Del 2 Vedlegg Tilstandsrapport CRISTIEGÅRDEN DAGSENTER IDRETTSVEIEN 16

Transkript

1 Del 2 Vedlegg Tilstandsrapport CRISTIEGÅRDEN DAGSENTER IDRETTSVEIEN

2 VEDLEGG INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Følgebrev fra Rådgiver 2. Plantegninger 3. Enøkinformasjon 4. Arealoppgave/Eiendomsopplysninger 5. Radonrapport 6. Aktsomhetsrapport 7. Branndokumentasjon 8. Asbestkartlegging v/ Walter Wedberg Kildehenvisninger

3 1. Følgebrev fra Rådgiver

4 Bergen kommune, Etat for bygg og eiendom Knut Folkestad 5020 Bergen Ved: Knut Folkestad Deres ref.: Vår ref.: Dato: Erik Soelseth Følgebrev Tilstandsrapport for Christigården Dagsenter ble sendt utpå høring , til byggkoordinator Knut Folkestad. Oversendelse var i form av PDF-fil per e-post. Frist for tilbakemelding ble satt Etat for bygg og eiendom kommenterte rapporten innen fristen. Kommentarer gitt hovedsakelig ut på rapportoppsett samt et ønske om en dypere tilstandsbeskrivelse også av bygningsdeler hvor det ikke var avvik. Tiltak som må utføres med hjemmel i brann- og eksplosjonsloven er merket med 1. Dette er tiltak som anses som nødvendige å gjennomføre. Noen plasser i skjema er hjemmel 12 (plan - og bygningsloven) angitt, og det menes da tiltak som er direkte knyttet til krav i TEK 10 (med tilhørende veiledning). Resterende innkomne merknader er gjennomgått og innarbeidet i rapporten. Innkomne merknader er gjennomgått og innarbeidet i rapporten. Med hilsen Norconsult AS Erik Soelseth Norconsult AS Pb. 1199, NO-5811 Bergen NO MVA Valkendorfsgate 6, NO-5012 Bergen Hovedkontor: post.bergen@norconsult.no Tel: Fax: Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika

5 2. Plantegninger

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15 3. Enøkinformasjon

16 Christiegården dagsenter Enøkinfo Etat for bygg og eiendom INGEN INFO! Enøkanalyse: ET-kurve: Energiforbruk (faktisk forbruk): 2010: Elektrokjel: Annen elektrisitet: kwh Annen energi: kwh Totalt: kwh 2011: Elektrokjel: Annen elektrisitet: kwh Annen energi: kwh Totalt: kwh 2012: Elektrokjel: Annen elektrisitet: kwh Annen energi: kwh Totalt: kwh Spesifikt forbruk (usikkert oppvarmet areal): 2010 (kaldt): kwh/m2 år 2011 (mildt): kwh/m2 år 2012 (normalår): kwh/m2 år Normtall: kwh/m2 år (Enøk Normtall, Enova) Enøktiltak: Energiattest: Energivurdering tekniske anlegg: Energioppfølgingssystem (EOS):

17 4. Arealoppgave/Eiendomsopplysninger

18 AREALOPPGAVE BTA OG DIVERSE INFORMASJON 3605 CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Nednefornevnte arealer (BTA) legges til grunn ifm tilstandsrapport. Forholdet mellom Etat for Eiendom sine arealopplysninger (BTA) og offentlige eiendomsregistre (BRA) behandles under kap Arealer i sluttrapporten. Byggnummerering og antall frittstående bygg kan være ulikt da dette kan bestå av ulike fløyer/ byggetrinn. Det må vurderes fra tilfelle til tilfelle hvordan en naturlig oppdeling mellom bygg må være ifm tilstandskartlegging i excelskjema (risikobasert tilstandsregistrering). I tilfeller hvor ett bygg omhandler flere byggnumre legges laveste byggnummer til grunn i opplysningsfeltet for objektnummer for den enkelte delrapport i excelskjema. Objektnummer=Eiendomsnummer+Byggnummer i formatet EEEEBB. Eksempel: Hvis ikke annet er nevnt skal skur, leskur, bosshus, uthus, garasje ol <100m2 ikke tilstandskartlegges annet enn på 1 siffernivå under bygningsdel 723 i tilstandsrapport for hovedbygg forutsatt det ligger på samme eiendom. For eiendommer bestående av flere bygg som fordrer flere delrapporter i excelskjema (risikobasert tilstandsregistrering) skal bygningsdel "7-Utenomhus" følge Hovedbygg eller tilsvarende. For eventuelle andre bygningsdeler som har fellesanliggende gjøres dette tilsvarende. For de bygningsdeler dette gjelder anføres følgende i feltet tilstandsbeskrivelse (excelskjema) : " Fellesanlegg med EEEEBB- NNbygg. Henviser dit for beskrivelse." Eiendoms Bygg Brutto Eiendom Navn Bygg Navn gate navn gate nr Byggeår nr nr areal CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER - MIDTHUSET Idrettsveien CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER - KLOKKERSTUEN Idrettsveien CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER - DRENGESTUEN Idrettsveien CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER - SKUR - TILBYGG Idrettsveien TOTALT 370

19 Eiendomsopplysninger - Gnr/Bnr/Fnr 162/830/0 Utlistet OPPLYSNINGER FRA MATRIKKELEN Eiendomstype: Grunneiendom Eiendommen etablert: Oppgitt areal: 3652 m² Arealkilde: Areal hentet fra eiendomsbase Bruk av grunn: Uoppgitt Teiger: TeigID Hovedteig Beregnet areal (m²) Arealk.kode Arealmerknad X-koord. Y-koord. Flere Gnr/Bnr Ja Nei Arealkildekode: Målebrev, ufullstendig Målebrev av eldre dato som er oppmålt uten koordinater. Trekantberegnet areal som er tilnærmet lik register-areal. Eiendommens adresse: Idrettsveien 16, 5052 BERGEN Hjemmelshaver: Navn Adresse Eiertype Andel BERGEN KOMMUNE Postboks 7700, 5020 BERGEN H 1/1 Forklaring eiertype: H = Hjemmelshaver Bygninger på eiendom: Bygningsnr Bygningstype Status År Totalt bruksareal Annen skolebygning Tatt i bruk Ukjent Annen skolebygning Tatt i bruk Ukjent Annen skolebygning Tatt i bruk Ukjent 167 Om bruksareal (NS 3940) Bruksareal (BRA) er det eneste arealbegrepet fra standarden som benyttes i Matrikkelen. Bruksareal er alt areal av bruksenheter og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger, dvs. at for beregning av bruksareal tas mål fra innside vegg eller annen begrensende bygningsdel. Ved beregning av bruksareal til Matrikkelen gjøres således ikke fratrekk for areal til større piper og kanaler som angitt i NS Side 1 av

20 KRETS-/SONETILHØRIGHET Opplysningene nedenfor er fremkommet etter en teknisk analyse av kartdataene. Eventuelle verdier i parentes angir prosentvis berøringsgrad i forhold til eiendommens utstrekning. Bydel: ÅRSTAD Sosialkontorkrets: ÅRSTAD Kirkesogn: ÅRSTAD Valgkrets: GIMLE Grunnkrets: 301 GIMLEVEIEN Postområde: 5052 BERGEN (84,8%); 5093 BERGEN (14,9%); 5096 BERGEN (0,3%) Opptaksområde barneskole: FRIDALEN (66,5%); HAUKELAND (33,4%) Opptaksområde ungdomskole: GIMLE Vannforsyningssone: SVARTEDIKET/ESPELAND (96,4%); SVARTEDIKET (3,6%) Side 2 av

