Klepp kommune SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK. REGULERINGSPLAN - B8 - HAUGABAKKA VEST 1.gongs behandling

Transkript

1 Klepp kommune Postboks Kleppe Tlf SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling /11 Saksbehandler: Rannfrid Stubhaug Braut Arkiv: L12 Arkivsak: 10/ REGULERINGSPLAN - B8 - HAUGABAKKA VEST 1.gongs behandling Saka gjeld Føremålet med planen er å fastsetje meir detaljert bruk av delfelt B8, som tidlegare er regulert til bustadbygging. Planforslaget fastset føremål, m.a. byggjeområde med leikeplass, vegareal og grønstruktur og utnyttingsgrad innanfor byggjeområda. Forslag til reguleringsplan for felt B8, Haugabakka vest Krav sett i overordna planar/gjeldande regulering Reguleringsføremålet er i samsvar med gjeldande kommuneplan og reguleringsplan for Haugabakka vest, vedteken i Utforming av planområdet og bygningar krev avklaring i høve til Klepp kyrkje og gravplassen omkring planområdet og vart difor ikkje fastlagt i reguleringsplanen for Haugabakka vest. Side 1

2 Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Stavanger Aftenblad, og og i brev til grunneigarar og høyringsinstansar datert og Det kom inn 4 merknader. Merknadene er gjengjeve og kommentert i planbeskrivinga, vedlegg 3. Omtale av planforslaget Den nye plan- og bygningslova slår fast at eit forslag til reguleringsplan består av tre element: Plankart, bestemmelsar og planbeskrivelse. Sidan det står ein del grunnleggjande informasjon i planbeskrivelsen, kan det vere ein fordel å lese gjennom planbeskrivelsen utarbeidd av Rambøll Arkitekter, vedlegg 3, før ein les vidare i saksutgreiinga. Vurdering av planforslaget Bindingar for B 8 i gjeldande reguleringsplan I bestemmelsar til reguleringsplan for Haugabakka vest, vedteken står følgjande om felt B8: 3.08 B 8 Det skal utarbeides bebyggelsesplan for område B 8. Byggehøyde skal avgrenses til 2 etasjer over tilgrensende vegnivå. Byggehøyde, grad av utnytting, byggegrenser og nøyaktig avgrensing av formål skal fastsettes som egen plansak etter at forholdet til kirke og kirkegård er avklart. Frå nordsida, kyrkjesida, viser planforslaget tre etasjar over bakkeplan, inkludert den inntrekte toppetasjen. Kravet for delfelt B8 i reguleringsplan for Haugabakka vest er to etasjar over tilgrensande vegnivå. I illustrasjonar som følgjer med planforslaget er hovuddelen av blokkene vist med lys farge med ein noko mørkare toppetasje. Illustrasjonen viser at den mørkare delen er med og dempar inntrykket. Farge- og materialbruken er og omtalt i reguleringsbestemmelsane. Det kan sjå ut som at utbyggjar tek utgangspunkt i at viste utnytting med 3 etasjar ikkje er høgare enn eksisterande løe på eigedomen. Illustrasjonen nedanfor viser at høgda og det meste av lengda av det næraste bygget ikkje går ut over løa som står der i dag. 2

3 Plassering av løe og bustader rødt Nye bygningar og eksisterande løe, markert med Frå nedsida av den austre blokka og for blokka i vest er det totalt 5 etasjar: tre hovudetasjar, ein inntrekt etasje på toppen og parkering og bod i underetasjen. Planforslaget går ut over høgdeavgrensingane gitt i gjeldande reguleringsplan for Haugabakka vest. Det kan hende at høgdeavgrensinga til 2 etasjar over tilgrensande vegnivå er vel strengt. Utover høgdeavgrensinga til 2 etasjar er det og ein føresetnad for utforming av delfelt B 8 at høve til kyrkje og gravlund er avklara på førehand. Kommunen har i mellomtida vedteke oppstart av reguleringsplanarbeid for plassering av ny kyrkje i nærleiken av dagens trekyrkje frå talet. For den nye gravlunden vest for kyrkja ligg det føre eit forprosjekt. Det har og vore eit tema under regulering av Haugabakka vest om ikkje ei ny kyrkje burde vore plassert i området B 8 som nå skal detaljerast. Kyrkjegardskonsulenten har i samband med varsel om oppstart av dette planarbeidet vore på synfaring og sett modell for utforming av felt B8. Han hadde ingen merknader til forslaget på det tidspunktet. Ut frå dette meiner kommunalsjefen at utforminga av planen er løyst på ein god måte utan at bygningane blir for dominerande. Vi kan ikkje sjå at utforminga av B 8 går utover utsynet frå kyrkja vestover mot havet og den nye gravlunden. 3

