Til andelseierne i Manglerudhøgda Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Manglerudhøgda Borettslag Velkommen til generalforsamling torsdag 4. mai 2017 kl på Manglerud skole. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Manglerudhøgda Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Manglerudhøgda Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag avholdes torsdag 4. mai 2017 kl på Manglerud skole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Styret foreslår overføring av årets resultat fra egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Kjellervindu på endevegg i rekkehusene B) Innglassing av veranda C) Endring av husordensreglenes pkt D) Endring av husordensreglenes pkt E) Platting i firemannsboligene (1. etasje) F) Platting i firemannsboligene (2. etasje) G) Endring av husordensreglene nytt avsnitt om plattinger H) Endring av vedtektene 5.4 I) Endring av vedtektene 12 Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år C) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Manglerudhøgda Borettslag Bengt Olav Øverjordet /s/ Andreas Nordstrøm /s/ Hanne-Christine Haugen /s/ Thor Linell /s/ Trond Rasmussen /s/

3 3 Manglerudhøgda Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Bengt Olav Øverjordet Plogveien 70 Nestleder Andreas Nordstrøm Plogveien 83 A Styremedlem Hanne-Christine Haugen Plogveien 81 B Styremedlem Thor Linell Plogveien 61 A Styremedlem Trond Rasmussen Plogveien 28 B Varamedlem Thorbjørn Anvik Plogveien 72 Varamedlem Bernt Bratlie Plogveien 63 A Varamedlem Aslaug Irene Halden Plogveien 68 Varamedlem Jannicke Ståhl Plogveien 75 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Bengt Olav Øverjordet Plogveien 70 Varadelegert Andreas Nordstrøm Plogveien 83 A Valgkomiteen Hans Erik Guin Plogveien 30 B Vidar Lunde Mathiasbakken 5 G Christine Nordshus Plogveien 68 Arve Søreide Plogveien 85 B Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Manglerudhøgda Borettslag Borettslaget består av 86 andelsleiligheter. Manglerudhøgda Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 13 Østensjø i Oslo kommune med følgende adresse: Plogvn Gårds- og bruksnummer : Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

4 4 Manglerudhøgda Borettslag Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Manglerudhøgda Borettslag har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr Dette er kr 6552 høyere enn budsjettert og skyldes posten andre inntekter. Andre inntekter består av salg av garasjeåpnere. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at rehabiliteringsprosjektets oppstart var senere enn det som var lagt til grunn i budsjettet, samt at fakturering fra entreprenør ligger etter det utførte arbeidet. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. Borettslagets styre har utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i Dette fremkommer ikke av budsjettet siden låneopptaket i forbindelse med rehabiliteringen ikke er tatt med inn i budsjettet for I tillegg til at borettslaget har fått innvilget lån i OBOS-banken på 62,5 millioner kroner til finansieringen av rehabiliteringen, er felleskostnadene økt med 15 % fra Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene.

5 5 Manglerudhøgda Borettslag Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til vedlikehold utover rehabilitering av tak, fasader, vinduer og verandaer. Nødvendig låneopptak til nevnte rehabilitering er ikke tatt med i budsjettet (ny praksis fra 2017). Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har ikke budsjettert med endring i de kommunale avgiftene for Energikostnader På grunn av økt strømforbruk i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet har styret budsjettert med en økning i energikostnader for Forsikring Forsikringspremien for 2017 har økt med kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Manglerudhøgda Borettslag. Lån Manglerudhøgda Borettslag har to annuitetslån i Eika Boligkreditt AS. Lån 1 har en flytende rentesats 1,95 % pr og er nedbetalt i Lån 2 (garasjer) har en flytende rentesats 1,95 % pr og er nedbetalt i Begge lånene er annuitetslån. Borettslaget har også et lån i OBOS med flytende rentesats 1,95 pr og er nedbetalt i Sistnevnte har avdragsfrihet frem til For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a

6 6 Manglerudhøgda Borettslag Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret for 2017 har økt med 2,5 %. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for I likviditetsbudsjettet som ble lagt til grunn før rehabiliteringsprosjektet, var det planlagt en økning på 25 %. Driften i 2017 forutsetter en økning av felleskostnadene på 15 % fra Lavere rente, samt lavere forventet låneopptak er årsaken til en mindre prosentvis økning enn tidligere kommunisert. Styret mener felleskostnadene etter siste økning vil være tilstrekkelig til å dekke kostnadene ved hele rehabiliteringen forutsatt dagens lave rentenivå. De økte felleskostnadene i 2017 vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Manglerudhøgda Borettslag Bengt Olav Øverjordet /s/ Andreas Nordstrøm /s/ Hanne-Christine Haugen /s/ Thor Linell /s/ Trond Rasmussen /s/

7 Revisjonsberetning settes inn på tre egne side 7 Manglerudhøgda Borettslag

8 8 Manglerudhøgda Borettslag

9 9 Manglerudhøgda Borettslag

10 . 10 Manglerudhøgda Borettslag 240 MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag for gjennomført påkostn Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