21 OM REGISTEROPPLYSNINGER FRA MATRIKKELEN Data fra GAB-registeret som ble etablert i 1982 ble den overført til Matrikkelen. Eiendommer som er fradelt og bygninger som er oppført før 1982, vil derfor normalt bare inneholde den minimumsinformasjonen som kreves registrert i henhold til GAB-forskriftene i delingsloven (ufullstendige og unøyaktige data). Eiendomskartet i Bergen er etablert i tidsrommet og ble overført til den sentrale Matrikkelen den Om areal i rapporten Datainnhold i Matrikkelen er av varierende kvalitet, og det er ikke alltid alle grenselinjene til eiendommen er klarlagt og innmålt eksakt. Eiendommens Beregnet areal og Oppgitt areal som fremkommer i denne rapporten kan derfor være ulike. Oppgitt areal kan være hentet fra forretningsdokumenter som f.eks. skylddelinger. Den er historisk og oppdateres ikke når det f.eks. skjer delinger fra en matrikkelenhet. NB! Nøyaktigheten på det beregnede arealet som oppgis er avhengig av nøyaktigheten på grenseinformasjonen registrert i matrikkelen. Det kan være feil og mangler i denne grenseinformasjonen. Ved manglende matrikkelenhetsgrenser beregnes areal ut fra vilkårlige hjelpelinjer eller vannkanter. Hvis hjelpelinjer er brukt i arealberegningen vil dette komme fram i arealmerknaden. Sjekk derfor arealmerknader, arealkildekode og annen informasjon på de enkelte teigene. Noe av avviket kan forklares derfra. Andre feil med arealet kan også forkomme, og eier bes selv evt. med bistand fra kommunen å bringe klarhet i dette. Dersom forespørselen gjelder en seksjon, vil ikke arealet på den enkelte seksjon kunne oppgis, da seksjoner i utgangspunktet ikke har grunnareal. Se også egen informasjonsside om areal i Kartverkets Se eiendom/matrikkelen. Feilkilder Det kan ha oppstått feil ved inntastingen av målebrevskoordinater i basen. Det kan forekomme feil vedr. koding o.l. av hvert enkelt grensepunkt. Det kan forekomme feil vedr. digitalisering av grenseforløp fra andre kilder som for eksempel fra økonomisk kartverk og teknisk kartverk. Hvis en eiendomsgrense etablert før 1980 ikke senere er blitt oppmålt på nytt, vil kartfestingen av denne i Matrikkelen bygge på andre og mer unøyaktige metoder for oppmåling enn de som er benyttet etter Eiendomskartet er kun en framstilling av situasjonen slik kommunen har grunn til å tro at den er. FORBEHOLD VED UTLEVERING AV INFORMASJON I FORBINDELSE MED EIENDOMSFORESPØRSLER Det tas forbehold om at det kan være avvik i Matrikkelen i forhold til den faktiske situasjon og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som ikke er registrert i Matrikkelen. Brukere av informasjonen må derfor være bevisst på sammenheng og formål som den benyttes i, og bruke informasjonen kritisk. Matrikkelen er landets offisielle eiendomsregister. Den inneholder en oversikt over eiendommer, eiendomsgrenser, adresser og bygninger. Statens kartverk er sentral matrikkelmyndighet og er ansvarlig for forvaltning av Matrikkelen og tilhørende regelverk. Kommunene er lokal matrikkelmyndighet og har med dette ansvar for oppdatering av Matrikkelen. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at Bergen kommune ikke påtar seg ansvar for eventuelle kostnader, tvister eller annet som måtte følge direkte eller indirekte av eventuelle feil og/eller mangler i det utleverte materiell. Side 3 av

22 5. Radonrapport

23

24

25

26

27 6. Aktsomhetsrapport

28 Aktsomhetsrapport Forurensningsforskriftens kap. 2, bygge- og gravekapitlet, gir tiltakshaver ansvar for å vurdere og eventuelt undersøke om grunnen på eiendommen der et tiltak skal gjennomføres er forurenset. Om nødvendig skal tiltakshaver utarbeide en tiltaksplan som må godkjennes av kommunen før eventuelle gravearbeider kan settes i gang. Aktsomhetskartet er ment som et hjelpemiddel i denne forbindelse og forteller hvor kommunen har opplysninger som tilsier at grunnen kan være forurenset. Avgrensning av aktsomhetsområder bygger på generell kunnskap om kilder til jordforurensning, kunnskap om nåværende og historisk arealbruk, samt allerede gjennomførte registreringer av forurensede lokaliteter. Aktsomhetskartet må ikke oppfattes som en konkret kartlegging av faktisk forurensning. Denne rapporten viser et utsnitt av aktsomhetskartet for den aktuelle eiendommen. Rapporten bygger på et søk innenfor følgende aktsomhetstemaer: Aktsomhetsområder (skjønnsmessig vurdering av potensielt forurensende områder, 3 nivåer) Kartlagte fyllinger m.m.(viser både potensiell forurensning, f.eks. fyllinger og bakkeplaneringer, og påvist forurensning, f.eks. kommunale deponier) Tinglyste heftelser på eiendom Utslippstillatelser (data fra SFT (nå KLIF), utslippstillatelser i 2006, 2001 og før 2001) Miljørapporter (gjennomførte grunnundersøkelser i Bergen kommune) Oljetanker registrert av Brannvesenet Aktsomhetsbedrifter 2007 (datauttrekk fra enhetsregisteret i Bergen (bedriftsregisteret) 2007 iht. en liste over potensielt forurensende bransjer) Aktsomhetsbedrifter 2004 (datauttrekk fra SSB-bedriftsdata for Bergen 2004 iht. en liste over potensielt forurensende bransjer) Historiske bedrifter (historisk bedriftsregister over potensielt forurensende virksomheter) Kun aktsomhetstemaer med treff på den aktuelle eiendommen er listet opp i rapporten. Punktdata er bufret med 20 meter; dvs. dersom det for eksempel er registrert en historisk bedrift 20 meter utenfor grensen til søkt eiendom vil denne listes i rapporten. I områder som ikke er markert som aktsomhetsområder i kartet, er tiltakshaver selv ansvarlig for å undersøke eiendommens historie og grunnforhold, for å vurdere om det er grunn til å tro at grunnen er forurenset. Aktsomhetskartet og eventuelle registreringer på eiendommen som listes i denne rapporten, er ment å være til hjelp i denne sammenhengen. Uavhengig av eiendommens historie er det viktig å vurdere hvorvidt fyllmasser eller annet avfall kan finnes i grunnen og om fyllmasser kan stamme fra andre forurensede områder. Forurensning følger ikke eiendomsgrenser og det er sjelden klare grenser mellom aktsomhetsområder og tilstøtende arealer. Det er derfor verdt å sjekke: Relevante registreringer på naboeiendommer Nærmeste aktsomhetsområde eller område med påvist forurensning Tiltakshaver må påregne at miljøfaglig kompetanse må innhentes når det er aktuelt å gjennomføre undersøkelser, vurdere disse og utarbeide tiltaksplaner. Se for øvrig SFTs veileder 99:01a: Veiledning om risikovurdering av forurenset grunn (for tiden under revidering). Side 1

29 Utlistet Eiendomsidentifikasjon: Gnr/Bnr/Fnr 162/830/0 Ingen aktsomhetsdata funnet fra aktuelle datasett...! Side 2

30 7. Branndokumentasjon

31 Oppdragsgiver: Bergen Kommune v/ BKB Oppdrag: Brann- og tilstandsvurdering Christiegården Dato: Skrevet av: Arnfinn Moksnes, Preben Brekke Rotwitt og Astrid Storøy Kvalitetskontroll: Arnfinn Moksnes ALTERNTIVE BRUKSOMRÅDER CHRISTIEGÅRDEN INNHOLD 1 SAMMENDRAG INNLEDNING BESKRIVELSE AV CRISTIEGÅRDEN MYNDIGHETSKRAV ALTERNATIVE BRUKSOMRÅDER BRANNTEKNISK VURDERING AV ALTERNATIVER Risikoklasse og brannklasse Fravik fra preakseptert løsning Analyser Branntekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Midthuset Branntekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Klokkerstuen Branntekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Drengestuen BYGNINGSTEKNISK VURDERING AV ALTERNATIVER Beskrivelse av dagens situasjon Anbefalte bygningstekniske tiltak Bygningstekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Midthuset Bygningstekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Klokkerstuen Bygningstekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Drengestuen VURDERING OG KRAV KNYTTET TIL VERNEVERDI Verneverdi og krav knyttet til formelt vern Tidligere bygningsmessige endringer Videre bruk KOSTNADSANSLAG...24 Asplan Viak AS - asplanviak.no

