Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling /11 REGULERINGSPLAN - COOP KLEPP, AVDELING ORRE

Transkript

1 Klepp kommune Postboks Kleppe Tlf SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling /11 Saksbehandler: Peter Willmann Arkiv: L12 Arkivsak: 10/ REGULERINGSPLAN - COOP KLEPP, AVDELING ORRE 1. gongs behandling Saka gjeld Saka gjeld riving av eksisterande landbruksavdeling på Pollestad og oppføring av nytt bustadog forretningsbygg med landbruksavdeling i underetasjen, daglegvarebutikk i 1. etasje samt 16 leilegheiter. Eksisterande forretningstomt på sørsida av fv 216 Pollestadvegen samt tilleggsarealet vestover skal omregulerast frå (dagens) forretningsareal til bustadføremål. Planforslag Krav sett i overordna planarbeid Kommuneplan Planområdet for ny butikk og landbruksavdeling er vist som eksisterande byggjeområde for næring. Det same gjeld for eksisterande Coop marked på sørsida av Pollestadvegen. Omdisponering av næringsområda på sørsida til bustad er drøfta med regionale myndigheiter Side 1

2 ved oppstart av planarbeidet. Vi kan ikkje sjå at det er grunnlag for fleire forretningar i Orre sentrum og bruk av den eksisterande butikken til anna næringsføremål kan føre til konfliktar med nabolaget. Av same grunn er reservearealet for utviding av eksisterande butikk vist som bustadføremål i forslag til reguleringsplan for å hindra framtidige konfliktar mellom bustad og næring. Gjeldande regulering Gjeldande reguleringsplan stadfesta i 1976 viser omlegging av fv 251 i nordre og vestre kant av eksisterande landbruksavdeling, altså utanom rundkøyringa på Pollestad. Planen viser ei 3- arma rundkøyring mens rundkøyringa er etablert med 4 armar. I ny plan for området blir dagens trafikkmønster med 4-arma rundkøyring lagt til grunn. Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet og i brev til grunneigarar og høyringsinstansar datert Fristen for merknader blei sett til Det kom inn 3 merknader. Merknadene er referert og kommentert i planbeskrivelsen, vedlegg 3. Omtale av planforslaget For omtale av planforslaget viser vi til vedlagt planbeskrivelse frå Klepp prosjektering A/S, vedlegg 3. Vurdering av planforslaget Universell utforming Teknisk forskrift frå 2010 set klare krav til universell utforming for forretningsdelen som både er arbeidsbygning og publikumsbygning. Då gjeld automatisk dei strengaste krava som ligg i teknisk forskrift. Bustaddelen ligg i etasje. Då er det krav om heis med minimum størrelse på 2.1 x 1.1m. Krav til heis (bustader i 3 etasjar) utløyser samtidig strenge krav til universell utforming av alle leilegheitene. 3D-modell, sett frå Åsevegen. 2

3 Estetikk Coop sitt nybygg erstattar fleire eksisterande forretningsbygg på tomta. Volumet og byggjehøgda aukar vesentleg, men totalt sett meiner vi at oppryddinga vil vere positivt for tettstaden Orre sentrum. Kommunen har brukt store ressursar på opprusting av gatene gjennom sentrum. Med eit nytt bygg og nytt uteanlegg vil Orre sentrum få nye kvalitetar. At området vil framstå som oppstramma og meir urbant vil kanskje og medverke til at trafikktryggleiken aukar ytterlegare ved at fartsgrensa på 40 km/t blir akseptert av fleire. 3D-modell, sett frå Pollestadvegen sør. Vegtrafikkstøy Trafikkvolumet og farten gjennom området er så låg at støybelastninga frå vegtrafikken ligg i grenseland for avbøtande støytiltak. Det er sett krav i reguleringsbestemmelsane om at støynivået skal dokumenterast i søknad om rammeløyve. 3D-modell, sett frå Pollestadvegen nord-vest. 3

4 Energibruk Coop Klepp BA har etter kvart lang erfaring med bruk av overskotsvarme frå kjøle- og fryseanlegg til oppvarming av bygg. Mega-butikken på Klepp forsyner Jærhagen med ein god del varme og også PRIX på Klepp stasjon forsyner leilegheitene med varme. Coop Klepp BA satsar også på Orre på å ta vare på varmeoverskot frå butikken til oppvarming av forbruksvatn og varme til bustaddelen. Politisk mål om å halde folketalsveksten på 1,5 % Regulering av nye bustadområde og type bustader i Klepp kommune bør vurderast opp mot konsekvensar for folketalsvekst. Måtar å regulere veksten her kan vere å sette tak på tal bustader eller regulere tidspunktet bygging kan starte. Leilegheitene nord-aust for Pollestadvegen blir mindre bueiningar og kjøpargruppa vil for ein stor del vere vaksne utan born. Denne gruppa vil i svært liten grad påverke etterspurnaden etter skule- og barnehageplass. Reguleringsplanen seier ikkje noko om kva type bustader som kan kome sørvest for Pollestadvegen. Med maksimal byggjehøgde på 8 m kan det kome bueiningar i rekkje og 2-, 3-, og 4 mannsbustader, men og mindre bueiningar. Det vil vere i dette området vere større sjanse for at kjøpargruppa vil vere familiar med barn, med følgjande etterspurnad etter skule- og barnehageplass. Mjuke trafikantar/ Konsekvensar for barn og unge Daglegvarebutikkar er ein magnet for barn og unge som vil handle snop og brus. Dagens butikk ligg slik i høve til skulen og idrettsanlegget at hovudvegane gjennom Orre sentrum må kryssast på vegen dit. Det same vil gjelde etter flytting av butikken. Planen legg opp til fartsdempande tiltak i Roslandsvegen, opphøgd gangfelt i rundkøyringa samt at syklande til og frå butikken ikkje kan sykle/springe rett ut i vegen utan å sjå seg om. Det er krav om leikeareal på bakkeplan, sjølv om dei fleste som kjem til å busetje seg i leilegheitene over Coop-butikken er utan barn. Leikearealet er forsøkt skjerma best mogleg frå trafikken til og frå butikken. Bustadområdet på andre sida av Pollestadvegen skal ha krav om etablering av eigen leikeplass. 3D-modell, sett frå lufta. Aktiv og trygg Aktiv og trygg er meir enn bare trafikktryggleik eller høve til å gå tur. Omgrepet aktiv og trygg leik omfattar heile spekteret for samfunnstryggleik og førebygging av ulukker. God universell utforming etter nye skjerpa krav til kontrastar, lyssetjing, merking av dører m.m. 4