4 Alternativ utforming med lågare etasjetal, men med likt tal bustader vil gje ei anna utforming som kanskje gjev dårlegare utsyn frå naboar og skjerming mot kyrkja og mindre luft rundt bygningane. Utnyttingsgrad I fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren går det fram at det i planområdet skal vere 3 bustader pr dekar. For delfelt B8 viser planforslaget 4,5 bustader pr dekar med maks utbygging. Med den utnyttinga som er lagt til grunn i reguleringsplanen i dette delfeltet vil den totale bustadelen innanfor reguleringsplan for Haugabakka vest vere 3 bustader pr dekar. Ein bør difor ikkje vurdere lågare bustadtal i planområdet. Universell utforming Tilkomst mellom parkering, heis, hovudinngang og område for leik er med stigningstilhøve etter prinsipp om universell utforming. TEK 10 styrer universell utforming av både bygningar og uteområde, og når det gjeld bustader i blokk med 3 etasjar eller meir er det krav til heis som medfører god universell utforming av alle leilegheitene. Universell utforming blir i tillegg følgt opp i bestemmelsane til planforslaget. Estetikk Blokkene ligg i skråning og blir avtrappa nedover i skråninga. Frå kyrkja kan ein sjå to etasjar og ein inntrukken etasje på toppen. Den austlegaste blokka er ikkje større eller høgare enn løa som står der i dag, men er noko vridd. Illustrasjonsplan Fasaden på bustadblokkene er i illustrasjonsplan vist med lyse slette flater, dette kan bli mur eller kledd i omvendt lektepanel, med enkelte kontrastar. Fasadematerial er og fastsett i bestemmelsane. Dette, saman med den grøne vegetasjonen rundt blokka, kan gje ei fin innramming av den kvitmåla Klepp kyrkje i tre, og ei evt ny kyrkje. Sol- og skuggedokumentasjon som er lagt ved viser gode soltilhøve for eksisterande og nye bustader. 4

5 Vegtrafikkstøy Støyskjerming har vore ein viktig premiss for planarbeidet for Haugabakka vest. Feltet blir skjerma mot støy frå omkøyringsvegen med ein spesiell hustype med innebygde atrium. Støyutgreiinga for feltet viser at det og krev ein skjerming mot vegtrafikkstøy frå Orrevegen. Denne støyutgreiing viser ingen detaljar for B8. Det kan sjå ut som at det krev mindre tiltak for å få til tilfredsstillande støytilhøve. Støyutgreiinga må oppdaterast for viste bygningar i B8 før planen blir sendt ut på høyring. Energibruk Haugabakka vest er ikkje tilkopla Klepp energi A/S sitt fjernvarmenettet. Det er nye krav i teknisk forskrift om energibruk og energiform som sikrar betre isolering av bygg. Forskrifta har og har krav om lågare energibruk og alternative energikjelder. Mjuke trafikantar /Aktiv og trygg Med fortau/ gang- og sykkelveg rundt heilt planområdet er det god tilknyting til eksisterande gangog sykkelveg til Horpestad skule, resten av Haugabakka vest og til Kleppe sentrum. Ved kryssing av Orrevegen er det etablert opphøga gangfelt. Identitet Plankartet og illustrasjonar viser ein utforming av blokkene med eit inngangsparti som liknar på ein silo. Arkitekten tar opp element frå området som tidlegare gardsbruk med assosiasjonar til løe. Det kan vere ein grei måte å dele opp blokken visuelt. Blokka nærast kyrkja har ein nokså lukka fasade mot kyrkja og opnar seg på motsett side mot resten av Haugabakka. Blokka vil difor ikkje dominere i høve til kyrkja som historisk stad og utsynet mot vest utover den nye gravplassen. Konsekvensar for barn og unge I bustadfeltet Haugabakka vest er det tilrettelagt for ulike bustadtypar som opnar for at familiar med ulik storleik og livsfasar kan busette seg i området. Felt B8 kjem med nok eit tilskot til bustadtype som no rettar seg mot godt vaksne folk. Sjølv om området er nokså tett utnytta opnar planen for trygge leiketilhøve nær opp til bustadene. Det er lagt opp til logiske og trygge alternative gangvegar for å kome til Horpestad skule og aktivitetar i Kleppe sentrum. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for bustadområdet, denne er referert i vedlegg 5. Konsekvensar for kommunen Haugabakka vest skal byggjast ut i privat regi. Feltet tilfører nok eit butilbod på Kleppe. Sidan forventa kjøpargruppe er godt vaksne folk er det ikkje venta auka press på skule- og barnehageplassar. Konklusjon Kommunalsjefen fremjar med dette detaljreguleringsplan for felt B8, Haugabakka vest, datert , med tilhøyrande bestemmelsar, datert , revidert Vedlegg: 1. Plankart, datert

6 2. Bestemmelsar, datert , revidert Planbeskrivelse med merknader til varsel om oppstart av planarbeid 4. Illustrasjonsplan 5. ROS- analyse 6. PlanROS- vurdering 7. 3D-illustrasjonar og illustrasjonsbilete 8. Sol- og skuggedokumentasjon 9. Støyrapport 6

7 Innstilling: Kommunalsjefen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova å leggja forslag til reguleringsplan for felt B8, Haugabakka vest, datert , med tilhøyrande bestemmelsar, datert , revidert ut til offentleg ettersyn. Hovudutval for lokal utvikling den sak 71/11 Einstemmig VEDTAK: Tilrådinga blei godkjent. Rett utskrift, Karin Sandve Vereide møtesekr. Kopi til: Etat for lokal utvikling 7