32 1 SAMMENDRAG Rapporten beskriver branntekniske og bygningstekniske tiltak, vurdert i et verneperspektiv, som må gjennomføres for bruk av Christiegården til forskjellig formål. Rapporten konkluderer med at dagens bruk er minst krevende både når det gjelder hensynet til vern og i forhold til kostnader. Skal dagenes bruk fortsette, må det investeres minst 1,0 mill kr. Skal bygningene benyttes til museum, må det investeres minst 1,3 mill kr. Disse investeringene anses som et minimum for å bevare bygningene fra forfall og oppfylle brannbestemmelsene. Bruk av bygningen til museumsformål, kan ha et større historiefortellende aspekt. Vi har i denne rapporten ikke vurdert de samfunnsmessige nytteverdier ved forskjellig bruk. Skal bygningene benyttes til bolig må det investeres minst 3,6 mill kr. Denne investeringen møter de krav som normalt settes til en bolig. Omfanget av de ulike tiltak er grovt beskrevet etter som vi er på skissestadiet. Det er usikkerhet m.h.p. myndighetskrav. Kostnadstallene er dermed relativt grove anslag. Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 2

33 2 INNLEDNING Asplan Viak har i oppdrag å vurdere/sammenligne alternativ bruk av Christiegården. Aktuelle bruksområder er daghjem for psykisk utviklingshemmede, d.v.s. dagens bruk, boligformål og museum. I følge oppdragsbeskrivelsen skal det først utarbeides et skisseprosjekt, og når formål var valgt skulle det utarbeides brannteknisk tiltaksplan. Ved utforming av tiltakene skulle det tas vernehensyn. De branntekniske tiltakene er begrensede. De er medtatt i denne rapporten, og det er ikke nødvendig med en omfattende brannteknisk tiltaksplan ut over denne rapporten. De bygningsfysiske manglene kan derimot være svært omfattende og vi har beskrevet tiltak som må utføres på dette området. Dersom en endrer bruk vil myndighetskrav i forbindelse med bruksendring komme inn i større grad enn om en fortsetter med dagens bruk. Markedet kan også sette krav som kan være forskjellig fra myndighetskrav eller andre nødvendige krav, spesielt for bolig. Befaring av Christiegården ble gjennomført og Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 3

34 3 BESKRIVELSE AV CRISTIEGÅRDEN Frigården, senere kalt Christiegården, var tidligere en del av Landås hovedgård. Gården ble ryddet omkring 1800, og skilt ut som egen gård omkring 1850 da eiendommene Landås- Haukeland ble delt. Samme år kjøpte tollkasserer Werner Hosewinckel Christie 1) eiendommen. Han hadde da forpaktet gården i en del år. Christie fikk oppført flere nye bygninger 2). Parken Fridalen ble påbegynt i 1820 av broren Wilhelm Frimann Koren Christie, stortingspresident og stiftsamtmann i Bergen. Christie og en gruppe embedsmenn fikk bruksrett på området på livstid og de delte kostnadene for innhegning og planting av trær. 3) Gårdsanlegget består i dag av tre bygninger, Midthuset (våningshuset), Drengestuen og Klokkerstuen, i tillegg til parken som i dag er fredet. Parken er i de senere år istandsatt av Bergen kommune. Anlegget har adresse Idrettsveien 16 og ligger i Landås bydel. Lokalene leies av Christiegården dagsenter og avlastning som er en stiftelse av Bergen Røde Kors. Den private stiftelsen Barnely, stiftet i 1957 av Bergen Røde Kors Barnehjelp, har siden 1960 leid anlegget for å drive arbeidsstue for mennesker med psykisk utviklingshemming 4). I 1970 ble det nyeste delen av Christiegården bygd på naboeiendommen. Dette er et betongbygg tegnet av T. Alvsaker og E. Vaadal Lunde. Kilder: 1) Terje Bratberg, Det store norske leksikon 2) Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel 3) Askeladden 4) Christiegården dagsenter og avlastning Midthuset Drengestuen Klokkerstuen Figur 1: Christiegården Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 4

35 4 MYNDIGHETSKRAV Vurderingen er utført med bakgrunn i følgende myndighetskrav: Plan- og bygningsloven (PBL) Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven av 1997, 1. utgave (TEK 97) og TEK10 Veiledning til TEK 97, 4. utgave (VTEK) og Veiledning til TEK10 Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn med veiledning (Forebyggendeforskriften) Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 5

36 5 ALTERNATIVE BRUKSOMRÅDER Før befaring og i gitt tilbud er det angitt følgende alternativer som skal vurderes: Fortsette dagens bruk Benytte bygningene til bolig Benytte bygningene til museum Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 6

37 6 BRANNTEKNISK VURDERING AV ALTERNATIVER 6.1 Risikoklasse og brannklasse For å kunne sammenlikne alternativene må risikoklasse og brannklasse bestemmes. Etasjetall for de ulike bygningene er likt for alle bruksområdene. Midthuset er i tre etasjer, Klokkerstuen og Drengestuen er i en etasje. Dagens bruk er et dagsenter for psykisk utviklingshemmede og det er ikke overnatting i bygningene. Det er ti ansatte som følger opp de 14 brukerne. Alle er oppegående (ikke sovende på dagtid), men rundt halvparten har behov for assistert rømning. Virksomheten har vi skjønnsmessig plassert i risikoklasse 3, altså samme risikoklasse som skole og barnehage. Midthuset havner da i brannklasse 2. Klokkerstuen og Drengestuen havner i brannklasse 1. Bolig er virksomhet som plasseres i risikoklasse 4. Dette er da ordinær bolig og ikke omsorgsbolig. Midthuset havner da i brannklasse 2. Klokkerstuen og Drengestuen havner i brannklasse 1. Museum er virksomhet som plasseres i risikoklasse 5. Midthuset havner da i brannklasse 3. Klokkerstuen og Drengestuen havner i brannklasse Fravik fra preakseptert løsning Fravik er vurdert ut fra VTEK 4. utgave og Veiledning til TEK10. Vi har funnet to fravik fra preakseptert løsning. Hvordan disse kan aksepteres, eventuelt hvordan de skal utbedres, beskrives i analysene i kap Fravik 1. Preakseptert løsning krever brannklasse 2, d.v.s. 60 minutters brannmotstand for bærende konstruksjoner og brannceller ved alle bruksalternativer i Midthuset. Ved bruk som museum skal bærekonstruksjonene i Midthuset i tillegg være ubrennbare. Bærekonstruksjonene i yttervegger består av tømmer (kilde Strandheim, BKB). Antatt brannmotstand for hovedbæring (yttervegger) er 60 minutter. For sekundærbæring (etasjeskillere og yttertak) er antatt brannmotstand mindre enn 30 minutter. Fravik 2. Preakseptert løsning krever at fri bredde på dør ut (ytterdør) er 0,9 m. Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 7