11 11 Manglerudhøgda Borettslag MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Garasjer Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Udekket tap Reduksjon udekket tap

12 12 Manglerudhøgda Borettslag MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 86 * Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Påløpte renter SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

13 13 Manglerudhøgda Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , STYRET I MANGLERUDHØGDA BORETTSLAG Bengt Olav Øverjordet /s/ Hanne-Christine Haugen /s/ Thor Linell /s/ Trond Rasmussen /s/ Andreas Nordstrøm /s/

14 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Leietillegg for påbygg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Tilbakeført dobbel utbetaling i Salg av portåpner SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

15 15 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr I tillegg har styret fått dekket juleservering/gave for kr 3690, jf.noten om andre driftskostnader. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS OBOS Prosjekt AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Multiconsult ASA Norwegian Colour Senter AS Alliero AS Fokus.Bygg AS Entreprenørforretning Oslo kommune plan-og bygningsetaten SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring -65 Drift/vedlikehold garasjeanlegg Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Eiendomsskatt -456 Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

16 16 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 10 GARASJER Leieinntekter Garasje KOSTNADER GARASJER Avdrag garasjelån, jmfr note Renter og termingebyr garasjelån, jmfr note SUM KOSTNADER GARASJER SUM GARASJER NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Verktøy og redskaper -899 Telefon-/kontormaskiner Driftsmateriell -796 Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita -857 Kopieringsmateriell Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Porto Reisekostnader -110 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER

17 17 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter Eika Boligkreditt AS, lån Termingebyr lån Renter Eika Boligkreditt AS, lån 2 (garasjelån) Termingebyr garasjelån -600 Renter lån i OBOS-banken Terming/Etableringsgebyr i OBOS-banken Renter på leverandørgjeld Andre rentekostnader -68 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.148/bnr.282 og 283 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Gressklipper Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år -1 0 GARANL Tilgang SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 1 NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2017) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 2 782

18 . 18 Manglerudhøgda Borettslag NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 1,95%, løpetid 19 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Eika Boligkreditt AS 2 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 1,95%, løpetid 30 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS-banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente Renter : 1,95, løpetid 30 år Opprinnelig Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

19 Manglerudhøgda Borettslag AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner. Leilighetsnr Lån i OBOS-banken Første avdrag 30/ Endring i felleskostnader fra 30/ Andel , , øking månedsbeløp 393 Andel , , øking månedsbeløp 366 NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Tilført 1999, leilighet nr SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

20 20 Manglerudhøgda Borettslag INNKOMNE FORSLAG FORSLAG A KJELLERVINDU PÅ ENDEVEGG I REKKEHUSENE Forslagsstiller: Lars Almåsbakk, Plogveien 81B Begrunnelse: Dette medfører ikke ekstra kostnader for borettslaget. Det har liten eller ingen konsekvens for andre boenheter gjennom innsyn eller andre forhold. Det handler om få vinduer totalt sett i borettslaget, og påvirker ikke borettslagets fasademessige utforming. Styrets innstilling: Styret er åpen for at beboere skal kunne sette inn kjellervindu på endevegg. Det forutsettes at styret etablerer en standard for type vinduer og at andelseier selv søker PBE om endringen. Forslag til vedtak: Det åpnes for at andelseiere med endevegg i rekkehusene kan sette inn et kjellervindu på endevegg for egen regning, og at vinduet kan ha en størrelse som oppfyller krav til rømningsvei. Beboer må selv søke og innvilges tillatelse fra både styret og Plan- og bygningsetaten, Oslo Kommune. Vinduet skal være vedlikeholdsfritt. Vinduet skal settes inn i samråd med styret, som avgjør plassering, størrelse og andre tekniske krav. Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

21 21 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG B INNGLASSING AV VERANDA Forslagsstiller: Lars Ruud, Plogveien 89 Forslaget gjelder innglassing av verandaer i første etasje i firemannsboligene for de som ønsker dette. Mitt forslag er skyvevinduer i hele fronten og skyvevinduer/faste vinduer i sidene. Disse kan leveres på mål fra Willab Garden i Sverige for ca. 20,000 kr. Montering kan enkelt utføres av beboer. Skyvevinduene kan leveres med forskjellig isolasjonsevne men er av utseende like. Mitt prisforslag gjelder vinduer for bruk store deler av året. Styrets innstilling: Styret har fått tilbakemelding fra PBE om at denne endringen er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Ettersom innglassing av verandaer utgjør en vesentlig fasadeendring, ønsker styret at generalforsamlingen skal ta stilling til om det skal åpnes opp for at de som ønsker innglassing, kan søke om dette. Dersom forslaget blir vedtatt vil styret utarbeide et forslag til retningslinjer for innglassing av verandaer i firemannsboligenes første etasje. Retningslinjer vil omfatte tegninger, søknadsprosess, finansiering og vedlikeholdsplikt. Forslag til vedtak: 1) Ja, generalforsamlingen er positiv til forslaget og gir styret fullmakt til å utrede retningslinjer for innglassing av verandaer i firemannsboligenes første etasje. 2) Nei, generalforsamlingen ønsker ikke innglassing av verandaer. Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