5 bidreg til å førebyggje ulukker og gjere det mogleg å vere aktiv på eiga hand lengre når ein blir eldre. Nye krav til sprinkling av leilegheitene gjer at sjansen til å overleve eit branntilløp i eigen leilegheit aukar vesentleg. Identitet I Orre sentrum er det i dag fleire store bygg: skulen, samfunnshuset og idretts- og symjehallen. Også meieriet som no er rive var av ein viss storleik. Ut frå dette er den aktuelle tomta rette plassen for etablering av eit såpass stort prosjekt. Spørsmålet om bygningsvolum og byggjehøgde var og tema ved regulering av PRIX- bygget på Klepp stasjon. Vi meiner at det prosjektet passer ganske godt inn i omgivnadene. Planteikningane som ligg ved saka syner eit stort bygg, men bygningsvolumet er delt opp. Tomta er krevjande fordi det er om lag 5 m høgdeforskjell mellom gatenivå i sør og landbruksjorda i nord. Terrengskilnaden vil bli teken opp av underetasjen med landbruksavdelinga. For å dempe fasadehøgda er det ei løysing å plante til i skiftet mot landbruksområdet i nord. Det går og an å plante i skiftet mot landbruksområda i nord for å dempe fasadehøgda. Vi meiner det kan vere rett å bruke noko av det tidlegare regulerte vegarealet til dette føremålet. 3D-modell, sett frå Roslandsvegen. Orrehallen og Orre samfunnshus på venstre side. Sett frå Roslandsvegen. Det er sett inn tre foran nybygget for å illustrere demping av fasaden. 5

6 Risiko- og sårbarhetsvurdering Under det tverrfaglege PlanROS arbeidet har vi fokusert på trygg kryssing av vegane mellom skulen/idrettsanlegget og den framtidige butikken. Det same gjeld for plassering av utearealet på bakkeplan. Kombinasjon av landbruksavdeling, daglegvarebutikk og bustader er ikkje lett å løyse på avgrensa areal. Omsyn til jordvern gjer at alle desse funksjonar bør samlast på ein stad slik forslag til reguleringsplan viser. Vi meiner likevel at erfaringane frå etablering av Prix på Klepp stasjon med kombinasjonen av bustad og butikk er gode. Så lenge uteområdet er godt skjerma og sikra, og tilkomsten til bustaddelen ligg for seg sjølv, er dette eit heilt forsvarleg prosjekt. Konsekvensar for kommunen Justeringar av gangfelt i rundkøyringa m.m. skal i flg. rekkefølgekrava kostast av utbyggjar. Kommunen vil difor ikkje få utlegg som følgje av reguleringsplanen. Regulering av dagens butikk til konsentrert busetnad er bra i høve til jordvern og vil vere eit godt supplement til bustadmarknaden på Pollestad som stort sett består av større brukte einebustader. Bygging av nye bustader kan gje auka folketalsvekst som kan gje auka behov for infrastruktur som m.a. barnehage og skule. Orre skule har pr i dag god kapasitet. Konklusjon Kommunalsjefen fremjar med dette reguleringsplan for Coop Klepp, avdeling Orre med tilhøyrande bestemmelsar, begge datert Vedlegg: Vedlegg 1: Plankart, datert Vedlegg 2: Bestemmelsar, datert Vedlegg 3: Planbeskrivelse og innkomne merknader frå Klepp Prosjektering A/S Vedlegg 4: ROS analyse Klepp prosjektering A/S Vedlegg 5: PlanROS vurdering av planforslaget Vedlegg 6: Sol og skuggeutgreiing Vedlegg 7 Fasadeteikningar Vedlegg 8: Situasjonsplan/utomhusplan 6

7 Innstilling: Kommunalsjefen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling vedtar i samsvar med plan- og bygningslova å leggja forslag til reguleringsplan for Coop Klepp, avdeling Orre, med tilhøyrande bestemmelsar, begge datert , ut til offentleg ettersyn. Hovudutval for lokal utvikling den sak 16/11 Einstemmig VEDTAK: Tilrådinga blei godkjent. Rett utskrift, Karin Sandve Vereide møtesekr. Kopi til: Etat for lokal utvikling 7