38 6.3 Analyser Fravik 1 Dagens bruk Fra underetasje og 1. etasje er det direkte utgang til terreng. Rømning fra bygningen er dermed like sikker som en bygning i en etasje. På loft er det bare ansatte (kontor), d.v.s. risikoklasse 2. Bygning i risikoklasse 2 kan den inneholde mezanin og likevel være i brannklasse 1. Bygningen kan dermed prosjekteres som i brannklasse 1, d.v.s. med brannmotstand 30 minutter i bærekonstruksjoner og brannceller. Bruk som bolig Fra underetasje og 1. etasje er det direkte utgang til terreng. Rømning fra bygningen er dermed like sikker som en bygning i en etasje. Mezanin kan ikke benyttes til soverom på den siden der terrenget er to etasjer ned. Bygningen kan dermed prosjekteres som i brannklasse 1, d.v.s. med brannmotstand 30 minutter i bærekonstruksjoner og brannceller. Bruk som museum Ved bruk av bygningen som museum er det uten betydning om bærekonstruksjonene er brennbare eller ikke og om brannmotstanden er 30 minutter. Ved så korte rømningsveier vi har (liten nødvendig rømningstid), vil ikke bærekonstruksjonene påvirke brannveksten og de vil heller ikke være svekket i rømningstiden. Utskifting av bærekonstruksjonene til ubrennbare, vil dessuten falle utenom en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Bygningen kan dermed prosjekteres med brannmotstand 30 minutter i bærekonstruksjoner og brannceller. Fravik 2 Dagens bruk og bruk som bolig Det er så få personer som skal oppholde seg i lokalene at redusert rømningsbredde ikke har betydning. Bruk som museum Ut fra areal og anvisning i VTEK, vil det oppholde seg maksimalt 30 personer i bygningen. Med så få personer vil forflytningstiden holde seg innenfor akseptable grenser (normalt ca 100 sekunder). En samlet vurdering av fravik 1 og 2 samt krav i VTEK om å vurdere automatisk slokkeanlegg i bygninger som representerer store kulturhistoriske verdier, tilsier at det må installeres slokkeanlegg (vanntåke, boligsprinkler eller gassanlegg) når bygningen benyttes som museum. Vi begrunner dette med at at bygning og inventar samlet representerer store samfunnsmessige verdier. Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 8

39 6.4 Branntekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Midthuset Kravsområde Dagens bruk (risikoklasse 3) Bolig Museum Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. Bæreevne Analyse: R30 Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 Brannceller Dører i brannceller Slokkeutstyr Brannvarsling Analyse: EI30 VTEK: EI30-S VTEK: Brannslange VTEK: Røykvarsler Nei/ oppgradere etasjeskiller mellom u.etasje og 1. etasje til EI30 Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. 160 Analyse: R30 Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 40 Analyse: EI30 Ja 0 VTEK: EI30-S Ja 0 VTEK: Håndslokker Nei/montere nettilkoblede seriekoblede optiske røykvarslere 20 VTEK: Røykvarsler Nei/ oppgradere etasjeskiller mellom u.etasje og 1. etasje til EI30 Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. 160 Analyse: R30 Nei/ oppgradere, tak og etasjeskiller til R30 40 Analyse: EI30 Ja 0 VTEK: EI30-S Ja 0 Analyse: Automatisk slokkeanlegg Nei/Montere nettilkoblede seriekoblede optiske røykvarslere 20 VTEK: Røykvarsler Ledesystem VTEK: Ingen Ja 0 VTEK: Ingen Ja 0 VTEK: Ledesystem Rømningsvei fra U. etasje Rømningsvei fra 1. etasje VTEK: Direkte ut fra hver branncelle VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Nei/ oppgradere etasjeskiller mellom u.etasje og 1. etasje til EI30 Ja Ja 140 Nei/Montere nettilkoblede 20 seriekoblede optiske røykvarslere Nei/installere ledesystem 20 Ja 0 Ja 0 Asplan Viak AS - asplanviak.no

40 Rømningsvei fra 2. etasje Bredde på dør til rømningsvei VTEK: 2. etasje betraktes som mellometasje. Interntrapp som rømningsvei. VTEK: 0,9 m Analyse: Eks. bredde tillates Ja/kun en bruker av 2. etasje. Dør til kontor fjernes og 2. etasje betraktes som mellometasje. Interntrapp er tilstrekkelig rømningsvei. 0 VTEK: Rømningsvindu med dimensjoner etter VTEK og utvendig stige med bøyle. Nei/analyse 0 VTEK: 0,9 m Analyse: Eks. bredde tillates Nei/ utvendig stige med ryggbøyle kan ikke tillates i forhold til vern. Planet kan ikke benyttes til soverom. 0 VTEK: To rømningsveier fra 2. etasje. Analyse: En rømningsvei (interntrapp) tillates Nei/analyse 0 VTEK: 1,2 m Analyse: Eks. bredde tillates Ja 0 Ja/analyse Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 10

41 6.5 Branntekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Klokkerstuen Kravsområde Dagens bruk (risikoklasse 3) Bolig Museum Bæreevne Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. VTEK: R30 Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 40 VTEK: R30 Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 40 VTEK: R30 Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 Brannceller VTEK: EI30 Ja/en stor branncelle 0 VTEK: EI30 En stor branncelle 0 VTEK: EI30 En stor branncelle 0 Brannspredning mellom brannceller VTEK: Spredningsfare til Drengestuen. EI30 i Nei/vegg utbedres 20 VTEK: Spredningsfare til Drengestuen. EI30 i Nei/vegg utbedres 20 VTEK: Spredningsfare til Drengestuen. EI30 i Nei/vegg utbedres 20 Brannslokkeut styr Brannvarsling Ledesystem Rømningsvei fra 1. etasje Bredde på dør til rømningsvei Klokkarstuen VTEK: Brannslange VTEK: Røykvarsler VTEK: Ikke krav VTEK: Direkte ut fra hver branncelle VTEK: 0,9 m Analyse: Eks. bredde tillates Nei/ reparere brannslange Klokkarstuen 5 VTEK: Håndslokker Ja 0 VTEK: Røykvarsler Ja 0 VTEK: Ikke krav Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja/analyse 0 VTEK: 0,9 m Analyse: Eks. bredde tillates Nei/ reparere brannslange Klokkarstuen 5 VTEK: Brannslange Analyse: Automatisk slokkeanlegg Ja 0 VTEK: Brannalarmanlegg kategori 2 Ja 0 VTEK: Ledesystem Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja/analyse 0 VTEK: 1,2 m Analyse: Eks. bredde tillates Nei/ reparere brannslange Nei/monteres 20 Nei/montere 5 ledesystem Ja 0 Ja/analyse Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 11

42 6.6 Branntekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Drengestuen Kravsområde Dagens bruk (risikoklasse 3) Bolig Museum Bæreevne Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. VTEK: R30 Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 40 VTEK: R30 Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 40 VTEK: R30 Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. Nei/ oppgradere tak og etasjeskiller til R30 Brannceller VTEK: EI30 Ja/en stor branncelle 0 VTEK: EI30 Ja/en stor branncelle 0 VTEK: EI30 Ja/en stor branncelle 0 Brannspredning mellom brannceller Nei/kostnad på Klokkarstuen Nei/kostnad på Klokkarstuen Nei/kostnad på Klokkarstuen 0 Brannslokkeut styr Brannvarsling Ledesystem Rømningsvei fra U. etasje Bredde på dør til rømningsvei VTEK: Spredningsfare til Drengestuen. EI30 i Klokkarstuen VTEK: Brannslange VTEK: Røykvarsler VTEK: Ikke krav VTEK: Direkte ut fra hver branncelle VTEK: 0,9 m Analyse: Eks. bredde tillates 0 VTEK: Spredningsfare til Drengestuen. EI30 i Klokkarstuen Nei/ reparere brannslange 5 VTEK: Håndslokker Ja 0 VTEK: Røykvarsler Ja 0 VTEK: Ikke krav Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja/analyse 0 VTEK: 0,9 m Analyse: Eks. bredde tillates 0 VTEK: Spredningsfare til Drengestuen. EI30 i Klokkarstuen Nei/ reparere brannslange 5 VTEK: Brannslange Ja 0 VTEK: Brannalarmanlegg kategori 2 Ja 0 VTEK: Ledesystem Ja 0 VTEK: Direkte ut fra hver branncelle Ja/analyse 0 VTEK: 1,2 m Analyse: Eks. bredde tillates 40 Nei/ reparere 45 brannslange Nei/monteres 20 Nei/montere 5 ledesystem Ja 0 Ja/analyse Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 12