22 22 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG C ENDRING AV HUSORDENSREGLENES PUNKT Forslagsstiller: Styret Dagens ordlyd: Om grøntanlegget Grøntanlegget er et fellesanlegg. For rekkehusene er områder på begge sider av husene avsatt til privat bruk og beplantning. Forøvrig plikter beboerne å stelle den del av grøntanlegget som naturlig sogner til de enkelte hus og som er utlagt til fellesområder. Til stellet hører gressklipping, klipping av busker og hekker, nødvendig vanning og raking av løv. Beboere med barn som benytter lekeplassene skal hjelpe til med å holde disse i orden. Når lekeplassene forlates skal alltid kattenett legges over sandkassene. Styret sørger for kontroll og teknisk vedlikehold av lekeplassene. Forslag til vedtak: Borettslagets husordensregler punkt endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: Om grøntanlegget Grøntanlegget er et fellesanlegg. Styret sørger for gressklipping og beplantning. For rekkehusene er områder på begge sider av husene avsatt til privat bruk og beplantning. Forøvrig plikter beboerne å stelle den del av grøntanlegget som naturlig sogner til de enkelte hus og som er utlagt til fellesområder. Til stellet hører gressklipping, klipping av busker og hekker, nødvendig vanning og raking av løv. Beboere med barn som benytter lekeplassene skal hjelpe til med å holde disse i orden. Når lekeplassene forlates skal alltid kattenett legges over sandkassene. Styret sørger for kontroll og teknisk vedlikehold av lekeplassene. Ved ønske om felling av trær på borettslagets fellesområde, skal det sendes skriftlig søknad med begrunnelse til styret. For å opprettholde det grønne mangfoldet, skal det som hovedregel plantes et nytt tre for hvert som felles. Det skal også hensyntas at fremtidig beplantning er vedlikeholdsvennlig og tar hensyn til nærliggende fasader. Det er ikke tillatt permanent å gjerde inn deler av grøntanlegget slik at det fremstår som en privat hage. Midlertidige løsninger med lettgjerder er tillatt som innhegning for husdyr. Gjerder skal ikke benyttes som skille mellom enhetene i rekkehusene (med unntak av skillevegger mellom plattingene). Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

23 23 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG D ENDRING AV HUSORDENSREGLENES PUNKT Forslagsstiller: Styret Dagens ordlyd: Om garasjene Det er egne strømmålere for hver garasjerekke. Borettslaget står som eier av disse og kostnadene belastes over fellesutgiftene. Det er kun tillatt med normalt strømforbruk i garasjene. Dersom det er ønskelig å bruke kupévarmer, eller lade elbil fra strømanlegget i garasjene, skal styret kontaktes slik at det kan settes opp egen strømmåler. Montering av denne, samt strømforbruket bekostes av beboer. Vær oppmerksom på at det er begrenset kapasitet på det elektriske anlegget i garasjene. Motorvarmer må benyttes med tidsur. Bakgrunn for endring Grunnen til endring er den stadig økende etterspørselen etter å lade Elbil på borettslagets strømnett. Dette vil kreve individuell installasjon av brukerutstyr til den enkeltes bil samt en styrt bruk av garasjenes strømnett da dette ikke innehar ubegrenset kapasitet. Kostnads underlag er basert på dagens strømpriser og Norsk elbil forenings beregninger av forbruk pr. km. Elbil-foreningen: For å minimere administrasjon er det mange som velger å beregne en fast sum i måneden for lading av elbil. Dermed får hver eier bare et tillegg på husleiefakturaen sin hver måned, og det blir minimalt med jobb for borettslaget. Så lenge beløpet man blir enige om er noe begge parter kan leve med er dette den helt klart enkleste løsningen. Elbil-foreningen foreslår i sine dokumenter et fast beløp på 200 kr/mnd. Med en strømpris på 1 kr/kwh vil dette altså dekke 200 kwh i måneden. Vi regner at en elbil bruker ca 200 Wh/km. En elbilist som kun lader hjemme vil da kunne kjøre 1000 km/mnd - dvs km/år for denne summen. De fleste elbilister lader jo også mange andre steder enn hjemme, i tillegg til at en gjennomsnittlig strømpris på 1 kr/kwh nok er et høyt tall. Gjennomsnittlig strømpris for husholdninger, inkludert avgifter og nettleie var ca. 87,4 øre/kwh i første kvartal 2016(kilde SSB). Mange borettslag har jo vesentlig bedre strømavtaler enn dette, så totalt sett vil nok et fastbeløp på 200 kr/mnd mer enn dekke inn de faktiske økte kostnadene elbil-lading påfører borettslaget. Borettslaget har en begrenset kapasitet som er styrt av størrelse på hovedtransformator, derfor vil det kontinuerlig evalueres når andelseier kan lade og hvor mange samtidig. Det vil kunne bli aktuelt å se på transformatorbelastningens samtidsfaktor, dette for å sette opp ladetid når strømforbruket ellers er lavt via tidssoner med tidsur eller liknende. Styrets innstilling: Styret foreslår at endring av husordensreglene punkt vedtas.

