbjørn Taraldsen, datert : Taraldsen bor i Elvefaret 7. Taraldsen er positiv til at området bygges ut til boligformål, under forutsetning om at området bebygges med eneboliger slik som den øvrige bebyggelsen i området. Ved annen type boligbebyggelse vil deres utearealer forringes. Byplansjefen viser til kommentaren til merknad nr Kristin og Simen Rustad, datert : Rustad bor i Elvefaret 5. De ønsker at området blir bebygget så skånsomt som mulig. Eksempelvis ønsker de 2 eneboliger på tomta. Større utbygging enn dette vil medføre negative konsekvenser for dem som naboer. Det vises for øvrig til at det er eneboliger for i dette området på Fåberg. Byplansjefen viser til kommentaren til merknad nr. 6. Vurdering:

5 Side 5 av 7 Eiendommen ligger meget sentralt på Fåberg, og har god tilgjengelighet og trafikksikre løsninger. Det er etablert sammenhengende gang- og sykkelvegsystem til bydelfunksjoner på Jørstadmoen med barnehage, skole, fritidsaktiviteter og dagligvarer. Støyrapporten fra Berg Knudsen AS viser at deler av området ligger i «gul støysone», men med støyskjerming i form av støyvoll, støyskjerm, eller alternativt ved at ny bebyggelse skjermer uteområder, vil ikke støy være noe problem. Siden det er lagt opp til flere muligheter for å utforme ulike typer bebyggelse, er det vist til i bestemmelsene at det ved byggesøknad skal være redegjort for støyberegninger og hvordan nødvendige tiltak er tenkt gjennomført. Tiltak mot støy skal være etablert før det gis ferdigattest. Planforslaget er godt gjennomarbeidet og mulighetsstudien viser flere gode løsninger med fokus på effektiv arealutnyttelse. Området har gode kvaliteter for ulike typer boliger. Det er derfor lagt opp til noe fleksibilitet i bestemmelsene slik at prosjektet kan detaljprosjekteres for noe ulik bebyggelse. Siden området ligger i et etablert eneboligområde, vil kommunen tillate etablering av 2 eller 3 eneboligtomter, dersom det viser seg at de andre alternativene i mulighetsstudien ikke vil være regningsvarende. Når det gjelder forholdet til tilgjengelighet og livsløpsstandard er det i bestemmelsene til planen vist til plan- og bygningslovens 1-1 og 29-3, samt 8-2 i teknisk forskrift, og kommuneplanens krav om livsløpsstandard. Det legges til grunn at gjeldende normer og forskrifter følges på dette punktet. Dette vil bli fulgt opp ved detaljprosjekteringen av bebyggelsen. Når det gjelder uteoppholdsarealer og lekearealer for barn- og unge, så er det tatt inn et eget punkt i bestemmelsene som sikrer dette. Endelig utforming og kvalitet på disse følges også opp ved detaljprosjektering av bebyggelse og uteområder. Det er videre i bestemmelsene presisert krav som følger for støyverdiene på disse utearealene. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldslovens 7 skal virkningene for naturmangfoldet vurderes etter lovens Det eksisterende kunnskapsgrunnlag er vurdert til å være tilfredsstillende jfr. kriteriene etter loven basert på tidligere registreringer og konsekvensutredning i overordnet plan. Det vurderes slik at tiltaket ikke vil medføre risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i naturmangfoldsloven. Det er ikke synliggjort egne vurderinger som er vektet etter Naturmangfoldslovens 8-12, men forholdet til naturtyper og naturmiljø, samt landskapstilpasning og friluftsinteresser er vurdert som egne temaer i forbindelse med planutarbeidelsen. Det er også sett på planens virkning for miljø og samfunn, samt at det er utarbeidet egen ROS-analyse. Grunnlag for vurderingene og ROS-analysen er basert på forarbeidene i kommuneplanen, konsekvensvurderingene, samt artskart og naturbasen. Kunnskapsgrunnlaget for å vurdere prinsippene for offentlig beslutningstaking etter naturmangfoldlovens 8-12 synes derfor tilstrekkelig ivaretatt. For naturmangfoldlovens del vises det til at vurderingen og

6 Side 6 av 7 vektleggingen av prinsippene i 8-12 er ivaretatt og at forholdet til bærekraftig bruk er vurdert tilstrekkelig jfr. 7. «Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven»: I plan- og bygningslovens 4-2 andre ledd står det at reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal særskilt i planbeskrivelsen gi en vurdering og beskrivelse konsekvensvurdering av planens virkninger for miljø og samfunn. For å undersøke om reguleringsendringen vil kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn må planen vurderes i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger etter plan- og bygningsloven. Forskriftens 2 omtaler tiltak som direkte medfører plikt til konsekvensutredning jfr. forskriftens Vedlegg I. Planen omfattes ikke automatisk av 2 eller andre forhold som er nevnt i Vedlegg I, siden det ikke er nye uregulerte områder som legges til utbyggingsformål. Vurderingene i planen skal derfor gjøres i henhold til 3 og 4 jfr. vedlegg III. Samlet vurdering av vedlegg III: Av de 17 kriteriene som skal legges til grunn for vurderingen etter 3 er det ingen av kriteriene som kommer i konflikt med planforslaget. Den summariske vurderingen bygger på tidligere konsekvensutredninger og kommunens overordnede ROS-analyse, samt de vurderingene som fremgår av vedlagt planmateriale. Konklusjon: Byplansjefen vurderer endringsforslaget som positivt, da det legges opp til en fortetting sentralt på Fåberg. I henhold til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging er det en målsetting å utnytte arealressursene effektivt. Planlegging av arealbruk og transport skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv arealutnyttelse. Den aktuelle eiendommen ligger meget sentralt på Fåberg, og har god tilgjengelighet og trafikksikre løsninger. Det er gang- og sykkelvegsystem til bydelfunksjoner på Jørstadmoen med barnehage, skole, fritidsaktiviteter og dagligvarer. Det er også gang- og sykkelveg sammenhengenede til Lillehammer sentrum og Høyskolesenteret på Hove. Forholdet til omkringliggende omgivelser synes tilstrekkelig vurdert i vedlagte planbeskrivelse. Hensyn til naboer er tilstrekkelig ivaretatt, selv om det ikke er mulig å imøtekomm ønsker om lav arealutnyttelse for ikke å forringe utsikt. Utbyggingen vil ikke forringe lys forhold eller andre forhold som plan- og bygningslovens skal ivareta. Forholdt til trafikksikkerhet er tilstrekkelig ivaretatt i planendringen, under forutsetning om at støyvurderingen følges opp ved detaljprosjektering av bebyggelsen. Siden reguleringsendringen kun omfatter endring av formål på 2,5 daa er den heller ikke i strid med konsekvensutredningsforskriftens Vedlegg III, er det derfor lite negative konsekvenser for planforslaget. Planendringen synes derfor i all hovedsak å ha positive virkninger for miljø og samfunn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til

7 Side 7 av 7 Innstilling: V E D T A K : I henhold til plan- og bygningslovens vedtar Planutvalget å legge «Reguleringsendring for gnr/bnr 177/4 på Fåberg» med plankart, planbestemmelser, ROSanalyse og planbeskrivelse datert , ut til offentlig ettersyn/høring. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Jakob Nordstad Saksbehandler