43 7 BYGNINGSTEKNISK VURDERING AV ALTERNATIVER 7.1 Beskrivelse av dagens situasjon Oppvarming av de tre bygningene er i hovedsak basert på elektrisitet med panelovner samt luft/luft varmepumpe i Midthuset. Til tross for varmepumpen er fortsatt behovet for levert energi svært høyt. Inneklimaet oppleves som lite tilfredsstillende, og leietakerne har problemer med trekk og kalderas. Bygningene på Christiegården er konstruert etter datidens byggemetoder og få endringer har blitt gjort i ettertid. Bygningene består av de opprinnelige vegger og tak som er uten isolasjon. Med unntak av en yttervegg (nordsiden av Midthuset) er bygningene uisolerte. Ytterveggene består av utvendig trekledning, tømmer og innvendig kledning. I tillegg til lite isolasjon har bygningene svært mangelfull vindtetting og en rekke hull i klimaskjermen. Etterisolering og vindtetting må skje på en måte som kan aksepteres innenfor vernebestemmelsene, men man ser at isolering, vindtetting og bevaring av den gamle ytterkledningen kan by på problemer. Det kan bli nødvendig å isolere på veggens innside fordi veggen ellers vil endre byggets fasade og løsninger mot takutstikk, vinduer m.v. Yttertaket er i dårlig stand m.h.p. tetthet, og det mangler isolasjon. Deler av taket i Midthuset mangler både undertak og tekking. Nordfasaden på Midthuset err nylig rehabilitert og etterisolert med cm mineralull. Dører og vinduer er skiftet ved behov. De er av svært varierende standard. Vinduene er koblede, men noen er skiftet til vindu med isolerglass. Noen vinduer er reparerte. Enkelte vinduer er helt nye med u-verdi ned mot 1.0, mens andre er gamle og i dårlig forfatning med enkle glass. Enkelte vindu er dårlig tettet ved innsetting. Utvendig kledning og taktekking er av dårlig standard og behøver utbedring. Det antas også at store deler av undertaket, i hvert fall på Midthuset, er i meget dårlig forfatning og må repareres/skiftes ut. Dersom det uansett må gjøres omfattende arbeid ved både tak og yttervegg, vil det være hensiktsmessig å isolere eksisterende vegg og etablere vindsperre, samt isolere taket og legge ny taktekking med lufting. Isolering av vegger og tak samt utbedring (eventuelt utskifting) av eldre vinduer vil ha en meget stor innvirkning på byggets energibehov og inneklima. Ved etterisolering fra utvendig side vil ytre del av veggen bli kaldere enn tidligere uten at man får lagt inn dampsperre på innvendig side. Laftevegger, reisverksvegger og eldre bindingsverksvegger er så massive i forhold til nyere, lette bindingsverksvegger at det erfaringsmessig i følge SINTEF Byggforsk likevel går bra å etterisolere disse veggene uten å legge inn ny dampsperre (ref. SINTEF Byggforsk Etterisolering av yttervegger av tre, punkt 17). Det er imidlertid svært viktig at veggen har god lufttetting slik at ikke luftlekkasjer innenfra og utover i veggen fører til skadelig oppfukting og unødvendig trekk. Asplan Viak AS - asplanviak.no

44 Spesielt ved overganger mot andre bygningsdeler, for eksempel etasjeskiller, er det viktig at vindtettingen er tilfredsstillende utført. Dersom en etterisolerer uten å etablere et diffusjonstett sjikt er det viktig at velger en vindsperre med lav dampmotstand. Vi anbefaler imidlertid at innvendig kledning blir fjernet så en kan etablere en dampsperre på varm side. Eksisterende ventilasjon er naturlig med unntak av mekanisk avtrekk som er installert i noen bad og kjøkken. Dagens luftutveksling er i stor grad basert på utettheter i bygningskroppen. Når vegger og tak vindtettes og etterisoleres og ved en rehabilitering av fasadene med utbedring/utskifting av vinduer og utbedring av vindtetting, vil infiltrasjon av luft reduseres betraktelig. Dermed vil også mye av den naturlige luftutskiftingen forsvinne. Med tanke på inneklima og fuktproblemer mener vi derfor at det vil være nødvendig, uavhengig av bruksområde, å utbedre ventilasjonen ved en rehabilitering av byggene. Som en midlertidig løsning kan det likevel aksepteres at vegger ikke etterisoleres/vindtettes fullstendig når bygningene benyttes til dagens bruk eller som museum. Dette er i kap 7.2 nedenfor beskrevet som lav standard. Et balansert ventilasjonsanlegg med høyeffektiv varmegjenvinner vil sikre tilfredsstillende luftkvalitet og redusere oppvarmingsbehovet med å gjenvinne opp mot 85 % av varmen før avtrekksluften forlater bygget. I Midthuset har det vært store setninger i midtpartiet slik at gulvet er skjevt. Senere rehabilitering/endringer har skjedd uten at gulvet først er rettet opp. Kjøkken og bad er i nøktern/lav standard. 7.2 Anbefalte bygningstekniske tiltak Det skilles mellom to type standarder. En lav standard og en høy standard. Det er utarbeidet en utdypende beskrivelse av antikvariske prinsipper knyttet til de to standardene under kap 8.3. Videre bruk. I kap. 7.3 er kravene for de alternative bruksområdene vist. For en bolig er kravene i markedet lagt til grunn. Disse vil ligge på samme nivå som myndighetskravene som gjelder for nybygg. Vi har lagt følgende til grunn for kostnadsanslagene basert på lav og høy standard: Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 14

45 Bygningselement Lav standard Høy standard Yttertak Yttervegg Bjelkelag/ innvendige vegger Vinduer Taktro i områder som er skadet repareres. Takstein benyttes på nytt eller erstattes med tilsvarende stein. Oppgradere taksperre/overgurt til R30, se tabellene Ingen utbedring med vindsperre og isolasjon, kun tetting i overgang mot vinduer og dører. Utvendig kledning repareres og males. Ingen endring, kun tetting i overgang mot yttervegg. Oppgradere bjelkelag til R30, se tabellene Minst koblede vinduer som er reparerte med koblet ramme og innsatt riktig. Taket repareres fullstendig. Oppgradere taksperre/overgurt til R30, se tabellene Vindsperre og isolasjon i eksisterende konstruksjon, samt tetting i overgang mot vinduer og dører. Utvendig kledning repareres og males. Oppgradere bærevegger og etasjeskillere/himlinger til R30/EI30 (steinull, panel/gips). Tetting i overgang mot yttervegg. Oppgradere bjelkelag til R30, se tabellene Minst koblede vinduer som er reparerte og innsatt riktig. Innvendig tilstand Beholde eksisterende standard Omfattende innvendig fornyelse, bl.a. ny kledning i vegger og tak, diverse ombygginger og oppretting av gulv i Midthuset. Ventilasjon Ventilasjon i kjøkken og bad etableres. Ventilasjon i hele bygningsmassen etableres. Kjøkken Beholde eksisterende standard. Fornyes fullstendig. Bad Beholde eksisterende standard. Fornyes fullstendig. Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 15