24 24 Manglerudhøgda Borettslag Forslag til vedtak: Borettslagets husordensregler punkt endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: Om garasjene Det er egne strømmålere for hver garasjerekke, Borettslaget står som eier av disse og kostnadene belastes over fellesutgiftene. Ved bruk av kupevarmer og motorvarmer skal tidsur benyttes og styret varsles. Dersom det er ønskelig å lade elbil fra strømanlegget i garasjene, skal styret søkes. Fast pris pr. mnd for å lade EL.bil er 200 NOK pr. mnd. som legges til felleskostnadene som fast trekk ved avtale. Beløpet kan økes av styret med varsel til andelseiere grunnet økt kw/t pris eller økte vedlikeholdskostnader. Andelseier står selv for montasje av kontakt tilpasset sin type bil, vanlig stikkontakt skal ikke brukes grunnet brannfare. Går strømforbruket i en garasjerekke over kapasitet lagt frem til garasjerekken, må andelseiere som benytter seg av lading i denne rekken koste oppgraderingen som kreves for å forsette å lade. Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

25 25 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG E PLATTINGER I FIREMANNSBOLIGENE (1. ETASJE) Forslagsstiller: Styret Flere av andelseierne i firemannsboligenes første etasjer har de siste årene bygget plattinger. Noen har søkt styret om dette, andre har ikke. Noen andelseiere har reagert på at styret har godkjent bygging av slike plattinger fordi de tar av borettslaget fellesareal til eksklusiv bruk. Styret tror at behovet for å bygge plattinger i firemannsboligenes første etasje er redusert etter at det er bygget nye verandaer. Det har i lang tid vært nedfelt i husordensreglene at rekkehusene disponerer deler av fellesarealet til personlig bruk. En tilsvarende formulering er ikke gjort for firemannsboligene. For å rydde opp i dette, ønsker styret at generalforsamlingen formelt skal ta stilling til om det skal være tillatt å bygge plattinger i tilknytning til firemannsboligenes veranda i første etasje, slik at dette evt. kan komme inn i husordensreglene. Forslag til vedtak: Andelseiere i firemannsboligene (1. etasje) kan bygge en platting i tilknytning til sin veranda etter retningslinjer angitt av generalforsamlingen. Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

26 26 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG F PLATTINGER I FIREMANNSBOLIGENE (2. ETASJE) Forslagsstiller: Styret Det er også kommet ønsker fra andelseiere i firemannsboligenes andre etasje om å kunne bygge platting. Hovedregelen er at utearealene eies og forvaltes av alle i fellesskap. Alle beboerne har således lik rett til å disponere arealene jf. lov om borettslag (brl) 5-1. Avvik fra dette må besluttes av generalforsamlingen. Styret ønsker derfor at generalforsamlingen formelt skal ta stilling til om beboerne i firemannsboligenes andre etasje skal kunne bygge plattinger på utearealene. Styret tror at behovet for å bygge plattinger i firemannsboligenes er redusert etter at det er bygget nye verandaer. Det gjøres oppmerksom på at det noen steder kan være vanskelig å finne egnet område for plattinger grunnet terreng og avstand til tomtegrense. Forslag til vedtak: Andelseiere i firemannsboligenes andre etasje kan søke om eksklusiv bruksrett til en del av utearealet for å bygge platting etter retningslinjer fastsatt av generalforsamlingen. Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

27 27 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG G ENDRING AV HUSORDENSREGLENE NYTT AVSNITT OM PLATTINGER Forslagsstiller: Styret Styret ønsker å standardisere og forankre retningslinjer for bygging av plattinger i borettslaget, slik at plattingene som bygges følger en godkjent standard og at konflikter unngås i fremtiden. Forslag til vedtak: Følgende punkt legges til husordensreglene: Om plattinger Andelseiere i rekkehusene kan etter søknad til styret bygge platting/terrasse på stuesiden eller kjøkkensiden etter retningslinjene gitt under: Andelseiere i Plogveien (første etasje) kan etter søknad til styret bygge platting/terrasse på baksiden av huset etter retningslinjene gitt under: Andelseiere i firemannsboligenes første etasje kan etter søknad til styret bygge platting i tilknytning til egen veranda retningslinjene gitt under: (denne setningen strykes dersom forslag E faller) Andelseiere i firemannsboligenes andre etasje kan etter søknad til styret bygge platting på anvist sted i området rundt eget hus (dersom dette er mulig) etter retningslinjene gitt under: (denne setningen strykes dersom forslag F faller) Retningslinjer for plattinger: Før plattingen oppføres skal det sendes søknad til styret med målsatt tegning. Styret må gi skriftlig godkjennelse før arbeidet påbegynnes. Plattingen skal følge borettslagets retningslinjer for bygging av plattinger. Plattingen inngår i andelseiers vedlikeholdsansvar. Andelseier plikter å fjerne hele eller deler av plattingen for egen regning, dersom det er nødvendig f.eks. ved rehabiltering, drenering eller fremtidige gravearbeider. Borettslaget skal ikke påføres kostnader dersom plattingen må de- og remonteres. Plattingen skal ikke være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Andelseier er selv ansvarlig for å sette seg inn i hvilke byggeregler som gjelder før det bygges og følge disse. Plattingen skal ikke påvirke tomtens utnyttelsesgrad. Plattingen skal ikke fremstå som en "ekstra" veranda. Plattingens høyde må ikke være større enn 0,5 m over terrenget rundt. Plattingen kan ikke monteres på fasadens kledning. Plattingen må ikke bygges utenfor borettslagets tomtegrense. Styret vil utarbeide retningslinjer vedrørende størrelse som gjelder til disse kan innlemmes i husordensreglene ved neste generalforsamling. Det må søkes på nytt for alle plattinger som skal gjenoppbygges etter rehabiliteringen. Dersom retninglinjene ikke er fulgt kan styret kreve plattingen fjernet for andelseiers regning.

28 28 Manglerudhøgda Borettslag Med platting i denne sammenheng menes både platting, terrasse eller annet utegulv. Det vil bli bygget nye standardiserte skillevegger mellom enhetene i rekkehusene i regi av rehabiliteringsprosjektet. Saksbehandlingens merknad: Det legges alminnelig flertall til grunn

29 29 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG H ENDRING AV VEDTEKTENE 5.4 Forslagsstiller: Styret Dagens ordlyd: 5-4 Påbygg og andre bygningsmessige tiltak i rekkehusene (1) Forandringer som i ikke uvesentlig grad vil endre på husenes opprinnelige karakter, må ikke foretas uten samtykke fra styret. Dersom det kreves tillatelse fra Plan- og bygningsetaten i Oslo Kommune, skal andelseier innhente byggetillatelse etter at styrets samtykke er gitt. Før forandring skjer skal kopi av etatens godkjennelse sendes styret. Det skal tas rimelig hensyn til hva de nærmeste berørte naboer mener om den påtenkte forandring. (2) Ved utbygging i henhold til utbyggingsløsninger i godkjent bebyggelsesplan for borettslaget, skal utbyggingsløsning godkjennes av styret. Styret kan imidlertid stille krav til utforming, materialvalg mv. herunder plassering av vinduer (selv om disse følger av bebyggelsesplanens utbyggingsløsninger). Enkeltvis utbygging av rekkehusleilighetene, der dette er mulig, er tillatt etter søknad til styret. Styrets retningslinjer for byggesøknader skal følges. Det forutsettes at utbygging er mulig for et større antall leiligheter innenfor gjeldende krav til utnyttelsesgrad. Denne må beregnes. Ved utbygging finnes følgende alternativer: 1. Utbygging på terrassesiden, ca. tre meter, tilsvarende 77A-81A. 2. Utbygging på kjøkkensiden, tilsvarende 42B. 3. Andre varianter må utredes og godkjennes av generalforsamlingen. Ved alternativ 1 må terrassene i rekken om nødvendig tilpasses skillevegg mellom leilighetene. (3) Påbygging og andre bygningsmessige tiltak skal utføres i henhold til byggekontrakten og regler fastsatt av generalforsamlingen. Andelseier bærer alle kostnader ved utbyggingen. Dersom utbyggingen forutsetter inngrep på fellesareal eller felles innretninger skal andelseier holde borettslaget skadesløst gjennom tilbakestilling eller istandsetting, eventuelt økonomisk kompensasjon. Der endringer i det elektriske anlegg medfører at kapasiteten på husets strømforsyning eller andre felles installasjoner må økes skal andelseier bekoste dette. Der flere andelseiere i samme hus endrer eller har endret det elektriske anlegget kan styret fordele disse kostnadene mellom disse andelseierne. (4) Andelseier er ansvarlig for å tegne byggherreforsikring (tiltakshaver) for oppføringsfasen, forhold som ikke dekkes av borettslagets forsikring i oppføringsfasen. Andelseier må bære kostnadene ved skader dersom slik forsikring ikke er tegnet for byggeperioden. (5) Ved tilbygg tilkommer tillegg i felleskostnader tilsvarende den til enhver tid gjeldende kvadratmeterpris for opprinnelig areal. Dette for å gi dekning for økte utgifter til ytre vedlikehold, forsikring, offentlige avgifter mv.