46 7.3 Bygningstekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Midthuset Kravsområde Dagens bruk Bolig Museum Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. Ventilasjon Lav standard Nei/ ventilasjon i kjøkken og bad. Omlegging av gjenv.anlegg Vinduer Lav standard Nei/ koblede vinduer repareres og innsettes riktig Yttervegger Lav standard Nei/ utvendig kledning repareres og males Yttertak Lav standard Nei/ taket fornyes/repareres der det er skadet Kjøkken og bad Innv. tilstand (vegger, gulv m.v.) Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. 30 Høy standard Nei/ventilasjon i hele bygningsmassen etableres 70 Høy standard Nei/ koblede vinduer repareres og innsettes riktig 100 Høy standard Nei/vindsperre og isolasjon. Utvendig kledning repareres og males. 150 Høy standard Nei/ taket fornyes/repareres i sin helhet Lav standard Ja 0 Høy standard Nei/ fornyes fullstendig Lav standard Ja 0 Høy standard Nei/ Omfattende innvendig fornyelse, bl.a. ny kledning i vegger og tak og oppretting gulv Krav Oppfylt/Tiltak Kost. 000 kr. 200 Lav standard 130 Lav standard 500 Lav standard 350 Lav standard 250 Lav standard 250 Lav standard Nei/ ventilasjon i 30 kjøkken og bad. Omlegging av gjenv.anlegg Nei/ koblede 70 vinduer repareres og innsettes riktig Nei/ utvendig 100 kledning repareres og males Nei/ taket 150 fornyes/reparere s der det er skadet Ja 0 Ja Asplan Viak AS - asplanviak.no

47 7.4 Bygningstekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Klokkerstuen Kravsområde Dagens bruk Bolig Museum Krav Oppfylt/Tiltak Kost. Krav Oppfylt/Tiltak Kost. Krav Oppfylt/Tiltak Kost kr. kr. kr. Ventilasjon Lav standard Nei/ ventilasjon i kjøkken og bad Vinduer Lav standard Nei/ koblede vinduer repareres og innsettes riktig Yttervegger Lav standard Nei/ utvendig kledning repareres og males Yttertak Lav standard Nei/ taket fornyes/repareres der det er skadet Kjøkken og bad Innv. Tistand (vegger, gulv m.v.) 20 Høy standard Nei/ventilasjon i hele bygningsmassen etableres 30 Høy standard Nei/ koblede vinduer repareres og innsettes riktig 70 Høy standard Nei/vindsperre og isolasjon. Utvendig kledning repareres og males. 30 Høy standard Nei/ taket fornyes/repareres i sin helhet Lav standard Ja 0 Høy standard Nei/ fornyes fullstendig Lav standard Ja 0 Høy standard Nei/ Omfattende innvendig fornyelse, bl.a. ny kledning 100 Lav standard 100 Lav standard 300 Lav standard 100 Lav standard 150 Lav standard 70 Lav standard Nei/ ventilasjon i kjøkken og bad 20 Nei/ koblede 30 vinduer repareres og innsettes riktig Nei/ utvendig 70 kledning repareres og males Nei/ taket 30 fornyes/reparere s der det er skadet Ja 0 Ja Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 17

48 7.5 Bygningstekniske ytelseskrav, tiltak og kostnad i Drengestuen Kravsområde Dagens bruk Bolig Museum Krav Oppfylt/Tiltak Kost. Krav Oppfylt/Tiltak Kost. Krav Oppfylt/Tiltak Kost kr. kr. kr. Ventilasjon Lav standard Nei/ ventilasjon i kjøkken og bad Vinduer Lav standard Nei/ koblede vinduer repareres og innsettes riktig Yttervegger Lav standard Nei/ utvendig kledning repareres og males Yttertak Lav standard Nei/ taket fornyes/repareres der det er skadet Kjøkken og bad Innv. Tistand (vegger, gulv m.v.) 20 Høy standard Nei/ventilasjon i hele bygningsmassen etableres 30 Høy standard Nei/ koblede vinduer repareres og innsettes riktig 70 Høy standard Nei/vindsperre og isolasjon. Utvendig kledning repareres og males. 30 Høy standard Nei/ taket fornyes/repareres i sin helhet Lav standard Ja 0 Høy standard Nei/ fornyes fullstendig Lav standard Ja 0 Høy standard Nei/ Omfattende innvendig fornyelse, bl.a. ny kledning 100 Lav standard 100 Lav standard 300 Lav standard 100 Lav standard 150 Lav standard 70 Lav standard Nei/ ventilasjon i kjøkken og bad 20 Nei/ koblede 30 vinduer repareres og innsettes riktig Nei/ utvendig 70 kledning repareres og males Nei/ taket 30 fornyes/reparere s der det er skadet Ja 0 Ja Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 18

49 8 VURDERING OG KRAV KNYTTET TIL VERNEVERDI 8.1 Verneverdi og krav knyttet til formelt vern Christiegården er ikke formelt vernet. I kommunedelplan Landås (Plannr: ) er eiendommen regulert som et friområde med særlige estetiske og historiske kvaliteter ( 5.2). Innenfor området tillates ingen former for bebyggelse eller anlegg, heller ikke anlegg for lek. Under bestemmelsene 4.1 Spesielle krav til vern av bebyggelsens størrelse og form, henvises det til registeret Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel. Registeret gjelder som retningslinjer ved all behandling av søknader om endringer og påbygg samt søknader om riving av eksisterende bebyggelse. I registeret er Midthuset (hovedhuset) plassert i vernekategori A2, men de to andre er plassert i vernekategori B (Idrettsveien 16, Christiegården/ Fridalen gård). I tillegg påpekes det at anlegget har en spesiell historiefortellende funksjon. Dersom søknader nevnt i bestemmelsene 4.1 er fredede, verneverdige eller er angitt som bygninger med høy verneverdi, skal søknaden behandles av kulturminnemyndigheten før politisk behandling ( 4.2 og 4.3). Dersom formålet skal endres til bolig eller museum gjennom salg, vil denne endringen utløse krav om reguleringsplan (pbl). Verneaspektet vil da vurderes, avklares og eventuelt sikres gjennom planprosessen. Ny plan- og bygningslov gir også muligheter for formelt vern av interiør. Asplan Viak AS - asplanviak.no

50 En regner med at dagens bruk og utleieavtale er avklart gjennom et politisk vedtak. Eventuelle endringer fra dagens utleieformål til et annet må trolig behandles på nytt i kommunen for nye politiske føringer. Det har vært vanlig frem til i dag, også i Bergen, at det offentlige tar vare på sine egne bygninger. Offentlige bygninger har derfor ikke alltid vært underlagt et formelt vern. I denne saken anser byantikvaren i Bergen anlegget som verneverdig ut fra at bygningsmiljøet, til tross for en del bygningsmessige endringer, fortsatt er et relativt komplett anlegg. Plasseringen ved parken gir i tillegg anlegget et helt spesiell historiefortellende funksjon og verdi. I tillegg har bygningene fortsatt stor egenverdi som det er ønskelig å ta vare på for ettertiden. Byantikvaren er tydelig på at bygningen skal utbedres på en slik måte som ivaretar de kulturhistoriske verdiene. 8.2 Tidligere bygningsmessige endringer Det har vært gjennomført en del bygningsmessige utskifting og endringer av bygningene opp gjennom årene. Byggemeldingstegninger fra 1959 viser at Midthuset (hovedhuset) da ble påbygget og endret til dagens utseende (byggesak 23804). Denne endringen omfattet bl.a. påbygging av søndre fløy, samt ombygging av sokkelen. Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 20

51 Den opprinnelige muren ble den gang erstattet med reisverk og stående ytterpanel. Saltaket med svai ble beholdt. Dagens taktekking med raftstein, en del av vinduene, og store deler av ytterpanelet stammer trolig fra ombyggingen i I 2009 ble det montert en ny varmepumpe som bidrar til å skjemme to av fasadene. Nordveggen på den nordre fløyen er etterisolert og kledd med nytt panel i løpet av det siste året. Gavlfasaden mot øst (inngangssiden) er belagt med liggende falset staffert paneler antatt fra 1800-tallet, og utgjør trolig det eneste originale ytterpanelet på Midthuset. Klokkerstuen har gjennom tiden beholdt sin opprinnelige form og størrelse. Det foreligger ingen opplysninger om hvilke endringer som er gjennomført og når. Man kan anta at det er gjort bygningsmessige arbeider både ute og inne omtrent samtidig som Midthuset ble ombygd for å legge til rette for ny bruk som arbeidsstue. Deler av den gamle grunnmuren er bevart. Svaien på Klokkerstuen antas å være original. Hovedbærekonstruksjonene og store deler av de originale rominndelingene synes fortsatt å være bevart, mens det meste av innvendig kledning er erstattet med nye materialer. Byggesakstegninger viser at Drengestuen ble forlenget fire meter i lengden, samt påbygd i bredden i Bygningen fikk samtidig ny taktekking og nytt utvendig panel. Det antas at Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 21

52 vinduene også er fra samme år. På 1980-tallet (usikkert) ble det oppført et mindre tilbygg mot øst. Dette er nå foreslått revet. Den gamle grunnmuren er inntakt. Deler av hovedkonstruksjonene er bevart, men alt av innvendige kledninger er nye. 8.3 Videre bruk Valg av formål vil styre behovet for nødvendige oppgraderinger og brannsikringstiltak. Planbestemmelsene i kommunedelplan Landås vil kunne stoppe eventuelle omsøkte utbygginger og nye bygg på eiendommen. Bygningenes høye verneverdi i registeret Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel tilsier at det heller ikke vil være rom for større bygningsmessige ombygginger med mindre det er snakk om en dokumentert tilbakeføring. Dette understøttes av byantikvarens utsagn til saken ved befaringen og pr telefon For verneverdige bygninger gjelder prinsippet om at man bør ta vare på originale bygningsdeler, eller skifte ut med kopier. I de endringer som skal gjennomføres ser byantikvaren det formålstjenelig at det skilles mellom gjenværende originale bygningsdeler og de som er av nyere dato. Alt av autentiske rominndelinger, bærekonstruksjoner, fasadeuttrykk, bygningselementer og materialer skal i størst mulig grad søkes bevart. Det er to innfalsvinkler som vanligvis benyttes som grunnlag for vurderinger av tiltak. Det ene er å synliggjøre den historiske utviklingen, og det andre er å tilbakeføre til det opprinnelige uttrykket basert på dokumentert og kjent informasjon om bygget. For Christiegården vil det være naturlig å skille mellom det som ble endret på/ tilført i 1959, og det som er igjen av eldre dato. Kvaliteten på materialene fra 1959 tilsvarer ikke kvaliteten på eldre konstruksjoner. Takstein fra 1959 vil for eksempel være moden for utskifting etter 50 år. Det anses imidlertid som naturlig å ta vare på noe av preget fra 1959 som historiefortellende element. Da dette er en forprosjektfase, er forslagene basert på prinsippløsninger. Alle valgte løsninger bør fortrinnsvis gjennomgås direkte på bygget før endelig beslutning tas. Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 22

53 Antikvarisk prinsipper for utbedring - lav standard Alle vinduer bevares. De eldste vinduene med ett-lags glass tas ut og repareres, og det monteres en ny innvendig koblet vindusramme på originalvinduet. Ingen eksisterende vinduer skiftes ut med nye. Alle vinduer og ytterdører gjennomgås ift nødvendig ny tetting (papp og mineralull) mot veggkonstruksjonene. Utvendig kledning repareres der dette er nødvendig. Eventuelle utskiftinger erstattes med samme materialkvalitet og dimensjon som veggen forøvrig. Bygningene males med linoljemaling i enten dagens fargepalett eller opprinnelig (etter gjennomført fargeundersøkelse). Taktro repareres, kun skadde partier skiftes ut, og da i samme materialkvalitet og utførelse som den opprinnelige troa. Isolasjon legges inn mellom taksperrer/ overgurt. Brannteknisk utbedring av bærekonstruksjoner består av innlegging av mineralull i etasjeskillere og i tak som beskrevet ovenfor. Tak/himling kles deretter med samme panel som rives av eller tilsvarende. Branntekniske tiltak ellers omfatter installering av ledelys, brannalarmanlegg og brannslange. Omfang er avhengig av bruksområde, se tabellene Disse tiltakene medfører kun mindre inngrep i eksisterende konstruksjoner, og vil i stor grad være reversible løsninger. Gamle dører som eventuelt må fjernes for å få et funksjonelt bygg, bør oppbevares på stedet for mulig reinnstallering senere. Ellers oppgraderes ingen innvendige vegger eller golv. Kjøkken og bad beholder dagens standard. Ventilasjon i kjøkken og bad medfører installering av nye kanaler og nye mindre gjennomføringer i eksisterende konstruksjoner. Utvendig varmepumpe legges om slik at den kan bli montert på en mer skånsom måte på fasaden. Antikvarisk prinsipper for utbedring - høy standard Alle vinduer bør ha koblede rammer som er innsatt riktig. Gamle ett-lags vinduer repareres, og påkobles ny innvendig vindusramme. Eventuell behov for utskifting av vinduer gjøres i enighet med byantikvaren. Alle vinduer og ytterdører må i tillegg gjennomgås ift nødvendig tetting mot veggkonstruksjon. Ytterveggene er originale. De består av tømmer. Ytterveggene isoleres innvendig elelr utvendig. Det er trolig bare en gjenværende fasade fra før 1960 (Midthuset), og denne skal bevares. Der det er viktig å bevare panelet bør isolering skje fra innvendig side, men dette må vurderes på stedet. Fasader med 1959-tallskledning kan prinsipielt erstattes med ny. Det skal kun benyttes diffusjonsåpen vindsperre. Ny kledning skal være lik dagens kledning både i type og dimensjon. Det skal legges dampsperre og ny innvendig kledning. NB! Gamle originale kledninger skal bevares. Det bør samtidig tettes i overganger mellom mur/bjelkelag og vegg. Bygningene males utvendig med linoljemaling i dagens fargepalett eller opprinnelig (etter gjennomført fargeundersøkelse). Dagens takstein fra 1960 er dårlig, og bør ut fra alder skiftes ut. Ny taktekking bør være takstein i tegl (vanlig type, ikke antikk variant), alternativt rød betongtakstein som i dag. Ødelagt nyere taktro av tre erstattes med ny. Dersom det finnes rester av original taktro skal denne bevares og repareres i samme dimensjon og materialkvalitet som denne. Vindsperre må være diffusjonsåpen. Det må brukes kjerneved av god kvalitet til lekter. Trykkimpregnert Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 23

54 virke må unngås. Vindskier og detaljer ved takrenner utføres som opprinnelig. Nye takrenner og nedløp skal være i galvanisert stål for maling. Golvet i Midthuset rettes opp som en del av utbedringene. Kjøkken og bad fornyes. Opprinnelig rominndelingen beholdes. Omfattende innvendig fornyelse, bl.a. ny kledning i bjelkelang, vegger og tak, diverse ombygginger og oppretting av gulv i Midthuset anses som ok så lenge originale bygningsdeler ikke fjernes eller ødelegges. Ventilasjon i kjøkken og bad medføring installering av nye kanaler og nye mindre gjennomføringer i eksisterende konstruksjoner. Brannteknisk utbedring av bærekonstruksjoner består av innlegging av mineralull i etasjeskillere og i tak som beskrevet ovenfor. Tak/himling kles deretter med samme panel som rives av eller tilsvarende. Branntekniske tiltak ellers omfatter installering av ledelys, brannalarmanlegg og brannslange. Omfang er avhengig av bruksområde, se tabellene Disse tiltakene medfører kun mindre inngrep i eksisterende konstruksjoner, og vil i stor grad være reversible løsninger. Gamle dører som eventuelt må fjernes for å få et funksjonelt bygg, bør oppbevares på stedet for mulig reinnstallering senere. 9 KOSTNADSANSLAG Midthuset Kostnad 000 kr. Dagens bruk Bolig Museum Branntekniske kostnader Bygningstekniske kostnader eks. el-inst Sum: Klokkerstuen Kostnad 000 kr. Dagens bruk Bolig Museum Branntekniske kostnader Bygningstekniske kostnader eks. el-inst Sum: Drengestuen Kostnad 000 kr. Dagens bruk Bolig Museum Branntekniske kostnader Bygningstekniske kostnader eks. el-inst Sum: Alterntive bruksområder CHRISTIEGÅRDEN 24