30 30 Manglerudhøgda Borettslag (6) Ansvaret for bygget går over på borettslaget når dette er inspisert og godkjent av byggteknisk ekspertise som borettslaget besørger. Kostnadene ved inspeksjon skal dekkes av andelseier. (7) Andelseier er ansvarlig for at arbeidene er utført i henhold til gjeldende forskrifter. Andelseier bærer det økonomiske ansvaret for utbedring av skader på bygning som følge av brudd på forskrifter, konstruksjonsfeil og/eller håndverksmessige feil. Dette gjelder både med henhold til tilbygg, forandringer og utskifting av vinduer, dører mv., som andelseier eller tidligere andelseiere har fått utført. Bakgrunn for endringen: Denne paragrafen omformuleres slik at den også omfatter firemansboligene. Endringer er gjort i underpunkt 1, 2 og 5. I underpunkt 1 er det tilkommet en presisering. I underpunkt 2 er nå godkjente utbyggingsalternativer for begge hustypene listet opp. I underpunkt 5 er det redegjort for tillegget i felleskostnadene som beregnes for de som har bygget ut. Dette tillegget er ment å kompensere for de økte kostnadene borettslaget påføres over tid som en konsekvens av at en andelseier har bygget ut. I dagens vedtekter heter det at tillegget skal være tilsvarende den til enhver tid gjeldende kvadratmeterpris for opprinnelig areal. Dette stemmer ikke overens med den praksis borettslaget har hatt til nå. En rekke av borettlagets største kostnadsposter som f.eks. kabel-tv og kommunale avgifter, påvirkes ikke ved at noen bygger ut. Det som påvirkes er imidlertid fremtidige kostnader til ytre vedlikehold, ved at det blir større flater å male, flere vinduer å skifte ut, osv. Styret ønsker derfor å endre teksten i underpunkt 5 slik at den tilpasses dagens praksis som ønskes opprettholdt. Det blir da opp til styret å fastsette en riktig kvadratmeterpris for tilbygg. Styret regulerer dette ut fra borettslagslovens Forslag til vedtak: Borettslagets vedtekter 5-4 endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: 5-4 Påbygg, tilbygg og andre bygningsmessige tiltak (1) Forandringer som i ikke uvesentlig grad vil endre på husenes opprinnelige karakter, må ikke foretas uten samtykke fra styret. Dersom det kreves tillatelse fra Plan- og bygningsetaten i Oslo Kommune, skal andelseier innhente byggetillatelse etter at styrets samtykke er gitt. Før forandring skjer skal kopi av etatens godkjennelse sendes styret. Det skal tas rimelig hensyn til hva de nærmeste berørte naboer mener om den påtenkte forandring. Med forandring i denne sammenheng, menes ikke allerede godkjente utbyggingsalternativer som beskrevet i underpunkt 2. (2) Ved utbygging i henhold til utbyggingsløsninger i godkjent bebyggelsesplan for borettslaget, skal utbyggingsløsning godkjennes av styret. Styret kan imidlertid stille krav til utforming, materialvalg mv. herunder plassering av vinduer (selv om disse følger av bebyggelsesplanens utbyggingsløsninger). Enkeltvis utbygging av rekkehusleilighetene og firemannsboligene, der dette er mulig, er tillatt etter søknad til styret. Styrets retningslinjer for byggesøknader skal følges. Det forutsettes at utbygging er mulig for et større antall leiligheter innenfor gjeldende krav til utnyttelsesgrad. Denne må beregnes. Ved utbygging finnes følgende alternativer: REKKEHUS: RH1. Utbygging på terrassesiden, tilsvarende 77A-81A. RH2. Utbygging på kjøkkensiden, tilsvarende 42B.

31 31 Manglerudhøgda Borettslag FIREMANNSBOLIGER: FB1. Utbygging på terrassesiden (gjelder 50-52) FB2. Utbygging på gavlvegg, tilsvarende (gjelder øvrige firemannsboliger) Andre varianter må utredes og godkjennes av generalforsamlingen. Ved alternativ RH1 må terrassene i rekken om nødvendig tilpasses skillevegg mellom leilighetene. Terrasser/plattinger skal ikke belaste utnyttelsesgraden. (3) Påbygging og andre bygningsmessige tiltak skal utføres i henhold til byggekontrakten og regler fastsatt av generalforsamlingen. Andelseier bærer alle kostnader ved utbyggingen. Dersom utbyggingen forutsetter inngrep på fellesareal eller felles innretninger skal andelseier holde borettslaget skadesløst gjennom tilbakestilling eller istandsetting, eventuelt økonomisk kompensasjon. Der endringer i det elektriske anlegg medfører at kapasiteten på husets strømforsyning eller andre felles installasjoner må økes skal andelseier bekoste dette. Der flere andelseiere i samme hus endrer eller har endret det elektriske anlegget kan styret fordele disse kostnadene mellom disse andelseierne. (4) Andelseier er ansvarlig for å tegne byggherreforsikring (tiltakshaver) for oppføringsfasen, forhold som ikke dekkes av borettslagets forsikring i oppføringsfasen. Andelseier må bære kostnadene ved skader dersom slik forsikring ikke er tegnet for byggeperioden. (5) Ved tilbygg tilkommer tillegg i felleskostnader tilsvarende den til enhver tid gjeldende kvadratmeterpris for tilbygg. Kvadratmeterprisen fastsettes av styret, og skal kompensere for økte kostnader som påføres borettslaget over tid som en konsekvens av at det er bygget ut. (6) Ansvaret for bygget går over på borettslaget når dette er inspisert og godkjent av byggteknisk ekspertise som borettslaget besørger. Kostnadene ved inspeksjon skal dekkes av andelseier. (7) Andelseier er ansvarlig for at arbeidene er utført i henhold til gjeldende forskrifter. Andelseier bærer det økonomiske ansvaret for utbedring av skader på bygning som følge av brudd på forskrifter, konstruksjonsfeil og/eller håndverksmessige feil. Dette gjelder både med henhold til tilbygg, forandringer og utskifting av vinduer, dører mv., som andelseier eller tidligere andelseiere har fått utført. Saksbehandlingens merknad: Det legges 2/3 flertall til grunn

32 32 Manglerudhøgda Borettslag FORSLAG I ENDRING AV VEDTEKTENE 12 Forslagsstiller: Styret Dagens ordlyd: 12. Garasjene 12-1 Eierskap, bruksrett og vedlikeholdsplikt Til erstatning for tidligere bestemmelser skal følgende gjelde: Alle garasjer eies av borettslaget Alle leiligheter har bruksrett til 1 stk garasje Garasjene omfattes av borettslagets vedlikeholdsplikt Styrets innstilling: Styret ønsker klare retningslinjer for renhold og generelt vedlikehold av garasjene. Andelseiere bruker garasjene på mange forskjellige måter, det er derfor hensiktsmessig å nedfelle i vedtekter hva den enkeltes vedlikeholdsplikt er i likhet med husene Forslag til vedtak: Borettslagets vedtekter 12 endres slik at de etter endringen har følgende ordlyd: 12. Garasjene 12-1 Eierskap og bruksrett Alle garasjer eies av borettslaget. Alle leiligheter har bruksrett til 1 stk garasje Andelseiernes vedlikeholdsplikt Den enkelte andelseier skal holde garasjen og tilhørende bod i forsvarlig stand og føre tilstrekkelig renhold. Vedlikeholdsoppgaver: Snømåking rundt garasjen vinterstid (også foran boddører) Rengjøring innvendig Smøring av låser og portelementer Vask av gummilist på port, garasjeport og boddør Bytte lyspærer og lysrør innvendig Rengjøring av området rundt garasje (fjerne løv og grus, vaske etc.) Rense sluk (26-48) og ACO renne (73B-75A-75B-77A-77B) Rense takrenner Fjerne løv fra garasjetakene Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

33 33 Manglerudhøgda Borettslag 12-3 Borettslagets vedlikeholdsplikt Borettslaget skal holde garasjene for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter alt utvendig vedlikehold, som panel, tak, støpt sokkel, port, dører og utvendig lys. Andelseieren skal gi adgang til garasjen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av garasjen. Saksbehandlingens merknad: Det legges 2/3 flertall til grunn

34 34 Manglerudhøgda Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Andreas Nordstrøm Trond Rasmussen Plogveien 83 A Plogveien 28 B Styremedlemmer som ikke er på valg: Bengt Olav Øverjordet (leder) Plogveien 70 Hanne-Christine Haugen Plogveien 81 B Thor Linell Plogveien 61 A B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Thorbjørn Anvik Plogveien Thomas Wollan Plogveien 34 B 3. Aslaug Irene Halden Plogveien Jannicke Ståhl Plogveien 75 A C. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Bengt Olav Øverjordet Plogveien 70 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Andreas Nordstrøm Plogveien 83 A D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Arve Søreide Plogveien 85 B Christine Nordshus Plogveien 68 Hans Erik Guin Plogveien 30 B I valgkomiteen for Manglerudhøgda Borettslag Hans Erik Guin Christine Nordshus Arve Søreide