55 BEFARING-REFERAT Oppdrag: Fredete Bygg Bergen Kommune. Gjennomgang tiltak Møtedato: Kl: 14:30 Sted: Christiegården Referent: Deltagere: Stine Lang-Ree Frode Synnevåg (BKB) Åge Kausland (BKB) Gisle Standal (BKB) Johanne Gillow (Byantikvaren Bergen) Astrid Storøy (AV) Arnfinn Moksnes (RIBR AV) Stine Lang-Ree (RIBR AV) Kopi til: Alle deltakerne Møtetittel: BEFARINGSREFERAT Venstre kolonne refererer til samme tiltaksnummer som er oppgitt på tiltakslisten for hver bygning. Tekst Ansvarlig/frist CHRISTIEGÅRDEN HELE ANLEGGET Byggeår Vernehensyn Boss/søppel Brannvesen Personbelastning DRENGE- STUEN Overflater Slokkemiddel Christiegården omfattes av en regulering til spesialområde bevaring. Det er en brannansvarlig på arbeidsplassen Eldste bygget fra 1850-tallet. Brukere: 14 på tre hus Ansatte: 10 ansatte Assistert rømning for mange (kanskje halvparten). Alle er oppegående og går selv. Regulert spesialområde Må flyttes lenger fra Midthuset. Forslag om å anlegge eget sted til søppelkoppene ved innkjøringen. 5-7 min til brannvesen ankommer. Panel på tak og vegger Husbrannslange og håndslokker Referat befaring Christiegården.docx Side 1 av 2

56 BEFARINGSREFERAT Bæring Avstand Tekst Trebæring. Nye tredragere (3-4 år) i stuen kan være erstatning for tidligere stålstang. Kan også være reparasjon på lik linje med stålstang i annen del av bygningen. Avstand til Klokkarstuen er ca 2.5 m. Drengestuen har to vinduer i 1.etasje og ett i kjelleren på veggen som vender mot Klokkarstuen. Klokkarstuen har et lukket vindu med lemmer. Ansvarlig/fris t KLOKKAR- STUEN Slokkemiddel Loft Rømning Husbrannslange kilt seg fast. Håndslokker. Lagringg på loft, brukes ikke til opphold. Vinduer kan brukes til rømning i tillegg til ytterdør. MIDTHUSETT Varsling Ikke røykvarsler i stua Generell mangelfull røykvarsling. En var koplet ut. Branninstruks Rømning Tiltak: Seriekoplet, trådløst brannvarsling i alle husene. Gjennomgås en gang i året. Mulighet for dør ut fra den enee stuen med rampe til terreng. Ulike forlag til løsning ble diskutert på stedet. Tiltaket bør beskrives i detalj, og godkjennes av Byantikvaren før gjennomføring. 2.etasje kan sammenlignes med mesanin forutsatt brannvarsling. Kun leder som oppholder seg her. Høyt å rømme fra vindu, men det er tilstrekkelig med rømning via interntrapp. U.etasje Slokkeutstyr Ytterdør slår innover. Men dette var et viktig punkt i forhold til bevaring. Åpne rom med to utganger direkte ut. Sofa blokkerer ene utgangen, denne kan flyttes. Brannteppe på kjøkken. Brannslange i kjøkkenskap Håndslokkeapparat i stua.

57 AVVIKSMELDING TEKNISK BRANNKONTROLL Skjema Bygg: Kontrolltype: Christiegården Dagsenter Dato: (sett kryss) 3 mndr. kontroll iht. sjekkliste (Kodeskjema og tegningsunderlag nyttes ved behov) Årlig kontroll iht. sjekkliste (Kodeskjema nyttes sammen med tegningsunderlag) Brannsyn/ Brannøvelse (Avviksskjema nyttes ved behov. Stryk det som ikke passer.) Det henvises til skjema 5.1, skjema 5.2.1, skjema og til skjema vedrørende rutiner og kontrollpunkter Kontrollrunde gjennomført - Avvik oppdaget: JA NEI Eventuelle avvik følger opplistet under: Fylles ut av driftspersonell og/ eller branninspektør Symbol nr: Kommentarer: Antall: Ansvar: Fylles ut av BKB BKB status A=Tilbud B=Bestilles Oppdrags nr: D=Arkiveres Tidligere meldt: 65 Det er behov for nye tegninger og o-planer flere 1 Vurdere ny rømningvei ut fra arb.stue i Midthus syd 1 1 Vurdere rømningvei ut fra kontor 3.etg i Midthuset 1 Ingen nye avvik funnet Brannkontroll utført av: Tyssebotn. Stephan Fardal Mobilnr.: Skjemaet sendes til: BKB v/hms: Husk kopi i brannmappen! Fax nr: Kommentarer: Rev 21. okt GH

58 Byggets navn: Christigården Dagsenter Brannslanger Obj. nr. Prosjektnr: Kontrollør: G: Flate Plog EHJ 2617 Skilt montert: Antall brannslanger kontrollert 4 15x15cm Antall brannslanger trykktestet 0 20x20cm Neste kontroll 2014 Neste trykkprøve: Kontakt person: Telf: E-post: Byggvedlikehold NR. Hvor i bygget Fabrikkat Type Prod.år Kontroll Trykktest Skilt Deler Kommentar 1 Midttunet - kjeller Brandtek Husbrannslange v ok ok OK 2 Midttunet - 1.etg Ipierre Husbrannslange v ok ok OK 3 Klokkertunet Ipierre Husbrannslange v ok ok OK 4 Drengestuen Ipierre Husbrannslange v ok ok OK 5 6 Alle slangene er husbrannslanger, noe som vi ikke anser som tilstrekkelig i disse byggene. Bør byttes ut til ordinære brannslanger 25mx19mm

59 Byggets navn: Dato: Obj. nr. Prosjektnr: Kontrollør: G: Montert skilt EHJ 2617 Flate Plog Antall håndslukkere kontrollert Antall håndslukkere Skiftet Neste kontroll Kontakt person: 9 15x15cm x20cm 2014 Byggvedlikehold TLF : E-post: NR. Hvor i bygget Fabrikat Type Prod.år Kontroll Skilt ok Feste ok Kommentar 1 Midttunet - kjeller Noha AB 2012 v ok ok OK 2 Midttunet - 1.etg stue Orex AB 2009 v - ok OK 3 Midttunet - 1.etg kjøkken Tempus 2kg Co UTGÅTT ok ok Fjernet p.g.a. god slangedekning 4 Midttunet - 1.etg arbeidsstue Orex AB 2008 v ok ok OK 5 Midttunet - 2.etg trapperom Noha ABC 2012 v ok ok OK 6 Klokkerstuen - inngangsparti Orex ABC 2008 v ok ok OK 7 Klokkerstuen - kjøkken Nortonik 2kg Co v ok ok OK 8 Drengestuen - kjøkken Tempus 2kg Co UTGÅTT ok ok Fjernet p.g.a. god slangedekning 9 Drengestuen - arbeidsstue Orex AB 2008 v ok ok OK Christigården Dagsenter Håndslukkere