35 35 Manglerudhøgda Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Siden forrige ordinære generalforsamling har styret avholdt 10 styremøter. Det har vært avholdt en ekstraordinær generalforsamling i forbindelse utbedring/ bygging av verandaer i firemannsboligene. I tillegg er det gjennomført en rekke møter, telefonmøter og befaringer med følgende tjenesteleverandører: Fokus-Bygg AS Multiconsult AS Bygårdsservice AS Gårdpass AS AB Trepleie AS Pelias AS Plan- og bygningsetaten Karlshusgarasjene Råde fundament AS Tveter Rørservice AS Kari Ruud Tessta Flinke Hender AS Steinbakken AS I forbindelse med rehabiliteringen avholdes det byggemøter hver 14. dag, der en eller flere fra styret/rehabilteringsgruppen deltar. Det er ved utgangen av mars 2017 avholdt 16 byggemøter. Rehabilitering av tak, fasader og vinduer Arbeidet med rehabiliteringsprosjektet har vært tidkrevende og har tatt mye av kapasiteten til styret inneværende periode. Multiconsult AS har vært engasjert for å hjelpe styret med prosjektoppfølging, tekniske avklaringer, avklaringer i forhold til lovverk og forskrifter samt kvalitetsikre arbeidet som utføres. En rehabiliteringsgruppe er etablert med to medlemmer fra hver hustype for å se på aktuelle løsninger og bistå i arbeidet med å innhente og distribuere informasjon. Kort oppsummering: I mars 2016 ble en anbudsbeskrivelse utarbeidet av Multiconsult AS (MC) i samarbeid med styret, sendt til fire utvalgte entreprenører, tilpasset prosjektets omfang og borettslagets størrelse. Det ble også avholdt en anbudsbefaring. Styret mottok tilbud fra tre entreprenører på rehabiliteringsarbeidet i borettslaget. Disse tilbudene ble gjennomgått i detalj av MC for å gjøre dem sammenliknbare. Basert på denne gjennomgangen mottok styret en tilbudsinnstilling fra MC. De sammenliknbare tilbudssummene var nå ganske like, rundt kr 50 mill. inkl. mva. Én av entreprenørene skilte seg ut, og det ble avholdt to avklaringsmøter med denne, samt en del avklaringer på epost. På bakgrunn av avklaringsmøtene og presiseringer underveis, samt et godt helhetsinntrykk, valgte styret å akseptere tilbudet fra Fokus-Bygg AS (FB) på rehabilitering av borettslaget.

36 36 Manglerudhøgda Borettslag Kontrakten med FB ble signert Kontraktssummen er på kr 50,9 mill. inkl. mva. Oppstart på byggeplassen (54-56) var Sluttfrist ble satt til Det ble etter kontraktsinngåelse klart at mange andelseiere ønsket å benytte seg av mulilgheten til å bygge ut i forbindelse med rehabiliteringen (rundt 20 rekkehusleiligheter og 3 enheter i firemannsboligene). Utbyggingen vil påvirke avtalt sluttfrist, men det er for tidlig å si med sikkerhet hvor mye. Styret har i perioden innhentet bistand til fargevalg på ny fasade. Etter mange tilbakemeldinger om de første fargeprøvene, ble ytterligere 6 farger malt opp etter forslag fra andelseiere. Totalt ble 9 farger malt opp før det ble avholdt en avstemning blant beboerne. Resultatet av denne var at 3 farger kom ut med klart flertall. Det ble avholdt en ekstraordinær generalforsamling der styret fremmet forslag om å bygge nye verandaer i firemannsboligene. Det var fra før mange andelseiere som ønsket større verandaer. Mange av verandaene var dessuten bygget på en måte som gjorde det nødvendig med omfattende og kostbare utbedringer. Forslaget ble enstemmig vedtatt. De nye verandaene blir finansert med et separat lån fordelt på andelseierne i firemannsboligene. Borettslaget overtar samtidig vedlikeholdsansvaret for verandaene. Etter at rehabiliteringen startet opp har det dukket opp mange ting som styret og rehabiliteringsgruppen har måttet ta stilling til. Det har også vært nødvendig å få bistand til endel statiske beregninger. For øvrig vises det til informasjonsskriv som ble delt ut i desember. Informasjon til/fra beboerne Informasjon fra styret til beboerne har tradisjonelt skjedd gjennom informasjonsskriv som deles ut i beboernes postkasser. Epost og rundskriv (til beboere uten epost) har det siste året vært den primære informasjonskanalen ut til beboerne, supplert med aktivitet på hjemmesiden. Styret ser kontinuerlig på informasjonsflyten ut til beboerne og hvordan den kan forenkles og forbedres. Vi har epost og hjemmesider, men fremdeles må 16 av 86 andelseiere få informasjon gjennom skriv i postkassen. Ny SMS løsning er etablert i OBOS sin styreportal. Styret har arbeidet med å oppdatere kontaktinformasjonen slik at beboere kan varsles på flere forskjellige måter. Informasjonsskriv er delt ut for å innhente kontaktinfo der hvor dette er mangelfullt. Styret har delt ut informasjon vedrørende de detaljer vi nå har oversikt over i rehabiliteringsprosjektet. Ytterligere informasjon kommer når detaljene foreligger. Styret har fortløpende distribuert fremdriftsplaner fra FB for de enkelte boenhetene så fort de foreligger. Det har vært noen episoder der arbeid er påbegynt uten at beboere er blitt varslet på forhånd. Dette har vi tatt opp med FB, og vi jobber kontinuerlig med dette. Borettslaget har følgende epost-adresse: manglerudhogda@styrerommet.net